房地产行业融资过程中财务管理问题研究

一、引言房地产行业属于资金密集型产业，具有前期投资大、资金回笼慢、经营风险高等典型特征，决定了在融资期间必须要强化财务管控水平，一来是保证融资顺利，为房地产企业各项工作开展提供资金支持、物质保障；二来是提高资金利用率，保障资金安全性，支持企业稳定发展。近年来，房地产行业内部竞争激烈，加上外部宏观调控政策影响，绝大多数企业对融资活动中的风险防控与财务管理有了进一步的认识。但是在实际融资时，由于多种主、客观因素的影响，仍然存在资本结构不合理、融资成本与风险较高的情况。在这一背景下，探究融资中加强财务管理的可行性策略，成为关系到房地产企业乃至行业整体可持续发展的重要工作。二、房地产行业融资过程中财务管理的重要性（一）能够规避融资风险，保障资金安全房地产行业的资金需求量大且支出项目多，因此融资活动本身存在较高的风险。例如很多房地产企业在筹集资金后，因为资金配置不合理，或者是资金监管不到位，出现了资金大量闲置或资金严重浪费等极端情况，从而引发融资风险。除了损害企业自身的经济利益外，甚至会对项目建设的进度、质量等造成负面影响。将财务管理运用到整个融资活动中，加强融资管理水平，对融资成本合理控制、融资中的风险进行规避，理顺融资程序，建立适合企业融资管理制度及风险评价方法，能及时合理评估融资渠道的风险，降低融资成本，保障企业选择有效的融资方式。要运用恰当的财务管理方法，在融资前做好调研与分析，制定配套、可行的融资方案；在融资后精打细算，让每一笔资金都得到妥善分配、合理使用。唯有如此，才能降低融资风险，维护资金安全。（二）能够增强成本控制水平，提高资金使用效率融资成本与房地产企业的经营效益密切相关，是开展融资活动时必须要考虑的内容之一。从具体实践来看，融资渠道、融资额度、偿还周期等，都是决定融资成本的核心要素。如果融资成本过高，除了影响房地产企业的资金周转外，还会限制企业融资积极性，从长远来看对企业自身以及整个房地产行业的发展不利。财务管理的作用体现在两个方面：其一是基于房地产企业的资金使用需求，采取科学手段估算融资额度。在此基础上，了解市场上各种融资渠道的利弊，从中选出最佳的融资渠道，降低融资成本；二是筹集资金后，按照既定的方案、计划，将资金花在“刀刃”上，提高资金使用率。三、房地产行业融资过程中存在的财务管理问题（一）财务管理人员对融资风险缺乏认识融资活动在解决企业资金需求的同时，也带来了潜在的财务风险。尤其是对于一些大型开发项目，一旦发生工程延期、质量缺陷等问题，造成项目无法顺利交付，资金不能及时回笼，就会导致企业难以在规定时间内偿还贷款，从而引发财务风险和法律风险。近年来，受到房地产行业大环境的影响，融资风险的发生率也有明显上升。而许多财务管理人员在参与融资活动时，缺少强烈的风险防范意识，对于融资前后可能出现的风险缺乏关注。一旦发生融资风险，导致资金链紧张，对项目建设和企业运营都会造成不良影响。（二）资本结构不合理，资金成本高房地产行业的运行特点，以及当前的市场竞争形势，造成了自有资金占比低、资本结构不合理的现象。调查发现，许多房地产企业的财务管理，很少采取行之有效的资本结构调控措施。例如，在项目开发中，对融资有较高的依赖性，企业资金周转与融资活动绑定。一旦融资出现问题，出现资金漏洞，将会直接影响房地产开发项目的进程，从而引发财务风险。另外，财务管理人员忽视资本结构合理性，还会造成融资成本居高不下。企业即便是顺利筹资解决了眼前的资金使用需求，也会因为资金成本过高而制约经营效益。（三）融资活动中财务管理制度不完善财务管理是房地产行业的核心工作，鉴于融资活动的高风险特点，对财务管理提出了进一步的要求。目前来看，房地产企业虽然有自己的一套财务管理制度，但是制度内容比较笼统，缺乏对融资活动的专项规定。财务管理人员在参与融资时，不能严格遵循现有的部门制度对融资行为予以规范，对融资风险予以防控，这种情况下有较大概率引发融资风险，带来财务损失。