【徐州市S房地产开发项目财务探析实例5600字（论文）】

徐州市S房地产开发项目财务分析实例目录TOC\o"1-2"\h\u5758徐州市S房地产开发项目财务分析 122234摘要 127017关键词：房地产；财务分析；评价指标 126657一、前言 129339二、项目介绍 2474（一）项目概况 217356（二）工程周期 431706（三）项目进度实施计划 413106三、项目投资构成及资金筹措 48977（一）铂悦府项目投资构成 413418（二）投资计划与项目资金筹措 513680（三）项目费用 619292四、项目财务分析 722029（一）静态盈利分析 719026（二）资金来源与运用及资金平衡分析 10874（三）动态盈利分析 1123962五、项目总结与建议 1410514（一）项目总结 1414657（二）项目建设建议 1428383参考文献 15摘要在经济快速发展的道路上，房地产业成为我国经济中最重要的产业之一。房地产企业在所有经济体中都面临许多不确定性，所有这些不确定性都可能给企业带来财务风险，而高回报也带来了高风险。因此，迫切需要考虑房地产公司的财务风险，分析问题并采取有效的预防措施。文章以徐州市S房地产开发项目为例，首先介绍了项目的基本情况，其次对项目投资构成及资金筹措进行分析，再次分析其项目的财务情况，最后提出总结和改进建议。关键词：房地产；财务分析；评价指标一、前言近几年来，我国经济的高速增长、相关市场体系的不断完善、房改体系模块数量的增加，以及房地产行业的激烈竞争，都给了房地产企业炒作的机会，投资并获得大量利润。本设计选取了徐州市S项目进行研究，对所收集的数据进行整理、分析，并绘制表格和财务报表更显而易见地看出徐州市S项目的资金运用和筹措，通过财务指标报表和财务指标体系，来判断徐州市S在财务上是否可行，是否值得投资，最终提出总结和建议。二、项目介绍（一）项目概况S位于北京路西，南山庭院南，铜山中学北。属于泉山区，小区有5栋洋房11层，6栋小高层18层，全部精装修，面积122，133，148，三种户型面积，低密度，容积率2.2，项目往东出行200米就可以到北京路上的公交站台，有11路、19路、36路等多条公交车经过，项目东侧在建地铁3号线，3号线北起下淀站，南至高新区南站，在项目附近皆设置了站点翟山站，直线距离仅有500米。项目东侧仅北京路一路之隔便是大润发超市，距离项目约400米步行约5可达，项目西侧紧邻文沃市场，延北京路向北1公里是汇林湾广场、三胞广场、矿大商圈。等大型城市新老商业。延北京路往南大概1千米距离步行约15可达铜山万达广场商圈。项目南侧零距离则是铜山中学，周边教育资源十分丰富，从小学到大学，各个学区环项目分布，项目东侧就是政府规划中的九年制公立学区。项目区域周围概况图可见图1-1。图2-1S区位概况图S房地产项目位于徐州市北京路与翟南路交会处向西100米。项目开发的是普通住宅，建筑类型市是板楼、多层、小高层。S项目的有关基础数据可见表2-1。表2-1S项目基础数据项目类别具体数据规划栋数11栋占地面积45952平方米总建筑面积134293平方米居住面积106762平方米楼面价5767.76元/平方米户型122-148平方米户数808户产品类型小高层、洋房车位数地上10个地下846个容积率2.20绿化率30%车位比1:1（二）工程周期徐州市S工程周期为3年，从2020年2月开始动工，直到2023年2月结束竣工验收并交房，徐州市S从基本完成工程项目主体结构工程开售。（三）项目进度实施计划进度计划如图1图2-2进度计划图三、项目投资构成及资金筹措（一）铂悦府项目投资构成对房地产开发项目投资的估算是早期对投资项目做出决定的重要依据之一。

估算的准确性直接影响投资决策、融资、工程的顺利进行以及投资的经济影响。铂悦府项目的投资构成见图3-1。图3-1房地产项目投资构成图（二）投资计划与项目资金筹措徐州市S的工程周期从2020年2月至2023年2月为期3年，铂悦府总投资为133107.07万元。项目一开始时，土地费用可以一次性全部投入，铂悦府总投资去除土地成本费和财务费用作为剩余资金，剩余资金在第一年投入45%，在第二年投入55%，在第二年年底争取竣工验收。故：第一年应投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×45%+60213.14=90130.80万元第二年应投入：（133107.07-60213.14-6410.26）×55%=36566.02万元徐州市S项目的资金来源主要有三种：一是中海地产的企业资本金，投入70000万元作为资本金；二是从徐州市银行贷款45000万元；三是铂悦府项目预售收入用于再投资部分。第一年徐州市S需要投入的资金为90130.80万元，徐州市S企业把自有资本金70000万元一次投入，然后不够的资金从银行贷款20130.80万元；第二年徐州市S需要投入资金为36566.02万元，资金主要有银行贷款24869.20万元，资金缺少11696.82万元，由预售收入在投入解决。