经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷1（共837题）

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷1（共9套）（共837题）经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第1套一、单项选择题(本题共60题，每题1.0分，共60分。)1、某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为10％时，每年的平均住房费用为()万元。A、4.53B、5.04C、6.12D、7.39标准答案：B知识点解析：本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。2、韦伯认为工业生产过程中()的失重程度愈大，原料指数也愈大。A、失重性原料B、遍布性原料C、纯原料D、限地性原料标准答案：D知识点解析：韦伯认为限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。3、在多核心理论中，属于城市最主要核心的是()。A、中高收入住宅区B、重工业区C、低收入住宅区D、中心商业区标准答案：D知识点解析：多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。中心商业区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。4、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用()。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、建筑造价指数标准答案：C知识点解析：本题考查交易日调整的相关内容。估价房地产的价格，对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。5、下列说法中错误的是()。A、我国个人住房抵押贷款的最高年限是20年B、房地产金融活动主要是通过银行和非银行金融机构完成的C、房地产抵押贷款是房地产市场资金融通的主要形式之一D、房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点标准答案：A知识点解析：本题考查房地产金融的相关内容。我国个人住房抵押贷款的最高年限是30年，所以A选项错误。6、《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理()，再办理征地审批手续。A、农用地转用审批B、征用协议C、补偿协议D、用地规划标准答案：A知识点解析：考查对征收程序和土地依法征收的了解。7、某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为()万元。A、800B、1600C、2000D、2400标准答案：C知识点解析：本题考查房地产保险赔偿金额的相关内容。重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可按保险金额比例分摊。具体计算：甲保险公司2000×1600÷(1600+800)=4000/3，乙保险公司2000×800÷（1600+800）=2000/3总额为2000万元。8、在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是()。A、楼面地价随容积率的增高而降低B、容积率随楼面地价的增高而升高C、楼面地价不受容积率变化的影响D、容积率间接地受到楼面地价变化的影响标准答案：A知识点解析：在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是反比关系，楼面地价随容积率的增高而降低。9、在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去()。A、房地产价格B、建筑物开发成本C、土地价值D、建筑物市场价值标准答案：D知识点解析：估价上的建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。10、个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确()为保险的第一受益人。A、商业银行B、住房公积金贷款委托人C、借款人D、抵押物所有人标准答案：B知识点解析：住房公积金贷款委托人是抵押人在办理抵押物财产保险时的第一受益人。11、《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理________，再办理________。()A、农用地转用审批；征地审批手续B、征地审批手续；农用地转用审批C、土地使用许可证；土地征用许可证D、土地征用许可证；土地使用许可证标准答案：A知识点解析：暂无解析12、建设用地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须向()提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可进行转让。A、土地主管部门和计划主管部门B、计划主管部门和规划主管部门C、土地主管部门和规划主管部门D、土地主管部门和建设主管部门标准答案：C知识点解析：本题考查建设用地使用权转让的相关内容。建设用地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须向土地主管部门和规划主管部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可进行转让。13、某房地产开发企业对其收益在来年突破5000万元的可能性进行预测，共请了5位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为，2／3，3／4，2／3，2／5，3／5。则该房地产开发企业来年收益超过5000万元的主观概率为()。A、61．67％B、61．45％C、71．47％D、65．87％标准答案：A知识点解析：本题考查的是采用主观概率进行预测的方法。当预测对象仅有一个可能发生的事件时，直接进行主观概率预测。综合参加预测人员意见的公式为：本题中，P=(2／3+3／4+2／3+2／5+3／5)／5=0．6167。14、《房屋征收条例》明确规定了暴力野蛮搬迁的相关单位及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任、行政责任或刑事责任。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担()。A、行政责任B、民事责任C、刑事责任D、赔偿责任标准答案：D知识点解析：考查国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。15、下列各建没项目用地中，土地使用权出让的最高年限不订工能为50年的是()。A、别墅用地B、图书馆用地C、汽车装配厂朋地D、购物中心用地标准答案：D知识点解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居件用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。A项，别墅是居住用地，最高出让年限为70年，呵以低于这个年限出让，所以有可能为50年；B项，图书馆用地属于教育用地；C项，汽车装配，一用地属于工业用地，最高出让年限均为50年；D项，购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。16、房产所有人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴()。A、国家B、土地管理部门C、房产所有人个人所有D、县级以上政府标准答案：A知识点解析：暂无解析17、建设用地使用权出让的最高年限是由()按照土地的不同用途规定的。A、市政府B、开发商C、同务院D、公安局标准答案：C知识点解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定。18、出售型房地产开发项目，对投资者来说属于()。A、短期投资B、长期投资C、中期投资D、中长期投资标准答案：A知识点解析：出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。19、房地产市场调研中，通过对过去和当前的备种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于()。A、预测性调研B、描述性调研C、因果性调研D、探测性调研标准答案：A知识点解析：预测性调研是通过收集、整理和分析历史信息与当前的各种信息，运用预测方法，对未来可能出现的市场变动趋势进行的调研。