房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷1（共119题）

房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷1（共9套）（共119题）房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第1套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。【问题】1、上述资料用于抵押估价是否齐全?标准答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。知识点解析：暂无解析2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?标准答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。知识点解析：暂无解析3、可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。4、该块土地的单价应为()元／m2。A、1480B、2680C、3800D、4000标准答案：B知识点解析：暂无解析5、该块土地的总价为()万元。A、139.35B、132.39C、93.37D、51.56标准答案：C知识点解析：暂无解析地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。6、地下车库毛地总价为()万元。A、480B、551.52C、600D、1800标准答案：B知识点解析：暂无解析7、若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为()万元。A、2849.52B、3401.04C、3700D、5515.2标准答案：B知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)8、某市××商厦房地产价格评估报告致委托估价方函某市××商厦：某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。特此通告。某某房地产评估咨询有限公司(公章)法人代表：赵×1999年1月10日估价师声明我们郑重声明：1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。某某房地产评估咨询有限公司(公章)注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×1999年1月10日估价的假设和限制条件1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。某某房地产评估咨询有限公司(公章)1999年1月10日房地产估价结果报告一、委托方全称：某市××商厦法定代表人：略住所：××路××号××栋××单元306室联系电话：0791-860××××二、估价方全称：某某房地产评估咨询有限公司法定代表人：赵×住所：××路××号××栋××单元708室联系电话：0791-724××××估价资格级：房地产估价B级三、估价对象××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。四、估价目的房地产抵押价值评估。五、估价时点1999年1月10日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据1．房地产估价规范GB/T50291—1999。2．委托人提供的固定资产明细表。3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。4．评估人员现场勘查和掌握的资料。5．有关法律法规规定。八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。九、估价方法根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。十、评估结果委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。十一、估价人员十二、估价作业日期1999年1月3日至1999年1月10日。十三、估价报告应用的有效期根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。十四、评估说明1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。六、估价测算过程(一)以收益还原法进行分部评估1．计算公式V=V1+V2+V3+V4+V5=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；V1——商场部分房地产的现时评估价格；V2——餐厅部分房地产的现时评估价格；V3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；V4——会议厅部分房地产的现时评估价格；V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。2．年纯收益A的确定该大厦年纯收益A=年总收益(三年来平均)-年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等)以下收益和支出的测算均根据××商厦财政部提供的有关资料。(1)商场部分房地产的年纯收益a1年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天×30天/月×12月=360万元年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元年纯收益a1=360-349=11万元(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2年收益=(包厅12个×800元/次+大厅28桌×600元/次+宴会厅40桌×600元/次)×2次×30天×12个月×满客率41.3%=5.04万元/次×2次×30天/月×12月×满客率41.3%=1500万元年支出=工资福利180万元+房产桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元，管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=1500-1390=110万元(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3年收益=320元/(个·天)×客房125个×出租率60%×360天=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元·管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=864-635=229万元(4)会议厅部分房地产的年纯收益a4年纯收益=出租10次/月×租金1500元/次×12月=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元年纯收益a4=18-9=9万元(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5年收益=舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=73-36=37万元总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%×30%=2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。整体××大厦房地产的现时评估价格为：V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元(二)成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估1．土地价格评估整个酒店占地约12亩，60万元/亩(计算过程略)，土地价格=12亩×60万元/亩=720万元。2．建筑物价格评估建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。(1)酒店部分：计算公式如下：成本价=重置价×成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费1)重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工资费500万元)；B：利息200万元；C：利润350万元；D：各项税费300万元。重置价：A+B+C+D：4350万元。2)成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点(1998年1月10日)已使用10年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5年，残值率为10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)×7.5/25=73%3)酒店成本价：主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：1740×87.5%+2160×60%=3088.5(万元)(2)附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等)和30万元，共计70万元。(3)建筑物总价=3088.5+70=3158.5(万元)(三)房地产总价房地产总价格=土地价格+建筑物价格=720+3158.5=3878.5(万元)七、评估结果确定用以上两种方法得出的评估价格分别为4174.757万元和4217.80万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4196.28万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28万元，取整为4196万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。标准答案：本题中有如下之错误和不足：1．致委托方函缺“估价目的”。2．估价报告有效期的起算日期错误3．结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。4．缺土地的权属状况。5．不同的部分采用了相同的资本化率。6．净收益中没有扣除经营利润。7．用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。8．估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。9．安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。10．风险利率的确定缺乏依据。