徐州市S的投资计划与资金筹措具体信息见表3-10。表3-1铂悦府投资计划与资金筹措表序号项目合计计算期第一年第二年第三年1项目总投资133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）开发建设投资财务费用133107.076410.2690130.80036566.023992.636410.252417.632资金筹措133107.0790130.8036566.026410.25（1）（2）（3）资本金银行借款预售收入（包括还息）70000.0045000.0018107.0770000.0020130.800024869.2011696.82006410.25从上述列表看出，徐州市S项目总投资需要133107.07万元，其中财务费用花费接近6千5百万元，铂悦府项目自有资本金为7亿元，约占铂悦府总投资的52.6%，铂悦府项目向银行借款为4亿5千万元，约占铂悦府总投资的33.8%，铂悦府项目18107.07万元，约占铂悦府总投资的13.6%。（三）项目费用由表3-10可以绘制出徐州市S项目的成本费用具体的分布构成见图3-2：图3-2铂悦府成本费用从3-2图可以看出，徐州市S的土地费用和建安工程费是两个投入资金最多的部分，符合实际开发房地产项目的费用构成。四、项目财务分析财务评价指标体系可以清晰地表现公司项目财务状况，有动态指标和静态指标两种。静态指标有总投资收益率、总投资利润率、资本金净利润率、投资回收期、偿债备付率、利息备付率等。动态指标有财务净现值、财务内部收益率。（一）静态盈利分析交税是每个企业和个人应尽的责任和义务，必须遵守国家的相关税法，S房地产项目的增值税金及附加的估算可见表4-1。表4-1铂悦府增值税金及附加估算表序号种类计算依据合计计算期第一年第二年第三年1增值税销项税-进项税8559.785135.863423.922城市维护建设税占增值税7%599.18359.51239.673教育费附加占增值税3%256.79154.07102.724教育专项基金占增值税4%342.39205.43136.965印花税占销售收入0.05%85.6051.3634.246交易管理费占销售收入0.5%856.00513.6342.4合计10699.746419.844279.9铂悦府增值税金及附加和销售比例一样，第二年投入60%，第三年投入剩下的40%，铂悦府增值税金总额为8559.78万元。S房地产项目的土地增值税的估算可见表4-2。4-2铂悦府土地增值税估算表序号种类计算依据费用（万元）1销售收入见表4-3171195.382扣除项目金额2.1至2.4的四项之和155637.182.12.22.32.4开发成本开发费用增值税金及附加其他扣除项目来自表3-10来自表3-10来自表4-5占开发成本10%118303.7114803.3610699.7411830.373增值额1-215558.24增值率3/210%5增值税税率3≤50%取30%6土地增值税3×54667.46不考虑融资情况时，铂悦府土地增值税应该计算出为没有财务费用影响的土地增值税，经过计算，调整后的土地增值税应该为6590.54万元。S房地产项目的利润估算可见表4-3。表4-3铂悦府利润表（单位：万元）序号项目名称计算依据合计计算期1231销售收入见表4-3171195.380102717.2368478.152总成本费用见表3-10（按销售比例结转）133107.07079864.2453242.833增值税金及附加见表4-5（按销售比例结转）10699.7406419.844279.904土地增值税见表4-6（按销售比例结转）4667.4602800.481866.985利润总额（1-2-3-4）22721.11013632.679088.446所得税（5）×25%5680.2803408.172272.117税后利润（5）-（6）17040.83010224.506816.338盈余公积金（7）×10%1704.0801022.45681.639可分配利润（7）-（8）15336.7509202.056134.70不考虑融资情况时，铂悦府所得税应该计算出没有财务费用影响的所得税，经过计算，调整后的所得税应该为6802.07万元。评价指标计算如下：（1）投资利润率=利润总额÷总投资额×100%=22721.11÷133107.07×100%=17.07%（2）资本金利润率=利润总额÷资本金×100%=22721.11÷70000×100%=32.46%（3）资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=17040.83÷70000×100%=24.34%通常来说，行业内当利润率大于20%时，利润率不错，由此而言，以上三个评价指标只有资本金利润率和资本金净利润率大于20%，因此徐州S项目资本金利润率和资本金净利润率的两个个评价指标在徐州市房地产行业内还算不错，但是投资者还是可以考虑对徐州市铂悦府项目进行资金投入。