旧城改造可行性调研研究报告分析

创天华项目万丰村旧城改造可行性调研汇报分析深圳润鼎盛商业管理四月二十日提要第一部分投资环境分析→第二部分土地价值分析→第三部分市场价值分析→第四部分提议和测算Ⅰ投资环境研判§沙井区位及交通§自然资源及城市化§宏观经济发展水平§产业布局§十一五计划§未来城市发展空间§政府对旧城改造项目标扶持投资环境研判基础结论：投资环境改善，投资潜力大投资环境研判沙井区位及介绍：工业重镇和来料加工大本营沙井街道在珠江口东岸，深圳市宝安区西北部。南临福永，沙井街道在珠江口东岸，深圳市宝安区西北部。南临福永，北对松岗，东有公明、石岩街办，西和东莞市长安镇隔河相望,总面积63.85km2。街道紧挨特区，毗邻香港，是深圳、广州、东莞发展轴线上关键节点。107国道、广深高速、宝安大道和计划西部沿江高速贯穿其中，联结福永、沙井、松岗三街道中心大道投入使用。沙井距宝安国际机场约8km,拥有250吨码头一个，水路可方便直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地域，交通便利。沙井街道现辖27个居委会，总人口75.9万，其中户籍人口2.7万，外来人口73.2万，外来人口占总人口96.4%。有海外华侨、港澳台同胞6万多人，分布在世界20多个国家和地域。1.2万人/平方公里。投资环境研判交通便利，海陆空四通八达公路：107国道、广深高速、宝安大道公路：107国道、广深高速、宝安大道、南环路、联结福永、沙井、松岗三街道中心大道投入使用铁路：地铁十号线建设，从市内到沙井30分钟沿海：拥有250吨码头一个，水路可方便直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地域计划：广深莞惠铁路运行一体化，大大缩短城市和城市之间距离。沙井处于交通节点将大大受益机场：沙井距宝安国际机场约8km投资环境研判城市化水平不高，自然优美人口及城市发展：沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。1、城市性质：技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨全部。2、城市定位：珠三角经济产业关键发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。3、战略目标：把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展，含有岭南风格技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨全部。4、空间格局：四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。旅游资源：海上田园旅游区十大景区：基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林试验基地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色卫星新城，并将作为深圳制造业关键支撑点。投资环境研判经济总量：增加快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间当地生产总值：沙井GDP约为169亿，约为425亿。工业总产值：，工业总产值约达533亿，约达1140亿。预算内财政：，沙井预算内财政收入约达3.27亿左右，约达6.85亿左右。社会消费品零售总额：，沙井社会消费品零售总额约达42亿，约达120亿元。三大产业结构：估计在，沙井三大产业比重可能处于0.2：69.8：30.0水平，而到，三大产业百分比大致为0.5：54.5：45.0。投资环境研判居民生活：收入平稳增加，居住面积稳步增加沙井城镇居民收入增加快且稳定，居民集体经济人均分配收入18000元，增加8%。居民集体经济人均分配收入18900元，增加5%，深圳市人均居住面积达18平方米，大大超出中国小康课题组确定城市小康住房标准(人均居住面积8~10平方米)。