11．净收益中不应扣除房产折旧。12．“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。不能“约”多少亩。13．主体工程耐用年限(80年)确定错误。14．收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。15．报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影n向。16．收益法的计算公式：V=a/r选择错误，应选择有限年期的计算公式。17．缺第13、14层的使用和装修情况。18．估价的假设和限制条件混淆不清。应分“假设条件”和“限制条件”两个方面来写。19．对周边环境未作介绍。20．整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：9、修正后的出让金修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]}=602.77元/m2标准答案：修正后的出让金计算错误，应为：800元/m2×1.5×[1-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=507.57元/m2知识点解析：暂无解析10、基础设施配套建设费600元/m2×5=3000元/m2标准答案：基础设施配套建设费计算错误，应为：600元/m2×5×[1-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=1268.91元/m2知识点解析：暂无解析11、土地开发利用及其他费用3000元/m2×2.5=7500元/m2标准答案：土地开发费用及其他费用计算错误，应为：3000元/m2×2.5×11-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=3172.29元m2知识点解析：暂无解析12、10年土地租金总现值(602.77+3000+7500)元/m2×500m2=5551385元标准答案：10年土地租金总现值计算错误，应为：507.57+1268.91+3172.29)元/m2×500m2=2474385元知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第2套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。【问题】1、上述资料用于抵押估价是否齐全?标准答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。知识点解析：暂无解析2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?标准答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。知识点解析：暂无解析3、可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。4、该块土地的单价应为()元／m2。A、1480B、2680C、3800D、4000标准答案：B知识点解析：暂无解析5、该块土地的总价为()万元。A、139.35B、132.39C、93.37D、51.56标准答案：C知识点解析：暂无解析地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。6、地下车库毛地总价为()万元。A、480B、551.52C、600D、1800标准答案：B知识点解析：暂无解析7、若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为()万元。A、2849.52B、3401.04C、3700D、5515.2标准答案：B知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)8、××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告(一)委托方：××省××科技工业物资供销公司。(二)估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。(三)估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。(四)估价目的：合资入股。(五)估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。(六)价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。(七)估价依据：1．房地产估价合同；2．《房地产估价规范》；3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)；4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)；5．××市房屋重置价格标准；6．估价人员现场勘察的结果。(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。(九)估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。(十)估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。(十一)估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。(十二)估价作业日期(略)。(十三)估价报告应用的有效期：一年。××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告(一)实物状况分析(二)区位状况分析(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析(略)(五)估价方法选用根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。(六)估价测算过程1．房屋价值的确定。(1)1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。520×0.7×586.03=213315(元)(2)7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元)(3)8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。520×0.7×103.18=37558(元)(4)11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。520×0.6×255.93=79850(元)(5)12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。400×0.7×112.25=31430(元)(6)13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。520×0.7×1330.57=484327(元)(7)16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。520×0.7×2279.62=829782(元)(8)18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元)则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2)+…+(8)]=1956180(元)2．土地价值的确定。估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。则，土地价值：850×15251.70=12963945(元)综合上述计算过程，估价对象价值为：房屋价值+土地价值=1492(万元)标准答案：①对于估价对象的产权情况以及土地取得方式要做详细说明。②估价时点为具体的一天，不应为一段时间。③估价作业日期未做说明。④重置成本法中的各项因素调整要加以说明。⑤整个成本法的计算过程可采用表格形式进行。⑥市场法的计算过程应选择三个可比案例。⑦各项因素修正应予以分别考虑并列出详细的计算过程。⑧对于合资人股的估价目的，估价人员应对估价对象人股后的用途进行说明。⑨报告书的有效期应该具体说明为自估价时点起一年。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：9、修正后的出让金修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]}=602.77元/m2标准答案：修正后的出让金计算错误，应为：800元/m2×1.5×[1-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=507.57元/m2知识点解析：暂无解析10、基础设施配套建设费600元/m2×5=3000元/m2标准答案：基础设施配套建设费计算错误，应为：600元/m2×5×[1-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=1268.91元/m2知识点解析：暂无解析11、土地开发利用及其他费用3000元/m2×2.5=7500元/m2标准答案：土地开发费用及其他费用计算错误，应为：3000元/m2×2.5×11-1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)50]=3172.29元m2知识点解析：暂无解析12、10年土地租金总现值(602.77+3000+7500)元/m2×500m2=5551385元标准答案：10年土地租金总现值计算错误，应为：507.57+1268.91+3172.29)元/m2×500m2=2474385元知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第3套一、问答题(本题共6题，每题1.0分，共6分。)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?标准答案：应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。知识点解析：暂无解析2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?标准答案：显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。知识点解析：暂无解析3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?标准答案：该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。知识点解析：暂无解析某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。