DB44-T 2503-2024 村镇工业集聚区升级改造工作指南

ICS

01.120CCS

A

0044 DB44/T

2503—2024村镇工业集聚区升级改造工作指南Guidelines

upgrading

of

发布

实施广东省市场监督管理局 发

布DB44/T

2503—2024 前言……………………………Ⅱ1

范围……………………………12

规范性引用文件………………13

术语和定义……………………14

基本原则………………………25

改造类型及模式………………26

项目实施………………………37

工作保障………………………5附录

A（资料性）

常见改造模式……………7附录

B（资料性）

项目实施工作流程图……………………参考文献………………………11DB44/T

2503—2024 本文件按照GB/T

1.1—2020《标准化工作导则

第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由广东省自然资源厅提出、归口并组织实施。作指挥部办公室、佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室。本文件主要起草人：郭天宇、李健、何月、卢炳合、蔡立玞、李海燕、梁雄飞、何继红、张兆有、万雨龙、臧兴杰、杨柳慧、李春、侯军霞、王芳、谭玺、朱苑芸、辛彩红、梁艳玲、黄钜枝、李彦德、胡瑞恩、郑岚。IIDB44/T

2503—20241范围面的指导和建议。本文件适用于村镇工业集聚区升级改造（以下简称

“村改”）工作。2 规范性引用文件文件。GB/T

4754 国民经济行业分类GB

15618 土壤环境质量

农用地土壤污染风险管控标准（试行）GB/T

19231土地基本术语GB/T

21010 土地利用现状分类CJJ

82 园林绿化工程施工及验收规范JGJ

建筑拆除工程安全技术规范TD/T

1036土地复垦质量控制标准3 术语和定义GB/T

19231界定的术语和定义适用于本文件。村镇工业集聚区 rural

agglomeration

面积在2公顷以上的成片村镇工业园区或工业用地连片区域。农村集体经济组织 rural

collective

economic

organization社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等的合作经济组织。工改工

to

land

reuse现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为工业的方式。工改商

to

commercial

land

reuse现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为商服的方式。工改居 industrial

to

land

现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为居住的方式。DB44/T

2503—2024全面改造

以整体拆除重建方式对村镇工业集聚区用地进行再开发，或者对村镇工业集聚区用地实施生态修复、土地复垦等的改造提升。微改造 micro

集聚区地进行综合整治的改造提升。混合改造mixed

全面改造和微改造相结合的类型。工业用地“标准地” “construction

with

regulatory

standards”for

use管的国有工业用地。4 基本原则政府引导、市场运作调动各级国有资本和社会资本，实施统一连片规划。处理好政府和市场的关系，激发企业和市场活力，充分发挥市场动力和潜力，鼓励市场主体以多种形式参与村改工作。因地制宜、分类提升升的目标和任务，结合当地实际采取“一区（园）一策”进行分类提升。权益为重、利益平衡垦复绿等类型的利益平衡方式。规划统筹、赋能发展质量的空间载体。5改造类型及模式改造类型包括全面改造、微改造和混合改造。按参与主体角色定位和作用的不同，常见改造模式见附录

A。可根据实际情况选取合适的改造模式，也可创新采用其他改造模式。DB44/T

2503—20246 项目实施工作流程工作流程一般包括：摸底调查、综合评估、项目方案、土地前期整理、土地前期开发、土地供应、工业园区建设和运营、招商引资和复垦复绿，其中招商引资环节可贯穿全流程，具体见附录B。工作内容6.2.1 摸底调查 深入改造项目实地调查，了解园区的详细情况，包括但不限于园区边界与面积、地理环境、土地性质、土地权属、历史遗留问题、土地利用情况、土壤污染调查情况、企业规模、产业集群情况、企业租赁方式及租期长短、村集体当前收益等。 详细了解政府、土地权利人、园区企业和市场的意愿。 对各项政策进行宣讲；针对不同对象，采取多种方式进行。6.2.2 综合评估鼓励开展区域评估。6.2.3 项目方案 编制方案编制项目方案，内容可包括以下部分：a)

