房地产开发管理手册

第一篇项目土建施工管理规程

第一章四标段

L开工前的准备工作：

1.1.清障工程、三通一平（时间：2003年12月6日至2004年3月

28H）

会同监理公司根据原建筑物设计图，地质勘测报告对现场实际情

况进行测量，测出障碍物工程量计算出清障工程总价。报经济管

理中心进行审核，工程部选择施工单位一次性包干。要求监理单

位对清障工程全过程监理，结合总平面图进行施工道路，施工临

时排水管线和清障物的堆放布置。工程部画出清障工程网格图控

制清障工程土方量。

施工用电：事业发展部邀请电力局到现场勘察，工程部根据标段

划分确定电杆、电箱位置。安排人员配合电力局进行电杆、电箱

安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交

手续，并填写移交表格。

施工用水：事业发展部邀请自来水公司到现场查看，根据标段划

分确定水表位置。安排人员配合自来水公司水表安装，并进行验

收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移

交标格。

1.2.溶洞处理（时间：2004年2月28日至2004年3月28日）

由于本工程现场局部存在土洞及溶洞，经专家论证，须对压缩土

层范围内的土洞及溶洞进行填充加固。根据场地工程地质情况，

结合相关工程经验，从经济、技术角度考虑，溶洞填充加固采用

压密注浆方案。并由工程部选择加固单位，签订合同。由监理公

司对材料进场、溶洞定位、施工操作、制浆注浆等各道程序，严

格把关。加固方案施工结束后，工程部委托专业检测单位进行检

测，检测数据请设计院、监理单位、加固施工单位及业主四方共

同认证并签字。

1.3.工程测量定位（杭州市勘测设计研究院）（时间：2004年3月2

日）

事业发展部请杭州市勘测设计研究院于2004年3月2日进行工

程定位，安排施工单位、监理单位、工程部人员共同参加，并由

杭州市勘测设计院出具勘测成果报告及定位记录。在收到设计院

的成果报告后，建设单位与施工单位进行勘测成果报告的资料移

交，并填写资料移交表。

1.4.图纸会审（时间：2004年3月2日）

首先熟悉施工图纸，查出施工图纸中存在的问题，工程部着重结

合以往工程管理中存在的在产品使用功能上的不合理与投资成

本控制，监理公司着重结构安全提出调整意见。定于2004年3

月18日进行施工单位、监理单位、建设单位内部图纸预审，把

有关问题汇总上报设计院，并通知设计院于2004年3月22日进

行正式图纸会审。

L5.灰线验收（时间：2004年3月25日）

要求施工单位、监理单位根据勘察成果报告进行工程测量定位，

并做好工程测量定位的记录，事业发展部邀请杭州市规划局、上

城规划局定于2005年3月25日进行灰线验收。验收时施工单位、

监理单位、工程部人员必须参加。

1.6.其它

邀请下城区质监站于2004年4月1日进行质监交底，工程部对

监理公司进行交底，审核监理大纲并存档，进行工程管理三个管

理办法的学习，与各个标段的总包签订消防、安全协议。要求监

理对施工方案进行审批，并对施工单位进行监理交底。（根据施

工单位编制的施工现场总平面布置图，会同监理单位进行审核后

报送事业发展部申报临时用房。）

2.地基与基础工程

2.1.打桩工程管理流程（时间：2004年4月至2004年5月）

2.1.1.试桩（时间:2004年4月11日）

组织设计、勘察单位到现场，进行试桩工作，以确定各种施

工参数。

2.12委托试桩静载桩基测试并签订合同。

2.1.3.组织试桩静载试验单位、施工单位、监理单位进行桩静载

试验相关工作的协调，确定5月20日至5月30日进行桩

静载试验。

2.14要求监理公司对打桩中的原材料、成孔、放置钢筋笼、灌

注混凝土等进行全过程监理。

2.15桩基施工时碰到地下障碍物时应及时采取处理措施，要求

监理单位对每个地下障碍物的深度、用工量、方量都有详

细的记录资料，工程部针对障碍物的深度确定是否与清障

单位结算相关费用。

2.1.6.由监理公司根据建筑工程施工质量验收规范要求进行验

收，并整理好相关资料报送工程部。由桩基测试单位将测

试成果上报监理公司、工程部、设计院。工程部组织设计

单位、监理单位、施工单位、地质勘察单位、质监站进行

桩基工程验收。

2.17达不到设计要求的桩及时与设计单位联系并明确处理方

案。

22地下室基坑维护工程及结构工程施工管理流程（时间：2004年5

月至2004年8月）

221.要求监理单位对施工单位提交的地下室基坑维护及地下室

结构施工方案进行认真审查，按照设计及建筑工程施工质量

验收规范要求对工程进行验收，并整理好相关资料报送工程

部审查。

222.组织施工单位、监理单位、基坑支护设计单位、基坑监测

单位进行地下室围护及结构工程施工方案论证。

223.土方开挖完成后，工程部组织施工单位、监理单位、设计

院、质监站、地质勘察单位进行基槽验收，并做好验收记录。

钢筋绑扎完成后，组织施工单位、监理单位、设计院、质监

站进行钢筋隐蔽工程验收。

2.2A.8月20H±0.000完成后，待土建地上一层完成由事业发

展部邀请杭州市规划局进行±0.000验收。

2.2.5.7月至8月进行地下室防水材料的选定，8月25日通知白

蚁防治单位进行白蚁防治工作。

226.9月18日组织施工单位、监理单位、设计院、地质勘察单

位进行±0.000结构验收。

3.主体工程施工管理流程（时间：2004年8月至2005年1月）

3.1.要求监理单位做好各施工方案的审查工作，并根据建筑工程施工

质量验收规范要求对钢筋工程（如钢筋的规格、数量、位置、

