商业建材综合性商业中心项目建议书范本模板

目录序言第一章总论1.1项目建设背景………61.2项目概况……………101.3项目汇报编制依据………………12第二章项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况…………142.2大东区概况…………232.3周围楼盘及商业配套设施…………282.4建材家居市场调研………33第三章物流园区发展现实状况及趋势3.1物流园区内涵……363.2物流园区功效……373.3物流园区发展历程和相关经验…373.4物流园区建设发展模式…………393.5物流园区开发、建设模式分析…403.6物流园区发展政策分析…………413.7发展情况分析……………41第四章计划设计条件、标准及设计方案4.1计划场地环境及周围环境………454.2总体计划设计标准……………454.3计划布局及业态分布……………454.4交通组织…………464.5景观设计…………464.6计划指标建筑技术经济指标……46第五章项目组织管理和保障方法5.1项目管理方法……495.1.1计划管理………495.1.2工程管理………495.1.3资金管理………495.1.4信息管理………505.2项目建设保障方法……………505.2.1资金筹措方法………………505.2.2施工组织方法…………………50第六章营销战略体系6.1项目定位………526.2商业组合形态构想…………526.3走特色化物流园区发展之路………………536.4项目拟开发面积…………………546.5项目开发节奏……556.6项目经营模式……55第七章投资分析7.1项目投资估算………………597.2项目盈利分析……………637.3项目损益表及现金流表…………66第八章结论附件：附件1：项目Ⅰ、Ⅱ期总体计划布局图附件2：项目Ⅰ期计划布局图前言东北振兴沈阳先行“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后又一关键举措，意在实现“两个东西经济互动轮子”同时运转。东北亚经济中心计划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地域以后第四个经济增加极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有发展契机。怎样抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注……？东北振兴，沈阳先行！第一章总论1.1项目发展背景1.2项目概况1.3项目汇报编制依据1.1项目发展背景1.1.1“第四增加极”和“东北大振兴”伴随国际经济形势发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈以后“中国经济第四增加极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展需要，也是新时期提升中国综合国力需要，更是经济发展规律客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈中心地带，是中国欧亚大陆桥东部起点之一，其经济总量约占全国1/5，是中国最大工业密集区。在环渤海地域5800公里海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包含大连、青岛、秦皇岛等关键港口在内60多个大小港口星罗棋布。伴随世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈一体化正在深化。在国际经济一体化重心不停向亚太转移趋势下，环渤海经济圈和东北（亚）地域发展互动潜力将得到发挥，在东北、胶东半岛、辽东沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同组成东北（亚）地域城市发展群，吸引国际投资眼光。，党十六大提出振兴东北发展战略，加紧调整和改造“东北老工业基地”已成为和“西部大开发”齐肩并重国策。1.1.2和时俱进沈阳沈阳即是东北重工业城市中心，又是“第四经济增加极”关键城市，在全方面推进振兴东北老工业基地进程中，肯定起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国优异装备制造基地”城市定位及发展“大沈阳”策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳良好局面。发展计划：国务院同意《沈阳市城市总体计划》，其理想模式为“一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市计划范围将达成1220平方公里。关重视点：浑南新区——建设“北方浦东”：计划面积120.6平方公里，功效单元为“三区一城一带”。铁西新区——现代“工业园区”：现在铁西新区面积已达126平方公里，功效定位：建设以装备制造业为关键，集研发、制造、商贸、居住为一体现代化工业园区。金廊工程——关键“发展战略”：计划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包含“一轴”、“四区”和“九节点”。关重视点——大东“商机平台”：作为未来城市经济发展关键，大东区区域功效计划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战略计划构想：“一城两带三区”战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依靠，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多个功效为一体新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺—吉祥—北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造、沈阳拂晓航发集团、沈阳华润压缩机、沈阳三洋空调、沈阳东芝电梯、沈阳金杯通用汽车、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外著名企业到大东区投资，如美国通用企业、德国宝马汽车企业、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）、美国泰克企业、日本丰田通商株氏会社、三洋电机和美国吉列企业等。现在，大东区作为沈阳市最具竞争力工业区优势经济地位已确立。

汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造、金客Ｍ１中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造、沈阳宝马华晨汽车制造；三大汽车发动机制造厂沈阳航天三菱发动机、沈阳新光华晨发动机、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂４家和汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在计划一个集汽车生产及配送、汽车销售和服务及汽车文化小区为一体汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近同意在大东区设置产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达成260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，含有发展各项业态条件，有一定环境依靠及形象基础。1.1.4物流业——国家综合国力关键表现1997年东南亚爆发经济危机以后，大家在分析和总结东南亚各国和各地域情况时发觉，以物流产业为关键支柱产业新加坡、香港有较强抗御经济危机能力。比如，1998年受金融风暴影响较大马来西亚经济增加为－6．8％，泰国为－8．0％，东盟为－9．4％，和之相比较，香港情况很好，为－5．1％，而新加坡则实现了1．5％正增加。以后，大家意识到物流对于国家经济发展有着很关键意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力关键表现。物流业被视为未来企业发展关键竞争力，物流领域更被人看作经济增加“黑暗大陆”，是“降低成本最终边界”，是降低资源消耗、提升劳动生产率以后“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业全部已发展为大规模产业。如日本，在近20年内，物流业每增加2．6％，经济总量就增加1％。在美国，物流产业规模已达成9000亿美元，几乎是高技术产业两倍。经过多年物流业发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国联邦快递，1995年营业额达成125亿美元；日本佐川急便，1995年营业额达成57亿美元。现在中国物流业经营额超出5亿元企业还未出现，和UPS、联邦快递等国外物流企业相比，中国物流企业所占市场份额少，服务功效少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。实际上，中国现阶段物流企业从网络、功效、管理、服务、业绩等方面综合评定，物流企业发展现代物流是调整中国产业结构迫切需要，是传统运输业发展方向，是运输和生产最好融合渠道，更是改变传统揽货方法，取得增值效益需要。巨大市场需求呼叫东北地域及其它省市现代化商品流通领域长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹物流企业。1.2项目概况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园Ⅰ,Ⅱ期项目1.2.1.2.项目基础情况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区计划路。总占地面积：348500平方米项目总建筑面积：567285平方米1.1.1.3.项目计划：本项目由大型购物中心、建材家居家俱采购基地、商务综合楼、餐饮娱乐一条街四个功效区组成。其中购物中心包含多种业态大卖场，以大型超市为主，涵盖了建材家居、日用百货、生活超市、灯具等多种业态连锁店、专卖店和精品店等经营内容。建材家居家俱采购基地包含十二个专业城，商务综合楼能够为本项目提供办公场所和电子商务平台。本项目包含业态广泛，是集多个功效于一体、集零售和批发于一体大型综合性含有国际水准现代商业物流园。1.3项目报告编制依据1.3.1参考沈阳市人民政府相关招商宣传手册；1.3.2参考沈阳市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参考沈阳市人民政府及大东区政府计划；1.3.4参考沈阳市相关官方网站对外公开内容；1.3.5参考东方家园置业企业和政府相关汇报。发文单位：沈海现代工业示范区管理委员会沈海现代工业示范区管理委员会文件—《相关东方商业物流园财政补助款函》发文单位：沈阳市土地贮备交易中心沈阳市土地贮备交易中心沈土储交函[]13号—《相关东建街东地块树木砍伐相关问题函》沈阳市土地贮备交易中心—《相关限期交齐拖欠土地价款通知》（6月2日）沈阳市土地贮备交易中心—《相关限期交齐拖欠土地价款通知》（6月18日）收文单位：沈阳市土地贮备交易中心沈阳大东方置业文件沈东置业字[]4号签发人：董佩智《东建街东地块树木砍伐相关问题复函》收文单位：沈阳市人民政府沈阳大东方置业文件沈东置业字[]1号签发人：董佩智《相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报》收文单位：陈政高市长沈阳大东方置业文件沈东置业字[]1号签发人：董佩智《相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报》收文单位：邢凯副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字[]1号签发人：董佩智《相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报》收文单位：李佳常务副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字[]1号签发人：董佩智《相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报》收单位：常明秘书长沈阳大东方置业文件沈东置业字[]1号签发人：董佩智《相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报》本汇报中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供数据、信息为准。第二章项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2大东区概况2.3周围楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1城市概况沈阳是辽宁省省会，东北地域经济、文化、交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是中国关键工业基地之一，含有雄厚物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中含相关键地位。作为东北中心城市，是全省贸易、经济信息和科技文化中心，同时和周围鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市组成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地域交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.1位置和地貌沈阳在辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里，其中城区面积185公里。沈阳地域以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。2.1.2气候沈阳属北温带受季风影响半湿润大陆性气候。整年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，整年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，清凉宜人。2.1.3经济地理位置沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地。在以沈阳为中心150公里半径内，有中国著名铜全部鞍山、煤全部抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚辽宁中部工业城市形成了世界上罕有城市群。沟通世界大连港，正在开发营口新港和锦州港距沈阳也不超出250公里。沈阳作为中国东北地域最大经济中心城市和通往中国长城以南地域必经之路。长久经济发展形成了密如蛛丝航空、铁路、公路运输网络。沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条中国国际航线。沈阳也是东北地域最大铁路枢纽。沈阳公路也四通八达，开成了少有高速公路网络。2.1.4人口概况沈阳市现有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口50.5%,女性人口363万人，占总人口49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口63.2%，家业人口252.5万人，占总人口36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口0.2%。沈阳居民年纪组成沈阳居民教育程度组成2.1.5行政区域沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。2.1.6交通条件沈阳是联络东北地域和关内交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路聚集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春和绕城高速公路和二环路组成围绕沈阳，连接海港、空港“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及中国各大中城市。2.1.7沈阳城市基础设施——中心城区关键街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提升，建成区绿地率达28.2%。

——交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为关键，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市关键交通工程建设。

——城市公用设施连续改善，供水、供热、供电、供气等设施功效加强，服务质量不停提升。，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。整年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增加11.7％。煤气供气管道总长度2160公里。

——房地产业健康发展，房地产开发和销售同时快速增加。，全市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增加52.8％。整年商品房施工面积1738.8万平方米，增加40.4％；商品房完工面积585.9万平方米，增加61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增加57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增加58.4％。

——城市环境保护和治理城市整体环境深入改善，环境质量实现历史性突破。整年共完成环境污染治理项目百余个，前后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂，完善了原有北部污水处理厂。整改和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达成四类标准。城市污水日处理能力达成95万吨，污水处理率达成70.4％。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾4484吨，生活垃圾无害化处理率达成100％。整年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等方法，烟尘控制区达标覆盖率达成100％，整年环境空气质量优良天数已达成298天，达成创模标准。全市噪声达标区覆盖率达成70％，自然保护区覆盖率达成13.52％，建成生态环境保护模范住宅小区35个。

