清远基准地价系数

PAGE第二部分清远市城镇国有土地定级与基准地价更新技术报告清远市国土资源局广东国政土地和房地产评估有限公司二○○九年十二月

目录TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 1第一节清远市概况 1一、地理位置 1二、自然条件 2三、社会经济发展概况 4第二节土地级别与基准地价更新原因分析 10一、原土地定级估价成果体系 10二、基准地价更新必要性分析 11第三节评估工作目的、依据与范围 12一、评估工作的目的和意义 12二、工作任务 13三、评估范围 13四、基准地价内涵 14五、工作依据 15六、土地级别与基准地价更新成果 16第二章清远市区土地级别更新 17第一节级别更新概述 17一、土地定级的理论依据 17二、土地定级的原则 17三、土地级别更新方法 18四、土地定级的技术路线 19五、土地级别更新的技术流程 19第二节定级因素体系确定 20一、土地定级因素选择 20二、定级因素权重确定 26三、定级资料收集 27第三节定级因素分析 29一、定级因子指标计算 29二、定级单元的划分 46三、定级单元因素作用分值计算 47第四节土地级别确定 60一、级别初步确定 60二、土地级别检验与调整 63三、土地级别面积统计 66四、级别更新后分布规律 66第三章清远市区基准地价更新 70第一节基准地价评估的理论依据、原则 70一、基准地价评估的理论依据 70二、基准地价评估的原则 71三、清远市基准地价内涵 73四、基准地价体系 74第二节基准地价更新的技术路线和工作流程 75一、基准地价更新的技术路线 75二、基准地价更新的工作流程 75三、样点调查与整理归类汇总 84四、各种参数指标、标准的收集与整理 86五、还原利率的确定 89第三节商业用地基准地价更新 90一、商业用地样点地价分析 90二、商业用地基准地价计算 97三、主要商业街道路线价评估 99四、宗地地价修正体系编制 103第四节住宅用地基准地价更新 104一、住宅用地地价样点处理 104二、住宅基准地价测算 106三、区片地价测算 109四、住宅用地宗地地价修正体系 110第五节工业用地基准地价更新 110一、地价样点处理 111二、工业基准地价测算 113三、工业用地宗地地价修正体系 115第四章市区基准地价修正系数体系的建立 116第一节商业用地网格点基准地价修正系数体系的建立 116一、地价影响因素选择 116二、个别因素修正系数编制 116三、基准地价修正体系的检验 119第二节住宅用地网格点基准地价修正系数体系的建立 120一、地价影响因素选择 120二、个别因素修正系数编制 120三、基准地价修正体系的检验 124第三节工业用地网格点基准地价修正系数体系的建立 124一、地价影响因素选择 124二、个别因素修正系数编制 124三、基准地价修正体系的检验 126第五章各镇区基准地价更新 127第一节基本思路 127一、工作任务 127二、评估范围 127三、基准地价内涵 127四、技术路线 128五、工作技术流程 128六、乡镇基准地价修正系数体系建立的方法 129第二节各镇区土地级别划分 130一、镇区定级因素选择 130二、各镇区片定级分值确定 131三、镇区级别划分 133第三节各镇区土地基准地价测算 134一、样点资料收集分析 134二、级别地价测算 134第六章各镇区基准地价体系修正系数的建立 135第一节总体说明 135一、乡镇基准地价修正系数体系 135第二节各镇的个别因素修正系数体系 136一、商业用地个别因素修正系数体系 136二、住宅用地个别因素修正系数体系 137三、工业用地个别因素修正系数体系 139第三节各镇区区域修正系数体系 140一、石角镇区域因素修正系数表 140二、龙塘镇区域因素修正系数表 143三、源潭镇区域因素修正系数表 145四、百嘉工业园区域因素修正系数表 148五、银盏林场区域因素修正系数表 151第一节成果对比分析 154一、级别与基准地价变化原因分析 154二、与原市区定级估价成果比较 155三、基准地价特征比较分析 157四、住宅用地价格水平与住宅房地产价格的比较 158第二节土地定级估价成果说明 158一、工作特点 158二、成果应用及建议 159三、工作体会 161清远市城国有土地定级与基准地价更新技术报告PAGE123第一章概述第一节清远市概况一、地理位置（一）地理位置清远市位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。