综合办公楼物业管理方案样本

山东明洁物业管理威海市国税局综合办公楼管理方案目录威海国税项目部概述威海国税保安部职责及管理制度威海国税工程部职责及任务威海国税保洁部职责及标准威海国税会服部职责及标准项目部经理职责及工作程序关键职责全方面领导主持物业管理项目部经营管理工作，在本项目部全权管理，使用和调配人员、设备和物质，工作向分企业和业主负责。主持制订年度经营管理工作计划并负责落实。带教培训本部门各级管理干部和职员，建立思想稳定、作风过硬、技术精悍骨干队伍，扎实物业管理组织和技术基础。深入物业管理“四个阶段”全过程，全方面监控物业管理质量，现场处理和纠正各专业工作中问题和不良行为，争创优质、精品物业管理项目工程。适时组织质量分析会和技术研讨会，研究和处理物业管理质量和工程项目中存在“常见病”、“多发病”及技术疑难问题，不停提升工程项目标管理、保障、维修和保养水平。加强设备和工具使用、保养教育和存放管理，尽力确保其使用功效不受损坏，尽可能延长其使用寿命。加强物业管理成本控制，大力降低物料消耗，增收节支，全方面完成企业下达经营管理指标。常常造访业主管理人员，征求其对物业管理意见和提议，正确处理业主投诉，并主动组织整改，立即向业主反馈整改结果。定时开展安全教育和安全检验，针对存在不安全原因制订安全保护方法并督导落实，坚持夜间查岗查哨制度，确保物业管理项目标人身财产安全万无一失。10、关心和珍惜职员，发动群众开展深入细致思想工作，当好职员贴心人，不停增强企业凝聚力和向心力。工作勤谨、忠实、敬业，廉洁自律、以身作则，四处做职员表率。把明洁企业“四个亮点”工程推向新水平。完成上级领导交办其它任务。工作程序对各单位工作实施情况进行抽查，并评定成绩。抽查量最少为《日检考评表》所含内容30%，并对抽查情况向当事者讲评。检验业主单位投诉和前一日检验存在问题整改情况，对整改结果进行确定，并在投诉整改但上签字。收交专业经理工作日志进行检验，并指出工作日志在记事内容和书写格式上存在问题，检验完成，在工作日志上签字。必需时召开技术研讨会，专题研究物业管理中技术问题。找职员谈话，沟通思想，征求意见，处理本项目内思想问题。走访业主，请业主对投诉后整改结果进行验收，进行思想工作交流，征求意见，融洽感情。处理日常工作其它事项。职员行为规范职员要举止端正，精神振作，表情诚恳，和蔼可亲，和人接触时要热情，讲话时要面带微笑，使用敬语。职员站立时要挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施上。职员行走时要轻而稳，上体正直，抬头，眼平视，两臂自然前后摆动，切忌摇头晃肩、左右摇摆，不得袖手、背手和将手插入衣袋，不得边走边吸烟、扇扇子，不得搭肩挽臂、追逐、嬉戏。坐姿要端正，腰部挺起，胸前听，双肩平正放松，双膝并拢，手自然放在双膝上，或两手相握放在小腹下部，目平视。不得前仰后合，摇腿晃脚。职员谈吐要文明，语速、音量要适中，统一使用一般话。和人交谈时，应站立端正，讲究礼貌，不左顾右盼、低头哈腰或抬头叉腰，要用心聆听对方谈话，不抢话、不插话、不争论、不强词夺理，语气要温和、语言要文雅。威海国税保安部职责及管理制度保安部经理职责1、领导主持保安全部工作2、主持制订安全保卫工作和四防(防火.防盗.防破坏.防自然灾难)管理制度经上级和业主单位同意后落实落实.依据托管项目特点公安部门法规要求制订安全保卫工作计划,经上级和业主单位同意后组织实施.4、常常进行法律.法规教育.让全体保安人员全部学法.懂法,而且会使用方法律,法规,推行职责,维持秩序,规范行为,确保安全.带教培训保安管理人员和保安员加强安全保卫,消防监控等专题业务技术训练,提升全体人员工作能力和业务水平.常常检验安全防护,监控设备使用情况,工作态度,发觉故障,失效应立即保修和更换.深入安全工作现场,规范安全工作行为.检验考评安全工作质量.对项目区域内发生通常违法违纪案件,应组织侦破.对重大治安和刑事案件,应帮助公安机关帮助侦破处理.建立完善安全保卫工作档案资料,积累安全保卫工作管理经验.定时征求业主单位意见和提议,并采纳落实.建立安全和消防隐患检验制度,定时组织安全大检验,对查出问题组织整改.定时对业主单位和项目部人员进行教育,提升全体人员安全意识和防护能力.完成上级交办其它任务.第二节各安全岗位管理职责及制度一、BA中央控制室管理职责1、全方面了解物业各部位电视监控设备，熟悉掌握监控设备技术性能，监控保护，范围及使用方法。2、严格根据技术规范使用所配置监控设备，确保各监控区监控设备正常运行。3、严密注意对物业区内各部位治安监控工作，发觉可疑人员及可疑情况立即和安全部领班或当班人员联络，进行检验处理。4、作好各监控区录像带检验工作，并作好关键监控情况录像带保留工作5、碰到紧急情况，如火灾、停电、治安事件时应立即查询电梯内有没有被困人员，并通知相关部门采取紧急方法。