【S房地产项目成本管理现状及问题的调查报告10000字】

S房地产项目成本管理现状及问题的调研分析报告目录TOC\o"1-2"\h\u21857S房地产项目成本管理现状及问题的调研分析报告 1259571.1S房地产项目介绍 1314071.2A公司项目成本管理现状及问题 290311.2.1A公司项目成本管理的现状 217401.2.2A公司项目成本管理的问题 3164481.3S房地产项目各阶段成本管理现状 3133171.1.1项目决策阶段现状 3214481.1.2项目设计阶段成本管理现状 6125441.1.3项目施工阶段成本管理现状 768521.1.4项目结算阶段成本管理现状 8297941.4S房地产项目各阶段成本管理问题分析 944131.4.1项目决策阶段问题分析 9128601.4.2项目设计阶段问题分析 10190711.4.3项目施工阶段问题分析 11107881.4.4项目结算阶段问题分析 121.1S房地产项目介绍A公司属于山东省比较大型的房地产集团，该企业成立于2006年4月，当时的企业注册资金达到4000万以上，经过公司的不断发展，目前涉及的项目还包含一些政府的经济适用房、市政工程建设和一些老城区的改造及其配套设施等大型施工项目，目前已经是山东省房地产施工的特级资质企业，其中该企业有很多施工项目，主要的业务方向包含厂区的设计建造、商用写字楼、民用住宅、旅游产地建设等多个项目，公司经过十多年的发展已经从项目团队的构建、整体开发建设和后期的产品销售等方面取得了飞速的发展，成立了很多公司经营项目的专业化的团队，平时还加强市场调研和数据分析，根据社会发展的实际需求给企业定位，企业的发展赢得了社会的一致好评，尤其是优良的售后服务方面。S项目是山东省A房地产股份有限公司开发的一个子项目，此项目属于民住宅项目，地处潍坊市中心南部，周边自然资源及交通条件优越，潍坊市潍城区政府该项目也非常重视，附近还有10多万常住人口，附近流动人口近3万人左右，该项目还会建设相关的生活配套设施，周边的潍坊市政建设包含排水工程、供水供电工程、天然气管道、道路工程等设施的建设也在该公司的规划范围之内，该项目的建立是符合潍坊市的整体规划，本项目占地面积47000平方米，预计总成本19204.22万元，预计总收入20784.24万元。预计总利润1580.02万元。该项目2015年获得土地，2019年一期工程完成竣工交付，剩余为二三期工程和未开发地块为规划配套超市，用地面积2037.28平方米，建筑面积2749.31平方米，施工图审查意见完成，尚未办理报建手续。1.2A公司项目成本管理现状及问题1.2.1A公司项目成本管理的现状公司自2006年成立以来，通过十几年的探索，和项目具体实践，从组织架构、制度建设、人员培养、施工阶段成本控制等方面均取得了一定的成果。(1)成本管理组织架构建立。在S项目成立之初，随着各部门专业人员的不断充实，房地产公司针对在建项目成立了成本管理小组，作为S项目成本管理组织管理机构，主要由成本管理部，招标采购中心、审计部、纪委监察部四个部门组成。成本管理部主要负责对项目成本管理工作全面规划和实施，工作范围包括投资估算、招投标、合同审批等环节。招标采购中心组织招标，根据工程类别，确定招标方式，采取合理范围低价中标。审计部主要负责验工计价、工程款、竣工结算等的审查工作。纪委监察部主要对成本管理过程中有无违规违纪事件进行监督检查，为成本管理、工程招标营造廉洁环境。工管部、财务部、法务部和销售部在成本管理方面，主要做好相关工作的配合。工管部负责规划设计、建设、报建等;财务管理部以资金的统筹、决算管理为主;法务部负责合同管理、纠纷处理等;销售部主要负责营销、市场包装、对外宣传等，成本管理组织结构如图3-1所示。图1-1成本管理组织架构Figure3-1Costmanagementorganizationstructure资料来源：A公司内部资料（2）成本管理制度初步完善。