新版物业管理投标书(2)模板

目录第一节概述2第二节物业管理总体设想4第三节拟采取管理方法及工作计划5第四节管理人员配置及培训10第五节管理规章制度建立11第六节物业管理报价书及经费收支测算19第七节住宅区档案建立和管理27第八节各类经营管理服务指标承诺30第九节保安、设施设备、保洁服务实施方案36第十节便民服务及特约服务58第十一节小区文化61第一节概述一、海上名门项目：海上名门总建筑面积153706.55平方米，其中商业面积14514.4平方米，会所面积2575.96平方米，住宅面积114226.97平方米，地下20787.01平方米，共建有30幢楼。绿化率达50.54%。二、企业概况×××物业管理关键从事住宅、大厦物业管理和服务和装饰装潢和商品经营。企业在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化管理和经营体系。企业以品牌发展为起点，不停探索经营管理新路子，崇尚业绩、重视工作改善考评—激励制度，使企业全体职员一直以主动心态和专业化服务技能，为用户提供价格比高品质、专业化服务。企业制订了完善管理规章制度，并严格考评。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。为业主提供全方位高质量服务是我们宗旨，使业主生活无后顾之忧是我们努力目标。企业除开展日常保安、保洁、保绿、公共部位维修业务外，还提供多种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。数年来，我企业以其规范管理、优质服务、精湛智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士赞誉和关注。三、企业优势1、含有一支高素质管理及运行队伍。经过不停地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质×××物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足海上名门管理需要。2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理相关设备维护保养、房管、用户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、小区文化等各个步骤，凝聚了×××物业人多年心血，吸收了南通市同行优异经验，管理运作标准化、规范化程度达成南通市优异水平，是我们对事业执着追求结晶。3、高级物业管理人才优势。企业中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富项目创优经验，这些经验必将对管好海上名门、塑造物业管理品牌形象起到极大促进作用。4、含有珍爱机会、全情投入激情。我企业是一个正在发展中企业，在猛烈市场竞争面前，我们珍爱市场给每一次机会。海上名门是海门市高尚住宅区，经过分析投标项目标物业管理特点和我企业实力和优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准期望。假如双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目标物业管理崭新形象，实施双赢局面。第二节物业管理总体设想依据住宅小区物业管理本身运作规律，针对海上名门日前实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业管理服务工作中应着重抓好以下几项工作：一、实施综合治理，还原一个清洁海上名门。×××物业接管海上名门以后，首先将对小区环境进行综合治理，具体方案是；1、对小区卫生综合治理，把公共场所、场地卫生根本打扫洁净，关键清理卫生死角，全方面进行“灭四害”消杀、清除全部垃圾杂物、泥沙等，还小区一个洁净整齐环境。2、对全部沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统通畅。3、对小区公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全方面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包含治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合海上名门实际安全管理要求并严格实施。2、对全体保安人员聘用实施严格把关，严格审查资历、经历、确定无不良统计，并实施担保人制度。3、利用技防和人防相结合，不留安全隐患和死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户治安消防意识和知识宣传，做到全民含有防范能力。确保海上名门安全万无一失。三、逐步改善绿化环境，建造一个舒适优美小区。海上名门绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把海上名门塑造成一个四季花开、鸟语花香漂亮高级小区。四、以人为本，实施人性化管理，塑造海上名门形象。为了管理好海上名门，在对小区环境进行综合治理同时，最关键是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户主动性。大家家园大家关心，我们将坚持我企业“业主、住户至上，服务第一”服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐一走访业主、住户，广泛征求意见和提议，集思广益，事事四处为业主、住户利益着想，以诚待人，以诚感人，和全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们双手和智慧，塑造海上名门美好形象，确保物业保值和增值。第三节拟采取管理方法及工作计划第一部分拟采取管理方法一、管理体制接管海上名门物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与住宅共管体制，管理处于业主委员会和企业直接领导下，依据所签委托管理协议条款要求，严格实施《物业管理条例》及其实施细则，对海上名门实施综合一体化物业管理。管理指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制政府主管部门业主管理委员会业主管理委员会×××物业管理海上名门管理处海上名门管理处（二）海上名门管理处组织管理架构×××物业管理依据物业管理服务协议，设置海上名门管理处，财务实施独立核实。管理处组织架构图以下：海上名门管理处组织架构图消防小区文化内勤检验用户服务收费房管维消防小区文化内勤检验用户服务收费房管维修运行清洁绿化主任管理员管理员保安车辆管理保安队（三）海上名门管理处组织架构说明1、管理处内部采取直线职能制组织形式，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。2、在岗位设置上，充足考虑到海上名门规模偏小，硬件设施优异特点，岗位设置少而精，降低中间层，满足海上名门实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大程度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制（一）海上名门监督约束机制示意图门双周检制度双周检制度定时巡查回访回访业主业主（二）海上名门监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理企业对管理处实施全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3、强化物业管理企业及管理处检验考评职能，考评结果和职员工资待遇挂钩。三、激励机制（一）激励机制示意图激励机制激励机制奖惩体系酬劳体系奖惩体系酬劳体系培养提升体系沟通体系企业文化体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励机制说明1、企业激励机制分为两个层次，第一层次为职员直接感受酬劳及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足职员精神需求。2、经过合理酬劳体系设计，完善绩效管理和考评，严格奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护职员长久工作热情及动力。3、经过加强沟通，加强企业文化建设，引导职员形成共同价值取向和文化观，确保职员主动主动愉快地从事本职员作。同时对主动上进，追求自我提升职员，给她们提供培训再教育机会，伴随企业发展，使职员本身能力不停提升，尽可能发明条件满足职员自我价值实现愿望。四、管理工作控制方法1、采取定点检验方法，经过管理处受理投诉，追溯处理问题全过程，检验有没有推拖、应付之现象，发觉问题立即纠正。2、实施“走访管理、层层检验”，主任、管理员定时、不定时对各类人员工作进行检验、量化考评奖优罚劣，从而不停改善工作质量。3、实施动态信息反馈控制，定时或不定时走访住户、街道办及派出所，听取她们对管理处意见和提议，并在工作中给予改善。第二部分工作计划依据管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，根据轻重有序、科学实效标准，确定以下管理工作计划。一、接管管理工作计划海上名门进驻管理、对于接管管理工作尤为关键。首先要接管原来开发商所移交海上名门建设施工验收多种图纸资料，其次还要办理相关业主多种入伙、交费资料，方便以后进行完善管理服务，更为了海上名门业主切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真查对，办好接收手续。序号项目内容时间一档案接管海上名门建筑施工完工全套资料业主资料档案历年业主交费统计签署委托管理协议后一周内二设备接管公共设备接管公共设备技术、维修档案三环境整改海上名门内环境绿化整改二、正常期管理工作计划序号项目内容时间一机电设备维修养护设备基础资料管理设备运行管理设备维修管理设备能源和安全管理5月起二保安管理治安管理交通、车辆管理消防管理5月起三小区环境管理园林绿化管理清洁卫生管理5月起四财务管理费用收取2、财务记帐5月起五小区文化活动开展小区宣传举行小区活动5月起六便民服务和完善配套为住户提供便民服务5月起第四节管理人员配置及培训一、管理服务人员配置（一）海上名门管理处人员配置方案主任1人主任1人炊事员1人清洁绿化清洁工16人保安队维修工6人管理员6人炊事员1人清洁绿化清洁工16人保安队维修工6人管理员6人人员配置说明：海上名门管理处拟配置各类人员52人，其中管理人员7人，技工6人，通常层职员39人。