由深圳市政府首次制订建设计划出台，到，深圳市人均居住面积将达25平方米。投资环境研判沙井产业格局：工业主导，房地产商业做出重大贡献沙井经济结构中第二产业为主导，多年来，愈加突出了第二产业主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推进了第三产业比重提升。沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高工业项目纷纷落户沙井，极大提升了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中比重。沙井工业化进程是靠“三来一补”工业开启，金属制品、五金制品等传统工业有相当基础，这些工业吸引了大量外来工人，占用了相当多土地等资源。对这些工业要深入提升和改造，继续发挥它们对地方经济发展作用，确保产业结构演变有序进行关键发展行业1、主动培育商贸物流业2、精心做大旅游业3、稳步发展房地产业4、全方面提升金融业5、加速完善信息服务业6、大力发展社会文化事业投资环境研判十一五计划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大（一）、加紧经济结构转型（一）、加紧经济结构转型（二）、提升城市化质量（三）、着力建设文化沙井（四）、全方面构建友好社会（五）、率先基础实现现代化十一五期间沙井发展总思绪估计到全镇将实现1、人口发展目标：估计到沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。2、当地生产总值发展目标：估计沙井GDP约为169亿，约为425亿。3、工业总产值发展目标：，工业总产值约达533亿，约达1140亿。4、预算内财政收入发展目标：，沙井预算内财政收入约达3.27亿左右，约达6.85亿左右。5、社会消费品零售总额发展目标：，沙井社会消费品零售总额约达42亿，约达120亿元。6、三大产业结构发展目标：估计在，沙井三大产业比重可能处于0.2：69.8：30.0水平，而到，三大产业百分比大致为0.5：54.5：45.0。投资环境研判城市计划居住用地现在沙井居住用地关键集中在沙井大街、新沙路沿线地域。伴随新中心区发展，和中心大道沿线地域将开发大型商住小区。西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大生态旅游区，这里环境优美，交通便利，建成后能极大促进周围房地产开发。政府应制订相关政策合理引导该区房地产开发，将建设成为生态型高尚住宅区。在工业区建设同时，应加强和工业区相邻配套工人居住区建设，建立居住区和工业生产区良好绿化隔离带，重视休憩空间营造，并配置一定公共服务设施，满足工人日常生活需要，发明一个健康、舒适生活环境。居住房关键性：⑴为了加紧经济结构转型，提升城市化质量，率先基础实现现代化；旧城改造是肯定结果，也是迫在眉急事件。⑵伴随产业升级，商业快速发展，越来越多高技术人才白领商人公务员涌入，对沙井城市现实状况也提出了更高要求；城市基础设施建设，住房条件改善，生活水平提升全部是留住人才必不可缺要素⑶沙井商业快速发展关键是依靠越来越多消费群体，只有好居住环境，才能吸引更多人选择沙井。⑷住宅产业是拉动居民消费需求、推进沙井当地经济发展一个新增加点2、工业用地遵照“工业进园”标准，加紧对分散旧工业区改造，对工业用地作全方面调整改造。在二级水源保护区内工业用地只能发展无污染一类工业；在靠近居住区、商业中心区地段，和城市主导上风向处，标准上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处能够合适发展二类工业；不再发展三类工业。沙井未来工业区将关键集中分布在城区东西两片。西片依靠南部机场形成高新技术产业体系，关键部署为高新技术产业基地，西北部经过对原有工业用地拓展整合，和对现实状况微污染企业环境监控和管理，发展成为西部高新技术区后备地域；东片则结合现有工厂企业，有序整适用地，提升土地效率，并培育发展空港相关配套产业，计划部署为传统产业改造更新区。