个人理财（第二版） 课件 模块4、5 现金规划、住房规划

PersonalFinancialPlanning个人理财现金规划Cashplanning模块四目录0102现金规划基本认知现金规划实务01现金规划基本认知任务一现金规划的含义现金规划是为满足个人(家庭)短期需求而进行的对日常现金及现金等价物和短期融资活动进行管理和安排的过程。

现金的含义流动性（超）强安全性高收益性低现金持有成本

放在桌上的现金（cashonthetable）是西方经济学家常用的隐喻，它常喻指人们错过获利的机会。包括：放弃的投资收益；通货膨胀的贬值损失；对于金融资产而言流动性和收益性一般呈反比,现金及现金等价物有较强的流动性,持有现金及现金等价物就意味着丧失了投资于其他较高收益金融工具的机会,这就是持有现金的机会成本。现金持有量越大,机会成本越大,损失的收益越大。如果你持有现金，就意味着放弃收益。因此，要在流动性和收益性之间进行权衡。现金持有动机动机含义原因影响因素

交易动机为维持日常生活（交易）需要而持有现金收入和支出在时间上不同步主要是收入预防动机为应付紧急情况（意外事件）而持有现金未来收入和支出的不确定性主要是收入投机动机为把握（有价证券）投资机会而持有现金未来会出现好的投资机会主要是利率现金规划的作用

对于个人（家庭）而言，现金规划有什么作用？课堂讨论02现金规划实务任务二现金规划的流程现金需求量分析（现金规划的额度）流动性比率=流动性资产/每月支出3--6倍编制收支表得到每月支出，然后乘以流动性比率3--6现金需求量分析（现金规划的额度）

理财实训

某客户家庭收入稳定，现有现金5000元，活期存款2万元，定期存款5万元，货币市场基金5000元，其他基金3万元。每月平均支出5000元，则该客户家庭目前流动性资产结构是否合理？现金规划工具的选择------一般工具（现金）01现金规划的重要工具02流动性最强不仅没有收益，反而会贬值03为了追求流动性而持有现金存款类型定义要点活期存款定期存款整存整取零存整取整存零取存本取息定活两便协定存款通知存款无固定存期，可随时存取，存取金额不限一元起存，按季结息整笔存入，到期一次整笔支取本金和利息50起存，存期3个月、半年、1年、2年、3年、5年分期存入，到期一次提取本金和利息5元起存，存期1年、3年、5年，每月存入一次一次存入本金，分期平均支取本金，到期支取利息1000元起存，存期1、3和5年，支取期为1个月1次，3个月1次，半年1次本金一次存入，到期一次性支取本金，分期支取利息5000元起存，存期1、3和5年，利息支取期限每月、每季或每半年存款时不确定存期，一次存入本金随时可以支取50元起存，计息方式按整存整取利率打折对公客户与银行签订协定存款合同，个人不适用起存金额高，利率高不约定存期，但约定支取存款的通知期限，支取时按约定期限提前通知银行5万起存，分1天通知和7天通知两个品种现金规划工具的选择------一般工具（储蓄）现金规划工具的选择------一般工具（储蓄）课堂讨论

根据以上金融机构人民币存款类型及要点，分析零存整取、整存零取、存本取息、定活两便四种类型定期存款分别适用于哪些客户储蓄的意义：储蓄是所有理财的基础、理财的起点、人生的第一桶金。储蓄来源于计划和节俭，是一个人自力能力、理财能力的最初体现，也是最基本的检验。01020304要把储蓄作为投资的“蓄水池”规划好储蓄时间，尽量避免提前支取采用合理的储蓄组合充分利用优惠政策现金规划工具的选择------一般工具（储蓄）货币市场基金，又称货币基金，是指仅投资货币市场上短期有价证券的一种投资基金。现金规划工具的选择------一般工具（货币市场基金）现金；一年以内（含一年）的银行存款、债券回购、中央银行票据、同业存单；剩余期限在397天以内（含397天）的债券、非金融企业债务融资工具、资产支持证券；中国证监会、中国人民银行认可的其他具有良好流动性的货币市场工具。其投资对象包括：流动性强；安全性高；收益率相对银行储蓄高；投资成本低；投资收益免税；日万份收益每日收益=投入资金÷10000×万份收益七日年化收益率每日收益=投入资金×七日年化收益率÷365现金规划工具的选择------一般工具（货币市场基金）现金规划工具的选择------一般工具（货币市场基金）例4-1：某货币市场基金当日的万份收益是0.7176元，小李持有该基金10000份，当日可获得收益0.7176元。例4-2：某货币市场基金7日年化收益率是3.734％，小李持有该基金10000份，当日的收益＝3.734％×10000÷365＝1.02元。信用卡是指商业银行或其他金融机构发行的具有消费支付、信用贷款、转账结算、存取现金等全部或部分功能的电子支付卡。现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）信用卡（贷记卡）借记卡先消费后还款先存款后消费可透支不可透支有循环信用额度无循环使用额度在最后还款日前全额还款，享有免息还款期没有免息期存款不计息存款按储蓄利率计息

