“高丰村”项目前期策划案整合版

——汇银“高丰村〞工程前期筹划案兵临城下，居高望远本案位于西南城北，非传统的居住、配套板块，更远离西南中短期的开展中心河口板块，失地利；三水房地产市场在“限购〞、“限价〞等多重压力下，表现出明显的颓势；本案建面28万㎡，规模较大，且地块不规整，将面临多方的压力；把握天时，人和，错位竞争，实现资金的快速回收成为本案的核心问题兵临城下，居高望远居高望远宏观经济环境分析把握趋势，找准定位房地产市场分析寻找市场空白点，错位竞争，实现项目风险最小化，利润最大化市场定位初步客户定位、产品定位123三水印象——广佛“后花园〞概况：三水地处广东省中部，珠江三角洲西北端。总面积874.22平方公里。三水印象：土地资源充足、旅游环境资源丰富，常被视作广佛的“后花园〞。这是在经济后发且生态较好地区的一顶时尚帽子,只能说明三水缺乏城市核心竞争力、经济开展水平低和城市化开展进程慢。

三水荷花世界芦苞祖庙审时度势，把握市场最新机遇用旧的眼光看三水的市场，本案将陷入恶战市场讯息万变，三水经过多年的积累，正在孕育变革用开展的眼光看问题，掌握市场的变化，找准定位今日三水——经济开展远远落后于佛山平均水平2021年三水全区实现生产总值541.2亿元，经济开展水平位于佛山五区的第四，仅高于高明区。2021年三水区人均GDP超过10000美元，进入市场经济工业地区。

区域类型人均生产总值（美元）低收入地区260中等收入地区1400非市场经济工业地区4640市场经济工业地区10320不同类型地区的人均生产总值根据中美2021年平均汇率6.71计算，三水区2021年人均GDP为12950美元。今日三水——支柱产业竞争力弱其中轻工业：重工业=34:66工业化阶段划分标准工业化初期阶段轻工业、消费品工业主导工业化中后期阶段重工业、生产资料制造业大发展并最终超过轻工业后工业化阶段服务业、第三产为主导第二产业为支撑，但缺乏城市核心产业，即便是饮料业,目前其产值和创税也不多,而提供的就业岗位也不算特别广。第三产业占比低，低于大佛山33.51%的水平，城市根底设施、效劳业配套不完善，产业结构不平衡。今日三水——人口少，城市化水平低城市化阶段城市化水平特征初期阶段30%以下生产力水平尚低，城市化的速度缓慢中期阶段30%—70%由于工业基础雄厚经济实力显著增加，城市化的速度加快稳定阶段70%—90%农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已基本上转化为城市人口主要表现为城镇内部的职业结构由第二产业向第三产业转移备注：城市化水平=城镇人口/总人口三水人口较少，2021年常住人口62.26万人，只占大佛山常住人口的8.66%，户籍总人口39.44万人，城镇人口约12.65万人，城市化水平为32.07%，处于城市化中期阶段初期，制约了三水的整体消费力水平；但接下来，三水城市化进程将进入加速开展阶段。今日三水——中心城区开展缓慢基本情况三水广场占地面积29169.23㎡建筑面积约11万㎡，包括写字楼，酒店，公寓及购物中心品牌类型品牌百货卜蜂莲花、阳光百川百货、儿童百货、新大新、屈臣氏、万宁饮食麦当劳、肯德基、大家乐、公主道、仙草园、优之良品数码、电器国美电器、中域电讯珠宝首饰周大福、六福珠宝、金嘉利钻石（香港）、西铁城、CASIO、TISSOT、SEIKO、服装BALENO、BOSSINI、以纯、NIKE、乔丹体育、七匹狼、KAPPA、鸿星尔克其它新华书店、大地影院、自然流健身俱乐部、科勒、经典量贩RTV、联邦家私西南街道作为三水中心城区，目前主要依靠三水广场支撑整个中心城区的消费，体量缺乏并定位中低端，制约消费。落后的城市配套是影响西南中心城区聚集力的主要原因今日三水明日三水，能否破局？明日三水——储蓄能量、孕育蜕变根据“三二一〞腾飞方案，指利用三年时间，保持年均18.8%的增速，到2021年全区生产总值到达1000亿元。指标2010年2015年年均增长（%）地区生产总值（亿元）514.2128018.8常住人口（万人）62806第二产业增加值（亿元）40290025第三产业增加值（亿元）115.2335225城镇居民人均可支配收入（元）20800328009.5三水区“十二五〞规划指标虽然目前的三水经济开展程度较低，但近年三水的开展保持着快速的增长，根据“三二一〞腾飞方案，2021年三水全区GDP将到达1000亿元，即2021年禅城区GDP水平，第三产业、人均收入亦将保持快速增长。未来三水区的经济将得到质的飞跃，从根本上解决城市化动力缺乏的问题。明日三水——“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯〞三水将从以下几方面得到开展：交通体系进一步得到完善产业结构优化升级城市开展布局更加明确政府工作报告提出，未来5年，三水还将推进塘西三期、三水二桥南引道延长线、永大线、兴业路北延线、虹岭路西延线、桃园路西延线、佛肇城轨及三水站、新汽车客运站建设等工程。项目交通功能建设情况珠二环西环分离自广州北部经南海狮山至四会、肇庆、广西方向的过境交通已建成珠三环分离广佛都市圈外围过境交通待建广三—广贺高速分离至广州中心区经狮山至四会、肇庆、广西方向的过境交通广贺高速在建三花高速与珠二环、佛清高速衔接，分离广佛西向过境交通改建佛清高速与珠二环衔接，承担往清远方向过境交通待建广明高速与珠二环衔接，承担往高明、云浮方向过境交通两段已建广佛肇轻轨加快广佛肇交通联系，最快10分钟可达佛山西站，15分钟到达肇庆市区预计2013年三水段开通清远西樵广州佛山江门肇庆通过交通线路的不断完善，三水将会构筑一个内通外畅的交通路网新格局，并推动三水成为资金、人才枢纽中心。明日三水——承担广佛肇交通枢纽中心作用明日三水——产业结构优化升级?政府工作报告?指出，到“十二五〞期末，三水区根本形成珠三角地区重要的现代产业基地。未来5年三水努力引进3家以上行业龙头企业，实现光伏年产值超500亿元。同时，加快汽车零部件、电子电器、机械装备等产业的开展，努力在5年内建成年产值超1500亿元的先进制造业集群。未来还要形成集食品饮料研发、生产、销售、包装、检测等于一体的完整产业链，打造年产值超500亿元的世界级饮料生产基地。同时，使全区人才总量到达10万人。