城市绿化实施森林城市战略，全方面推进城市绿化建设。新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。整年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。整年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到末，全市绿化覆盖率达33.16％，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.21996—沈阳城市总体计划沈阳市城市建设和发展遵照人口、经济、社会、环境和资源相协调可连续发展战略。城市功效正由单一工业基地向多功效经济中心转变。现正在加速城市产业结构，加速传统产业改造，主动发展高新技术产业，深入完善城市功效，实现单一工业生产基础城市向现代化经济中心改变。具体以下：沈阳城市计划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积1220平方公里。城市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起沈阳和抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现实状况城市人口401万人。到城市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是沈阳市主体，是政治、经济、文化集中表现区。中心城区计划布局结构为东南组团布局形式，以中部关键区为关键，周围分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好发展空间，使城市由单一中心结构向松散布局过渡。中部关键区以三环高速公路以内，关键发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；东部副城由棋盘山风景区及周围乡、镇组成。副城以中、高级为主，科研、旅游、办公设施为辅；西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，关键以发展工业为主，配置必需生活区和公共服务设施；南部副城以苏家屯现实状况建成区为基础继续扩建，计划建设综合副城。北部副城以虎石台现实状况建成区为基础继续扩建，计划建设综合副城；道义组团以道义屯为基础关键安排关键乡镇企业和生活区，形成独立生活和产业组团。新建居住区关键安排在浑南新区，大力开发浑南地域，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，关键区内，新建居住区关键安排在一环路以外，关键为浑河产业区，到人均居住面积达成12平方米以上。东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。2.1.3沈阳经济概况2.1.3.1沈阳城市发展现实状况沈阳是国家“一五”时期关键投资建设工业基地。经过几十年发展，沈阳工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环境保护、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基础，形成了较强综合配套能力。沈阳含有雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，中国生产总值占全省1/4。尤其是改革开放以来，沈阳不停加紧国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业和高新技术、国际经济接轨融合。以亚洲国家和地域为主引资结构正在被多元化引资格局所替换，一批世界500强企业和国际著名跨国企业投巨款驻足沈阳。经过和国外客商合资合作，填补了建设资金不足问题，引进了国外优异技术和优异管理，加速了产业结构调整步伐，支柱产业群体不停壮大，骨干企业和主导产品显示出较强市场竞争力。沈阳做为东北地域最大中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，含相关键战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主8大城市，组成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地域最大民用航空港，全国最大铁路编组站和全国最高等级“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口大连港、正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超出400公里，含有得天独厚地理区位优势，作为东北中心城市沈阳，对周围乃至全国全部含有较强吸纳力、辐射力和带动力。经济总体指标概述回顾沈阳市近几年宏观经济，能够看出沈阳经济总量连续增加，综合经济实力显著增强。总结整体经济形势，沈阳全市中国生产总值实现1400亿元，同比增加13.1％，是多年来增加最快年份。固定资产投资完成402亿元，同比增加32.8％。财政收入实现105亿元，同比增加29.9％，连续两年保持30％左右增加。土地出让金收入由7000万跃升至10亿，去年又达成15亿元，土地出让金已成为城市建设资金关键起源。从以上数字能够看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济连续、健康、稳定发展奠定了良好基础。社会消费情况概述沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。主动发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。，全市社会消费品零售总额估计实现695亿元，同比增加11.5%；各类市场成交额达成812亿元，金融机构存、贷款余额分别达成2190亿元和1820亿元，分别同比增加19.3%和19.1%。货币净回笼连续居全国之首。人民生活水平概述沈阳人民生活水平不停提升，居民生活质量得到改善。截至去年12月末，沈阳市城镇居民储蓄余额已达1214亿元，比年初增加156亿元，增幅为14.74％，和同期相比，这一增加率高过了居民储蓄增加率4个百分点，居民储蓄连续呈升温之势。市政计划概述两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平房公里，城市绿化率跃升至29.1％。完成了市府大路等10条街路标准化改造，对213条市区道路进行了全方面整修，总面积达成751万平方米，使全市道路完好率由过去70％提升到90％。棚户区改造使5.7万户居民迁入新房，新增公交车1250辆。2.1.3.2沈阳宏观经济发展趋势沈阳是国家“一五”时期关键投资建设工业基地。经过几十年发展，沈阳工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环境保护、制药产业为主新兴产业群，奠定了雄厚制造业基础，形成了较强综合配套能力。沈阳含有雄厚资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省1/3，中国生产总值占全省1/4。改革开放二十年来，沈阳坚定不移地实施外向牵动战略，经济和社会连续、快速发展，初步形成了全方位、多层次、宽领域对外开放新格局。国民经济保持适度增加，经济总量深入增大。初步统计。全市实现中国生产总值1400.0亿元，比上年增加13.1%。其中第一产业实现增加值83.6亿元，增加8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增加14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增加12.5%。一、二、三产业占中国生产总值比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入快速增加。整年完成地方财政收入105.4亿元，比上年增加30.5%。整年地方财政支出达105.4亿元，增加24.2%。用于农业支出5.90亿元，增加15.9%；用于教育事业支出25.1亿元，增加16.8%。城市居民人均可支配收入达7023.7元。市场体系深入完善，消费品市场成交额有所增加。全市已经有各类市场397个。各类市场贸易成交额达482亿元。县及县以下社会消费品零售额增加7.5%。多种经济类型消费品零售额普遍增加。其中国有经济零售额104.2亿元%；集体经济零售额36.1亿元；私营和个体经济零售额412.1亿元；股份制经济零售额46.2亿元；港澳台经济零售额10.4亿元；外商经济零售额12.9亿元，比上年翻一番。其它经济50.2亿元。出口总额14亿美元，增加12%。按行业分批发零售贸易业515.7亿元，餐饮业86.0亿元，制造业32.0亿元，其它行业61.5亿元。按商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。,全市固定资产投资保持较快增加.整年全社会完成固定资产投资402.5亿元.其中国有经济投资166.7亿元;非国有经济投资235.8亿元.投资结构发生改变.整年城镇固定资产投资额达378.8亿元，更新改造投资增加显著快于基础建设投资增加；基础建设投资95.1亿元；房地产投资继续增加，整年房地产开发完成投资781亿元，其它投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋完工面积53.4万平方米，完工中住宅面积41.6万平方米。整年新增固定资产258.5亿元，完成投资额95.8亿元，占总投资额23.8%。2.2大东区概况2.2.1大东区概况大东区在沈阳城区东部和东北部，北、东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈河区相连，西北同于洪区接壤。全区总面积为51.18平方公里，南北长8.2公里，东西宽6.3公里,是沈阳市面积最大城区.地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差为21米。气候属于温带季风气候，冬寒时间较长少雪，夏热时间较短多雨，春秋两季气候改变快速，春季多风，秋季晴朗。2.2.1.1区位

