小区业主手册

一、总则制订业主手册的目的是向业主介绍物业概况、管理内容、管理制度。以及物业公司为业主提供的各类服务和办事程序等，同时解释物业管理有关规定及业主在《翡翠一品业主临时规约》条款下应负有的责任和义务。本手册根据《翡翠一品业主临时规约》授权，由物业管理公司制定，于业主收房时生效。物业管理公司有权根据实际情况修改本手册，但所有修改内容都会张贴于物业告示栏内。本手册及有关修改条款对于翡翠一品的所有业主、住户及租户均具有约束力。本手册中，除文字另有所指而特别解释外，下列用语将有如下意义：■物业指坐落于黄冈市黄州区赤壁大道76号：■开发商指黄冈升华房地产开发有限公司：■物业管理公司指黄冈怡华物业服务有限责任公司：■公共区域指物业各出入口、通道、各类管井.公共卫生间、消防通道、电表房、弱电房、各类设备机房、水池、电梯机房、绿化、水景等，以及业主、物业使用人f有并供其共享的其它地方范围，但不包括任何业主、租户独立拥有使用权地地方及开发商保留的地方。■公共设施、设备指为物业的公共利益而安装的各种设备、仪器、装置，包括给、排水系统、保安监控系统、通讯系统、门禁系统、消防系统、电梯、卫生设备、安配电子系绕、照明系统等：上述各设备设施不论是否设置于公共区域或开发商保留地方内，亦属于公共设旌之—部分（但任何只供个别业主、户住及租房单独使用的设施，则不包括在内）。■业主临时规约指由物业单元的第一购置者与开发商共同签署的使用管理本物业有关条款的文件，亦是物业其它购置者在购买所属单元时签署并应承诺遵守的公约条文：■业主指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其承继的合法继承人（包括但不限于变卖、赠与及互易等。）■住户物业业主和租户的统称。（物业实际使用人）■租户租赁物业任何单元，拥有单元的使用权而无所有权的人士。■物业管理费指物业管理公司管理物业使其正常运行而产生的费用。二、物业概况小区名称：翡翠一品位于黄冈市黄州区赤壁大道76号。项目总规划用地面R195181m2。规划总建筑面积为477231.46m2。地面总建筑面R407231.46m2，其中：住宅建筑面0367731.46m2；配套商铺建筑面039500m2。地下室建筑面积7万平米，其中：人防地下室建筑面015000m2。地面建筑物占地面积35132m2，小区道路及景观用地面0160049m2。项目规划容积fl.09；设计建筑蜜度18%；绿地率约40%；住宅总户数3019套。小区设计建造51栋住宅楼其中5栋临街住宅楼的两层为商铺。小区设计机动车停车位1218个，其中地下车库停车位1096个，地面停车位122个。三、主要物业设备3.1电梯系统本物业小高层及高层住宅均配备12部电梯。3.2供电系统区内地下室设高压配电房，转低压供电。3.3消防报警和灭火系统小区地下车库安装了消防自动报警和自动灭火系统，小区内设置了消火栓系统。3.4安防系统物业范围内提供闭路电视监控和周界报警系统，并配合物业保安24小时巡逻。3.5有线数字电视及宽带接入本物业已将有线数字电视信号及宽带接口接入到每个单元，业主需办理好相关手续便可收看高清的电视节目和享受高速上网。3.6户外背景音乐系统本物业按照消防要求配置了背景音乐系统，平时定时播放音乐，火灾时可切换为消防广播。3.7可视对讲系统各单元门口均设置对讲门口机，通过与室内内的可视对讲机，以确认来访者身份。四、物业管理4.1管理目的物业管理的根本目的是维护业主／住户的共同利益，保证物业的正常运作，向业主／住户提供优质服务，保持和提高物业的居住使用价值，达到物业保值增值之目标。4.2管理的基本依据物业管理公司将依照国家相关法规耗【翡翌一品业主临时规约】之条款，对住户使用物业过程中，可能或已经对公共设施、公共环境、建筑安全、人身安全造成影Ⅱ向和不良的行为的加以约束。《业主手册》的内容是作为对这些文件的补充，不能用以取代或修订这些文件所含的条款。4.3物业管理公司通过公开招投标，开发商及业主代表聘黄冈恰华物业服务有限责任公司担当物业管理公司。4.4【翡翠一品】管理构架开发商／业主委员会开发商／业主委员会【升华·翡翠一品【升华·翡翠一品】物业服务中心保洁部秩序维护部工程部客服中心保洁部秩序维护部工程部客服中心4.5管理行为4.5.1依据《翡翠一品业主临时规约》制定规章制度，以有效的形式督促住户遵守本手册。4.5.2通过秩序维护和消防管理，力争物业有良好的环境、秩序和安全性。4.5.3保持物业内、外环境的清洁卫生，美化周边环境。5.4有讨划的设施、设备保养维护，使物业良好运作。4.5.5财务实行公开、公正、公平的管理，严格控制费用支出，以最少的费用实现最高的管理目标。