金苑阁住宅小区物业管理服务投标书模板

目录第一部分提升物业管理服务水平整体设想及策划第二部分采取管理方法、工作计划和物质装备情况第一节拟采取管理方法⑴管理处内管理架构⑵各部门工作任务及职责范围⑶管理处管理机制第二节工作计划⑴前期管理工作计划⑵常规管理工作计划⑶管理处工作步骤及工作标准第三节物质装备计划第三部分管理人员配置、培训和管理第一节管理人员配置第二节管理人员培训⑴培训系统组成图⑵培训目标⑶培训内容⑷培训方法⑸训计划⑹培训评定考评第三节管理人员管理⑴确定标准、严格招聘⑵量才适用、合理配置⑶规范管理、分层实施⑷素质评价、绩效考评⑸激励驱动、留住人才第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度7⑴公众制度24个⑵内部岗位职责12个⑶管理运作制度34个⑷考评制度14个第二节管理处档案管理⑴档案建立⑵档案管理⑶档案运程第五部分各项管理指标承诺指标采取方法第六部分节省资金降低能耗经济运行方案第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算⑴经费测算依据及说明（小区人职员资支出统计表、小区上学管理费用统计表）⑵物业管理服务费第八部分丰富小区文化，加强业主相互沟通具体方法第一节小区文化⑴三项专题⑵三项特征⑶小区文化特点和场地安排⑷小区文化活动安排⑸小区文化人员配置情况⑹环境小区文化第二节便民服务⑴无偿服务⑵有偿服务第九部分物业设施维修养护计划和实施第一节公共设施维修养护计划⑴公共设施日常维修计划⑵公共设施定时维护计划及实施方案第二节房屋本体维修护计划⑴屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案⑵屋本体共用部位定时维修养护计划及实施方案第一部分提升物业管理服务水平整体设想及策划郴州市郴州百仕达物业管理有限责任企业注册资本50万人民币，物业管理资质为三级。我企业看好郴州物业管理行业前景，并有信心在竞争中发展壮大。“金苑阁”住宅小区在郴州五岭大道81号，计划建设起点高，硬件设施条件好。我企业好能取得该物业管理权，增加我企业在郴州物业管理面积和行业著名度，提升我企业物管水平，好处不言而喻。所以，我企业放弃常规要价条件，不图短期回报，和开发商共同进退，共同发展。我企业期望以真诚和实力来取得开发高和用户信任和支持。我企业开展管理工作思绪以下：2、做好管理人员培训工作。物管人员依据情况需要分批进入，尽可能降低人力成本和其它管理成本支出。3、在实施管理过程中应强化其外观整体视觉效果。在住户装修阶段，应加强宣传和管理，防范未然、杜绝违章搭建及装置不规范防盗网现象；垃圾实施分类搜集，提升小区环境保护意识。4、主动参与本物业市场培育。依据物业管理特征，帮助开发商开展招商策划和市场推广活动。5、将本物业定位为郴州市区内高级住宅小区。所以，我们在制订管理方案和人员配置时将以提供和其定位对应物业管理服务为出发第二部分采取管理方法、工作计划和物质装备情况现代化物业管理必需采取高效、正确、快捷、精简管理模式。针对“金苑阁”小区物业待征及特点，我们制订了规范、系统、科学管理模式，和严密工作计划和精良办公装备。第一节拟采取管理方法一、管理处内管理架构郴州市百仕达物业管理有限责任企业物业管理处主任保安组保洁绿化组维修组物管员郴州市百仕达物业管理有限责任企业物业管理处主任保安组保洁绿化组维修组物管员图一内部管理架构图二、各部门工作任务及职责范围（一）主任工作任务及服务内容管理处主任关键工作任务是协调、沟通、公关、服务等，是管理处对区域内全部服务实施和反馈提供多各直接服务，是管理处和服务对象之间桥梁，是管理企业窗口。关键服务内容有：●提供管理区域内管理咨询服务：●管理处日常财务工作；●受理管理区域内全部投诉；●受理设备设施报修；●办理大件物品放行手续；●办理管理区域出入证（临时出入证、施工人没出放证等）；●办理电话开通、迁移或对调手续；●办理临时用电、动火专用手续；●办理商务事务。（二）办公室、文化专干工作任务及职责范围办公室、文化专干是负责管理处办公室工作，负责管理处日常财务工作，档案管理，监督各部门工作情况，负责小区文化服务。办公室、文化专干关键职责以下：●管理处办公室日常工作安排。●负责档案管理工作。●对秩序维护、保洁绿化、工程维修组工作进行监督。●对房屋使用情况进行监督、检验，预防房屋受损。●组织管理区域内小区文化活动。（三）工程维修组工作任务及职责范围工程维修组关键工作任务是实施管理区域内工程管理，保障设备、设施正常运行。具工程维修给管理含有严密科学性和较高技术性。它是反应服务水准、良好形象和声誉关键标志。工程部职责范围以下：●负责管理区域内电力系统、电讯系统、供水系统运行管理，维护保养和故障检修。●负责管理区域内公共设施、设备维护保养。●负责对室内设施、设备提供有偿维修组服务。●对管理区域全部房屋进行维护、保养。（四）保洁绿化组工作任务和工作职责保洁、绿化组工作任务关键是确保管理区域内环境卫生、对管理区域内花草树木进行维护，是物来管理对外窗口，搞好该项工作对表现我企业形象含相关键意义。保洁、绿化组工作职责：●负责公共区域清洁卫生和保洁服务。●（五）秩序维护组工作任务和工作职责秩序维护组工作任务关键是维护管理区域内治安秩序工作，消防管理及宣传工作，配合公安部门打击各类违法犯罪活动等。因为“金苑阁”是高尚住宅小区，对秩序维护工作要求较高，所以我企业对该项工作给尤其重视。秩序维护组工作职责：●负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”四项工作，维护治安秩序。●严格治安管理，做好来访及加班登记、电视监控、全天二十四小时巡查、进出货物检验等治安防范工作。●严格消防管理，落实消防责任制，立即消除水险隐患。●主动配合公安部门，打击管理区域内及周围发生违法犯罪活动。●负责对管理区域内各住户治安、消防工作宣传、指导和监督。●抓紧好秩序维护队伍业务培训。三、管理处管理机制我企业为充足调动职员工作主动性，提升服务质量，增加自觉性，激励机制：（见图）1、让职员表现自我价值；1、让职员表现自我价值；2、让职员充实自己，提升自己；3、让职员倍感团她温暖；4、营造强制分配式目标管理迈向自主目标式管理气氛；5、年评取得优部分组团，将给予奖励，发给荣誉证书。优异职员年评个人奖励月评业务学习周次优异职员年评个人奖励月评业务学习周次3次未达标3次获奖OK达标次数最多组团奖励季评业务争鸣月次组团奖励季评业务竞赛季次业务能手年次管理目标评月撤换组长达标2次未达标量化标准周次调离岗位2次未达标量化标准周次调离岗位图二管理激励机制图1、实施目标管理方法，给每一项工作设定量化目标，达标者将受到奖励，超目标者，依据量化次数，每三个月评选优异给予激励。整年取得优异荣誉次数最多将评为优异标兵，给奖励；每七天组织进行业务学习和提升，每个月举行一次总结会，选最好团体，营造人人爱岗位、爱专业、爱小区精神气氛，让职员感到平凡工作中有学不完知识，只要努力工作就可得到提升，从而得到大家尊敬、赞赏，表现人生价值，实现人生理想；3、对个人进行量化考评，连续二个月考评分未达标职员，可解聘。㈢全员全过程质量监督：（见下图）管理处实施全员、全过程质量监督，由管理处组成质量监督小组，对职员天天量化考评评分制。以管理处主任为为组长，各组长为组员组成质量监督组对各部门目标实施效果每七天评分，并给予公布，对最终一名者利用工作业余时间对其培训，连续二次接收培训，将给予解聘。YESNO每个月考评每七天抽查第一次第二次第三次NO第一次第三次第二次YES不定时抽检管理处质检组部门职员部门持检小组主任量化标准管理目标量化标准不定时抽检每个月考评每七天抽查量化标准是否达标现场指导继续上岗培训是否达标现场指导解雇YESNO每个月考评每七天抽查第一次第二次第三次NO第一次第三次第二次YES不定时抽检管理处质检组部门职员部门持检小组主任量化标准管理目标量化标准不定时抽检每个月考评每七天抽查量化标准是否达标现场指导继续上岗培训是否达标现场指导解雇图三质检督导步骤图㈢信息反馈机制给各类信息设定反馈时间表，并纳入量化考评范围，不管何种原因，凡书面包含住户之资料，全部应在48小时之内送达物管员处进行筛选清理，统一处理。凡设备故障排除、治安问题处理、小区文化活动、住户投诉处理，完成反全部应填写总结和分析汇报（其中包含叙述情况发生原因、处理结果和相关改善提议），三天之内送达物管员处归档。