房地产企业融资管理方案样本

房地产企业怎样融资主持人：

下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资和企业重组演讲专题，莫天全先生是美国亚洲开发投资企业ADF实施副总裁，搜房资讯控股总裁兼首席实施官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么她运作搜房网已经成为大中华地域最大房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业怎样投资融资方面演讲。莫天全：

谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派论坛，刚才在底下和我们新闻媒体，还有我们学员一起有个简短交流，大家认为孟晓苏博士讲得很精采，现在在开发界或是在我们产业，慢慢从简单开发已经向一个高度或是一个深度开始来想问题，不是简单一个概念或是一个做法就能够带来我们一个开发项目完全成功，这也是我们作房地产学院派一个目标、一个原因，因为总感觉到这个产业在进步过程当中，这种扎扎实实以经济理论为基础部分东西还是相当关键，要想求得一个长久稳定高速发展话，还得把理论和实践很好结合起来，就是抛掉我们部分最基础经济规律或是生活尝试来做部分房地产项目标话，这个时代可能就会过去了，这是房地产学院派目标。刚才孟晓苏博士讲了很多新见解，在两个星期以前她就把讲稿给了我，她要利用这个机会发表部分新见解，和同业们探讨，所以今天我在后面听了部分，还是很受启发。这个东西和房地产开发稍微有部分距离，或是抛开了具体开发来谈我们房地产业发展问题，这个话题就是投资融资和企业重组。最近尤其是从去年下六个月开始，我们认为这一块已经成为一个热点或说大家很关注一个话题，总而言之，实际上我们说是这个叫房地产投资银行业务，这块在美国，我知道也就是美国现在还是相当发达，投资银行对我们大家全部不是很陌生了，这关键就是在多个方面，比如说上市，还有融资，还有收购吞并等等方面，有很多作用，包含了直接投资，包含了我们这些所谓世界富人这种个人管理，包含我们股东高盛就是世界上最大投资银行，三个最大投资银行之一了，也是最有名投资银行。那么国际上著名还有东方广场，李嘉诚有跟大全部是量，包含华远，现在是华润，当初也是高盛参与了直接投资。这个话题延伸到房地产业是一样，就是从房地产业来说，我们现在已经从简单小规模房地产开发已经上升到一个上一个层次或上规模，从长远方面来考虑这种开发，所以我也是借这个机会和大家交流。

上一次在我们去年年底时候，我们做了一次很大年会，那时候我也是简单和大家交流了一下，得到了很多反馈，所以在这个基础上，我也作了部分修改，在此再和大家作部分交流。

刚才说到房地产投资银行这块就包含了很多方面。不过，今天我关键要讲就是股权投资或是融资，这块也能够叫做直接投资，说得简单一点，就是我们要把我们企业一部分卖给她人，让她人我们是要找股东，股东拿什么成为股东呢？就是拿她们资金成为我们这个企业或是项目标股东。从四个方面：一个是股权投资起源，一个是股权投资方法，还有相当关键，也就是我们能够把握或说在这当中技巧性很强，就是我们获取这些股权投资步骤和技巧，最终很简单让我们自己知道，也让我们投资方知道，也就是我们回报。

第首先就是投资起源，这块很关键，实际上大家全部知道，就是找有钱股东，开发早期，这种空手道做法还能做，不过好象越来越少了，所以这时候资金实力介入，成了我们做房地产项目，尤其是做大项目很关键一环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是首先，不过直接融资投资也是很关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还钱，那么她成为你股东，你亏了赚了全部是她，这是不用还钱，一部分就是我们常常做，就是要还钱，就是我们贷款借款要还钱，除了还她本金以外还有就是利息，还有一个就是可还可不还钱，当中还有很多条件，借贷这块也能够转成股权转成股权以后就能够不还了。那么股权这块也有条件，就是说期望几年以后出去，她不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还，那么我们常常就是不用还钱资金。

起源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们常常所接触，银行、保险和证券，证券企业就是我拿高盛来举例，投资她们投资包含华远、包含东方广场，银行这块投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生事情，保险企业也会介入这块，尤其是在国外做法，因为作为一个资产管理或资金管理这块，为了分散风险话，总会有一个百分比，10％左右是投在房地产业这块，经过不一样方法。所以这是我们一个很大资金起源。

第二个是我们投资基金，投资基金现在在中国还是在一个比较早期阶段，大家还在探索或说要做哪些事，很小规模在介入，从市场分量来说，还没有到一个很大一个量。不过，这块越来越关键，越来越显著。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天会，很简单，一个感觉就是海外，包含美国、包含欧洲资金全部想介入大陆这一块，为何呢？中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速发展，也是很看好一个产业。房地产业又是在一个好大环境里经济当中一个领头产业，所以大家对这块很看好。不过她们看好是什么？比较高级一点，长久回报，对她们来说有一个10％回报就已经很满足了，我接触在香港两个很简单五星级饭店，一个在上海，一个在北京，上海差不多是3.5个亿美元还没有完成，不过要完成一个项目，她们准备全盘收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金介入，我们怎么把握它，怎么把这个起源掌握，还是很关键。因为在这个当中有一个距离，因为有钱人，她那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱话，假如是几千万、几百万就报了，那么假如是几十亿、几百亿话，真是值得我们探索和寻求资金来言。

第三块是我们房地产企业，我们中国开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，不过资金不足，还有部分开发商她手上有钱，不过她没有地，所以这是一个能够很好组合起来，有地出地，有钱出钱，经过这种股权方法，能够得到双方全部有一个发展，这是一个很现实，实际上在我们操作过程当中常常发生事情。

第四个起源就是我们非房地产这些大企业，像我们最近上市这些，前两年上市什么中华、中油有是钱，好多钱，她们总得投，投房地产她们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是很好资金起源或资金拥有这些实体。

简单来说就是这四个方面，我们传统金融机构，我们投资基金，包含有通用投资基金，专用投资基金，有投资基金是专门投资房地产，北京有一个比较有名项目叫香江花园，这是一部分墅项目，不过实际上里面有公寓，欧洲资金叫（英文），香港也有资金好多个人，不过花了一个亿美元买了一百多套房子，她就追求长久回报，因为社保基金也好，养老基金也好，她需要稳定长久回报，这是我们说专题基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型非房地产企业。股权投资这块方法。

第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，首先是纯粹股权投资，这个和回报实际上是结合在一起，就是我们经过做股东分红，比如说搜房，搜房实际上就是我为何谈股权投资这块，搜房就是有整个过程和整个运作，所以我们对这块是相当清楚，比如说搜房两大股东，包含高盛投资银行还有IDG，美国两大一流企业了，她们投资搜房就想是从分红或说以后上市这个渠道来得到她回报，这我们就叫做纯粹股权投资这块，这块适适用于包含我们项目企业，也包含我们长久发展房地产企业，项目企业就是做一把，项目完了就完了，我们说是企业型，做了第一个项目以后还要做第二个项目，比如说华远，以前华远现在是北京华润，那么就属于投资性企业。

第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，她给你两千万，给你五千万，不过她还向你要一个利息，可能这个利息会比正常银行利息低一点或是差不多，她成了你这个股东以外，你这个企业还得每十二个月给她5％或百分之几利息，这是一个比纯粹股权投资这块愈加严厉一个投资方法，不过具体每个投资到底怎么样，还有待于具体分析。

第三种投资方法叫做股权投资加期权，期权就是给她一个未来权益，这块就是我们常常说管理层期权或是投资期权说得很简单，比如说一个项目需要一个亿，假如投资方先投了两千万，不过这两千万是根据现在一个亿价格来投，她就占20％，她期望给她一个期权，在十二个月之内或是两年半之内再给她投资权利，假如她再把这三千万投进来时候，那相当于这个故群是50％、50％了，就谁也不控股了，这当中就股权投资加期权，期权作用相当大，可能我们现在认为反正进来全部是钱，不过即使全部是钱，不过今年进来和明年进来有很大不一样。

那么我们分三大，一个是纯粹股权投资，很简单，最终就是企业分红或是企业出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款，还有一部分利息；第三个模式就是这种股权加齐全。

获取股权投资步骤和技巧，说起来大同小异，不过这个过程当中还是相当有它做法，而且就是说我们去融资，我们去找钱，我们去跟投资方谈，是不是成功呢？很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱，用什么方法方法，或是怎么包装我们这个产品出去，就跟一个企业上市一样，很大一部分在包装方面要作准备。