这类调研属于市场预测的范围，是在描述性调研和因果性调研的基础上，对市场潜在的供求进行估计、预测和判断。20、房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销()策略的内容。A、公共关系B、促销C、销售渠道D、价格标准答案：C知识点解析：房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销销售渠道策略的内容。21、房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的()。A、成果B、价值C、评估D、产品标准答案：D知识点解析：房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的产品。22、物业建设单位制定临时管理规约的时间是在()。A、物业销售之前B、物业竣工之前C、物业交付之前D、物业综合验收之前标准答案：A知识点解析：物业管理规约是指由物业建设单位销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应履行的义务等事项的约定。23、研究人员通过改变被调查者面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响的方法是()。A、询问法B、观察法C、试验法D、提问法标准答案：C知识点解析：试验法又称为因果关系研究法，指调研人员通过改变调研对象面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响的调研方法。24、在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是()。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法标准答案：C知识点解析：公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。25、我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与()区位有关。A、天文B、自然C、经济D、交通标准答案：B知识点解析：我国古代称水以南为阴、以北为阳。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。26、在互斥方案进行评价时，考察哪个方案相对最优，又称为()。A、绝对经济效果检验B、相对经济效果检验C、相对经济效益检验D、绝对经济效益检验标准答案：B知识点解析：在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验；二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效果检验。27、考虑资金时间价值所计算出的动态投资同收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期()。A、总比动态投资回收期长B、有时比动态投资同收期长C、总比动态投资同收期短D、与动态投资回收期相等标准答案：C知识点解析：对于同一个投资项目(或同一个现金流量系统)来说，由于静态投资回收期没有考虑时间因素，所以比动态投资回收期短。28、某人现在存款16000元，单利年利率为2．45％，则第5年末的本利和为()元。A、16890B、17960C、17990D、19650标准答案：B知识点解析：单利计息下，第5年末的本利和Fn=P(1+i．n)=16000×(1+2．45％×5)=17960(元)。29、()的目的是考察项目全部投资的盈利能力。A、投资各方现金流量表B、项目资本金现金流量表C、投资流向现金流量表D、项目投资现金流量表标准答案：D知识点解析：按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。30、某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平被称为()。A、需求门槛B、中心性C、中心地职能D、商品销售范围标准答案：A知识点解析：需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。31、()是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。A、级差地租B、级差地租ⅡC、绝对地租D、垄断地租标准答案：A知识点解析：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租叫级差地租。32、下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是()。A、调研的目标B、时间、地点、对象、范围C、限制的条件D、执行的结果标准答案：C知识点解析：房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容；调研的目标;调研的时间、地点、对象、范围以及主要项目；调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响；调研执行的结果。33、在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是()。A、市场法B、收益法C、成本法D、假设开发法标准答案：C知识点解析：很少发生交易，没有经济收益或没有潜在经济收益的房地产，以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。34、下列选项中，()不是资产负债表的组成部分。A、流动比率B、资产C、负债D、所有者权益标准答案：A知识点解析：资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。35、在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间称为()。A、差额净现值回收期B、投资回收期C、差额回收期D、差额投资回收期标准答案：D知识点解析：差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间。36、()是一个不断深化、持续反馈、反复调整、趋于优化的过程。A、市场细分B、目标市场选择C、房地产开发D、房地产投资标准答案：B知识点解析：目标市场选择是一个不断深化、持续反馈、反复调整、趋于优化的过程。所以正确答案为B。37、下列关于房地产投资项目方案比选的说法，正确的是()。A、房地产投资项目方案比选是房地产经济评价的重要组成部分，反映了经济评价的初始动机B、房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选；二是同一项目的投资方案比选C、在对房地产投资项目方案比选前，应当弄清各投资方案的评价方法D、房地产投资项目比选问题，如无特殊说明，则只包含同一项目的投资方案比选问题标准答案：B知识点解析：房地产投资项目方案比选是房地产经济评价的重要组成部分，反映了经济评价的最终效果；在对房地产投资项目方案比选前，各投资方案属于何种经济关系类型是非常重要的，因为方案类型不同，其评价方法、选择和判断的尺度就不同；房地产投资项目比选问题，如无特殊说明，则同时包含了项目之间和同一项目的投资方案之间这两个层面的比选问题。38、在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是()原则的要求。A、客观性B、保密性C、创造性D、求教性标准答案：A知识点解析：本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。39、在办理房地产抵押贷款中，房地产管理部门需对抵押房地产进行审查，其审查的内容不包括()。A、抵押权人是否拥有房地产B、抵押房地产是否符合抵押的条件C、抵押房地产是否已抵押D、抵押房地产产权证的真伪标准答案：A知识点解析：本题考查房地产管理部门需对抵押房地产进行审查的内容。在办理房地产抵押贷款中，房地产管理部门需对抵押物进行审查，其内容包括抵押物是否符合进入抵押市场的条件、抵押物是否已经抵押和抵押物权证的真伪等。40、某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10％，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格()。A、高于3000元／平方米B、低于3000元／平方米C、为2700元／平方米D、为3300元／平方米标准答案：A知识点解析：交易税费均由买方缴纳，即卖方的税费也由买方承担，意味着3000元／平方米是卖方的实得，正常价格一应由卖方缴纳的税费一卖方实得金额，所以本题中正常市场价格一定比3000元高。41、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由()督促其限期缴纳。