房地产投资项目财务分析(经营管理07)

第6章房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用不完全懂得会计和财务管理工作的经营者，就好比是一个投篮而不得分的球手。

——罗伯特.希金斯6.1房地产投资项目财务分析概述1.房地产项目财务分析的含义财务报表分析是指以财务报表和其他资料（报表附注、财务情况说明）为依据和起点，采用专门方法:系统分析和评价企业的过去和现在的财务状况、经营成果及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来、帮助各利益关系人改善决策。6.1.2财务报表分析的作用评价企业的经营业绩：企业的盈利能力如何？影响企业盈利能力的主要因素是哪些？企业的自我可持续增长能力如何？影响企业自我可持续增长能力的主要因素是什么？

诊断企业的财务健康状况：企业的负债状况如何？企业否具有财务风险？企业是否具有偿债能力？企业的经营风险如何？企业是否面临财务困境或破产风险？6.1.2财务报表分析的作用计划未来的经营策略和财务政策：评价和决定企业未来的投资项目；调整和制定企业未来的资本结构政策；调整和制定企业未来的融资和筹资政策；调整和制定企业未来的利润分配政策。评价企业的投资价值：投资者根据企业披露和公布的财务报表，确定企业股票（股权）和债券是否具有投资价值？银行根据企业披露和公布的财务报表，决定是否批准或提早企业的贷款申请？根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。第8章房地产开发项目财务评价房地产开发项目经济评价中的财务评价报表基本财务报表辅助财务报表备注现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）基础性数据存储于辅助报表中；辅助报表通过对应关系生成基本报表。6.2房地产投资项目的基本财务报表现金流量表现金流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流量。该报表分别报告公司“来自经营活动的现金流量”（如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产与流动负债之差，等等），“来自投资活动的现金流量”（如资本性支出、并购支出、出售资产、投资回收，等等）“来自筹资活动的现金流量”（长短期负债增减、配股、增发新股、利息和股利支出，等等）。6.2房地产投资项目的基本财务报表1.现金流量表来自经营性活动的现金净流入量简称“净营业现金流”，它是由企业正常的经营活动产生的，与企业“出售资产”、“银行借款”、“发行股票”或“发行债券”无关。因此净营业现金流是企业现金流量表的最重要组成部分，其信息的含义对企业高层经理、投资者、银行和政府主管机关，都具有重要的政策启示。6.2房地产投资项目财务分析基本报表

1）现金流量表的种类

按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：

（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。序号项目合计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出表6-1：全部投资财务现金流量表单位：万元2.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：（2）资本金现金流量表

资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。6.2房地产投资项目财务分析基本报表序号项目合计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;2、财务净现值（ic=

%）表6-2:资本金现金流量表单位：万元

（3）投资者各方现金流量表

该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见下表6-3。6.2房地产投资项目财务分析基本报表序号项目合计

1

2

3…

N1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入

2现金流出2.12.2开发建设投资出资额经营资金出资额

3净现金流量

4累计净现金流量表6-3：投资各方现金流量表单位：万元1）资金来源与运用表的含义

资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。6.2.2资金来源与运用表序号项目合计123…N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表单位：万元该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。2）与一般建设项目的不同