在管理人员中，大专以上学历3人。（二）人员素质要求岗位性别要求年纪要求文化程度要求工作技能及工作经验要求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专业或机电专业2、五年以上工作经验3、具物业管理经历4、有较强沟通及协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派和外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或机电专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管理法律法规，具物业管理上岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上1、有中级电工及弱电以上操作证三年以上专业工作经验3、具土木维修经验内部选派和外聘相结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.552、五官端正，动作麻利3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先班长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男20—26岁高中1、退伍军人，党员优先2、身体健康，仪容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物业管理经历者优先内部选派和外聘相结合二、管理服务人员培训（一）培训工作标准理论联络实际，学用一致，按需施教，讲求实效。（二）培训系统实施运作1、培训系统图培训计划培训计划修正实施岗位应用岗位应用培训组织培训考评培训考评系统图说明：（1）针对海上名门管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。（2）有效利用多种培训形式和方法，确保培训达成预期效果。（3）经过对职员进行考评，以了解培训有效性及职员接收程度。（4）依据对考评结果评定和反馈，立即调整培训思绪并确定未来培训关键。强调将理论应用到实践工作中。2、培训组织方法（1）培训职责①管理处负责职员日常培训计划、协调、组织、考评等工作。②主管级以上管理人员依据企业提出培训计划进行逐层培训，并对培训实施评定和反馈。（2）培训形式实施企业和管理处两级培训，依据培训要求，采取多个形式对职员进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训关键形式。（3）培训实施步骤职员培训分为三个阶段，即：岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职职员必需接收为期一周入职培训，内容详见《新职员公共培训科目》。三个月试用期满后，经考评合格后方可转正。转正以后职员将接收长久连续在岗培训，内容详见《多工种培训科目表》。全部培训课程结束后均进行考评、评价，并归档管理。（三）培训内容及目标1、新职员公共培训科目序号公共科目名称具体内容一礼仪知识：1、常见礼仪知识2、《×××物业管理企业仪表、仪态、行为规范》二服务意识：三企业文化：1、企业发展史及基础情况介绍2、企业经营理念3、《职员手册》4、内部管理规章制度四海上名门基础情况介绍及二次装修管理关键点五行业法规：建设部及南通市物业管理方面法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识2、保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动作2、三大步法3、体能训练逢周一至周五天天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基础功二擒拿格斗基础功2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每七天一次检验评选保持宿舍洁净整齐四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟总结本身存在不足五《保安服务工作手册》每个月一次培训考评熟练掌握保安员岗位职六保安服务规章制度及相关法规政策每个月一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平七《消防管理工作手册》每个月一次培训考评了解消防基础知识，救火基础程序及各自职责八突发事件应急处理，紧急集合演练每三个月一次提升突发事件处理能力九消防实战演练，伤员救护知识每六个月一次提升消防实战能力3、清洁工（绿化工）培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟，总结本身存在不足二内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐三《清洁服务工作手册》《绿化服务工作手册》每个月一次培训及考评熟练掌握清洁工（绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准四每三个月一次培训和考评提升工作技能，保持工作效率五清洁环境保护方面管理条例园艺方面管理条例每三个月一次培训及考评熟悉相关法律常识，提升理论水平六四害消杀和防治，植物生长通常常识每三个月一次七每六个月一次提升消防实战能力4、维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每个月召开一次提升思想觉悟，总结本身不足，提升技术水平二内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐三《维修服务工作手册》《设备管理工作手册》《消防管理工作手册》熟悉技工岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面管理条例，房屋修缮标准每三个月一次培训考评熟悉相关法律常识，提升理论水平五小区内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每三个月一次培训考评了解和熟悉小区情况，提升工作效率六土建、机电、给排水等相关专业基础管理知识每六个月一次培训考评七设备及机具操作演练和保养规程每六个月一次培训和考评检验技工实际操作能力八技术大比武每十二个月一次综合评选，提升技能九每六个月一次提升消防实战能力第五节管理规章制度建立“没有规矩，不成方圆”。健全、规范管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务依据，也是我们塑造物业管理品牌确保。我们将严格根据ISO9001质量确保体系要求，对海上名门实施专业化、规范化管理。同时，依据海上名门实际情况，我们制订了完善管理规章制度。限于篇幅，我们仅将海上名门管理规章制度目录摘录以下：一、公众制度1、海上名门精神文明建设条约2、海上名门楼宇使用及维护管理要求3、海上名门装修管理要求4、海上名门装修管理条约5、海上名门装修人员管理要求6、海上名门物品搬进（出）管理要求7、海上名门治安管理要求8、海上名门清洁卫生管理要求9、海上名门园林绿化管理要求10、海上名门消防管理要求11、海上名门交通车辆、停车场管理要求12、海上名门环境保护管理要求13、海上名门供水、供电、供气管理要求14、海上名门临时用电管理要求二、内部岗位职责1、管理处主任岗位职责描述2、保安队长岗位职责描述3、管理员岗位职责描述4、保安员岗位职责描述5、车管员岗位职责描述6、清洁员岗位职责描述7、维修工岗位职责描述8、绿化工岗位职责描述9、炊事员岗位职责描述三、内部行政管理制度1、职员守则2、职员培训制度3、职员录用制度4、劳动协议管理要求5、请销假制度6、岗位考勤制度7、工作制度8、职员考评制度9、奖惩制度10、办公用具管理制度11、职员宿舍管理要求12、职员食堂管理要求13、管理处回访制度14、接待来访投诉工作制度15、档案管理制度16、电脑管理制度17、安全操作制度18、防火安全检验制度四、工作步骤1、海上名门管理处整体运作步骤2、小区文化活动实施步骤3、业主投诉处理步骤4、物业接管验收步骤5、业主入住步骤6、二次装修管理步骤7、档案建立和管理步骤8、服务质量评价及不合格服务控制服务9、物料控制步骤10、设备设施维修养护工作步骤11、业主室内维修工作步骤12、治安事件处理工作步骤13、环境管理工作步骤14、消防应急处理步骤15、培训工作步骤五、职员工作岗位考评及奖惩1、奖励措施2、企业考评制度第六节物业管理报价书及经费收支测算一、投标报价书项目名称海上名门物业所在地海门市物业总建筑面积153706.55物业管理费报价1、物业管理费标准：小高层物业管理费：4.50元/月.平方米多层物业管理费：3.00元/月.平方米别墅物业管理费：5.00元/月.平方米商业物业管理费：5.00元/月.平方米2、会所年物业管理费：80万元/年3、前期创办费：创办费总额602302元二、物业管理经费收支基础标准1、“以收定支”标准海上名门在制订物业管理收费时考虑到业主承受能力，收费标准均照南通市收费指导，并在此基础上精打细算，计划使用，合理开支。2、“透明管理”标准编制费用开支计划，物业企业仅收取合理管理佣金，其它收入均投入到管理中，费用开支预决算经过业主委员会审查确定，并按要求定时公布账目。三、日常物业管理费及创办费测算（一）测算依据1、南通市物业管理收费相关法律收费指导标准及文件；2、我企业多年物业管理经验数据，并参考现行市场行情及行业测算通例；（二）海上名门物业管理公共服务费测算（见附表一）。（三）海上名门前期创办物资（见附表二）。四、“两金”管理和使用海上名门公用设施专用基金、房屋本体维修基金管理和使用按《物业管理条例》、《南通市住宅区公用设施专用基金管理试行要求》、《[南通市房屋本体维修基金管理要求》实施。海上名门物业公共服务费测算表(附表一)序号项目测算依据测算式测算结果

