上品物业工程部部作业指导书410

河南上品物业服务有限公司

工程部作业指导书

编制：品质部

审核：

批准：

2015年月日发布2015年月日实施

河南上品物业服务有限公司发布

工程管理类程序文件和作业指导书清单

工作文件文件编号：RT-GC-00

版本：A改次：0受控状态

第1页

目录页码

共3页

编号版次标题备注

RT-GC-0A修改页

RT-GC-00A目录

RT-GC-01A设备维护保养规程

RT-GC-02A电气维修管理规程

RT-GC-03A给排水维修管理规程

RT-GC-04A维修人员工作规程

RT-GC-05A变配电房设备巡检制度

暂未实施

RT-GC-06A发电机房管理制度

RT-GC-07A停水处理规程

RT-GC-08A停电处理规程

RT-GC-09A专变供电管理规定

暂未实施

RT-GC-10A发电机组操作规程

暂未实施

RT-GC-11A高压配电房操作规程

RT-GC-12A低压配电房设备操作规程

RT-GC-13A柴油供油系统管理制度

暂未实施

RT-GC-14A柴油发电机维护保养规程

暂未实施

RT-GC-15A停转电处理程序

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文件?_1页共3

编号靴本：A改次：0漏状建

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工作文件文件编号：RT-GC-00

版本：A改次：0受控状态

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目录页码

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编号版次标题备注

RT-GC-31A消防设备管理制度

RT-GC-32A消防设施、安全标识管理规定

RT-GC-33A管理处消防器材管理制度

RT-GC-34A消防监控中心管理制度

RT-GC-35A公用设施改造及维护维修工作程序

RT-GC-36A特约维修服务标准

RT-GC-37A维修过程的检验

RT-GC-38A维修工作流程

RT-GC-39A特约维修作业指导书

设备维护保养规程

第2页共3页

1.1目的

检查并及时处理设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。

L2适用范围

适用于物业管理区各类设备的保养、维护。

1.3内容

131物业管理区设施、设备分为以下几类：

A类设备包括：监控系统、配电房设备、生活泵、消防泵、消防报警系统

B类设备包括：排风系统、生活（消防）水箱（池）、灭火器材、排污系统

C类设备包括：雨、污水井、管道系统、化粪池、单元门、车辆出入道闸系统、健身器材、

园区照明及其他设施设备

1.3.2保养细则：由各管理处工程维修人员根据下面检查保养表对各类设备进行保养，高压部

分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。管理处设备管理

员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。

1.3.3保养内容、标准及周期

1.3.3.1监控设备检查保养表：

序号检查保养项目保养内容及标准保养周期

对监控范围偏差进行调校；

对摄像头的色度、对比度等按钮进行微调，使各

01调校指标接近出厂值；半年

对摄像头、显示器的清晰度进行微调；

检查所有线路的插头是否松动

清扫监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、

02清洁除尘月

云台控制器、摄像头外外罩的灰尘

检查云台转动、镜头伸缩是否灵活；

检查监视器、录像机、主机、适配器、扩展器接

03检杏头是否松动；月

检查USP电源是否正常

检查电源是否稳定

1.3.3.2低压配电柜的检查保养表

序号检查保养项目保养内容保养周期

01配电屏清洁、无明显灰尘月

02电器仪表外表清洁，显示正常、固定可靠月

继电器、交流接触器、

03外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月

断路器、空气开关

04控制回路接线良好、标记清晰，绝缘无老化变色月

05指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月

第3页共3页

电容接触器良好，电容补偿三相平衡，

06电容无功补偿月

电容器无发热膨胀，接头不发热变色

07母线排色标清晰，绝缘良好，连接牢固年

08配电屏对地测试接地良好，接地阻值符合规范要求年

1.333高压配电柜的检查保养表

序号检查保养项目保养内容保养周期

01操作机构灵活半年

02隔离开关触头正常、开合正常半年

03母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年

04配电屏对地测试接地良好年

1.3.34变压器的检查保养表

序号检查保养项目保养内容周期

01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年

高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘

02绝缘电阻值年

良好

03零地接线端子压接良好，牢固可靠年

04母线排压接良好，牢固可靠年

05绝缘子抹尘，整体完好无破损年

1.335配电房附属设施的检查保养表

序号检查保养项目保养内容周期

门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无＞10mm缝隙，通风网无＞10mm

01月

小孔、无严重锈蚀，检查防鼠设施齐全

02通风照明设施无故障、保证通风照明月

03绝缘工具正常有效月

04灭火器检查压力是否在正常范围内月

133.6消防泵检查保养表:

序号检查保养项目保养内容及标准周期

控制箱检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发

01日巡视

现问题及时停泵检修

02管道接口巡视管道、接口有无异常日巡视

03机房附属设备日巡视

04机房无灰尘月

05消防泵试机一次月

06水箱浮球装置、进川;水是否正常运行

月

阀及单向阀

07水箱清洗箱内无杂物半年

08水泵进行大修、保养包括轴承、叶轮、机密及电机绝缘等半年

1.3.3.7消防报警系统

序号检查保养项目保养内容及标准周期

巡视系统运行情况，排除系统故障，抽检试验探测

01系统运行情况月

器工作，

02主控机及联动设备对主控机及联动设备进行清洁及有关数据测试季度

第4页共3页

对主控机及联动柜进行清洁和软硬件的设备功能

检测、报警故障。

显示和相关操作测试，相关输入、输出功能检测，

03自动报警系统软硬件及系统故障的排除，控制器的主备电切换，半年

控制器的充备电功能，保证上述完好。

对探测器进行喷烟试验，做到探测器灵敏可靠，报

警地址可靠无误。

所有联动设备测试检查至模块及被联动设备，对联

动主机柜清洁及硬件设备功能检测，测试手动。联

联动控制柜及动设备的控制输出及信号接受功能和充、放点电路

04半年

联动系统（包括防火卷帘、送风、排烟系统、电梯迫降及强

切消防电源的现场远程启动功能）。排除故障，保

证功能完好。

运转水泵，做系统加压实验。逐层做末端放水试验，

检测水流指示器功能。做消火栓水压试验，测试消

05水系统测试防泵及喷淋泵及远程启动功能，测试湿式报警阀功半年

能，测试消火栓按钮启动反馈信号，联动设备检测、

检修。保证上述功能完好。

对功放全套及控制器进行清洁，测试现场广播音

06消防广播系统量，测试火警广播与背景音乐的切换功能，及线路半年

检修，保证上述功能完好。

对电话插孔逐一测试，电话应与主控制室联系通

07消防电话系统半年

畅，声音清晰。

运转系统部分设备进行试验，测试各联动模块电压

及联动情况，对探测器进行加烟试验，测试控制器

08系统功能调试半年

外部设备与控制室的联系状态，保证全系统运行正

常。

1.3.3.8排风系统

序号检查保养项目保养内容及标准周期

设备运行平稳无异常噪音

设备及机房

01机房干净无灰尘

两月

与消防控制中心联动正常

1.339生活、消防水箱（池）（有物业公司聘请有相应资质的保洁公司进行专业消毒、清洗）

序号检查保养项目保养内容及标准周期

管理处每半年应对各水池（箱）清洗、消毒一次，每年3月

并取水样送检，如有特殊情况可临时增加清洗次数初、9月初

01

生活水箱清洗清洗、消毒、检修等工作山取得健康合格证的管理各清洗一

处技工进行所有清洗工具应做好消毒处理。，次。

第5页共3页

清洗具体时间安排视管理处的维保计划。整个清洗

过程由管理处技工班长组织进行，由项目经理审

核。

严格按照操作规程进行清洗，在清洗水池同时，另

派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网及检查电气

控制线路。

水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。

清洗完毕注水入池,送样品到市防疫站化验、取证。

严格按照使用说明中的要求执行。每年3月初

为了更好地发挥药效，应在用户停止用水期间投每年1月、

药，即凌晨2点左右（消防水箱任何时间都可以），3月、4月、

02投放杀虫剂

这样药在水箱中保持的浓度大、时间长，能更好地7月、10月

发挥作用。水箱每50吨水放一瓶药，不到50吨按月初各投

比例投放。消防专用水箱每50吨水放两瓶药。放一次药。

1.3.3.10灭火器材

序号检查保养项目保养内容及标准周期

消防栓箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、

01消防栓手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用两月

状态

箱体、指示灯，开关，探头经常处于良好备用

02温、烟感控制箱两月

状态。

阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每

03消防水泵月

月放水实验--次

消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保

04消防照明设施两月

持完好

05灭火器定期检查、更换，确保处于良好备用状态两月

06消防广播器材确保随时处于良好备用状态两月

07消防扳手存放位置明显，随时备用。两月

1.3.3.11给排水系统

序号检查保养项目保养内容及标准周期

水泵房备用供水泵及消防泵试转月

全面检查消防管道主要阀门是否在正常位置，

01消防管道及阀门月

转动一下平时不动的阀门

全面检查供、排水管道主要阀门是否在正常位

02供、排水管道及阀门置，转动一下平时不动的阀门。月

各类水泵加润滑油，检查主要部件连接螺栓的

03各类水泵月

紧固情况。

清理加油室外三个月一

04阀门丝杆次，室内半年

一次

05供水泵轴承加润滑油半年

06所有管道检查分析管道系统运行情况，排除隐患半年

检查密封环磨损情况，测量记录运转间隙，必

07水泵年

要时更换或修理

第6页共3页

更换密封填料年

检查所有轴承的磨损情况，更换轴承润滑油年

检查联轴节较及销的磨损情况年

检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈

年

并打防锈油漆。

检查压力表是否正常。年

电机做年度检修保养.年

检查各类泵的工作性能。年

对整个小区管道系统做一次全面检查，判断管

年

道系统继续运行的可靠性。

检查所有管道、阀门的防锈保护层是否完好，

08管道系统年

必要时涂防锈油漆。

更换已腐蚀老化的密封垫及不能继续使用的管

年

道

检查个机械转动部件的磨损情况及整机工作性

09给排水机械年

能，必要时拆检修理。

1.3.3.11

序号检查保养项目保养内容及标准周期

01雨污水井保证井内无杂物、无淤泥，排水通畅半年

化粪池定期清洁清掏。化粪池铁盖应该盖好，并

02化粪池半年

保证铁盖完好；未经负责人同意不得开启池盖。

03单元门启闭正常、无卡阻、每半年向传动部位加润滑油半年

补充齿轮箱内机油月

紧固电线接头，修锂电器触点月

检查电容器月

04道闸检查箱门、箱盖密封月

全面抹擦箱内各部件灰尘。月

修整挡车杆，给各转动轴加润滑油半年

查验齿轮磨损及限位开关紧固半年

固定牢固、无锈蚀，运动部位运行良好，定时加

05健身器材半年

油、喷漆。

06园区照明路灯、景观照明无损坏，漏保开关每月实验一次半年

07其它根据实际情况酌情编制保养计划半年

1.4相关记录

1、RT-GC-01-R01《设备保养维修计划表》

2、RT-GC-01-R02《设备保养记录表》

第7页共3页

第8页共3页

设备保养维修计划表

记录号:RT-GC-01-R01使用号:_____________

序号设备编号保养（维修）项目内容所需主要材料及数量预计费用责任人实施时间备注

第1页共3页

设备维修保养记录表

内控号：RT-GC-01-R02使用号：___________

设备名称维保周期

安装位置设备编号

序

维保日期维保内容结果维保人备注

号

工程部检查结果

检查人：审核：

电气维修管理规程

第1页共3页

1.1目的

保证管理区域内电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。

1.2适用范围

公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备

的维修。

1.3内容

1.3.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。

132在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

1.3.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在

分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

1.3.4当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。

135在配电干线、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，一人监护、

一人操作。

L3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档

板，并有专人监护。

1.3.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，

禁止合闸”的警示标志牌。

1.3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，清点维修工具

全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

139在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的警示牌。

1.4相关记录

1、RT-GC-08-R01《停电处理规程》

第2页共3页

停电处理规程

1.1目的

规范对停水事故的管理。

1.2适用范围

司属各管理区域内

1.3处理规程

131计划停电处理程序

1.3.1.1不影响其它用户（单位）的户内停电，用户（单位）可自行停电。需管理处协助

的，应填写《停电申请单》，管理处应予以协助。

131.2影响其它用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写《停电申请单》），

管理处再征求其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对

住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和

公司工程部。

1.3.1.3因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司工程

部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。

1.3.1.4计划停电通知应提前24小时发布。

1.3.2意外停电处理程序

132.1发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网

外（市网）停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.2管理处维修技工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。公司工程部提供