6、按时交接班，对值班统计、设备情况、事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接手续，值班人员不得私自离岗7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报，有事离岗必需得到班长同意8、严禁携带易燃易爆物品进入监控室，非值班人员未经同意严禁入内二、BA中央控制是管理制度1、工作人员必需坚守岗位，无关人员一律不得进入监控室2、加强工作责任心，发觉违反管理规章制度行为，应立即停止不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、吃零食等，不做和本职无关之事落实保卫、保密制度，做到不探询、不传输实施对口交接班制度，接班人员必需对操作、观察设备仪表、工具、统计薄等仔细检验，交班人员必需把本班发生情况交接清楚，做到班班清，事事明，认真做好值班统计。不得随意更改操作键钮，当班人员应对大厦安全负责参观学习人员必需由专职领导陪同，接待完成后作好登记手续做好室内清洁工作，没逢早班擦拭监控操作台等设备，每星期六大扫除，做到窗明门净，设备无灰尘四、车场院内车场安排专员指挥，使车辆停放有序，并对车场二十四小时巡查，预防车辆破坏和失窃，院门使用优异职能蓝牙卡管理系统控制，并安排一名保安在院门口值班，首先，预防外来人员随意进入大楼，其次，维护设备正常使用。1、车辆指挥岗：1）负责院内出入车辆指挥调度、安全疏散工作。2）负责迎送业主及贵宾车辆进出，有效提供接车和送车服务。3）负责车辆停泊车位调控、安全检验，车辆及道路工作。4）负责院内停泊车辆安全保卫，提醒司机锁好车辆，不留珍贵物品，观察车况。发觉异常应立即通知车主并汇报上级。5）按时负责定时开关大门。6)负责立即整理车棚内自行车停放次序。7)完成上级交办其它任务。正厅大门设定保安二十四小时值班，对进出外来人员进行问询，登记、对于携带物品必需时进行检验，大厅内设有两个监控探头，进行二十四小时监控和录像。1、大堂岗安全职员作程序1)站立值勤姿态要端正，精神要振作，迎送业主单位人员上、下班时要行注目礼，领导人途经时要行举手礼。2）认真维护大堂秩序，来访人员要示意其到值班台登记，对无关人员要劝其离开，严禁其进入办公区内。3）业主单位在楼内举行重大活动或会议时，要帮助大厅值班接待员组织贵宾签到，维持秩序。4）对进入大楼内可疑人员要严格盘查，对突发事件要在汇报上级同时，保护现场、组织疏散、实施救援。完成业主交办其它委托事项。完成上级交办其它临时性任务。六、楼层安全保卫管理制度对办公大楼各部位进行二十四小时，不定时巡查，对特殊楼层没有监控设备，专员监视并录像，发觉可疑人员上前问询。严格实施企业各项管理制度，把安全保卫工作放在首位，以预防为主，立即排除各楼层安全隐患，打击违法犯罪，确保业主财产和人身安全。加大关键区域值勤巡视力度，尤其是夜间关键区域要做到每隔30分钟巡视一次。加大对楼层关键区域安全检验力度，天天下班后要对各楼层、办公区门、窗进行检验，对楼层总体安全检验要做到天天一次，每个月要进行全方面检验，尤其是节假日、放假前、将检验结果统计在领班值班本中。严格实施企业对物品进入大楼管理制度，对进入大楼物品严格检验，预防业主财务被窃后运出大楼，对进入大楼陌生车辆严格实施过滤及登记制度，预防爆炸物、剧毒物、放射性、腐蚀性等危险物品随便进入大楼，对业主人身财产安全造成威胁。严格控制好大楼大门和出入口，严格实施过滤及登记制度，严格检验证件，严禁推销人员、无证人员、闲杂人员和违法犯罪分子混入大楼，维护大楼正常工作生活秩序，确保大楼安全。严格实施企业要求----进入业主房间关窗检验时必需两个以上同时进入，严禁私自以任何理由进入业主房间。加强对本部门和企业其它部门职员进行法制教育，预防发生监守自盗，内部偷窃等案件。七、楼内巡检方案楼层：1F——19F检验内容：卫生间、走廊、楼道、消防栓、科室门锁、物品、车库、餐厅、水电，对设施设备全方面检验。巡检路线：巡检人员从底层乘电梯至19F，由19F逐层走梯道进行巡检。巡检时间：每45分钟巡检一次。要求：1、巡楼人员要按要求认真仔细巡检各楼层情况，并做具体统计。2、对水、电、笼头开关按要求关闭，对消防设施逐项检验。3、对于发觉问题、需协调处理立即上报。八、消防中心值班员岗位职责1、认真落实上级相关消防安全工作指示和要求。2、熟悉并掌握消防设备使用性能，确保救灾过程操作有序、正确快速。3、做好消防值班统计和交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。4、按时交接班，对值班统计、设备情况，事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不得私自离岗。5、宣传消防规章制度，汇报消防隐患，提出消防合理化提议。6、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必需得到班长同意。7、发生火灾时，快速按灭火作战方案紧密处理，并立即汇报主任。九、消防控制中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备及发觉火灾、指挥灭火、控制消防机电设备关键部位，为此特制订以下管理制度：1、控制中心实施专员轮班全日值班制度，值班员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班统计，室内卫生每日清洁一次2、天天检验消防系统是否正常3、出现报警信号，立即检验信号真伪情况4、消防专职值班员及维修班负责对大楼消防设施巡查、保养、维修、管理值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存爆等危险品6、控制中心电话属于专用报警联络电话，任何人不得占用，影响消防联络7、控制中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧头、消防头盔等消防器具十、消防设备定时检测、维修、维护保养制度1、按消防要求、消防设备、由保安消防安全人员及工程人员、共同定时检测。