免息透支：只有在信用额度内的透支消费，并且在到期还款日前全额还款才能享受免费使用银行贷款全额偿还才能享受免息待遇，部分偿还不能享受免息待遇B准确计算免息还款期A超额透支不能享受免息待遇C信用卡提现不享受免息待遇D现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）例4-1：张先生申请了某银行信用卡。按发卡行规定，每月1日为账单日，25日为还款日，则该银行为客户提供了最长55天的免息优惠。如张先生在2023年1月1日消费3000元，那么到2月25日才需要偿还这笔资金。在这55天里可以免费占用银行的资金，相当于从银行获得了一笔无息贷款，解决了张先生临时资金使用问题。若张先生在2月25日前全额还款或者在2月25日前只偿还最低还款额300元，则两种情况下3月1日的对账单中循环利息分别为多少元？解析：若张先生在2月25日前全额还款，则3月1日的对账单中循环利息为０；若在2月25日前只偿还最低还款额300元，则在31日的对账单中循环利息为3000×0.05％×55＋（3000－300）×0.05％×5＝89.25元

理财实训现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）

方先生于2023年2月13日持工行信用卡刷卡消费5000元，2月25日透支取现3000元，（方先生账单日为每月5日，手续费率1%，日息0.05%），方先生3月份的账单金额为多少元？巧用信用卡理财临时调高信用额度建立信用充分利用信用卡透支的各种优惠充分利用信用卡积分信用卡免息分期付款支出记录与分析现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）注意事项信用卡存钱无利息免年费，并非年年免准时还款，最好采用自动转账扣款，建立良好个人信用防止使用并透支多张信用卡，成为卡奴，债务缠身现金规划工具的选择------融资工具（信用卡）指客户将在银行账户中的存款作为质押担保，取得相应资金的一种融资方式。适用于两种情况：存单马上就要到期持有外币存款现金规划工具的选择------融资工具（存单质押贷款）保单所有者以保单为质押物,按照保单现金价值的一定比例获得短期资金。LOREM

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IPSUMLoremipsumdolorsitamet向保险公司融资投保人把保单直接抵押给保险公司,直接从保险公司取得贷款,如果借款人到期不能履行债务,当贷款本息达到退保金额时,保险公司终止其保险合同效力;向商业银行融资投保人将保单抵押给银行,由银行支付贷款于借款人,当借款人不能到期履行债务时,银行可依据合同凭保单由保险公司偿还贷款本息。两种模式现金规划工具的选择------融资工具（保单质押贷款）当物起点低时间快、手续少利息费用、手续费用高典当是指融客资户将其动产、不动产、财产权利作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。现金规划工具的选择------融资工具（典当融资）现金规划工具的选择------互联网金融工具结合了传统金融行业与新兴电子技术，具有成本低、效率高、覆盖广、发展快、风险大、管理弱等相关特点。方便快捷丰富了现金规划渠道注意平台信誉和安全性