（年总支出）一人工费(1)+┅┅(6)2503800（1）管理人职员资管理人员8人（一正两副），工资标准按人均5000元/人·月测算月工资标准×人数

5000×8×12480000（2）安全护卫人职员资安全护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工资标准按人均2200元/人·月计月工资标准×人数

2200×22×12580800（3）保洁人职员资保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均1000元/人·月计月工资标准×人数

1000×16×1219（4）水电、智能化、机电

设备技术人职员资技术人员6人，工资标准按人均4000元/人·月计月工资标准×人数

4000×6×12288000（5）社会保险费工资45%（医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×45%693360（6）福利费、培训教育费

工会费工资17.5%（福利14%，培训教育1.5%，工会费2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×17.5%269640二行政办公费用（1）+（2）+（3）+（4）377040（1）办公用低值易耗品、办公设备保养综合测算每个月支出0元年消耗

0×12240000（2）办公用水、用电费用水：500方/月用电：8000度/月（智能监控用电）水费：1.80元/方电费：0.79元/度（用水方数×水费单价+用电度数×电度单价）（500×2.20+8000×0.79）×1289040（3）宣传费、书报费综合测算按元/月×1224000（4）通讯费、邮电费3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出元×1224000三公共设施设备

日常维护费用1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建造成本按住宅建筑成本40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费50%计2500元/平方米×40%÷70年×50%×153706.55平方米1097904四环境管理费用（1）+（2）68000（1）保洁工具、损耗、清洁用具消耗按4000元/人·年计，保洁14人4000元/年×1456000（2）除四害消杀费用综合测算月支出1000元10001五公共秩序管理费用（1）44000（1）保安装备、损耗

保安用具消耗按元/人·年计算，保安22人元/人·年×2244000六绿化维护费用绿化面积为43692.15；全部外包每平方米年费用20元873843七税收一+┅┅六项9.05%计[一+┅┅六]×9.05%449295八企业利润一+┅┅七项25%计[一+┅┅七]×20%1082776九总计6496658十建筑面积为128741.37；计算每平方米每个月平均物业管理费4.21注：上述测算不包含公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、

公共用水等，该项费用由我企业向业主每十二个月预收1500元/户公用水、电费，

按实分摊。海上名门物业公共服务费收费标准序号项目收费标准备注1小高层物业费4.50元/平方米.月2多层物业费3.00元/平方米.月3别墅物业费5.00元/平方米.月4商业物业费5.00元/平方米.月5会所物业费80万元/年海上名门前期创办物资清单(附表二)序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用具类1电脑台96000540002爱普生1600K3针式

打印机台135003500财务专用3爱普生喷墨打印机台2300060004复印机台1115传真机台210006科密考勤机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机钞机台13000300011128兆优盘个4100400121.5匹空调（挂机）台4250010000经理、财务、会议室、

工程维修、客服接待、值班室133匹空调（柜机）台280001600014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入项128028017办公桌椅套12600720018接待台发套23000600020茶几张230060021文件柜个1515002250022住户资料柜个40800323会议桌议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028职员工号牌批11500150029职员服装套1048008320030对讲机含电池部3610003600031入伙资料批100入伙时用32电话程控交换系统套150005000用于办公室小计354800二安全、消防管理1警棍根1715025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒个912010808多用插座个6301809雨衣鞋双144056011自行车辆9300270012通告牌块525125133kg干粉灭火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全绳卷47530018水袋接口个4208019消防枪头个43012020防毒面具个415060021消防带米10015150022头盔个412048023消防胶鞋双43012024消防锹把4208025消防桶个4104026铁锹杆个48032027消防服套41200480028消防腰带只48032029警示带卷412048030铁围栏个1060060001.5米/个小计32987三保洁、绿化类1连身雨衣套1010010002保洁工具批110000100003绿化工具批1500050004奥林匹斯K195型