（二）资金来源与运用及资金平衡分析1.资金来源与运用如表4-4。表4-4铂悦府资金来源运用表序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1资金来源286195.3890130.80127590.6268473.961.1销售收入171195.380102721.4268473.961.2资本金70000.0070000.00001.3银行借款45000.0020130.8024869.202资金的运用216195.3890130.8085911.6340152.952.1开发建设投资（不含息）126696.8190130.8036566.0102.2借款还本付息51410.26026492.6324917.632.3经营税金及附加10699.7406419.844279.92.4土地增值税4667.4602800.481866.982.5所得税5680.2803408.172272.112.6税后利润17040.83010224.506816.333盈余资金（1）-（2）70000041678.9928321.014累计盈余资金————41678.99700002.资金平衡能力分析综上所述，徐州市S项目每年累计盈余资金均大于零，由此可以说明徐州市S的资金筹措方案与借款还本付息的方案可行，由此可以退出徐州市S府房地产项目是值得投资的。（三）动态盈利分析在项目投资现金流量表与资本金现金流量表中，如果投资与收入均发生在年初，现金流量会随着选取的ic不同而不同。S房地产项目投资现金流量见表4-5（ic=10%）。表4-5铂悦府项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目合计计算期第一年第二年第三年1现金流入171195.380102721.4268473.961.1销售收入171195.380102721.4268473.962现金流出150789.1690130.8051021.419636.952.1开发建设投资126696.8190130.8036566.0102.2增值税金及附加10699.7406419.844279.92.3调整土地增值税6590.5403954.322636.222.4调整所得税6802.0704081.242720.833税后净现金流量（1）-（2）20406.22-90130.8051700.0158837.014税前净现金流量（3）+（2.4）27207.29-90130.8055781.2561557.84评价指标计算如下：（1）FNPV（税前）FNPV=55781.25÷（1+10%）1+61557.84÷（1+10%）2-90130.80=11453.68万元＞0（2）FNPV（税后）FNPV=51700.01÷（1+10%）1+58837.01÷（1+10%）2-90130.80=5494.84万元＞0财务内部收益率的计算公式：

为了算得的财务内部收益率更为精确，i1和i2的差值不超过1%。（3）FIRR（税前）FNPV1=55781.25÷（1+19%）1+61557.84÷（1+19%）2-90130.80=214.18万元＞0FNPV2=55781.25÷（1+20%）1+61557.84÷（1+20%）2-90130.80=-897.93万元＜0FIRR（税前）=19.20%＞10%（4）FIRR（税后）FNPV1=51700.01÷（1+14%）1+58837.01÷（1+14%）2－90130.80=493.24万元＞0FNPV2=51700.01÷（1+15%）1+58837.01÷（1+15%）2－90130.80=-685.04万元＜0FIRR（税后）=14.42%＞10%通过上述计算可得，徐州S项目的税前财务净现值为11453.68万元，税后财务净现值为5494.83万元，可以得出，税前税后最终指数都为正，说明项目盈利需求可以达到，还可以获得更多的额外收益，从财务净现值角度来看是可行的。徐州S项目的税前财务内部收益率为19.20%，税后财务内部收益率为14.42%，无论税前税后财务内部收益率均大于基准财务内部收益率，从内部收益率的角度来看是可行的。（2）S房地产项目的自有资本金现金流量见表4-6（ic=12%）。表4-6资本金现金流量表（单位：万元）序号项目名称合计计算期1231现金流入171195.380102721.4268473.961.1销售收入171195.38102721.4268473.962现金流出154154.5670000.0050817.9433336.622.12.22.32.42.52.62.7资本金预售收入再投入（去息）借款本金偿还借款利息支付经营税金及附加土地增值税所得税70000.0011696.8245000.006410.2610699.744667.465680.2870000.00000000011696.8222500.003992.636419.842800.483408.170022500.002417.634279.901866.982272.113税后净现金流量（1）-（2）17040.82-70000.0051903.4835137.34由上图可得铂悦府项目：资本金税后财务内部收益率FIRR=17.04%＞12%资本金税后财务净现值FNPV=4353.67万元＞0根据以上对徐州市S项目的财务，徐州市S资本金税后财务净现值为4353.67万元，资本金税后内部收益率为17.04%大于基准收益率，由此得出项目是可行的。