烟感报警、消防卷帘门有消防安全人员检测一次、如有故障立即保修。消防水泵、消防喷淋、显示报警系统等设备由安全人职员程人员每个月一次检测。对二氧化碳、及干粉灭火器、每三个月检验一次、压力不足或过期立即更换。消防设备由工程部维修人员接到保修立即修复、如若当日不能修复或其它原因、应立即汇报领导、对临时不能修复做好应急方案。十一、防火安全制度总则“三级安全、消防检验”制度是预防企业案件及灾难事故发生有效保障，同时也表现出安全保卫责任制层层落实、人人有责精神。2、“三级安全、消防检验”“三级安全、消防检验”制度实施能够发觉并立即整改、堵塞隐患和漏洞，具体要求以下：1)月、季、年度检验a.保安部、工程部对各部、室单位进行月、季、年全方面安全消防大检验，关键是针对各部门或关键部位落实安全、消防规章制度，和职员安全知识掌握情况进行检验、发觉问题立即纠正。b.保安部、工程部查出隐患、漏洞、制度不落实等问题，应下发《安全、消防隐患通知书》。并责令限期更正，凡因检验不到位而未发觉问题或发觉问题只是口头提出，造成上级单位或公安、消防等机关在抽查时指出新问题或一样问题，保安部和工程部应负担部分责任。c.保安部、工程部应对每次检验写出书面汇报（包含拟采取安全整改方法），上报企业主管领导，方便领导掌握安全工作情况。3.部门或单位周检验1）各部、室、单位经理，每七天要对所辖区域、部位、岗位进行检验。对查出隐患要立即督促整改并做好统计。2）部门对在检验中发觉问题无力处理时，应速报企业主管领导和相关部门给处理，一时难以处理，部门应采取临时安全保障方法，严防发生问题。3）凡因渎职或不负责任而没有检验到位或根本没有进行检验，或在安全保卫工作中做得很好，终年未发生各类案件事故，依据大厦安全奖惩制度对部门给表彰奖励或处罚。4.班、组日检验1）各班、组组员应于每日上下班前对照所接岗位或下交岗位安全消防进行交接班工作，发觉有违反安全、消防要求，应立即整改，并做好统计。2）对各班、组长要在每日上、下班前，负责检验自己所管辖班、组和区域安全消防是否符合要求要求，检验交、接班统计，多种登记册等，并教育职员遵守安全规范。3）各班、组组员要对班、组长负责，班、组长要对主管负责，主管要对部门经理负责，部门经理要对企业负责，凡未按要求进行检验或草草检验应付差事而造成事故要给予处罚，安全工作做得好，常年未发生案件、事故，表现突出班、组或职员，则应给予奖励。5.各级检验具体项目1)对历次检验发觉不安全隐患和漏洞整改情况，尤其是保安部下发“隐患通知”提出问题是否更正。2)是否切断非工作状态、非特殊电器设备电源。3)吸烟地方是否放置烟蒂容器，能否二次灭烟。4)财务负责帐目、现金管理人员是否有安全消防意识和知识。5)是否在下班前清除岗位、区域垃圾、废纸等易燃物品。6)专用和客用钥匙等存放是否安全、有没有遗失或转借她人使用。7)职员安全消防知识和可操作能力情况。8)消防器材保养、保洁情况和完好可用情况。9)多种安全、消防相关要求和责任制是否落实。10)多种安全表格、登记统计是否齐全并按要求填写。11)职员是否遵守安全操作程序操作。12)不准吸烟区域、岗位是否有烟蒂。13)是否乱设乱拉电器设备及电线，且在电源周围堆放易燃品。14)是否在不该动用明火地点动用明火。十二、安全部钥匙管理要求国税大楼全部钥匙统一由安全部办理登记，配给和备用按使用归属经过统一签领手续后，分别将钥匙发给相关处室，部门保管使用。建立钥匙发给登记档案，逐项登记钥匙更换日期、使用地点、数量、领取者姓名、所属部门及领取原因，并由登记人、领取人同时签字。安全部配置钥匙柜一个放于消防监控室，以存备用钥匙，开启钥匙柜钥匙用专员负责，安全部经理留备用一把。全部公共地方通道门钥匙，包含物业正门、侧门、楼梯、防火门等由安全部管理。配置备用钥匙要经过机关服务中心分管领导及安全部经理同意后方可配置并进行登记。备用钥匙要严密控制，有应急开门业主，经过大楼管理办公室和安全部经理后能够开启，要有专员跟着，严防出现漏洞，做好统计。对项目部各部门钥匙保管情况进行监督检验。十三、车辆疏导、规范用语及应急方法大院车辆停放已满时、（确保车辆停放有序整齐），大门入口岗把大门关闭，并向外来车辆需要进院解释院内车位已满无法停放、请等候空车位、或通知前方有停车场，（必需用标准手势引导）。入口岗后院岗和前方中间岗要时刻亲密观察车辆情况、有空车位时用对讲机通知入口岗，在那方位有多个车位请放行过来，入口岗跟据指令并告诉外来办事车辆进来停在空位置。班长随时巡查大院停车情况不间断指挥调整，每个岗位相互配合有序调整。（前方确保停一排车不能乱停、正规给局领导接车送车）。备注：语言使用方法：1同志您好、（打敬礼）院内车辆已满请您自己到前方停车场谢谢合作。2同志您好、（打敬礼）院里**方向有空车位请您停过去谢谢合作。对讲机配置：班长一部入口岗一部前方中间流动岗一部后院一部。