我给它分成七个方面来作这个准备，第一个方面，就是我们作这个股权投资时候，目标一定要明确，我们为何做这个，我们要比较我们这个股权投资让人家来占股，还是我们去借款，我占股有什么好处，我借款有什么好处，因为股权投资进来话，会对我们操作，对我们管理会有干预，会有介入，起码从董事会角度来介入这一块。所以从这个角度来说，我们要进行股权投资时候，我们这时候一定要很清楚，我们要是股东，股东就是我们老板，所以我们要是老板，所以这点要有心理准备，别到时候老板进来以后心里不舒适，而且在这个过程当中也能表现出来，我们要是老板，我们尊敬我们老板，我们是为我们老板服务。这是一个。

第二个方面，股权这一块是让她人控股，还是不让她人控股？这个要很很清楚，比如说我们出去卖掉企业20％、25％，还是卖掉企业50％、75％，所以这个也是相当关键，因为在中国来说，我们很多不期望把控股权丢掉，我认为这是正确，因为作为一个企业，尤其是不是很成熟企业，早期企业话，假如聒噪把控股权丢掉话，是很很危险。所以投资方也有不一样投资方，比如说我们刚才说四大类资金起源投资方，对投资资金还有金融机构钱来说，她们通常来说并不期望控股，不过对房地产企业来说，很多情况下她们期望控股，这个就是看看我们假如目标明确话，假如我们不期望她们控股，那就是我们找资金方向已经很明确，我们就找金融机构，找投资基金，找非房地产大型企业，假如说我们有心理准备，准备把我们股权让出去话，甚至把控股权让出去话，我们不妨找部分房地产企业钱，所以目标一定要明确。第二个准备要充足，这实际上和我们文件包装是包含在一起，准备充足当中很关键一块就是市场分析和定位，我们做什么，这个企业做什么，一定要很很精细，我就拿搜房做比方，搜房从诞生一直到现在它定位全部很明确，就是我们为这个产业提供多种多样服务，提供多种多样工具，来支持这个产业买卖双方能更有效工作，这就是搜房定位，它定位是服务型企业，这么她就不能去做开发，写不能去做交易，确保她中立性，这个产业才能够做下去。那么从这一点来说，我们企业要想出去，这一块定位要讲明确，你必需说清楚，不然话什么全部想做就什么也做不称。

具体包装这里面有多个步骤，第一块是目标和原点，有时候我们用一句话就把我们企业、把我们项目说清楚，我们项目就是要做成北京市最大商场，我需要是20个亿人民币，或是80％、70％是商场，还有20％是办公楼，所以这些东西一定要经过调查情况下要很清楚，目标和标准，所以我们通常说我们想做什么。

在定位情况前提下我们就得从各个方面来促进抵达我们这个。市场复杂很关键，这一点给我们投资方，尤其是我们比较大机构方要有一个说法，假如市场很小话，是谁也不敢进去，市场必需足够得大，让人家看到发展空间，假如太小话，像大机构，十二个月给她挣100万、500万人民币话，她一点全部不感爱好，因为这100万、500万人民还不够她大费用，要做就是这块市场要充足有依据引证她是有潜力、有发展。

第三个方面是我们产品描述，我们这个产品在房地产业就是我们项目，我们房子，不管是办公楼也好、商场也好，还是我们住宅也好，我们产品到底是怎么定位，是定位在高级公寓还是我们一般住宅，还是商场，还是我们厂房仓库，这个要很清楚，不仅仅这个定位清楚，而且和这个产业里边同类产品、同类比较是怎么一个情况，为何我们要选这个，这一点要很有理有据用数据来支持。

我们在市场和目标远景确定情况下，相当关键一点就是我们怎么切入来运作，这个目标这个项目我们怎么里运作，得让潜在投资方或出钱人明白我们这个项目运作怎么样，因为很多投资方投了钱以后并不想介入很多管理，像搜房最多是从董事会来介入管理，她也不怎么管你到底怎么操作运作，因为她们也不懂，不过你得让她们懂。那么尤其是房地产这方面要相当侧重，就是我们到底怎么来做这个项目。所以这块我们在座也有很多教授知道营销策略，然后在我们这次论坛里面也有一批教授来专门讲这个营销策略。

这是前面四个方面全部是就我们业务方面来说，就企业定位方面来说。从管理方面股权投资是相当关键步骤，或有时候是她最关键步骤，做什么还其次，我们说做这个对象就是人问题，尤其是早期企业人问题比做什么全部关键，像搜房这么企业我们早期时候更多是从我们团体、从我们企业架构各方面来考虑她投资可能性，做到一定程度以后，有一定市场拥有率以后，这时候业务分量会越来越高。所以这块要让我们投资方放心，我们这个企业架构是怎么个情况在于董事会运作，那么因为人家投了权得给人家董事权益，那么团体就是班子，那么这个一把手尤其关键，我们领头一定要是一个一把手，不能是两个一把手，假如是两个一把手话就会出现问题。那么这个团体独裁是相当关键，那么所以这个管理班子要搭配相当适宜，尤其是对外资来说，外商来说这个管理班子是很关键，比如说搜房这个管理班子，我们管理班子搭配实际上是三分之一：三分之一：三分之一家就，三分之一人是含有中国国外教育经历，三分之一人是来自于我们房地产业，要对这个房地产业，还有三分之一人来自于信息技术产业，因为搜房毕竟有相当重分量是在信息技术这首先。包含现在我们开展投资银行业务，这首先有一部分人就是从投资银行业务方面过来。所以这个管理班子是起到决定性作用就是在这儿块，有时候为了需要我们还得搭配管理班子，有一个很好领头，有没有一个操作性人，有没有懂过程、开发过程人，全部得有一个很好搭配，让我们投资方放心，就是投给这么一个团体是不会有什么很大风险。就是这些人是信得过，假如说大环境不好，来一个亚洲金融危机或来一个911有部分原因控制不住是没有措施。

接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内，假如是一个项目少于五年话，一个项目整个做完整个过程她投资回报，我们支出在什么地方，我们收入在什么地方，按道理来说，每十二个月有一个预算，当然在我们投资融资之前，我们应该有一个五年预算，这一块要很清楚，假如作为企业来说五年财务计划前两年还要相当具体到每个季度，每个季度你收入是怎么样，你支出是怎么样，什么时候能够持平，从企业角度来说，从项目标角度来说，那就是说你这个进程是怎么样，投资在哪儿个阶段，收入在哪儿个阶段，支出和收入大约全部是多少，即使说财务分析和估计在操作过程当中会有很大调整和改变。不过处理在现在，在你投资融资时候，投钱时候，在现在这种状态下会是一个什么情况，一定要有充足说明力，你算出往返报是3％谁全部不会投，那么你算出来50％会打一个大大问号，50％当然很好，不过你要有足够论据来支持它是50％。

最终就是在这全部文件准备好以后，就是一个股权结构，这个很简单，就是谁出多少钱，占多少股。从这多个方面，目标、市场、行情到营销策略、企业结构、管理班子，然后财务分析，最终股权架构这些方面，整个文件肯定全部要准备好，你就用这一两页纸拿几千万块钱话，大约比较难，那么这块我们里面有相当多不规范地方，因为这一块我们坦率说是比较弱，因为整个房地产业也是比较弱地方，那么很多东西我们全部是做了，为何香港、台湾那些做房地产人经过她们手包装做出来就不一样，经过我们手各可能就卖不出去，所以这是很关键，香港、台湾这些就成了我们和外资结合一个桥梁，不过现在这个慢慢在改变。中国这块已经有很大变故，而且国外也回来了相当大一批有海外经验一批人。