接头及焊接、绑扎方式等）、混凝土工程（如破的振捣质量、坍

落度等）、模板工程（如模板的几何尺寸、标高及垂直度和平整

度、模板的固定是否牢固、模板拆除时间等）进行严格检验，

关键部位旁站监理，整理好相关资料，报送工程部审查。

3.2.工程部对工程使用的钢材、碎厂家予以审核，根据建筑工程施工

质量验收规范进行商品碎质量的控制，认真审核工地各项原材

料的合格证，并部分抽检进行试验。

3.3.工程部负责在施工过程中碰到设计、施工技术、工程质量、工程

进度等问题时，及时组织相关单位进行协调并采取措施予以落

实。

34做好各班组、各专业单位与总包单位之间的相互协调工作，以确

保工程质量进度的提高。

35要求监理单位对每层钢筋、模板、破工程进行质量检查，工程部

分层进行验收。

36进行轻质隔墙的材料的选定，此项工作8月30日前完成。（参见

甲定乙供材料流程）

3.7.组织各标段施工单位、监理单位对于安全文明生产、实测实量、

工程资料等进行互检。

3.8.2005年1月25日组织监理单位、施工单位、设计单位、质监站、

地质勘察单位进行中间结构验收。

4.屋面工程施工管理流程

4.1.要求监理单位做好屋面施工方案的审查工作并报工程部同意，根

据建筑工程施工质量验收规范要求对屋面工程进行质量验收，整

理好相关技术资料报送工程部审查。

42进行屋面保温材料、防水材料的选定，此项工作2005年1月15

日前完成。

4.3.工程部组织施工单位、监理单位对隐蔽工程进行验收，并做好蓄

水试验。

5.装饰工程施工管理流程（时间：2005年1月至2005年7月）

5.1.要求监理单位做好装饰施工方案的审查工作，并根据建筑工程施

工质量验收规范要求对装饰工程进行质量验收，整理好相关技术

资料报送工程部审查。

52在装饰阶段要求施工企业进行样板先行。首先，按规范要求做出

一套样板房，样板房包括铝合金窗、进户门、楼地面、内墙粉刷、

阳台地砖等各个方面。完成后，工程部、监理公司进行检查并作

为项目今后装饰工程的验收标准。

53对阳台栏杆、楼梯栏杆、屋顶组合栏杆、铝合金门窗等材料的厂

家进行考察，并进行方案的确定，做好样板施工，组织监理单位、

施工单位进行质量验收。此项工作2005年2月前完成。

54对外墙外保温材料厂家进行考察，2005年1月底前选定外墙保

温材料。

5.5.对防火门厂家进行考察，2005年4月前选定。

56对外墙涂料厂家进行考察，在2005年3月前选定。

5.7.对防霉涂料厂家进行考察，在2005年3月前选定。

5.8.铝合金

工程部确定型材厂家一确定铝合金施工方案一由施工单位上报

铝合金制作厂家（不少于3〜4家）及铝合金玻璃五金等配件品牌

一工程部进行考察一确定铝合金窗制作厂家及铝合金配件厂家

一施工单位根据确定材料进行铝合金窗的组价一工程部、经管中

心对组价进行签复。

5.9.工程部负责住宅底层大厅、消防楼梯、电梯厅等的装饰方案并

落实相关材料的样品。

5.10.工程部联系设计院（指程大师）对外墙涂料色彩进行确样，并

上报集团公司。

5.11.工程部负责确定外墙石材的样品，并报经管中心确价。

5.12.确定进户门、商铺门生产制作厂家。

5.13确定厨房、卫生间墙面拉毛做法。

6、竣工验收（时间：2005年7月至2005年8月1日）

6.1.组织施工单位进行项目自检,对项目自检过程中发现的问题进行

整改。

6.2.组织工程部全体成员及监理公司全体成员对项目进行第二次自

检，检查要求逐户进行，并详细记录检查中存在的问题，要求施

工单位限期落实整改。

6.3.邀请物业公司人员对项目进行检查，并对存在的问题逐一记录,

交工程部后，工程部书面通知施工单位进行整改。

642005年8月1日邀请质监站、设计院、监理单位组织项目的正

式竣工验收。

第二章小学

1.开工前的准备工作：

1.1.清障工程、三通一平（时间：2003年12月6日至2004年3月

28日）

会同监理公司根据原建筑物设计图，地质勘测报告对现场实际情

况进行测量，测出障碍物工程量计算出清障工程总价。报经济管

理中心进行审核，工程部选择施工单位一次性包干。要求监理单

位对清障工程全过程监理，结合总平面图进行施工道路，施工临

时排水管线和清障物的堆放布置。工程部画出清障工程网格图控

制清障工程土方量。

施工用电：事业发展部邀请电力局到现场勘察，工程部根据标段

划分确定电杆、电箱位置。安排人员配合电力局进行电杆、电箱

安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交

手续，并填写移交表格。

施工用水：事业发展部邀请自来水公司到现场查看，根据标段划

分确定水表位置。安排人员配合自来水公司水表安装，并进行验

收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移

交标格。

1.2.工程测量定位（杭州市勘测设计研究院）（时间：2004年3月2

日）

事业发展部请杭州市勘测设计研究院于2004年3月2日进行工

程定位，安排施工单位、监理单位、工程部人员共同参加，并由

杭州市勘测设计院出具勘测成果报告及定位记录。在收到设计院

的成果报告后，建设单位与施工单位进行勘测成果报告的资料移

交，并填写资料移交表。

1.3.图纸会审（时间：2004年3月2日）

首先熟悉施工图纸，查出施工图纸中存在的问题，工程部着重结

合以往工程管理中存在的在产品使用功能上的不合理与投资成

本控制，监理公司着重结构安全提出调整意见。定于2004年3

月18日进行施工单位、监理单位、建设单位内部图纸预审，把

有关问题汇总上报设计院，并通知设计院于2004年3月22日进

行正式图纸会审。