第二节工作计划依据管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为前期准备和常一、前期管理工作计划前期管理工作计划表序号项目内容时间备注一组建物业管理队伍1、人员选拔；2、人员培训；3人员上岗。5天二完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排职员宿舍；3、管理用物质装备。5天和㈠同时进行三制订管理规章制度1、制订切合实际各项制度；2、引入ISO9002质量确保体系。5天和㈠同时进行四物业验收和接管1、依据标准，逐项检验发觉问题，督促整改；2、办理书面移交手续，做好遗留工程立案。3天五档案建立和管理1、搜集档案资料；2、科学分类；3、建档；4、利用。15天二、常规管理工作计划常规管理工作计划表序号项目内容时间备注一房屋及公共设施维护保养1、制订房屋保养和维护计划方案；2、对房屋作全方面检验；3、对房屋进行全方面维护；4、房屋正常保养服务。接管之日起二机电设备维修养护1、设备基础资料管理；2、设备运行管理；3、设备保养维修管理；4、设备能源和安全管理。接管之日起三秩序维护管理1、治安管理；2、交通、车辆管理；3、消防管理。接管之日起四智能化设施管理1、智能化设施维护；2、智能化系统完善。接管之日起五小区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理。接管之日起六财务管理1、财务帐务。接管之日起七小区文化活动开展1、小区宣传；2、举行小区活动；3、提供小区服务。接管之日起八便民服务1、为住户提供便民服务。接管之日起三、管理处工作步骤及工作标准1、工作步骤⑴“金苑阁”物业管理处整体动作步骤⑵物业接收和接管程序⑶房屋室内维修程序⑷办理业主入住程序⑸治安交通管理程序⑹档案建立程序⑺消防应急处理程序⑻业主、住户、经营户投诉处理程序⑼机电设备维修程序⑽住宅装修管理程序⑾公共设施维修养护程序机构组建拟制管理方案准备入住资料机构组建拟制管理方案准备入住资料制订规章制度队伍组织培训联络帮助单位，督促时整改熟悉物业情况、汇总遗留问题物业验收接管办理入住手续监督违章装修装修验收装修审批搬迁入住/经营建立各类档案日常管理小区事务养档案管理治安管理交通停车场管理消防设备养机电设备养护家政服务小区绿化清洁卫生内部管理和监督搬迁入住/经营⒀绿化管理程序图一物业管理处整体运作步骤图接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图；供水、供气及公共设施线路图；消防设施图；停车场和交通通道图；机电设备说明书、协议、保险协议、保修协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图；建筑物经济技术指标统计表。汇同地盘监理企业、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期和罚则并和施工单位签署保修期内维修协议。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发觉隐患立即整改。抄水、遇表底数，输入电脑立案，开始严格控制水、电用量情况。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方法等相关资料及重大保修项目附细则和图纸。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图；供水、供气及公共设施线路图；消防设施图；停车场和交通通道图；机电设备说明书、协议、保险协议、保修协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图；建筑物经济技术指标统计表。汇同地盘监理企业、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期和罚则并和施工单位签署保修期内维修协议。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发觉隐患立即整改。抄水、遇表底数，输入电脑立案，开始严格控制水、电用量情况。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方法等相关资料及重大保修项目附细则和图纸。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。图二物业接收和接管程序步骤图在派工板上登记工人去向在派工板上登记工人去向重大维修项目表维修申报，填写维修申报表班长据申报填派工单工人准备工具交回派工单元并交已收维修费维修工完成，请住户在派工单上签认工程部主管到现场查看提出方案、监督维修回访结果反馈工程训主管处理生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派重大维修项目表维修申报，填写维修申报表班长据申报填派工单工人准备工具交回派工单元并交已收维修费维修工完成，请住户在派工单上签认工程部主管到现场查看提出方案、监督维修回访结果反馈工程训主管处理生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派图三房屋室内维修程序步骤图入伙通知书购房协议业身份证常住人口1寸照片填写业主资料提交资料签署相关协议财务缴费有其它质量问题房屋处理开发企业工程部业主签字验收房屋阅读相关协议文本、问询、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书装修押金物业管理费装修垃圾清运费刻管员率领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表通知业主验房发放钥匙登记整理资料、入电脑、归档入伙通知书购房协议业身份证常住人口1寸照片填写业主资料提交资料签署相关协议财务缴费有其它质量问题房屋处理开发企业工程部业主签字验收房屋阅读相关协议文本、问询、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书装修押金物业管理费装修垃圾清运费刻管员率领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表通知业主验房发放钥匙登记整理资料、入电脑、归档发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档图四办理业主入住程序步骤图发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档定岗值勤流动巡查报警发觉问题检验登记紧急情况通知保安部主管立即处理作好统计流动巡查队紧急处理交由管理处主任阅后，编号存档统计定岗值勤流动巡查报警发觉问题检验登记紧急情况通知保安部主管立即处理作好统计流动巡查队紧急处理交由管理处主任阅后，编号存档统计图五治安交通管理程序步骤图搜集：①工程技术、维修、改造资料；②业主及租户资料、证件，购、租协议，装修资料；③历次管理活动书面、音像统计。搜集：①工程技术、维修、改造资料；②业主及租户资料、证件，购、租协议，装修资料；③历次管理活动书面、音像统计。整理分类：①产权材料；②技术资料；③住房资料、按栋分类，包含电脑磁盘、记录表、登记册、购（租）房协议、证件、装修审批表；④管理工作资料统计；⑤管理处文件、通知、资料、历次活动统计；⑥管理规章及内部管理制度。归档；依据档案条例分类保留、输入电脑管理。利用：按要求借阅、利用。图六档案建立程序步骤图判定地点，立即派人到报警点接到报警灾情轻：通知保安人员自行处理灾情严重：打为警119，通知消防主管，管理处主任。误报：查明原因并处理统计在案。组织有员疏散，进行安全保护组织保安人员赶到现场组织救火。切断煤气及市电供给，转换事故电源。检验已经自动开启消防设备工作情况，必需时可强行开启其它消防设施。监测火势情况，坚守消防中心岗位。判定地点，立即派人到报警点接到报警灾情轻：通知保安人员自行处理灾情严重：打为警119，通知消防主管，管理处主任。误报：查明原因并处理统计在案。组织有员疏散，进行安全保护组织保安人员赶到现场组织救火。切断煤气及市电供给，转换事故电源。检验已经自动开启消防设备工作情况，必需时可强行开启其它消防设施。