这就是文件包装这一块。

再下来，文件包装完了以后就是我们怎么来把它让我们投资方了解，让我们投资方接收，这一点很关键，就是我们这里要做演示，要做讲解，大家坐下来要谈，我告诉你我想做什么，我为何要这么做，我得到回报是什么，这一点很关键，我们说这个也是和谈恋爱一样，第一次见面很很关键，往往很多事情全部是在这15分钟之内基础上有个确定，而且大家有没有感觉，我记适当初搜房和高盛投时候，我们就是一个早晨大家坐下来吃一个早餐，就是谈一谈投资事，产生基础上确定，然后剩下来事情基础上就是印证，你说是不是那么一回事，会后我们有一个专门我们叫做技术队伍来跟你了解情况，是不是那么回事，假如真是那么回事，就基础上确定了。那么演示了讲解这部分要相当注意，要讲清楚，而且要很有信心，我们坐下来和潜在投资方谈信心是很很关键，说什么就是什么，哪怕你还不是很确定，你一定要有百分之百心情来说，不然话你自己在那儿全部是打鼓，全部没有信心话，你让方怎么办，投资方怎么会给你信心。所以这方面讲解有很多技巧，信心这一块我是认为除了我们第一给人印象以外，很关键以外，第二块就是信心一块在谈判过程中很关键。你坐下来就得让投资方感到放心，她给你一个亿，你能给她赚回来1.2个亿，所以这一点很关键。有时候确保我们全世界首富比尔盖茨先生当初搞和IBM谈时候，她软件实际上什么全部没有，谈完以后，一回头就把人家软件拿回来卖给IBM，哪怕你还没有，有些地方还没有百分之百把握时候，不过你在谈时候，这个技巧还是很关键，这也就是我们过程当中部分心得体会吧。

演示和讲解这一块整个过程完了，假如大家全部认为可行话，谈下来就是一个我们说关键条款确实定，关键条款确实定就是一两页纸很简单，我们叫它（英文），这块会把关键条款在里面罗列出来，投国家钱、占多少股，有没有利息说法，有没有期权，管理权是怎么回事，对总经理有没有否决权这些东西，通常做法是过了我们关键条款以后，那就是律师事情，该谈判业务谈判基础上完了，就把这两页纸给我们律师，律师会按她做法，会根据常规做法起草出来一百页文本，这一百页当中实际上关键就是那一两页纸，就是这个关键条款这块是我们谈判最关键内容。

然后，律师这块只是走程序，确保投资方、确保现在股东方利益，确保她们符合各个地域法律，香港要符合香港，北京要符合北京，美国要符合美国，这是律师起到作用，同时又有很多保护条款。

所以关键谈判条款完了以后就是协议，最终就是比较简单，就是资金到位，通常来说我们比较大规模或是成型投资商签了协议以后问题全部不大，资金全部会很快，我记得我们和高盛签协议，今天签明天就能够一次性到位，这些全部是比较放心。不过还是有说法，在这个过程当中有大家说我有钱，她有钱，不过有些甚至签了协议，尤其是在中国，签了协议这个钱也迟迟不到，这种情况不是一个案例两个案例，坦率说还是挺普遍，所以资金不到自己帐户上还是不算，所以说这一点要在过程当中很强调，因为有时候大家浪费了很多时间来做工作，最终时间不到位大家全部困难了。所以这一点在找投资方时候要比较有选择性找，要找这些有信誉，而且有历史这么部分企业。简单来说，投资方钱是不一样，一个投资方钱一块钱和另外一个投资方一块钱是完全不一样，在我们过程当中我也是经历过这个过程，我是记得因为IDG是我们比较早股东，高盛是我们第二轮进来股东，在我们第二轮子时候就有相当多投资方，因为当初情况很好，有很多投资方追着我们，包含香港、包含台湾中国外很多资金全部想介入我们搜房，不过作为我们操作者也是很需要钱，那么这个协议书就等着董事同意，那么我们董事就是IDG数据集团卡得很严，那么说我们一定要去找世界上第一流金融机构来投，这是我在香港、美国我们打电话吵了两个小时吵不下来，因为就等着我来签字这个事情，香港上市企业，最终就是说我们还是放弃了这个，然后就找高盛，包含当初摩根士丹利，这些大金融机构全部很愿意介入。因为当初那时候很痛苦，因为有钱不要，还要再去找新投资方，那么现在看起来很好，高盛对我们整个业务发展，还有对全球网络信息服务这一块关系方面起了很大作用，所以这之间我们要谁钱要慎重选择，假如有选择话，或说哪怕稍微再难度大一点，下一点力度也要寻求好投资方。

刚才是整个步骤跟过程了。假如钱进来以后那就是做事情方法，对于我们投资方来说怎么给她们回报，所以这块谈到投资这一块，我们认为是不倾向于投资方来介入管理。具体来说，不倾向于投资方派人做这个企业副总，或做这个企业财务总监，这么话我是认为会带来一系列麻烦事情。所以从这个方面来说，我们要这个投资方应该从回报方面来考虑比较多，而不是从这个过程当中来考虑得过多。

回报方面和我们刚才谈到投资方法实际上关系很大，我们只能从三个方面来给我们投资方来取得回报：一个是分红，我们项目利润很好，做完一个项目大家来分，赚了钱来分，根据股权来分，这是最传统做法；第二块就是出售股权，这个企业我有20％股权，我发觉这企业已经转向了，把这20％股权转让给其它投资商，自己把增值部分和原来部分全部赚回来，那么这是给我们投资方回报。第三种方法就是上市，上市以后成为公众股以后就能够自由交易来取得回报，所以对于房地产来说，我想分红可能是最大一个方法，然后出售股权上市也是最次要一个方法。不过对于像搜房这种增加快企业来说，因为它市场占有是她最关键目标，带刚开始上市，给股东分红是最好一个回报方法。

刚才简单花了这点时间把我们股权投资和融资这块整个过程作了一个总结。在这块我们现在感觉到中国这种需求，我们开发商需求越来越大，实际上首先是我们需求资金越来越大，因为这些房地产开发需要钱资金到位这种紧迫性越来越强，这是我们一个感觉，因为我们钱已经花了，必需得把楼盖了卖掉，那么这是我们感觉，那么我们也要寻求部分海内外部分投资方。那么同时不是说我们开发商着急这块，实际上有钱资金方也着急。刚才我说很偶然两个基金，要买五星级饭店跟公寓这一块，她们要求得一个长久回报，她们极难找，因为对中国产业也不熟，当初全部看好中国发展，从这方面来说，就是说不仅仅是我们这边着急，而且有钱一方也着急，我们怎么把这个桥接起来，让双方全部达成双方目标。那么这也是我们提出来房地产开发投资一个目标，一个依据。

这是我今天讲关键过程。说到这儿，我就再提一下相关企业重组问题，企业重组我们也是从去年下六个月开始就感觉到我们房地产业在发生部分很大改变，从两个方面来谈企业重组：

首先是我们比很好企业，已经到了一个台阶，已经到了一个市场占有，比如说在某个城市已经到了前三名、前五名，或是部分上市企业经过了部分调整，需要明确性发展方向，这时候这个企业总是包含到战略发展，搜房中房指数系统搜房研究院这一块，已经从三年以前开始，就是为一系列企业，为她们战略发展计划作了顾问，从我们三比较大规模从中远到北辰，一直到成运股份，这是我们上市企业，一直到沈阳、哈尔滨其它城市，这是我们说下一步怎么做，是以一个产业为主，还是渗透到其它产业。

要发展是以北京为主，还是以上海和重庆，这是五到七年发展，五年左右发展是怎么样。这一块不仅仅是我们在涉足干预，然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究顾问共同探讨这些问题，我们是有一个感觉，房地产业发展到今天二十年过去了，我们企业发展到今天我们需要来试探下一步发展，早期模式是不是还适合于我们下一步发展模式，这是从发展方面来考虑。第二方面就是我们企业重组方面更多我们谈好象是这种债务重组，我们有部分开发商各个地方全部有，做得还全部是不错，不过后面支持资金全部是要还钱，这些要还钱压力很大，你今天不还多一天利息就会给你涨一天，最终我们给我们债主、我们银行打工，然后还欠一屁股债，所以债务重组我们也碰到了部分案例，我们现在也在做部分案例，包含我们现在手上有一个用户，一个例子是一个城市开发商她就是基础上在做这个项目，做房地产开发做了好几年了，资产也有一点多个亿了，就是一个中小型企业，不过她负债到了两个亿，她说怎么办？我说打死你在十年之内全部还不清，除非有什么绝招，所以这个企业就要重组，实际上不是我们房地产业要重组问题，我们银行，我们四大银行为何成立这么多资产管理企业，假如让这些银行背着这些坏资产她就得破产。一样，我们部分房地产企业，资金压力大企业，假如让她们还是背着这些债务一起来发展肯定还是死路一条，所以这时候为了盘活这个资产，一定要剥离部分坏资产，那么剥离好这块一定要让它有新发展，一定要有新资金、新运作，让它好起来，最终让我们好赔偿坏这一块，所以我们资产重组这一块，我们是感觉到企业升级过程当中已经碰到很棘手问题，这也是我们从我们做过程当中了解到部分情况。这一块实际上很多企业经过部分重组，经过部分剥离，能够取得很好回报，实际上是很好企业，为何就是最近包含高盛，包含摩根士丹利，她们全部大举进入中国几家资产管理企业坏资产，因为这些坏资产是能够盘活，盘活了她们回报是比其它金融回报多得多，那么这就是我们房地产企业尤其是部分中型规模企业发展到一定程度碰到部分问题，而且是现在必需要处理部分问题，我们天津一个用户现在就是在这个过程当中，我们找到一个很好方法，经过我们中国国外引资方法，就是经过资产收购、资产合并方法，能够让她走上一个很健康发展方向。所以这是跟我们房地产投资融资，还有企业重组这块相关话题。因为企业重组过程当中肯定会包含到投资方面、融资问题，也包含到股权置换问题。所以在此我们搜房研究院体系也是在探索过程当中，中国房地产投资业务基础上我们还提全部没有提，或是刚刚提这个概念，我们期望和大家一起能够探索出来一条路，在房地产业能从简单早期开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来一个做法。