方向“十二五”期间投资额具体项目先进制造业321.2亿元完善中国汽车零部件（三水）产业基地，广东省电子电器专业镇（西南）和佛山市三水区通信天线产业集群升级示范区优势传统产业126.53亿元江南水乡饮料工业园，新明珠陶瓷（白坭）、欧神诺（乐平）、欧文莱（西南）、博德（芦苞）、百田建材节能环保洁具新兴产业92.53亿元重点推进中建材薄膜太阳能电池、爱康1GW硅基电池、保威太阳能、凯盛光电薄膜电池、凯盛光伏研究院、中天星太阳能组件等新兴产业投资项目建设现代服务业117.7亿元重点建设乐平工业物流园、中移动华南物流中心等现代物流项目，世界名牌折扣店现代服务产业区等商贸流通项目，云东海（深业）大酒店等商务旅游服务项目通过产业结构的优化升级，三水将形成强力的核心竞争力，同时为三水区吸引大批人才，特别是工业开展所带来的企业主、企业高管及普通员工，带动产业周边配套设施的开展。?政府工作报告?对“南国水都〞“三水新城〞建设给出了具体的方案。三水将成立专门的工作机构，按照“一年完成规划、三年完善根底、五年呈现雏形〞的目标，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北区域高标准推进三水新城建设，。三水新城的具体范围在三水二桥北引线以南、西南涌以西、云东海以东、广三高速以北，近期规划是12平方公里，会靠近城区建设，远期规划是20多平方公里。目前西南街道作为中心城区，由于城市根底和空间制约，难以承载新一轮的经济社会开展，未来将加快主城区“北拓〞步伐，抓住佛山高新区调整和广佛肇轻轨三水站建设的机遇，建设三水新城，吸引效劳业和总部经济的落户，促进第三产业的开展。明日三水——新城崛起未来的三水从城市定位开展方向角度：三水将打造成为广东转变经济开展方式先行区、珠三角宜业宜居绿色生态区和广佛肇经济圈现代效劳业集聚区城市空间结构规划角度：加强区域的空间布局优化，奠定三水“广佛肇〞次中心的定位从规划产业开展角度：实现产业优化升级，到“十二五〞期末，三水区根本形成珠三角地区重要的现代产业基地。从城市交通规划角度：加强与广佛中心区的交通联系，加快佛山中心组团至三水西南中心组团的交通建设，提升城市开展空间和档次。“广佛肇〞次中心的城市定位，明确并快速落实的规划建设，将令三水实现全方位高速开展经济加速，将加快城市化的开展，为房地产带来更多元化的开展城市化水平阶段划分初期阶段30%中期阶段30%-70%稳定阶段70%以上人口人口总数低，城市人口比重极少城市化加速发展，城镇人口比重增大；低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主人口增长平稳，城镇人口占绝大多数消费物资供应紧张，居民消费能力不强居民消费力急速上升，城镇消费力占绝大比重居民消费力高，不限于必需品消耗，城镇消费占绝对比例城市配套规模小、零散，如：农贸市场、集市等。住房规模小，建筑标准不高，行业发展水平低。主要以自建房、步梯楼为主。基础建设不断完善，城镇范围扩大；房地产进入快速发展阶段商业、住宅等基础城市配套相当成熟，园林绿化等公共社会配套加大三水城市化刚进入中期阶段，城镇人口将快速上升，并呈现明显的农村人口进入城市的趋势。城市消费力大增，为房地产开展提供新的市场需求。城市化进程的加快，同时将扩大城区范围，形成多个中心。广三高速以北至环湖路片区控制性详细规划〔2007-2021〕规划面积11.52平方公里，规划预测到2021年人口规模为20.4万人。定位为居住和商业混合，兼顾生态功能的综合生活片区，承接中心城区的居住功能外溢及工业园区的居住需求要求沿三水大道两旁一线位置的地块严格控制建设住宅区，突出商务功能，建设高档次商贸、星级酒店等标志性公共建筑，营造标志性景观区域。中心向西、向北外拓河口片区控制性详细规划〔2007-2021〕恒福广场：旧城区集合五星级酒店、商场、写字楼和住宅的城市综合体，建面15万㎡三水广场：建面11万㎡，目前三水最成熟的商业中心捷和广场：香港开展商，工程总建面约25万㎡，包括酒店、写字楼、大型购物中心河口板块凭借其景观、文化、政府部门配套，将开展成为西南区的大型居住片区；而城北片区凭借交通枢纽、商贸配套，将开展成为三水的商贸中心，并凭借超前的规划定位，将代言三水未来。本案位于三水新城，紧邻城市都心，为住宅及商业都带来了新的机遇，但对政府投入、轻轨建设、捷和广场商业配套依赖大，不可预计因素较多，在楼市调控常态化下，降低风险，实现资金的快速回笼还是成败的关键住宅市场特征分析及价值研判前提：降低风险，实现资金的快速回笼特征一：供过于求，大幅波动开展，需求被透支开展初期容量有限，阶段性供求波动明显成交量波动大，客户需求不稳定05-09的三水：爆发性的改善需求遇上间断性的市场供给，供不应求导致热销涨价09-10年的三水：积累性的刚性需求遇上一盘供给，成就时代城需求容量有限，连续两年的爆发性增长已提前透支市场需求，三水未来将呈现明显的缩量趋势数据来源：经纬数据中心面积：万㎡面积：万㎡均价：元/㎡均价：元/㎡限购以来市场瞬间萎缩数据来源：经纬数据中心面积：万㎡均价：元/㎡限购国十条：提高首付面积：万㎡均价：元/㎡房地产市场运行预警过热：房地产投资旺盛，供应明显大于需求偏热：房地产投资较为旺盛，交易较为活跃正常：房地产投资平稳，供求基本平衡较冷：房地产投资较少，市场反应不够热烈冷：房地产投资少，市场交投不活跃具体警兆指标房地产开发投资额/全社会固定资产投资额<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%商品房施工面积/商品房竣工面积>4.03.7-4.03.4-3.73.2-3.4<3.2商品房销售额/房地产开发投资额<0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.1>1.1商品房销售面积/商品房竣工面积<0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.1>1.1房地产开发投资增幅/GDP增长率<0.20.2-11-1.41.4-2>2警兆指标