改造地块基本情况，包括：总体情况、土地现状情况、标图入库情况、规划情况；b)

c)

改造主体及拟改造计划；d)

需办理的规划及用地手续：包括需办理的规划手续、需办理的用地手续；e)

资金筹措；f)

开发时序；g)

实施监督；h)

其他。 意见征询.1 征询自然资源、生态环境、住房和城乡建设等相关部门意见。.2 征询相关权利人意见。项目方案中涉及农村集体资产处置的内容，按农村集体经济组织的章程和法律法规、规章、政策的要求进行表决，表决结果报所属主管部门备案。.3 组织专家进行项目方案评审。 方案审批根据改造项目所在行政区域的规定，报政府审批。 信息披露对审批结果进行依法公开。DB44/T

2503—20 方案调整项目推进过程中如涉及项目方案批复文件延期、实施主体变更或对项目推进造成实质影响的其他内容变化的，向原审批机构申请变更。6.2.4 土地前期整理 连片开发可通过土地整合归宗、置换或土地回收公开出让等方式，实现土地成片连片开发和节约集约利用。 补偿安置两者相结合的方式。地上物清拆地上物清拆按

的规定进行。6.2.5 土地前期开发 土壤修复理修复或者治理修复不符合相关标准的，不作为住宅、公共管理与公共服务用地。 土地通平按协议要求完成土地通平。完善用地手续依法完善建设用地手续。6.2.6 土地供应 村改用地供应按

后符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。 工业用地宜采用工业用地“标准地”供地模式。6.2.7 工业园区建设和运营 园区产业规划符合所在地政府的国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、主体功能区规划以及产业布局规划；与区域、流域生态资源和环境保护规划相衔接，并进行环境影响评价。 园区依据总体定位、目标以及主导产业要求，确立功能布局、景观格局、生态环境和分区特征。宜确定园区建筑风貌整体定位，提出建筑风貌分区分类控制指引导则，并有效管理和实施。 园区按相应国家标准要求统一建设以下设施，并与城市基础设施相衔接：a)

道路、电力、燃气、供水、排水、通讯和消防等基础设施；b)

为产业发展配套或实现资源共享的公共设施；DB44/T

2503—2024c)

为实现污染集中治理或废物循环利用等而配套的公共设施。 提高园区产业用地容积率。宜根据产业、行业不同，规定产业用地容积率上、下限值。 园区为入驻企业提供必要的生活性服务配套设施。园区运营服务商根据需要，合理建设为主网络信息和综合配套等公共服务平台。 逐步建立和完善园区核心产业链，引导企业形成专业化分工合作。6.2.8 招商引资 园区引进的项目符合本地区最新产业政策和规划中明确的产业方向、准入要求、园区发展经济指标、建设强度等要求。产业项目符合

GB/T

、市场准入负面清单和产业指导目录等规定。 积极引进具备产业带动优势和有产业关联效应或配套协作功能的项目。 宜建立产业项目招商联审会议制度，明确相关部门负责统筹、指导、权限内决策招商项目。制，并为入驻企业建立档案。6.2.9复垦复绿 对不属于工业用地控制线（保护线）、位于生态保护红线或不符合国土空间总体规划，需拆除现状建（构）筑物进行复垦复绿的村镇工业集聚区用地，进行复垦、复绿。复垦复绿以保护、优化城市生态环境为主要目标，通过拆除现状建（构）筑物、宗地治理等措施，恢复为农用地或城市绿地等。 建设用地复垦后，形成的农用地符合

TD/T

1036、GB/T

21010

和

GB

15618

要求。 公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地、其他绿地以及环城绿带等城市绿地的修建性详验收符合

要求。 村改拆旧复垦项目、增减挂钩项目或复绿项目，可形成建设用地指标。建议制定相关管理办法规范使用形成的建设用地指标；可进行公开交易，以平衡不同改造方收益。7 工作保障组织建设宜成立村改专项工作机构，统筹落实全面工作。规划引领7.2.1 建立村改数据库，构建村镇工业集聚区价值评估体系。7.2.2 以国土空间总体规划为基础，结合产业布局，编制项目园区层面详细规划，并与专项规划进行有效衔接。7.2.3坚持以“工改工”项目为主，加强产业集聚。制度保障完善制度框架和政策体系，宜考虑制定以下相关工作政策：a)