大东区所在沈`阳地处辽宁中部城市群中心。以大东区为中心,以150公里为半径范围内,分布着钢铁基地鞍山,煤炭基地抚顺,化纤基地辽阳,煤铁基地本溪,石油基地盘锦,煤粮基地铁岭,电力基地阜新等7座大型工商业城市,组成了经济联络尤其紧密,市场容量巨大,发展前途十分宽广辽宁中部城市群体。不仅可为工业企业提供取之不尽、用之不竭矿产资源,而且还是一个购置力极强产品销售市场,企业产品,能够就地、就近销售。2.2.1.2基础设施

区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足电力，进行各项投资所需水、煤气等供给充足。工业用地上建筑、必需专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。2.2.1.3交通

大东区所在地沈阳是中国交通最发达地域之一,也是东北地域最大交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。

公路：以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射高速公路网已经形成。

铁路：沈阳作为东北地域最大铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线聚集沈阳，而且和朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。

海运：从沈阳出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可和世界140多个国家和地域港口通航。

空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地域最大枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地北方航空企业，已开通中国外航线70多条，可直达中国香港尤其行政区和中国各关键城市和朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。

货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线组成发达货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。2.2.1.4人力资源

大东区劳动力资源极为丰富，现有些人口60万，其中劳感人口近40万，40多所技工学校、职业学校，每十二个月可培养出可塑性极强技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人，是沈阳市科技人员最为集中、科技力量最强园区之一。2.2.1.5其它

金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展快速，城区功效完善，能够满足多方面需求。2.2.2大东区宏观情况综合评述多年来，大东区经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂历史文化积淀和现代城市气息于一体，以其深厚工业基础，雄厚科技实力、完善基础设施、周到服务体系、良好投资环境吸引越来越多海内外人士，成为她们事业成功、财源广进热土。经济结构得到调整，新经济增加点快速发展，在经济总量中百分比已达成80%以上。餐饮娱乐业快速发展，旅游业起步较快，小东商业街和吉祥商业街初步形成规模，新建扩建了邻街和商业网点110万平方米。大东区是目前沈阳市最具竞争力工业区。区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造、沈阳拂晓航发集团、沈阳华润压缩机、沈阳三洋空调、沈阳东芝电梯、沈阳金杯通用汽车、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外著名企业到大东区投资，如美国通用企业、德国宝马汽车企业、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）、美国泰克企业、日本丰田通商株氏会社、三洋电机和美国吉列企业等。

大东区汽车产业已经形成一定规模。区内有四大整车制造厂－－沈阳金杯客车制造、金客Ｍ１中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造、沈阳宝马华晨汽车制造；三大汽车发动机制造厂－－沈阳航天三菱发动机、沈阳新光华晨发动机、沈阳航天新光集团；汽车改装厂４家和汽车零部件生产厂２８家，汽车贸易、维修服务企业２０家，形成了一个汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在计划一个集汽车生产及配送、汽车销售和服务及汽车文化小区为一体汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近同意在大东区设置产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达成260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业48%。其以现在汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新材料、环境保护、物流配送等企业为依靠，关键发展汽车工业。