所以未来几年要把城区内沿街发展工业厂房进行功效置换，改造为商业用途，尤其是新沙路两旁和上南工业区旧厂房，应制订计划加紧改造，以提升城市土地利用率和经济效益。关键做好西部工业园、高新技术产业园和同富裕工业园计划建设，加紧园区内水、电、路等基础设施建设，协调工业区和周围配套居住区用地问题。3、公共服务设施用地沙井未来关键公共服务设施用地集中在沙井传统中心区和新桥新中心区，地理位置上则关键分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿线。对于传统中心区，关键部署公共服务设施商业用地。对于新中心区，其定位是集文化、金融、商贸、物流、休闲娱乐为一体现代商贸中心。它和传统中心区相邻，在地理分布上呈连续性。投资环境研判旧城改造：形象工程、民生工程、土地零收益、规费减免政府形象工程民生工程政府形象工程民生工程做好配合沙井政府形象工程民生工程，有利于创天华项目进入本区域，也有利于其它项目标开展，同时政府扶持项目贷款较轻易土地零收益由村委出让土地使用，政府扶持项目，在成本上也将低于市场价。规费减免在旧城改造上，依据政策其它相关费用有一定减免Ⅱ土地价值研判项目区位项目区位分布项目基础资料宗地现实状况项目交通项目周围配套土地价值研判基础结论：区位价值显著本案具体位置：南南←万丰中路→北南←安郎路→北东←南山一路→西南山西路无名路协量五金厂协量五金厂安东尼澳实业绿色为本项目范围土地价值研判项目现实状况：为拆迁，旧城改造，可利用自然环境通常本项目周围环境：图片一图片二（本项目拆迁范围）图片三图片一图片二图片三地块现实状况：项目待拆迁，还没有开发内部资源：较少周围环境：以旧厂房，农民房为主，房屋不高，道路需要翻新，严重影响了城市形象。土地价值研判道路交通：较为便利1.5公里内可抵达参考配套设施1.5公里内可抵达参考配套设施到广州东莞惠州其它城市最近车站区域公交车线路沙井天虹商场苏宁电器华润万家佳华商场国美电器麦当劳肯德基中国银行工商银行农村商业银行中国农业银行107国道宝安大道市民广场中心批发市场等新轿汽车站沙井客运站福永汽车站凤凰客运站615650338337310-315土地价值研判商业服务配套设施：较为齐全相关配套相对集中，处理居民平时实际生活需要不成问题教育配套：金源小学万丰小学万丰幼稚园丽莎花全部幼稚园商业：沙井天虹商场苏宁电器华润万家佳华商场国美电器麦当劳肯德基金融机构：中国银行工商银行农村商业银行医疗机构：万丰医院沙井人民医院壆岗医院药店其它机构：中国移动中国联通中国电信万景楼市民广场海上田园政府机构：水务管理中心计划生育服务站中国南方电网劳动司法大厦沙井自来水工商行政管理（国税）沙井人民法庭沙井税务所（地税）上南派出所Ⅲ市场价值研判沙井镇房地产市场分沙井镇房地产市场分布房地产开发投资情况土地交易市场分析商品市场住宅分析商业用房市场分析市场价值研判基础结论：因为城市计划肯定性，市场需求，房地产发展空间大，升值空间大。土地市场土地市场：因为项目周围著名房地产企业不多，周围正在开发楼盘数量少，为本项目标发展带来契机，以后土地开发越来越多，使本项目升值空间比较大。商品住宅市场：伴随城市化发展进程，第二产业升级，第三产业大力发展，沙井市场格局将发生很大改变，城市繁荣将吸引更多人居住，未来5年内本项目周围住宅需求空前繁荣。商业用房市场：因为物价上涨，存款贬值，商铺投资风险小收益大，而本项目标建成和前期物业项目将形成新中高级次商圈，能愈加好满足更多消费要求，商业物业升值空间大，市场价值研判房地产市场布局：以沙井中心路，新沙路，民主大道周围为主沙井中心路开发楼盘有棕榈堡，丽莎花全部，景盛豪庭，新沙路：西荟城，和对面壆岗统建楼。民主大道周围：民主丰泽园，西海岸花园，百利城，濠景城，濠景时代本项目和以上楼盘没有区域竞争，在本区域内新开发楼盘数量少，显得很稀缺。市场价值研判房地产开发投资：高速发展，需求性强未来三年内，仅沙井开发商业住宅楼将超出1000万平方米。沙井过去两年入伙楼盘面积达成300万平方米，现在已报建项目有900万平方米。