谢谢PersonalFinancialPlanning个人理财住房规划Housingplanning模块五目

录认识住房规划购房筹资规划购房还款规划01020301认识住房规划任务一住房规划流程step01step02step03step04step05step06住房规划方案的实施与调整收集、整理客户的家庭状况信息明确客户的住房目标接触客户，建立信任关系分析客户的家庭财务信息制定住房规划方案购房与租房的比较优点缺点租房的优缺点1.能较灵活的选择居住地点和住房面积2.不用承担购房成本，短期经济压力小3.不用承担房屋维修的费用和其他费用4.不用担心房价下跌5.拎包入住，无房产处置的烦恼1.没有长期、稳定的居住场所2.心理上没有足够的安全感和归属感3.面临非自愿搬离的风险和租金上涨的风险4.只有使用权，不能随意装修或处置租房5.孩子没法落户，入学困难购房与租房的比较优点缺点购房的优缺点1.保证长期、稳定的居住环境2.心理上具有满足感和安全感3.拥有房屋产权，可以自由处置4.具有较好的保值增值能力5.孩子可以就近入学1.较高的购房成本2.居住环境改变的余地较小3.变现能力差4.需要负担房屋维修费和其他费用5.面临房价下跌的风险购房与租房的比较

第七条：各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

——《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

国办发〔2016〕39号

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

——《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》

穗府办〔2017〕29号加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。——二十大报告购房与租房的比较适宜购房的人群1.工作多年，具有一定经济实力的首次购房人群2.具有置业升级需求的再次购房人群适宜租房的人群1.工作地点与生活范围不固定者2.刚刚踏入社会的年轻人3.收入不稳定、储蓄不多的家庭年成本法净现值法方法1方法2购房与租房决策的基本方法年成本法方法1年成本法及实例公式表示如下：年租房成本=年租金+租房押金×机会成本率年购房成本=购房首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费、折旧费等费用要注意机会成本！房贷本金为什么不计入购房成本？年成本法及实例例5-1：在外地工作的李先生最近打算回老家定居并发展自己的事业，他看上了一套面积90㎡的二手房，该住房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金为一个月的租金；如果购房，房屋总价是100万，李先生需支付30万元首付款，另外70万元可向银行申请商业贷款，贷款利率5.8%，贷款年限20年。另外，购买二手房需支付的维修费、折旧费等按年均摊，大约每年分别为1000元和10000元。如果李先生的年平均投资回报率是４％，请问李先生应该租房还是买房？解析：年租房成本=3000×12+3000×4%=36120（元）年购房成本=300000×4%+700000×5.8%+1000+10000=63600（元）年成本法及实例课堂讨论

如果预计未来房租将向上调整，如果未来房价会上涨或下跌，又如果未来利率会降低。以小组为单位，讨论这些因素变化会对刚才用年成本法作出的决策产生怎样的影响？净现值法方法2净现值法及实例

式中：NPV为净现值；t为计算期间年份数；i为设定的折现率；CI为现金流入；CO为现金流出；(CI-CO)t为各年的净现金量CFt。例5-2：在例5-1中，李先生通过调查发现该住房所在小区环境优美，配套设施完善，交通便利。他对该小区非常满意并进一步明确了自己的居住目标，打算在该处至少住满5年。假设月房租每年增加300，在每年期初一次性支付本年租金，第5年年底将押金3000元收回。购房房贷本息和假设每年年末等额偿还一次；自住房维护成本发生在每年期末，且在第一年基础上逐年翻倍，折现率为4%。购房在第5年年底可售110万元。试利用净现值法分别计算李先生租房和购房的净现值。净现值法及实例解析：租房NPV的计算：（1）计算1-5年年末净现金流量CFtCF0=-第1年租金-押金=-3000×12-3000=-39000（元）CF1=-第2年租金=-(3000+300)×12=-39600（元）CF2=-第3年租金=-(3300+300)×12=-43200（元）CF3=-第4年租金=-(3600+300)×12=-46800（元）CF4=-第5年租金=-(3900+300)×12=-50400（元）CF5=返还押金=3000（元）（2）计算租房的净现值租房NPV=净现值法及实例=-199239.13（元）购房NPV的计算：（1）计算房贷年供(即每年房贷本息和)=-60042.06（元）（2）计算5年后房贷余额=590840.14（元）（3）计算1-5年年末净现金流量CFtCF0=-首付款=-300000（元）CF1=-第1年房贷本息和-第1年维护成本=-60042.06-1000=-61042.06（元）CF2=-第2年房贷本息和-第2年维护成本=-60042.06-2000=-62042.06（元）CF3=-第3年房贷本息和-第3年维护成本=-60042.06-4000=-64042.06（元）CF4=-第4年房贷本息和-第4年维护成本=-60042.06-8000=-68042.06（元）CF5=-第5年房贷本息和-第5年维护成本-第5年底房贷余额+第5年年底房屋出售价格=-60042.06-16000-590840.14+1100000=433117.80（元）（4）计算购房的净现值购房NPV=

