标准化手册内部管理篇

内部管理管控篇西安曲江圣境城市发展服务有限公司页码：页1、目的

规范公司对新相关项目前期物业管理管控工作程序和合适的内容，指导前期物业管理管控工作有效开展。二、范围

适用于公司接管的各相关项目的前期物业管理管控工作。三、合适的内容（1）物业接管验收1、定义接管验收是物业管理管控企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理管控资料等进行综合性验收。它先于业主入住（使用）之前，是确保物业的使用质量，奠定管理管控基础的极为重要的物业管理管控前期工作。接管验收合格也是物业可以交付使用和交付管理管控的前提条件之1。在条件具备或物业管理管控企业前提介入充分、准备充足时，接管验收可以和建设工程的竣工验收同步进行。2、接管前的准备工作（1）与房地产开发企业接洽前期物业管理管控委托事项，主要是：①管理管控服务合适的内容、标准、期限，保修责任的委托与实施。②遗留扫尾工程、空置房出租或看管等代为办理事项。③管理管控服务费构成及筹集。④管理管控用房、经营用房的提供使用及收益分配。⑤物业及相关资料的验收接管。（2）竞标与签订前期物业管理管控委托合同合约在洽谈的过程中，物业管理管控企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定“接管合适的方案”作为依据与房地产开发企业进1步协商或竞标。如达成1致或中标即可签订前期物业管理管控委托合同合约。（3）物业管理管控企业实施验收接管做好档案资料的移交工作，档案资料最少涵盖：规划图、竣工图、地下管网竣工图；各类房屋清单，单体建筑结构、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施、设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。（4）规章制度的制定，建立正常的管理管控秩序。根据前期物业管理管控合同合约所赋予的管理管控职责、行业法规、公司基础服务标准建立必要的规章制度，其最少涵盖管理管控机构的职责范围、各类人员的岗位职责、物业各区域内管理管控规定、用户（住户）手册等，形成《前期物业管理管控服务质量标准》。（5）管理管控机构的设立与人员的培训根据委托物业的用途、面积、管理管控深度、管理管控方式等确定该物业的常设管理管控机构配备管理管控人员及组织培训，迎接即将到来的业主入伙。（6）建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。（7）必要时参与营销（包括预售），了解业主对物业管理管控的具体要求，修订服务标准为提升客户满意度提供条件。3、接管验收的合适的内容（1）主体结构：地基沉降不得超过规定要求容许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形，裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。（2）屋面与楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不容许倒流水和渗漏。（3）装修：钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；油漆色泽1致，不脱皮、漏刷。（4）电气：线路应安装平整、牢固、顺直、过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接和绑接。每1回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运行，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。（5）水、卫、消防、采暖：管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管不渗漏，管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、铺机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运行准确正常。（6）附属工程及其它：如室外排水系统的标高，窑井的设置，管道坡宽、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩应按规定安装。另外，还包括场地清除，临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政，公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。4、接管验收中应注意的事项物业的接管验收是直接关系到今后物业管理管控工作能否正常开展的重要环节。物业管理管控企业通过接管验收，即由对物业的前期管理管控转入到对物业的实体管理管控之中。因此，为确保今后物业管理管控工作能顺利开展，物业管理管控企业在接管验收时应注意以下几个方面：（1）物业管理管控企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理管控人员及技术人员参加验收工作。（2）物业管理管控企业既应从今后物业维护保养管理管控的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。（3）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。（4）落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理管控企业交付保修保证金，或由物业管理管控企业负责保修，开发商1次性拨付保修费用。（5）开发商应向物业管理管控企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。（6）物业管理管控企业接受的只是对物业的经营管理管控以及政府赋予的有关权利。（7）接管验收符合要求后，物业管理管控企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理管控企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。5、接管验收的有关要求与标准（1）接管验收应提交的资料①新建房屋接管验收应提交资料a产权资料：相关项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。b技术资料：竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同合约及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件和鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告。②房屋接管验收应验交的资料a产权资料：房屋所以权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及其固定附着物清册。b技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。（2）接管验收的标准①主体结构a地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。b钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。c木结构应结牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。d砖石结构必须有足够的强度和钢度，不允许有明显裂缝。e凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。②外墙不得渗水③屋面a各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。b平屋面应有隔热保温措施，3层以上在房屋在公用部位设置屋面检修孔。c阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口，檐沟，落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。④楼地面a面层与基层必须粘贴牢固，不空鼓。整体面层平整。不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。b卫生间、阳台，洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水个渗漏。c木楼地面应平整牢固，连接密合。⑤装修a钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗，楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。d抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。e饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。f油漆、刷浆应色泽1致，表面不应有脱皮、漏刷现象。⑥水电设备设施的现场验收a供配电系统的现场验收。主要有如下合适的内容：-检查高低压配电柜，高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患（如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等）；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施（如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网）。-检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否通畅。若有两台以上机组、能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等。-低压电气线路应平整，牢固、顺直、过墙应有导管，导线连接必须紧密；，采用管子配线时连接点必须紧密、可靠、使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧/千伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家有关部门检测。b中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下合适的内容：-检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。-检查冷冻管系、冷却管系和阀门、保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。-检查制冷或制热情况能否满足设计要求。-检查柜式风机，盘管内机，新风机，吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。c消防系统的现场验收。主要有如下合适的内容：-检查消防控制系统烟感，温感，水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。-检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态（防火水阀除外），消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。-查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。-检查各工作生活点手持灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。d运输设备的现场验收。主要有如下合适的内容：-直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备。-自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。应运作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求，电梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能安全运作。（二）进户管理管控进户，是指业主、使用人正式进驻使用物业，俗称“入伙”。商品房购买房业主或承租使用人的进户程序1般为：1、发入伙通知书在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出书面通知书。2、带业主或使用人实地验收物业（1）房建质量（2）设备质量，运转情况（3）房型、装修、设施配套等是否与合同合约相符（4）外部环境状况及影响3、约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜各种代办事宜4、签订《物业使用公约》主要合适的内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。5、要求业主或使用人如实填写登记卡合适的内容包括：业主和使用人的名称、通信联络方式、所占用物业的编号、设备设施及泊车位分配等合适的内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理管控与服务。6、向业主或使用人发放《用户手册》使业主了解物业概括，各种管理管控制度，如车辆停放管理管控，装修搬迁管理管控，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。7、预收物业管理管控费和租金物业管理管控公司根据有关规定回双方约定向业主和使用人预收物业管理管控费或租金。8、向业主和使用人提供办事指引向业主、使用人全面介绍物业管理管控区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。9、业主、使用人签约领匙，完成进户程序（三）装修搬迁管理管控1、大力宣传装修规定，规定主要包括以下几个方面：（1）装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌（2）不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备（3）不得排放有毒、有害物质和噪声超标（4）不得随地乱扔建筑垃圾（5）遵守用火用电规定，履行防火职责（6）因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责