高压冲洗机台122500225005XSS53剪草机台2600016割灌机台2400080007绿篱机台2350070008垃圾推车台161500240009高枝剪把230060010三节伸缩杆根2900180011花剪把512060012大剪把54522513药水机个350150肩背式141.2米伸缩杆把25001000151.2米二节伸缩杆把2800160016推水地刮把212024017汽油机台150005000小计100715四工程维护类1电焊机台112001200用于焊接养护2进口手提切割机台1680680用于日常维修3热熔焊接机台21000用于日常维修4管丝机台24000用于日常维修5角磨机台1750750用于日常维修6冲击钻台216503300用于日常开孔7手电钻台26501300用于日常开孔8弹簧管管道疏通机台130003000用于污水管道疏通9数字式万用表块53801900用于日常维修10钳形表块2350700用于日常维修11万用表47型个1095950用于日常维修12摇表（500V）套25001000用于日常检测13排污泵1.5KW台25001000用于日常抢修14管钳把450200用于日常维修15电话压线钳把1120120用于通讯维护161.5米铝梯个25001000用于日常维修及保洁173米铝梯个1800800用于日常维修及保洁185米铝梯个1用于日常维修及保洁19工具柜个28001600放置工具20工作台台1工作台面21工具箱套101001000放置工具22台钳台1工作用具23电锤钻头套1500500用于日常维修24电钻钻头套1200200用于日常维修25充电式手电把3200600用于日常维修26工作标示牌套110001000如：小心路滑等等小计34800五职员生活设施类1上下床张2740010800不含保洁、绿化2床上用具套5420010800军被、垫被、床单等3电风扇台141001400每4人1台4熨斗套2100200职员用5电视机台330009000职员用6DVD台312003600职员用7洗衣机台230006000职员用8电热水器台450000职员用9厨具批150005000职员食堂用10柜式冰箱台130003000职员食堂用11消毒柜台110001000职员食堂用12微波炉台2300600职员食堂用13电饭堡台44001600职员食堂用14其它零星物品批160006000职员食堂用小计79000累计602302第七节住宅区档案建立和管理住宅区档案资料是物业管理关键资源，建立完善档案并进行科学管理是十分必需。所以，我们将在接管海上名门物业管理同时，对海上名门全部物业管理档案进行接管，包含建筑施工、完工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案基础上，进行科学分类，并不停进行补充完善，应用计算机实施规范化管理，从而建立完整资料档案库。一、档案接管1、成立管理处档案资料室，专门负责海上名门档案接管和管理工作。2、制订档案接管和管理工作步骤，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。3、对于海上名门工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其它档案，进行分类编号、科学建档，具体内容见附表。二、档案管理1、充足利用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面工作，已成为现代化管理关键手段。在档案管理上，充足发挥计算机所含有数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保留、方便使用等优势，实现档案管理科学化和现代化。2、采取计算机贮存和原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方法多元化。尽可能把其它形式档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保留、查找和利用。同时，利用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多个形式贮存信息，使抽象档案资料具体、形象化，更易于利用和接收。3、做到档案组卷分类科学化。编制统一档案组卷分类说明书，要求应按部门分类，以内容分类，按同十二个月度，同一保留期限，同一保密程度次序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保留。住户档案资料分类标准是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但要充足考虑原接管档案分类实际。4、加强档案安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮要求。落实实施国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其它为一般档案，不一样密级档案在保管和利用方面将区分对待。三、档案利用1、职员因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并要求借阅期限。2、档案销毁，应填写销毁单，并经管理处主任同意后方可实施，销毁单由档案室管理员保留。附表：海上名门档案资料分类目录项目内容住宅管理1、业主委员会工作：业主委员会章程、文件、通知、资料、历次活动统计等2、住户管理：住户资料（入伙通知单、购房协议、住户记录表、业主条约、住户证件、验房签收表、钥匙发放统计等）、住户投诉、回访统计，住户意见调查、统计统计3、小区文化：小区文化活动计划、统计（简报、照片、录像带、录音带等）、活动总结5、绿化管理：绿化工作统计及检验统计，消杀、病虫害检验防治统计、绿化设备清单、使用及保养统计6、车场管理：入住户办理停车卡统计、办卡车辆档案、巡视路线、统计、丢失车辆处理统计、交接班、值班统计，搬/入出统计7、消防、治安管理资料：上级消防文件精神，本区消防设施管理情况及相关消防治安情况统计。工程技术管理1、海上名门建设完工资料：报建资料、海上名门红线图、计划图、总平面完工图、、建筑物完工图（建筑、结构、给排水、电气、煤气等）、构筑物完工图、公共设施完工图、室外管网完工图（水、电、电话、煤气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等）、绿化工程完工图等2、海上名门改造变更资料：各类改造完工图、装修及验收资料（装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等）、海上名门改造计划3、房屋及公共设施维修（维护）：房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料（申请统计、回访统计、维修派工单等）、大修改造计划、故障事故汇报、公共设施巡检统计等4、设备资料：设备管理（维修保养规范、设备台帐及更新统计、工程验收资料等）、设备技术（设备使用说明书、图纸）、设备运行、维修保养资料（通讯、水电、智能化系统、消防等）5、科技图书及资料：各类技术手册、标准、规范、产品样本和资料、其它技术信息和资料等经营财务1、经营管理资料：房产面积资料、经营收费标准等2、3、财务管理：各类会计凭证、账簿、报表等人事劳资1、人事：职员花名册、资质证实资料、职员体检表、考评表、工伤保险资料、各类统计报表等2、劳资：职员工资、考勤、各类休假、奖金发放统计、各类统计报表等3、培训：培训计划、职员培训统计、培训考评统计等规章制度及往来文件管理及运作规章制度政府、主管部门颁发法律法规文件×××物业管理企业文件其它外来文件本管理处发出通知、公告、汇报、信函等公文质量管理文件1、质量体系文件：质量手册、运作程序文件、作业指导书2、质量管理资料及统计：内部质量审核资料、管理评审资料、纠正和预防方法汇报、其它统计及资料档案管理资料1、档案销毁汇报及清单档案接管、移交统计其它第八节各类经营管理服务指标承诺一、管理经营指标承诺及拟采取方法（一）管理服务费收取率国优标准＞98%省优标准＞98%承诺指标测定依据实收费用额/应收费用总额×100%＞98%保证措施1、加强宣传，提升业主对物业管理消费意识。2、对住宅用户采取银行定时托收服务。对于欠交管理服务费行为，我们将采取业主条约中要求合理方法给予催缴，必需时采使用方法律手段作为催缴方法。经协商采替换为出租等方法盘活长久空置住宅。