要求：班长要和每个岗位全部相互配合好，加强责任心、对每个人要文明用语、说话和气。※应急方法：遇有可疑人员，保安人员应立即进行跟踪、监控；并汇报给相关领导，如有暴力倾向及行为，保安人员应立即阻止，同时拨打110；对流窜者进行布控，围追堵截，封锁全部出入口，组织排查，分工明确。大楼内出现意外事故（人员伤亡、重症患者）时，组织人员进行应急抢救，如有需要，立即拨打120进行救护。同时通知相关领导。如遇自然灾难，有预报应做好一切预防工作，避免无须要损失；如遇突发性灾难，项目部管理人员应立即指挥，组织人员进行疏导及现场救护。第三章威海国税工程部职责及管理制度工程部主管岗位职责1、领导主持工程部全方面工作，工程保障、养护维修质量向项目部经理和业主单位负责。2、认真组织检验、验收、接收、登记托管工程项目标工程质量和设备、设施数量、品牌、规格、型号，并组织专业工程师具体查阅大型设备技术资料、开通使用、维修、保养说明书，搞清其性能特点、操作使用方法和工作注意事项。3、认真查阅建筑、装修、设备、设施安装图纸，现场勘查业主建筑物、设备、设施布局功效及安装特点。深入了解业主单位工作性质、特点和专业需求，有针对性制订运行和保养、维修方法。4、主持制订运行保障和维修保养计划，一式三份，业主单位、项目部、工程部各存一份，报项目经理和业主单位同意后组织实施。5、主持召开由业主单位和工程技术人员参与工程保障工作会议，研究制订工程保障工作方案，并认真征求业主单位意见，经项目部和业主单位审批后认真实施。6、有计划、有针对性组织专业技术培训，努力提升工程部保障技术水平。7、针对工程项目情况，常常组织工程项目标“常见病”、“多发病”和设备、设施技术性能、故障特点，主持制订预防、养护和维修保障方法。8、深入工程现场，跟踪工程运行、维修过程，规范工程技术人员工作行为，检验验收工程质量。9、帮助人事部招聘工程技术人员。10、负责本部技术人员在岗培训和工作技术考评工作。11、随时做好特殊情况应急准备，工程项目出现险情，立即赶赴现场，组织排故和救援。12、定时走访业主单位相关人员，常常征求业主单位对工程保障工作意见和提议。对业主单位投诉，主动组织整改，并将整改结果向业主单位反馈。13、定时进行安全教育，主持制订安全预防和安全操作规程，并监督落实，确保工程保障和技术操作安全。14、完成上级领导交办其它任务。第二节工作汇报制度及各岗位制度一、工作汇报制度单位工程设备能否正常运转，装饰家俱是否完好如初，离不开工程部维护保养及临时维修。为确保信息传输正确性，提升报修响应速度，特制订该制度，望遵照实施。发觉下列情况之一者，由职员向主管汇报：通常设备出现事故苗头，需停机检验时；操作值班人员，因故需临时脱岗时；因个人能力或周围环境影响，无法实施正常维修时；发觉下列情况之一时，由主管向部门经理汇报：对关键设备运行方法进行改变时；对关键设备进行正常操作外调整时；关键设备出现事故苗头，需停机检验时；发觉下列情况之一者，由职员或主管上报部门主管，部门主管依据需要向项目经理汇报：出现停电、停水、停汽（气）、跑水、火灾突发事件时；影响营业关键设备发生故障或需进行检修时；对设备或系统进行重大技术改造时；因部门人员或设施所限，需要联络外协进行施（加）工时；工程维修工作程序1、工程部维修工作，白班由维修主管负责调配人员，夜班由领班负责。2、主管或领班接到《工程报修单》后，完整填写其中内容后，第一联返还报修部门，第二、三联交和维修职员。3、维修职员接到《工程报修单》二、三联后，须于5分钟内抵达维修现场，进行工程维修。维修完成，请报修部门填写相关内容后，快速返回值班室，并将第二联返还维修主管或领班，第三联由维修职员个人保留。4、维修职员接到《工程报修单》后，如需领料，应持《工程报修单》到仓库如实申领。假如维修工作完成后，发觉所领材料和实际不符，应立即纠正，并修改《工程报修单》中“使用材料”一栏。5、仓管员在发放材料时，应如实填写《仓库领料单》，并由领料人签字认可，方便月底盘库时和《工程报修单》校核查实。6、主管或领班、维修职员每个月30日前将《工程报修单》二、三联交和办公室文员，以作个人维修工作量和会所月工程耗材量统计.注：1、主管或领班、维修职员应将《工程报修单》妥善保留，其将作为绩效考评关键依据。2、职员在进行灯泡（多种灯具）维修时，必需以旧换新，仓管员定时将一般灯泡销毁，将节能灯、日光灯管等和供货商协商退货。3、局长室或其它关键部分维修，维修主管必需关键跟踪，必需时，工程部经理现场督导。三、报修急修制度工程部对设备、设施除按要求实施定时检修、保养和循环维修、保养外，还必需实施报修、紧急修理制度。1、通常驻楼办公用户发觉设备、设施损坏、异常或有疑问可立即报电到到工程部报修。2、凡管理处设备、设施使用部门发觉设备设施有损坏，异常时应立即暂停使用，由使用部门填写报修单，送工程部办公室。紧急情况或突发设备事故可用电话直接通知工程部报修。3、工程部接到报修后应做好登记工作，同时立即按报修内容指派专题职员在要求时间内进行修理。4、工程部职员在接到指派修理后应在10分钟内抵达驻楼用户修理点进行修理。5、进入公共区域和用户区域修理时，应着装整齐，对客人要有礼貌，修理动作要轻，进入用户区域修理时应取得客人同意后方可进入修理。