大东区也将是沈阳市最适合于居住城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高级住宅区；尤其是正在建设大东广场，是沈阳市最大广场，广场周围地域适合建设金融、保险、高级写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。2.2.3大东区相关计划建设2.2.3.1“一城两带三区”商机开启新平台一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依靠，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多个功效为一体新兴汽车城。两带：(1)、科教文化旅游服务产业带。以沈阳大学、沈阳五中、大东广场、德胜公园、兵器公园、大东体育场为支撑南北运河旅游文化休闲娱乐观光带(2)、中部商业带。以中街商贸区河北站金融商贸区为依靠，以吉祥商业区、上园商业中心、东站商业中心为支撑商业带。三区：(1)、小东商贸区。东中街停车场、津桥停车场、沈阳广场、小商品大世界、小食品城、日汇大厦、冠信大厦、宝马汽车大厦、东北数码大厦。(2)、八王寺—吉祥—北海商住区。八王寺商住区、吉祥商住区、北海商住区、东站广场、大二台子居住区、四德里居住区、金晨白领居住区、老瓜堡居住区、小二台子居住区。(3)、沈海现代综合物流园区。干鲜果品批发市场、集装箱堆放场、日用工业品配送中心。2.2.3.2大东区经济目标完成中国生产总值398340万元，同比增加20％。完成固定资产投资50000万元，同比增加66%。社会消费品零售总额达成7万元，同比增加20%。实现外资调入6000万美元，同比增加20%；出口创汇2800万美元，同比。增加7.7%，协议外资11400万美元，同比增加20%；出口供货值28000万元，同比增加12%。完成财政收入50556万元，同比增加12%。2.2.3.3社会事业发展目标旧区改造建设。整年新开旧区改造面积40万平方米，主动向市里争取大小二台子等地域棚户区改造。道路改造建设。整修改造联合路、东北大马路等15条一、二级街路，整修改造三、四级道路17万平方米。森林城区建设。植树30万株，完成望花街、东望街两条出口路绿化建设及小区庭院绿化建设。标志性景观工程建设。开启大东广场主体建设，努力争取年内主体完工。开启德胜公园、芙蓉湖公园建设。小区建设。楼房小区办公用房面积全部达成80平方米以上，平均面积达成115平方米以上，达标小区达成70%以上，示范小区达成40%以上。拆违治乱工程。根据市政府统一要求，拆除区域内关键街路违建、临建及占道商亭，主动推进占道市场退路进厅。2.3周围楼盘及商业配套设施2.3.1项目基础情况概述项目在沈阳市大东区沈海工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为东二环路,东北大马路,东建街,联合路.2.3.1.1周围地上建筑情况项目地块由东二环路,东北大马路,东建街,联合路围合，在大东属于老城区地段，其周围地上建筑物多为多层居民住宅区。2.3.1.2周围景观分析自然景观：该地域周围现有自然景观较少.计划中东站金融商贸区建成后将和本项目交相辉映,不仅形成大型自然景观带,更成为该区域新型商业圈.人文景观:该地域现无较突出人文景观。2.3.1.3自然环境分析空气：该地域并无大型工厂及锅炉房设施，人为环境污染较少，但该地域绿化面积小，所以总体上看地域空气质量通常。水：该地域无大型河流水系环境。没有较严重水污染源。2.3.1.4社会环境分析居民素质：当地域为老居住区，人口素质参差不齐，居民组成以当地长久居住居民为主。伴随大东区招商引资引资力度加大和周围新楼盘开发，吸引了很多其它地域人员过来居住使该地域居民结构愈加多元化。同时伴随东方俪城\保利花园等大型居民住宅区完工,当地域居民数量和层次将更有相当程度提升.居民消费习惯：因为当地域商业机能不健全，在该地域居住居民购物受到一定程度局限,尤其是近期大量商品房交工使当地域消费需求大幅成提升.社会治安:地域治安良好.2.3.1.5交通情况本项目标交通情况极佳,是通往抚顺、铁岭、长春、哈尔滨交通要道,沈阳货运中心东站和项目紧邻.项目周围二环路、东北大马路时沈阳交通枢纽,路网纵横交错,四通八达.2.3.1.6现有城市配套情况（1）商业配套:项目周围无大型商业配套.部分中小型商业配套无法满足现有居民需求.（2）教育配套小学：辽三小学、合作街小学、上园一校、上园二校、辽沈一校中学：五十中学（市关键中学）、111中学、二十八中学（市关键中学）、第五中学（省关键中学）、市试验高级中学（市关键）、博才中学（市关键）桃源高中（私立）大学：沈阳大学、商学院（沈阳大学已经收购）（3）医疗单位配套沈海医院、胸科医院、骨科医院、献血中心（4）金融配套小型中行，农行，邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款应用。2.3.2生活类超市关键客群分析现在在本项目周围3公里内没有生活类超市，且项目周围6个关键街道办事处所辖人口就高达30万人。具体为：二台子街道办事处：61453人文官街道办事处：53152人东站街道办事处：49826人辽沈街道办事处：54095人洮昌街道办事处：44093人珠林街道办事处：37370人现在本项目周围在建及待售中高级楼盘近30个，累计约为45000户,近10人.为项目提供了充足客源支持。