在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。

（1）出售项目资金来源与运用表

（2）出租和自营项目的资金来源与运用表6.2.2资金来源与运用表序号项目合计

1

2

3…

N

1资金来源1.11.21.31.4销售收入资本金长期借款短期借款

2资金运用2.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金

出售项目资金来源与运用表单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表单位：万元

等于资源来源-资金运用6.2.3利润表1）利润表（损益表）的含义利润表（损益表）是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。6.2房地产投资项目的基本财务报表1）利润表（损益表）损益表反映公司在一段时期内，通常是一年、半年、一季度或一个月期间内，使用资产从事经营活动所产生的净利润或净亏损。公司编制损益表的依据：“销售收入-销售成本-经营费用-管理费用-财务费用-利息-所得税=税后利润”所以，净利润增加了投资者的价值，而净亏损减少了投资者的价值。由于损益表的编制依据“权责会计制”，因此，利润不等于现金。假定其他因素不变，如果“应收账款”太多，盈利的企业可能没有现金；如果“应付账款”增加，亏损的企业不一定没有现金。序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元1.税后利润=利润总额-所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率，一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额；房地产开发企业的所得税税率一般为25%。2.税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损；（2）提取盈余公积金；（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7.17.27.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表单位：万元序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表单位：万元6.2房地产投资项目的基本财务报表4.资产负债表资产负债表反映的是公司在某一个特定时点，通常是某日（如年末、半年末、季度末、月末等）的全部资产、负债和所有者权益的状况，反映公司的投资的资产价值情况（资产方）和投资回报的索取权价值（负债和所有者权益方）：“资产=负债+所有者权益”，所以资产负债表的基本目标实际上是报告股东某时点在公司的净投资的帐面价值或会计价值。由于资产负债表上的股东权益是帐面价值，其一般与市场价值有差距。这种差距是因为投资者根据企业未来发展预期的判断所引起的。基本财务报表资产负债表对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。下一年度回收的的赊销商品或劳务的款项。6.2房地产投资项目的基本财务报表5.各报表间的相互关系“利润表”与“现金流量表”是为盈利提供数据分析：利润表是静态，现金流量表为动态。“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”、“资产负债表”是为项目的清偿能力分析提供数据。资金平衡财务指标分析建立一系列财务指标，全面描述企业的盈利能力（Profitability）、资产流动性（Liquidity）、资产使用效率（AssetTurnover）和负债能力（BorrowingCapacity）、价值创造（ValueAdded）、盈利和市场表现（Earnings&MarketPerformance）和现金能力（CashFlowGeneration）;并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比;最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。6.3传统的财务指标分析6.3传统的财务指标分析基本指标1.收益乘数收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表单位：万元收益乘数2.财务比率

财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。6.3传统的财务指标分析序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6.16.26.3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表单位：万元营业比率一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。6.3传统的财务指标分析2.财务比率损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。6.3传统的财务指标分析偿债保障比率偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。序号项目合计123…N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表单位：万元该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程度，所以该指标越大越好。6.3传统的财务指标分析3.盈利能力指标所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比，序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元从前面的收益乘数分析可知，它是净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。6.3传统的财务指标分析股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。序号项目合计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;

2、财务净现值（ic=

%）

表6-2:资本金现金流量表单位：万元

股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。6.3传统的财务指标分析经纪人收益率

经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。序号项目合计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）;

2、财务净现值（ic=

%）

表6-2:资本金现金流量表单位：万元6.3传统的财务指标分析4.回收期指标回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数）回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）若每年预期现金流量相同：回收期=初始股本投资/预期现金流量若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。传统财务分析方法的不足忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。忽略了净现金流量的时间问题。6.3.2投资分析的合理化趋势发展趋势投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。6.3.2投资分析的合理化趋势6.4现代的财务指标分析投资者特别强调运用权益投资收益率；运用现金流量；采用折现分析方法。6.4.1指标划分6.4现代的财务指标分析根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。6.4.1指标划分6.4现代的财务指标分析根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。6.4.1指标划分6.4现代的财务指标分析根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6.4.1指标划分6.4.2各财务分析指标与报表的关系从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。见表6-12:分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-12财务分析指标与基本报表的关系序号项目合计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额1-2-3—5-68所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）利润表（损益表）单位：万元是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。式中：总投资额=投资+贷款利息1）投资利润率6.4.3各财务分析指标的计算

2）投资利税率

投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。式中：利税额=利润总额+销售税金及附加产品销售税金及附加是指应由销售产品、提供工业性劳务等负担的销售税金和教育费附加：营业费、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等。

6.4.3各财务分析指标的计算

3）资本金利润率

资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。6.4.3各财务分析指标的计算

4）资本金净利润率

资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。6.4.3各财务分析指标的计算

5）静态投资回收期

静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：（1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时：例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额

6.4.3各财务分析指标的计算（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。摊销摊销指对除固定资产之外，其他可以长期使用的经营性资产按照其使用年限每年分摊购置成本的会计处理办法，与固定资产折旧类似；摊销费用计入管理费用中减少当期利润，但对经营性现金流没有影响。常见的摊销资产如土地使用权、商誉、大型软件、开办费等无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到各年才合理。摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。6.4.3各财务分析指标的计算6）借款偿还期