1.4.灰线验收（时间：2004年3月25日）

要求施工单位、监理单位根据勘察成果报告进行工程测量定位，

并做好工程测量定位的记录，事业发展部邀请杭州市规划局、上

城规划局定于2005年3月25日进行灰线验收。验收时施工单位、

监理单位、工程部人员必须参加。

15其它

邀请下城区质监站于2004年4月1日进行质监交底，工程部对

监理公司进行交底，审核监理大纲并存档，进行工程管理三个管

理办法的学习。要求监理对施工方案进行审批，并对施工单位进

行监理交底，与各个标段的总包签订消防、安全协议。（根据施

工单位编制的施工现场总平面布置图，会同监理单位进行审核后

报送事业发展部申报临时用房。）

2.地基与基础工程

2.1.打桩工程管理流程（时间：2004年4月至2004年5月）

2.1.1.试桩（时间:2004年4月11日）

组织设计、勘察单位到现场，进行试桩工作，以确定各种施

工参数。

2.12委托试桩静载桩基测试并签订合同。

2.1.3.组织试桩静载试验单位、施工单位、监理单位进行桩静载

试验相关工作的协调，确定5月20日至5月30日进行桩

静载试验。

2.1.4.要求监理公司对打桩中的原材料、成孔、放置钢筋笼、灌

注混凝土等进行全过程监理。

2.15桩基施工时碰到地下障碍物时应及时采取处理措施，要求

监理单位对每个地下障碍物的深度、用工量、方量都有详

细的记录资料，工程部针对障碍物的深度确定是否与清障

单位结算相关费用。

2.1.6.由监理公司根据建筑工程施工质量验收规范要求进行验

收，并整理好相关资料报送工程部。由桩基测试单位将测

试成果上报监理公司、工程部、设计院。工程部组织设计

单位、监理单位、施工单位、地质勘察单位、质监站进行

桩基工程验收。

2.17达不到设计要求的桩及时与设计单位联系并明确处理方

安o

2.2.±0.000以下结构工程施工管理流程（时间：2004年5月至2004

年6月）

221.要求监理单位对施工单位提交的地下室基坑维护及地下室

结构施工方案进行认真审查，按照设计及建筑工程施工质量

验收规范要求对工程进行验收，并整理好相关资料报送工程

部审查。

222.组织施工单位、监理单位、基坑支护设计单位、基坑监测

单位进行地下室围护及结构工程施工方案论证。

223.土方开挖完成后，工程部组织施工单位、监理单位、设计

院、质监站、地质勘察单位进行基槽验收，并做好验收记录。

钢筋绑扎完成后，组织施工单位、监理单位、设计院、质监

站进行钢筋隐蔽工程验收。

224.6月30日±0.000结构完成后，由事业发展部邀请杭州市

规划局进行±0.000验收。

225.7月1日通知白蚁防治单位进行白蚁防治工作。

226.7月15日组织施工单位、监理单位、设计院、地质勘察单

位进行±0.000结构验收。

3.主体工程施工管理流程（时间：2004年7月至2004年10月）

3.1.要求监理单位做好各施工方案的审查工作，并根据建筑工程施

工质量验收规范要求对钢筋工程（如钢筋的规格、数量、位置、

接头及焊接、绑扎方式等）、混凝土工程（如破的振捣质量、坍

落度等）、模板工程（如模板的几何尺寸、标高及垂直度和平整

度、模板的固定是否牢固、模板拆除时间等）进行严格检验，

关键部位旁站监理，整理好相关资料，报送工程部审查。

3.2.工程部对工程使用的钢材、碎厂家予以审核，根据建筑工程施工

质量验收规范进行商品碎质量的控制，认真审核工地各项原材

料的合格证，并部分抽检进行试验。

3.3.工程部负责在施工过程中碰到设计、施工技术、工程质量、工程

进度等问题时，及时组织相关单位进行协调并采取措施予以落

实。

3.4.做好各班组、各专业单位与总包单位之间的相互协调工作，以确

保工程质量进度的提高。

35要求监理单位对每层钢筋、模板工程进行检查，工程部各层进行

验收。

36进行轻质隔墙的材料的选定，此项工作8月30日前完成。（参见

甲定乙供材料流程）

37组织各标段施工单位、监理单位对于安全文明生产、实测实量、

工程资料进行互检。

3.8.2005年1月25日组织监理单位、施工单位、设计单位、质监站、

地质勘察单位进行中间结构验收。

4.屋面工程施工管理流程

4.1.要求监理单位做好屋面施工方案的审查工作并报工程部同意，根

据建筑工程施工质量验收规范要求对屋面工程进行质量验收，整

理好相关技术资料报送工程部审查。

42进行屋面保温材料、防水材料的选定，此项工作2005年1月15

日前完成。

43工程部组织施工单位、监理单位对隐蔽工程进行验收，并做好蓄

水试验。

5.装饰工程施工管理流程（时间：2004年11月至2005年5月）

5.1.要求监理单位做好装饰施工方案的审查工作，并根据建筑工程施

工质量验收规范要求对装饰工程进行质量验收，整理好相关技术

资料报送工程部审查。

5.2.在装饰阶段要求施工企业进行样板先行。首先，按规范要求做出

一套样板房，样板房包括率合金窗、进户门、楼地面、内墙粉刷、

阳台地砖等各个方面。完成后，工程部、监理公司进行检查并作

为项目今后装饰工程的验收标准。

5.3.对楼梯栏杆、屋顶组合栏杆、铝合金门窗、不碎玻璃雨蓬等材料

的厂家进行考察，并进行方案的确定，做好样板施工，组织监理

单位、施工单位进行质量验收。此项工作2005年2月前完成。

5.4.对防火门厂家进行考察，2005年2月前选定。

55对外墙涂料厂家进行考察，在2004年11月前选定。

56对防霉涂料厂家进行考察，在2005年1月前选定。

5.7吕合金

工程部确定型材厂家f确定铝合金施工方案f由施工单位上报

铝合金制作厂家（不少于3~4家）及铝合金玻璃五金等配件品牌

f工程部进行考察f确定铝合金窗制作厂家及铝合金配件厂家