A、业主大会B、房产行政管理部门C、社区居民委员会D、业主委员会标准答案：D知识点解析：业主委员会的职责之一是督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用。42、房地产市场调研应遵循客观性与()原则。A、科学性B、局部性C、主观性D、统一性标准答案：A知识点解析：本题考查房地产市场调研的原则。房地产市场调研应遵循客观性和科学性原则。43、下列属于房地产开发项目目标客户的置业需求特征的是()。A、自住价值取向B、目标客户收入构成分析C、目标客户置业次数构成分析D、目标客户家庭构成结构分析标准答案：A知识点解析：房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析包括自住价值取向、交换价值取向。44、某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／平方米。根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6000～6500元／平方米，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／平方米以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／平方米。该项目采用的主要定价方法是()。A、目标利润定价法B、需求导向定价法C、竞争导向定价法D、比较定价法标准答案：B知识点解析：需求导向定价法，是以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。本题中，80％的被调查者可接受的价值范围为6000～6500元／平方米，取可接受区间的上限，即6500元／平方米。45、3公顷基本农田征收的审批权在()。A、国务院B、省级人民政府C、直辖市人民政府D、县级人民政府标准答案：A知识点解析：本题考查土地征收审批的相关内容。必须经国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。46、某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元／平方米，则其建筑面积的价格为()元/平方米。A、2500B、3200C、4000D、5000标准答案：B知识点解析：无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为x，根据下列公式：建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即该商品住宅的建筑面积为3200元／平方米。47、房地产交易情况修正时应以()为基准。A、正常价格B、选择某一可比实例的成交状况C、可比实例自身的成交状况D、市场价格标准答案：A知识点解析：房地产交易情况修正是把可比实例实际发生的，但可能是不正常的成交价格修正为正常的市场价格，故交易情况修正时应以正常价格为基准。48、在建筑物重新购建价格的求取方法中，()主要用于具有历史价值的建筑物估价。A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法标准答案：C知识点解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与，主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。49、为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是()。A、初步勘察B、详细勘察C、施工勘察D、选址勘察标准答案：B知识点解析：详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，施工勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。为了确保施工图设计质量应做细致的勘察，即详细勘察。50、用成本法估价时，建筑物的现值=()。A、建筑物的重新购建价格-年折旧额×剩余经济寿命B、建筑物的重新购建价格×(1-成新率)C、建筑物的重新购建价格×成新率D、建筑物的重新购建价格-年折旧额标准答案：C知识点解析：暂无解析51、下列不属于房地产定价原则的是()。A、市场竞争原则B、价格浮动原则C、反映市场供求原则D、价值规律原则标准答案：A知识点解析：在市场经济条件下，房地产定价应当服从价格浮动原则、反映市场供求原则和价值规律原则。52、下列不属于房地产开发项目工程招标的程序的是()。A、招标前的准备T作B、发出招标公告C、对投标人进行资格审查D、签订招标文件标准答案：D知识点解析：房地产开发项目工程招标的步骤：招标前的准备工作、发出招标公告或邀请函、对投标人进行资格审查、发售招标文件、开标评标和售标、签订工程承包合同。53、物业服务企业资质等级分为()。A、一级、二级、三级B、甲级、乙级、丙级C、大型、中型、小型D、高级、中级、初级标准答案：A知识点解析：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。54、物业管理招投标是物业管理服务的()运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。A、物业的业主委员会B、物业管理企业C、建设单位D、招标投标双方标准答案：D知识点解析：物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招投标是一种市场双向选择行为。55、反映盈利能力的静态指标的是()。A、财务净现值B、财务内部收益率C、销售利润率D、动态投资回收率标准答案：C知识点解析：销售利润率是反映盈利能力的静态指标。反映盈利能力的动态指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收率。56、下列关于房屋征收的强制执行的说法中，正确的是()。A、被征收人对房屋征收决定不服的，必须提起行政诉讼B、被征收人未申请行政复议或提起诉讼的，在补偿期限内不搬迁的，可以由有关机关强制执行C、强制执行申请书仅需附具补偿金额和专户存储账号D、房屋征收过程中，禁止强制执行行为标准答案：B知识点解析：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内叉不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账户、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。57、房地产保险合同有多种表现形式，其中最主要采用的是()。A、暂保单B、保险凭证C、保险单D、批单标准答案：C知识点解析：房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。房地产保险合同有多种表现形式，但以保险单为主。58、作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，属于()。A、抛弃B、混同C、土地灭失D、协议灭失标准答案：B知识点解析：抛弃是指抵押权人抛弃权利，抵押权灭失；协议灭失是指抵押当事人之间约定消灭抵押权的，抵押权灭失；土地灭失是指设定抵押权的土地发生灭失的，土地抵押权随之灭失。59、下列关于房产税的说法正确的是()。A、产权属于全民所有的房产，免交房产税B、房产税采用从量计税C、房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种D、对于非出租的房产，以房产原值一次减除50％后的余值：勾计税依据标准答案：C知识点解析：房产税的计税依据为：①对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％以后的余值为计税依据，具体的减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定；②对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。产权所有权属于全民的，由经营管理单位纳税。60、下列关于企业所得税的表述正确的是()。A、企业所得税按年预缴B、企业所得税实行按月计算C、企业所得税的纳税人包括个人独资企业和合伙企业D、企业所得税的计税依据是应纳税所得额标准答案：D知识点解析：企业所得税实行按纳税年度计算，分月或者分季预缴。企业所得税的纳税人是在中国境内的企业和其他取得收入的组织，但不包括个人独资企业和合伙企业。二、多项选择题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)61、城市空间结构()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。62、建立价格可比基础主要包括()。标准答案：A,B,C,D,E知识点解析：建立价格可比基础的内容考查。63、我国郊区化的主要表现为()。