2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额6.9%7.7%16.7%13.6%19.9%商品房施工面积/商品房竣工面积2.32.42.01.82.4商品房销售额/房地产开发投资额0.20.40.30.50.7商品房销售面积/商品房竣工面积0.61.10.50.90.6房地产开发投资增幅/GDP增长率3.32.08.40.24.5特征二：客户受供求、市政规划牵引，板块迁移明显板块变迁明显，没有明确的方向，缺乏真正的核心云东海板块河口旧改板块江南新区西南涌板块城北板块往芦苞、乐平往禅城、广州往南海，高明往肇庆本案中心城区中心城区中心城区位于西南街道中心，地处珠江三角洲核心区域，是三水区的政治、经济、文化中心，生活配套完善。目前正在深化城区绿化活动，打造环境优美的生态宜居环境。2005年9月三水广场正式开业，中心城区地位更为巩固。日美名轩山水一品恒福广场在售工程分布中心城区项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间恒达花园15.233.22353127-147三至五房4500-48002006年11月2008年6月山水一品8.8535300091-139三四房7800-82002011年1月2012年7月恒福广场1.8915.67804102-132三房6800-75002011年9月2012年年末日美名轩0.823.53253101-114三房5700-65002011年9月2012年成熟的生活配套居住的向往受三水广场开业带动，完善的配套促使中心城区大盘时代启动较早，后期城区可开发地块较少，导致项目出现断层，现时在售项目规模小，难以维系居住中心地位。断层西南涌板块西南涌地段是三水政府致力打造的生态高尚住宅片区，片区内拥有水景资源，左岸右岸大片绿化公园。小区出口处接驳广海大道，经西南大桥进入三水区域中心。东海蓝湾雅居乐花园奥园在售工程分布西南涌板块生态江景推升置业档次该板块临近西南中心，起步较早，承接中心城区的改善型需求，自身缺乏生活配套，在售多个项目逐渐进入消化尾货阶段，将陆续退出市场关注，后期可用地块较少，整体板块竞争力下降。项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间成业汇景苑6.415.41041143-175三四房4000-42002006年3月已售罄海畔名苑8201186100-155三四房3900-42002006年6月2010年10月东海蓝湾9.74251500120-189三四房7500-83002007年4月2010年5月雅居乐花园2749300095-205三至五房4700-68002007年12月2011年8月奥林匹克花园4.0610.9680086-122二至四房5200-65002009年8月2012年8月沙头片云东海板块云东海位于三水西南中心城区北面，面积约80平方公里。大湖分为南、北两湖，北湖主要进行生态保护，兴建公共配套设施，南湖衔接城市中轴线，建设生态城市中心区。创鸿林海尚都绿湖爱伦堡在售洋房工程分布坚美森林湖云东海板块生态、度假、休闲营造高端社区该板块临近西南中心，缺乏自身配套，多以别墅产品为主，洋房多为大面积的合并单位，目前市场存量不多，由于定位高端，目标客户区较窄。项目名称总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间绿湖爱伦堡（洋房）16.71356108-202三四房5500-66002007年2月2010年坚美森林湖（洋房）7.31252126-180三四房6500-78002008年9月2010年创鸿林海尚都181062125-166三房4300-58002009年9月2011年3月河口旧改板块该板块位于西南城区西端，南临北江大堤，西接三水二桥，片区内有广肇高速、广三高速，水陆交通便利。《佛山市三水区城市总体规划(2003－2020年)》提出，该板块将成为三水未来的政治文化中心。北江明珠明珠湾颐澳湾誉海尚城时代城在售预售工程分布河口旧改板块未来政治文化中心该板块起步较晚，未来体量巨大，打造居住中心，由于西南大道的建设和三旧改造缓慢铺开，居住规划尚未完善，生活配套缺乏。项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间时代城1期714155677-128两三房4800-5400（带1500装修）2010年1月2010年11月锦盈嘉园35.873988-135两三房4500-52002010年1月2010年12月时代城2期--14.8156474-128两三房5400-6800（带1500装修）2010年10月2012年7月明珠湾3.810.6508123-207三四房6800-75002010年12月2012年7月誉海尚城2635074-110两三房5000-55002011年8月2012年12月北江明珠4160270069-130140-220两至四房--2011年11月--颐澳湾6.4520.62135690-209三至五房------已售罄江南新区江南新区三水区政府的规划意见，江南新区将被打造成三水的生态旅游、休闲、娱乐新区，营造出“一河两岸”的城市空间形态。该板块目前只有“御江南”一个房产项目，自成一体，前期推出的低层洋房已交楼，预计2011年年底推出“欣园”洋房组团。欣园花园洋房预售工程分布江南新区优质园林规划，自成一体生态度假国际社区该板块与西南中心隔江对望，前期有少量低层洋房开售，后期将有大体量洋房供应，由于距离中心城区较远，区域内现时主要是山坡、村落和农田，自身商业难成气候，生活配套缺乏。项目名称总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间御江南（凤鸣花涧）2.4120119-192三四房4670（带800装修）2009年7月已售罄御江南（欣园）4.874040-130两三房--2011年年底--恒福兴达地块融创、博纳地块捷和广场2021年11月出让地块南丰大道本案广三高速三盈桃园商贸地块雅居乐3地块2021年11月雅居乐东侧出让地块从10年年底，西南城北板块积极推出商住用地，短时间内已成交8宗地块，可见政府大力发展城北的决心，市政规划的利好。另外还有香港捷和集团携“捷和广场”项目进驻该片区拟建设大型商住综合体。现可见供应土地面积近48万㎡，预计总建面超115万㎡，未来还有地块陆续出让，预计这些项目将在2-5年内陆续入市，未来供应竞争压力巨大。该板块楼面地价平均在2000元/㎡左右，总体价位高企。城北板块城北板块项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）总户数（户）主力面积（㎡）主力户型价格（元/㎡）开盘时间入住时间尚南雅筑3.26.518078-8999-131两三房4200-45002009年6月2010年6月交通枢纽中心、未来商业住宅中心城北板块属城郊结合部，09年有小体量产品面市，主要客户以当地高丰村的村民以及部分外来人员。