f施工单位根据确定材料进行铝合金窗的组价f工程部、经管中

心对组价进行签复。

5.8.工程部联系设计院（指程大师）对外墙涂料色彩进行确样，并

上报集团公司。

5.9.工程部负责确定外墙石材的样品，并报经管中心确价。

5.12.2005年2月对教学设施（如黑板）、室外部分运动设施等方案

进行确定，与事业发展部和上城区教委进行协调。

5.13.室外运动场地、小学围墙、绿化等方案的确认，并落实施工单

位施工。

5.14.对轻质隔墙厂家进行考察，在2004年7月前选定。

5.15.对室内防震涂料厂家进行考察，在2005年2月前选定。

5.16.对彩色铝合金窗、成品玻璃砖组合窗厂家进行考察，在2004

年10月前选定。

5.17.对LG半硬质塑胶地板厂家进行考察，在2005年2月前选定。

5.18.室外临时排水、小学临时用水、用电等方案的确认。

5.19.小学洁具、水嘴等品牌的确认。

5.20.室外绿化等方面：组织监理单位、施工单位对施工图纸进行会

审，并落实实施。

6、竣工验收（时间：2005年5月至2005年6月）

6.1.组织施工单位进行项目自检,对项目自检过程中发现的问题进行

整改。

62组织工程部全体成员及监理公司全体成员对项目进行第二次自

检，检查要求逐户进行，并详细记录检查中存在的问题，要求施

工单位限期落实整改。

6.3.邀请物业公司人员对项目进行检查，并对存在的问题逐一记录，

交工程部后，工程部书面通知施工单位进行整改。

6.4.2005年6月5日邀请质监站、设计院、监理单位组织项目的正

式竣工验收。

第三章1#、2#楼、幼儿园、二、三标段

1.开工前的准备工作：

1.1.清障工程、三通一平（时间：2004年4月15日至2004年6月

15日）

会同监理公司根据原建筑物设计图，地质勘测报告对现场实际情

况进行测量，测出障碍物工程量计算出清障工程总价。报经济管

理中心进行审核，工程部选择施工单位一次性包干。要求监理单

位对清障工程全过程监理，结合总平面图进行施工道路，施工临

时排水管线和清障物的堆放布置。工程部画出清障工程网格图控

制清障工程土方量。

施工用电：事业发展部邀请电力局到现场勘察，工程部根据标段

划分确定电杆、电箱位置。安排人员配合电力局进行电杆、电箱

安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交

手续，并填写移交表格。

施工用水：事业发展部邀请自来水公司到现场查看，根据标段划

分确定水表位置。安排人员配合自来水公司水表安装，并进行验

收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移

交标格。

1.2.溶洞处理（时间：2004年3月28日至2004年5月30日）

由于本工程现场局部存在土洞及溶洞，经专家论证，须对压缩土

层范围内的土洞及溶洞进行填充加固。根据场地工程地质情况，

结合相关工程经验，从经济、技术角度考虑，溶洞填充加固采用

压密注浆方案。并由工程部选择加固单位，签订合同。由监理公

司对材料进场、溶洞定位、施工操作、制浆注浆等各道程序，严

格把关。加固方案施工结束后，工程部委托专业检测单位进行检

测，检测数据请设计院、监理单位、加固施工单位及业主四方共

同认证并签字。

13工程测量定位（杭州市勘测设计研究院）（时间：2004年5月25

H）

事业发展部请杭州市勘测设计研究院于04年5月25日进行工程

定位，安排施工单位、监理单位、工程部人员共同参加，并由杭

州市勘测设计院出具勘测成果报告及定位记录。在收到设计院的

成果报告后，建设单位与施工单位进行勘测成果报告的资料移

交，并填写资料移交表。

1.4.图纸会审（时间：2004年5月27日）

首先熟悉施工图纸，查出施工图纸中存在的问题，工程部着重结

合以往工程管理中存在的在产品使用功能上的不合理与投资成

本控制，监理公司着重结构安全提出调整意见。定于2004年3

月18日进行施工单位、监理单位、建设单位内部图纸预审，把

有关问题汇总上报设计院，并通知设计院于04年5月27日进行

正式图纸会审。

15灰线验收（时间:2004年6月）

要求施工单位、监理单位根据勘察成果报告进行工程测量定位，

并做好工程测量定位的记录，事业发展部邀请杭州市规划局、上

城规划局定于04年6月进行灰线验收。验收时施工单位、监理

单位、工程部人员必须参加。

1.6.其它

邀请下城区质监站于04年6月23日进行质监交底，工程部对监

理公司进行交底，审核监理大纲并存档，进行工程管理三个管理

办法的学习，与各个标段的总包签订消防、安全协议。要求监理

对施工方案进行审批，并对施工单位进行监理交底。（根据施工

单位编制的施工现场总平面布置图，会同监理单位进行审核后报

送事业发展部申报临时用房。）

2.地基与基础工程

2.1.打桩工程管理流程（时间：2004年6月至2004年9月）

2.1.1.试桩（时间：2004年6月19H）

组织设计、勘察单位到现场，进行试桩工作，以确定各种施

工参数。

2.12委托试桩静载桩基测试并签订合同。

2.1.3.组织试桩静载试验单位、施工单位、监理单位进行桩静载

试验相关工作的协调，确定8月初进行桩静载试验。

2.14要求监理公司对打桩中的原材料、成孔、放置钢筋笼、灌

注混凝土等进行全过程监理。

2.15桩基施工时碰到地下障碍物时应及时采取处理措施，要求

监理单位对每个地下障碍物的深度、用工量、方量都有详

细的记录资料，工程部针对障碍物的深度确定是否与清障

单位结算相关费用。

2.1.6.由监理公司根据建筑工程施工质量验收规范要求进行验

收，并整理好相关资料报送工程部。由桩基测试单位将测