全境位于东经111°55'--113°55'、北纬23°31'--25°12'之间，南连广州、佛山，北接湖南、广西，东及东北和韶关市交界，西及西南与肇庆市为邻。南北相距约190公里，东西相隔约230公里，边界线共长1200公里。总面积19152.89平方公里，占全省总面积的1/10。清远市区是清远市委、市政府的所在地。清远市区北与清新县为邻，南接花都市，东与佛冈县、从化市相连，西与三水市接壤，是珠江三角洲开放地区。亦为广州地区北端的运输枢纽，水路交通方便，南来北往的商品集散地。图1-1清远市在全国的位置图1-2清远市在广东省的位置（二）交通状况清远市区内交通四通八达。2009年12月26日开通的武广客运专线高速铁路从市区东部通过，并设有清远站现已投入运行，距离市中心仅15分钟车程；京广铁路途径区内银盏、源潭两站，营运线长30公里。清连高速公路和京珠高速公路均南北向通过市区，北有107国道纵贯全市，至广州花都新国际机场仅28公里，东有清佛公路，西有清三公路，全市2009年末公路通车里程17369.7公里，镇、行政村、自然村之间全部铺上水泥路面，畅顺无阻；北江河东西流向，可长年通航100吨的轮船，有专用深水码头和直通港澳地区、黄埔港的定期航班。二、自然条件（一）自然资源2008年全市平均气温20.5℃，平均相对湿度75%，年日照总时数1608.2小时。年降水量1895.3毫米，比上年增加131.3毫米森林覆盖面积102.8万公顷，森林覆盖率66.6%，形成了以森林为主体的动植物共生竞长的生态系统，构成了我国南方珍稀动植物的物种基因库。经鉴定的维管植物有270科，877属，2439种，在全国占重要地位。被列入国家保护的植物有银杏、桫椤、粗榧、观光楠木，以及药用植物三尖松、喜树等。动物有短尾猴、穿山甲、小爪水獭、大灵猫、林麝、毛冠鹿、门羚、白鹇、蛤蚧、虎汶蛙等。清远市的地质资源以地下热水矿、矿泉水、喀斯特岩溶景观及古地层剖面为主。全市发现的地下热水矿19处，其中，清新三坑温矿泉、佛冈汤塘地热田、银盏温泉较具规模，并得到开发利用。2006年1月6日通过中国矿业联合会的评审，清远市被命名为“中国温泉之乡”，为全国第二个地级市“温泉之乡”。通过国家评价的矿泉水水源地4个，均建厂生产。全市石灰岩分布面十分广泛，喀斯特岩溶景观绚丽多姿。古地层剖面主要有连山鹰阳关震旦纪地层剖面。此外，连州小带珊瑚化石等地质遗迹亦有一定知名度。全市已发现矿种62种，主要矿种有石灰石、耐火粘土、硅灰石、冰洲石、滑石、硼砂、硫铁矿、锰矿等。清远市是广东省的主要矿产市之一，2006年全市有各类矿山企业343家，开采矿产34种，年产固体矿石约1734万吨。（二）旅游资源清远旅游资源丰富，5大类资源各具特色，分布在各景区内的点达58处之多，是广东省旅游资源大市之一。山水自然风景生态类：飞来峡风景名胜区、太和古洞风景区、阳山秤架山省级自然保护区、阳山广东第一峰旅游风景区、连州湟川三峡、连州大东山自然保护区、佛冈观音山自然保护区、英西峰林走廊、连山瀑布群风景区、英德茶趣园、英德石门台省级自然保护区、市区迎咀自然保护区、清远（花兜）假日新世界、清市区长青观光果园、佛冈田野风光旅游区等15处。历史文化古迹类：千年古刹飞来寺、飞霞第19福地、连州慧光斜塔、连州燕喜亭、连州49福地、阳山北山古寺、英德南山寺、英德碧落湾洞、连山鹰扬关、清新明霞古洞、佛冈古冰川遗迹和即将开放的连南南岗千年瑶寨等12处。