房地产融资新路径探讨同济大学经济和管理学院郭光联络方法：,(0)(M)绪论房地产行业是一个资金需求量比较大这么一个行业，尤其它资金利用又是在很短时间内需要大量资金，所以一定会和金融企业打交道，需要从金融企业筹集资金。大家以前可能更多是和银行打交道，就是说从银行取得贷款，取得开发贷款，然后进行房地产开发。不过从6月5号到今年4月27号这短短不到十二个月时间里，中央银行和国务院等监管机构频繁出台针对房地产市场调控政策（附录），近期更有升息呼声。而这些政策着力点关键在金融和土地上。金融上关键是控制信贷规模，抬高信贷门槛等；土地上关键是停止协议转让，暂停农业用地转建设用地审批，用六个月左右时间清理整理土地市场等。不过因为房地产企业全部有自己土地贮备，政府土地贮备部门全部还有相当存量土地可供出让，所以针对土地市场政策临时还不会对房地产企业产生显著影响。而对信贷控制就不一样了，中国现在房地产企业自有资金百分比很低，以往进行项目开发所需超出半数以上资金直接或间接来自银行贷款，据调查这个百分比是79%，即使是实力较强房地产上市企业，据调查其平均资产负债百分比也超出80%。所以新政出台后，很多规模较小房地产企业无法达成或临时达不到其要求要求，银行不可能向其发放贷款，所以资金链肯定出现问题，此时她们纷纷把眼光转向信托，和利率较高典当和委托贷款。在上海等地甚至有部分小房产商开始向规模企业抛售手中囤积土地以解燃眉之急。部分大型房地产企业如顺驰、三盛等也试图经过和信托投资企业合作以开辟新融资渠道，改变过去一条腿走路局面。新政出台肯定有利于房地产企业洗牌，改变现在企业规模参差不齐，开发水平相差甚矣，市场相对混乱局面，一部分资金规模小，管理水平差企业肯定会淘汰出局。我们苏嘉集团下面也有苏嘉房地产，现在发展势头比很好，据我所知盛岸花园三期销售情况很不错，当然这些成绩取得是离不开苏嘉集团支持，所以苏嘉房地产要比通常房地产企业多一个融资渠道，那就是来自集团企业资金支持。不过苏嘉房产以后肯定要发展壮大，房地产又是资金密集型行业，对资金需求量大，以后不可能也没必需完全依靠集团资金支持。为了能够提升企业竞争力和抗风险能力，我们有必需对房地产融资路径问题进行研究。今天我关键谈谈信托、委托贷款和土地典当，其中关键和大家谈谈信托，因为三者中它融资规模最大。因为本人研究时间不长，准备时间仓促，难免发生部分错误，期望大家在我讲完后能多提宝贵意见。信托国际上通行金融四大支柱产业包含银行、证券、保险和信托，我们国家以往是银行和证券相对大家熟悉部分，近两年保险大家也初步认识了，尤其是在人寿保险行业这一块，可能在座大家包含你们家人全部购置了这么产品，信托应该说是最近两年大家才刚刚认识和了解，中国信托业即使在改革开放早期就成立了，从国外引进这么一个信托制度，不过我们国家对应法律法规一直没有建立和健全，一直到前年我们国家才颁布了信托法，央行公布了信托企业管理措施和信托资金管理措施，信托才有了自己法律法规，才能够根据国家法律法规来办理部分信托业务，所以信托业务发展应该说刚刚两年时间，时间很短，可能有部分人对于信托并不是十分了解，在这里我想先介绍一下信托。一、信托基础知识信托起源信托植根于私有财产制度土壤，信托起源于古希腊或古罗马遗嘱之实施。遗产继承和管理，其关系之亲密，是公认无疑。当人类劳动力还不能产生超出维持其本身生命物质财富，新增加物质财富还归希腊氏族或罗马氏族公有时候，并无遗产继承和财产保留问题发生。只有当财富快速增加并变为部分家庭私有时，财产保留和继承才发展起来，才有存立遗嘱以分配和处理财产需要。所以，遗嘱托孤实为“信托之起源”（朱斯煌：《信托总论》第3页）。私有财产要做到代代相传，遗嘱是最适用手段。而这种手段就已内涵信托萌芽。现代信托及其含义伴随大家生活水平提升和个人财产不停积累，大家在日常消费之余开始追求财产保值增值，考虑养老和儿女抚养等问题。但并不是每一个人全部有能力和专业知识去管理自己财产，即使有也不见得有足够时间和精力，这就需要托付一个值得信赖个人或专门机构为她们提供理财服务，这就是信托。信托是建立在信任基础上一个财产管理制度，也就是我们通常所说“受人之托，代人理财”。信托定义依据中国信托法第二条要求，是指委托人基于对受托人信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人意愿以自己名义，为受益人利益或特定目标，进行管理或处分行为。简而言之，信托为一个财产管理制度，是由财产全部些人将财产移转或设定于管理人，使管理人为一定之人之利益或目标，来管理或处分财产。所以，信托定义关键包含四方面含义：委托人信任受托人。委托人对受托人信任，是信托关系成立基础。委托人将财产权委托给受托人。信托是一个以信托财产为中心法律关系，信托财产是成立信托第一要素，没有特定信托财产，信托就无法成立。所以，委托人在信托受托人基础上，必需将其财产权委托给受托人。受托人以自己名义管理、处分信托财产。委托人将信托财产委托给受托人后，对信托财产没有直接控制权，受托人完全以自己名义对信托财产进行管理或处分，不需要借助于委托人、受益人名义，这是信托一个关键特征。

（4）受托人为受益人最大利益管理信托事务。正是因为受托人受到委托人信任，一旦受托人接收信托，就应该忠诚、谨慎、尽职地处理信托事务，管理、处分信托财产，即所谓受人之托，忠人之事。对于违反这种信任受托人，信托法要求了严格责任。信托关系当事人依据中国信托法第三条要求，信托关系当事人应包含委托人、受托人和受益人。相关信托关系中角色定义及权利和义务：（1）委托人：是信托创设者，她应该是含有完全民事行为能力自然人、法人或依法成立其它组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人和受益人享受受益权，指定受托人，并有权监督受托人实施信托。

中国信托法尤其强调委托人监督权，明确要求：委托人有权了解信托财产管理、处分及收支情况，必需时有权要求受托人做出说明；有权查阅、抄录或复制和信托财产相关信托账目和处理信托事务其它文件；受托人违反信托目标处分信托财产或因违反职责、处理信托事务不妥致使信托财产遭受损失，委托人有权申请人民法院撤消该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产原状或给予赔偿；受托人违反信托目标处分信托财产或管理、处分信托财产有重大过失，委托人有权依据信托文件要求解任受托人，或申请人民法院解任受托人等。（2）受托人：负担着管理和处分信托财产责任，应该是含有完全民事行为能力自然人或法人。受托人必需恪尽职守，推行老实、信用、谨慎、有效管理义务；必需为受托人最大利益，依据信托文件和法律要求管理和处分信托事务。