试成果上报监理公司、工程部、设计院。工程部组织设计

单位、监理单位、施工单位、地质勘察单位、质监站进行

桩基工程验收。

2.1.7.达不到设计要求的桩及时与设计单位联系并明确处理方

案。

22地下室基坑维护工程及结构工程施工管理流程（时间：2004年6

月至2004年9月）

221.要求监理单位对施工单位提交的地下室基坑维护及地下室

结构施工方案进行认真审查，按照设计及建筑工程施工质量

验收规范要求对工程进行验收，并整理好相关资料报送工程

部审查。

222.组织施工单位、监理单位、基坑支护设计单位、基坑监测

单位进行地下室围护及结构工程施工方案论证。

223.请施工单位根据2、3、4标段基坑维护方案作出1#、2#、

楼、幼儿园的施工方案，并会同监理进行审核。

224.土方开挖完成后，工程部组织施工单位、监理单位、设计

院、质监站、地质勘察单位进行基槽验收，并做好验收记录。

钢筋绑扎完成后，组织施工单位、监理单位、设计院、质监

站进行钢筋隐蔽工程验收。

2.2.5.2005年1月±0.000完成后，待土建地上一层完成由事业

发展部邀请杭州市规划局进行±0.000验收。

2.266月至8月进行地下室防水材料的选定，8月通知白蚁防治

单位进行白蚁防治工作。

2.2.7.2005年1月组织施工单位、监理单位、设计院、地质勘察

单位进行±0.000结构验收。

3.主体工程施工管理流程（时间：2004年12月至2005年8月）

3.1.要求监理单位做好各施工方案的审查工作，并根据建筑工程施

工质量验收规范要求对钢筋工程（如钢筋的规格、数量、位置、

接头及焊接、绑扎方式等）、混凝土工程（如破的振捣质量、坍

落度等）、模板工程（如模板的几何尺寸、标高及垂直度和平整

度、模板的固定是否牢固、模板拆除时间等）进行严格检验，

关键部位旁站监理，整理好相关资料，报送工程部审查。

3.2.工程部对工程使用的钢材、碎厂家予以审核，根据建筑工程施工

质量验收规范进行商品碎质量的控制，认真审核工地各项原材

料的合格证，并部分抽检进行试验。

3.3.工程部负责在施工过程中碰到设计、施工技术、工程质量、工程

进度等问题时，及时组织相关单位进行协调并采取措施予以落

实。

34做好各班组、各专业单位与总包单位之间的相互协调工作，以确

保工程质量进度的提高。

35要求监理单位对每层钢筋、模板工程进行检查，工程部各层进行

验收。

3.6.进行轻质隔墙的材料的选定，此项工作04年11月前完成。（参

见甲定乙供材料流程）

3.7.幼儿园暂做销售用房，计划2005年1月10日启用，其中装饰方

案确认及施工方案确定在2004年10月底完成。

3.8.组织各标段施工单位、监理单位对于安全文明生产、实测实量、

工程资料进行互检。

3.9.年月日组织监理单位、施工单位、设计单位、质监站、

地质勘察单位进行中间结构验收。

4.屋面工程施工管理流程

4.1.要求监理单位做好屋面施工方案的审查工作并报工程部同意，根

据建筑工程施工质量验收规范要求对屋面工程进行质量验收，整

理好相关技术资料报送工程部审查。

42进行屋面保温材料、防水材料的选定，此项工作2005年6月前

完成。

4.3.工程部组织施工单位、监理单位对隐蔽工程进行验收，并做好蓄

水试验。

5.装饰工程施工管理流程（时间：2005年6月至2006年2月）

5.1.要求监理单位做好装饰施工方案的审查工作，并根据建筑工程施

工质量验收规范要求对装饰工程进行质量验收，整理好相关技术

资料报送工程部审查。

5.2.在装饰阶段要求施工企业进行样板先行。首先，按规范要求做出

一套样板房，样板房包括铝合金窗、进户门、楼地面、内墙粉刷、

阳台地砖等各个方面。完成后，工程部、监理公司进行检查并作

为项目今后装饰工程的验收标准。

53对阳台栏杆、楼梯栏杆、屋顶组合栏杆、铝合金门窗等材料的厂

家进行考察，并进行方案的确定，做好样板施工，组织监理单位、

施工单位进行质量验收。此项工作04年10月前完成。

5.4.对外墙外保温材料厂家进行考察，04年10月底前选定外墙保温

材料。

55对防火门厂家进行考察，04年11月前选定。

56对外墙涂料厂家进行考察，在04年12月前选定。

5.7.对防霉涂料厂家进行考察，在04年10月前选定。

5.8.铝合金

工程部确定型材厂家一确定铝合金施工方案一由施工单位上报

铝合金制作厂家（不少于3〜4家）及铝合金玻璃五金等配件品牌

一工程部进行考察一确定铝合金窗制作厂家及铝合金配件厂家

一施工单位根据确定材料进行铝合金窗的组价一工程部、经管中

心对组价进行签复。

5.9.铝合金门窗的质量管理

5.9.1.铝合金门窗型材、配件等确定后，进行铝合金门窗样板制

作、安装。要求框与墙体之间的缝隙应填充饱满，门窗扇

的橡胶密封条应安装完好。密封胶应光滑、顺直无裂纹。

进行样板验收和技术探讨。确定合理化的施工方案。

5.9.2.铝合金窗抗风压性能，空气渗透性能和雨水渗漏性能的测

试。

5.10.工程部负责住宅底层大厅、消防楼梯、电梯厅等的装饰方案并

落实相关材料的样品。

5.11.工程部联系设计院（指程大师）对外墙涂料色彩进行确样，并

上报集团公司。

5.12.工程部负责确定外墙石材的样品，并报经管中心确价。

5.13.确定进户门、商铺门生产制作厂家。

5.14.确定厨房、卫生间墙面拉毛做法。

5.15.无障碍设施的设计。

6、竣工验收（时间：I标段05年6月；II、HI标段06年2月）

6.1.组织施工单位进行项目自检,对项目自检过程中发现的问题进行

整改。

62组织工程部全体成员及监理公司全体成员对项目进行第二次自

检，检查要求逐户进行，并详细记录检查中存在的问题，要求施