通过制度规范流程，通过流程固化界面，项目公司高度重视各项制度的编制工作，在项目成立初期，项目公司根据房地产公司各项要求，制定了与本项目实际符合的一套成本管理制度。主要包括以下方面:目标成本制度、成本动态分析制度、预算制度、竣工结算制度、招投标制度、合同管理制度、工程签证变更管理制度。（3）成本管理专业人员壮大。通过具体房地产项目的开发建设，培养了一批成本管理人员，基本能够胜任成本管理工作，但就整个项目的成本控制过程中，项目成本管理人员没有综合运用相关的成本控制的理论和方法，凭以往的教训和经验进行管控。在项目后期成本考核中，项目的总成本显然超过了前期制定的目标成本所允许的合理范围5%。（4）施工阶段成本管控到位。房地产公司成本控制的重心在施工阶段，对验工计价、工程款项支付环节，设计变更、签证及索赔事项等，项目成本管理人员逐一审核、严格把关，项目经理对此阶段十分重视，成本控制工作成果显著。1.2.2A公司项目成本管理的问题目前，房地产公司己经完成了S项目一期工程的投资建设任务。通过对上述项目成本管理后评价得出结论:上述项目开发成本普遍较高，明显高于市场合理水平。此外，项目利润率普遍较低，明显低于房地产业的正常水平。为确保房地产公司整体成本管控水平的提升，企业效益的不断提高，曾多次邀请万科、绿城、龙湖等主流地产的成本管理方面专家，针对本公司已交付工程成本管理工作总结分析，为后续工程项目的成本管理工作提供指导意见。主要分为:(1)目标成本与动态成本管理总结;(2)预结算工作的总结;(3)变更签证管理的总结;(4)招投标工作的总结;(5)合同管理工作的总结;(6)成本管理制度建设总结;(7)团队建设的总结;(8)问题及不足方面的总结。从目前现状来说，我公司的成本管理仍然以传统的成本管理作为支撑，目前虽建立了各项管理制度，如预结算、招投标、合同管理等制度，也初步建立了动态成本管理体系，但就目标成本的准确性不高、过程中成本控制粗放、各项内控指标未建立的一系列问题仍然存在。成本控制问题主要体现在事前、事中、事后3个阶段。1.3S房地产项目各阶段成本管理现状1.1.1项目决策阶段现状在基建项目开发过程中，一个正确的决策对这个项目成功与否有着深远的影响，许多研究资料表明，投资决策对一个项目后续的影响程度非常大，几乎占总成本的60%--70%。投资决策要求投资者对该开发项目的可行性进行研究与确定，对于拟建设项目的各种方案进行经济与技术方面的比较与分析，最终挑选出最适合该项目的投资方案。表1-1体现出房地产项目开发各阶段对成本管理的影响程度：表1-1房地产项目开发各阶段对成本管理的影响表Table3-1Theimpactofeachstageofrealestateprojectdevelopmentoncostmanagement阶段所占成本比重对成本管理的影响程度决策阶段1%60%-70%设计阶段1%-10%20%-30%施工阶段70%-80%10%-15%竣工阶段1%-5%5%资料来源：单宝玉.房地产项目设计阶段的成本控制与管理探讨[J].住宅与房地产,2018,No.493(08):47.然而作出一个正确的决策对于投资者来说不是件易事，干扰的因素有很多，比如：有的开发商对自己的项目市场估计过于乐观，但是项目并不像其想象的那样易于转手；有的开发商在投资时只注重眼前的市场需求，而忽略了房地产项目周期长的特点，导致自己的房子卖不出去；还有的从自己的主观意识去理解国家的政策，结果政策出台后不利于自己，导致损失惨重。除了这些因素外，任何一个小的干扰都会导致整个项目的全盘否定。所以投资存在巨大的风险，任何一个考虑不慎重的决策都会让投资者付出沉重的代价。因此要进行合理的成本管理，首先就需要确保决策的正确性。虽然在一定程度上，投资决策取决于项目高层管理人员的战略眼光与行业经验，但是公司各部门在投资决策中仍然扮演着重要角色。