通过之间对S房地产项目的基础财务数据分析，得出以下小结，如表4-7。表4-7S项目财务数据小结表投资（ic=10%）资本金（ic=12%）静态指标投资利润率17.07%-资本金利润率32.46%24.34%动态指标FNPV税前11453.68税后5494.8317040.82FIRR税前19.20%税后14.42%17.04%从S房地产项目的财务分析来看，徐州市S项目投资财务净现值税前和税后都>零，而且铂悦府项目税后资本金投资财务净现值>零：铂悦府项目税前和税后内部收益率都>基准收益率和贷款利率：铂悦府项目每年累计盈余资金都>零，由此得出铂悦府从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力的角度分析来看，项目都是可行的。五、项目总结与建议（一）项目总结从徐州市S的投资构成角度来看，徐州市S项目的包含财务费用6410.26万元的总投资为133107.07万元，接近13亿4千万元，其中占总投资52.6%的是徐州市中海企业的自有资本金，为70000万元：占总投资的33.8%是徐州市S向银行的借贷资金：预售收入包括还息为26700.26万元：占总投资的13.6%是徐州市S的预收收入包括还息。通常来说，自有资本金占比大于等于总投资的35%，徐州市S项目资本金占总投资的比例为52.6%相对较高：贷款占比应小于项目总投资的65%，徐州市S项目贷款所占比例为33.8%相对较低。徐州市S项目投资构成，徐州中海地产企业的资金雄厚，徐州市S项目财务风险相对较小，可以获得较低利率的债务资金，本项目财务调整还有更多的余地。（二）项目建设建议第一，按计划合理分配资金的使用。做好项目前期可行性研究分析及预算管理，根据开发规模、开发进度、自有资金以及融资周期等方面详细规划融资的时点与总量。既要减少资金占用成本，又要减少资金风险，形成合理资本结构，提高财务管理的水平。第二，企业预算体系。完善工程预算体系，企业要明确工作人员的职责，可以通过制定奖罚制度来提高整体运营效率，促进企业的可持续发展。优化企业内部的资金结构，控制企业相关债务，提高偿债能力，降低财务风险。多关注房地产政策发布，并及时组织专业人员对政策进行分析，可以降低项目亏损的风险。参考文献[1]李学锋,赵启明,王艺霏.新冠肺炎影响下2020年房地产市场变化分析[J].辽宁经济,2020(05):8-9.[2]张明.房地产市场现状与前瞻:各线城市,结局迥异[J].金融经济,2018(17):54-55.[3]陈燕娟.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].中国市场,2021(06):155-156.[4]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J].中国物价，2021(02):12-14.[5]薛一美.房地产企业财务分析及风险预警研究[J].商讯，2021(04):37-38.[6]王璐璐.房地产财务管理风险防范与控制分析[J].时代金融，2020(22):34-35.[7]支梦宇.高杠杆视角下我国房地产企业财务风险的分析与应对[D].北京交通大学，2019.[8]范大平.我国房地产财务管理现状及对策分析[J].中国乡镇企业会计，2019(05):119-120.[9]徐震.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策分析[J].现代经济信息，2019(01):222.[10]叶圆.新形势下房地产财务管理现状及对策分析[J].时代金融，2018(18):148+151.[11]邢军威.房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2020(03):51-52.[12]罗小明.房地产财务管理风险防范与控制[J].中国市场，2020(08):162+167.[13]王晓玲.房地产财务管理中存在的主要问题及对策[J].财经界，2020(35):140-141.[14]高志博.房地产财务管理风险防范与控制[J].财经界,2020(28):148-149..[15]KhanSN.AnanalysisofoperationalcharacteristicsofRDLRealEstate&DevelopmentLtd.[J].2015