净现值法及实例净现值法及示例课堂讨论对于同一套住房，在同样的租金与房价的情况下，为什么用成本法与净现值法会得出不同的结论？影响购房与租房决策的主要因素房租增长率房租增长率越高，越倾向于购房居住年限居住年限越长，越倾向于购房房价增长率房价增长率越高，越倾向于购房收入水平收入水平越高，越倾向于购房利率水平利率水平越低，越倾向于购房02购房筹资规划任务二年收入评估法方法1评估个人购房支付能力评估步骤如下：1.可负担首付款=目前资产净值在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内的年收入在未来购房时的终值之和x年收入中可负担首付款的比例上限2.可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值x年收入中可负担贷款的比例上限3.可负担住房总价=可负担首付款+可负担房贷4.可负担住房单价=可负担住房总价/需求面积以储蓄能力及还贷能力估算负担得起的房屋总价例5-3：李先生打算在太原定居，计划五年后购买一套价值100万的住房，能贷款的最长期限为20年。李先生目前有金融资产40万元，其中50%可用于购房。李先生每年可结余10万元，其中可用于购房的额度为3万元。假设目前商业银行房贷利率为5.5%，李先生的投资报酬率为4%。请问李先生可购买总价为多少万元的住房？他的计划可行吗？年收入评估法及示例

年收入评估法及示例

李先生可负担首付款明细用于购房的额度到购房时的终值0

12345

合计2000002433303000030000300003000030000162489405820可负担首付款=现在开始到购房每年购房额度（储蓄额）的终值之和

（i为投资报酬率，n为投资年限）年收入评估法及示例

可负担贷款的计算第一步，以未来20年每年的还款额度作为年供第二步，计算可负担贷款，以年供作为年金，计算其现值30000×（P/A,5.5%,20）=358511可负担贷款=贷款期间每年还款额度（年金）的现值

（i为贷款年利率，n为贷款年限）年收入评估法及示例

可负担房屋总价=可负担房屋首付+可负担房屋贷款=405820+358511=764331首付比例大于三成可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积口及空间舒适度取决于家庭人1.不必盲目求大2.无需一次到位3.量力而行4.小户型更易转手=764331/100=7643总房

价评估法方法2总价评估法及实例评估步骤如下：1.拟购住房总价=房屋单价×拟购面积2.需支付的首付款=拟购住房总价×(1-按揭贷款比例)3.需支付的房贷=拟购住房总价×按揭贷款比例4.每月还款额=需支付房贷的每月年金值（等额本息还款法）按照想购买的房屋价格计算首付和月供购房规划的主要财务指标住房负担比=房屋月供款/月税后收入财务负担比=年负债支出/年税后收入≤30%≤50%≤40%评估个人住房支付能力

例5-4：李先生打算在太原定居，每月税后收入11000元，打算购买总价为100万的住房。李先生对购房首付及贷款等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。假设按照现行政策，首付款三成，能贷款的最长期限为20年，贷款利率为6%，采用等额本息还款。请问李先生购买住房后每月需负担的费用是多少元？他能否承担该还款金额？总价评估法及实例解析：（1）拟购住房总价=1000000（元）（2）需支付的首付款=1000000×30%=300000（元）（3）需支付的房贷=1000000×（1-30%）=700000（元）（4）每月还款额=70000÷（P/A，0.5%，240=5015.02（元）（5）住房负担比=5015.02/11000=45.59%总价评估法及实例个人住房公积金贷款个人住房商业贷款方式1方式2住房贷款方式认知个人住房组合贷款方式3住房公积金公积金概念