江河湖泊、溶洞奇观类：连州地下河、连州湟川三峡、连州潭岭天湖、英德宝晶宫、英德仙桥地下河、英德通天岩、英德穿天岩、清新金龙洞、清新燕子岩、清新桃花湖（龙须带水库）、清城金鸡岩、阳山玉龙宫、飞来峡水利枢纽大坝、广东省飞来峡水利枢纽风景区、佛冈黄花湖、阳山水口小桂林、笔架山漂流、佛冈黄花湖漂流、清新高田漂流、英德黎溪漂流、阳山秤架漂流等20多处。休闲度假、温泉类：清新温矿泉旅游度假区、银盏温泉度假区、广东第一峰旅游风景区、阳山石螺森林温泉、佛冈黄花湖温泉度假区、佛冈汤塘温泉、飞来峡赤冈温泉等7处。民族风情类：连南三排瑶寨、连南南岗古寨、连南瑶族篝火晚会、连南瑶族盘古王文化园、连山壮族风情等5处。[数据来源：清远市人民政府网站/]三、社会经济发展概况（一）行政区划1988年2月28日，清远撤县建市。下辖由清远县析置的清城、清郊两区和佛冈县、英德县、连县、阳山县、连南瑶族自治县及连山壮族瑶族自治县。1992年6月，改清郊区为清新县。2008年，清远市下辖8个县级行政区：清市区、连州市、英德市、清新县、佛冈县、阳山县、连山壮族瑶族自治县和连南瑶族自治县。清市区是清远市委、市政府所在地，是清远市唯一的市辖区。全区总面积927平方公里，2008年末户籍人口55.5万人，下辖凤城、东城、洲心、横荷四个街道和源潭、龙塘、石角三个镇以及银盏林场。清远高新技术产业开发区于2003年5月经广东省人民政府批准，在原清远经济开发试验区和清远生态工业园的基础上整合设立，总规划面积为165平方公里。全区分佛山（清远）产业转移工业园、百嘉工业园、银盏工业园、龙塘工业园、源潭工业园、安丰工业园、大莲工业园七大工业园。区内的投资主要来自美国、日本、荷兰、马来西亚、印尼、香港、台湾等国家和地区以及国内的东北、长三角、珠三角。经过多年的建设，开发区已初具规模，成为一个布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美、政策优惠、具有活力的新兴经济开发区。（二）社会经济状况初步核算，2008年清远全市实现生产总值（GDP）746.6亿元，比上年增长18.4%。三次产业结构由上年的14：54：32发展为13：58：29。全年居民消费价格总水平上涨4.5%，食品类价格上涨9.8%，医疗保健和个人用品上涨2.8%，，居住类上涨3.4%，，工业品出厂价格上涨5.2%，商品零售价格上涨4.8%。2008年全年粮食播种产量75.5万吨，蔬菜种植产量169.8万吨，水果产量36.3万吨，肉类总产量20.2万吨，全年水产品产量7.7万吨。全年农林牧渔业完成总产值154.1亿元，同比增长6%。2008年全社会工业总产值1691.9亿元，增长37.2%，其中规模以上工业完成总产值1620.4亿元，增长42.9%。规模以上工业完成增加值389.7亿元，增长30.8%。规模以上工业企业经济效益综合指数213.4,比去年同期提高22.8个百分点，实现主营业务收入1278.7亿元，增长39.7%。实现利税总额31.3亿元，利润总额9.7亿元，应缴增值税19.1亿元，增长5.3%。2008年末拥有资质等级以上建筑企业73家，完成总产值35.64亿元，上缴工程税金2.93亿元，实现利润总额2.28亿元。2008年全社会固定资产投资703.5亿元，增长44.4%。其中基本建设投资155.4亿元，增长31.3%；房地产开发完成投资115.7亿元，增长78.1%。商品房竣工面积964.1万平方米，同比增长0.3%。2008全年实现社会消费品零售总额250.6亿元，名义增长27.3%，扣除物价因素，实际增长21.5%。其中，城镇市场完成消费品零售额171.9亿元，增长28.2%；农村市场完成消费品零售额78.7亿元，增长25.4%。2008全年进出口总额29.7亿美元，同比增长12.3%。其中出口总额13.8亿美元，增长16.1%；进口额15.9亿美元，增长9.2%。贸易逆差2.1亿美元。全年新签外资项目83宗。合同利用外资4.9亿美元，增长2.2%；实际使用外资5.1亿美元，增长15.4%。2008全年完成邮电通信业务收入19.4亿元，比上年增长14.1%。