4.5.6加强对管理队伍综合素质的培训，持续提高管理质量水平，为全体业主/住户服务。4.5.7追求完美，不断创新，使物业的管理服务始终属于高水平之列。4.6管理规定的完善和变更所有守则和条款都是为了确定物业的合理有效运作，以及保障所有住户之利益而制定。根据《翡翠一品临时规主装饰工程的顺利进行，根据相关装修管理政策、法规、对本小区房屋装饰装修的有关事宜特作公示：一、申报程序（一）业主进行房屋设计装饰装修，应提前七日向物业管理中心提出申请（租户必须持业主委托书），领取并如实填写《装饰装修审报表》。（二）申报登记应当提交下列材料；1、房屋所有权的有效证明；2、申请人身份证；3、装饰装修方案；4、装修企业营业执照、资质证书的复印件。（三）业主（或使用人）与物业管理公司签署《装修管理协议书》。（四）业主协助施工企业向物业管理公司签署《装修施工程诺书》。二、施工管理（一）申请批准后，物业管理中心发给《施工许可证》，装修单位拿到此证方可按申请之装修范围施工。（二）施工人员应到物业管理中心办理《施工人员出入证》后，在制定区域内活动。施工人员进出小区必须佩戴此证。（三）装饰装修工作开始前，业主或使用人应交纳装饰装修保证金2000元/户，待装修完毕后有物业管理公司检查确认，如未对设备、设施及他人财产造成损害，则装修保证金无息退还。（四）三、—般规定（一）房屋室内装饰装修活动中严禁下列行为：1、拆改住宅房屋的承重结构，损坏共用的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌；2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3、扩大承重墙体上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台、露台的砖、混凝土墙体；4、在首层以上（除首层外）的窗外安装护栏；5、空调应按统—规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体；6、在混凝土楼板上或者地面挖槽、埋管、凿孔；7.在楼板、阳台、露台超负荷铺设地面材料（如大理石、花岗岩等），在室内增设分隔墙体；8.将废物倒入下水道内，尤其禁止倒入汽油、稀料、油漆、胶水、防止发生腐蚀损坏变形，影响其它业主共同使用。（二）从事房屋室内装饰装修活动中，未经批准，不得有下列行为：1、未经城市规划行政主管部门批准，不准在露台、屋顶及小院搭建任何建筑物；2、未经城市规划行政主管部门批准，不准改变房屋外里面，在承重墙上开门、窗；3、未经供暖管理单位批准，不得拆改、封、堵供暖管道和设施；4、未经燃气管理单位批准，不得拆改、封、堵供暖管道和设施；（三）装饰装修企业从事房屋内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。（四）从事房屋室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。（五）装修施工时间：8：00-12：00、14：00-19：00。其余时间禁止装修，以免打扰其它业主休息。（六）装修垃圾应装袋放在物业指定位置。装修工作时间外禁止装修，以免侵扰其它业主休息。（七）装修过程中禁止向窗外及小区抛掷或倾倒任何物品。（八）装修过程中，施工人员应该注意安全，合理施工，并注意防火防盗。（九）为保证全体业主装修期间用电及防火安全，装修施工队人员在装修过程中禁止用电炉取暖做饭，如经发现随时停用，没收，待完工离开时返还。（十）装修施工人员必须严格按照规范要求使用电动工具，不得用无电线插头的电线直接接插电源，由此造成的诸如漏电保护器、电闸等物品的损坏，责任由业主自行负责。（十一）装修过程中要保证房内全部设施日后检查方便，如应注意留出暖气管道及散热器、温控阀、排气阀等采暖设施的检查空间，禁止随意拆改移位，以免造成漏水，暖气不热等问题。如果出现上述情况及影响其它业主的使用，发生的一切后果及法律责任由该业主自行承担。（十二）电（十三）装修人员携物品外出时，须经业主同意，并到物业管理公司开具出门证，方可放行。安全防范管理公约为保障小区的安全秩序，特制定本公约由大家共同遵守。1、业主应自觉遵守治安管理处罚条例及有关法律，严禁打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、传播淫秽物品。2、业主进出大门时请留意对讲门是否锁好，也请教育小孩勿搬动保安设施，以防造成设施损坏。3、业主在外出时，请将所有门窗关闭。4、业主要主动配合保安人员工作，举报破坏小区治安、秩序或造成治安隐患的人和事，并协助保安人员处理。