新旧物业公司交接管理流程

物业小区接收流程（交接清单必备）一、建立接收小组组长：A全面负责组员：B负责设施运营C负责客户服务D负责保安消防E负责环境绿化F负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包含：物业项目名称、交接主体、交接时间、权益和责任分界点、交接内容、交接检验方法和标准、相关债权债务的办理、争议解决方式等。原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程完工查收资料、工程技术资料、工程经济资料和其余相关资料移交给新物业。资料移交达成后，移交和接收两方须签字认同；若有未移交部分，由两方列出未移交部分的清单，确立移交时间并签字认同。资料交接达成后是现场交接：新物业对付物业管理地域内共用设施设施进行逐项查收，注明设施现状及接收时间。开发商或业主委员会对付检验接收过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接两方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会受权的业主委员会及原物业企业应当配合新物业企业依法接收保安、消防、泊车等安全防备岗位，保护物业管理地域的正常次序。(一)资料的交接资料的交接主要包含以下一些内容:1/131、物业规划图;2、完工图(包含总平面、单体完工图);3、建筑施工图;4、工程查收的各种签证、记录、证明;5、房地产权属关系的相关资料;6、机电设施使用说明书;7、消防系统查收证明;8、公共设施检查查收证明;9、用水、用电、用气指标批文;0、水、电、气表校验报告;1、相关工程项目的其余重要技术决定和文件。2、“用户手册”是使用户全面认识物业管理的相关规定及服务的说明书。(二)物业接收查收物业接收查收不一样于完工查收,它是在完工查收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接收查收包含以下内容:1、主体结构查收。地基沉降不该超出国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不可以超出国标规定;外墙不得渗水。2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅达,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应坚固,不空鼓且整体平坦,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及天台、厨房的地面相对标高应吻合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。2/133、装修。应保证各装修部位或构件既雅观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色彩不一,墙皮零落等现象。4、电气。电气线路应安装平直、坚固,过墙有导管;照明用具一定安装坚固,接触优异;电梯等设施应运行正常且噪声震动不得超出规定;其余各种记录及图纸资料应齐全。5、水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装坚固,控制部件启闭灵巧,无滴,漏、跑、冒现象;消防设施应吻合国家规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平坦、配件齐全,没出缺点,并有特地的检验合格证;燃气管道应无泄漏。其余,各种仪表仪器、辅机亦应齐全、矫捷、安全、正确。6、隶属工程及其余。室外道路、排水系统等的标高、坡度等要素都应吻合设计规定;相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。8、工程、保安、环卫、客服设施设施及使用工具、保护保养记录、维保电话号码。交接两方应当制作物业检验记录。物业检验记录一般包含房屋质量检验记录、设施设施检验记录和环境工程检验记录，两方可以依据物业的详细状况设计检验记录表。检验记录表应当包含检验项目名称、检验时间、检验内容、检验人签字、检验结论、存在问题、返修筑议、追踪结果等。原物业企业应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设施的专项维修资本、物业共用部位、共用设施设施的经营收益以及进出账目一并移交给新物业企业。除了钱之外，原物业企业应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设施用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业企业。(三)核实原始资料3/13在现场查收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实质不吻合之处,应及时做出记录,并经两方共同签字存档。(四)用户状况检查用户是物业管理机构的服务对象,物业管理企业在交接物业时,应及时正确地认识用户的特色、家庭特色、产权状况、经营状况、业务范围等等一些问题,以便顺利地睁开物业管理,并有针对性地供给一系列综合服务项目。(五)建立档案物业管理中的资料档案,是便于物业管理企业往后管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:1.物业开发可行性研究报告;2.物业开发建设时的相关图纸、记录等资料;3.物业管理方案及物业管理招标招标时的相关资料;4.历年物业管理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的相关资料;6.物业用户的相关资料。三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作：物业费、泊车资等花费。物业向业主所收取的物业费、泊车资及水、电费等其余花费，前任物业企业有无已经多收取的花费，若有，索要回逾收的各项花费，也许对此解决方案有三方签字认同的书面商定。各种能源费。前任物业有无拖欠自来水企业、供电局及燃气企业等各项花费，若有，敦促其交接前缴清。4/13各种遗留问题。车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、泊车资也许其余形式的解决承诺，进行摸底检查，防备接手以后，造成业主花费已交，但承诺的问题还未解决。业主家中有个别特别问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清状况，由前任物业进行解决，防备业主往后将其承诺转嫁到新任物业。比方：个别业主减免物业费等状况。工程遗留问题，要进行摸底检查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的种类、开发及施工方的维修状况、目前遗留问题的办理状况等。