6、修理工对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上油污、灰尘等，对散落在地上垃圾要清除洁净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏，在用户区域内设备、设施作过移动应恢复原状，用户认为不满意可在维修单上写明或拒绝署名。7、全部修理人员应按所修理设备操作规程进行，不得违反多种设备安全操作规程，确保安全生产。四、工具管理制度为了愈加好管理工具，提升工具使用效率，使企业资产不受损失，特制订本要求。1、每个人应珍爱工具，珍惜使用，尽可能避免工具无须要磨损，工具一律不得外借或干私活。2、个人手中工具应妥善保管，如有损害应立即说明原因，并以旧换新。3、公用工具应设专员保管，其它人使用时应做好登记，并经主管领导签字认可，方可外借。4、工具损坏赔偿。如属工作中不可抗拒损害，应立即通报给相关领导并做好统计。（如属误操作、野蛮操作等原因造成损坏应照价赔偿，并视情况给于一定处罚）。5、出现其它情况，参考企业相关要求。五、配电室安全管理要求配电室值班人员经培训、考试上岗，必需持有上岗证、电工进网工作证。建立严格交接班制度、倒闸操作制度、设备管理制度、巡视检验制度。各配电开关、变压器等电器必需按安全运行规程每十二个月一次保养，全方面检测；并对全部技术数据由电业局相关单位进行严格整定。对全部绝缘工具按电业安全规程每十二个月到电业局由对应技术部门进行检测。根据电业安全规程配置对应电气灭火器材，必需严格按国定消防法规实施。对上岗值班人员定时进行消防安全培训，从值班长到值班员做到“三熟三能”，并各负其责。实施从下到上一级一级责任制。建立严格管理制度，无关人员不准入内。六、停、送电票制度1、全部以投入系统电气设备，不管当初是否有电，均应视为带电设备，必需办理停电手续后，方可触及其带电部分。2、停、送电手续按下列手续办理：1）在10千伏电气设备上或和变压器低压线端直接相连母线部分工作，有派工责任人填写停电票，会同工作责任人和变电室值班责任人办理手续。2）在220伏及以上干线工作，由派工责任人填写停、送电票，有工作责任人送交变电室值班责任人办理手续。3）在220伏及以上支线部分工作，由工作责任人取得相关人员同意后，切断相关电源，并在断开点处挂停电牌。4）变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备断开点处。5）在入户隔离开关及以前工作时，由班长接相关要求，向供电局办理相关手续。6）一位工作责任人，一次只能办理一张停、送电票。3、变电室值班责任人接到停、送电票后，应作好以下工作：1）问清停电工作内容及范围，以确定停、送电设备；2）填写停、送电票安全方法栏。3）填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全方法。4）陪同工作责任人到停、送电现场检验所做安全方法，并以验电器验证停、送电设备，证实确已无电；5）对工作责任人讲清周围带电设备位置及注意事项；6）当工作责任人在停、送电票工作许可证一栏分别署名，并将工作许可证栏撕下交工作责任人，准其开始工作；7）10千伏设备在可见范围内无显著断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全方法栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作责任人自行装接，在安全方法栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。8）变电室停点收续，应在室主任(站长)监督下进行。4、工作责任人接到工作许可证后，应做好下列工作：1）向工作组人员交待停电现场安全方法、许可工作范围，及周围带电部分。2）若停电现场周围有带电部分时，应指定专员监护。3）不准单人在部分停电高压室或变配电室内工作。5、全部工作完成，工作人员应清理现场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交班长办理注销手续，并通知全体工作人员，以后该设备视为带电，不得在触及或靠近。6、班长收到注销通知后，和工作许可证查对无误后，撤消一切安全方法，将停、送电票签字注销。7、在同一线路上同时有两个组独立工作，必需分别办理停、送电手续。8、紧急事故处理时，可不办理停、送电手续，但必需切断全部相关电源，在断开点悬挂停电牌，做好必需安全方法并有专员看管。8、凡悬挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注销停电手续，停电牌不准摘动。9、停、送电票应用钢笔或圆珠笔填写，不得涂改，已注销停、送电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。七、操作票制度1、10千伏设备倒闸操作，必需事先由值班责任人签发操作票。操作程序必需符合规程要求，并包含检验，准备步骤。2、10千伏设备倒闸操作前，优异行模拟操作，确保程序无误后，再进行实地操作。3、10千伏设备倒闸操作时，由正值班员唱票并监护，副值班员复诵后并操作。每项操作完成，在操作票上该项程序后划“√”。