标准答案：A,B,D知识点解析：我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90％以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快；②工业郊区化。主要表现为三种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主；二是以产业结构调整为目的的企业外迁；二三是高新技术等工业园区的开发建设；③外来人口郊区集聚。以上两种现象以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。另外，外来人口进城务工，多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。64、征用的特征包括()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：征用具有四个方面的特征：①征用必须是因紧急需要。紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助；②国家必须依法行使征用权。征用权是专属政府的公权力，任何单位和个人不得享有；③不移转所有权。征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生移转；④既适用于动产也适用于不动产。《物权法》第四十四条规定，征用适用于“单位、个人的不动产或者动产”。65、农用地转用方案和补充耕地方案具备()条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。标准答案：A,B,C,E知识点解析：暂无解析66、征收土地方案具备()条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。标准答案：B,C,D知识点解析：暂无解析67、杜能“孤立国”理论的前提有()。标准答案：A,B,D,E知识点解析：本题考查杜能“孤立国”理论。“孤立国”是一大高原不正确，应为“孤立国”是一天然均质的大平原。因此C错误。68、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()。标准答案：A，C，E知识点解析：房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。69、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。标准答案：A，C，D，E知识点解析：房地产开发项目竣工验收应具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初装修而进行竣工验收的工程)。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2米以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。⑦有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。70、房地产抵押贷款的主要风险有()。标准答案：A，B，C，D知识点解析：房地产抵押贷款的主要风险有抵押物产权风险、抵押物贬值风险、违约风险、欺诈风险、利率风险、流动风险和不可抗力风险。71、在土地使用权的受让中，成交确认书应包含()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：中标通知书或者成交确认书包括的内容有：①出让人和中标人或竞得人的名称；②出让标的；③成交时间、地点、价款；④签订出让合同的时间、地点等。72、下列用地中，可以通过行政划拨取得建设用地使用权的有()。标准答案：B,C,E知识点解析：本题考查国有建设用地使用权划拨范围。国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其它用地，这些建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。公立学校属于公益事业用地，区政府办公楼属于国家机关用地，戒毒所属于法律、行政法规规定的其它用地。73、在房地产市场调研的市场状况分析中，主要包括()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：本题考查市场状况分析的内容。市场状况分析一般包括供给分析、需求分析、竞争分析和相关因素分析等。74、下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有()。标准答案：A，D，E知识点解析：改正后选项B对于已出租的建设用地使用权，出租人承担对租赁标的物必要的维护。选项C由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人均负有除去或防止义务。75、拆除公益事业房屋及其附属物的补偿方式有()。标准答案：B,C知识点解析：本题考查房屋拆迁的补偿问题。拆迁公益事业用房时，应当根据城市规划行政管理部门的要求进行重新建设或者进行货币补偿。76、房地产定价方法一般有()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：房地产定价的基本方法主要有：①成本导向定价法，具体包括成本加成定价法和目标利润定价法；②需求导向定价法，又称顾客感受定价法；③竞争导向定价法，可以细分为随行就市定价法和主动竞争定价法；④比较定价法。77、降低房地产投资变现风险的对策有()等。标准答案：C,D,E知识点解析：降低房地产投资变现风险的对策主要有：把握好搭配投资比例；选择容易分割出售的房地产进行投资；不做资金缺口的投资；选好房地产投资地段；操纵房地产现金流量；保证有能力持有房地产足够时间；搞好投资管理工作。78、商品房销售代理主要有()。标准答案：B,C,E知识点解析：本题考查商品房销售代理形式。商品房销售代理主要有独家代理、共同代理和参与代理三种形式。79、可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是()。标准答案：A,B,E知识点解析：对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。80、对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有()。标准答案：C,D知识点解析：收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的估价；假设开发法适用于有开发或再开发潜力的房地产的估价。写字楼适用这两种估价方法。三、案例分析(本题共20题，每题1.0分，共20分。)某建筑物建筑面积为100m2，经过年数5年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，该建筑物经济寿命20年，残值率为5％。81、该建筑物的年折价额为()元。标准答案：A知识点解析：根据年折旧额的计算公式可知，D=C(1-R)／N=50000×(1-5％)／20=2375(元)。82、下列关于房地产估价成本法的说法错误的是()。标准答案：C知识点解析：成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的”成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。83、除()之外建筑物折旧可以分为三大类。标准答案：A知识点解析：除自然折旧之外，根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。84、不是求取建筑物折旧的主要方法的是()。标准答案：A知识点解析：求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。85、正常使用的磨损与()正相关。标准答案：A,C,D知识点解析：正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。故选项ACD正确。选项B属于意外破坏的损毁，故排除。某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。86、该项目的投资利润率为()。标准答案：A知识点解析：投资利润率=(1950-410-1300)／1200=20％。87、根据相关统计，当城市化水平为30％—50％时，人均GNP，一般为()。标准答案：B知识点解析：城市化水平分别为30％以下、30％—50％、50％—70％、70％以上时，人均GNP分别为1000美元以下、1000—3000美元、3000—7000美元、7000美元以上。88、通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为()。