近几年，高丰村也有商家进驻，但分布零散，尚未形成气候，从10年年底开始陆续出让多块大型地块，未来市场供应巨大。三水西南房地产市场板块变迁外围导向05年三水广场开业营造城市配套承接中心城区市场空缺08年成立云东海街道，云东海启动全面规划管理“一河两岸”规划实施助江南06年通过审议《佛山市三水区城市总体规划(2003－2020年)》提出西拓河口，09年年底开发商进驻西拓河口，城区“三旧改造”年份200620072008200920102011主力板块中心城区西南涌板块西南涌板块西南涌板块云东海板块云东海板块江南新区河口旧改板块河口旧改板块中心城区诉求点生活配套生态江景生态江景临近城区临近城区生态、度假、休闲生态、度假、休闲未来政治文化中心、生活未来政治文化中心生活配套？河口？？城北使用价值房子的根本构造能充分满足各类根本居住需求的价值，如：生活、学习、工作等市场价值抗跌性强，资产平安有保障，购置风险小身份价值除了居住功能，房子也是表达业主社会地位的“身外物〞之一能随时间的推移而升值，由房子的地段、设计、质量、档次等方面决定重新定义房子的价值改善价值通过购置中高档的住房，满足改善居住的需求在房地产开展未成熟，购房观念薄弱的情况下，可以靠炒作占领市场，但随着市场逐渐成熟，形势严峻的情况下，必须为客户复原房子真正的价值体系特征三：未来竞争加剧，中高端，中大积工程扎堆

面积年份70-90㎡91-110㎡111-130㎡131-160㎡161-200㎡200㎡以上2006恒达花园恒达花园成业汇景苑成业汇景苑海畔名苑海畔名苑2007绿湖爱伦堡绿湖爱伦堡东海蓝湾东海蓝湾东海蓝湾雅居乐花园雅居乐花园雅居乐花园2008坚美森林湖坚美森林湖坚美森林湖2009尚南雅筑尚南雅筑尚南雅筑御江南（凤鸣）御江南（凤鸣）奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园林海尚都林海尚都2010时代城时代城锦盈花园锦盈花园锦盈花园明珠湾明珠湾明珠湾2011山水一品山水一品山水一品誉海尚城恒福广场恒福广场日美名轩日美名轩90~110㎡三房单位为主，70-90㎡比例逐渐上升数据来源：经纬数据中心〔统计范围为2021年~2021年8月取得预售工程，已合并〕数据来源：经纬数据中心〔统计范围为2021年~2021年8月取得预售工程，已合并〕总价40~80万元、均价5000~7000元/㎡为西南绝对主力项目档次在售项目70㎡以下71-90㎡91-110㎡111-130㎡131-160㎡161-200㎡200㎡以上总计高端明珠湾53套/6739㎡115套/16251㎡81套/14862㎡62套/12933㎡605套/9.55万㎡东海蓝湾9套/1084㎡1套/145㎡117套/16323㎡17套/4735绿湖爱伦堡5套/626㎡24套/4752㎡坚美森林湖1套/102㎡36套/4596㎡77套/108575套/943㎡2套/516㎡合计1套/0.01万㎡98套/1.24万㎡198套/2.79万㎡227套/3.69万㎡81套/1.82万㎡中端雅居乐花园144套/13744㎡1套/120㎡33套/4691㎡3套/532㎡65套/13533㎡735套/9.05万㎡山水一品47套/4383㎡12套/1400㎡76套/10586㎡12套/2120㎡奥林匹克花园6套/406㎡76套/6714㎡23套/2105㎡37套/4506㎡恒福广场12套/904㎡51套/5310㎡30套/3416㎡95套/13092㎡创鸿林海尚都2套/290㎡10套/2650㎡合计6套/0.04万㎡88套/0.76万㎡265套/2.55万80套/0.94万㎡206套/2.87万㎡15套/0.27万㎡75套/1.62万㎡低端日美名轩21套/1841㎡179套/19387㎡41套/4625㎡850套/8.01万㎡誉海尚城52套/4256㎡时代城395套/31190㎡162套/18742㎡合计468套/3.73万㎡179套/1.94万㎡203套/2.34万㎡存量26.61万㎡，17.58万㎡为110㎡以上大积产品，18.6万㎡定位中高端网签更新至2021年10月未来1-3年新增供给中高端大积产品扎堆供给项目档次项目名称预计推售量（套）主力面积（㎡）主力户型预计开发时间预计总建面（万㎡）合计（万㎡）高端绿湖爱伦堡50110-150三房2012年中~2014年中0.864.99坚美森林湖80150-200三四房2012年中~2014年末1.4捷和广场1300110-200三四房2012年初~2014年初25.79雅居乐项目300090-130两至四房2012年中~2014年末37中高端恒福广场28090-140三至四房2012年初~2013年中397山水一品60080-130三至四房2013年初~2015年中6.6恒丰豪庭45090-130三房2012年中~2014年中7北江明珠300090-135三房四房2011年末~2015年中41御江南（欣园）74080-130两三房2011年末~2013年初4.8颐澳湾130090-160三至五房2011年末~2014年末20.6御龙湾150075-130两三房2012年末~2015年初14低端誉海尚城50090-110两三房2011年末~2013年末5.276.1时代城500075-130两三房2011年末~2017年初70日美名轩84101-110三房2011年末~2012年中0.9潜在竞争工程土地本钱普遍超2000元/㎡交易日期地块位置土地用途总用地面积（㎡）总建筑面积(㎡)容积率楼面地价（元/㎡）中标单位2010/10/29佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）商住66666.7186666.761.0≤FAR≤2.81891三水雅居乐房地产有限公司2011/1/6佛山市三水区西南街道高丰管理区“高地园”（土名）商住1246663116651.0≤FAR≤2.52483三水恒福兴达房地产开发有限公司2011/1/12佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）宗地一商住48894.3122235.751.0≤FAR≤2.52561佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