如果公司的投资企划部、财务部、销售部、工程部等，能够在项目决策前做好科学合理的项目方案，充分详尽的市场调查，精确细致的成本预算，这将对整个项目的最终决策起到至关重要的作用。也就是说，公司应该全员参与进来，为企业决策提出参考意见，最大限度的避免信息不对称带来的损失。在企业做出投资决策之前，应从以下方面来考虑项目可行性：（1）做好项目可行性论证在开发项目之前，我们应该对所开发的项目进行可行性研究，从整体上把握好项目的前期论证工作，我们可以从以下几点出发：1）做好充分的市场调查从影响项目的宏观环境来调查，比如调查该地区的居民购买能力、消费需求及走位、该地区的地方政策法规、城市规划等。从区域性环境来调查，调查该项目的自封环境、所需的技术条件、交通、气候、周边环境等。从微观环境来调查、调查该地区的居民人数、户数及结构现状、市政基础设施情况等。只有全面细致的调查，才能又正确的决策打下坚实的基础。2）合理编制可行性报告编制一份好的可行性报告，可行性报告的编制可首先根据项目的用地状况和动迁状况以及市场状况确定项目的建设规模，之后对项目的方案进行设计，招标方案审批后，对项目进行测算以及财务评价，之后进入开发建设环节，完成建设后对项目带来的社会效益进行评估，最终形成可行性报告。3）科学进行项目估算投资估算分为土地决策阶段、项目启动阶段、方案设计阶段、施工图阶段这几个阶段，每个阶段具备的条件与所掌握的信息也是不同的。随着工程进度的推进，为投资决策所需的资料就越准确越全面，当然对决策的作用也就越重要。投资测算的具体内容可以按照历史数据或项目定位进行设定，必须与实际情况相符，无漏项、多项，考虑全面。同时，测算所用的方法要科学严谨，具有实用性，采集的数据要精确，具有时效性。4）做好开发项目的规划、设计和评价项目规划、设计应从项目的建筑密度、占地面积、容积率等方面出发，综合经济效益与技术难度，追求最佳的性价比。一个好的项目规划应建立在前面扎实的工作成果上，同时还用该考虑到国家的政策，尽量为项目多做几种方案，再通过研究讨论，评比出最优方案。5）明确项目定位明确的项目定位直接影响到一个项目的成败。通过大量的调查分析，我们首先应该确定项目的经营模式与指导精神，估算项目成本，结合消费者购买能力与市场需求拟定价格;其次我们还需要决定项目的风格，结构形式，建筑标准，房型，面积等，最后综合考虑各方因素提出与明确项目定位。（2）土地获取成本管理1）控制土地使用权的获取价格一个房地产项目的土地使用权获取价格必须在这个企业经济承受力和风险承受能力的范围之内，超出这些能力，这个项目就处于失控状态。在项目的投资与项目估算中，土地的获取价格应考虑地段、环境、政策等因素的影响。为了使项目成本和利润处于可控的状态之下，我们可以结合一般市场价格来制定利润目标，除此之外，建立专业的模型来模拟计算土地价格，也可以为管理层做决策提供可靠的数据基础。2）提高土地规划建筑容积率随着城市的扩张，土地较几十年前相比己经越来越稀缺，而且这种态势还会一直持续下去。房地产企业希望项目开发的成本越低越好，但是目前高昂的土地价格己经成为房地产开发项目成本降不下去的主要原因。容积率为建筑总面积与规划用地面积之比。在规划用地面积是一定的情况下，建筑总面积与容积率成正比，提高容积率建筑总面积也就会跟着提高，那么平均地价也就会相应的降低，成本就会降低，而容积率是有一定限制的，所以我们在设计建设方案时应该按照规定的上限进行设计。1.1.2项目设计阶段成本管理现状要降低房地产开发的成本就必须从项目的初始阶段入手，即决策阶段与设计阶段。其中房地产项目的设计阶段是对项目进行全方位设计和意图实施的过程，他需要根据前期编制的可行性报告来制定委托书与投资估算。设计阶段对整个项目的影响非常大，一个好的设计应该同时兼具合理性、经济性与科学性。有不少房地产企业普遍的认为，在项目的施工建设阶段资金投入量与流动量在整个项目各个过程中所占比重最大，只要加强这一阶段的成本控制就等于搞好了整个项目的成本控制。