标准答案：A知识点解析：通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为房地产市场预测。89、在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是()。标准答案：B,C知识点解析：出现题干所述的结论不一致的主要原因在于：(1)两个投资项目的投资规模不同；(2)上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。90、地租本质上是一种()。标准答案：B知识点解析：地租的本质是一种超额报酬或收益。某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。91、在小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过()人。标准答案：C知识点解析：小组访谈法一般由少量(不超过10人)的被访者组成。92、在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于()。标准答案：A知识点解析：房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。93、在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是()。标准答案：A知识点解析：观察法在一般的消费品等项目类型的市场调研中应用较多，在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业的情况量，才使用这种调研方法。94、()的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。标准答案：B知识点解析：收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。95、()是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。标准答案：B知识点解析：房地产产品策划一般包括产品调研、产品定位、产品规划设计、产品质量设计、产品营销和产品服务六方面内容。其中，产品营销是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。96、该地的区位优势在于()好。标准答案：B知识点解析：自然地理区位是反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。由题意描述可知，此地自然地理区位占优势。97、本案例中所形成的极差地租的形式是()。标准答案：C知识点解析：级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。98、本案例中()垄断地租，垄断地租是指()。标准答案：A知识点解析：由材料可知，该地垄断地租，垄断地租是指产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租。99、本案例中()绝对地租，绝对地租是指()。标准答案：A知识点解析：不管租种什么土地都必须缴纳的地租，称为绝对地租。绝对地租就是指由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。100、归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是()。标准答案：B知识点解析：杜能的农业区位理论的意义是只有把运费支出压到最小，才能将利润增至最大。因此，其首要解决的问题就是如何通过合理的布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度增加利润。经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷第2套一、单项选择题(本题共60题，每题1.0分，共60分。)1、按照杜能理论的假设，()之和等于一个常数。A、成本、运费B、利润、成本C、运费、利润D、价格、利润标准答案：C知识点解析：根据杜能理论的假设，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格应是固定的，即V是个常数，杜能还假定，“孤立国”各地发展农业生产的条件完全相同，所以各地生产同一农产品的成本也是固定的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是常数，故P=V-(E+T)可改写成：P+T=V-E=K。式中，K表示常数；P为最大利润；T为农产品从产地运到市场的费用。因此可得到利润加运费等于一个常数。2、韦伯认为，社会集聚是()。A、特殊集中因素B、一般集中因素C、固定的外在因素D、固定的内在因素标准答案：A知识点解析：本题考查社会集聚的相关内容。韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚是特殊集中因素。前者是集聚的内在固定因素，后者是偶然的外在因素。3、房地产投资为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的()。A、净现值B、投资利润率C、平均利润D、内部收益率标准答案：D知识点解析：本题考查独立方案的相关内容。房地产投资为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的内部收益率。4、现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率=10％。各方案净现值从大到小排列正确的是()。A、甲>乙>丙B、乙>丙>甲C、甲>丙>乙D、乙>甲>丙标准答案：D知识点解析：本题考查净现值指标的计算。NPV甲=200(P/A，10％，8)-1000NPV乙=420(P/A，10％，8)-2000NPV丙=500(P／A，10％，8)-3000该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数(P/A，10％，8)只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。5、房地产市场营销的目的是实现房地产产品从()向客户的转移。A、政府B、承建单位C、房地产开发企业D、广告公司标准答案：C知识点解析：房地产市场营销主体为房地产开发企业。6、指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是()。A、管理负担补偿率B、缺乏流动性补偿率C、投资风险补偿率D、投资带来的优惠率标准答案：A知识点解析：报酬率内容的细分考查。7、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设()的暂定期。A、三个月B、半年C、一年D、二年标准答案：C知识点解析：本题考查物业服务企业设立的相关内容。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。8、若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是()。A、丙、乙、甲B、乙、丙、甲C、甲、乙、丙D、甲、丙、乙标准答案：C知识点解析：设甲、乙、丙的利率分别为a、b、c，贷款年利率为i，a＝(1＋)12一1，b＝(1＋)4一1，c＝(1＋)2一1，则解得实际利率大小为a＞b＞c。9、当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是()。A、差额净现值法B、净现值法C、净将来值法D、年值法标准答案：D知识点解析：年值法是指将投资方案在计算期的收入和支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥方案进行比选时，特别是比选的方案较多时，年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值和费用年值。10、房地产征收的主体是()，通常是政府部门，政府以行政命令的方式取得集体、单位和个人的土地、房屋等财产，集体、单位和个人必须服从。A、国务院B、人民代表大会C、国家D、地方政府标准答案：C知识点解析：暂无解析11、如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续处理的工作量大，所以一般选取()可比实例即可。A、3到8个B、4到9个C、5到9个D、2到10个标准答案：D知识点解析：选取可比实例的常规做法。12、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权()。A、是否转让由双方议定B、由转让方决定是否转让C、由受让方决定是否转让D、随之转让标准答案：D知识点解析：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。