司2011/1/20佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）宗地三商住24699.861749.51.0≤FAR≤2.52205佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司2011/1/21佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“葵逢地”（土名）宗地二商住36801.392003.251.0≤FAR≤2.52533佛山市三水融创房地产开发有限公司、佛山博纳投资有限公司、孔令源2011/8/19佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“坦田”(土名)地块一商住50276.6125691.51.0<FAR≤2.51609佛山市南海三盈桃园商贸发展有限公司--佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“坦田”(土名)地块二商住39749.9--1.0＜FAR≤2.51501--2011/11/24佛山市三水区西南街道雅居乐东侧商住131389.1--1.0＜FAR≤2.51380流挂捷和广场发展商香港捷和集团占地面积12.9万㎡总建面积25.8万㎡容积率2建筑密度25%绿化率35%产品类型住宅、写字楼、公寓、商业mall住宅总建面18.17万㎡预计总户数1300户预计入市时间2012年2月产品面积以110-200㎡为主爆发性的供给遇上平缓的市场需求，呈现明显的供大过于求，在新增人口、流动人口增速缺乏的情况下，市场下滑成必然

未来城市最大的机遇在轻轨的拉动，工业的拉动，城市化的推进，80-90人口成为主力购房人群。但未来中高端、大积产品扎堆供给，供需矛盾突出，市场容量受到更大的挑战；板块内捷和广场将网罗三水及周边高端客户，本案难以超越。本案最正确入市时机可选择承接中心城区与西南涌板块的后市空缺，与捷和广场首期大积产品销售顶峰，板块城市价值凸现时，即2021年初至年中入市。本案价值制约因素90/70限购竞争压力中高端110㎡以上产品扎堆住宅市场定位商业市场特征分析及价值研判前提：降低风险，实现资金的快速回笼1.2.本案的商业价值？价值与住宅相比，各类商业物业的价格？价格

地段本案位于三水新城，占尽未来交通、配套、政府投入最优资源，但需时间积累人流作为交通枢纽中心及重要的居住、商务板块，未来人流充足且类型丰富，辐射力强市场三水商业还处于起步阶段，而经济即将步入快速开展的阶段，城市化加快、产业细分及人口集聚都为商业市场带来了多元化的开展机遇，限购下更是解决资金出路的有效途径三水未来商业开展空间大，本案商业价值突出，应充分挖掘为工程实现最大的价值。写字楼酒店公寓购物中心写字楼可行性研判三水写字楼开展正处于从第一代向第二代升级中发展阶段模式使用人群定位与地位发展推动力第一代商品房改办公国企自建办公楼创业者、小企业国营企业普通办公场所国企形象体现计划经济向市场经济转型国有企业形象凸显第二代单体纯办公楼20-30层左右小企业部分大型企业普通办公场所对外贸易不断扩大企业间的沟通更紧密性行业细分带来的衍生行业第三代单体纯办公楼30-40层左右小企业、大型企业跨国企业、各省分销部金融服务机构智能化办公环境企业形象的体现企业增多需求更多办公场所部分企业开始注重形象企业间的商贸交流频繁职能化办公环境的向往第四代单体纯办公楼40-60层左右小企业、大型企业跨国企业、各省分销部金融服务机构企业总部企业形象体现最求健康办公环境企业对形象的要求员工对办公环境的要求健康与职能化办公环境写字楼向前开展的动力主要是产业的开展及行业的细分，需求由早期的国企向效劳型衍生企业，到总部企业开展，在办公环境上要求便捷与舒适，因此写字楼普遍选址于商务中心或交通枢纽中心。主要以商品房办公为主，专业写字楼形态开始出现形态：三水写字楼现时更多存在于商品房内，在2021年开始有金盛大厦、三水广场商务大厦、花园酒店商务大厦等独立的商务写字楼工程。分布：目前三水的写字楼还是处于城市核心区，周边交通便利且商业配套完善。本案三水广场商务大厦花园酒店商务大厦全信商务大厦捷和广场租金与禅桂旧式写字楼租金相当，但出租率偏低区域写字楼租金管理费出租率三水花园酒店商务大厦34元/平米·月7.8元/方·月45%三水广场·双城写字楼45元/平米·月5元/方·月60%金盛大厦28元/平米·月8元/方·月75%桂城（乙级）财联大厦45元/平米·月6元/方·月76%财汇大厦35元/平米·月5元/方·月70%天安数码城35元/平米·月3元/方·月70%禅城（乙级）发展大厦26元/平米·月5元/方·月65%华远大厦30元/平米·月7元/方·月90%百花广场25元/平米·月低层10，高层1590%东建大厦32元/平米·月16元/方·月85%租金均价：三水独立写字楼工程的租金同禅桂乙级写字楼租金持平出租率：三水写字楼的出租率在50%-70%之间，空置率较高二手售价比住宅高约10-18%项目入市时间规模产品面积开卖均价现时二手均价三水花园酒店商务大厦2009年2万平方米54-250㎡6000元/平方米9500元/平方米三水广场·双城广场2009年1万平方米60-300㎡500㎡（复式）5000元/平方米7500元/平方米三水花园酒店商务大厦地址：三水广海大道中39号占地面积：1346平方米建筑面积：2万平方米总层数：6-16层开盘时间：2021年5月主力户型：写字楼54-250平方米出租率：45%目前租金：34元/平米·月管理费：7.8元/㎡在售价格：约9500元/平方米〔开卖价格6000元/平方米〕简介：三水花园酒店商务大厦是三水商务办公的首选，周边交通路网兴旺，目前已有中国平安、马来西亚成功环保工程〔佛山〕、韩国科德、新金叶等纷纷进驻三水花园酒店商务大厦。目前因停车位缺乏，租金及出租率受影响，新的可容纳1000辆车的停车场正在建设中。三水广场·双城写字楼写字楼体量存量花园酒店商务大厦约2万平方米三水广场·双城写字楼约1万平方米金盛大厦约1.5万平方米未来新增全信大厦1.15万㎡捷和广场预计1.5万㎡恒福广场——未来可预见新增供给约5万㎡，主要集中在2021年后供给市场饱和度研判第三产业产值/地区生产总值≈第三产业从业人员数量/城市从业人口总数，即第三产业产值的升幅≈第三产业人口的增长根据：根据“十二五〞规划预测三水第三产业增加值平均每年增长25%。