因为受托人实际地控制着信托财产，很轻易利用信托财产谋取私利，所以，信托法既给予受托人对应职权，更着重对受托人施加了严格义务：受托人除依信托文件约定收取酬劳外，不能从信托财产上取得其它任何利益；必需将信托财产和其固有财产分开；除信托文件另有要求或不得己事由外，必需亲自处理信托事务；必需保留处理信托事务完整统计，定时将信托财产管理、处分及收支情况汇报委托人、受益人，并依法给予保密；受托人违反信托目标处分信托财产或因违反职责、管理信托事务不妥致使信托财产受到损失，必需恢复信托财产原状或给予赔偿等。

（3）受益人：是在信托中享受信托受益权人，能够是自然人、法人或依法成立其它组织，也能够是未出生胎儿。公益信托受益人则是社会公众或一定范围内社会公众。受益人根据信托文件要求享受信托利益，有权放弃其信托受益权。除法律、行政法规和信托文件有限制性要求外，信托受益权能够依法转让和继承；受益人同委托人一样，对受托人实施信托享受监督权。信托财产信托财产就是信托关系中，由委托人移转全部权予受托人财产。信托财产种类繁多，能够是动产（如：金钱、有价证券等），也能够是不动产（如：土地、房屋等），甚至也能够是无形财产权（如：专利权、著作权等），但假如是专属于委托人一身之权利者（如：继承权）；或受托人依法不得受让该财产之全部权时，该财产或财产权就不能作为信托财产了。（1）信托财产范围：受托人因承诺信托而取得财产是信托财产。受托人因信托财产管理利用、处分或其它情形而取得财产，也归入信托财产。法律、行政法规严禁流通财产，不得作为信托财产。法律、行政法规限制流通财产，依法经相关主管部门同意后，能够作为信托财产。（2）信托财产和委托人未设置信托其它财产相区分：在设置信托后，委托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人，信托终止，信托财产作为其遗产或清算财产；委托人不是唯一受益人，信托存续，信托财产不作为其遗产或清算财产；但作为共同受益人委托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托受益权作为其遗产或清算财产。（3）信托财产和属于受托人全部财产相区分：信托财产和属于受托人全部财产（以下简称固有财产）相区分，不得归入受托人固有财产或成为固有财产一部分。受托人死亡或依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或清算财产。

（4）信托财产强制实施限制：除因下列情形之一外，对信托财产不得强制实施：设置信托前债权人已对该信托财产享受优先偿权利，并依法行使该权利；受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务；信托财产本身应担负税款；法律要求其它情形。（5）对于违反前款要求而强制实施信托财产，委托人、受托人或受益人有权向人民法院提出异议。（6）信托财产抵消限制：受托人管理利用、处分信托财产所产生债权，不得和其固有财产产生债务相抵消。受托人管理利用、处分不一样委托人信托财产所产生债权债务，不得相互抵消。5．信托特征（1）全部权和利益权相分离。即受托人享受信托财产全部权，而受益人享受受托人经营信托财产所产生利益。（2）信托财产独立性。信托一经有效成立，信托财产即从委托人、受托人和受益人自有财产中分离出来，而成为一独立运作财产。委托人一旦将财产交付信托，便丧失对该财产全部权；受托人虽取得信托财产全部权，但这仅是形式上、名义上全部权，因为其不能享受信托利益；受益人当然享受受益权，但这关键是一个信托利益请求权，在信托存续期间，其不得行使对信托财产全部权。即便信托终止后，信托人也可经过信托条款将信托财产本金归属于自己或第三人。

信托财产独立性关键表现在以下三个方面：

(a)信托财产和受托人（信托机构）固有财产相区分。所以，受托人解散、被撤消或破产，信托财产不属于其清算或破产财产。

(b)信托财产和委托人或收益人其它财产相区分。受益人（能够是委托人自己）对信托财产享受不因委托人破产或发生债务而失去，同时信托财产也不因受益人债务而被处理掉。

(c)不一样委托人信托财产或同一委托人不一样类别信托财产相区分。这是为了保障每一个委托人利益，不致使一委托人取得不妥之利而使其它委托人蒙受损失，保障同一委托人不一样类别信托财产利益，不致使一个信托财产受损失而危及她其它信托财产。（案例）比如说民营企业业主经过一段时间原始积累，有百万身价、千万身价，不过她肯定还要继续发展，她为了自己儿女、家眷有很好生活安排，能够把其中一部分财产设置成为信托财产，这部分财产指定受益人就是你儿女或是亲属，剩下财产指定用于管理投资等等，一旦因为你剩下财产投资失误等等财产会丢失，不过你设定为信托财产这一块能够充足保障你家人和你儿女衣食住行和确保起码高水平一个生活条件不会受到损害，因为这一块财产即使你作为委托人已经破产了，不过这一块财产设为信托财产以后，是独立于委托人其它财产，它也是受到法律保护，也就是说你债权人是没有权利追索这一块信托财产，在信托合理正当存续期间内这一块财产是独立，不属于委托人自己，所以债权人对这一块财产没有权利追偿，这也是很大特点，也就是说它既独立于信托投资企业，同时又独立于委托人，这一点是很关键一个特点。

(3)有限责任。关键表现两方面：一是受托人以信托财产为限对受益人负有限清偿责任，也就是说，信托财产有损失，在信托终止时，只将剩下财产交给受益人即可。不过，受托人违反信托目标或因违反管理职责、管理信托事务不妥致使信托财产受到损失，受托人应该给予赔偿、赔偿或恢复原状。二是受托人因信托事务处理而对外发生债务只以信托财产为限负有限清偿责任，即债务人无权追溯受托人其它财产。但受托人违反管理职责或管理信托事务不妥所负债务及所受到损害，要以受托人自有财产负担。(4)信托管理连续性。信托一经设置，信托人除事先保留撤消权外不得废止、撤销信托；受托人接收信托后，不得随意辞任；信托存续不因受托人一方更迭而中止。6．信托目标和功效（1）财产独立性

信托财产是将权利名义人和享受利益人分为不一样权利主体，换言之，信托财产虽以受托人之名义登记，实质上，并非受托人之自由财产，是为信托财产具独立性。（2）财产安全性

保障财产不受政治、经济、外汇管制、债权诉讼、儿女或收益人管理不善等原因影响，免于财产被没收。信托财产债权人对信托财产不得请求强制实施或拍卖；再者，信托财产不属于受托人破产财团范围。另外，信托财产债权，不得主张和不属于信托财产债务抵消。（3）弹性灵活利用

信托设计可依据委托人不一样要求和目标来设计。信托如同一个法人，可延续至身故为止，也可随时要求终止；可将信托财产重新分配，也可更换受益人，可作任何投资其中包含不动产买卖，可将原资本财产重新分配，也可更换受益人，可作任何投资其中包含不动产买卖，可将原资本部份提出，且可因政治改变需求转移至另一国家。（4）公益目标

有些特殊家庭，期望设置慈善基金，而达成此目标最理想方法即是成立信托。（5）节税

遗产移转在很多国家均须课征遗产税，如美国、加拿大、香港、英国等，税率通常全部在50%左右，而且此税必需在财产移转前付清。所以，财产全部些人避免被课税最理想方法便是一成立信托，透过信托设置信托财产不受信托人死亡影响，并可在正当管道下，省下可观费用。7．信托优越性和类似法律制度相比较，信托是一项更为有效进行财产转移和管理制度设计。在国外实践中，信托显示了自己独特优越性，关键表现在以下多个方面：（1）家族保障。信托可对家庭提供保障，并保护资产不受侵害：

·使资产不会落入浪费无度后代手中

·使资产不会被为了财产而和家庭组员结婚之人士有机可乘

·使资产不会落入可能将家庭财富浪费殆尽之无能后嗣之手（2）继承安排。信托是安排财产继承有效方法，让您可依据心愿，预先安排资产分配和各家庭组员、亲友、慈善团体及其它机构。在部分有继承限制国家，信托可助您弹性安排资产继承，您财富更毋须受到复杂冗长遗嘱认证程序影响，让您指定受益人能立即继承应得资产。（3）绝对保密。因为您资产已转移至受托人名下，大多数法定管辖区域均无相关公开披露要求，而且信托契约无须任何政府机构登记，亦不公开供公众人士查询，所以受益人个人数据及利益均绝对保密，直至信托终止为止。另外，信托通常含有可充当企业股东之用，更可深入隐藏企业实益拥有些人身分。（案例）信托企业现在做了很多股权信托业务，充足利用这么产品特点，比如说大家现在可能会发觉部分企业在并购、重组或说作MBO过程中，因为多种多样原因不便于把真正股东暴露出来，在一段时间内可能需要隐藏在幕后，能够利用保密条款，利用信托企业做一个股权信托，名义上是某一家信托投资企业是这家企业股东，第一大股东或是控股人等等，实际上在信托背后是真正投资人，而这个投资人签署保密协议不披露出来，这么既控制一家企业，又能够隐藏在信托企业身后。（4）资产保障。在法律许可情况下，成立信托可使您资产取得长久保障，此资产在法律上登记于受托人或指定人名下，而非您居住或设籍国家，所以亦可保障您资产免受债权人索偿。（5）资产统筹及管理。信托可助您将遍布全球资产归纳入同一个架构之下，简化资产管理及统一财务汇报。（6）税务计划。成立信托可减轻甚至豁免下列税务负担：