13、用成本法估价时，建筑物的现值等于()。A、建筑物的重新购建价格一年折旧额剩余经济寿命B、建筑物的重新购建价格一年折旧额实际经过年数C、建筑物的重新购建价格成新率D、建筑物的重新购建价格一年折旧额标准答案：C知识点解析：本题考查成本法估计的相关内容。建筑物的现值=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧。14、具备独立设计文件建成后可以单独形成生产能力或发挥效益的工程，称为()。A、单项工程B、单位工程C、分部工程D、分项工程标准答案：A知识点解析：具备独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥效益的工程，称为单项工程。15、营业推广的形式多种多样，下列选项中不属于营业推广的是()。A、活动推广B、抽奖促销C、价格折扣D、事后跟踪标准答案：D知识点解析：事后跟踪属于人员促销的程序。16、关于建设用地协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别，下列说法不正确的是()。A、适用范围不同B、出让金形成方式不同C、最低价确定的原则不同D、编制出让计划的过程不同标准答案：D知识点解析：协议出让与招标拍卖挂牌出让都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。但是，协议出让与招标拍卖挂牌出让建设用地是两类不同的出让方式，存在下列区别：①适用范围不同；②出让金形成方式不同；③最低价确定的原则不同。17、出租建设用地的用途必须符合()规定的用途。A、国家土地管理部门B、建设用地使用权出让合同C、规划主管部门D、建设用地使用权出租合同标准答案：B知识点解析：建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定。18、征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归()所有。A、农村集体经济组织B、其所有者C、特困补助农民D、其使用者标准答案：B知识点解析：征地补偿费中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。19、一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于()。A、探测性调研B、描述性调研C、因果性调研D、预测性调研标准答案：D知识点解析：预测性调研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。20、下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是()。A、代理人不得以被代理人的名义实施民事行为B、代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C、代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D、代理人的法律后果直接归属被代理人标准答案：A知识点解析：代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。例如，房地产经纪机构受房地产开发企业委托，在进行商品房销售时，应以委托房地产开发企业的名义对外开展活动的。21、风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生()的过程。A、内在原因B、潜在原因C、所有可能原因D、外在原因标准答案：B知识点解析：考查风险识别的概念。风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生潜在原因的过程。22、风险的质和量不断变化，是房地产投资风险识别特点中的()。A、系统性B、不确定性C、连续性D、制度性标准答案：C知识点解析：连续性是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量不断变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目中所面临的风险。23、若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是()。A、丙、乙、甲B、乙、丙、甲C、甲、乙、丙D、甲、丙、乙标准答案：C知识点解析：依据i(1＋)n—1计算即可。24、当事人拟出售(购买)房地产的单方面意愿的报价资料称之为()。A、交易资料B、准交易资料C、同行间的资料D、二手资料标准答案：B知识点解析：准交易资料是当事人拟出售(购买)房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未促成供求双方一致意愿阶段的资料都称为“准交易资料”。25、采用专家小组征集意见的方法称为()。A、人户询问法B、调查问卷法C、德尔菲法D、头脑风暴法标准答案：C知识点解析：德尔菲法又称专家小组法或专家意见法，是以匿名的方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场发展趋势作出推断的方法。26、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为10％时，该项目合适的改造投资不多于()万元。A、47B、50C、75D、150标准答案：A知识点解析：该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。27、房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失，包括()A、投资失败，项目亏损B、低于预期收益C、投入资本的损失和预期收益未达到的损失D、不可预测的变化，造成的各种损失的总和标准答案：C知识点解析：考查房地产投资项目风险分析的含义。房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。28、下列关于敏感度系数(SAF)的说法，正确的是()。A、当SAF＞0时，评价指标A与不确定因素F反向变化B、当SAF＜0时，评价指标A与不确定因素F同向变化C、SAF不能说明评价指标A与不确定因素F之间变化方向的关系D、SAF绝对值较大者，敏感度系数较高标准答案：D知识点解析：敏感度系数(SAF)，SAF绝对值较大者，敏感度系数较高。29、下列选项中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是()。A、发出招标公告或邀请书B、工程投标询价和现场考察C、开标、评标和授标D、签订工程承包合同标准答案：B知识点解析：招标程序：招标前的准备，发出招标公告或邀请书，投标人资格预审，发售招标文件，开标、评标和授标，签订工程承包合同。30、关于资金的时间价值，下列表述错误的是()。A、从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性B、从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿C、就房地产投资而言，投资者进行资金的时间价值判断意义不大D、盈利和利息是资金的时间价值的两种表现形式标准答案：C知识点解析：房地产投资不仅资金投入量大，而且投资同收期相对较长，对于投资者来说，对资金时间价值的判断和预期就显得十分重要。要客观正确地进行房地产投资项目经济评价，不仅要考虑投资额与同收效益的大小，还应考虑投资与效益发生的时间。31、下列各项，不是细分市场可行性评估集中体现的是()。A、细分市场的成本降低B、细分市场结构的吸引力C、细分市场的规模和增长性D、细分市场与企业发展战略的符合性标准答案：A知识点解析：细分市场可行性评估主要集中在细分市场的规模和增长性、细分市场结构的吸引力、细分市场与企业发展战略的符合性。所以正确答案为A。32、()是对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析。A、SWOT分析B、产品供给特征分析C、客户消费能力特征分析D、客户需求特征分析标准答案：D知识点解析：客户需求特征分析是对初步选定目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析。所以正确答案为D。33、以下各项中，不是竞争优势应满足的条件是()。A、先占性B、可支付性C、可盈利性D、专业性标准答案：D知识点解析：竞争优势应满足：重要性；专业性；优越性；感知性；先占性；可支付性和可盈利性。34、资金等效值是指()。A、在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金B、在特定利率下、不同时点上、数额相等且价值相同的资金C、在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金D、在特定利率下、不同时点上．