2021年三水写字楼存量约4.5万㎡，租售率约60%。根据我国写字楼建筑标准规定，我国写字楼人均办公面积不得少于10㎡〔套内面积〕，换算建筑面积计算约20㎡。三水目前写字楼办公人数：2021年三水写字楼存量4.5万㎡×出租率60%÷人均办公面积20㎡=1350人三水2021年写字楼市场容量：2021年佛山写字楼办公人数1350人×〔1+25%〕×人均办公面积20㎡÷0.6〔出租率〕=13.7万㎡2021年写字楼建筑面积13.7万㎡-2021年写字楼存量面积4.5万㎡=9.2万㎡〔建筑面积〕依此类推：假设新增供给约5万㎡，2021前供需根本平衡，2021年需求缺口约1.5万㎡，2021年4.2万㎡5三水未来城市北托，工程位置成为三水新城的核心位置，交通便捷，地段优势突出，具有开展写字楼的先天条件2.但短期内三水写字楼需求少，出租率低的现状仍难以改变，到2021年在可预见新增情况下市场需求缺口也仅4.2万㎡，市场承接力缺乏。本案兴建写字楼具有较大的消化风险，不建议采用写字楼可行性分析：公寓可行性研判本案三水广场商务大厦花园酒店商务大厦全信商务大厦捷和广场三水目前还没有独立的公寓工程，三水广场、全信商务大厦均属于集办公、居住于一体的商业工程，未来仅有花园酒店有独立的公寓工程。交通：三水公寓工程分布在城区核心商业区中，周边均会有便捷的交通路网。物管：目前三水公寓仅是提供简单的物管功能，物管水平相对禅桂公寓工程较差装修：三水公寓工程一般会有简单装修，而豪华装修与送家电暂未出现。与住宅均价相近，但抗跌能力强，消化速度快项目模式入市时间规模产品面积开卖均价现时二手均价当天消化率时代城一期住宅性质居住功能为主2010年196间45㎡5500元/㎡带1500元/㎡装修7000元/㎡80%三水广场·双城广场商业性质购物中心-酒店-公寓2009年324间单身商务：33-38㎡两房居家：71-77㎡豪华公寓：179-213㎡6500元/㎡8000元/㎡90%奥林匹克花园住宅性质2009年146间40-46㎡4700元/㎡6000元/㎡70%区域公寓性质租赁价格出租率三水时代城1期住宅公寓20-25元/平方米45%三水广场·双城国际公寓商务公寓22-55元/平方米70%奥林匹克花园住宅公寓28-32元/平方米50%禅桂盈彩美居商业性质35元/平方米80%尚辉苑住宅性质26元/平方米90%柠檬时代商业性质33元/平方米80%东方广场钻石城住宅性质38元/平方米85%环球国际商业性质48元/平方米70%汇博星辰商业性质35元/平方米80%慧港国际商业性质38元/平方米60%租金较高，特别是商务中心公寓，市场需求大项目模式入市时间规模产品面积全信大厦商业性质2011年12月约1万㎡30-90复式金太阳公寓住宅性质2012年年底2.4万㎡——花园酒店公寓商业性质2013年————捷和广场公寓商业性质2015年————未来供给增加，但错峰入市本案兴建公寓可行，可考虑引入酒店管理提高竞争力，但因产品分割较小，体量应控制在3万㎡左右公寓可行性分析酒店可行性研判三水酒店在旅游业的带动下开展蓬勃千叶度假酒店金太阳酒店荷花三通酒店世纪皇庭酒店花园酒店柏宁山庄酒店三水广海酒店健力宝山庄前途商务酒店君悦酒店绿湖温泉度假酒店三水宾馆宝盈假日酒店蓝湖生态休闲酒店本案恒益酒店分布：主要集中在荷花世界、云东海及西南中心区档次：四星级以上酒店为主，包括2家5星级酒店，及5家休闲度假酒店功能：三水酒店已相对成熟，并且主要承担度假及娱乐休闲功能，满足度假、商务、市民会友休闲的需求酒店名称星级房间数房价金太阳酒店★★★★★508560-1500花园酒店★★★★★355380-880绿湖温泉度假酒店★★★★250650-1870三水宾馆★★★★130200-500恒益酒店★★★★168299-1230前途商务酒店★★★★101198-250世纪皇庭酒店★★★★253298-368君越酒店★★★120148-218阳光假日酒店★★★110260-380千叶度假酒店度假酒店120380-1050柏宁山庄酒店度假酒店56260-428房价：目前三水酒店房价平日均价在200-400之间，节假日房价在300-500之间星级：三水的4星级酒店大量扎堆，仅有2家5星级酒店，但休闲娱乐型酒店同样占据一定比例品牌：三水目前没有国际知名品牌酒店工程，还是属于本地酒店打造的星级酒店品牌为主以本地高星级酒店为主三水目前已有大量的4星级酒店密集分布在市区及周边旅游风景区，多为旅游团的入住客户为主。竞争较大，且存在较大的季节性。酒店的建筑本钱与经营本钱巨大，且回收期一般在8-10年，不附合本案快速回笼资金的原那么。三水及周边居民生活节奏慢且喜欢聚餐聚会，对饮食、娱乐业需求大，本案临近荷花世界，未来周边配套完善，区位优势明显，可错位竞争开展特色餐饮娱乐业。本工程兴建普通星级酒店有一定的风险，可向特色餐饮娱乐型酒店开展酒店可行性分析：购物中心可行性研判西南人口少，板块多而分散，购物中心开展形态落后发展阶段形态项目体量消费人群定位与地位发展推动力起步阶段住宅首层街铺临街商铺供销社30-100平方米就近居住人群邻里型商业满足居民基本消费需求快速发展百货大厦简易超市1万平方米小范围片区人群社区型商业居民向往集中式消费环境结构调整购物中心专业市场餐饮、休闲1万-20万平方米大市区内人群区域型商业居民向往集中式消费环境追求品牌与消费环境稳步发展特色购物中心养生度假购物体验式购物中心20万平方米以上大市内人群周边镇街人群外省人群跨区域型商业居民向往集中式消费环境追求品牌与舒适消费环境享受体验消费与购物乐趣购物中心开展离不开居民的消费水平提高，在满足了根本的购物需求后，人民将往更高的层次去追求。档次、品牌、环境成为购物中心开展的动力。主要形成了两大商圈，分别各据新旧商圈三水广场商圈文峰路商圈三水历经数年开展，从西南影院的崛起到目前的三水广场，在品牌房地产的进驻与推动下，三水已经形成三水广场商圈和西影商圈，两大商圈错位开展并相互协同开展，目前三水商业已辐射至肇庆、四会、狮山、清远等地。本案项目出租率转手率租赁期经营方式三水广场100%2%1-2年以租为主,少数商铺可买卖商业城95%5%1-2年商铺已售馨,暂时只能租首层潮立方90%35%1-2年商铺已售馨,暂时只能租出租率：三水现有的购物中心出租率在9成以上转手率：目前三水3大商业体工程的转手率低，商家根本稳定经营方式：三水广场采用统一经营方式，只租不售通过统一经营管理使得整体商业气氛良好，其余的商业城与潮立方采用的是销售方式，产权不统一使得这两个工程经营上出现问题。