同时沙井街道投资旧村改造大型小区工程也在紧锣密鼓地进行市场价值研判沙井土地交易低于龙华，高于松岗公明石岩，房地产发展快，市场需求大市场价值研判商住宅在售项目：春和雅苑：宝安大道以东名称春和雅苑入住户数1000多户住宅层数15层住宅售价3200-3300元/平方米商业层数二层商业售价8000-13000万左右楼盘销售情况已售完使用年限70年车场一楼小区投资企业沙民实业股份民主丰泽园：民主大道和锦程路交汇处名称民主丰泽园入住户数1500多户住宅层数17层住宅售价3800元/平方米起价商业层数二层商业售价只租不售楼盘销售情况已售完使用年限70年车场负一楼投资企业蚝三村股份合作，民主村土地锦程路：西海岸花园名称西海岸花园入住户数1500多户住宅层数18层住宅售价4500元/平方米商业层数二层商业售价只租不售楼盘销售情况已售完使用年限70年车场负一楼投资企业蚝二村股份合作民主大道：濠景城名称濠景城入住户数多户住宅层数22层住宅售价售价2800-2900元/平方米商业层数一层商业售价售价格11000元/㎡，现在13000元/㎡楼盘销售情况已售完使用年限70年车场负一楼投资企业蚝一村股份合作市场价值研判住宅市场走势：进入调整期，但房价仍然上涨因为消费以当地客群为主，所以市场规模不大，伴随交通改善及城市化水平快速提升，未来3-5年沙井房地产存在一个快速发展期。市场价值研判商业项目：多数新楼盘一楼商铺出售，二层以上整层产权保留，如宝安大道旁边春和雅苑，民主大道濠景城；也有整个商业物业只租不售，如锦程路西海岸花园，民主大道：民主丰泽园，上星村中星大厦，星际大厦，这些楼盘出租管理统一交给投资企业打理。市场价值研判商业分布：以沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道最为集中，也是房地产开发比较集中路段。市场价值研判沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道商业分布沙井大街西边：麦当劳餐厅500㎡蒙自源过桥米线500㎡君好中西餐厅500㎡钟爱一生婚纱300㎡安踏李宁匹克雅诗乐服装卖场其它衣饰经营面积总合1120㎡通讯类经营面积总合4000㎡沙头宾馆金岛休闲会所柴禾湘菜在建沙头商业楼沙井大街东边：凯乐宫商务酒店8000㎡常德钵子馆300㎡湛江家乡菜220㎡好弟兄潮味馆153㎡轩程宾馆上岛咖啡金榜发社150㎡麒麟山景大酒店农村商业银行裕客隆百货广场特步80㎡乔丹安踏其它衣饰经营面积总合㎡其它餐饮经营面积总合3000㎡。中心路西边：万景楼文化长廊万丰医院无限美纤体美容钙骨王巴黎婚纱龙波手机愉心中西餐厅银阳烧烤八方快捷酒店西岸会所西岸花园酒店中心路东边：时代中心商务大厦星河大厦国美电器星际大厦中星大厦市民广场上星商业街上君悦豪庭桑达﹒棕榈堡丽沙花全部农村商业银行菲曼芝养生馆恒波手机景盛豪廷万丰派出所中心路和南环路交汇处是毛家饭店5000㎡沙井新沙路北边：佳华商场华润万家苏宁电器农村商业银行缤纷时代广场工商银行麦当劳番番拉面壆岗大厦平安银行沙井街道办中国银行沙井新沙路南边：新哥弟湖南大碗菜壆岗股份合作和华盛地产投资商业中心中国农行华润万家安踏400㎡金海湾鞋业广场金港湾服装城沙井新沙路中段：西荟城综合体33万平方米，关键商家沃尔玛已进驻，朗廷五星级酒店已进驻，将是沙井又一个新商圈。沙井民主大道和锦程路交汇处：星级酒店民主丰泽园商住楼民主商业街，小区对面是末来宝安七中学和（松岗沙井福永）政府办公楼：锦程路东边：西海岸花园商住楼西沙路和民主大道交汇外：百利城商住楼民主大道路口：濠景城商住楼岁宝百货面点王已经营正对面是濠景时代商住楼国美电器已入住，和安托山五星级酒店相邻Ⅳ财务测算及提议SWOT分析SWOT分析项目提议财务测算财务测算及提议本项目SWOT分析S（S（Strengfh优势）1．政府民生工程形象工程2．项目周围交通便利，海陆空四通八达生活配套齐全3．本项目片区其它新楼盘少，竞争不大，物业升值空间大4．本项目处于未来新商圈范围内O(Opporlunifies机会)1.新计划让沙井城市性质根本改变，城市档次和发展均将快速提升2.城市化率将大幅提升，房地产市场规模和市场空间增大3.政府对旧城改造大力扶持，在成本和其它费用方面将给优惠W(Weakness劣势)1.项目地内借助自然资源较少，周围环境较差。2.折迁如采取货币补助投资风险高3.