、数额不等且价值不同的资金标准答案：C知识点解析：暂无解析35、个人住房组合贷款是指由()形成的特定贷款组合。A、等额本息贷款和等额本金贷款B、一手房贷款和二手房贷款C、固定利率贷款和浮动利率贷款D、住房公积金贷款和商业性贷款标准答案：D知识点解析：个人住房组合贷款由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。36、我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和()的责任。A、房地产责任保险B、信贷保证保险C、财产损失保险D、人寿保险标准答案：B知识点解析：我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和信贷保证保险的责任。37、房屋征收实施过程中需要办理暂停的，其暂停期限最长不得超过()。A、3个月B、6个月C、1年D、2年标准答案：C知识点解析：暂停办理相关手续的书面通知应当裁明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。38、出让金的支付方式是()。A、一次支付B、分期支付C、按照出让合同约定支付D、依据受让人的资金状况支付标准答案：C知识点解析：本题考查出让金的支付方式。国有建设用地使用权出让金简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，按照国有建设用地使用权出让合同约定的使用期限，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租，以及国有建设用地使用权出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿安置等费用。39、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担()。A、行政责任B、民事责任C、刑事责任D、赔偿责任标准答案：C知识点解析：国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。40、房地产保险合同的形式不包括()。A、保险单B、保单发票C、暂保单D、投保单标准答案：B知识点解析：房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等，但以保险单为主。41、一般而言，同幢楼的朝向差价额代数和必须为()。A、10B、5C、1D、0标准答案：D知识点解析：朝向差价是指同幢楼不同朝向商品房之间的加价额和减价额。一般而言，同幢楼的朝向：差价额代数和必须为零。42、房地产市场营销应当以()为出发点。A、企业的经营目标B、客户对房地产产品和服务的需求C、土地规划利用条件D、房地产产品的特征标准答案：B知识点解析：本题考查房地产市场营销的出发点。房地产市场营销应当以客户对房地产产品和服务的需求为出发点。43、某幢住宅的重置价格为3000元／平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元／平方米。该幢住宅的这种价值损失属于()。A、物质折旧B、功能折旧C、有形损耗D、经济折旧。标准答案：D知识点解析：本题考查经济折旧的含义。物质折旧、功能折旧、有形损耗都没有发生。该幢住宅的这种价值损失属于经济折旧。44、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是()。A、物化成果B、物业管理服务C、特约服务D、专项服务标准答案：B知识点解析：物业服务合同的核心与标的物是物业管理服务。45、某人申请一笔个人住房贷款，贷款期限为10年，合同年利率为5％，采用利率调整周期为1年的可变利率抵押贷款。从当年10月份起，国家法定利率上调为5．5％，则借款人当年的贷款年利率为()。A、5％B、5．125％C、5．25％D、5．5％标准答案：A知识点解析：本题采用利率调整周期为1年的可变利率抵押货款，当年10月份调整利率，还没有到一个调整周期，则还按原来的利率计算，贷款利率还是5％。46、不属于房地产金融特点的是()。A、安全性B、长期性C、证券化D、非盈利性标准答案：D知识点解析：房地产金融的特点包括：安全性、长期性、证券化、多样性、政策性。47、在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于()。A、建立价格可比基础B、交易情况修正C、交易日期调整D、房地产状况调整标准答案：C知识点解析：在房地产估价中，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。48、经实地勘察，某建筑物的有效年龄经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为()。A、40％B、50％C、60％D、67％标准答案：C知识点解析：该建筑物的成新率=49、某建筑物的体积为700m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元／m3，则该建筑物的重建价格为()万元。A、42B、45C、48D、49标准答案：A知识点解析：利用单位比较法，该建筑物的重建价格=体积×单位体积造价=700×600=420000(元)，即42万元。50、某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收益为2万元。要求该房地产的报酬率为12％时，假设收益年限为无限年，则此住房的收益价格应为()万元。A、14.58B、15.43C、16.67D、17.32标准答案：C知识点解析：收益年限为无限年且其他因素不变的公式：V=A／Y=2／l2％=16．67(万元)。51、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A、40B、42C、48D、50标准答案：C知识点解析：建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间，故该建筑物折旧的经济寿命为：40+8=48(年)。52、下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是()。A、某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性B、某些活动互补互利，自然聚集C、某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有利的因素，因此就依赖其他使用而集结在一起D、高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低级品质的使用标准答案：C知识点解析：形成城市多核心的因素除了ABD项外，还有某些活动因必须利用铁路等货运措施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。C项与之相反，是错误的。53、不考虑其他因素的影响，若房地产的开发成本上升，则供给曲线()。A、向上移B、向下移C、向左移D、向右移标准答案：C知识点解析：房地产的供给曲线是一条向右上方倾斜的直线，因而当房地产的开发成本上升时，供给减少，供给曲线就向左移。54、依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费为()。A、该耕地被征收前平均年产值的6到10倍B、该耕地被征收前平均年产值的6到8倍C、该耕地前三年总产值的4到6倍D、该耕地前三年总产值的10倍标准答案：A知识点解析：暂无解析55、房地产开发经营的核心问题是()。A、以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动B、以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益C、以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应D、以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模标准答案：A知识点解析：房地产开发经营的核心问题是与一定的房地产市场供求状况和房地产开发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判断密切相关。56、在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在()。A、项目使用阶段B、项目实施阶段C、项目设计阶段D、项目前期策划阶段标准答案：D知识点解析：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策。57、住房公积金贷款的贷款人是()。A、公积金管理中心B、商业银行C、个人D、借款人单位标准答案：A知识点解析：与个人住房贷款由商业银行发放不同的是，住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。