住房公积金是指单位及其在职职工各自按照职工工资收入的规定比例缴存的长期住房储金。政策性普遍性福利性返还性住房公积金公积金缴存缴存基数×缴存比例缴存基数:按职工本人上一年度月平均工资计算缴存比例:政策通常规定比例的上下限个人住房公积金贷款公积金结息——《住房公积金管理条例》

自2016年2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。每年6月30日为计息日。——《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》（银发〔2016〕43号）住房公积金公积金提取住房公积金为什么不能随便提取？2、哪些情况下职工可以提取住房公积金？答:

（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（2）租赁公共租赁住房的；

（3）租赁商品住房的；

（4）偿还购房贷款本息的；

（5）离休、退休的；

（6）到国外或者港、澳、台地区定居的；

（7）与单位解除劳动关系的；

（8）职工死亡或者被宣告死亡的。

其中：第（1）项至第（4）项属部分提取；第（5）项至第（6）项属销户提取；第（1）项至第（4）项职工配偶均可提取；住房公积金贷款

（一）借款人在申请贷款之日前逐月足额缴存住房公积金达6个月以上（含6个月）。（二）借款人及其配偶均无未结清的住房公积金个人住房贷款。（三）具有中心认可的购买、建造、翻建、大修自住住房及偿还商业银行购房贷款等用于自住住房消费的证明。（四）借款人须有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；月还款额不得超过其所提供家庭收入的60%；家庭收入可采用增加辅助还款人的方式补充。（五）能够提供中心认可的贷款担保。（六）借款人信誉相对良好。公积金贷款申请条件住房公积金贷款负债过高的人5收入不高的人6购买高龄二手房的人78社保缴纳不稳定的人征信不良的人1无固定工作的人2从事高危职业的人34贷款人年龄过大的人哪些人申请公积金贷款容易被拒绝住房公积金贷款公积金贷款范围及报备资料住房公积金贷款担保方式房产抵押公积金贷款担保售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押自然人阶段性保证加房产抵押自然人联保加住房公积金质押质押担保住房公积金贷款贷款额度房屋价格贷款额度不超过房屋价格的80%缴存年限贷款额度不超过缴存年限×10万；按此方法额度低于30万按30万计算账户余额贷款额度不超过贷款时公积金账户余额的10倍；按此方法账户余额不足2万的按2万计算还贷能力贷款额度=月工资×还贷能力系数×还款期限（月）一般还贷能力系数为40%-50%最高限额不同地区公积金管理部门会规定本地区最高限额山西太原：单身或夫妻一方缴纳公积金，额度不超过50万；

夫妻双方均正常缴存公积金，额度不超过80万。住房公积金贷款不超30年借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄砖混结构的房龄加上贷款年限不超47；钢混结构的房龄加上贷款年限不超57最高年限年龄房龄贷款期限住房公积金贷款123456提出贷款申请发放贷款贷款结清偿还贷款借款合同签约咨询并准备申请资料贷款流程缴纳公积金的好处5信用评估有保证4规避个税好工具2资金提取用途大公积金1贷款买房享低息3强制攒钱好方式贷款方式个人住房公积金贷款个人住房商业贷款个人住房组合贷款贷款利率最低最高（2019年起改为浮动利率LPR加点）居中贷款额度房价的80%贷款期限最长30年还款方式等额本金/等额本息住房贷款方式比较03购房还款规划任务三还款方式等额本金：①本金变化趋势：每期偿还的本金是不变的②利息变化趋势：每期偿还的利息逐步减少③本息变化趋势：每期偿还的本加息（月供）逐步减少等额本息：③本息变化趋势：每期偿还的本加息（月供）是不变的①本金变化趋势：每期偿还的本金逐步增加②利息变化趋势：每期偿还的利息逐步减少还款方式还款方式等额本金等额本息区别一区别二区别三前期还款比后期还款多，前期的压力要比后期重，越往后还款额越少每月的还款金额相同，每次的还款压力相同