4、合闸操作前必需认真检验相关开关设备有没有停电牌或接地线等方法，手车是否到位等。隔离开关操作后要立即加锁。5、倒闸操作后，要查对指示信号，和运行情况是否相符。6、操作票必需用圆珠笔或钢笔填写，不得涂改。操作后操作票要妥善保管。7、紧急事故，可不填写操作票，操作后要立即调整模拟图使之相符，并在值班统计上具体注明。8、倒闸操作必需严格遵守相关安全规程、要求。直接操作一次开关设备时，必需穿戴和使用合格安全用具和防护用具。9、调换10千伏电源工作，操作前必需得到供电局值班人员许可，按值班人员命令复诵无误进行操作，并按操作票次序进行。八、变电室岗位责任制度1、变电室设班长一人，值班人员六人，二十四小时三班次值班。每班设正副值班员各一人。班长为变电室责任人。正值班员为值班责任人，副值班员在其指导下工作。维修人员两人，常白班工作。2、变电室职责范围：1）负责变电室高低压变电设备运行维护，检验清扫、故障处理、缺点清除、定时检修，常常保持设备完好、整齐。2）变电室高低压、供电系统倒闸操作及办理停电手续。3）负责变电室仪表抄算及运行日志填写。4）负责变电室变配电设备备品、备件、工具、材料、安全用具防护用具管理。5）负责变电室内及其周围清洁卫生。6）负责对供电局停、送电联络及汇报负荷。3、变电室人员必需含有以下条件：1）身体健康、精神正常、无妨碍工作疾病。2）含有高汉字化水平，并经过专门训练，持证上岗。3）达成“三熟”、“三能”，即：熟悉设备情况、运行方法和主接线；熟悉操作方法、和事故处理；能分析运行情况；熟悉本岗位规程制度；能立即发觉设备缺点、及事故隐患；能掌握通常维修技能。4、必需严格遵守劳动纪律，认真实施各项规程制度，不准擅离工作岗位，班前及班上严禁饮酒。九、水泵房安全管理制度水泵房是大厦保障供水运行地方，严禁无关人员进入，严禁非操作人员触摸任何东西。水泵是高速运转设备，应按其技术要求，正确使用、管理，定时保养、检验。泵房内要求通风情况良好，温湿度达成要求；严禁有腐蚀性、爆炸性和有毒气体。电机及配电柜等元件严禁沾水，以免发生危险。值班人员时刻观察水泵进出口压力及水池液位，并做好统计。值班人员应提升防火安全意识，应做到勤观察、勤检验、勤保养。泵房内不准吸烟，应配置灭火器材等消防设施。十、给排水系统故障应急方法1、进水忽然中止：1）立即关闭正在使用水泵；2）立即和自来水企业联络，了解断水原因和恢复供水时间；3）通知用户，讲明原因并要求配合节省用水；4）检验各水箱水位，确保最低用水量；5）必需时派职员值班，在恢复供水后开启各水泵补给水箱，游泳池。2、水压降低：1）打开全部进水阀门，尽可能使水池内水位处于高位；2）立即和自来水企业联络，确定正常供水时间；3）注意水量消耗，确保正常供水；4）必需时派职员值班。3、喷淋系统故障（喷淋头、喷淋管损坏、爆裂）：1）通知保安部并帮助保安人员检验该区域有没有火警；2）确定无火警后应立即关闭谝楼层喷淋阀门，打开旁路排水阀门；3）检验故障原因，更换或修理损坏管道及配件；4）打开喷淋总阀门，恢复其正常功效；5）检验原损坏爆裂处有没有异常。4、生活水箱溢水1）首先确定是哪个水箱溢水并关闭该水泵电源。蓄水箱溢水，可切断进水阀门。2）人工打开水箱排污阀，把水箱水位降至不溢水为止。3）检验高水位控制系统失灵原因并修复之。4）立即处理水箱周围积水，预防渗透下个楼层。5）在检验液位控制系统完全正常情况下，才能合上供水泵电源，投入正常运行。6）若发觉生活水泵至水箱供水管有泄漏，应立即关闭该水泵。并打开水泵出口止回阀，让立管水倒回蓄水池，待放安然无恙后止回阀再恢复原位。十一、电梯安全操作制度开启层门进入轿厢之前，务必注意轿厢是否停在该层。天天工始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未全关闭时，电梯不能正常开启。平层正确度应无显著改变。轿厢载重量应不超出额定载重量。电梯困人1、如有闭路电视或对讲机，可经过设备观察梯内情况，并问询被困人相关情况进行抚慰；如无闭路电视或对讲机，应立即赶到现场并找到电梯事故处，对被困人员进行抚慰，使受困人员不要担心、慌乱。2、立即通知电梯保养企业或工程部相关部门进行抢救。3、被困者如有小孩、老人、孕妇等需尤其注意，必需适应请求医务人员帮助。4、被困者被救出后，应进行问询：是否有不适，是否需要帮助等。提供姓名、地址、联络电话机到本厦原因。被困者不合作及自行离去，应统计立案。将事件整个过程做好统计，进行立案。电梯日常管理制度为确保大厦电梯安全运行，必需建立明确维修保养制度，对电梯进行常常性管理维护和检验，使用单位应设专职人员负责。进行维修保养和检验专职人员应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。维修人员应每七天对电梯关键安全设施和电气控制部分进行一次检验；使用三个月后，对其较关键电气设备进行细致检验、调整和维修保养；十二个月后，进行一次技术检验，具体检验全部机械、电气、安全设施情况，关键零部件磨损程度和修配换装磨损超出许可值损坏零部件。发觉电梯有故障应立即停止使用，待修复并经仔细检验后方可使用。在层门周围、层站自然或人工照明、地面上应最少为50勒力斯。若电梯停止使用超出一周，必需优异行仔细检验后方可使用。电源电压、频率、相序必需符合电梯技术资料中要求。井道内应无灰尘及化学有害气体。