技术指导和必要的人力调配支援。

1.3.2.3管理处维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和

公司工程部。

1.324管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要

时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。

1.3.2.5意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。

1.4相关记录：

RT-GC-08-R01《停电申请单》

第1页共3页

停电申请单

内控号：SP-GC-08-R01使用号：__________

停电区域

停电时间从至止

停电原因简述：

申请人/日期：

部门经

理审核

签名/日期：

主管领

导意见

签名/日期：

备注

第1页共3页

给排水维修管理规程

1.1目的

保证管理区域内给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。

1.2适用范围

公司接管的管理区域内从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前

的排水系统及其设备的维修。

1.3内容

131严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。

1.3.2在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。

1.3.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修

人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

134当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。

1.3.5当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正

在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。

1.3.6在疏通清掏污水井（管道）和化粪池时，严禁维修人员进入井（池）内施工，严禁吸烟,

动用明火。

1.4相关文件

1、RT-GC-07-R01《停水处理规程》

停水处理规程

1.1目的

第1页共3页

规范对停水事故的管理。

1.2适用范围

司属各管理区域内

1.3处理规程

131计划停水处理程序

1.3.1.1不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。需管理处协助

的，应填写《停水申请单》，管理处应予以协助。

1.3.1.2影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写《停水申请单》）,

管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有

关单位（对住宅则张贴131.3通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报

告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.3因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程

部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。

1.3.1.4计划停水通知应提前24小时发布。

1.3.2意外停水处理程序

132.1发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网

外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.2管理处维修技工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。公司工程部提供

技术指导和必要的人力调配支援。

1.3.2.3管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导和公

司工程部汇报故障原因。

1.324管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原因，必要

时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。

1.3.2.5意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记

1.4相关记录：

1、RT-GC-07-R01《停水申请单》

停水申请单

内控号：RT-GC-07-R01使用号:

停水区域

停水时间从至止

第2页共3页

停水原因简述：

申请人/日期：

部门经

理审核

签名/日期：

主管领

导意见

签名/日期：

备注

第3页共3页

维修人员工作规程

1.1接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，

并持《维修单》赶到维修地点。

1.2共用区域的维修程序

1.2.1首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。

122做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公

共场地造成损坏。

123维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。

1.2.4维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。

1.3室内有偿维修程序

131记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣

门。

1.3.2用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。

133进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。

1.3.4如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

135如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时

提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

136维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品，

不准在施工现场吸烟、吃东西。

1.3.7维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。

1.3.8用户验收合格后，请作户在《维修单》内签名确认。

139用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。

1310修结束后，维修人员必须将《维修单》妥善保存。

1.4相关记录：

1.RT-GC-04-R01《维修单》

润田物业维修派工单（第一联：存根）

内控号：RT-GC-04-R01使用号：________

第1页共3页

日期：维修师傅：备注：

地址维修内容处理结果使用材料

主管签字：备注：

润田物业维修派工单（第二联：工程部）

内控号：RT-GC-04-R01使用号：

日期：维修师傅:备注：

地址维修内容处理结果使用材料

主管签字：备注：

润田物业维修派工单（第三联：项目处）

内控号：RT-GC-04-R01使用号：

日期：维修师傅：备注：

地址维修内容处理结果使用材料

主管签字：备注：

变配电房设备巡检制度

1.1目的

保证变配电设备设施安全运行。

第2页共3页

1.2适用范围

各管理区域内变配电站设备及附属设施的管理。

1.3内容

1.3.1高压系统

1.3.1.1观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门

及供电局用电监察。

1.3.L2观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象,

要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）

1.3.1.3观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如

发现电池水不够，要及时补足。

131.4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

1.3.2变压器系统

1.3.2.1巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温

度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托

维护单位来修理。

132.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。

1.3.3低压配电系统

1.3.3.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电

流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

1.3.3.2检查并清洁各电柜表面积尘。

1.3.3.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁

134燃油系统

每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜的控制状态,

各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一

次，将结果填写在《电站运行记录表》上。

1.4相关记录：

1、RT-GC-05-R1《电站运行记录表》

第3页共3页

配电站运行记录

记录号:RT-GC-05-R01使用号:.

AL05AL04AL09ALIOAL07

21T变压器22T变压器

无功补偿柜1#进线柜无功补偿柜2#进线柜联络柜

功率电电电电抄表员

时间电流(A)电流(A)温度(℃)电流(A)电流(A)温度(℃)电流(A)

因素压压压压签字

(COS(COS

(V)ABC(V)ABCABC(V)ABC(V)ABCABCABC

小)

备注

白班:中班:晚班:

第1页共3页

发电机组操作规程

1.1目的

保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好。

1.2适用范围

柴油发电机组的操作。各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的