本金均匀偿还。总的利息相对少开始还的本金少，利息相对多。总的利息相对多

适用于初期还款能力较强并希望在初期归还较大款项来减少利息支出的借款人

适合于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等等额本金和等额本息两种还款方式的区别如果要提前还贷，等额本金/等额本息两种还款方式哪一种会特别不划算？

计算公式如下：

每月偿还本金=贷款本金/贷款期数

每月偿还利息=当月贷款余额×月利率=（贷款本金-累计已还本金）×月利率

月供=每月还款金额=每月偿还本金+每月偿还利息

式中：贷款期数=贷款年限×12；月利率=年利率/12等额本金偿还计算

例5-5：李先生向住房公积金管理中心申请了年限为20年，金额为40万元的个人住房公积金贷款。假设贷款利率4%，采用等额本金还款法，请为李先生计算他第一月和第二月需要偿还的本金和利息分别是多少？月供是多少？李先生20年总共偿还利息是多少？等额本金偿还计算解析：第1个月还款额=400000/240+400000×0.333%=3000第2个月还款额=400000/240+（400000-1666.67）×0.333%=2994.45第240个月还款额=400000/240+（400000-1666.67×239）×0.333%=1672.22全部还款额=（3000+1672.22）×240/2=560666.67支付利息总额=560666.67-400000=160666.67

计算公式如下：

月供=每月还款金额=贷款本金/普通年金现值系数（P/A,i,n）每月偿还利息=（贷款本金-累计已还本金）×月利率每月偿还本金=月供-每月偿还利息

式中：i为贷款月利率，n为贷款期数（月）等额本息偿还计算例5-6：李先生向住房公积金管理中心申请了年限为20年，金额为40万元的个人住房公积金贷款。假设贷款利率4%，采用等额本息还款法，请为李先生计算他第一月和第二月需要偿还的本金和利息分别是多少？月供是多少？李先生20年总共偿还利息是多少？等额本息偿还计算解析：月还款额（月供）=400000/（P/A,0.333%,240）=2423.92全部还款额=2423.92×240=581741.12支付利息额=581741.12-400000=181741.12第1月偿还利息=400000×0.333%=1333.33第1月偿还本金=2423.92-1333.33=1090.59第2月偿还利息=（400000-1090.59）×0.333%=1329.70第2月偿还本金=2423.92-1329.70=1094.22提前还贷如果有闲散资金，你会不会选择提前还贷？两个误区两个观点1.算利息总额，一算就心疼2.贷款是隐形的压力1.通胀是常态，物价在飞涨2.房贷利率是最便宜的利率提前还贷哪些情况不适合提前还贷哪些情况适合提前还贷1.擅于投资理财2.使用公积金贷款1.不擅于投资理财2.患有负债焦虑3.等额本金还款已到1/3，等额本息还款已到中期4.短期有大额债务或大额消费5.有违约金3.等额本金和等额本息还款方式均处于还款初期4.留下资金使用效率更低5.觉得房地产要崩盘得赶紧还贷卖房提前还贷提前还贷注意事项：1.商贷和公积金贷构成的组合贷款，应先还商业贷款。2.应考虑提前还贷的机会成本。3.提前还贷，原则上必须是签订合同一年以后。4.银行对提前还贷次数和起点金额通常也会有要求。5.提前还贷前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清。提前还贷不会影响个人征信提前还贷提前还款全部提前还款部分提前还款月供不变，还款期限缩短还款期限不变，月供减少月供减少，还款期限缩短月供增加，还款期限缩短哪一种提前还贷方式最节省利息

小张买房申请了40万银行贷款（贷款期限20年，贷款利率6%），选择等额本息方式还款，还款20个月后，小张公司发放了年终奖10万，小张想用这10万元奖金提前归还一部分贷款，到银行后被告知剩余贷款有四种方式可选：一是月供不变，还款期限缩短；二是还款期限不变，月供减少；三是月供和还款期限都减少；四是增加月供，还款期限缩短。小张想知道哪一种提前还款方式最节省利息。第一步：计算月供：A（P/A，0.5%，240）=400000则A=2865.72应付全部利息：2865.72×240-400000=287773.82第二步，还款20个月后，还欠银行的（未还本金）：2865.72×（P/A，