5、业主不得收藏危险品和毒品，以及易然易壤物品：6、在入住初期，保安人员对您不熟悉．当您进出园门时，他们可能因工作需要，向您提出询问，敬请理解与支持。安全用水、用电、管道燃气管理公约根据时安全用电、用水、用气管理的有关规定，结合升华-翡翠一品的具体情况，对本小区供电、供水供气管理制定公约如下：1、小区内的供电、供水系统由供电局、自来水公司直接抄表到户，有供电局、自来水公司管理；管道燃气系统由石燃气公司负责管理，其他单位未经允许不得介入：2、业主出门前应将电器、燃气和水阀门开关关闭，避免发生事故。3、小区电、水、气管线均经科学设计、精心安装，业主不可随意更改。如需改动，请报物业管理中心并请专业人员完成。4、每单元均有最大的设计使用功率，业主使用电器功率不得超过最大限度。5、以下几点需要特别注意：(1)下水道内禁止倾倒剩饭剩菜及其它杂物；(2)对水表、电路出现故障及时通知物管中心维修，切勿擅自维修，以免造成事故。(3)公共水路、电路出现故障及时通知物管中心维修，切勿擅自维修，以免造成事故。以上几点敬请遵守，否则导致的后果需业主自行承担。消防安全管理公约1、实行住户防火责任制，各住户为本部单位当然责任人，负责做好各自所属范围内的防火安全工作。2、遵守安全用电、用气管理规定，严禁电器超负荷使用。3、不得挪用或损坏消防设备、器材及各类消防标示。4、不得私自经营、储藏如烟花、汽油等易燃易爆危险品。5、消防区及楼梯、走道、出口、安全防火门及疏散通道、逃生天台等多处必须保持通畅无阻，任何单位和个人不得占用和封堵，严禁在消防通道内停放车辆及堆放物品。6、高层楼宇防火门应经常关闭。7、发生火警切奠惊慌拥挤，应立即拨火警“119”，并告知管理中心；同时应尽力采取补救措施如：关闭电源、煤气开关等，或迅速离开。高层切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯下去。8、根据消防管理规定，有下列情形者，物业公司有权责令其改正并赔偿损失；情节严重的，请报有关部门，追究其法律责任。(1)占用或封堵通路、楼梯或安全出口的；(2)损坏或私自挪用消防设备及材料的；(3)不按规定使用电、燃气和乱设电器线路的；(4)进行装修和装修材料不符合防火要求的；(5)未经物业公司同意，擅自进行用电、用火作业，房屋措施不当的(6)其他违反安全规定的。环境卫生管理公约为保持小区干净、整洁、使业主享受优雅舒适的环境，特制定本公约。1、小区实行生活垃圾装袋管理。各楼栋口均设有带盖垃圾桶，业主将袋装垃圾放于碣内，以便清洁卫生。2、楼上住户不要往下乱泼、乱倒、抛掷杂物、拍打灰尘，不得吊挂杂物，有碍观瞻；3、公共场所不准乱涂乱画、乱张贴、乱搭挂（如广告、标语）。4、小区内不准饲养家禽家畜（申领许可证的除外）。5、针对小区业主携带小猫、小狗在小区内休闲时，请您于早5：00-7：00、晚7:00-9：00时间内，在小区指定地点，并自带垃圾袋装载宠物粪便等，以保证小区的清洁。6、装修后，业主应立即清扫；工程垃圾需装入袋内放入指定地点。不得将废弃劫茧于走窟、通道或其他供用区域。7、不准播放大功率音响，其音量以不影响近邻为宜。园区内不得大声喧哗、吵闹。8、下水管道堵塞将给您和邻居的生活带来不方便，要特别注意倾倒废水时，请滤尽其中的杂物。装修时请不要将装修的灰、水泥、沙石、胶等到进下水道内。经营场所管理公约为了保障业主的生命财产安全，创造良好的经营环境，特制定本公约。1、凡在小区经营的单位、店主，须经物业管理公司同意并遵守小区各项管理规定：2、各营业单位、店主应按照租用或购买范围经营，不得占用公共场地、走道、不得将货物、杂物、垃圾堆放在店铺门面以外。3、各营业单位、店主应按照对应设置招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。4.各营业单位、店主应保持小区内安静，不得大声喧哗及大音量使用广播器材：5、各营业单位、店主应保持店容店貌及环境清洁，按规定要求设置垃圾桶，及时倾倒垃圾，做好门前“三包”（包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化）6、凡在小区营业场所装修，亦应该严格按照《装饰装修管理公约》执行，并特别强调不得随意更改房屋结构，改动水电设施，消防器具及其它公共设施、设备、违者责令其停止并恢复原貌a7、所有经营单位，店主均应文明经商，合法经营，不得出售伪劣、变质、有害健康的商品、事物、不得强买强卖，欺行霸市。8、所有经营单位、店主应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器一只。9、所有经营单位内部保安