·所得税

·资本利得税

·赠和税

·财产税

·遗产税就计划角度而言，此项优点正可提供您处理家族之全球税务考量。当信托对受益人实施资产分配时，受益人所在地税法将决定此等分配是否应课税。提议您于资产分配前，事先寻求合适之税务咨询。（7）灵活利用。信托契约中可保有适度弹性（尤其是全权委托信托），以确保受托人随外在环境变迁，仍能为受益人寻求最好福利。以下列举方法，皆可让信托本身含有相当灵活度：

·信托是可被撤销

·受托人能够辞职（或被撤换）

·若基于政治或其它情势之考量，而有较为谨慎之必需，信托设置及实施之地点能够移转至其它法定管辖区域

·信托财产行政管理及操作、分配可随时更改契约中和您切身相关条款，常会受不一样原因影响，其中包含您财产计划目标、您所选择信托法定管辖区域和居住国之法律，和您所要求信托灵活度等。二、信托业信托机构和信托从业人员正当信托机构应含有条件：

设置信托投资企业，应该申请中国人民银行同意，并领取《信托机构法人许可证》。申请设置信托投资企业应该含有下列条件：（a）有符合《中国企业法》和中国人民银行要求企业章程；（b）有含有中国人民银行要求入股资格股东；（c）含有信托投资管理企业要求最低限额注册资本（不少于三亿人民币，经营外汇业务不少于1500万美元）；（d）有含有中国人民银行要求任职资格高级管理人员和和其业务相适应信托从业人员；

（e）含有健全组织机构、信托业务操作规则和风险控制制度；（f）有符合要求营业场所、安全防范方法和和业务相关其它设施；（g）中国人民银行要求其它条件。设置信托投资企业应该接收中国人民银行依据经济发展需要和信托市场情况对申请进行审查。（2）正当信托从业人员应含有下列条件：

中国人民银行对信托投资企业信托从业人员实施信托业务资格考试制度。考试合格，由中国人民银行颁发信托从业人员资格证书；未经考试或考试不合格，不得经办信托业务。2．信托业基础功效（1）财产事务管理功效。财产事务管理功效亦称财务管理功效，是指信托业受委托人之托，为之经营管理或处理财产功效，即“受人之托、为人管业、代人理财”，这是信托业基础功效。现代信托业所从事不管是金钱信托还是实物信托，全部属于财产事务管理功效利用，其理论支持是现代产权理论。在该功效下，信托业作为受托入，必需按委托人要求或其指定具体项目，发放贷款或进行投资，为委托人或受益人谋利，而不能自主决议，背弃契约约定追求自我行为目标实现。（2）融通资金功效。是指信托业作为金融业一个关键组成部分，本身就赋有调剂资金余缺之功效，并作为信用中介为一国经济建设筹集资金，调剂供求。因为在商品货币经济条件下，财产有相当一部分以货币资金形态存在，所以对这些信托财产管理和利用就肯定伴伴随货币资金融通。该功效关键反应在长久资金营运上，同时也表现在对外引进资金、优异技术和设备上。（3）协调经济关系功效。它是指信托业处理和协调交易主体间经济关系和为之提供信任和咨询事务功效。因其不存在全部权转移问题，所以有别于前二种功效形式。在现代经济生活中固有信息不完备和交易主体内存机会主义行为倾向，使得交易费用越发昂贵。所以，为降低交易费用，弱化交易对方机会主义行为，交易主体通常全部要了解和之经营相关经济信息，如经济政策、技术可行性、交易对方资信、经营能力、付款能力、经营作风、市场价格、利率、汇率以至生活习俗等。信托机构经过其业务活动而充当“担保人”、“见证人”、“咨询人”、“中介人”，为交易主体提供经济信息和经济保障。（4）社会投资功效。是指信托业利用信托业务手段参与社会投资活动功效。信托业务开拓和延伸，肯定伴伴随投资行为出现，也只有信托机构享受投资权和含有合适投资方法条件下，其财务管理功效发挥才含有了可靠基础，所以，信托机构创办投资业务是世界上很多国家信托机构普遍做法。信托业社会投资职能，能够经过信托投资业务和证券投资业务得到表现。（5）为社会公益事业服务功效。是指信托业能够为欲捐款或资助社会公益事业委托人服务，以实现其特定目标功效。伴随经济发展和社会文明程度提升，越来越多人热心于学术、科研、教育、慈善、宗教等公益事业，纷纷捐款或设置基金会，但她们通常对捐助或募集资金缺乏管理经验，而且又期望所热心支持公益事业能连续下去，于是就有了和信托机构合作办理公益事业愿望。3．信托机构经营规则依据中国《信托投资企业管理措施》,信托投资企业接收信托，应该采取书面形式。书面形式包含信托协议、遗嘱或法律、法规要求其它书面文件。