工单位限期落实整改。

63邀请物业公司人员对项目进行检查，并对存在的问题逐一记录,

交工程部后，工程部书面通知施工单位进行整改。

642006年2月邀请质监站、设计院、监理单位组织项目的正式竣

工验收。

第二篇材料采购流程、合同签订流程

第一章材料采购流程

甲供：从研发中心获取相关材料产品的技术性能、技术参数和使

用功能等依据一工程部组织进行市场了解调研一经济管理中心制定

招标文件一工程部邀请相关厂家组织招标，并发招标文件一与经济管

理中心一起进行评标一工程部发中标通知书一签订供货合同。

甲定乙供：以图纸或研发中心获取相关的技术参数、产品性能和

使用功能依据f现场工程部把相关要求发给总包单位，由总包单位上

报相关厂家（不少于3〜4家）一由现场工程部了解并考察厂家一会

同经济管理中心签订联系单。

第二章合同签订流程

由经济管理中心提供相关工程或材料采购合同草稿一工程部、法

务顾问进行修改，并与经济管理中心协商一工程部与相关施工单位或

材料供应商进行商务谈判一工程部把谈判后签订的合同提交公司综

管中心进行合同会签（合同一式六份）一经济管理中心把公司盖章生

效的合同交工程部一工程部把合同发给相关合作单位。

第三篇水电施工管理规程

施工时间：I、IV标段2004年6月至2005年5月

II、III标段2004年11月至2006年1月

1.施工准备

1.1.工程技术部应在建筑基础施工开始前组织施工单位、监理和设计

单位对建筑水电安装工程图纸进行会审，着重对阳台雨水管地

漏、空调室外机位等在使用功能上易出现问题的地方进行审核，

形成图纸会审纪要，并经设计、监理、施工方及业主共同确认。

1.2.会同监理对施工单位的专项施工组织设计进行审批，将审查意见

填写在《施工组织设计审批表》上，以书面形式反馈给安装单位,

对施工组织设计中不合理及错误之处，必须要求施工单位及时组

织修改，并重新报审。

13监理应审查施工单位质量保证体系，安装施工人员必须持证上

l_I_J

冈。

L4.工程技术部应审查监理人员上岗资质，检查监理人员到岗情况是

否符合合同要求，不符合要求时通知监理单位进行整改。

2.预埋及隐蔽工程施工

施工时间：I、IV标段2004年6月至2004年11月

II、HI标段2004年11月至2005年7月

2.1.会同监理人员核实进场材料是否符合设计、相关技术标准及合同

要求，发现不符合要求的材料要求施工单位限期将其清退出场。

22根据施工总进度计划，会同监理监督施工安装单位按专项施工计

划配合基础及主体土建施工做好管线预埋和相关设备设施的隐

蔽工程施工。

2.3.施工过程中会同监理检查各部位管线、接地装置等是否与图纸和

其它施工文件要求相符合，重点检查地下室预埋管道、预留孔洞、

预留接地极等是否符合电梯、人防、弱电机房、配电房、水泵房

等重要设备设施的特殊要求，对不符合要求的应立即通知施工单

位限期整改。

2.4.协助施工总包单位与安装分包单位的配合协调工作，专项分包单

位的施工现场管理，施工进度应符合总包单位的施工管理及进度

计划要求，分包单位的工程量、施工进度等需由总包单位确认。

2.5.会同监理根据工程进度及时进行各部位的隐蔽验收，做好相关资

料及存档工作。做好工程联系单的确认、收集和存档工作。

3.装饰阶段及设备安装

施工时间：I、IV标段2004年12月至2004年6月

n、m标段2005年5月至2006年1月

3.1.会同监理检查进场材料、设备是否符合设计、相关技术标准及合

同要求，重要设备应核验装箱单与实际是否相符，不能入库的设

备施工单位应采取临时保管措施，防止设备遭到破坏。

3.2.地下室及主体工程结束后，会同监理监督施工单位按施工计划进

行管线和设备安装工程。

33施工过程中会同监理检查各部位管线、接地装置等是否与设计图

纸和其它施工文件相符，施工单位操作过程是否严格按规范操

作，管道桥架连接是否牢固，管内穿线是否畅通，桥架、封闭母

线等与风管、水管标高、部位是否冲突，隐蔽后的管道是否有严

格的防堵措施，对不符合要求的要及时通知施工单位整改。

3.4.对水电施工中的甲供、甲定乙供材料、设备如水泵、配电控制箱、

管线材等应在2004年12月前会同经济管理中心完成采购工作，

I、IV标段材料、设备应在2005年3月进场，II、HI标段配电

控制箱及泵房设备应在2005年7月进场。

3.5.电梯设备及专项施工招标工作应会同经济管理中心在2004年7

月完成，专项施工组织设计同1.2项，预埋施工及验收同第2项,

电梯专项设备安装I、IV标段应在2005年3月主体工程完成后

进行，II、III标段应在2005年9月主体工程完成后进行，并参

照3.1〜3.3项相关要求执行。

3.6.户外缆线应按总图工程设计施工。（应符合总图施工管理程序）

4.设备调试、试验

时间：I、IV标段2005年6月

n、in标段2006年1月

4」.会同监理、安装单位、供应厂商对设备进行调试、试验，使其达

到设计和生产要求。

42配合施工单位、监理、安检部门做好电梯的调试和各项安全检测

工作。

4.3.督促相关施工单位做好成品保护工作。

5.专项验收

时间：I、IV标段2005年5月至2005年6月

II、HI标段2005年11月至2006年1月

5.1.会同监理、施工单位认真按照图纸及工程合同进行对照，找出遗

漏和需修改的项目，制定切实可行的计划，完成收尾工作。

52组织监理及施工单位按竣工验收资料和文件要求，整理准备以下

资料：工程项目竣工报告、专项工程和单位工程技术人员名单、

图纸会审和设计交底记录、设计变更单、工程质量事故发生后调

查和处理资料、材料、设备的合格证明、试验检验报告、隐蔽工