其余准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备能否到位的状况，办公用品、员工工服等各种物质准备状况，工程、保洁的工具到位状况，正常办公所需的各种表格等文件，垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。保障交接当天的物业服务正常的睁开，其余准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接检验依据以下程序进行：1、确立物业承接检验方案；2、移交相关图纸资料；3、检验共用部位、共用设施设施；4、解决检验发现的问题；5、确认现场检验结果；6、签订物业承接检验协议；7、办理物业交接手续。二、现场检验前，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料：1、完工总平面图，单体建筑、结构、设施完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工查收资料；5/132、共用设施设施清单及其安装、使用和保护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等允许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接检验所必需的其余资料。未能所有移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的详细时限。三、物业服务企业应当对以下物业共用部位、共用设施设施进行现场检查和查收：1、共用部位：一般包含建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设施间等；2、共用设施：一般包含电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设施、给排水管线、电线、供暖及空调设施等；3、共用设施：一般包含道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排沟渠、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水办理设施、灵巧车（非灵巧车）泊车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。四、水、电表进行抄底记录将公共地域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，从前的由前任物业缴纳，以后由新进驻物业企业缴纳。物业费、泊车资。两花费均以交接时点为据，以后的各项花费由新任物业开始计收，若有业主所欠前任物业花费，该物业一定依法履约进行收取，不可以搅乱新任物业的收费工作。六、对自来水企业、供电局及燃气企业办理相应的用户更更名称手续，将小区能源使用用户改正为新任物业企业名称。6/13七、外包服务项目合同及其余合同的交接或重新签订相关合同。八、交接当天工作可依据“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由次序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采纳交接方部门对应接替方的部门进行交接，两方对应交接部门均有负责人，由第三方进行督查，交接达成要有三方签字确认的交接资料移交内容1.物业资料（1）物业产权资料、综合完工查收资料、施工设计资料、机电设施资料等。（2）业主资料包含：1）业主入住资料，包含入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包含装修申请表、装修查收表、装修图纸、消防审批、查收报告、违章记录；3）管理资料：各种值班记录、设施维修记录、水质化验报告等各种服务质量的原始记录。4）财务资料包含：估定财富清单、进出账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其余需移交的各种凭证表格清单。5）合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。6）人事档案资料，之两方一致移交留用的任职人员的人事档培训、考试记录。7）其余组要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，依据目录名称、数目逐个盘点能否吻合完满，移交后两方在目录清单上盖章署名。2.物业共用部位及公共设施设施管理工作的交接7/131）物业共用部位及共用设施设施，包含消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设施及隶属配件，共用部位的门窗，各种设施房、管道井、公共门窗的钥匙等；2）共用配套设施，包含环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共次序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、娱乐活动设施（会所、游泳池、各种球场等）；3）物业管理用房，包含办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包含设施）、库房。泊车场、会所等需要经营允许证和资质的，移交单位应协助办理改正手续。3.人、财、物的移交或交接（1）人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友善协商，两方达成共识。2）财务。移交两方应做好账务清结、财富盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包含物业服务费、维修资本、业主各种押金、泊车资、欠收款项、代收代缴的水电费、对付款项、债务等。3）物质财富。包含建设单位供给和以物业服务费购置的物质财富等，主要有办公设施、交通工具、通讯器械、维修设施工具、备品备件、卫生及绿化保养工具、物业管理软件、财务软件等.新旧物业交接的几个难点问题如何做好新旧物业服务企业移交工作武汉同济物业管理有限企业杨宁新旧物业服务企业移交是在业主委员会经过招标拟订新物业服务企业，并与之签订物业服务合同存案后至新物业企业正式进驻项目工作的整个过程。在新旧物业移交工作中，除了自动退出状况，一般由业主委员会解聘更换新物业8/13企业的状况下，会产生移交难的问题，常常会出现旧物业不肯走，新物业进不来的现象。下边就这一广泛存在的现象，对如何做好新旧物业服务企业移交工作，做以下解析：一、新旧物业企业移交涉及的主体涉及主体包含政府行政机构、开发建设单位、新旧物业服务企业、业主委员会、广大业主。因为主体种类和人数许多，关系复杂，各种建议难以一致，决定了工作中会遇到各种困难，协调难度大。政府部门是督查机构和物业服务企业的管理机构，对物业服务行业的整体发展和行政政策以及法规都有很正确的掌握。