信托投资企业接收信托书面文件，除法律、法规另有要求外，应该载明以下事项：

（1）委托人、受托人及受益人姓名或名称、住所；（2）信托目标；（3）信托财产范围、种类及情况；（4）信托当事人权利和义务；（5）信托财产管理中风险揭示和负担；（6）信托财产管理方法及信托利益分配方法；（7）信托投资企业酬劳；（8）信托财产税费缴纳和相关管理费用核实；（9）信托期限和信托终止；（10）信托终止时信托财产归属；（11）信托当事人违约责任及纠纷仲裁方法；（12）委托人和受托人认为需要载明其它事项。信托投资企业应该以受益人最大利益为宗旨处理信托事务，并谨慎管理信托财产。信托投资企业不得以经营资金信托或其它业务名义吸收存款。信托投资企业经营信托业务，不得有下列行为：（1）利用受托人地位谋取不妥利益；（2）将信托财产挪用于非信托目标用途；（3）承诺信托财产不受损失或确保最低收益；（4）以信托财产为自己或她人债务提供担保；（5）将信托资金投资于自己或关系人发行有价证券；（6）将信托资金贷放给自己或关系人；（7）将不一样信托账户下信托财产进行相互交易；（8）以信托资金购置自有财产或以自有资金购置信托财产；（9）法律、法规和中国人民银行严禁其它行为。信托投资企业依据信托文件约定，并以公平市场价格进行交易，不受前款第（7）至（8）项限制。个人财产交付信托目标以财产管理为目标：委托人经由签订信托契约将财产权移转予受托人，为藉重受托人之专业管理、经营能力管理其财产。以资产增值为目标：经由信托契约将财产权移转专业受托机构，由专业人员依契约做投资管理以达致富目标。以税赋考虑、照料遗族或颐养天年为目标：中国赠和税或遗产税即使还没有，但迟早会制订，依据国外相关法律，二者税率最高均达50%，若能利用信托计划，受益人享受信托利益，就能达成正当节省赠和税及遗产税之目标；财产交付信托后可避免因继承而强制分割，遗产亦得以委托人之意思分配给继承人，继承人无须为争夺遗产而伤和气，而能有效照料遗族；而将现有财产或退休金经过信托计划亦可为颐养天年作准备。以公益为目标：信托法第六十条：为了下列公共利益目标之一而设置信托，属于公益信托：救助贫困；救助灾民；扶助残疾人；发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；发展医疗卫生事业；发展环境保护事业，维护生态环境；发展其它社会公益事业。个人或法人得经目标事业主管机关之许可设置以公益为目标之公益信托。其目标在依靠信托业专业之运作能力及信托监察制度，保障公益信托财产之永续性。成立信托优点一个妥善成立信托是公认为保障财产最有效方法。整体而言，成立优点可概括以下：·降低或延迟税务责任；·简化或省却委托人或受益人逝世后分配遗产时所牵涉法律手续；·受托人若被给予合适程度酌情处理权，则该信托可因应环境改变作出调整；·提升私隐程度：信托和遗嘱不一样，它是一个私人文件，由财产授和者在世时所签订信托纯属一项私人安排；·享受落实性优良管理：机构信托人并不会受疾病、年老、逝世或其它个人原因所影响；·加强财产免受社会经济风险保障，避免资产被临时冻结，限制使用或甚至被充公；·在资产被转移地域时，财产能够获从新分配及得到保障。信托理财优势作为金融业四大支柱之一信托业，和银行、保险、证券相比，和个人单独理财相比，在个人理财方面有着其独特优势。第一，目前中国对银行、保险、证券实施是分业经营、分业监管制度，三者之间有着严格政策约束。而信托投资经营范围却较为广泛，能够涉足资本市场、货币市场和产业市场，是现在惟一准许同时在证券市场和实业领域投资金融机构，投资领域多元化能够在一定程度上有效降低投资风险。第二，信托企业能够依据用户喜好和特征，度身定做非标准产品，经过教授理财最大程度地满足委托人要求。这种投资方法和产品灵活性是券商和基金企业所缺乏，也是现在所无法提供。第三，信托财产把委托人、受托人和收益人权力和义务、责任和风险进行了严格分离。信托契约一经签署，就把收益权分离给收益人，而把利用、处分、管理权分离给了受托人。信托契约对信托财产利用、管理、处分有着严格现定，委托人只能根据契约圈定范围和方法进行运作。这种机制固定了当事人各方责任和义务，确保了信托财产沿着特定目标连续稳定经营，和企业制相比，是一个更为科学制度安排。第四，和个人单独理财相比，教授理财，省时省心，风险低收益高。经过信托集中起来个人资金，由专业人才进行操作，她们能够凭借专业知识和经验技能进行组合投资，从而避免个人投资盲目性，以达成降低投资风险，提升投资收益目标。三、房地产信托1．概念房地产信信托，通常是指信托投资企业以发行信托受益凭证形式向投资者募集资金，对募集资金实施多元投资组合策略，投资于不一样类型房地产项目和业务，取得净收益分配给广大投资者，信托投资企业则取得对应管理费一个投资形式。房地产信托，可满足房地产业发展需要，为房地产企业拓展新融资渠道，同时，其作为金融产品，又为信托投资企业提供了新业务方向；而且，依靠房地产信托，投资者能够经过资本市场，投资房地产领域，增加了新投资渠道。所以，开展房地产信托，能够形成房地产业﹑信托业和投资者多赢局面。信托产品已成为中国房地产资金供给关键渠道在银行收紧房地产项目贷款同时，房地产信托资金成为房地产行业资金供给关键渠道。房地产信托产品出台使得房地产业和信托业互动发展，对于中国房地产企业而言，引入信托资金自然是一个进步表现。现在监管层有意收紧银行房地产信贷，给信托企业提供了一个发展房地产信托业务好机会。以来，伴随重新获准登记信托企业逐步增多，信托产品创新逐步进入高潮，到5月份，重新获准登记信托企业有52家，已投向市场信托产品有57个，吸引了市场大批投资者。市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业高达19个，募资总额超出27亿元，其中发行产品5个，募集资金10.3亿元。现在信托资金投向房地产行业百分比不停增加，据中国信托业第一季度汇报称，第一季度共有39家信托企业发行了74个集合信托品种,募集资金总计65.15亿元，和去年同期相比保持快速增加，其中投向房地产行业29个，额度32.41亿，资金比重已经达成49.7%。房地产新政实施，加紧了房地产信托快速发展。无疑意味着房地产信托市场宽广前景。从长远发展看，信托资金对房地产业融资需求是一个很好补充：首先，相对银行贷款而言，房地产信托融资方法能够降低房地产企业整体融资成本，节省财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产企业资金运行和连续发展，在不提升企业资产负债率情况下优化企业结构。其次，信托能够提供多个方法资金供给，比如为房地产企业本身运行需求或项目针对性强资金信托、以贷款模式介入房地产、以股权投资模式介入房地产，市场供需双方选择空间较大。第三，信托产品流动性和证券化发展空间大，能够在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新投资产品，并在贷款证券化上做有效尝试。第四，信托产品集合是民间资金，通常房地产商在取得土地批文后就能够信托融资，进行拆迁等前期投入，节省时间成本，同时也可分流部分银行储蓄，减轻银行系统经营负担。房地产信托业务兴盛原因房地产信托之所以成为现在最关键信托产品之一，关键因为以下原因：（1）房地产信托业务相对其它信托业务，是一项市场运做比较成熟、成本较低，同时需求市场旺盛业务。首先，旧信托企业因为股权投资造成房地产信托资产不良率过高经历，给重新登记信托企业一个很好警示作用。现在房地产信托业务能够在行业整理以后快速发展起来，信托企业在房地产业务上积累经验功不可没。其次，房地产行业连续发展预期也是房地产信托业务被重视一个关键原因，据国土资源部统计，到底，全国累计收取土地出让金达7300多亿元，个人购房增加了93.6%，估计全国商品房销售总额还将增加25%以上。现在开发烧点是北京、上海等中心城市，未来20年，中国城市化水平要达成47%世界平均水平，需转移1.5亿农村人口，达成和中国工业和经济发展对应水平，则要转移2.5亿农村人口，需要建设1000万人口城市20座(或100万人口城市200座)。城市化建设伴随房地产开发烧将逐步扩散到以省会城市为主二三线城市和地县级城市，房地产业连续发展动力和增加机遇将不停吸引不一样性质资本竞相介入。（2）从现在市场供给情况看，信托融资渠道面临一个很好发展机遇。首先，房地产业发展预期隐含房地产大量融资需求短期内不会减弱信息；其次，央行6月公布121号文及以后一系列调控政策，对银行房地产信贷资金供给形成较大负面影响，而房地产信托融资门槛相对较低，很多达不到银行要求企业开始转向信托投资企业。（案例）如重庆国投“世纪星城股权投资信托计划”，“世纪星城”项目估计总投资8.99亿元，项现在期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地计划许可证，还需要取得开工证和建设工程计划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文实施，使得项目开发商北京顺华房地产开发，凭借本身1.5亿元注册资本，不能满足30%最低限（1.5/8.99=16%〈30%〉)，这意味着工程将面临着开发资金断流窘境。在这一关键时刻，重庆国投饰演了“白衣骑士”角色，经过股权信托方法筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达成3.5亿元，并以此资金直接用于项目标开发，确保工程顺利取得开工证和建设工程计划许可证，从而在四证齐全基础上取得项目原贷款行兴业银行银行后续贷款支持，实现项目完工销售预期目标，实现融资各方利益。