程验收记录及施工日记、竣工图、质量检验评定资料。

5.3.由监理及施工单位进行初验,发现质量问题及时令施工单位整改

返工。

54组织由业主、监理、设计、施工单位、工程质量监督站物业管理

公司参加正式验收办理竣工验收签证。

6.交付

时间：I>W标段2005年3月

II、III标段2006年3月

6.1.整理各专项施工竣工验收资料和竣工图。

62整理各专项施工设备的备品备件。

63向物管公司及相关管理单位移交，办理交付手续。

第四篇配套专业工程管理规程

第一章供电局专项施工管理程序

施工时间：2004年7月至2006年2月

1.专项委托设计（时间：2004年7月）

LL委托电力主管部门做小区配套高低压电力系统设计。

12确定电力施工单位，签订金都华府电力系统专项施工合同（参见

合同签订流程条目）。

2.专项施工准备

2.1.组织设计院、电力施工单位、监理及电力设计单位对图纸进行会

审，重点对公共设施用电回路、容量进行审核，形成图纸会审纪

要。

22会同监理及总包单位对电力系统专项施工组织设计进行了审批,

将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上，以书面形式反馈

给安装施工单位。

3.专项施工配合（时间：2005年2月至2005年月）

3.1.完成高压开闭所土建配合（时间：2005年2月至4月）

32完成小区内配套小学地下室内配电室土建配合（时间：05年1

月）

33完成I、IV标段地下室内配电室土建配合。（时间：05年3月）

3.4.完成n、m标段地下室内配电室土建配合。（时间：05年6月）

35完成I、IV标段电气竖井预埋及土建配合。（时间：05年3月）

3.6.完成H、III标段电气竖井预埋及土建配合。（时间：05年7月）

3.7.协调市政道路开挖许可证办理事宜。

4.设备及电力管线安装

4.1.完成小区高压开闭所设备安装及调试检测工作。（时间：05年8

月）

42完成小学配电室设备安装及调试检测工作。（时间：05年7月）

4.3.高压开闭所电缆施工。（时间：05年6月至12月）

4.4.完成I、IV标段配电室设备安装及调试试检测工作（时间：05

年6月至9月），完成H、III标段配电室设备安装及调试试检测

工作。（时间：05年9月至12月）

45完成H、III、IV标段电力桥架安装。（时间：05年6月至10月）

4.6.完成I、W标段电力干线及表箱安装调试工作。（时间：05年7

月至9月）

4.7.完成H、HI标段电力干线及表箱安装调试工作。（时间：05年11

月至06年1月）

5.通电

5.1.为配合小学交付，高压开闭所应在2005年7月具备通电能力。

5.2.小学配电室通电。（时间：2005年7月）

5.3小区内通电。（时间:2006年3月）

第二章暖通施工管理程序

施工时间：2004年3月至2006年1月

1.施工准备（时间：2004年3月至6月）

1.1.组织施工单位监理和设计单位暖通安装工程图纸进行会审，形成

图纸会审纪要，并经设计、监理、施工方及业主共同认可。

1.2.会同监理对施工单位的专项施工组织设计进行审核，将审查意见

填写在《施工组织设计审批表》中，以书面形式反馈给安装单位。

2.预埋施工（I、IV标段：2004年6月至12月；II、III标段2004年

10月至2005年4月）

2.1.根据施工总进度计划会同监理按专项施工计划配合基础及主体

土建施工做好管线预埋及相关设备、设施的预留孔洞。

2.2.协助施工总包单位与安装分包单位的配合协调工作，专项施工单

位的施工现场管理，施工进度应符合总包单位的施工管理和进度

计划要求。分包单位的工程量、施工进度等需由总包单位及监理

的共同确认。

3.暖通设备采购（时间：I、IV标段2005年1月至3月；II、III标

段2005年7月至8月）

配合施工单位对暖通施工中甲定乙供风机设备、设施等进行合同

签订和设备采购工作。I、IV标段应在2005年3月组织设备进场,

II、III标段应在2005年9月组织设备进场。

4.设备安装（时间:2005年3月至12月）

4.1.根据设计图纸确定风管安装位置、标高及其它管线设施的协调工

作，避免发生冲突。

42施工过程中会同监理检查风管、风机安装是否牢固，操作过程是

否符合设计及规范要求，风井是否畅通无阻塞。

43消防排烟风机控制与消防联动控制是否符合设计要求

5.户内新风系统（时间：2004年7月至2005年12月）

5.1.确定供应商及施工单位，签订供货及施工合同（时间：2004年7

月初）

5.2.施工单位应配合主体土建施工计划，完成排风管制安工作。

53施工单位应根据施工进度组织（其中I、IV标段应在2005年5

月，II、IH标段应在2005年9月）新风设备进场安装，安装过

程中应注意避免与户内排水管冲突，并做好成品保护工作。

54施工单位现场管理应符合第2、2.2项之规定。

6.专项验收（时间：2006年1月）

6.1.由监理对施工质量进行验收，发现质量问题及时整改返工。

6.2.业主方组织专项抽检，质量合格办理施工验收签证。

第三章消防施工管理程序

施工时间：2004年5月至2006年1月

1.专项施工准备（时间:2004年5月）

1.1.经管中心、工程部组织招标确定消防专项施工单位，签订金都

华府消防专项施工合同。

1.2.专项施工组织方案审批参照《水电施工管理规程》第1、2项之

相关规定执行

1.3.施工总包单位与专项施工单位的配合协调工作参照《水电施工

管理规程》第2、4项之相关规定执行。

2.预埋及隐蔽工程施工：

施工时间I、IV标段2004年6月至11月II、III标段2004年月