监测火势情况，坚守消防中心岗位。清理火灾现场，做好灾情统计，追究火灾责任人，并向相关部门汇报。清理火灾现场，做好灾情统计，追究火灾责任人，并向相关部门汇报。图七消防应急处理程序步骤图业主、住户和经营户来访投诉管理人员接待管理人员依据反应内容填写投诉处理单。投诉处理单第一联交责任部门责任人签收责任人采取正确方法处理投诉处理单第二联交行政管理员保留备查处理完成交物业部签收并转交行政办事员信息反馈至主任，主任采取相关方法，加强相关部门工作，降低投诉每个月整理、汇总全部投诉填写投诉统计表、分析投诉关键、类别包含部门等信息。行政管理员统一编号装订投诉处理单，回访表。行政管理人员回访，并填写投诉回访表；业主、住户和经营户签证交档案管理员归档保留业主、住户和经营户来访投诉管理人员接待管理人员依据反应内容填写投诉处理单。投诉处理单第一联交责任部门责任人签收责任人采取正确方法处理投诉处理单第二联交行政管理员保留备查处理完成交物业部签收并转交行政办事员信息反馈至主任，主任采取相关方法，加强相关部门工作，降低投诉每个月整理、汇总全部投诉填写投诉统计表、分析投诉关键、类别包含部门等信息。行政管理员统一编号装订投诉处理单，回访表。行政管理人员回访，并填写投诉回访表；业主、住户和经营户签证交档案管理员归档保留图八业主、住户投诉处理程序步骤图出现运行故障，申报维修。填写设备维修申报单。工程部主管审批，交专业组。组织维修人员至现场维修。报相关单位至现场指导监督维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实施。交档案管理员存档主管报主任做好维修统计维修完成检验，试运行合格。出现运行故障，申报维修。填写设备维修申报单。工程部主管审批，交专业组。组织维修人员至现场维修。报相关单位至现场指导监督维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实施。交档案管理员存档主管报主任做好维修统计维修完成检验，试运行合格。图九公共设备维修程序步骤图业主签署装修管理协议，领取装修审批表。通知业主装修须知。业主签署装修管理协议，领取装修审批表。通知业主装修须知。业主填写审批表，交物业部房管员。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。业主、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。证。物业部房管员、消防员、追踪监督施工情况，日巡视施工现场四次。意见。报物业部房管员验收，并签署验收意见。确保期到后办退还押金手续。图十住宅装修管理程序步骤图管理员、房管员日常巡视检验或其它路径发觉问题，填维修申报单。工程部责任人签收维修申报单。月编制施工方案，报相关部门审批。专业组分工，实施方案准备工具材料。维修人员到现场维修。维修完成后，经验收合格，填写维修统计表。归档保留管理员、房管员日常巡视检验或其它路径发觉问题，填维修申报单。工程部责任人签收维修申报单。月编制施工方案，报相关部门审批。专业组分工，实施方案准备工具材料。维修人员到现场维修。维修完成后，经验收合格，填写维修统计表。归档保留重大项目重大项目监督指导监督指导反馈反馈图十一公共设施维修养护程序步骤图

清洁部主管巡视检验现场指导清洁部主管巡视检验现场指导发觉问题，填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员快速处理。保洁组填写每日清洁检验日检表督导整改情况主管复查填写统计表图十二保洁管理步骤图绿化步骤统计责任人制订年度绿化工作计划制订年度绿化工作计划计划同意制订绿化考评标准季度检验年度绿化工作计划绿化组绿化养护管理基础要求和标准绿化养护检验统计图十三绿化管理程序步骤图工作标准：物业部管理工作标准督察调度工作标准房屋及公用设施维修、养护工作标准机电设备管理工作标准治安交通管理工作标准清扫保洁管理工作标准消防管理工作标准绿化工作标准第三节物质装备计划物质装备根据必需实用、节俭标准，经预算做以下计划：管理用房计划：一套（含办公室、秩序维护宿舍、保洁宿舍），由开发商交物业管理企业无偿使用。器械、工具、装备和办公用具计划单位：元类别编号名称数量单位单价累计备注维修工具175型室内疏通机1台1800.001800.002冲击钻1台1400.001400.003手枪电钻1台400.00400.004铝合金梯1把500.00500.005管钳2把30.0060.006扳手1套120.00120.007电工工具1套100.00100.00小计4380.00绿化工具8锄、铲、镐、刀、剪1批100.00100.00小计100.00清洁工具9垃圾周转车1台600.00600.00小计600.00通讯器材10对讲机3台1000.003000.00小计3000.00办公用具11办公桌椅2套400.00800.0012文件柜、保险柜1批1600.00400.0013办公电脑1台4500.004000.00小计5200.00其它费用14食堂创办费用1000.00小计1000.00总计14280.00第三部分管理人员配置、培训和管理第一节管理人员配置我企业在“金苑阁”物业管理处人员配置上，根据“人尽其用”，“学历+经验”相结合标准。录用职员时，必需先培训，后上岗，管理人员100%执证上岗，另外，必需有足够人才贮备，在自有些人员中，高层领导及关键技术骨干从郴州百仕达物业管理有限责任企业调用。百仕达物业管理有限责任企业百仕达物业管理有限责任企业物业管理处主任一人保安组七人保洁绿化组四人四人维修组一人物管员一人管理处内部人员配置图人员配置说明：管理处拟配置各类人员14名，其中管理人员2名，各部工作人员10名。第二节管理人员培训企业竞争是人才竞争。而人才竞争关键在于企业是否能最大程度地开发人力资源。要求实现管理人员素质现代化，必需规范企业培训制度，把培训作为企业发展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性物业管理人员培训目标。严格根据ISO9002标准，确立了全员终生培训计划。企业划拨专题培训经费，用于购置培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采取优异培训手段，全方位，多层次地传输新理论，传授新技术。关键开发智能化培训、电脑培训和物业管理培训，提升职员综合素质，为物业管理培养复合型人才。同时，我们确立了“全员培训、全过程考评”培训方针，使培训真正落实到实处。一、培训系统组成图目标计划岗位应用组织安排考评评价一目标计划岗位应用组织安排考评评价一二四二四三三组成图说明：1、我们依据“金苑阁”物业小区物业管理特点，确定目标，并拟订计划,依据培训计划进行落实，灵活利用适宜训练形式和方法，使培训取得预期效果。2、培训考评和评定是培训工作一个极其关键步骤，我们籍此充足了解培训功效，掌握职员接收效果。3、最终依据评定考评，立即调整培训思绪，确定以后培训工作关键。并把理论利用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。4、培训组织形式企业凭借物业管理技术指导培训中心优势，在培训中心调控监督下，由“金苑阁”管理处具体落实实施。二、培训目标我们培训目标是：经过培训，提升职员文化素质、业务技能和管理服务水平，为“金苑阁”培养一支品质优良、专业过硬物业管理队伍，使其物业管理愈加富有成效。三、培训内容1、新职员入职培训：A、企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。B、职员手册培训：职员守册、礼仪行为规范、职业道德教育等。C、小区管理处概况培训：“金苑阁”概况、物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。D、物业管理基础知识及强化服务意识专题培训。E、军训和参观学习。2、岗位专业技能培训：A、基础技能培训：对应岗位专业知识、质量实施标准、质量考评标准等。B、新技术（能）培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器使用和管理技术等。3、素质提升培训：A、管理人员实施常规培训，即坚持每个月写一篇体会，读一本专业好书，参与一次讲座，参与一次竞赛。B、操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行相关学历、职称4、新政策、新理论培训：5、培训者培训：四、培训方法1、在职进修：关键形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中讲课、讲座等。这种培训以企业出资自培为主。2、脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。企业出资，派人参与培训学习。3、自我培训：关键是电大、夜大、函大等形式。五、培训计划1、第一阶段：入职培训、岗前培训计划企业将集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分为4个方面：封闭培训、集中培训、上岗实习、接管准备期培训。具体计划以下：