附：本案周围在售商品房列表项目名称项目位置占地面积建筑面积户数北海嘉园大东区北海街20号3.59万㎡7.36万㎡600户智居园大东区吉祥一路56号1.3万㎡2.5万㎡200户开建康全部大东区北大营东街4万㎡6.46万㎡720户卉盛家园大东区望花南街27号4.5万㎡7万㎡560户祥和家园沈阳市大东区望花南街25号3.3万㎡5.1万㎡圣淘沙家园（一期）大东区望花街39号甲5.4万㎡11万㎡鸿彤园大东区和睦北三路十二号0.7万㎡1.5万㎡洪泽园大东区吉祥三路62号2.57万㎡6万㎡360户中房基安花园大东区东陵西路30号16万㎡24万㎡1000户欢乐人家东陵西路73号4万㎡5万㎡400户彤利·雅宁居大东区滂江街73号5.5万㎡10万㎡800户水岸雅居大东区小河沿路1号6万㎡10万㎡400户城建东逸花园大东区小河沿路21万㎡47万㎡4000户天龙家园沈阳市大东区小什字街39号15.07万㎡40万㎡4000户鹏利广场花园沈阳中街鹏利广场7.3万㎡45万㎡莱茵河畔大东区北海街222号12万㎡30万㎡祥云居沈阳市大东区临河路18号0.958万㎡1.6万㎡圆缘雅居大东区东北大马路169号8.3万㎡13.6万㎡中街北苑大东区大北街火神庙巷12号3.5万㎡9万㎡500户万科金色家园大东区八王寺街32号8.3万㎡16万㎡上东风华大东区老瓜堡20万㎡34万㎡3000户东方俪城大东区北海街35万㎡50万㎡5000户梧桐馨园大东区北大营东街4号2万㎡3.2万㎡280户凤凰园大东区合作街2万㎡5万㎡200户文华园大东区联合路145号7.5万㎡16万㎡845户辰宇新村大东区东站街6万㎡800户风和日丽大东区北海街500户久业家园大东区沈辽路4.8万㎡7.8万㎡384户如意明珠大东区东北大马路1.43万㎡2万㎡226户保利花园新立堡地域100万㎡150万㎡15000户2.4建材家俱市场调研建材家居家俱市场：沈阳市共有大小各类家俱市场约30余家，其中关键家俱专卖店15家，约占50%；综合家俱市场约8家，约占23%。市场经营多采取场地出租经营方法有24家，约占80%；其次是采取自己经营方法有4家，约占13%。以中国家俱城、小东、万泉、港大家私为代表传统家俱市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定市场。其关键特点是：摊位式租赁经营，市场有较大对外辐射功效。以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表家俱市场新生力量，其经营关键特点是：店面装修较豪华、购物环境很好、商品档次较高，在中高端消费群中有一定市场。以莱德、轩琴为代表家俱自营模式，其关键特点是：和家俱厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家俱经销新兴模式，含有一定代表性。以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表家俱超市及综合市场，对沈阳市家俱市场带来较大冲击，代表未来家俱市场一个趋势。第三章物流园区发展现实状况及趋势3.1物流园区内涵3.2物流园区功效3.3物流园区发展历程和相关经验3.4物流园区建设发展模式3.5物流园区开发、建设模式分析3.6物流园区发展政策分析3.7发展情况分析当今社会商业流通领域以逐步成为一个国家经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。中央关键领导早已指出：“消费经过流通决定生产，只有现代化流通方法才能决定现代化生产。”深入说明了新时期、新形式下消费、流通和生产之间关系。国家关键领导也曾经对现代商业流通发展作出关键指示：“关键问题是要加速发展中国自己现代商业和物流业。现在不仅有不少人还不认识社会主义市场经济体制下现代流通重大作用，反而热衷于大肆发展那种带有集中市贸易性质落后多种多样“商厦”、“商城”。再不猛醒，就难免面临“全军覆灭”命运。吴仪总理指出“要在WTO规则保护期内培育出中国自己含有国际竞争力大型商业流通企业，这是中国经济长足发展必需保障”。由此可见，在全国范围内建立中国自己物流体系对中国经济长远发展含有深远意义。3.1物流园区内涵相关物流园区内涵，现在中国尚无明确和统一定义。借鉴日本开发建设物流团地、德国不来梅建设城市基础设施大规模物流中心等经验，物流园区建设往往会包含物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功效开发和调整等综合性方面。目前，因为“物流”一词存在多重涵义了解不确定性，而且有一定专业不足，尤其是和一般消费者、对终端零售商关联性不强，难以产生很强沟通性，对项目标推广难免造成障碍。对物流概念了解能够从狭义和广义方面进行解释：狭义物流：指物品从供给地向接收地实体流动过程，依据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息处理等基础功效有机结合。广义物流：指从生产者到需求者之间，商品流动全过程，既包含全部权转移，即交易过程，也包含实体物理性流动。实现“商流”、“物流”、“信息流”、“资金流”等整体融合。从“沈阳光彩大东方商业物流园”项目现有条件和规模、计划来看，该项目标“物流园”概念是“广义物流”概念。3.2物流园区功效通常认为，现代物流园区关键含有两大功效，即物流组织管理功效和依靠物流服务经济开发功效。3.2.1物流园区物流组织和管理功效包含：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是经过不一样节点将这些功效进行有机结合和集成而表现，从而在园区形成了一个社会化高效物流服务系统。它和传统货物运输组织中心所不一样是组成园区各个要素要含有高科技、高效率特征，尤其是大型、综合性物流园更是要求甚高。3.2.2园区经济开发功效