【问题】4、这样的做法有哪些错误?标准答案：错误(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)知识点解析：暂无解析5、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?标准答案：具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。知识点解析：暂无解析6、某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】你认为这样做合适吗?为什么?标准答案：不合适，因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2．10元／(m2.天)；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2．50元／(m2.天)；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。7、A、B座合计抵押建筑面积为()m2。A、124500B、127000C、132500D、135000标准答案：A知识点解析：(65000+67500)－8000=124500(m2)8、据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2．0元／(m2.天)，地上一至四层的客观租金水平为3．0元／(m2.天)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是()。A、租约期内和租约期外都取客观租金B、根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C、根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D、租约期内取租约租金，租约期外取客观租金标准答案：D知识点解析：对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。9、该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为()万元。A、810B、132025C、2835D、4860标准答案：C知识点解析：法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款(如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用)，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。本题的法定优先受偿款=40500×(1－93％)-2835(万元)。某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3％的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70％的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元／m2，且按每月1％递增；平均投资利润率为8％，贷款年利率为7．47％，折现率为10％。10、下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是()。A、在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35％时才可以设定抵押B、在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C、在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D、在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权标准答案：D知识点解析：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。11、若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。A、成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B、成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率C、成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D、成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较标准答案：D知识点解析：两个的风险和报酬不一样，所以投资利润率也不一样，所以不可比较。12、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元／m2，则土地总价为()万元。A、1035．0B、1066．1C、1150．0D、1184．5标准答案：D知识点解析：2300×5000×(1+3％)=1184．5(万元)。代征地也要支付购地成本。13、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为()万元。A、9734．2B、10218．3C、10407．5D、10458．8标准答案：B知识点解析：6650×(1+1％)12÷(1+10％)×15000=10218．3(万元)。此题应注明的一个前提是：假设在开发完成时即可全部售完，没有提前预售也没有延迟销售。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元／m。；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。14、房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是()。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点标准答案：C知识点解析：要折现到价值时点。15、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用()。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点标准答案：D知识点解析：暂无解析16、在确定开发成本时，应采用()。A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本标准答案：A知识点解析：此题评估的是投资价值而不是通常的市场价值，故未来开发成本是投资者在估价时点之后未来发生时的实现成本而不是客观成本，这一点非常容易出错。三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)17、致委托估价方函(略)××别墅房地产估价结果报告(略)××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2008年4月15日五、估价对象概况(一)××市概况(略)(二)××别墅项目概况1．土地情况(1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005年1月6日取得国有土地使用权证。(2)土地总面积70000m2。(3)用途：别墅及配套设施。(4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。2．地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。六、估价采用的方法和步骤(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程(一)方法一：房地分别估价1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。(1)利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。(2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)／3=3371(元／m2)成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)／2≈3348(元／m2)(3)土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000=234360000(元)=23436(万元)2．别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建筑成本为3428元／m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8％、年利率15％、利润率20％、销售税费10％。(2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285≈120957000(元)=12095．7(万元)。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50％，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50％=1714(元／m2)。(3)现有别墅建筑物价格：3428×7548+1714×2830=30725100(元)=3072．51(万元)3．别墅现有房地产价格23436+3072．51=26508．51(万元)(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1．别墅总楼价市场研究分析(略)据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元／m2，则本项目完工后的总楼价为11200×35285=395192000(元)=39519．2(万元)。2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10％，则39519．2×10％=3951．9(万元)。3．建筑物未完工部分的价格－全部完工后别墅建筑物总价格－现有别墅建筑物价格=12095．7－3072．51=9023．19(万元)。4．别墅现有房地产价格=39519．2－3951．9－9023．19=26544．11(万元)。八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表3。估价结果：别墅现有房地产总价格为26526．31万元。九、附件、说明、其他资料(略)标准答案：1．房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。2．提供报告书日期未注明。3．估价报告使用应注意的事项未加以说明。4．应对估价人员临勘现场情况加以说明。