新物业服务企业在移交前充分与政府部门沟通，追求督查指导，进一步认识项目、原物业服务企业和业主委员会的状况对于移交工作方向性的正确掌握是很有必需的。开发建设单位是物业的建筑者，也是先期物业服务招招标工作的主导人，原物业服务企业多少与开发建设单位有必定的历史渊源，且在保修阶段或因为久修不善使得物业保修时限超出保修期时，会连续存在开发单位与业主之间的利害关系，开发建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。业主及其委员会选择为自己服务的物业服务企业，物业服务企业向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最拥有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。二、旧物业服务企业退出项目的原由原物业服务合同限期届满，业主委员会和物业服务企业不再续签合同，另行选聘新物业服务企业。原物业服务合同限期未满，物业服务企业的服务质量与合同商定标准相去甚远，业主委员会经过业主大会解聘原物业服务企业，经过招标方式选聘新物业企业。原物业企业因业主欠费处于长远损失状态，不得已自动退出物业服务项目。原物业管理企业因企业战略目标调整，合同限期届满，与业主委员会协商，主动退出项目管理。9/13三、新旧物业移交的内容公用设施设施：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其余各种配套设施等；各种图纸和技术资料：完工总平面图、单体建筑、结构、设施完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工查收资料；设施设施的安装、使用说明和保护保养等技术资料；物业质量保修文件。文档资料：业主信息资料、入伙资料、装修资料、平常管理资料等。物业管理费等其余物业管理相关花费的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表（假若有此项）等。平常公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详细登记数。遗留问题：主若是指在质量保证期内出现的屋面和外立面以天台渗水，经过长时间维修没有完好修葺好，以致超出质量保修期。还包含因公用设施设施问题影响业主正常生活的状况。物业管理用房：产权移交和实体建筑移交以及相关租借合同的移交。有时还陪同着员工的移交：原物业企业中业主反响比较好，对工作较踊跃的部分员工经过试用，可以考虑被新物业企业汲取，这些员工对项目的状况比较熟习，有必定的真对性的工作经验，经过磨合能很好的融入到新物业企业，业主对他们比较熟习，有益于新物业企业及时有效的全面睁开项目上的物业服务工作，保障移交后物业服务工作的安稳过渡，最大限度保障业主的利益。四、新旧物业服务企业移交的难点问题新旧物业管理移交难主要表此刻公共设施移交难、物业资料移交难和欠费办理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来展动工作，化解矛盾和减少瓜葛，顺利实现物业服务移交这一市场行为。此中，增强政府的督查指导和协调、企业的风险闪避意识和实力、业主委员会和业主的互动沟通以及业主委员会合法的可行性操作是实现成功新旧物业移交的要点。1、物业管理费和车位费等花费的清理和移交旧物业物业费收取账目凌乱，不可以详细地宣告物业费收取状况，哪些是物业多收取需要退还的花费，哪些是业主需要补交的花费，都不是很清楚，给物业移交工作带来阻拦。10/13原物业服务企业能否收取了业主的不合理花费（包含水电周转金、防盗门安装费等项花费）；对于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的保持在60%左右，也有的在40%左右，物业费收缴瓜葛是新旧物业移交的一大阻碍，在这一瓜葛妥当办理前，想要顺利达成移交工作是很困难的。有些小区没有实行一户一表水电管理，由物业企业义务代收代缴，这就必定出现差额，该部分常常是由物业企业担当。差额部分移交时最后由谁担当，物业企业的损失如何填充，这一问题不可以很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。2、物业管理用房移交依据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，因为开发建设和产权登记时，大部分开发商将物业管理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其余性质的房屋面积充当物业管理用房面积，如商铺、空架层等，增加了移交工作的复杂性，给移交工作带来困难。即使旧物业企业赞同移交，但先期旧物业企业对物业管理用房进行过装修和投入，这部分花费怎么算，还需要业主委员会和新旧物业进行协商，增加了移交难度。3、文档及图纸移交：递交图纸、设施及物件的清单依据《物业管理条例》第二十九条，建设单位应当向物业管理企业移交以下资料：（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设施完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工查收资料。（二）设施设施的安装、使用和保护保养等技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。（四）物业管理所一定的其余资料。要求物业管理企业应当在先期服务合同停止时将上述资料移交给业主委员会11/13《物业管理条例》论述的移交资料都比较概括，没有详细说明平常物业服务过程中所需要的资料，如：业主信息资料、装修管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完好的采集相关资料。在先期物业管理的过程中，因为是开发建设单位主持选聘物业服务企业，其对物业服务企业进驻与否享有决定权，以致先期物业管理阶段资料移交不完好，特别是工程建设方面的资料，这也是旧物业企业向新物业企业移交资料不完好的重要原由。4、遗留问题质量保证期内出现的屋面和外立面以天台渗水，经过长时间维修没有完好修葺好，以致超出质量保修期。这方面的问题需要在移交前与开发建设单位沟通，假如开发单位可以承诺在移交后对遗留问题能连续负责维修整顿，对新旧物业移交和新物业进驻后平常工作的顺利睁开会起到及其重要的作用。对于一些公共设施设施年久失修，影响业主正常生活和平常物业服务的状况，应在移交达成前及时发现，妥当予以解决。五、对付措施物业管理工作的实质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作涉及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不一样程度的配合与支持，创建优异物业移交工作平台，相互之间的协调沟通起着举足轻重的作用。1、有效沟通沟通方式：可以采纳会商会、邮件、文书通知