不一样区域同类物业之间竞争T（Threat威胁）1.市场仍然处于调整期，未来一段时间趋势仍然不明朗2.沙井其它区域大量待开发土地给项目带不确定风险.财务测算及提议项目开发初步提议风险一货币补助带来投资回报率较低风险一货币补助带来投资回报率较低风险二不一样区域同类物业之间竞争风险三项目周围自然资源少，环境差处理方案：拆迁产权置换，滚动开发处理方案：全程营销策划顾问处理方案：由专业代理企业全程操作财务测算及提议拆迁产权置换，滚动开发注：相关拆迁安置方法及成本和政府深入协商项目开发必需性人口增加需要中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至末,全国总人口数超出13亿,自然增加率超出5‰。沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。伴随人口增加和人口结构改变,房地产作为生产、生活必需品,肯定需要大量市场供给。这种由人口原因引发刚性需求是带动房地产需求旺盛关键影响原因。假如小康生活居住标准按25平方米/人计算,那么中国现有居民达成小康生活标准实际住房需求量超出300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要经营、生产和公共设施用房,这巨大市场需求将对中国房地产市场发展产生主动地推进作用。20世纪八九十年代出生婴儿潮在本世纪初已经逐步开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量房地产市场需求。和此同时本世纪初新生儿出生总量仍然处于高位。所以能够判定在未来三十年内,中国因人口原因而产生房地产需求仍然强劲。同时,伴随多年来大家思想观念发展,中国家庭结构情况发生了巨大改变,展现出家庭规模缩小、家庭数量增多趋势。年轻人结婚后大全部不愿意和父母同住,这使中国传统多人口、大家庭家庭结构得以改变;计划生育政策沿用,使得三口之家、老人独居家庭结构越来越普遍。所以,中国居住用房地产需求量在展现扩大趋势同时,套型结构趋于小型化。城市化进程需要现在,中国正处于城市化进程高速发展时期。依据相关数据显示,中国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”计划要求,中国城市化率将达成47%，估计会达成60%。城市化快速推进肯定带来新增城市人口首次置业需求。根据中国13亿人口总量和年均1%城市化率增速计算，保守估量每十二个月将有超出1300万人成为城市新增人口，这部分人一样对房地产有着刚性需求。所以，城市化原因成为房地产市场需求旺盛又一关键原因。人口迁移和流动不仅使房地产需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。比如,农民工青睐那些户型小、价格低民工公寓;刚步入社会大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便中高级小区。收入增加需要伴随经济快速发展,居民可支配收入也展现出逐年增加趋势。国家统计局数据显示,整年农村和城镇居民人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨原因,分别比上年增加9.5%和12.2%;整年农村和城镇居民人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。沙井当地生产总值发展目标：，沙井年均GDP年递增率为16%，而从到，GDP年递增率则降为9.7%，对应GDP也将分别达成168.99亿和425.2亿。工业总产值发展目标：到仍保持11%年递增率，工业总产值突破千亿大关，达1142.43亿左右。社会消费品零售总额发展目标：到，沙井社会消费品零售总额将突破百亿，达成121.49亿元，年递增11.1%。依据马斯洛“需求层次理论”,大家收入水平不停提升,使其对住房要求也随之发生改变。“居者有其屋”已不再能满足大家心理需要,而是对住房质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高