井道内温度及电梯控制箱温度必需在5℃-40℃范围内。电气设备一切金属外壳，必需采取保护性接零装置。井道内除要求电梯设备外，不得存放杂物、敷设水管或煤气管道等。控制箱和各层门近处应设有灭火设施，照明电源应和控制线路分开敷设。电梯钥匙应有专员管理并建立严格管理制度。十二、制冷机房安全运行管理要求机房严禁无关人员进入，严禁非操作人员接触安全装置。机组高压发生器属于Ⅰ类压力容器，应根据《压力容器安全技术监察规程》及其它要求进行使用、管理，定时检验。常常检验机组泄漏情况，全部电器元件应远离油漆，机房内应无腐蚀性、爆炸性和毒性气体。严禁超越安全“设定值”调整安全装置；不许可在安全保护装置有疑问时开启机组；机组发生任何故障，应立即排除。严禁先停冷水泵，后停冷却水泵。必需使用要求电源，必需在机组停止后才能切断机组电源。电机、电气元件不要沾水，以免发生危险。氟利昂是无毒，但和溶液混合辛醇有刺激性，应保持机房通风，如不小心接触溶液，应立即用水冲洗受染处。机房温度必需控制在5-40℃，机房湿度必需控制在90%以下。10、机房值班人员应提升防火安全意识，应做到“三勤”：勤观察、勤检验、勤保养。11、机房值班人员严禁在机房内吸烟，应不定时检验灭火器及自动喷淋等消防设施。十三、安全（节能）巡回检验制度1、总则“防范胜于救灾”，设备正常运行，包含到大厦安全。火灾、漏水（电）等突发事故，将给大厦造成损失，“省钱优于挣钱”，设备高效运行，对降低设备无形磨损，节省大厦能源费用含相关键意义。为此，制订本制度，望在此基础上，发挥自己主观能动性和聪慧才智，老实、有效地实施。2、责任人及巡检内容1）巡检工作，白班由运行主管负责，夜班由值班职员负责，每一小时巡检一次。巡检中发觉问题立即处理，一时无法处理，上报部门经理，并把每次巡检结果统计于《安全（节能）巡回检验统计表》中。2）检验内容包含：是否长明灯、设备（风机盘管）是否无效运行、门窗是否完善、防冻防雨方法是否到位、是否有安全（火灾、漏水、漏电、漏气）隐患，并对违章操作（使用）者给予纠正。3、巡检路线（附图）4、注意事项1）巡检中尽可能使用楼梯通道。进入营业区域，应文明礼貌，并先取得部门职员同意，不得影响业主工作。2）对晚上加班楼层巡检中发觉问题，除作好统计外，应上报部门经理，由部门经理协调处理。第四章威海国税保洁部职责及管理制度第一节保洁部经理岗位职责及检验规程一、经理职责领导主持保洁部全方面工作，保洁质量向项目部经理和业主单位负责。检验接收项目保洁场所，界定保洁内容和范围。依据项目保洁特点和业关键求制订保洁工作计划，并组织实施。组织项目保洁开荒，根本清洁项目现场卫生，按业主单位要求摆放办公家俱和生活设施。带教培训保洁管理人员。建立保洁工作制度，深入保洁工作现场规范保洁工作行为，严格控制保洁工作质量。组织保洁设备使用培训，教育职员正确使用和养护保洁设备。定时走访业主单位，征求其对保洁工作意见和提议，并付诸落实。厉行节省降低消耗，严格控制保洁管理成本。组织安排安全工作教育和消防安全培训，指定成品保护方法，杜绝不安全原因和伤亡事故。完成上级交办其它工作任务。工作检验规程为了确保大夏环境清洁卫生，使清洁企业进行清洁卫生、垃圾清运工作有标准依据。同时，为了给物业助理天天监督检验提供标准依据，和对清洁企业工作效果有一个客观评价标准，所以有必需制订《清洁工作检验规程》。检验内容1）硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上蜡是否光亮，地毯是否清洁，有没有污点和霉坏，梯脚板墙脚线、地脚线等地方有没有积尘、杂物、污渍、广场砖、车库地面是否洁净，花基、花坛内是否有烟头、杂物，绿化牌、庭园灯是否洁净、光亮。墙面大理石、瓷片、砖是否洁净、明亮、无污迹。玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。金属制品，如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指用清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹。天花光管、指示牌、光管盘、灯清洁标准1、水磨石、水泥大理石、地毯地面；无垃圾杂物、无泥沙、无污渍；大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无显著灰尘、无污渍。大理石、瓷片、乳胶漆、喷涂墙面；大理石、瓷片、喷涂墙面用纸巾擦拭50厘米无显著灰尘；乳胶漆墙面无污迹，目视无显著灰尘。天花板、天棚、走廊（其中含卫生间顶棚）距1米处目视无蜘蛛网，无显著灰尘。灯罩、烟感、吹风口、指示灯目视无显著灰尘、无污渍。玻璃门窗无污迹，清刮后用纸巾擦拭无显著灰尘。公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆目视无显著污迹，用纸巾擦拭无显著灰尘。开照明灯及用水设备开关，并检验是否正常工作，发觉故障后立即报修。依次对门框、门面、墙壁、画箱管道、消防栓进行抹尘，并保持无灰尘、污渍。用百洁布沾少许清洁剂刷洗水池、茶叶筐、垃圾车、榨水车，并用抹布擦干，保持水池无污渍、无杂物，垃圾桶里外洁净无异味。清扫边角后，用拖把拖拭地面保持地面无杂物、灰尘。