出租率高，转手率低项目租金水平体量大小商业定位三水广场首层：300元/㎡二层：230元/㎡三层：170元/㎡8万㎡区域商业商业城首层：30元/㎡5.5万㎡区域商业潮立方首层：200元/㎡二层：150元/㎡1万㎡社区商业租金：三水商业在近几年的开展迅速，租金也随之攀升，在购物中心首层的租金一般在200-300元/平方米，二层租金150-230元/平方米体量：三水的商业工程体量较大，5-8万平方米，而特色精品购物中心在1万平方米左右。定位：凭借三水的地理优势与完善的交通路网，三水购物中心定位在区域以上。租金水平较高项目档次客户群品牌三水广场中高年轻、中青、长者新大新百货、蒙尼尔、埃迪达斯、耐克、金利来、迪斯尼路、周大福、东方红、哈驰、时间廊、碧玉丰、班尼路、奥菲、屈臣氏、鳄鱼、意尔康、莎莲奴、好理吉、银库、堡狮龙、国美、苏宁、均和、爱儿乐、仙草园、大地数字影院恒福广场中高年轻、中青大润发、屈臣氏、艾哲、周大福、埃迪达斯、红蜻蜓潮立方中年轻千之代、E视眼睛、红黄蓝亲子园、5D电影院、粤来湘、润芝阁、都市女人、自由空间、我的视界档次：三水购物中心目前档次根本在中等档次，三水广场因有先进的招商与管理模式，档次较高。客户群：目前三水各大购物中心均以年轻消费人群为主，中青人群为附。品牌：目前的品牌进驻可以看出，三水目前的品牌均以群众化消费品牌为主。主要满足市民日常群众消费为主，高端、特色消费少三水商业城工程规模：占地2万平米，建筑面积5.5万平米开业时间：1996年租金：首层30元/平米·月出租率：20%经营状况：只有肉菜市场和一楼的铺位尚在营业,楼上的数百个铺位全部荒废简介商业城在建成初期，曾经是三水最旺的商业中心之一，有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐工程,还有各类商家。由于缺乏统一的规划布局,铺位销售参差不齐,加上前期没有规划好,各个商铺各自为战,整个局面有点混乱。如今，商业城整体破旧不堪,被市民称为三水最大的“烂尾楼〞。近年商业城方案进行整体改造，参照三水广场的模式,开展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中低档消费群体。潮立方工程规模：共为三层，建筑面积高达9420㎡开业时间：2021年初租金：首层200-350元/平方米/月，二层70-150元/平方米/月商铺面积：10㎡-50㎡出租率：约70%特色商铺：5D影院体验市场定位：三水首个同时也是最大的潮主题商场经营状况：重点面向三水年轻人，场内规划布局较规整，但是招商与管理上出现杂乱情况，购物环境较一般通道狭窄灯光较暗。简介潮立方虽然地处商业旺地，与三水广场仅一路之遥，但是商场仍然出现人气缺乏、经营不善等问题。归因为商场开业初没有足够的宣传攻势，市场认知度缺乏。消费群体定位为追逐潮流学生、青年，而场内同质化竞争状况严重，商品档次低、质量差、价格高，消费者更倾向于到如西影等老城区购物消费。三水广场工程规模：总建筑面积近8万平方米入市时间：2005年9月租金：首层：300元/㎡，二层：230元/㎡，三层：170元/㎡商铺面积：二期70-80㎡出租率：100%进驻品牌：新大新百货，卜蜂莲花，屈臣氏，肯德基，大地电影院等市场定位：大型综合式购物商厦简介三水广场以时尚新颖为特点，目标客户群那么以三水市区家庭为主体，为消费者提供休闲、美容、娱乐、餐饮等效劳，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求。通过大型商业工程的建设，零售巨头商家的入驻，全新商业购物模式的产生，三水未来的新商业中心随着三水广场的建设而转移。恒福广场工程规模：共三层，建筑面积5万平方米开业时间：2021年12月租金：负一层：200-250元/平米/月，两年合同期每年租金10%增长首层：300-350元/平方米/月，两年合同期每年租金10%增长商铺面积：20㎡-86㎡招商情况：大润发、屈臣氏、艾哲、周大福、埃迪达斯、红蜻蜓已签约市场定位：三水第一商圈，首席商业地标经营方式：商场只租不卖，副一层商铺面积约60方/间，租金在250元/平方米，入场费2万元/间，且收取店庆费。首年不收店庆费,第二年开始收6000/年/间三水商业辐射范围目前已扩张到肇庆、四会、狮山等周边城市，购物气氛浓郁。但未来随着周边城市商业配套的完善，三水购物消费仍将以本地消费为主；西南城市化进程的推进有利于吸引更多镇街客户的消费，有一定的开展潜力；但购物中心招商运营难度大，培育时间长，未来本案更受到捷和广场的直接冲击，风险大。本案设置购物中心有一定的风险，不建议兴建购物中心可行性分析：临街商铺可行性研判临街商业文峰路健力宝路张边路德兴路同福路三水临街商铺主要集中在文峰路、健力宝路、德兴路、同福路、张边路、新华路。临街商铺主要是生活配套型商家为主，局部为餐饮商家。本案临街商业租金售价高，市场供给缺乏街道商铺面积租金二手售价出租率文峰路50-80平方米60-90元/㎡3万-5万元/㎡98%新华路30-100平方米70-100元/㎡2.1-3.0万元/㎡90%健力宝路30-90平方米60-83元/㎡2.7万-3.4万元/㎡95%德兴路40-90平方米150-380元/㎡2万-3.1万元/㎡95%同福路30-60平方米200-280元/㎡2.5万-4.2万元/㎡93%张边路30-6070-250元/㎡3.3-4.2万元/㎡100%目前三水临街商铺的租金在35-80元/平方米之间，在商业繁花地段临街商铺租金200-380元/平方米之间。临街商铺经营状态良好，出租率高且转手率低。市面一手供给主要以楼盘底商为主，非主干道旁，售价普遍在1-1.3万元/㎡雅居乐商铺：均价10300元/㎡奥林匹克花园商铺：均价12000-15000元/㎡林海尚都商铺：均价15000元/㎡本案位于南丰大道旁，更临近捷和广场高端商住区，地段价值高，在市场供不应求的情况下，将能实现较高的价值。本工程设置临街商铺价值高，应做到规划面积最大化。