“金苑阁”小区物业管理职员入职及岗前培训计划阶段天数培训内容培训人培训对象一1天军训武警部队全体职员二半天企业概况及经营方针、企业理论和企业精神总经理全体职员半天“龙泉名全部”小区概况、管理目标及管理规章制度副总经理全体职员半天标书内容讲解讨论主任全体职员三半天职员守册、理论行为规范守册、物业管理知识主任全体职员1天岗位和多种业务培训：岗位职责、工作步骤、质量标准各部门主管全体职员四1天各部门、岗位人员互对应岗位学习ISO9002工作质量标准培训副总经理全体职员五半天房屋验收移交程序半天保密知识培训六半天消防安全、应急常识半天考试培训地点依据实际情况另定。2、第二阶段：管理期培训“金苑阁”接管后，伴随各项工作不停深入，为确保管理人员严格按程序操作，规范服务，提升水平，我们将在入职培训基础上，深入开展，具体计划以下：管理处职员培训计划培训专题培训人培训对象备注智能化设施简易维修知识操作层职员物业管理现实状况及发展趋势管理人员岗前培训总结表彰操作层职员企业文化建设初探管理人员《条例》、《细则》及相关法则操作层职员公共关系原理管理人员怎样接待住户及处理投诉艺术操作层职员企业管理学管理人员优异大厦评选标准操作层职员怎样杜绝违章操作层职员怎样切实提升服务水准操作层职员人事管理技巧管理人员怎样有效调动工作主动性操作层职员房地产基础知识管理人员怎样作好上门服务工作操作层职员机电设备原理和维护管理人员怎样开展班组建设、增强凝聚力操作层职员怎样当好部门主管管理人员内务管理操作层职员六、培训评定考评1、培训前考评：了解职员现实状况，制订切实可行培训计划，确定职员培训需求方面。2、培训中考评：技术（能）方面培训，要依据实际情况，边培训、边考察，理论和实践相结合，便于了解职员是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做职员进行督导和指正。3、培训后考评：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评结果作为考评职员综合培训成绩关键依据。第三节管理人员管理管理人员是我们最宝贵资产。我们强调人力资本增值目标优于财务资产增值目标。我们认为，企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人工作。而做人工作，应在自我培养和开发同时，主动外部招聘引进，为引进培养一支过硬职员队伍。我们人员管理宗旨是以人为本，善待职员，规范管理，人尽其才。在“金苑阁”物业管理工作中，我们创建了意在对人才发明力进行管理和对人才潜能进行开发人才资源管理体系，开启“四优”工程，即：选优、培优、用优、留优。我们将秉持郴州百仕达企业人才观。利用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才培养发明良好空间。最终激励职员为企业尽心尽力，追求人才资本增值。我们人员管理体系由五部分组成：（见下图）人员管理人员管理素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考评工作岗位设计合理配置人力制订规范管理形象规范管理工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励量化考评、素质评价末位淘汰、优化组合一、确定标准、严格招聘我们在物业管理工作实践中形成了自己用人标准，比较突出做法是：重品德修养，热爱物业管理行业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求职员一专多能；重学历水平，坚持在高学历中选择录用管理人员。管理队伍年纪因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气。“金苑阁”小区管理处遵照上述用人标准，确定了以下几项硬性指标：1、知识层次：为了符合该市场物业管理要求，管理层人员除要求100%大专以上文化程度以外，部分岗位高学历专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化；维修岗要求全部持证上岗。2、录用考评：全部管理人员，除经过正常笔试、面试、心理测试等录用考评外，必需经过物业专业知识考评，成绩合格者方可录用。作业层人员要经过技能考试。3、人员配置比率：加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。4、年纪结构：主任级决议人员为30-45岁、管理层职员为25-40岁、秩序维护员为22-40岁，其它操作层职员可放宽抵达40-45岁。5、工作经验：全部管理层职员除必需含有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。二、量才适用、合理配置为最大程度地发挥人员主动性和主动性，充足发掘她们潜能，我们对企业人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位工作内容和职责范围，目标是使人适合于职务，使职务适合于人，充足表现“会用人、用好人”思绪，我们要求新职员录用后，需由有经验管理人员率领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全方面测定和验证新职员个人工作能力，对不合岗位要求而又有其它专长，实施调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专问题上，更要注意观察，充足发挥个人专长。三、规范管理，分层实施1、组织落实，制度规范：我们人员组织管理靠是可见、具体企业规范，如制订管理规章，明确各级人员岗位职责和权利；建立一套合理公正奖励制度；依据工作表现确立不一样酬劳工资福利系统。同规范企业运作，约束职员行为。2、分工协作，层级管理：因为物业管理中，存在着很多不确定原因，所以在管理中我们对管理层及操作层职员采取不一样管理方法。如：对管理层职员实施授权管理，即在一定工作范围内让她们自己管理自己，增强管理人员责任意识。操作层职员如秩序维护、绿化等岗位实施工3、规范言行、重视仪表，实施BI形象战略。BI即企业行为规范，是形象战略关键组成部分。我们将职员言行举止、仪容、仪表等软性原因纳入规范化管理范围，使职员自我约束，自我控制，参考对比，严格实施，依据物业管理行业特征要求，我们把形象工程作为一项长久工作长抓不懈，全方面提升企业信誉度和形象。同时我们还拟订了每一个岗位、每一工种具体工作步骤、岗位四、素质评价，绩效考评1、量化考评，客观评价：人员管理中线性效考评是充足发挥人员素质效能内在保障。我们考评标准就是：不让雷锋吃亏。对考评出佼佼者，我们采取“让最明白人最有权，让最有责任心人最有权”。经过实践我们总结出包含考评评鉴、行为测评、专题考试等三种评价方法在内部管理人员素质评价体系，对职员“德、能、勤、绩”进行全方面客观评鉴。制订科学合理工和服务标准和量化考评标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合考评实施方案。考评不走过场，不走形式。各级人员全部有具体绩效考评指标，业绩好坏、质效高低、综合素质优劣均可经过量化在“二维”分析图上反应出来，每个被考评者全部会在“二维”图中找到自己点，而该点在“二维”图中位置，就决定了该被考评人奖励。使考评起到奖励优异，鞭策后进良好作用，同时也使职员有了压力感、责任感和紧迫感。