全年各景点接待游客1488万人次，全年旅游总收入56.3亿元，增长17.5%。拥有国家“4A级”景区7个，“中国旅游强县”1个，“广东省旅游强县”3个。全市年末共有星级酒店44家。全年来源于清远的财政总收入89.1亿元，比上年增长38.3%。其中税收总收入70.6亿元，增长21.5%。其中地方财政一般预算收入37.4亿元，增长34%；一般预算支出75.4亿元，增长22.4%。年末全市金融机构本外币存款余额651.3亿元，比年初增长15.1%。其中城镇居民储蓄余额281.2亿元，增长15.7%；农村居民储蓄存款余额155.5亿元，增长24.7%。全市一般预算支出中，用于教育支出17.8亿元，比上年增加2.7亿元，增长17.8%。全市财政用于医疗卫生事业支出6.4亿元，增长45.5%。2008年末全市户籍总人口405.8万人，比上年末增加2.8万人，增长6.9‰。其中男性人口210万人，女性人口195.8万人。全年出生人口5.7万人，出生率14.07‰；死亡人口2.4万人，死亡率5.82‰。自然增长人口3.3万人，自然增长率8.25‰。全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人。办理暂住证人口23.24万人。市区居民人均可支配收入13006元，比上年增长10%。人均消费性支出8782元，增长4%。全市在岗职工年平均工资25799元，增加2246元，增长9.5%。城镇居民人均现有住房总建筑面积30平方米。农村居民人均纯收入4887元，比上年增长14.1%。农村居民生活消费人均支出3877元，增长13.6%。农村居民人均现有住房总建筑面积27.53平方米。2008年末全市参加基本养老保险46.7万人，增长15%；失业保险15.3万人,增长8.9%；医疗保险31.4万人，增长41.4%；工伤保险27.7万人，增长19.1%；生育保险11.2万人，增长12.8%。征缴各项社会保险费12.5亿元，增长31.2%；支付各项社保待遇9.3亿元，增长28.7%。社保基金累计结余21亿元，同比增长26.3%。实现了社会保险基金市级统筹，启动城镇居民基本医疗保险和被征地农民养老保险。参加农村合作医疗人数314.7万人，参合率98%。参加城镇居民基本医疗保险人数42.4万人。[数据来源：《2008年国民经济和社会发展统计年鉴》]（三）城市建设2008年清远市城乡建设实现新改观。基础设施明显改善，清远大桥抢修加固工程顺利完成，城西大道一期工程、清连高速公路主线路面已完工并投入试运行；26项列入省城乡水利防灾减灾工程已全部动工；239宗列入省农村机电排灌议案工程已完成98宗；500千伏贤令山、220千伏燕河等一批输变电工程已完工。城市建设与管理水平有效提高，市区小区道路改造、清远职业技术学院直通路延伸段及连接线等一批市政道路已完工；一批民生关注的公厕、青山垃圾填埋场二期工程、飞来湖防灾减灾综合工程等前期工作准备就绪；市区廉租房、101工程等市政工程已动工建设；市区美化、绿化、亮化水平进一步提升，绿化覆盖率达36.95%，绿地率达33.78%；启动了“市肺”工程，共完成更新造林533公顷。城市规划和管理工作进一步加强，土地利用总体规划修编工作全面启动，“一江两岸”城市设计等专项规划编制工作已完成；“城乡清洁工程”深入开展，城市“脏、乱、差”现象得到有效遏制。环境保护取得重大突破，共关闭淘汰小火电、立窑水泥等落后企业130家，完成省政府下达的污染减排年度任务；预计全市单位生产总值能耗下降5.7%；去年9月，省环保局正式解除对清市区有关建设项目的区域限批；加快环保基础设施建设，全市污水处理能力已达12万吨／日；建成了清远市污染源在线监控平台，全市10家国控重点污染源全部实现了在线监控联网，主要江河水质总体保持良好。加大违法违规用地专项整治，积极推进土地节约集约使用，用地需求矛盾逐步缓解。[数据来源：《2009年政府工作报告》]四、城市规划概述城市规划将对今后城市用地的空间布局产生重大影响，是基准地价更新的重要依据。