房地产金融-固定利率抵押贷款

固定利率抵押贷款2024年6月15日2第一节抵押贷款利率的确定—综述一、抵押贷款资金的供求关系贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。2024年6月15日3第一节抵押贷款利率的确定—综述从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。2024年6月15日4第一节抵押贷款利率的确定—综述二、影响抵押贷款利率的因素预期的真实利率预期的通货膨胀率2024年6月15日5第一节抵押贷款利率的确定—综述贷款风险住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险(defaultrisk)第二类是利率风险(interestrisk)第三类是提前付款风险(prepaymentrisk)第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)或市场可售性(marketability)2024年6月15日6第一节抵押贷款利率的确定—综述三、抵押贷款利率的确定抵押贷款利率受到以下因素的影响：预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：I＝r＋p＋f2024年6月15日7第一节抵押贷款利率的确定—综述公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。R、p、f三者之和就是贷款利率I。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。2024年6月15日8第二节固定利率抵押贷款模式的演变一、早期的抵押贷款模式早期的住宅抵押贷款，一般要求借款人支付相当大的首期付款额。贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。贷款期内，借款人只付息，不还款。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。只是在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。因此，这类贷款是通过人们的储蓄来清偿贷款本金的。2024年6月15日9第二节固定利率抵押贷款模式的演变二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：2024年6月15日10第二节固定利率抵押贷款模式的演变2024年6月15日11第二节固定利率抵押贷款模式的演变表3.1每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）（1）月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%÷12）（4）每月偿还本金（3）＋（4）每月付款额（2）－（4）月未贷款余额1234...360100

00099

722.2299

444.4499

166.66...277.78000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.78277.78275.00272.22269.44...280.5699

722.2299

444.4499

166.6698

888.88...02024年6月15日12图3.1贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）年份月付款30年0年份余额30年01000001277.782024年6月15日13第二节固定利率抵押贷款模式的演变三、等额本息的抵押贷款最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款(constantpaymentmortgage，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。2024年6月15日14第二节固定利率抵押贷款模式的演变2024年6月15日15表3.2

10万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况月份贷款余额偿还的本金偿还的利息199

971.3028.701

000.00299

942.3128.99999.71399

913.0429.28999.42499

883.4729.57999.13599

853.6029.87998.83699

823.4430.16998.54799

792.9730.47998.23899

762.1930.77997.93999

731.1231.08997.621099

699.7231.39997.311199

668.0231.70997.001299

636.0032.02996.68合计364.0011

980.402024年6月15日16图3.2每月付款额中本金与利息的变化趋势每月付款额金额年份1028.6元051015202530本金利息2024年6月15日17图3.3贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式）余额年份100000元05101520253085705.7元46241.3元2024年6月15日18第二节固定利率抵押贷款模式的演变四、利率对贷款清偿速度的影响2024年6月15日19表3.3利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款）固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.872024年6月15日20第二节固定利率抵押贷款模式的演变四、贷款余额的计算一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。现假定贷款已经清偿t年，也就是说贷款期限还有(n-t)年，或者说借款人还需偿付(n-t)×12次款项，贷款才能全部清偿。2024年6月15日21第二节固定利率抵押贷款模式的演变2024年6月15日22第二节固定利率抵押贷款模式的演变另一种计算贷款余额的办法就是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。2024年6月15日23第二节固定利率抵押贷款模式的演变2024年6月15日24第三节固定利率抵押贷款的创新一、分级付款的抵押贷款（一）分级付款抵押贷款产生的背景2024年6月15日25图3.4通货膨胀的倾斜效应0金额年份NPDRPNP952.3元536.8元1020302024年6月15日26第三节固定利率抵押贷款的创新

（二）分级付款的抵押贷款的计算2024年6月15日27图3.5分级付款抵押贷款还款示意图每月付款额12345年2024年6月15日28表3.4分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况

10万元、30年期、5年分级、年递增率7.5%年10%11%12%13%14%1667.03728.27791.38856.18922.522717.06782.89850.73920.39991.713770.84841.61914.53989.421

066.094828.65904.73983.131

063.631

146.045890.80972.581

056.861

143.401

232.006-30957.611

045.531

136.131

229.161

324.40等额本息方式877.60952.301

028.601

106.201

184.902024年6月15日29表3.5分级付款的抵押贷款余额（30年期、12%、10万元贷款）年每月付款额贷款余额1791.38102

645.782850.73104

874.303914.53106

576.524983.13107

624.7351

056.86107

870.7761

136.13107

142.582024年6月15日30第三节固定利率抵押贷款的创新二、其它固定利率抵押贷款方式飘浮式贷款(balloonloan)所谓飘浮式贷款是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloonpayment)。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付息，不还本，本金在贷款到期时一次性清偿。2024年6月15日31第三节固定利率抵押贷款的创新逆向年金抵押贷款(reverseannuitymortgages)为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款”方式。这种抵押贷款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。2024年6月15日32第三节固定利率抵押贷款的创新双周付款的抵押贷款最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款(biweekly

payments)。传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。2024年6月15日33第三节固定利率抵押贷款的创新利率买低式抵押贷款（BuydownMortgage）利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。2024年6月15日34第四节住房抵押贷款融资分析一、贷款的边际成本（一）边际成本概念贷款的边际成本是评价不同贷款方案的常用工具。2024年6月15日35第四节住房抵押贷款融资分析计算多贷的这1万所增加的成本，即所谓的边际成本。二种方案下每月还款额的差别见下表（表3.6）：贷款利率贷款金额贷款常数月还款额方案二13%90000×0.112784=1015.05方案一12%80000×0.105322=842.58差额10000172.472024年6月15日36第四节住房抵押贷款融资分析（二）提前还款情况下的边际成本2024年6月15日37第四节住房抵押贷款融资分析贷款利率贷款金额贷款常数月还款额五年后贷款余额方案二13%90000×0.112784=1015.0586639.88方案一12%80000×0.105322=842.5876522.56差额10000172.4710117.322024年6月15日38第四节住房抵押贷款融资分析（三）考虑贷款费率情况下的边际成本2024年6月15日39第四节住房抵押贷款融资分析贷款利率贷款金额初始费用实际贷款额贷款金额贷款常数月还款额方案二13%90000-2700=8730090000×0.112784=1015.05方案一12%80000-1600=7840080000×0.105322=842.58差额8900172.472024年6月15日40第四节住房抵押贷款融资分析（四）考虑不同贷款期限下的边际成本2024年6月15日41第四节住房抵押贷款融资分析贷款利率贷款期限贷款额1-25年每月还款额26-30年每月还款额方案二13%3090000995.58995.58方案一12%2580000842.580差别10000153.00995.582024年6月15日42第四节住房抵押贷款融资分析二、贷款再融资（一）利率下调时的再融资在进行再融资决策时，必须考虑至少以下三种因素之间的基本关系：（1）原有贷款条款；（2）新贷款条款；（3）还清原有贷款以及获得新贷款所发生的所有费用，包括原有贷款进行提前还款的违约金或申请新贷