2、末位淘汰，吐故纳新：为使“金苑阁”物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定同时，依据情况立即优化队伍结构，结合考评，实施末位淘汰机制，淘汰率在10%左右，这么既留住了企业所需人才，同时有吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造郴州百仕达内部凝聚力“秘密武器”。五、激励驱动，留住人才近几年，物业管理行业人才流失现象严重。我们总结经验教训，逐步探所出一条科学合理、行之有效用人路子。实践证实，企业要保持长久活力，就要有良好激励机制和文化机制，激励职员奋发向上、努力工作；经过企业文化活动形式，培养集体主义精神，增强团体意识和群体凝聚力。我们管理是建立在“人性”基础上，对知识、对人格、对价值给高度尊重。企业文化建设，不仅为我们赢得了奋斗结果，也为郴州百仕达赢得了人才和人心。团结拼搏奋斗，建立利益共同体、尊重和沟通是根植于郴州百仕达人精神“三大支柱”。我们做法是：1、树立职员也是用户管理理念，郴州百仕达不仅给和职员提供工作场所，更要给职员营造精神家园。我们多角度、多层次满足职员要求。经过充足沟通，实现人格平等；关注职员自我价值实现，使职员和企业共同成长。我们强调规范管理中人性化原因，在严格制度管理中，关心职员，尊重员，使企业在规范公平基础上更富有些人情味。我们总经理部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、职员座谈等活动充足表现了职员也是用户思想。2、给人才发明机会，让机会造就人才我们讲精神、讲奉献，激励职员做无名英雄，不过“决不让雷锋吃亏”坚持以物质文明确保精神文明政策，促进千万个雷锋不停成长。我们人员管理中有一条标准：善待我们内部用户——职员，激励每一个人全部成为各自岗位上教授里手，我们提倡竞争上岗，让一线优异职员能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决议中人情原因和凭工龄提拔不良弊端。最终形成职员能上能下，职位能升能降、待遇能高能低人员管理良性机制，真正盘活人力资源。3、发明宽松环境，发觉人才，重视人才我们在用人问题上坚持唯才是举、任人为贤标准。管理人职员能上能下，不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持职员提议制度，设置职员提议接待机构，在广大职员中，下期开展调查活动，认真听取、分析、处理职员反应意见和提议。4、物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才归属感尊重人才，关心人才，形成以人才为标兵企业风尚。为此，我们除了给人才委以重担之外，还给人才物质和精神双重奖励。这种采取高薪、重奖等形式让她们充足意识到本身价值和自己企业中举足轻重位置，使企业人才形成主人翁意识，培养情感关联，实现以企业为家归属意识。5、营造文化气氛，促进交流问题我们提倡“尊重每一职员”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间问题和交流，增强职员集体协作精神。同时也让企业人才愈加重视集体，珍视现在职位。如我们开展谈心、家访等思想工作，和周末假日同度家庭，给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好效果。

第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度在建立“金苑阁”管理规章制度时，努力争取完善健全，可操作性强，做到科学化、规范化管理，依据ISO9002质量保斑点体系，确保服务高水准，和把最优异物业管理、企业管理经验和国家、省市物业管理要求融于各项制度之中。累计划拟规章制度84个，其中：公众制度24个，内部岗位责任制12个，管理运作制度34个，考评制度14个。一、公众制度24个1、业主委员会章程2、业主条约3、精神文明建设条约4、乡规民约5、保洁卫生条约6、楼宇管理要求7、住宅装修管理要求8、住宅装修管理条约9、装修工程人员管理要求10、装修验收及违章处理要求11、停水停电及违章罚金收缴要求12、严禁违章占地及违章乱搭建管理要求13、消防及安全管理要求14、治安管理要求15、文化娱乐场所管理要求16、商业网点管理要求17、停车场管理要求18、单车、摩托车保管要求19、交通管理要求20、清洁卫生管理要求21、园林绿化管理要求22、出租房及暂住人员管理要求23、安全用电、用水管理要求24、配电房管理要求二、内部岗位职责12个管理处1、管理处主任岗位职责办公室2、管理处电脑信息员岗位职责3、管理处物管人员岗位职责4、管理处保洁组组长岗位职责5、管理处保洁组岗位职责工程部6、管理处工程部工程师岗位职责秩序维护部7、管理处执勤巡查员岗位职责8、管理处交通管理员岗位职责9、管理处秩序维护员管理职责10、管理处应急分队队员岗位职责11、管理处义务消防员岗位职责12、管理处汽车（摩托车）保管员岗位职责三、管理运作制度34个1、管理处工作制度2、管理处职员职业道德规范3、管理处廉洁制度4、管理处回访制度5、管理处接待来访投诉工作制度6、管理处有偿服务收费制度7、管理处职员守则8、管理处办公制度9、管理处值班管理要求10、管理处职员培训制度11、管理处对外服务工作制度12、管理处器械设备维修保养制度13、管理处房管职员作标准要求14、管理处档案资料管理制度15、管理处行政工作制度16、管理处物业部工作制度17、管理处办公室工作制度18、管理处工程部工作制度19、管理处保洁组工作制度20、管理处绿化组工作制度21、管理处秩序维护大队职员工作制度22、管理处秩序维护大队纪律暂行要求23、管理处秩序维护大队执勤程序24、管理处秩序维护大队情况处理措施25、管理处秩序维护大队奖罚暂行要求26、管理处交通管理员上岗守则27、管理处秩序维护大队工作制度28、管理处秩序维护大队学习和训练制度29、管理处秩序维护大队执勤制度30、管理处秩序维护大队仪容仪表及内务卫生制度31、管理处职员宿舍管理制度32、管理处洗车服务职员工作制度33、管理处房屋维修工程质量检验评定标准34、管理处全方面质量管理实施措施四、考评制度14个1、管理处职员工作绩效考评表2、管理处干部工作绩效考评表3、管理处行政人员考评标准4、管理处房管员考证措施5、管理处房管职员作质量考评标准6、管理处房管职员作考评表7、管理处房屋及公共设施维修养护质量标准8、管理处机电设备维修养护质量标准9、管理处维修工考评标准10、管理处绿化管养考评标准11、管理处秩序维护大队考评标准、12、管理处治安员执勤考评表13、管理处秩序维护大队训练考评表14、管理处保洁职员考评标准“金苑阁”物业管理制度具体内容（略）第二节管理处档案管理档案建立和管理要做到（1）档案资料标准化；（2）档案管理员专业化；（3）档案管理科学化；（4）实施计算机贮存和原始资料双档制。档案建立和管理是物业管理关键内容。科学化、现代化、规范化档案管理将更有力地促进物业管理工作，提升物业管理水平，最终达成愈加好地为住户服务目标。一、档案建立1、办公室设专员负责“金苑阁”档案建立和管理工作。根据多种档案对温度、湿度和照明要求，建立标准档案资料室；档案管理员必需经培训并合格后才能上岗。2、制度档案建立和管理工作步骤，档案资料管理规章制度，档案管理员岗位责任制。3、系统地搜集“金苑阁”工程档案资料，住户资料、管理档案及其它档案，具体内容见附表。二、档案管理1、充足利用计算机管理在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面工作，已成为现代化管理关键手段，在档案管理上，充足发挥计算机含有数据处理功效，贮存信息量大、安全可靠、易于保留、方便使用等优势，实现档案管理科学化和现代化。计算机应用关键表现在：利用计算机查询住户资料。采取现在最优异物业管理软件，经录入住户资料后能够很方便地查询相关住户资料。我们能够清楚地查到楼房名称、业主姓名、住户人数、面积、房屋类型、结构、家庭组员。假如想知道家庭组员情况。可深入查询其姓名、性别、出生年月、籍贯、关系、工作单位、职务、户籍等情况，这将为我们工作带来极大方便。2、采取计算贮存和原始档案双档制，实现档案资料贮存方法多元化，尽可能把其它形式档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保留、查找和利用。