12、将垃圾桶内垃圾清倒指定地点并套好垃圾袋，保持垃圾、日产日清（统一要求时间集中清理），立即清运出工作区域。13、清理卫生完成后，将全部工具清洁洁净，放回原位，（工具放置隐蔽处），保持工具洁净，无灰尘，尘推喷油后竖放晾干，待明日使用。14、走廊、电梯间痰桶随时保持洁净、无痰痕。15、确保公共通道、绿化带洁净、无杂物。16、不锈钢制品随时保持光亮洁净，电梯间亚光面无手印、有光泽。17、每七天六、周日对卫生间进行全方面根本消毒、冲刷。四、公用卫生间操作程序及卫生标准1、作业程序1）天天分两次关键清理公用卫生间2）打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内烟头等杂物。3）清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。4）将洁厕水倒入水勺内，用厕所刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗标牌。先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。用湿拖把拖洁净地面，然后用干拖把拖干。喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。每两小时保洁一次，清理地面垃圾、积水等。每个月用干毛巾擦灯具一次，清擦天花板一次。大理石地面每一个季度清洗地面一次，依据情况打蜡。标准天花、墙角、灯具目视无灰尘，蜘蛛网。目视墙壁洁净，便器洁净无黄渍。室内无异味、臭味。地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。注意事项严禁使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。用洁厕水时，应戴胶手套预防损伤皮肤。下水如有堵塞现象，立即疏通。4、在清洁过程中，消毒液应和洁厕水分开使用，以免发生化学反应。5、毛巾、手套、马桶刷、尘推罩、拖把、水桶、条帚、撮子等物品必需以旧换新。五、树木花卉管理制度企业花卉管理关键是抓好三件事：科学施肥。施肥时间宜在二、三两个月。合理浇水。树木叶面水分蒸发量大，尤其是夏季，所以必需进行人工浇水。水质有以河、湖水最好。浇水宜在早晚，浇灌时要注意不让树木生优点或树穴中积水，一面根系窒息而死亡。松土除草。杂草和树木争夺养分，而且影响环境美观，在松土时应将杂草除掉，这有利于消亡虫蛹，预防病虫灾难。草地保养管理制度企业园艺要每个月用旋刀剪草地一次，每三个月施肥一次，入秋后严禁剪割。春、夏季草地每七天剪两次，长度通常控制在20毫米，冬季每七天或隔周剪草一次，当月培土一次，隔月疏草一次，隔周施水、肥一次，隔周施绿宝一次。割草前应检验机具是不是正常，刀具是否锋利，滚筒剪每、半月磨合一次，每三个月将折底刀打磨一次，圆盘剪每次剪草须磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。草地修剪应交替采取横、竖、转方法，预防转弯位置局部草地受损过大，割草时行间适合在40%-50%，预防漏割。避免汽油机漏油于草地，造成块状死草，注意起动气垫机，停止时避免机身倾斜，预防草地起饼状黄印，注意勿剪断电机拖线，避免发生事故。工作完成后，要清扫草地，并做好清洗机具和抹油等保养工作。工作纪律1、按时上下班、不迟到、不早退（上班期间如有待殊情况必需请假，回来须销假）。2、无旷工现象。3、工作期间不串岗、脱岗、闲聊、不做和工作无关事。4、工作负责、态度端正、未接到业主投拆。5、服从领导工作安排。6、团结同事、不打架、斗殴、无故刁难。7、对待业主热情、有礼貌、有耐心、不推卸责任。8、未经许可，不乘座客梯（特殊情况除外）。9、不在职员中散发谣言、煽动闹事。10、合理使用物料。（职员领用物料时填写物料）第五章威海国税会服部职责及管理制度一、会服部主管职责领导主持会服部各项管理工作，立即传达会议通知。负责服务员班次排定掌握下属出勤情况，对日常工作进行具体安排、调配。检验服务员仪容仪表及所管辖卫生情况，各项规章制度实施情况。组织安排各会议服务及接待工作。负责连续不停改善各项工作操作规程，注意节能降耗。每日依据职员工作表现进行评定。立即了解职员动态，立即汇报项目部经理，开展针对性工作。每日严格检验局长层办公室内卫生情况。立即申领、补充局长层办公室及各会议室所需物品。控制物品消耗及设备、工具保养进行成本控制。对新到服务员进行上岗前培训，并对在岗服务员进行岗上培训。天天严格检验并纠正管辖区域各项工作不足，确保所负责区域清洁标准质量落实。参与项目经理召开多种会议，并传达上级指示。完成上级交办其它工作任务。二、前厅接待职员作规程及管理要求交接班，问询上一班次值班情况，有没有续办事项，若有，应问清情况，继续办理。帮助保洁员清理接待区域内卫生并保持好卫生。检验接待值班用具、用具是否齐全。对外来人员要热情接待，耐心解答处理来访用户问询，并进行来访登记，立即帮助联络，并引导其抵达预定会见位置。（注：如遇会见关键领导，必需和办公室人员立即联络，处理好关系。对业主当日重大接待活动，要问明情况，提前作好接待准备，到时，认真作好引领等接待工作。有礼貌接听每一个用户来电，立即作好处理