二、管理服务指标承诺及拟采取方法（一）维修工程质量合格率及回访率1、维修工程质量合格率市优标准100%承诺指标100%测定依据质量合格维修单数/总维修单数×100%=100%保证措施1、加强对维修技工专业培训，全部技术人员持证上岗，严格根据操作规程进行维修。2、维修工程实施业主、用户质量签收制度。3、加强外购材料、备件验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确定。4、较为复杂维修工程，事先应制订具体工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收。2、维修服务回访率企业内控标准100%承诺指标100%测定依据维修回访数/总维修单数×100%=100%保证措施1、维修实施100%回访制，采取电话、上门、书面征集等方法进行回访，确保反馈渠道通畅。2、每个月5日前由管理员对上月维修单进行统计、分析，并提交分析汇报。（二）公共清洁保洁率企业内控标准³99%承诺指标³99%测定依据清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%³99%保证措施1、配置完善垃圾搜集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提升业主保洁意识，并搞好自家院内清洁工作。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检验清洁保洁情况，发觉问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。（三）治安案件发生率企业内控标准≤0.5%承诺指标≤0.5%测定依据案件发生次数/入住总户数×100%≤0.5‰保证措施1、提供二十四小时保安服务。充足发挥技防手段作用。2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必需签署施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。4、实施业主搬出/入登记制度，严格控制物料进出。5、保安员实施准军事化管理，定时进行军事素质和业务技能培训，不停提升处理可疑或突发事件能力。要求保安员立即熟悉海上名门用户业主人、车情况。（四）火灾年发生率市优标准＜0.1%承诺指标＜0.1%测定依据火灾发生次数/总入住户数×100%＜0.1%保证措施1、实施全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制订严格消防管理制度和具体消防应急作战方案，每六个月组织一次消防实战演练。3、海上名门全部动火作业，施工单位必需事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配置足够消防器材。4、定时为业主提供安全用电检验，立即消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备完好。（五）业主年有效投诉率和处理率1、年有效投诉率市优标准＜5‰承诺指标＜2‰测定依据有效投诉次数/入住总户数×100%＜2‰保证措施1、不停培养和树立职员服务意识，为业主提供优质服务，使职员追求业主百分之百满意。2、保持业主和企业之间沟通渠道通畅，设置投诉电话和投诉信箱，不停超越业主服务需求，立即改善工作中存在问题和缺点。2、投诉处理率市优标准＞95%承诺指标＞98%测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%＞98%保证措施1、实施二十四小时值班，接收业主各类投诉。值班员做好投诉统计，并依据投诉内容传输至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救方法，并在预定时间内向业主回复。临时无法处理问题应制订处理计划并向业主进行解释。3、投诉处理率作为部门及职员个人每个月工作考评关键指标直接和工资挂钩。（六）业主综合服务满意率国优标准＞95%省优标准＞95%市优标准＞95%承诺指标＞95%测定依据满意户数/入住总户数×100%＞95%保证措施1、实施开放管理，向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作一直处于业主监督之中。2、设置咨询意见箱和投诉受理电话。每六个月向业主作一次业主满意率调查，由主任主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，立即调整和改善管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防方法，并将实施结果直接向业主公布。3、经过每三个月召开一次质量分析会，每六个月组织一次内部质量审核，每十二个月开展一次管理评审等活动，不停改善和完善质量确保体系，确保业主满意。（七）公共绿化完好率企业内控标准≥98%承诺指标≥98%测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%保证措施1、制订科学绿化养护计划，并严格实施。2、管理员每日对绿化养护情况进行巡视检验，并将检验结果作为绿化工考评依据之一。3、定时开展环境保护宣传，组织园艺方面小区活动，增强业主珍惜绿化自觉性并养护和管理好自家绿化地。（八）道路、车场完好率企业内控标准≥98%承诺指标≥98%测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥98%保证措施1、制订具体养护计划，定时巡视和维护。2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪帮助管理并立案。（九）管理人员专业培训合格率企业内控标准≥98%承诺指标≥98%测定依据管理人员培训合格人数/管理人员总数×100%≥98%保证措施1、建立严格培训制度并制订具体培训计划，配置专职培训员和优异培训设施。2、入职培训、岗位技能培训、素质提升培训和理论政策培训相结合，采取优异培训方法确保培训效果。3、强调理论和实践相结合，培训和考评相结合，采取有针对性“啄木鸟式”培训方法，不停提升职员工作能力和工作绩效。（十）档案建立和完好率企业内控标准≥98%承诺指标≥98%测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%≥98%保证措施1、制订严密档案管理制度，配置兼职人员管理，配置完善档案储存设施及场所，加强档案资料搜集、分类和归档管理。2、采取原始资料和电脑磁盘双轨制，确保档案资料安全可靠，实现档案资料储存方法多元化。（十一）公共照明完好率市优标准＞99%承诺指标＞99%测定依据完好公共照明灯具数量/公共灯具总数量×100%＞99%保证措施1、值班电工每日进行定时检验，发觉损坏立即更换。2、对业主反应公共照明故障，10分钟内抵达现场维修。（十二）消防设施设备完好率市优标准＞98%承诺指标＞98%测定依据消防设施、设备完好数量/消防设施、设备总数量×100%＞98%保证措施1、建立严格各类消防设施、设备定时巡检、保养制度，切实根据制度实施。2、对各类消防设施，指定专员负责，建立责任追究制度。3、建立严格抽检制度，奖罚分明。4、按消防设施不一样功效，进行分类，分别计算完好率。（十三）违章发生率企业内控标准＜1%承诺指标＜1%测定依据发生违章户数/总入住户数×100%＜1%保证措施1、加强物业管理各项规章制度宣传教育。2、严格根据业主条约办事，树立管理处权威。3、加强巡视，立即发觉问题，尽早杜绝违章事件。（十四）违章处理率企业内控标准100%承诺指标100%测定依据处理违章户数/违章总户数×100%=100%保证措施1、有章必循，有法必依。2、对违章者，严格根据相关要求处理。（十五）化粪池、雨水井、污水井完好率企业内控标准＞98%承诺指标＞98%测定依据完好雨水井、污水井数量/雨水井、污水井总数量×100%＞98%保证措施1、化粪池每六个月清理一次。2、每个月定时清理、检验雨水井、污水井，发觉不通，立即处理。3、雨季、台风期间，立即巡查。（十六）排水管、明暗沟完好率企业内控标准＞98%承诺指标＞98%测定依据完好排水管、明暗沟数量/排水管、明暗沟总数量×100%＞98%保证措施1、每季定时清理检验。2、雨季、台风季节加强检验。（十七）公共设施完好率企业内控标准＞98%承诺指标100%测定依据完好设施数量/设施总数量×100%=100%保证措施1、落实责任人及巡检保养制度，实施责任人定时巡检。2、实施定时维修、清洁制度，确保设施完好、美观。第九节保安、设施设备、保洁服务实施方案★保安管理服务方案一、保安管理构想