3、做到档案组卷分类科学化编制统一档案组卷分类说明书，要求应按部分类，以内容分类、按同十二个月度、同一保留期限，同一保留程度次序进行组卷，逐一编号、登记造册、编缉目录、分柜保留。住户档案资料分类标准，每组按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档。4、加强档案安全、保密工作在设计建立标准化档案室之前，考虑了加强档案安全管理，配置消防器材和防盗门、网、档案柜，符合防盗、防火、防虫、鼠、防潮要求。落实实施国家保密法，管理处部分档案按其保留程度相关键之分，并以其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其它资料档案，不一样密级档案在保管和利用方面将会区分对待。三、档案运程1、建立电脑网络系统，由一台主机网上联络多台终端机，分布在各个办公室中，常见档案应用编制计算机系统软件并将档案资料输入计算机，方便于查阅，密级档案设置密码口令，经主任授予口令后方能使用。3、档案销毁，应填写销毁单，并经管理处主任同意后方可实施，销毁单由档案员保留。附表项目内容建筑和工程档案1、小区计划图，完工总平面图2、单体建筑、结构、设备完工图3、地下管理网完工图4、地质勘察汇报5、工程协议及开、完工汇报6、工程预结算7、图纸会审统计8、工程设计变更通知及技术核定单9、完工验收书10、关键材料、质量确保书11、水电、气等设备检验合格书12、绿化工程完工图13、小区各类房屋清单14、出售房屋产权范围15、小区公共设施、设备及公共场所地清单16、小区未完工房屋、公用设施、设备及公共场地完工日期住户档案1、购房协议书2、入伙通知书3、夫妻双方身份证、工作证复印件4、商、住户具体资料记录表5、前期物业管理服务协议6、家庭人员记录表7、管理费银行托收档案装修档案1、装修申报表2、装修管理协议3、装修人员记录表4、室内装修设计图管理资料1、管理规章制度2、管理处文件、通知、资料、历次活动统计3、部长值班工作统计4、商、住户投诉和回访统计5、职员培训和考评统计6、职员个人档案7、治安、交通管理统计8、绿化管养统计9、财务表及其公布方案10、业行会文件、通知、资料、历次活动统计11、其它相关管理资料维修档案1、机电设备管理维修统计2、维修申报、派工统计3、维修回访统计4、重大完善、配套工程统计

第五部分各项管理指标承诺指标采取方法为郴州百仕达物业“金苑阁”管理以达成国家优异示范小区要求指标为各项管理工作要求，严格根据ISO9002质量计证体系规范化运作，确保十二个月半内过到郴州市优异小区，努力争取三年内达成省级城市管理优异小区。序号指标名称国家指标达标指标管理指标具体内容1房屋完好率95%95%2房屋零修急修立即率98%以上98%建立严格修缮制度，接到维修单三分钟内到现场，零修立即完成，急修不过夜，建立回访制度和回访实施二十四小时值班制度，以优质服务为本。3维修工程质量合格率100%100%分项监督检验，结合部分严格把关，根据工序一步到位，杜绝二次返工。4管理费收缴率98%以上98%按要求收取多种费用，坚持用银行托收，杜绝私自提升收费标准和乱收费，合理使用费用，每季张榜公布一次。5绿化完好率95%95%区内绿化布局合理优化，花草树木和建筑小品配置适当，绿化率30%以上，绿地覆盖率不低于占地面积35%。6清洁保洁率98%98%区内洁净卫生、空气新鲜、垃圾日产日清，楼梯每七天清扫两次，清洗一次，垃圾箱桶，每七天清洗两次。7道路完好率及使用率95%95%道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅，无随意占道，无改变使用功效。8化粪池、雨水井、污水井完好率95%95%排放通畅无堵、无塌陷，井盖完好无损，化粪池、雨、污水井立即清理，沙井每七天清理一次，有统计、有检验。9排水管、明95%95%排水通畅无堵、无积水、无污迹、无塌陷、无残缺。10路灯完好率95%95%路灯完好无损，夜间正常使用，并定时检验、维修保养，保持洁净。11停车场、单车棚完好率98%98%车辆行驶停泊有序，车场无损坏，无积水，平坦整齐，改变使用功效，设施完好无损，利用率100%。12公共文体设施、休息设施和小品雕塑完好率95%95%确保设施使用功效，定时维修养护，保持雕塑色彩、造型完好无损。13小区内治安重大案件发生率1‰（年）1‰（年）实施二十四小时上班巡查制度，文明执勤，年度无重大刑事案件发生，十二个月内创市安全标兵小区。14消防设施98%98%消防系统完好无损，保持正常状态，定时检验保、润滑、起动，做好运行统计。15火灾发生率0.5‰年以下0.5‰年以下加强消防宣传教育和防范方法，配齐消防器具，勤检验，立即消除隐患，配置强有力兼职消防队伍。16违章发生率1‰0.5‰建立巡视制度，跟踪管理，立即发觉立即处理，把违章杜绝在事发前，强化宣传教育意识，依法管理。违章处理率95%100%17住户有效力投诉率2‰年2‰年以下按政策要求做好、做细各项工作，强化服务意识，提升职员素质，立即为住户排忧解难。投诉处理有结果、有统计和回访。住户投诉处理率95%100%18管理人员专业培训合格率90%95%管理人员持证上岗100%，培训和自学相结合，有培训制度、培训计划、培训考评、培训统计，其它人员持证上岗达95%以上。19维修服务回访率95%100%建立严格修缮制度，回访制度，做好回访统计，上门回访为主，电话回访为辅，业主至上文明服务。20居民对物业管理满意率95%95%采取现代化科学管理手段，开展温馨服务亲情服务，助残服务，完善小区服务，发优质服务感化居民。21档案建立和完好率98%98%建立计算机资料库，多种档案资料齐全，管理完善，分类合理，检索方便。第六部分节省资金、降低能耗经济运行方案我们有以俭为荣，财尽其效优充传统。“金苑阁”为高级市场，需要极为周全服务，还要重视技术优异监控设备操作和维护，整个小区既要保持良好运转，又要切实落实降低能耗，节省资金方法。我们依据设备设施使用情况制订节省资金降低能耗方法，概括为一大目标，六大方法。制订经济运行和节省能耗一大目标为：在市场能正常运转情况下，尽可能节省能源。六大方法为：1、常常组织节省资金，降低能耗多种宣传活动，提升管理区域业主节能意识，掌握节能方法。2、杜绝长明灯，长流水，实施区域责任制，确保无长明灯，长流水，在保持正常使用前提下，降低用水量。3、切实实施多种设施、设备定时维护保养制度，发觉问题立即处理，最大程度降低故障停机率，设施、设备完好率达95%以上。4、搞好技改工作，在不影响使用情况下尽可能使用节能器材，如使用节能灯等。对水电使用不妥地方，随时进行改造。5、亮化工程及庭院灯、草坪灯，我们将采取平时和节日期不一样，前午夜和后午夜时间不一样，随时调整使用频率和开启灯具数量，并按时开关标准进行管理，天天清洁多种灯具记罩，以确保其使用寿命和透光度。6、对提出合理化节能提议并被采纳，和取得显著节能成绩个人和团体，给表彰、奖励、提倡全员节能、科学节能。第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算一、经费测算依据及说明依据：1、二OO三年六月八日中国国务院第379号令颁布，并2、湖南省物价局、湖南省建设厅湘价服[]178号文件。3、郴州市物价局郴价[]8号文件。4、我企业相关专业人员对“金苑阁”小区进行实地查看后掌握第一手资料；5、没有文件要求和参考标准按市场价测定；6、参考我企业在本市其它小区物业管理成功经验。（一）小区人工费用支出统计表：项目类别数量综合测算依据月支出(元)年支出(元)一人员工资1、管理处经理1人1500元/月1500180002、管理人员1人1100元/月1100132004、维修人员1人900元900108005、秩序维护人员7人队长1人1000元+800元×6人5800696006、绿化保洁工4人600元/月×4人240028800小计10人11700140400二社保和福利1、职员社保工资总额35.5%3920470402、职员福利工资总额14%163819656合二）小区日常管理费用统计表序号收费类别支出项目计算式（元）备注一行政办公费用1交通费用100元/月×12月12002通讯费1部×200(元/部·月)×12月24003办公用低值易耗300元/月×12月36004秩序维护器具损耗综合测算13005书报费综合测算4006小区文化费用综合测算4000小计12900二绿化保洁费用1绿化养护、补植12002绿化保洁工具费用200元/月24003除四害消杀费用50元/月×12月600小计4200三日常维护费用房屋道路等维护保养综合测算1000化粪池清理维护4000室内、外灯具维护综合测算1200低压配电设备维护综合测算1000消防系统清洗保养维护综合测算600对讲设备保养维护费综合测算日常维护工具费综合测算800小计10600四公共能花费综合测算1五前期费用分摊综合测算7140六一至五项累计(一)+(二)+…+(五)46840七管理佣金（利润）人工费+(五)×8%20315税金(五)+(六)×5.56%15258总计(五)+(六)+(七)82413注:人职员资207096+日常管理开支费用82413=289509元二、物业管理服务费1、住宅：每平方米0.60元/月2、车库：每平方米0.40元/月3、门面：每平方米1.00元/月月累计收入：22846×0.6元/月+1065×0.4元/月+12229×+0.9元/月﹦24140元整年累计：24140×12=289680元注：从以上数据分析该项目整年管理收入要略高于实际管理成本+171元。