5．应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。6．对建筑物状况介绍过于简单。7．对交易日期未作修正，应予说明。8．没有写明估价依据及估价原则。9．没有写明估价作业起止日期。10．没有写明估价人员姓名，没有注册房地产估价师签名。11．关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得、土地使用费用多少没有指出。12．没有土地使用权年限，这一点非常重要。13．缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至及环境和交通通达程度等。14．对土地开发利用状况未作介绍。15．对项目规划条件介绍不全面。16．利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。17．上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。18．利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期距估价时间已有6年，相差时间过长。21．土地估价的综合结果没有作年期修正。22．对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。23．方法二的销售税费中，不应包括所得税。24．销售税费重复计算。25．最后的估价结果总价格应用大写书写。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)18、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。1．土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元／m2。则土地价格为：1200×2310×60％=1663200(元)≈166．3(万元)2．建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5．85％，开发商利润率20％，则利息为：2175×0．5×5．85％≈63．6(元／m2)开发商利润为：2175×20％=435(元／m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2％，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－(1－2％)×5／60]×100％=92％建筑物现值为：(2175+63．6+435)×92％×2310=5681934．72(元)≈568．2(万元)3．估价结果确定166．3+568．2=734．5(万元)。标准答案：1．土地价格应为1200×2310=2772000(元)=277．2(万元)。2．建筑物重置价格为2175元／m2，不应再加上利息和利润。3．计算成新度依据的公式并非定率折旧法公式，而为直线折旧法(或称定额折旧法)公式。4．成新率应为[1－(1－2％)×5／39]×100％=87．4％。知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第4套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。【问题】1、上述资料用于抵押估价是否齐全?标准答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。知识点解析：暂无解析2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?标准答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。知识点解析：暂无解析3、可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％。4、该块土地的单价应为()元／m2。A、1480B、2680C、3800D、4000标准答案：B知识点解析：暂无解析5、该块土地的总价为()万元。A、139.35B、132.39C、93.37D、51.56标准答案：C知识点解析：暂无解析地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元／平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1／3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1／3。6、地下车库毛地总价为()万元。A、480B、551.52C、600D、1800标准答案：B知识点解析：暂无解析7、若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元／平方米，则熟地总价应为()万元。A、2849.52B、3401.04C、3700D、5515.2标准答案：B知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)8、某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面(略)目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。1．由委托方提供的资料鉴定委托书(原件)。2．由××物业管理公司提供的资料(1)国有土地使用证(复印件)；(2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；(3)××市商品房销售许可证(复印件)；(4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；(5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。房地产估价结果报告一、委托方(略)二、受托方(略)三、估价对象(一)估价对象界定××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二)权利状况根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。(三)建筑物状况××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。五、估价时点(1)1997年4月25日；(2)1998年6月18日；(3)2001年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：1．《中华人民共和国土地管理法》。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。3．《房地产估价规范》。4．《中国房地产统计年鉴》。5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件)(略)。6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。(四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1．1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。2．1998年6月18日根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3．2001年6月5日根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月5日至2001年7月10日。房地产估价计算书一、个别因素分析(一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5m2。(四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1—2部分体式空调。二、区域因素分析(一)地理位置：××大厦位于××市××区。××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。(二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。(三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。(四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。三、市场背景分析××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。四、估价思路及方法(同估价结果报告)五、估价测算过程(一)测算1997年4月25日的房地产价格1．对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2•天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2•天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999—2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2•天)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2．采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A：××广场位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B：××大厦位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C：××大厦位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5-1。表5-1比较因素条件说明表估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。①日期修正由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。②区域因素A．交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南侧，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%；则实例A、B为98，实例C不作修正。B．商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%；则实例A、B为99，实例C不作修正。C．公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。D．环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为10