至2005年7月

预埋及隐蔽工程施工及验收应符合《水电施工管理规程》第

2.1-2.3项合2.5项的相关规定

3.设备安装

施工时间I、W标段2004年12月至2005年6月H、HI标段2005

年5月至2005年12月

3.1.设备管线安装应符合《水电施工管理规程》第3.1-3.3项的相关

规定。

3.2.消防烟感、温感探测器手报按扭等应避开风管、桥架或其他障碍

物的遮挡。

3.3.消防泵定货及设备进场计划应符合《水电施工管理规程》中第3、

4项的相关规定。复合防火卷帘门应于2005年9月签订供货安

装合同。2005年12月完成安装验收工作。消控中心土建与安装

的配合工作应在2005年12月完成,消控中心机房设备应于2005

年7月签订供货合同，2006年1月完成安装工作。

34消防户外管线施工应符合《室外综合管线施工管理规程》的相关

规定。

4.消防系统调试验收交付使用时间：2006年

消防系统调试验收交付工作参照《水电施工管理规程》第5、6

项的相关规定执行，消防联动验收待系统正常运行三个月后进行。

第四章智能化施工管理程序

施工时间：2004年6月至2006年3月

1.专项委托设计（时间：2004年4月至7月）

1.1.经管中心、工程部组织招标确定智能化专项分包单位，签订金都

华府智能化专项分包合同。

L2.委托智能化专项分包单位做小区内智能化系统设计。

2.专项施工准备（时间2004年6月至8月）

2.1.专项施工组织方案审批参照《水电施工管理规程》第1、2项执

行

2.2.施工总包单位与专项分包单位的配合协调工作参照《水电施工管

理规程》第2、4项执行

3.预埋及隐蔽工程施工：

施工时间I、IV标段2004年6月至11月H、川标段2004年11

月至2005年7月

预埋及隐蔽工程施工及验收应符合《水电施工管理规程》第

2.1-2.3项合2.5项的相关规定

4.综合布线及设备安装

施工时间施工时间I、IV标段2004年12月至2005年6月H、HI标

段2005年至2006年1月

4.1.综合布线及设备安装应符合《水电施工管理规程》第3.1-3.3项

的相关规定

42户外管线施工应符合《室外综合管线施工管理规程》的相关规定

43配合小学交付时间，应在2005年8月前完成与之配套的广电、

通讯、多媒体教学系统的安装调试工作。2005年8月上旬完成

验收交付工作。

4.4.智能化系统设备分包单位应于2005年5月前完成采购合同签订

工作。I、W标段应在2005年9月，II、IH标段应在2006年1

月完成户内终端设备安装工作。2006年3月前完成系统设备安

装及调试工作。（智能化中控室土建配合及安装工作按消防管理

程序第3.3项执行）

45户外信息采集点、庭院智能化控制及小区安防控制应符合小区园

林规划建设，并参照《园林绿化管理规程》之中的相关规定执行。

5.专项验收交付（时间：小学、幼儿园2005年8月I〜IV标段住宅

楼及庭院2006年3月）

专项验收及交付工作参照《水电施工管理规程》第5、6项的相关

规定执行，其中智能化系统验收待系统正常运行三个月后进行。

第五章管道煤气施工管理程序

施工时间：2005年1月至2006年3月

1.委托设计时间：2005年1月

委托管道煤气公司根据小区容量作小区管道煤气供气方案。

2.专项施工准备时间：2005年3月

2.1.图纸会审应符合《室外综合管线施工管理规程》第2.1项之相关

规定，并着重审核户内煤气管和户表位置。对住宅使用功能的影

响。

22施工组织设计审批按《水电施工管理规程》第1、2项执行定。

3.户内管线施工及验收时间：I、IV标段2005年3月至2005年5

月；II、III标段2005年8月至2005年10月

3.1.配合土建进度计划进行管道穿墙和立管穿楼板的预埋和预留工

作

3.2.主体工程结束后，进入管道安装施工阶段。I、IV标段时间2005

年3月至2005年5月，II、IH标段2005年8月至2005年10月

完成户内管道施工。

33验收应符合《水电施工管理规程》第5项之相关规定，并按行业

规范进行专业试压检测

4.户外管线施工及验收（时间：IV标段2005年5月至7月；II、III

标段2005年10月至2006年3月）

4.1.户外管线施工按《室外综合管线施工管理规程》第2、3项之相

关规定执行。

42小区煤气站土建及设备安装调试工作应于2006年2月前完成。

第五篇室外综合管线施工管理规程

施工时间：2005年1月至2006年3月

L专项委托设计（时间:2005年1月）

1.1.委托自来水公司、市政公司根据小区用水容量做给、排水方案设

计，确定小区给排水接口、走向。（时间：2005年1月）

12委托管道煤气公司根据小区用气容量做小区管道煤气供气方案,

确定小区煤气站位置、供气接口。（时间：2005年1月）

13确定专项施工单位，签订金都华府给排水及管煤综合管线的专项

施工合同。（时间：2005年1月）

2.专项施工准备（时间：2005年5月）

2.1.组织设计院、各专项施工单位、监理对室外综合管线施工图纸进

行会审，重点对各专业管线（电力、排水、自来水、消防、智能

化、管煤）的水平间距、标高、施工顺序进行审核，形成图纸会

审纪要。并针对现场情况画出有效剖面图。

22工程部组织各方对室外综合管线施工组织方案进行审批，将审查

意见填写在《施工组织设计审批表》上，其中要求施工组织方案

中含着较明确的工程量、材料供应量及劳动力机械投入量表以书

面形式反馈给施工单位。

23协助各专项施工市政道路开挖许可证办理工作。

3.综合管线专项施工及验收（时间：2005年5月至2006年3月）

31.综合管线土方