（一）管理目标

1、建立专业化保安队伍

以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”专业化保安队伍。

2、完善保安管理制度

以ISO9001：质量管理体系相关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合海上名门正常运作需求保安管理制度。

3、实现“群防群治”目标

视“安全”为“命脉”，结合海上名门实际情况，切实把“人防”、“物防”和“技防”有机结合，加强和当地公安部门联络沟通，在“群防群治”环境下做好海上名门内各项安全防范工作。

4、保障消防安全

坚持“预防为主，防消结合”消防工作方针，认真落实和落实“谁主管、谁负责”消防标准，建立三级防火责任制，做好防火安全检验，维护海上名门消防安全。

5、维护公共秩序，规范交通车辆管理

以“安全”为重心，“服务”为目标，努力维护海上名门及周围公共秩序，营造整齐、文明、舒适、安全生活环境。规范海上名门车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清楚、管理完善。

（二）管理方法

海门市海上名门从保安管理角度来看，现有“开放式”保安工作特点，又有“封闭式”保安管理特点，更需含有符合海上名门保安管理特色。依据本企业多年从事物业管理工作之安全防范相关经验，坚持“安全第一、服务至上”保安工作宗旨，建立一个“内紧外松”适合海上名门保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:

1、建立一支专业化保安队伍

保安管理有效是否将直接影响海上名门安全，甚至影响其社会形象。所以本企业介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”专业化保安队伍，以半军事化、规范化、服务型标准来管理保安队伍，出色完成海上名门各项安全保卫任务。

全部保安人员全部必需经过严格考评、筛选、择优录用（骨干队伍从企业在管物业中择优选拔）。同时，重视保安员思想教育和业务素质培训，严格根据《江苏省保安服务管理条例》持证上岗，向属地公安机关申请成立自建保安组织。并将保安工作纳入海上名门物业管理“一体化”专业管理之中，进行常常性职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定时和不定时组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规和保安技能、服务意识培训，着重以实际操作为主，努力争取达成一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效保安服务队伍。

2、建立健全保安管理制度

保安管理是否有效，需要有一整套完善规章制度和办事程序，为此，本企业介入管理后，将依据ISO9001：质量管理体系之相关标准和法律法规要求，结合日常管理运作实际情况，建立含《保安部值班管理要求》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理要求》、《消防管理要求》、《停车场管理要求》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定时检验制度》、《应急工作规程》、《停车场管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。

3、落实安全防范方法，加强配合和沟通，达成群防群治效果

治安保卫工作在物业管理工作中占有极为关键地位，是物业企业为维护业主（使用人）正常生活、生活秩序而进行防盗、防火、防破坏等一系列安全防范管理活动。依据海上名门特点，本企业将在日常管理工作中从以下几方面做好海上名门安全防范管理工作：

⑴坚持“预防为主，防治结合”治安管理方针，充足发挥“以人为本”管理理念，建立岗位安全责任制，实施全天二十四小时对海上名门各区域进行全方位值岗巡查，预防可疑人员进入海上名门，预防各类刑事案件和治安事故发生，拒绝海上名门内一切推销活动。

⑵坚持海上名门内治安管理工作和周围社会治安工作相结合标准。主动和当地公安机关保持亲密联络，加强沟通和联络，立即了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，主动配合公安机关搞好物业周围治安工作，和周围群众和睦相处共同群防群治，保障物业安全。

⑶坚持保安工作“硬件”（技防、物防）和“软件”（人防）一起抓标准。把固定岗和巡查岗相结合，形成较为完善治安防范体系，努力为海上名门业主营造一个安全、舒适、文明、宁静生活环境。

⑷建立安全责任人制度，定时进行防盗、防破坏、防治安灾难安全防范检验，发觉隐患立即整改。

⑸在执勤工作时，对违反治安管理要求人，依据《中国治安管理处罚条例》向公安机关汇报。

⑹在执勤时必需做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪遵法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。

4、重视消防管理，维护消防安全

一直以来，党和国家很重视消防工作，本企业已将消防安全管理工作做为物业管理关键和难点来抓。稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）生命财产造成重大损失。依据海上名门消防实际情况和消防安全要求，本企业将把海上名门消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制订一系列消防安全管理方法和方法，具体内容包含：

⑴建立三级防火责任制和消防工作领导小组；

⑵制订消防安全“日”、“月”检验制度，制订落实海上名门关键部位防火方法，加强消防安全检验，每十二个月最少举行一次消防演练；

⑶加强消防设施设备管理，对海上名门消防设施设备实施定时检验，发觉问题立即向相关部门汇报，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用状态；

⑷加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全；

⑸建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，制订灭火和应急疏散预案，定时进行消防演练，提升灭火扑救能力。

⑹建立消防档案，填写公安机关多种法律文书和消防工作相关材料和统计。消防档案要详实、统一保管立案。

5、维护公共秩序，规范车辆管理

海门市海上名门进出人员、车辆相对较多。必需经过有效方法，维护管理责任范围公共秩序，使其秩序井然、管理有序。本企业将结合海上名门情况，制订适合海上名门停车场管理要求，维护和完善车场及道路各类交通设施和环境设施，严格根据业主指示，做好车辆导泊和管理工作，力保车辆停放、出入有序。

★设备管理方案一、工作职责关键负责海上名门设备运行管理、操作及设备设施定时计划维护保养，确保供水、供电、供冷，确保海上名门设备设施科学、安全、可靠、高效运行。二、设备接管、验收

（一）组织一个设备接管验收小组，会同贵方相关部门，依据国家、省、市相关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内多种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等建档归档及保留工作。

（二）同时派出职员队伍，对设备实施接收管理，立即建立运行值班制度，做好设备运行管理，确保设备正常运行，确保供水、供电、供冷，实现接管中平稳过渡。

（三）对存在问题设备设施，提出合理提议和处理方案，由贵方相关部门审核同意后，组织施工处理；具体整改完善工程监理由我部负责，努力争取使设备设施达成原设计之使用功效要求，为确保设备设施完好、安全、经济及高效运行奠定基础。

（四）接管验收时业主应提供图纸、资料

1、产权资料

（1）项目同意文件

（2）用地同意文件

（3）建筑执照

2、技术资料

（1）计划图

（2）完工图

（3）总平面图

①单体建筑、结构、各系统设备完工图

②消防、隶属工程及地下管网完工图

（4）地质勘测汇报

（5）工程协议

（6）开、完工汇报

（7）工程预决算

（8）图纸会审统计

（9）工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）

（10）隐蔽工程验收签证

（11）沉降观察统计

（12）完工验收证实书（包含综合验收、各分项目验收）

（13）钢材、水泥等关键材料质量确保书

（14）玻璃幕墙等新材料、构件判定合格书

（15）水电、卫生器具、电梯等设备检验合格证书

（16）供水、供电协议（协议）

（17）供水管道、空调水管道试压汇报

（18）绿化工程图纸及相关资料

（19）车库图纸及车辆具体资料

（20）其它技术资料（通讯、监控、智能化设备等）及物业管理所必需资料。

三、建立健全规章制度

关键依据本企业已经经过IOS9001：质量管理体系之相关标准及原有各类规章制度，结合海门市海上名门实际情况，在完善补充基础上，制订出切实可行适合海门市海上名门特点各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定时维护保养制度》、《职员考评细则》及《应急突发事件技术支持方案》等相关制度。