借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期：（1）国内借款偿还期

国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。借款偿还期可由“借款还本付息估算表”、“损益表”及“资金来源与运用表”计算。6.4.3各财务分析指标的计算其详细计算公式为：

借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）或=偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数-开始借款的期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。6.4.3各财务分析指标的计算（2）国外借款偿还期

国外借款的还本付息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。6.4现代的财务指标分析

7）财务比率这里财务比率与本章第3节中介绍的的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。

6.4现代的财务指标分析

8）还本付息比率

还本付息比率是物业投资所获得的年净经营收益与年还本付息额（或年债息总额）之比。某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。6.4现代的财务指标分析

2．动态指标的计算

动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。1）财务净现值：是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。6.4现代的财务指标分析式中：NPV：净现值；

CIt：第t年的现金流入量；

COt：第t年的现金流出量；

ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；

t：项目计算期（）。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。1）财务净现值6.4现代的财务指标分析关于净现值含义的理解在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。基准贴现率ic:

基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。6.4现代的财务指标分析关于计算期对开发项目而，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。6.4现代的财务指标分析净现值指标的作用净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。当NPV＞0时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。6.4现代的财务指标分析2）财务内部收益率财务内部收益率的含义从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现率的关系6.4现代的财务指标分析

房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：

式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；

FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。6.4现代的财务指标分析（2）财务内部收益率的计算其公式为：式中：FIRR：内部收益率；

NPV1：采用低折现率时净现值的正值；

NPV2：采用高折现率时净现值的负值；

i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；

i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。6.4现代的财务指标分析

其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。6.4现代的财务指标分析（3）财务内部收益率的作用

财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。6.4现代的财务指标分析①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：

FIRR＞i

，项目盈利；

FIRR=i

，项目盈亏平衡；

FIRR＜i

，项目亏损。②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：

FIRR＞ic

，项目盈利超出行业平均收益水平；

FIRR=ic

，项目盈利等于行业平均收益水平；

FIRR＜ic

，项目盈利低于行业平均水平。6.4现代的财务指标分析③结论：

将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。6.4现代的财务指标分析（4）内部收益率存在的问题

以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。

一是再投资利率问题；

二是多重根问题。6.4现代的财务指标分析①再投资利率问题

再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。6.4现代的财务指标分析当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾。当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。6.4现代的财务指标分析多重根问题

一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。6.4现代的财务指标分析

3）动态投资回收期

动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：式中：n:为动态投资回收期；其它同前。其详细计算公式为：

动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。6.4现代的财务指标分析在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例1.项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

1）用地面积：11417㎡；

2）建筑密度：≦35%；

3）容积率（地上）：≦4.62；

4）绿化率：≧25%；

5）人口密度：≦1085人/公顷

6）规划用途：商住综合楼6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2.规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡

11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡

36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡

4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡

2854道路面积㎡4681居住户数户

304车库面积㎡7200表6-16项目主要技术经济指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺

11248

15528公建面积4280塔楼19(2个)住宅

1942(每层)

36898地上总建筑面积52426㎡地下室

2停车库

7200

7764设备面积

300人防面积

264表6-17项目主要技术经济指标(二)6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例3.项目开发建设及经营的组织与实施计划

1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2．项目实施进度计划项目实施进度计划如表6-18所示。序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表6-18项目实施进度计划表6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例4.项目各种财务数据的估算1．投资与成本费用估算

1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）-（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）

开发成本小计：30966.4万元序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×3%

330．39

2可行性研究费建安工程费×1.5%

165．20

3水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%

55．06

4通水、通电、通路费建安工程费×2.5%

275．33

5场地平整费

60元/㎡

68．50

总计

894．48表6-19前期工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689835595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20建安工程费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程

65万元/公顷

5．2426公顷

3402供水工程

15万元/公顷5．2426公顷

78．643道路工程42．13万元/公顷

0．4681公顷

19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷

1．895其他工程占建安工程费的2%

11013万元220．26

合计

660．51表6-21基础设施费估算表单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）

1固定资产投资方向调节税

550．65建安工程费×5%

2分散建设市政公用设施建设费1321．56建安工程费×12%

3建筑工程质量安全监督费

44．05建安工程费×4‰

4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨

5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百㎡，1000元/kVA

6其他220．26建安工程费的2%合计2374．64表6-22开发期税费估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例