理论上设计阶段的费用只占整个开发成本的1%--10%，而开发商往往会忽略在整个建安成本中花费最少的设计阶段。其实，当设计方案敲定时设计成本也就随之确定，事后再加以控制能力也是有限的。设计方案中的工程质量标准、建设周期、工程结构等都对该项目能不能取得更好的经济效益存在很大的关系。如何才能提出一个好的设计方案，除了要让公司各部门与建筑师、设计师紧密配合以外，我们还可以从以下几点出发：（1）合理的提高土地容积率，因为对于建筑项目来说，容积率越高，对应的建造成本就越低，经济收益就越高，项目的市场竞争力也就越强。表1-2各项目所占总面积比例Table3-2Theproportionofthetotalareaoccupiedbyeachproject序号项目面积（米²）比例1总占地47000100%2建筑占地1880040%3绿地及道路1551033%4公共设施47010%5商铺799017%资料来源：A公司内部资料（2）加强对设计方案的评审，对于提交的设计方案要对其基础造型、平面布置、材料情况、技术要求等进行精确的成本估算，并及时的与建筑师反馈，进行优化。优化后再评审，循环这样的一个过程。我们的评审是要做到优中取优，选择最满意的方案。（3）实行明确的限额施工图设计，要求要明确，比如，每平方米的钢筋含量等，同时设置设计变更导致的成本变化区间。（4）减少设计变更，控制好设计方案的质量，如果在后面的施工中一旦发生设计变更，成本就会相应的增加。所以，我们应该聘请专业、正规的设计团队，并与之签好合约，如遇设计质量产生的问题可以获得赔偿。1.1.3项目施工阶段成本管理现状项目施工阶段成本控制主要是依据设计图纸施工，结合合同上的条款对工程进行监控。它是包含有质量、安全、经济、技术等各方面的管理活动，也是项目成本控制的核心内容。我们对施工阶段实行成本控制的最终目标是在兼顾成本与功能的条件下，最大限度降低成本，提高收益。但是影响这一阶段成本控制的因素也很多，例如:施工人员不够、材料价格浮动大、施工现场气候恶劣等。但是我们还可以从以下几方面主观的来克服这些困难。（1）细化施工管理，严格按合同执行在国外，房地产开发公司大多数会聘请专业的法律人士为自己量身定制一份严密的合同文件，该文件细致的囊括了所有在项目中可预见的问题，用以保护自己的利益，降低项目的风险。但是制定这些条款需要专业人士指导，没有丰富的实践经验是不可能编制出一份全面的合同条款。我国的开发商也可以借鉴外国的先进经验，增强自己的法律保护意识，在施工前期可以预先签订好一份合同，防止建筑商开工以后以场地小、工期紧、材料型号不明确等各种理由，拖沓工期，降低建造质量。所以，签订一份严密、规范、细致的合同文件也是成本控制中重要一环。（2）控制设计变更，严格执行成本控制在施工建设中，很多原因会导致设计变更，比如:设计图纸与现有环境不相符，涉及到的材料在市场中没有供应，技术条件达不到设计要求等。在项目施工中一般不允许设计变更，除非该变更不影响工程的功能，不耽误工程的工期，不增加工程的成本，或是可以带来更大的收益等。原则上，对于那些扩大建筑规模、增加建设内容、提高建设标准的变更是严格杜绝的。如遇必要的变更，必须经过总监理工程师、业主方现场代表、设计单位代表共同签字才能生效。（3）提高工程变更的预见性建设项目由于技术难度大，项目周期长，投入资金大等特点致使在项目的执行过程中很难一帆风顺，或多或少都会出现一些问题，这就使提高工程预见性显得更加重要。我们在开始时签订了有关的合同条款，那么所有的变更不能超出合同规定的范围之外。对于一些重大的变更，我们应该联合设计单位与监理单位共同对经济与技术方案进行分析研究，并对其对整个项目带来的影响进行评估左后结合各方意见看是否需要变更。（4）严格现场签证管理，随时掌握工程造价变化那些施工过程中由于各种原因造成的签证，它们牵涉面广，内容较为繁杂，这就更要求我们对其严格管理。