4．房地产信托融资现实运作模式房地产信托投资运作模式图（1）传统贷款方法。这种方法和传统商业银行贷款一样，如北京CBD土地开发整理项目，北京经济适用房项目三环新城。这种方法具体操作方法可分为以下操作步骤：第一步，房地产企业就项目融资和信托投资企业达成一致；第二步，就信托产品设计和发行取得相关政府主管部门审批；第三步，面向广大投资者公开发行信托凭证；第四步，信托企业将发行信托凭证所募集资金以信用贷款方法投入至房产项目；第五步，信托企业回收资金。这种模式优点是，管理比较简单，收益比较稳定，其关键问题是，因为信托企业对信用贷款本身有较大风险，而总体上看信托企业对房地产项目标评定能力还不如银行，所以，使信托企业面临着较大风险，将严格对项目标基础素质要求。（2）信托企业以股权形式向房地产企业注入资金。这种方法是信托企业在集合资金后，以增资方法，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方法将股权回购，这种方法实质是阶段性股权融资方法。这种方法发挥了信托特色，是银行所不能做（因为银行不能进行实业投资）。在这方面最早做是重庆国投，比如其所运作世纪星城项目。这种方法通常运作模式是：第一步，信托投资企业以发行信托产品方法从资金持有些人处取得资金。第二步，信托投资企业以股权投资方法向房地产企业注入资金。第三步，信托投资企业取得房地产企业股权，但该等股权性质类似于优先股，即对于企业日常经营、人事安排等没有决定权（可能含有提议权、知情权、否决权等其它有限权利）。第四步，信托投资企业将其所持有股权委托原有股东管理，同时，和原股东或关联方（最好是关联方）签署股权回购协议。为了确保回购协议推行，双方可能需要有部分担保条件（比如，重庆国投世纪星城项目是使用开发商所持有全部股权作质押；杭州工商信托所运作浙江水泥项目，是由第三方提供担保）。第五步，房地产企业运行开发项目，取得现金流。第六步，关联方（或原股东）从房地产企业处取得对应资金，回购股权，信托融资过程结束。（这种模式优点是能够增加房地产企业资本金，促进房地产企业达成银行融资条件。最新要求，房地产企业自有资本金必需达成35%，银行才能给贷款。通常来说房地产企业资本金百分比全部很小，极难达成35%要求。信托企业信托计划募集资金进行股权融资类似于优先股概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求和开发商分享最终利润结果，这么既满足了充实开发商股本金要求，开发商也没有丧失对项目标实际控制权。）鉴于这种模式应该说是信托投资企业独有房地产开发模式，因为银行是不能够做，所以在这里想关键谈谈。这种模式特点就是这么，开发商经过信托融资以后，不是以贷款方法，而是以股权方法来进入，也就是说信托投资企业以增资扩股方法变成房地产开发企业其中一个股东，充实企业资本金，实际上这种模式就是最大程度满足新政对房地产开发企业资本金百分比硬性要求，因为很多企业已经拿到了四证，不过房地产开发企业注册资金就是1000万、万、3000万、5000万，现在房地产开发项目月来大，以前20、30万平米就算一个大项目，现在涌现出很多上百万项目，其投资总投资怎么也得10个亿。这种情况下，假如根据投资规模35％资本金，很多开发商达不到这个要求，达不到这个要求就不可能从银行拿到开发贷款，而假如你不能从银行拿到开发贷款话，我相信很多房地产开发企业是没有能力独立用自有资金建这么大项目，这肯定不太现实。因为房地产开发一定是短时间内利用大量资金，一定要有一个资金融通，完全用自有资金做是少数，也不能说没有，不过肯定是很少。因为正是因为它有一个硬性要求以后，很多企业达不到这个要求怎么办？就经过利用股权信托方法，经过信托投资企业募集资金以后，以增资扩股方法作为房地产企业股东方法，往往全部是开发企业第一大股东，因为本身注册资本金不是很大，假如增资扩股1亿话，信托企业就会是第一大股东，这么其就保持对这个项目标实际控股权。这么一个方法以后，就符合新政要求，你就达成35％要求，这么银行开发贷款就能够进来，而且股权融资这一块资金能够定向交纳土地出让金，这么土地证就拿到了，35％资本金也符合了，你地段比很好，产品不错，销售前景比很好，很多银行就会抢着给你贷款，因为你符合全部条件要求，同时你项现在景很好话，现在大家知道很多银行在抢按揭业务，只要你项目销售好话，按揭业务银行全部在抢这个业务，因为这一块是属于比很好业务，只要你开发条件比很好话，银行也会抢着给你贷款，经过这个方法为房地产开发企业融资。很多房地产开发企业一开始并不认可这个措施，因为房地产开发企业属于高盈利行业，即使不能叫做暴利，不过社会平均回报率是很高，尤其根据自有资金这么标准来衡量话，回报率很高，所以很多房地产开发企业不愿意让她人以增资扩股方法进去分享投资回报。因为大家全部知道尤其在以前做房地产时候，拿到一个项目是很困难，可能前期工作要花费80％精力，一旦项目确定下来，根据以往开发模式，后续就是怎么把资金从银行拿来以后，顺利开发销售，后面工作可能就是20％，不过这一块投资回报是很可观，所以很多开发企业不愿意让你增资扩股进去分享这一块利润，假如你愿意话，很多社会个人机构也愿意进去，她也知道这一块投资回报很好，不过原因在于二者极难真正协调起来。因为你本身拿这个项目，这个项目怎么运作，怎么开发，怎么运作你有一套很好思绪，假如她人拿来资金进来以后，可能是会有问题。这么人家要是变成第一大股东，可能就根据她思绪操盘，对你来说你是很不愿意，一个是本身大家知道房地产操盘很关键，即使同一块地，因为不一样职业经理来操盘话这一块地产项目未来盈利和销售情况也会大不一样。一块地一样，比如万科或顺驰来做，可能会卖得很好，价格也高些。而一样在它边上，比它位置相对要好部分，几乎就挨着一样一块地，给一家不著名房地产开发企业做，可能就会做相对差部分，所以一样地盘因为不一样操盘手操作效果是不一样，你好不轻易拿到一块地，根据她人思绪去做你肯定不愿意，你假如愿意话经过这种融资方法是很轻易，不过很多房地产开发是不愿意。利用信托能够做到这一点，因为信托企业是一家金融企业，对房地产本身开发并不在行，它毕竟是一个金融企业，你说融通资金，资金运作可能要比开发企业要好部分，不过对于房地产开发来讲，肯定不是一个教授，是一个外行。那么她进入以后，又是第一大股东，不过它在这里面第一大股东和真正拿自己钱进来当第一大股东是不一样。所以通常来讲信托企业只要求对项目掌控几点就能够，一个是对项目标融资信托一定要进行掌控，比如说我作为第一大股东进来以后，你假如要从银行，从其它人再融通资金话，就是要发负债就要控制，因为我作为股东进来要对发债务要负责任，即使是有限责任，你再投入债券我未来是要负责任，所以我要控制你对外发债；再就是对外担保，假如信托不一样意你不能对外担保，这一块要控制。就是信托不让你再增加新负债。假如你为了开发从银行贷款开发，信托会同意，不过这笔资金借来以后不许可你融通资金进来做其它项目，这是不许可，目标就是你融来钱在这个项目立即把这个项目建成，销售完以后大家全部高快乐兴把自己钱拿到，这一块是我们要控制。再一点控制就是说全部进入这个项目标资金信托要掌控，就是它流向要掌控，假如资金交土地出让金，拆迁赔偿费，交工程款，购置设备这些全部没有问题，不过预防你把资金移出这个项目之外，这肯定是不许可。因为大家约定好，就是信托以股权方法进入以后，大家不管怎么样，齐心协力把这个项目做好，这是大家共同目标是一致，所以她只控制这两块，就相当于把你财务外包给信托投资企业，我帮助你掌控现金安排，不许可你把现金移到项目外面，至于你项目请谁施工，谁来销售，这个项目做写字楼、别墅还是什么那是你开发企业来做，委托带代理销售等等营销里面，信托不会影响你项目标基础运作。另外还有一个更大一点就是通常来说信托企业股东是仿造国外优先股进入，这一点很关键，就是说我并不是投入1个亿或是2个亿做成股东以后，倒时候就有1000、自有资金，我是第一大股东占90％，全部利润我拿90％，剩下那10％归你，那这么谈不好，这么没有意义，而信托企业以股东身份进入以后，通常要求是固定回报，就是仿效国外优先股，就是有优先分配权，而且不管项目是否盈利，根据实现约定8％或是10％给投资回报就能够了，她不要求分享你整个项目标投资利润，这是以这种股权投资方法一个很大特点。既然你既融通资金，又以固定回报这一块融入资金，又符合新政要求，顺利从银行拿到贷款，这么经过信托以股权投资方法进入，使得你资金链顺利连接起来，使得项目立即开发，这是这么一个股权方法，最终信托企业退出方法就是由原有股东来把这个股权买过去，经过这种方法信托企业拿回自己本金返还给投资者，你每十二个月承诺投资回报也分给投资者，就是把社会闲散资金吸引进来，以股权方法进入开发企业，使得你项目顺利开发下去，这是现在只有信托投资企业能够做事，因为信托投资企业本身能够做投资，这是银行或是其它金融机构所不能做，现在来看央行和银监会官员也很认可这么一个方法，就是你利用信托这么一个融资方法，为房地产开发企业拓宽融资渠道，政策是激励（当然要注意风险），而且经过融资扩大你资金时候，这时候银行贷款风险也降低，不像98％资金全部是银行资金，感觉风险肯定很大，假如你投入3.5亿资金，银行再配6.5亿资金，风险就小得多，因为从你投入资金量越大，你对项目关心程度就越大，银行为何卡你35％可能就是从这个角度来思索。运作模式也是发