第八部分丰富小区文化，加强业主相互沟通具体方法第一节小区文化小区文化是中国物业管理行业关键特征，是发明良好人文环境和提升居民生活品味关键手段，也是实施物业管理工作润滑剂。改革开放十几年来，郴州物业文明硕果累累，相对于物质文化而言，郴州精神文明建设面临着一系列紧迫任务，怎样有效地预防拜金主义、享乐主义和极端个人思想倾向滋长，怎样在全社会形成有利于现代化建设共同理想和道德规范，这些关键社会职现、使命，理所当然地摆在物业企业面前，物业管理企业应该在管理辖区精神文明建设中担任关键角色。百仕达企业有丰富文化管理经验，深谙小区文化策划要领和实施程序直到于各项目活动细节。相信能够在“金苑阁”谱写出小区文化特色鲜明新篇章。作为物业管理企业，应该和围绕在周围住宅小区联络起来，我们利用其优越位置，首先全力配合本身开展文化活动，其次，还准备围绕三项专题，表现三个特征，使该小区成为小区文化典范。一、三项专题1、发明生活全新理念进入场二十一世纪公民应该提倡发明生活，而不是跟从生活，发明生活这一专题又为小区文化活动开辟了崭新舞台：（1）增值符合时代发展价值观。（2）为业主们提供更多欣赏文学、艺术、电影和体育机会。（3）科教兴国、科教兴院。（4）防治“第三状态”——亚健康。（5）设置健康服务中心和心理咨询中心，满足业主们对生理、心理健康关注和需求。2、热爱地球，保护环境环境小区文化是现代化小区管理关键特征，是小区文化中关键内容。人类赖以生存地球只有一个。净化人类生存空间，确保地球生态平衡，保护大家绿色环境，是每一位“地球村”村民历史责任。（1）从“服务指南”、宣传栏，全方位宣传环境保护概念和可连续发展战略。（2）全方面实施垃圾分类处理，实现垃圾减量化、无害化、资源化。（3）每十二个月3月世界水日，开展保护水资源和节省用水系列活动。（4）充足发挥现有绿化特色，并配合一系列文化活动，使其“拥有绿色”。（5）每十二个月六月世界环境日，组织使用者参与环境系列活动。3、做新世纪文明使者做文明使者不仅要有良好文明习惯，还表现在知道关心她人、帮助她人、关注社会。围绕这一专题文化活动丰富多彩。（1）大家全部来遵守郴州市民“十不准”争做文明郴州人。二、三项特征1、人性化管理概念小区文化应以人为关键，以环境为关键，表现出无处不在文化气氛和对人尊重和关心。大家一进入该小区，立即能够感觉到宁静、舒适环境和自由、清新气氛，完善统一视觉系统，安全有序交通管理，方便快捷通讯信息和管理人员身先士卒文明言行。这些映入大家眼帘优美文化环境，是小区文化最关键和最基础方面。经过环境管理中文化渗透，启发大家自律意识，培养大家文明素质，是现代小区文化关键特征。2、含有超前性文化视角伴随社会发展和新世纪立即到来，我们对小区文化从概念、形式到内容也必需以新审阅角度去定义、计划和实施，从而满足大家对生活质量、生活品味更高要求。没有创新就没有发展，“金苑阁”小区文化只有含有一定超前性，才能成为现代小区文化楷模。3、祥和文化气氛我们郴州百仕达企业在本市小区文化活动实践中，积累了丰富经验，同时，也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方法中走向新层次。“首先合乎自然，首先合乎理想，这就是美。”三、“金苑阁”业主特点分析“金苑阁”业主全部含有较多文化层次。这对小区文化开展既提出了更多要求，同时也提供了浓厚文化活动基础。小区文化关键场地安排以下：1、文化娱乐室：在物业管理用房安排1间，作为小区中举行相关图书阅览、小区论坛、各类讲座、艺术展览等活动。2、公共场所：小区内公共场地可发安排晨练、大合唱及其它文体活动。3、宣传栏：宣传是吐纳生活信息、激发人生灵感、丰富文化生活关键手段。在宣传栏制作、出版工作中，我们将围绕专题，做到常常更新。四、小区文化活动安排依据上述小区文化三项专题、三项特征和总体目标，我们将“金苑阁”小区文化分为常规项目和尤其策划项目分类以下：项目名称效果时间场地1影视欣赏丰富业余生活长久文化娱乐室2健康服务中心预防为主、健康保障长久文化娱乐室3摄影沙龙交友、技术交流长久文化娱乐室4邮迷走廊丰富文化活动长久文化娱乐室5钓鱼俱乐部丰富业余生活长久野外6球类活动日常活动、自娱自乐长久公共场地7票友俱乐部定时公共场地8欢乐大家庭春节专场演出春节公共场地9无宵灯谜晚会元宵节公共场地10中秋赏月活动十月公共场地五、小区文化人员配置情况影响小区文化建设关键原因是组织人员素质。为了加强小区文化工作，管理处经过兼职人员、义务帮助人员和专业顾问共同努力，精心策划、组织每一项文化活动。（一）兼职人员（1人）负责组织各项小区文化活动，在管理处挑选爱好广泛并含有较强组织能力管理人员，要求熟悉和掌握管理法规，了解管理区域特点，含有艺术专长并擅长组织各类文化活动。（二）义务帮助人员（3人）培养5名热爱公益事业并含有一定艺术专长人员，义务帮助开展小区文化各项活动。（三）聘用小区文化专业顾问，由科教、文体部门资深人士担任顾问，提升小区文化专业水平。六、环境小区文化（一）环境小区文化活动九项关键内容1、将可连续发展战略作为“金苑阁”发展主导战略。2、组织落实，实施有力。成立管理处为主，着眼于小区永远发展，依据可连续发展战略，制订和实施环境保护工程。4、建立“管理处职员人人全部是环境保护监督员”观念，对于利于环境保护行为立即给予阻止。5、营造“保护小区环境，创建绿色环境”浓厚气氛。关键放在提升环境保护意识，增加环境保护知识方面，经过环境保护讲座，每十二个月六月世界环境保护日系列活动等，引导每个人员关心小区环境。6、激励人人节省水电，组织有利于身心健康文体活动。7、严格要求垃圾分类投入、处理。8、设置永久性环境保护宣传栏，常常更新。9、立即处理相关环境污染投诉。第二节便民服务1、便民服务是物业管理关键内容，郴州百仕达企业将在便民服务领域不停挖掘，同时，我们充足利用科技手段，和社会各项目专业服务机构建立联网关系，使便民服务范围和深度更深入。为使用人提供方便、快捷服务是郴州百仕达物业管理有限责任企业高品质物业管理服务具体表现。在“金苑阁”，我们依据小区特点和周围配套环境，结合我们企业开展便民服务成功经验，将便民服务活动渗透到大家工作每个方面，经过多种便民服务方法和优良服务质量，使“金苑阁”真正享受到完善物业管理服务。我们拟开展以下便民服务：一、无偿服务10项类别编号项目内容责任部门家政服务1残障人士尤其服务秩序维护部2介绍保姆3代请家教4代租汽车商务服务5代购车票办公室6代寄代领邮件7代订报刊杂志安全保管8代为保管小件物品工程部9义务检验煤气漏气、宣传消防知识10义务宣传家庭安全用电常识二、有偿服务25项类别编号项目内容参考价格责任部门1贴瓷片55元/㎡工程部2铺贴一般砖55元/㎡3洗手盆安装20元/个4坐厕安装50元/个5安装抽油烟机20元/台6安装分体式空调机120元/台7安装窗式空调机100元/台8安装热水器50元/套9安装吊灯200元/套10安装防盗网面议11家用电器检验、小修10-20元/次12换门锁（材料自备）10元/次13更换、检修开关插10-15元/次14插空调加雪种160元/次15查线、换线10元/小时16换镇流器15元/个17木门维修50元/工日18打扫卫生、买菜做饭面议19接送小孩上学面议20创办家政培训面议21愉快餐市价22电话市价办公室23传真市价24打字3元/页(A4)25复印0.5元/页(A4)第九部分物业维修养护计划和实施公共设施和房屋主体维修养护是“金苑阁”关键内容。