2．开发费用估算

1）管理费用

取以上（1）-（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）

2）销售费用

销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表6-27。用途可售数量建议销售单价销售收入住宅

36898㎡

7400元/㎡

27304.52商铺

11248㎡

19200元/㎡

21596.16车位

209个

250000元

5225合计

54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例

3）财务费用指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5

第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28

第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14

则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。

开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例3．投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)

1开发成本

30966.4以下(1)~(7)项合计

5648

7815

(1)土地费用

151912769

4442

(2)前期工程费

894.48

186

186

(3)基础设施建设费

660.51

137

137

(4)建安工程费

11013

1996

2350

(5)开发期税费

2374.64

444

584

(6)不可预见费

832.77

116

116

2开发费用

4998.97以下(1)~(3)项合计

789

1379

(1)管理费用

832.77

116

116

(2)销售费用

2706.28销售收入×5%370

960

(3)财务费用1459.92

303

3033合计

35965.72

6437

9194表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例4．项目销售收入估算:市场比较法、成本法、收益法等

（1）住宅部分

①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表注：房地产评估价格=比较案例成交价格*各因素修正系数(区域、个别和交易情况为正，则向上调价，交易时间修正，一般看具体情况）项目名称

A

B

C

D合计比准价格（元/㎡）7250764474447593销售状况权重（销售率）

82%

35%

57%

86%

260%加权的相对价格（元/㎡）5945267542436530

19393本项目住宅销售价格（元/㎡）

7458表6-25本项目住宅价格市场比较法

销售状况权重系数修正表单位：元/平方米6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程

经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）

=6437×（1+10%）

=7080（元/㎡）6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/㎡。详见表6-26。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2

+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．01

0

0100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程

经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。（4）建议销售单价

在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/㎡

商铺：19200元/㎡

车位：25万元/个6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2)销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36898㎡；裙楼中的商铺部分11248㎡，地下车位209个。详见表6-27。3)销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。用途可售数量建议销售单价销售收入住宅

36898㎡

7400元/㎡

27304.52商铺

11248㎡

19200元/㎡

21596.16车位

209个

250000元

5225合计

54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%

6748.8（㎡）12957.70车位：60%

125（个）

3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%

842100合计

100%

100%32475.4121650.2754125.68表6-28销售收入分期按比例预测单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例5．税金估算

1）销售税金与附加估算:详见表6-29;2）土地增值税估算:详见表6-30。序号类别计算依据计算期

1

2

3

1营业税销售收入×5%1623.771082.51

2城市维护建设税营业税×7%113.6675.78

3教育费附加营业税×3%48.71

32.48

4教育专项基金营业税×4%64.95

43.30

5防洪工程维护费销售收入×1.8%58.46

38.97

6印花税销售收入×0.05%16.24

10.83

7交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销售税金及附加估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程

1销售收入

54125.68

2扣除项目金额以下4项之和

45638.932.12.22.32.4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.28

3增值额

(1)-(2)

8486.75

4增值率

(3)/(2)

18.6%

5增值税率

(4)≤50%取30%

6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)

2546.03表6-30土地增值税估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例

6．投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道:一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金:其中第1年投入约44.11%;第2年投入约33.53%;第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决,详见投资计划与资金筹措表6-31。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年

1建设投资35965.7215734.738422.4611808.53

2资金筹措35965.722.1自有资金130005734.734359.162906.112.2借贷资金1000010000

0

02.3预售收入再投入12965.72

04063.38902.42表6-31投资计划与资金筹措表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例

7．借款还本付息估算

长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计

010355.55177.751.2本年借款1000010000

0

01.3本年应计利息1459.92355.5736.28

368.141.4年底还本付息11459.92

05914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.75

02借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.92

05914.035545.89表6-32借款还本付息估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例8.项目财务评价现金流量表与动态盈利分析

1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV＝9695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV＝6431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2%

（4）税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82%序号项目名称计算期

1

2

3

1现金流入

032475.4121650.271.1销售收入

032475.4121650.27

2现金流出

15734.7313526.6815280.742.1建设投资

15734.737508.4311262.642.