四、设备运行管理和维修服务

目标：确保海上名门全部设备处于正常运行状态，为业主、用户提供安全、幽雅、舒适、文明生活工作环境，为业主提供可靠动力保障。

设备管理模式：对于特殊设备根据劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业企业负责维修保养，其它各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。

（一）对外承包项目标管理协调：电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。（二）供配电系统1、高压部分：负责日常运行操作、管理和日常维护并做好相关运行统计备查。按供电部门相关要求，高压部分由其负责定时检修保养。

2、低压部分：操作、保养和维修基础内容

（1）建立严格配送电运行制度和电气维修制度。

（2）值班人员、维修人员必需接收过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。

（3）配置主管电气工程技术人员，要有完整供电网络资料(业主帮助提供)，对楼宇进线、房屋内线路部署、走向、电力匹配及各楼层电力设备部署等，做到心中有数。

（4）建立二十四小时值班巡查制度，定时检验供配设备运行情况，电发觉故障或隐患立即排除，并做好相关运行巡查统计备查。

（5）加强日常维护检修及定时保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并确保用电安全，确保配电设备安全高效运行。

（6）加强楼层照明、外围照明设备日常检验维护、更换灯具等工作，确保海上名门照明系统正常运行。

（7）常常检验节日照明（包含霓虹灯招牌），督促专业企业做好维护检修工作，确保节日照明设备（包含霓虹灯招牌）发挥正常功效。

（8）搞好应急发电设备维修保养，确保发电设备能随时投入运行。

（9）合理轮换使用变压器，降低空载损耗及延长使用寿命。

（10）遇火灾、地震、水灾等灾难时，建立立即切断电源等相关抢险、救援方法，并帮助供电部门做好安全用电相关工作。

3、配电房管理要求、维修保养及操作规程等，要结合海门市海上名门实际情况另行制订。设备维修保养计划需依据贵方提供海上名门具体设备、图纸、说明书、资料做具体计划。（三）给排水系统1、给排水系统设备管理、维修保养基础内容

（1）建立正常见水、供水、排水管理制度，制订操作规程及维修保养计划并严格实施。

（2）供水管道、水表、泵、水池、阀门进行常常性维护和定时检验，确保供水安全；每个月对排水管道、雨水井、污水井进行检验，并视情况进行清通。

（3）定时对化粪便池进行检验、维护、清通，预防阻塞。

（4）每班4次巡查给排水设备，并统计设备运行数据。

（5）每个月检验维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。

（6）每三个月对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格汇报，预防二次供水污染。

（7）节省用水，预防跑、冒、滴、漏和大面积积水事故发生。

（8）制订事故处理应急方法，当发生跑水、断水故障时，立即处理，预防事故范围扩大。

2、给排水系统操作、保养和维修基础制度

水泵房管理要求、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需依据贵方提供具体设备、图纸、说明书、资料等另行具体制订。（四）电梯系统

1、操作、保养和维修基础内容

（l）依据多种类型电梯图纸资料及技术性能指标，制订安全维修保养规章制度。

（2）电梯运行人员和维修人员必需持证上岗。

（3）重视和落实电梯保修和安整年检工作。

（4）除日常清洁、保养维修外，电梯定时专业维修保养必需由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可单位负担（由原厂家或安装调试单位负担很好，也可经过投标选择适宜维修保养单位）。其定时维修保养工作质量和技术性能由工程部负责检验、监督、跟踪和验收。

（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行统计。

（6）电梯钥匙要有专员管理，停梯须出通告。

（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。

（8）保持电梯机房、井道、轿厢清洁及空气流通。

（9）监督电梯企业维修保养人员每个月定时对电梯设备进行检验、清洁、保养、加油润滑。

2、管理、操作、保养和维修基础制度

电梯机房管理要求、操作规程等，要依据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需依据贵方提供具体设备、图纸、说明书、资料另行具体制订。

（五）消防系统l、操作、保养和维修基础内容（l）建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检验维修保养制度及火警应急方案等。

（2）制订应急抢险方法，当发生火灾报警时，应能按应急方案要求采取现场补救、紧急疏散、对外联络协调等有效方法，并在要求时间内开启应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。

（3）做好消防系统各类设备设施日常检验维护保养(控制计算机除外)，并做好相关统计备查。

（4）每个月按海上名门区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每十二个月由海上名门物业管理处组织保安部、工程部、业主及相关部门进行消防模拟演练，全方面检验试验系统总体情况。（5）每个月维护保养及检验灭火器、消防栓等设备设施，并按《中国消防法》要求进行灭火器定时换药更新，确保其使用在使用期内。

（6）每个月检验试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备运行情况。

（7）定时检验库房气体灭火系统报警、释放功效（试验时应关闭维修阀，以防气体释出），确保气体灭火系统随时处于备用状态，确保档案资料安全。（8）每七天检验试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。

（9）消防系统作为海上名门重中之重，除坚持上述定时检验保养工作外，还将贯穿于日常维修工作一直，发觉问题立即处了处理，确保系统安全可靠地处于待投入状态。

2、控制中心管理要求、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需依据贵方提供具体设备、图纸、说明书、资料等制订具体计划。（六）房屋日常养护房屋日常养护是物业管理一项关键工作，为确保房屋完好和正常使用，必需进行常常性日常检验、修理，季节性预防保养及房屋正确使用管理等工作。

房屋养护内容包含房屋日常养护和季节性预防养护。房屋日常养护有两个方面：一是各生活室临时发生报修零星养护工程（包含业主进行房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握检验资料，从房屋管理角度提出来养护工程。所以，房屋日常养护包含房屋零星养护和房屋计划养护。房屋季节性预防养护，关键是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋季节性预防养护，关系到业主居住和使用安全，和房屋完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护一个关键方面。

①零星养护

房屋零星养护修理，关键是在日常检验发觉或忽然损坏引发小修，包含：

A、检验房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应立即修补。

B、检验玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并立即维修。

C、检验公共场所、走道墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积立即修补，大面积应立即向业汇报，由业主发外承包。

D、检验楼板地面，发觉破损立即修补。

E、定时检验门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。

F、检验内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并立即修补。

G、检验水卫、电气、暖气等设备，立即排除故障，更换零件等。

H、定时检验疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。

I、检验房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。

J、检验车场、道路是否出现损坏，立即修补。

K、检验走火梯、通道等墙壁、地面是否出现损坏，立即修补。

L、检验地下室结构是否正常，四面墙壁是否出现变形、渗漏等情况；

M、帮助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和严禁事项，预防装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。