对于那些由于施工单位违约、自然环境变化，合同问题等各种原因造成的签证也应该区别对待。对于己经竣工的工程在支付款项时需要与目标成本进行对比，尽可能使实际成本处在预先控制范围之内。1.1.4项目结算阶段成本管理现状建筑项目在工程竣工交付后，成本管理人员仍应该对其进行成本管理，对于各部分工程应该分项进行检查，查看其标准是否符合合同规定的条款，在确认材料、质量、技术等标准都符合规定时就可以进行最终的工程价款到付，这一阶段的成本管理对整个成本管理来说也是非常重要的。竣工结算对整个项目的影响巨大，我们通过对工程的验收发现在整个工程之中哪些地方式较容易出问题，积累经验，促进公司整个的制度完善，提高市场竞争力。工程的结算与后评价能够很好的反应项目中的资金分配，为管理整个项目提供一个好的分析方案。除此之外，还可以对开发的各阶段有更进一层认识，也是为公司积累管理经验。项目结算的工作比较复杂，并且工作量非常的大，涉及到项目的各个方面。只有建立科学、合理的结算工作流程才能避免疏漏、遗漏和主观上的错误。S房地产项目主要实行以下两种项目审核制度：（1）项目跟踪负责制为了公司的成本始终能处在控制之中，我们可以安排专职人员对整个项目进行跟踪负责，这样就可以使整个工程管理和预结算方面能够一直处于被跟踪状态，以便于管理人员更好的了解工程情况。（2）项目复审制一般来说，一些涉及金额较大的项目为了确保成本管理的有效性，除了在竣工阶段进行初次审核外还应该进行复审。对于那些经过复审仍然还存在较大的审减的项目要求初审人员说出原因，如不能说出的，应给予一定的处罚。项目复审制主要有两种形式，一是对项目进行竣工结算资料审核后，再由公司内部的其他专业人员再次审核；二是，公司内部初审复审结束后再交由社会上专业的审核机构进行复审。1）核对合同条款。按照工程合同约定的相关条款进行工程竣工结算。2）检查验收记录。对于相关工程的验收签证及其相关记录应该对应检查其手续是否齐全，内容是否相符，只有一切指标符合要求才能予以验收，特别需要留意一些隐蔽工程的验收记录。3）落实设计变更。对于设计变更没有经过审核的或审核不同意的，不能进行结算。只有经过相关方面审核同意的设计变更，才进行工程结算。4）工程项目的各项标准应该按照国家有关规定或者合同约定的标准进行考核和结算。5）做好资料的整理存档。为了能更加精确的进行成本的控制和工程结算，对于平时的资料，我们必须进行完整的保存和记载。1.4S房地产项目各阶段成本管理问题分析1.4.1项目决策阶段问题分析S房地产项目在立项初期编制的可行性报告中对项目进行了大概的预算明确了一部分成本控制的经济指标，但是这些指标仅仅只考虑了材料的用量，而对材料的含量指标却提及甚少。恰巧由于本项目在前期决策与设计上花费的时间偏长，导致整个项目经有关部门批准后就立即进入建设阶段，使得A公司没有投入足够的精力去优化、修改设计方案，从而造成了后期设计变更多，成本控制困难。A公司于2015年3月将S房地产项目成本测算表编制成功，如表1-3所示：表1-3S房地产目标成本测算表Table3-3Srealestatetargetcostcalculationtable序号名称计划目标成本各项预测成本（万元）建筑面积单位成本（元/㎡）销售面积单位成本（元/㎡）1土地费用10442.232231.721790.752前期费用37421.5535.023政府税费341.254.84施工费12392.21740.571901.345配套工程费14111.2219.46销售费用47042.2161.337开发间接费2677.3225.9352.28不可预见费13210.3317.89合计26662.734290.754184.64资料来源：A公司内部资料2016年时任潍坊市人民政府市长曾说“目前潍坊的房价还是太低，与潍坊居于全国二线城市的定位不相符”，2016年初开始潍坊市房地产业迎来前所未有的飙升发展，房价紧跟着迎来大涨，A公司的决策人以及管理人员也普遍对潍坊房价有着过高的期望，并制定了城市印象小区的目标成本，将房价定位在均价9700元/平方米以上。