郴州百仕达企业在物业管理实践中，十分注意这项工作，充足发挥我企业含有专业化职员优势和丰富公共设施房屋养护经验，保障了业主利益，也树立了良好企业信誉。在“金苑阁”公共设施及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”方针，制订合理养护计划，建立和健全科学服务制度，切实做到为业主服务。我们依据国务院公布《物业管理条例》，结合小区实际情况，坚持“专款专用、专员负责”标准，实施房屋本体基金项目负责制即由管理处主任负责，定时向“金苑阁”广大业主汇报实施情况，使房屋维修专用基金发挥最大效用，保障房屋一直完好如新，抵达保值、增值目标，实现业主满意、社会满意、企业满意。第一节公用设施维修养护计划为加强“金苑阁”小区公用设施专用基金使用和管理，本着“量入为出，专款专用，保值增值”标准，以郴州百仕达物业丰富管理经验为基础，结合小区多种公用设施使用年限，我们制订了“金苑阁”公用设施日常维修方案和定时养护方案。每个方案包含区内道路、沟渠池井、园林绿地、停车场、机电设施及排水管网等十二项内容，每一项均从工作计划、实施方案、实施标准、实施效果四个方面进行叙述，量化实施标准，实现科学和实操性高度统一。具体方案以下所表示：（一）公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内道路麻石路面、人行道天天检验二遍，随坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施参见：ISO9002运作程序文件NPM-OP-05《公区区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-09《停车场管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-06《物业绿化管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-010《设备管理》平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。缓路径、砼道牙2室内外照明道路灯天天检验一遍，随坏随修。由工程技术部门专业维修工按操作规程实施灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。庭院灯投光灯3沟渠池井雨水口每七天检验一遍，发觉问题立即维修由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修①井盖完好率达100%②无缺损，少污积③无堵雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化天天检验一遍，发觉问题立即维修环境管理部进行绿花补种，园艺维修绿化管理设施、设备齐全完好雕塑小品、花池5停车场天天检验二遍随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。6消防设施及排水管网排水管每七天检验一遍，发觉问题立即维修因为工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①管道通畅，无堵塞②无泄漏③消防设施正常有效7标志设施标识牌每七天检验一遍，发觉问题立即维修因为工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①标志设施完好率100%②标志无损坏警示牌8其它公共设施每七天检验一遍，发觉问题立即维修因为工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①确保围栏、挡土墙安全使用②确保垃圾转运站正常使用围栏9公共智能化系统摄像监控系统①天天对摄像系统监视器、控制器、摄像头等外观及控制性能检验一遍②天天对车管系统IC卡读卡机外观性能阐杆外观运行情况检验一遍③各消防控制系统外观，运行情况检验一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①系统性能良好，正常运行②设施完好，整齐有序，无破损车辆管理系统消防控制中心10电梯设备电梯设备天天检验一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①正常安全使用②各项设施，设备完好③无异响（二）公共设施定时维护计划及实施方案序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内道路路面①装修期施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拦制砼或砂架污染路面；②对局部损坏严重，修补数次路面、道牙、人行道板进行翻新；③翻新面积应控制在1‰每十二个月内，其它控5‰每十二个月内，逐年递增10%①事物助理加强装修督查②工作由工程技术部门自行组织专业维修或委托相关施工单位实施参见：ISO9002运作程序文件NPM-OP-05《公区区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-09《停车场管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-06《物业绿化管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-010《设备管理》①降低无须要路面受污和破坏②使局部损坏严重路面经过翻新延长寿面，从而使整个道路保持均衡使用功效人行道缓路径2室内外照明道路灯①灯杆每十二个月刷漆一次；②每个月清洁灯具一次；③每季检修线路一遍。①由工程技术部门按相关作业规程维护；②对于破损类具及老化线路进行更换。①实现良好灯具外观；②照明系统正常有效启用；③照明设施线路完好率达99%以上。庭院灯投光灯其它照明灯3沟渠雨水口①化粪池每六个月清理一次；②井盖板每十二个月刷漆一次，预防锈蚀；③每三个月清理井内杂物一次；④每十二个月全方面维修完善一次。同工程技术部门按对应作业规程实施。①化粪池内无沉积物，出口畅顺；②井盖正常使用密合；③流水通畅。雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化①春、夏季各补换3‰-6‰绿地一次，树木补种春夏各一次，每次3‰；②花木每半月修剪一次；③草坪每个月修剪一次；④乔木每个月修剪一次；⑤循环水每七天更换一次⑥每七天清洁园林小品，雕塑一次；⑦依据病虫害发生规律，每十二个月进行三次大消杀和四次日常消杀。①由环境管理部门按摄影应规程实施；②自第起按10%更换绿地草坪①绿草丛丛，树木青青，剪切整剂；②雕塑、小品完整清洁，流水清清。雕塑小品、花池序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果5停车场地面停车场①每十二个月对车场侧局部道牙损坏数次修补进行更新一一次；②对因施工质量问题造成局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量控制在5‰。①因为工程技术部组织实施或委托相关施工单位；②维护费用逐年递增10%参见：ISO9002运作程序文件NPM-OP-05《公区区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-09《停车场管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-06《物业绿化管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-010《设备管理》①停车场地面均衡，有效发挥作用；②局部损坏严重路面经过翻新延长使用寿命；③场地平整，无积水。6消防设施及排水管理网排水管（消防水）①消防栓及水泵接合器每六个月油漆一次；②消防栓每六个月排一次水，检修一次。由工程技术部组织实施。①正常有效使用；②外观完好。室外消防栓水泵结合器7标志设施标识牌①每日清洁一次；③每六个月对标识进行维护一次①