物流园区存在很关键原因不是因为其在物流发展和运作本身作用，而在于其经济开发功效。即表现在物流基础设施及经营所产生经济开发上及现有设施及资源整合功效。3.3相关物流园区发展历程和相关经验

自1998年以来，发展现代物流主动性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业利用物流技术领域不停扩展，各类物流基础设施建设也展现出良好势头，物流园区或物流基地正是在此种背景下出现并开始大力发展。3.3.1物流园区产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生新兴物流管理方法，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。在中国，伴随传统储运业向市场化及现代物流业方向发展转变，国家相关主管部门开始制订了促进物流园区发展宏观政策，部分发达地域和省份也纷纷开始筹建物流园区。3.3.2中国物流园区发展概况

因为物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方法和政府发挥作用等方面含有显著发展物流开发效应和宣传效应，中国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推进地域、区域和城市物流发展关键工程，给大力支持。现在基础形成了全国从南到北、从东到西物流园区建设发展局面，尤其是以广州、深圳为代表珠江三角洲地域、上海、北京等经济发达地域和城市物流园区建设步伐愈加快。3.3.3国外物流园区发展经验在西方物流较为发达国家，物流园区也属于近发展起来新事物，所以，园区作为现代物流业发展一个新趋势，现在仍处于快速发展过程之中，其建设经营经验并不多且不是很成熟。在此仅以日本和德国为例。（1）日本经验：日本在西方经济发达国家中物流园区建设历史稍长，建设较早日本东京物流园区是以缓解城市交通压力为关键目标而兴建，在建设中积累了一定经验：重视计划；优惠土地使用和政府投资政策；良好市政设施配套及投资环境。（2）德国经验：德国政府在物流园区计划和建设上和日本存在一定区分，也是近几年中国较为推崇园区发展经验。德国通常采取联邦政府统筹计划，州政府、市政府扶持建设，企业化经营管理，入驻企业自主经营发展模式：联邦政府统筹计划；州政府、市政府扶持建设；企业化经营管理；入驻园区企业自主经营。3.3.4物流园区作用物流园区出现以后，对使用园区企业乃至邻近城市全部产生了巨大经济和社会效益，关键表现在：减轻了物流对城市交通压力；减小了物流对城市环境不利影响；提升了物流经营规模效益；满足了仓库建设大型化发展趋势要求；满足了货物联运发展需求。物流园区出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业快速发展，依据德国权威机构研究，未来，既使在日本、德国这么运输业高度发达国家，物流园区建设仍将处于蓬勃发展时期。在中国，物流业发展正处于起步阶段，物流业较为发达经济中心城市已经开始了大量主动有益理论探索和实践尝试。伴随这些物流园区计划和建设，中国物流产业发展步伐必将大大加紧。3.4物流园区建设发展模式