商业业态初判商业业态建筑成本后期运营成本利润值资金回收速度建议写字楼★★★★★★★★★×公寓★★★★★★★★★★★√酒店★★★★★★★★★★★★★★×可考虑特色餐饮娱乐酒店购物中心★★★★★★★★★★★★×街铺★★★★★★★★★★★★√街铺本钱及运营难度最低，而利润值及回收速度最理想，规划面积应最大化公寓对于资金的回收也有较好的效果，但作为新兴业态为降低风险，应以控制体量工程产品、规划定位宏观环境三水区房地产四大关键词地价高涨，高端频现容量有限，供给剧增成交萎缩，价格暴跌同质竞争，群雄并起一、工程属性工程指标南丰大道捷和广场总用地面积：13.9万平方米居住用地面积：11.4万平方米建筑密度：≤25%〔按居住用地〕容积率：≤2.5〔按居住用地〕绿地率：≥35%建筑层数：≤2090/70限制：需要执行地块平整、但分布零散、形状不规那么，规划难度较大，受90/70及限高影响地块前景商贸中心居住文化中心地块属于政府规划商贸中心，未来将享受完善的商业配套。102地块周边是厂房和自然村落，现状一片荒芜，环境一般本案东南向北向东向西向工程四至交通道路本案南丰大道广三高速广佛肇轻轨路网通达性较好，临近广佛肇轻轨线，成为影响工程价值的关键三水北站城际轻轨104从工程的SWOT分析来看，充分躲避开发风险，如区域产品开发形成间隔，实现快速回笼资金是工程前期规划思考的首要前提。南丰大道沿线，临近广三高速，交通便捷；紧挨南丰大道，工程昭示性强；工程总建规模到达28万，规模优势明显；没有具体商业规限指标，可最大价值化自由调整。地块零散，且不够方正，不利于整体规划；工程周边环境较为落后，影响工程形象档次；靠近主干道，污染及噪音影响较大；板块房地产处于初级阶段，区域认同度低，毗邻广佛肇城际轻轨，并位于规划的商贸中心区域，未来升值潜力无限；与捷和广场商业配套形成互补，提升片区档次和热度。Sw0T周边配套规划未落到实处，成为竞争板块抢夺客源的重要因素；西南街道中心城区和旧改供给充足，产品同质化严重，区域竞争剧烈；与捷和广场形成直接竞争，比照整体规划和社区配套，本案不占优。劣势＞优势规划条件限制周边环境制约产品同质严重打造豪宅产品具有一定困难，风险过高，难以错位市场竞争！二、工程物业定位片区项目名称预计推售量（套）主力面积（㎡）主力户型预计总建面（万㎡）预计开发时间中心城区恒福广场28060-140两至四房32011年~2013年日美名轩84101-110三房0.92011年~2012年西南涌板块恒丰豪庭45090-130三房72012年~2014年云东海板块绿湖爱伦堡50110-150三房0.82007年~2016年坚美森林湖80150-200三四房1.42007年~2015年河口旧改板块时代城500075-130两三房702009年~2016年北江明珠300068-148两三房412011年~2015年誉海尚城50090-120两三房5.22011年~2013年颐澳湾130090-160三至五房20.62011年~2015年御龙湾140074-130两三房142011年~2014年江南新区御江南（欣园）100040-121两三房4.82011年~2013年城北板块捷和广场1500110-260三四房25.792012年~2017年雅居乐项目300090-180两至四房372012年~2017年市场长期处于剧烈竞争状态，供给产品链丰富，不存在空白点！供给量消化量成业汇景园海畔名苑千叶花园恒达花园绿湖城市东海蓝湾绿湖城市花园绿湖爱伦堡时代城山水一品明珠湾雅居乐花园奥林匹克花园创鸿林海尚都东海蓝湾丽日坚美森林湖绿湖爱伦堡东海蓝湾雅居乐花园奥林匹克花园山水一品明珠湾时代城北江明珠誉海尚城日美名轩50万56万34万29万71万82万81万87万47万2021年〔1-10月〕2021年2021年2021年2007年66万雅居乐花园丽日坚美森林湖绿湖爱伦堡东海蓝湾御江南奥林匹克花园创鸿林海尚都雅居乐花园丽日坚美森林湖绿湖爱伦堡东海蓝湾海畔名苑经过近年西南房地产高速开展，本地有经济实力改善居住客户换房群体根本消化完毕，未来市场需求逐渐演变。村民进城、外地购房及年轻化置业群体占主导。传统“住大屋〞习惯已改变，紧凑型三房需求成为市场主流，面积需求由于历年价格上涨不断压缩。高总价低品质客户防止选择高总价高品质客户数量较少低总价低品质客户数量较少低总价高品质客户数量较多产品被淘汰竞争白热化以镇街工程为主竞争一般竞争策略落地：通过控制总价扩大客户范围，工程打造精品品质形象，打动购房客户应对竞争——需要有效的市场区隔满足客群——一次物业价值的创新市场空白——一种全新的物业形态一种全新物业形态刺激消费者需求欲望！经过由2007年开始楼市爆发式持续4年开展，三水区各类型住宅，低、中、高端物业皆有。卖点一：北部新城，城市未来新中心北部新城作为市级新区概念，高规划起点成为区别于其他新区的根本。城市新中心即将拉开序幕，未来5年内北区将有可能进入一个快速开展的价值通道。卖点二：掌握城市最重要的交通动脉，价值无限拥有广佛肇轻轨线，城市最重要的交通客运汽车站近在咫尺，开展机遇得天独厚。三水北站广佛肇轻轨卖点三：毗邻28万方综合体，站在巨人肩膀上工程毗邻的捷和广场将建设高端高层住宅、酒店、写字楼以及大型商场于一体的近26万方城市综合体，为工程片区打造打下坚实的根底条件！战略目标错位捷和广场的竞争，借势而上打造具有特色的物业价值标杆从而实现汇银品牌与利润快速回收的全面共赢开展策略——工程战略规划构建战略构建战略要素战略内涵SO地段优势透支演绎商贸中心生活规划WO产品特色以特色产品提升项目价值ST主题概念导入主题概念，营造全新生活方式WT区域精品精品形象吸引年轻购房群体禅城、南海广州西南街道金本乐平芦苞客户所在区域20分钟生活圈40分钟生活圈1小时生活圈主攻区域次攻区域游离区域小塘肇庆端州、高新区片区及工程对应的客户层次客户特征普遍拥有较高文化背景；有极强精英意识，兴旺的经济头脑；喜好城市生活的舒适与便利睿智的思想以及独特的价值观与消费观。追求健康、特色、精致生活乐意追求潮、新鲜事物便捷的购物生活追求繁华城市居住气氛喜欢接触新鲜事物客户特征客户特征工程市场定位:满足社会中坚居住需求北部新城·28万国际级活力生活联合体工程核心定位北部新城·国际级活力生活联合体新城地段概念高度组合产品形态城市中坚群体工程规模总占地面积：139000㎡工程具有一定规模按常规方法初算，将产生2000多户(八千人口)社区规模，相当于居住小区级(中大型楼盘)规模工程开发限制条件指标要求中，建筑限高要求，9070新政指标要求用地性质中，无商业指标要求，可适当考虑增加商用物业的开发用地现状中，地块分布零散工程开发空间大不理于整体规划物业类型限制高用地条件产品建议前提满足客户需求躲避市场竞争满足地块条件建议一：防止与捷和广场产品的直接竞争，从户型结构上，最大化满足客户需求；建议二：从地块自身条件出发并结合自身特性，完成工程设计工作；建议三：通过丰富、