但是好景不长，2018年随着国家陆续出台的控制房价的政策，房地产市场在全国范围内又急速降温，国家明确“房住不炒”，通过约谈政府主要负责人，陆续出台落实稳房价、稳租金等政策，导致潍坊市2018年的房价出现整体快速下降，快速上涨势头就此打破。A公司在前几年乐观的房地产市场中对S房地产项目也有着乐观估计，当时对项目的定价在9700元/平方米，然而房地产市场的迅速降温又使该目标根本无法实现。在2018年初，潍坊市城区的房价大概在5800至7900元/平方米，如果按此种情况进行出售，亏损极大。A公司对这一危机的处理方式是降低用料标准，节约相关成本，从而导致了一部分工程的质量出现问题，致使公司损失更加惨重。除此之外，S房地产在项目决策阶段，没有充分结合以往开发项目的经验，片面的去构思S房地产项目，没有很好的结合经济技术的指标去设计开发该项目。对于国内一般开发项目而言可售面积比一般为80%至85%，可是S房地产项目的可售面积比却偏低，只有71.39%，这将直接增加单方面积的成本造价。由于单方面积成本造价与可售面积比呈反比例关系，所以提高可售面积比也就等同于降低单位面积的造价。但是在本项目开发中，可售面积比较低，导致了S房地产项目在整个房地产市场竞争中处于劣势。1.4.2项目设计阶段问题分析（1）忽视设计方案经济合理性在项目的设计阶段只考虑经济因素或是只考虑技术因素都是不行的，两者的关系是对立统一的，一个成功的设计方案应该处理好两者之间的关系。一般来说采用低价格的材料必然会增加全寿命周期成本，采用最先进的建造技术往往建设成本就会增加，所以A公司更应该加强设计阶段的成本控制。在S项目中建筑的设计注重美观而忽略其经济效益，设计的结构过于复杂忽略了施工技术成本，设计方案不合理导致后期频繁的变更，部门之间沟通不善等等，这些问题都导致了这个项目的成本管理基本失控。（2）设计沟通少，设计变更多在方案设计的初期，公司与设计方没有做好沟通，导致设计与现有的自然环境不符，并且由于在设计阶段并没有和设计公司签订相关的条约，以至于后期因为设计质量不高带来的设计变更带来的损失也得不到赔偿。（3）设计招标效果不理想A公司在该项目的设计中，聘请的是与该公司长期合作的一家设计单位。由于该单位设计观念陈旧，设计能力有限，导致设计出的产品使用功能不合理，设计质量不高，为后期的成本管理埋下了重大隐患。例1：施工过程中发现S房地产项目11号楼的遮阳板使用有问题。由于考虑到该项目11号楼的布局应与小区整体布局格局协调，原设计11号楼的主体走向为东西向，这就造成建筑西晒的问题，因此必须在建筑主体加装遮阳板。遮阳板材质:铝板遮阳板面积:1286㎡综合单价:1230元/㎡总价:1581780元共计增加费用:1581780元由此可以看出，增加此项设计之后，仅遮阳板一项，工程费用就增加了近160万元。而如果工程设计中采用建筑主体南北走向的格局，此项费用即可节省。例2：在原有设计中由于7号楼的建筑图与结构不一致，出现数处柱梁不衔接情形，并引起施工过程中的变更，柱高需增加1.2米，由此一项带来的钢筋、混凝土、模板和人工费用的调整达4万多元。这一变更仍然主要是设计的缺陷所造成，尽管此项费用事实上确应由建设单位承担，但却造成了预算的调整。（4）未实行设计监理目前，我国绝大数的房地产企业都在建筑施工阶段聘请监理公司对整个工程进行技术监督，但是很少有企业能在项目的设计阶段就进行设计监理，A公司也不例外，同样也没有在该阶段对设计概算、设计进度、设计质量等方面进行监理，导致后续工作成本管理难以开展。1.4.3项目施工阶段问题分析（1）设计变更和现场签证发生较多S房地产项目设计变更方面产生的费用在整个开发成本中占7%左右，涉及金额较大。尽管项目的决策和设计等前期准备工作经历了很长时间，但从实际效果来看并不理想。在整个施工期间频繁的发生增减