日常零星养护项目，关键经过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个路径聚集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求立即，必需设有二十四小时报修热线。并努力做到：水电急修15—20分钟抵达现场，1小时内修复。通常维修项目30分钟内抵达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购置材料，在约定维修时间内完成。

②计划养护

A、每七天检验天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。

B、每半个月检验清理车场、广场明渠沉积物。

C、第半个月检验清理雨水井、沉沙井。

D、每个月检验清理地下室集水井。

E、每个月检验维修走火梯防火门及闭门器。

F、每个月检验试验走火通道、各楼层应急灯，有问题立即处理。

G、每个月检验污水井、化粪池，并视情况进行清理。

H、每个月检验清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。

I、每个月检验各楼层通风机工作情况。

J、每十二个月定时进行房屋结构安全检验。

K、走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次（由业主外委承包）。

L、外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修（由业主发外承包）。

M、室内外装饰装修5年进行翻新一次（由业发外承包）。

③季节性预防养护工作关键有：

A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检验，对存在裂缝、渗漏应立即修复，预防在雨季时出现漏水、损坏财物。

B、检验天面雨筒，清理周围杂物。

C、检验雨水井、污水井，并清理沉积物。

D、检验排水、排污管道、沟渠，立即清理。

E、检验清理地下室集水井。

F、检验潜水排污泵，确保其正常工作。

G、作好预防雨水流入地下室、车场应急方法。

H、尤其要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防方法。五、设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又关键工作，工程部就职员在维修服务中服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺以下：

（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

l、海上名门大大小小设备不计其数，分布在四面八方。所以，工程部门必需建立多方面信息渠道和监测机制。立即发觉设备故障及故障隐患，并予排除。

2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查要求，依时对全部运行设备检验巡视，方便立即发觉问题立即处了处理。

3、和业主相关部门建立良好联络，用户及各生活室人员报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。假如紧急可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派职员到现场，属通常性零修或设备故障应立即排除；包含到需购置配件维修，向报修用户、生活人职员承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调企业整体技术力量集中处了处理。

(二)维修服务规范要求要求工程部职员到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭要求职员电梯；走路轻盈，维修工作时尽可能降低噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意以下事项：

1、敲门：接到报修，15分钟内派职员抵达现场维修处理。假如要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等候开门。

2、介绍：生活室人员开门或在门内问询，工程部职员应首先自我介绍：

“对不起，打搅了，我是×××物业企业维修人员×××，前来为您服务”。

3、进门：假如房间内十分整齐，铺地毯，职员应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。

4、铺布：走到工作地点后，将洁净帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定位置，用于存放工具和需要拆卸零件，不能将工具和拆卸零件直接放在地上。

5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能降低发出噪声。实在无法避免时，应事先向领导、生活人员说明，并说一声“很对不起”。

6、整理：维修完成，用自备专用擦机布将设备擦洁净，收好维修工具，将全部散落工具、零件及杂物等收拾洁净，如地面受污染，应负责清扫洁净。

7、试用：请领导、生活人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、生活人员在维修工作单签认。

8、讲解：必需时向领导、生活人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备注意事项。

9、如实填写维修工作单（包含费用），请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进行评价并署名。

六、节能和节省维修费用

（一）当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不停总结设备运行管理经验，采取最好运行方法、降低能耗、延长设备使用寿命。

（二）对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理各类设备设施，提出整改完善合理建设，经贵方相关部门审核同意后实施，以达成降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目标。

（三）依据设备运行情况，总结运行规律，不停探索积累相关数据资料，并采取新技术，新材料，对海上名门各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，努力争取实现“降耗节能”之目标。

（四）努力做好设备运行管理及维修保养工作，不停总结经验，提升管理水平。使所管理设备正常运行，延长使用寿命，降低维修费用支出。★清洁服务方案

（一）服务承诺根据协议条款及附件要求，配置必需职员和充足机械、物料，在清洁工作范围和项目明细内，根据工作程序、操作规程进行规范清洁（保洁）服务，并达成以下目标：

1、海上名门所属范围公共环境卫生符合国家和地方相关环境卫生标准。

2、帮助物业管理处于相关行业检验评选中获优称号。

3、按协议要求保洁率达成100%，满意率达成95%。

4、接收用户有效投诉处理率100%。

（二）管理模式

拟设置×××物业管理清洁部，并在海上名门管理部门和物业管理处检验和监督下，实施科学化、规范化专业管理。

清洁部将依据相关法律和法规及企业相关规章制度，结合海上名门管理部门实际情况主持制订多种具体规章制度、操作规程和服务规范方法，并付之实施和监督。在人事管理上将依据企业用人标准和标准，统一管理所属部门和人员，结合培训和绩效考评行使人事管理权，对所辖各部门管理人员和职员实施考评和奖惩。

（三）管理设想我们管理和服务工作将依据海上名门管理部门要求，在总结企业几年服务于各类型物业所得经验基础上，用更新管理理念为海上名门提供更优质清洁（保洁）服务。总设想是：以规范管理和优质服务为支撑点，以营造一个整齐舒适、安全可靠工作和生活环境为目标，确立“精心组织、规范管理、优质服务”经营管理理念，并贯穿于本企业在海上名门清洁服务之中。

1、在严格按委托管理协议条款实现管理目标和服务承诺基础上，我们将以更高标准要求自己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，努力争取突破。

2、在管理上除实施严格、硬性管理要求以确保海上名门卫生达标并努力延长物业本体使用寿命，使其保值、增值；其次，在维护海上名门对外形象方面，加强职员素质培养，使全体职员做到“德诚于中，礼形于外”。（四）清洁服务管理方法

A、清洁部职员管理

1、清洁部主管

●素质要求

从事本行业工作四年以上，含有物业管理和专业清洁知识，掌握企业各项规章制度，有独立工作和分析判定能力，含有较高管理水平，能有效地安排和协调本部门工作。

●关键工作职责

⑴负责清洁部日常行政管理工作。

⑵按协议要求制订和实施清洁服务计划，实现管理目标。

⑶协调清洁部和其它部门关系，合理调配人力和物力资源。

⑷负责考评下属职员工作表现，纠正工作中发生不合格服务。

⑸立即处理相关清洁服务方面投诉。

●清洁部主管岗位责任制

汇报对象：管理处经理

督导对象：本部门管理员、领班

2、清洁部管理员

●素质要求

从事本行业二年以上，掌握专业清洁知识，熟悉业务技能，有独立工作能力，能有效管理、安排、协调部门工作。

●关键工作职责

⑴负责