联审决策会议制度；b)

引导和鼓励产业集聚制度；DB44/T

2503—2024c)

企业分类管理和综合执法制度；d)

“工改工”“工改商”“工改居”等利益平衡制度；e)

历史文物保护制度；f)

土地归宗改造制度；g)

历史遗留问题解决制度；h)

园区建设管理制度；i)

容错纠错制度。服务支撑7.4.1 审批服务宜根据项目服务事项类型制定合理规范的审批服务流程，采用自行网上申办和现场办理相结合的方式开展审批服务，精简审批事项，减少审批环节，优化审批流程，提高审批服务效率。7.4.2 其他服务供相应的服务。信息技术保障理等情况，为开展相关工作提供技术保障。监督考核7.6.1宜建立村改工作督查考核体系，明确、量化责任、目标和具体考核指标。7.6.2 宜建立廉政风险防范机制，对村改工作全流程进行监管，对资金管理使用情况进行专项审计。7.6.3 鼓励社会和群众积极参与、督促和监督村改各项工作的开展。、土地权属相对集中连片、土地租约等情况相、自然资源主管部门组织编制详细规划和“三旧”改造方、由土地权属人开展清租、土地整理、完善用地手续等工、政府通过公开方式出让土地，受让方向政府支付土地出、有利于激发土地权属、有利于缓解政府资金才能兑现，对项目推进节奏成交挂钩土地对较的保收益程度对产用地、属于重点产业平台或政府中远期开发建设的、从土地权属人或市场企业视角出发，采用其、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有土地使用、竞得土地或取得划拨用地后，土地使用权人按规划实施、有利于解决土地情况、有利于及时明确土地权属人预期收益且能快、有利于政府落实平台建设与产业招商引资意围，需要地的进行严格定，DB44/T

2503—2024附录 A（资料性）常见改造模式村改常见改造模式见表

A.1。表A.1表A.1

村改常见改造模式、位于生态敏感区，按相关规划应为绿色生态空、现状工业园区污染严重、产出低效，集体经济、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有、政府委托施工企业进行土地整理等工作，并开通过复垦复绿实现绿色生态旧复垦等优化建设用地布、集体经济组织要求保留集体建设用地性质，且、土地权属与土地租约情况相对简单，且集体经、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较、由集体经济组织收回土地使用权，并进行解除、整理后土地符合国土空间规划的，可采用自用www.bzfxw、有利于缓解政府资金压.com、土地权属与土地租约情况相对简单，但集体经、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较、由集体经济组织与政府签订统租统管合同，由、符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设、入市成功后，集体经济组织按合同约定返还政、政府资金投入大，回报周DB44/T

2503—2024表

表

A.2 村改常见改造模式（续）定位规划求，连片或改、土权属人资相对充裕，业发态势失，较好地保护优质企业资企业单独改造不利于形成规模适用因村体资实力发经村集体和企业没有足够的行政DB44/T

2503—2024表

表

A.2 村改常见改造模式（续）DB44/T

2503—2024附 录 B（资料性）项目实施工作流程图项目实施工作流程图见图。摸底调查综合评估项目方案

编制方案意见征询方案审批信息披露土地前期整理方案调整土地前期开发土地供应工业园区建设和运营

复垦复绿图

B.1

项目实施工作流程图10DB44/T

2503—2024参 考 文

献[1]

中华人民共和国土地管理法（2019中华人民共和国主席令第32号）[2]

广东省农村集体经济组织管理规定（广东省人民政府粤府令第189号）[3]

广东省城市绿化条例（2014年修正）[4]

广东省土地开发整理补充耕地项目管理办法（粤府办〔2008〕74[5]

广东省旧城镇厂房旧村庄改造管理办法（广东省人民政府令第279号）[6]

广东省自然资源厅

广东省工业和信息化厅

广东省生态环境厅

广东省应急管理厅

广东省消