58、房地产保险人的赔偿或给付的责任范同不包括()。A、以保险金额为限度B、保险责任发生在保险有效期内C、损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内D、以房屋的实际价值为限度标准答案：D知识点解析：房地产保险人的赔偿或给付的责任范围包括：①损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；②保险责任发生在保险有效期内；③以保险金额为限度。进行房屋保险时，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等，但实际上不一定相等。59、契税属于()。A、货物和劳务税类B、财产税类C、所得税类D、其他税收类标准答案：B知识点解析：契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。60、自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人缴纳房产税的依据为()。A、《城市房地产税暂行条例》B、《房产税暂行条例》C、《城市房地产税条例》D、《房地产税暂行条例》标准答案：B知识点解析：暂无解析二、多项选择题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)61、下列关于国有建设用地使用权抵押的说法，正确的有()。标准答案：B，C，D知识点解析：设定国有建设用地使用权抵押权应注意的问题：①同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。②两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。③以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。④以共有房地产抵押，必须经由其他共有人书面同意。⑤已出租的建设用地使用权抵押时，应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。⑥设定建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押建设用地使用权的价值，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。⑦抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应为保险受偿的第一受偿人。⑧有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。⑨正在建造的建筑物抵押的，应办理抵押登记。抵押权自登记时设立。62、被征地农民的安置方式包括()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：被征地农民的主要安置方式除ABCD四项外，还有重新择业安置和人股分红安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。63、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有()。标准答案：A，C，D，E知识点解析：房地产开发项目的产品定位内容有：①建筑功能建议，即项目规划功能结构和项目主体经济指标；②产品档次建议，即开发项目建筑材料、配套设施及项目整体造价水平；③总体规划建议，即项目用地规划布局、项目道路网络规划、项目空间尺度安排、群体组合、道路交通、管网；④建筑风格建议；⑤配套、景观建议；⑥户型设计。64、下列属于在建设用地使用权租赁合同中规定的承租人义务的有()。标准答案：A,B,C知识点解析：承租人的义务有：①保管义务；②支付租金义务；③租赁标的物返还义务。DE两项属于出租人的义务。65、等额本金还款抵押贷款方式的特征有()。标准答案：A,C知识点解析：本题考查等额本金还款抵押贷款方式的特征。等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。66、按月等额本金还款法的特征包括()等。标准答案：A，C知识点解析：按月等额本金还款法的特征包括月支付的本金均等，月还款额先大后小等。67、根据房地产市场调研的深入程度和提供信息的目的不同，可以将房地产市场调研划分为()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：暂无解析68、下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意的有()。标准答案：C，D，E知识点解析：选项A修改业主大会议事规则和选项B选聘物业服务企业属于业主共同决定事项。69、按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有()。标准答案：B,C,D知识点解析：本题考查区位的分类。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位；在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。70、房地产投资风险包括()。标准答案：A,B知识点解析：房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。71、采用相关指标判别房地产投资风险时，()，风险越小。标准答案：B,C,D知识点解析：判别房地产投资风险时，以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准：①投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小、，风险越小；变异系数越小，风险越小；②投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。72、用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选的判别准则有()。标准答案：B,C知识点解析：暂无解析73、房地产开发企业拟开发建设项目编制项目申请报告的主要内容包括()。标准答案：A,B,C知识点解析：项目核准申请报告的主要内容除ABC三项外还包括：拟选建设用地相关规划、资源利用和能源耗用分析、经济和社会效果分析等。74、区位的特征包括()。标准答案：A,B,C,E知识点解析：本题考查区位的特征。区位的特征包括：区位的综合性、区位的确定性；区位的层次性；区位的历史性。75、土地使用权出让金主要包括()。标准答案：A,B,C知识点解析：本题考查土地使用权出让金的概念。国有建设用地使用权出让金简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，按照国有建设用地使用权出让合同约定的使用期限，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租，以及国有建设用地使用权出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿安置等费用。76、房地产市场营销的流程包括()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：为了找到和实施能够满足客户需求并最终实现预期目标的营销策略，房地产市场营销应遵循流程为：进行目标客户分析、市场营销环境分析、设计营销组合，并通过市场营销计划、实施和控制完成市场营销。77、房地产实地调研方法包括()。标准答案：B,C,D知识点解析：投射法、深度访谈法都属于房地产市场调研的定性调研方法。78、关于房地产保险的说法，正确的是()。标准答案：A,C,D知识点解析：赔偿金额以保险金融为限，不可以高于保险金额。选项B错误。被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。选项E错误。79、我国土地公有制，人多地少的国情决定了我国存建设用地管理中必须坚持()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：暂无解析80、房地产投资的资金构成有()。标准答案：A,B,C,D知识点解析：房地产投资是一种大资金流量的投资活动，合理安排资金构成，可使得投资者获得较大的杠杆效益和经济效益。其投资的构成分为：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。三、案例分析(本题共20题，每题1.0分，共20分。)某建筑物建筑面积为100m2，经过年数5年，单位建筑面积的重置价格500元／m2，该建筑物经济寿命20年，残值率为5％。81、该建筑物的年折价额为()元。标准答案：A知识点解析：根据年折旧额的计算公式可知，D=C(1-R)／N=50000×(1-5％)／20=2375(元)。82、下列关于