（四）融资渠道和管理模式单一化近年来，一些房地产企业在进行大型项目开发时，因为融资不畅导致资金链断裂，进而造成项目被迫停工甚至因此形成烂尾工程的情况时有发生。其中很大一部分原因，在于企业选择的融资渠道单一化。一旦投资者失去信心，或者是遇到其他不可抗力导致资金无法持续供应，房地产企业将会面临严重的资金风险。此外，融资管理的方法落后，已经无法适应新常态下房地产行业的需求，也是现阶段整个行业不得不面对的又一问题。四、提升房地产行业融资过程中财务管理水平的措施（一）重视人才队伍建设，提高财务管理水平企业财务管理工作的执行，具体需要财务管理人员来完成，其综合素质与融资风险呈负相关关系。房地产企业组建一支专业素质过硬、风险意识强烈的财务管理团队，在防控融资风险、降低资金成本以及优化资金分配等方面，均可以发挥积极作用。首先，财务管理人员要结合房地产行业的运作模式，了解其融资特点、融资需求，然后从专业角度编制融资方案，以供企业管理者决策参考。其次，财务管理人员还必须对当前市场上主流的融资模式、融资渠道等了如指掌，这样才能围绕企业融资需求，挑选最佳的融资方式，以及组合多种融资渠道。最后，要树立全过程的财务管理思维，实现对融资前、中、后的全面管理，为融资活动顺利实施提供支持。（二）优化资本结构，强化资本管理1.保持房地产企业资本结构的合理性对于房地产企业来说，始终让自己的资本结构处于合理状态，是保证资金链稳定和实现可持续发展的关键。财务管理具有调整资本结构和强化资金管理的功能，成为房地产企业科学融资的重要工具。一方面，企业要对资本结构进行管控，根据国家新规对房地产企业债务规模的限制，结合企业自身状况，合理安排负债融资和权益资金的比重，保持企业最佳资本结构，充分利用负债的财务杠杆作用，合理控制企业财务风险。使房地产企业适度负债经营，在提高资金配置效率的基础上，支持项目开发和维持自身发展。另一方面，财务管理人员也应客观认识债务资本带来的风险，紧跟企业经营计划和关注行业发展趋势，动态、灵活地调整资本结构，维持房地产企业低风险运营。2.实行理性的资本管理策略在企业经营过程中，时常存在资本结构不合理的情况，为保持企业良性发展，也要积极寻求改善资本结构的方法，如通过债转股的方式，可以将负债形式转为股权投资，从而有效缓解还本付息的压力。在有选择余地的情况下，优先考虑那些有丰富投资经验或者是项目管理经历的投资者。他们除了提供房地产项目开发所需的资金外，还能够利用自己的管理经验、先进技术和配套制度，帮助企业提高对资本的管理效率，这对于降低项目开发风险以及提高资金利用价值也能起到积极作用。（三）建立健全融资活动中的财务管理制度在房地产企业融资活动频繁、融资额度增加的背景下，健全财务管理制度能够为融资监管创造良好环境，无论是保障融资活动顺利开展，还是挖掘资金利用价值，均能发挥支持作用。从财务管理角度出发，当前企业融资活动中需要健全并落实的制度有：其一，财务预算制度。房地产企业应根据项目资金规模、企业经营状况和自有资金状况等因素，进行项目融资规划，确保融资规划的目标和内容与企业的实际经济状况与经营状况相契合。通过科学编制、贯彻落实财务预算制度，协调企业各部门做好全面预算，既满足资金使用需求，又避免资金浪费，达到融资活动的理想状态。其二，内部监督制度。无论是融资活动本身，还是融资后资金的分配与使用，都要纳入内部监督范畴，以保证融资行为、资金使用的合理性。（四）要实现融资渠道多元化，融资方法科学化对于房地产行业来说，尽可能选择多种融资渠道，本质上是进行风险分摊。即便是某一渠道融资不畅，也可以通过其他渠道及时补充资金，从而保障项目顺利开发和维持企业正常运营。近年来，随着国家对房地产企业监管趋严，各地陆续出台一些监管措施，但房地产企业融资仍存在一些发展空间，如股权并购类贷款，可以作为房地产行业融资的一种常用渠道。财务管理部门在做好充分调研的基础上，要尽量选择多种符合企业融资需求的渠道。另外，也要注重方式方法上的科学性，例如合作开发、供应商保理等方式，充分发挥供应链的融资功能。合作开发前期需做好全面的讨论，落实各方的权益与义务，避免后期出现权益纷争。五、