依据中国外和物流园区功效相同或相当物流基础设施开发建设经验，物流园区在发展模式上可能选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。物流园区经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于现在工业开发区、经济开发区或高新技术开发区项目进行有组织开发和建设。主体企业引导物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面含有大改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展高度，培育物流园区发展所需要实力企业和良好市场环境。物流园区开发工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，经过给开发者适应工业项目开发适宜土地政策、税收政策和优惠市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营方法进行物流园区相关设施经营和管理。现在，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家全部有此种开发模式范例。综合运作模式是指对上述经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合利用物流园区开发模式。而“沈阳光彩大东方商业物流园”就属于综合运作模式。3.5物流园区开发、建设模式分析经过分析，在具体包含到某个物流园区时，存在含有不一样特点开发和建设模式。关键有以下多个模式：政府投资或政策支持下开发和建设模式；企业合资、合作开发和建设模式。3.6物流园区发展政策分析

从现在中国已经出台相关物流发展政策看，相关物流园区政策占有较为关键地位，这些政策关键内容包含以下多个方面。1．用地优惠政策。2．财税优惠政策。其它和园区发展相关政策：如用电优惠政策，融资优惠政策，行政监管支持等。3.7发展情况分析因为中国在现代物流发展中统计体系还未建立，要完整地分析某个领域发展情况，存在相当大难度。以下关键人功效和类型上进行分析：3.7.1物流园区功效分析经过对近50个冠名为物流园区（基地）项目标分析，物流园区功效大致包含两大方面：1.经济中心城市（包含工业生产、商贸流通、港口等类型）物流组织和管理基础功效，关键经过将包含物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等在内适应城市物流组织和管理需要物流基础设施进行集中计划建设而表现出来；2.依靠基础功效物流服务功效，关键作用是提供满足城市居民消费、企业就近生产、区域生产组织所需要物流服务。3.7.2物流园区类型分析关键有以下类型：3.7.2.1区域物流组织型园区其功效是满足所在区域物流组织和管理需要，这种类型物流园区也是能够为大多数人接收物流园区。如：深圳市主动建设港口物流园区、陆路口岸物流园区、综合物流园区，上海正在建设三大物流园区，青岛市计划建设国际物流园区，广州计划建设五大物流园区，京港合作开发北京物流基地，和厦门、南昌、泰兴、长春等城市计划或正在建设物流园区等，均属于这种类型。3.7.2.2商贸型物流园区商贸物流园区在功效上关键是为所在区域或特定商品贸易活动发明集中交易和区域运输、城市配送服务条件，基础在传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本含相关键作用。中国现在含有商贸流通功效物流园区关键有：湖南浏阳医药品流园区、深圳IT产品物流基地、深圳笋岗物流园区、广东西樵纺织品物流基地、广东韶关亿华商贸物流园、广东高州物流基地、武汉商贸物流基地、浙江传化物流基地、成全部中汽西南汽配物流基地等。3.7.2.3运输枢纽型物流园区物流园区作为物流相对集中区域，从运输组织和服务角度，能够实现规模化运输，反过来，规模化进行运输组织也就为物流组织和管理活动集中发明了基础条件。所以，建设专门运输枢纽型物流园区，形成区域运输组织功效也是物流园区关键类型之一。这些物流园区关键功效是提供港口服务、水运、空运、铁路运输和公路运输组织和服务。属于运输枢纽型物流园区包含：深圳航空物流园区、大连鑫码头物流基地、大连国际物流园区、北京空港物流园区、广东南海三山国际物流园区、上海洋山深水港物流园区、温州港物流园区、徐州香山物流园、南昌进出口物流园区等。3.7.2.4综合型物流园区所谓综合物流园区是物流园区兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行配套等多个功效，但这种综合不一定是全部功效综合，往往是上述很多功效不一样组合。，全国计划或建设含有综合功效物流园区关键是：苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、铜陵工业商贸物流园区、沈阳沈海物流园区、江阴港口综合物流园区、旅顺羊头洼综合物流园区、广州汽车物流基地、厦门同安物流基地、万州物流园区、丹徒港口物流园区、南京王家湾物流中心、东莞常平物流园区、顺德保税物流基地、大连甘井子综合物流园区、哈尔滨龙运物流园区等。我们正在研究“沈阳光彩大东方商业物流园”项目不管在规模、功效还是产生经济效益上全部属于综合性物流园区。第四章计划设计条件、标准及设计方案4.1计划场地环境及周围环境4.2总体计划设计标准4.3计划布局及业态分布4.4交通组织4.5景观设计4.6计划指标建筑技术经济指标4.1计划场地环境及周围环境“沈阳光彩大东方商业物流园“是在沈阳市大东区沈海工业区内，东北大马路钢泉巷8号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区计划路。该地块交通极为便捷。总占地面积：348500平方米项目总建筑面积：567285平方米4.2总体计划设计标准以沈阳市城市总计划为依据，以建设东北现代商业物流中心为目标，依据可连续发展标准，着眼于区域社会、经济、环境均衡发展，形成布局合理、功效区划明确、环境优美新园区；在设计中，充足考虑用地范围内各功效合理部署；在交通功效上，尽可能避免外部过境性交通对内部干扰，强调内部自成体系、人车分流和地面集中部署；在配套服务上，即考虑内部需要，又要和外围城市需要相联接；强化城市景观和绿化空间环境设计；在建筑造型上，努力争取现代、简练明快风格。4.3计划布局及业态分布(见附1,2)4.4交通组织充足认识到中国步入汽车时代所带来冲击，尤其是沈阳作为东北地域私车量增加最快城市，对于城市交通和大家生活带来巨大改变。本设计努力争取在有限空间内，有效组织人、车、物三流高效有序流动。突破沈阳市相关商业建筑停车泊位指标要求，本方案采取地面停车方法，共有停车泊位3992个。4.5景观设计为充足发挥项目用地及其周围环境优势，采取多个手法为环境增色、添彩。本设计借鉴传统园林景观组织手法，和东二环路宽绿化带可成统一广场绿化景观，沿计划路形成广场。在现代工业社会向信息社会转变过程中，怎样在大型商业中心建设中既弘扬现代商业开放、丰富、高效，又吸引传统商业亲切宜人环境气氛，是现代商业中心面临焦点问题之一。本方案以中间商业街为交通中心之一，结合功效结构，作为一个现代手段和传统气氛结合处理，使购物变得轻松舒适。4.6计划指标建筑技术经济指标项目Ⅱ期经济技术指标:序号经济指标数据一总计划用地68200平方米二总建筑面积10平方米2.1单体建材城面积32300平方米三容积率1.50四绿化率21%五建筑密度38%第五章项目组织管理和保障方法5.1项目管理方法5.1.1计划管理5.1.2工程管理5.1.3资金管理5.1.4信息管理5.2项目建设保障方法5.2.1资金筹措方法5.2.2施工组织方法5.1项目管理方法5.1.1计划管理按同意项目实施计划,制订完成年度建设计划,含有科学性,合理性和能够实施特点。完成并落实项目实施过程中总体及阶段计划实施；制订项目计划管理程序中各步骤岗位职责和管理制度,定时向领导汇报计划完成和实施计划；对项目技术,生产,质量,安全,财务,材料,设备等专业工作及实施计划由各部门负责落实并报主管领导汇报；同意后各专业计划应立即协调并落实到设计,施工,监理等单位,立即对计划落实及修改意见向主管领导汇报；计划修改应有主管领导同意方可进行。5.1.2工程管理工程管理是建设项目标关键步骤,工程管理关键是建设工期和建设质量.建设工期是项目顺利实施,节省资金关键步骤,为此,应做好以下工作：依据基础建设管理程序和工程建设相关法规及要求,制订切实工作标准和制度.严格实施项目标建设进度计划.制订定时协调各生产,工程监理等单位工作制度.5.1.3资金管理项目标资金管理是实施项目计划关键组成部分,根据国家制订建设专题资金专题专用标准,做到管好项目用好资金。确保项目建设资金到位率.严格实施国家相关建设资金要求和要求.建设项目资金专款专用.节省项目建设资金.5.1.4信息管理利用现代科技管理手段,立即掌握建筑市场动态,新技术,新材料,新工艺开发和应用.立即了解建筑材料,设备市场价格,对项目建设中技术、生产质量、财务、行政等管理实现网络化管理。5.2项目建设保障方法5.2.1资金筹措方法要确保项目建设按计划完成，首先要落实就是资金计划筹措。立即正确编报项目资金使用计划。切实做好项目年度资金计划落实工作。项目资金计划落实后，立即划拨到专用基建帐户。5.2.2施工组织方法依据项目实施计划，科学组织施工建设工作。规范管理，合理报价，公平竞争标准。合理编制项目施工程序，优化施工方法。基础设施工程建设施工一步到位，避免反复施工，节省建设资金。项目施工组织方法及方案同意后应认真实施。制订项目施工组织工作标准、岗位职责。第六章营销战略体系6.1项目定位6.2商业组合形态构想6.3走特色化物流园区发展之路6.4项目开发节奏6.1项目定位专题词:辐射东北商品采购平台东北建材及家居家俱为专题采购基地以住宅产业化为专题而创建住宅样板展示平台以电子商务为纽带搭建真正物流配送平台项目标推广意义:第一，为东北总代理商议身定做东北总代理基地。从“总代理”们实际经营需求出发，提供符合其特殊要求经营场所和配套服务，降低其经营成本，形成规模集聚效应，致力打造“东北总代理经营聚集平台”，发明一个全新商业地产开发赢利模式，瞄准特定目标群体，更轻易在市场上形成关键竞争优势。打破传统批发、零售固有交易划分不足，从人消费行为模式入手，以满足大家“目标性采购”需求为主，发明全新商业经营形态和交易模式，实现“交易成本最低化”由生产厂家或总经销商直接面对采购者。•商品最丰富----足够细分和集聚。细分对商品种类、规格等进行充足拣选和分类，划行归市，使采购行为愈加快捷；集聚某类商品货物最齐全，最大限制满足采购者选择权。•价格最低廉----直接面对生产厂家或总经销商，批零不限，省略中间步骤；在城郊，地价成本、交通成本低廉，价格最实惠。•消费群覆盖面广----个人、家庭、团体、经销商等目标性强采购人群，有