根据清远市城市总体规划（2008-2030）纲要，规划要点如下：（一）总体格局中心城区范围包括清城区、凤城、洲心、横荷、龙塘、三角、源潭及清新县太和、山塘、太平、三坑等镇（街），规划空间结构分为3个分组团（包括江北分组团、中心分组团和太和分组团）和1个外围组团（以龙塘镇为核心的南部组团），具体分布格局为：江北分组团由凤城街道和东城街道组成，位于北江以北、环城快速路以西；中心分组团由横荷街道及洲心街道组成，位于北江以南，大燕河以北，东至规划的武广客运专线；太和分组团由太和镇组成；南部城镇组团以清城区的龙塘为核心，包括清城区下辖的石角、源潭镇及清新县所辖山塘、太平、三坑等镇。其中江北分组团和中心分组团和中心分组团形成中心城区的核心区。（二）城市性质、城市职能和城市规模清远市定位于广东探索山区科学发展模式的试验园地，珠三角外缘高端产业的新成长区，具有粤北特色的华南国际商务旅游休闲基地，生态良好和现代文化共生的岭南宜居山水城市。城市职能为：清远全市政治中心、经济中心、文化中心、科技中心，具有粤北特色的华南国际商务旅游休闲基地，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市。中心城区现状情况：2005年中心城区常住人口近50万，土地总面积1424.59平方公里，其中建设用地228.60平方公里，占中心城区总面积的16.05%。规划情况：规划期末，中心城区常住人口120万，建设用地控制规模为290.75平方公里，占中心城区总面积的20.41%。中心城区核心区现状情况：2005年中心城区常住人口近30万，土地总面积324.90平方公里，其中建设用地95.70平方公里，占中心城区总面积的29.46%。规划情况：规划期末，中心城区常住人口55万，建设用地控制规模为159.34平方公里，新增建设用地63.64平方公里，主要用于南部高新区和东部京广客运线清远站区域。（三）城市发展方向选择按照“南拓北圹、东联西带、强化中心”的城市空间发展策略，重点发展南部高新区、东部京广客运线清远站区域和中部新城区和中部新城区等三大地区。具体发展策略是：南拓。依托高新区建设拉动中心城区向南拓展，主动接受广佛都市区的经济辐射和产业转移，密切中心城区与珠三角东部核心地区的经济联系。重点发展区域性居住、旅游、现代制造业等产业，提升中心城区的服务地们和产业基础。北扩。利用中心城区南部清新县城太和镇现有基础建设条件和广阔发展空间，强化中心城区与市域北部的城镇组团的联系。东联。强化区域性交通基础设施建设，提高交通枢纽区位，增强中心城区对东部城镇（源潭）、佛冈城镇组团、英德城镇组团的影响力。西带。加强中心城区与西部周边城镇(石角、山塘、太平、,三坑)的联系和协调发展，以建设中心镇，专业镇为龙头，增强中心城区的辐射力。强化中心。加快中心城区核区二个分组团的城市融合进程，强化中心城区的服务功能，发挥基辐射带动作用。（四）城市功能布局与用地规划规划期内，按照“南拓北扩，东进中带，强化中心”的开放融合型城市空间发展策略。形成中心城区先行发展带动,三大产业园区发展联动，城镇组团发展互动，区域基础设施推动的城镇空间发展模式，构建“一中心，五组团，三集群”的城镇及产业用地空间格局。一中心（清城区的东城、凤城、洲心、横荷及清新县的太和组成的中心城区）：市域政治、经济、文化、交通、信息和管理中心。五组团（南部组团，佛冈组团，英德组团，阳山组团及三连组团等五个城镇组团）：分别以龙塘、石角、英城、阳城及连州为中心城镇，形成五个城镇组团。三集群（市高新区、华侨工业园、民族工业园）：一是清远市高新技术产业开发区产业集群，包括佛山(清远)产业转移工业园、百嘉工业园、银盏工业园、龙塘工业园、源潭工业园、安丰工业园、大莲工业园七大工业园；二是英德华侨(英红)工业园产业集群，主要包括英东工业项目区(东华镇,桥头镇)、英洲工业项目区、浛洸工业项目区、英红产业转移园区、九龙大陂工业项目区、连江口大樟项目区、黎溪福田工业项目区、白沙更古坑工业项目区8个工业项目区等；三是民族(连州)工业园产业集群，主要包括连州(附城)、连南三江、连山吉田及周围地区。清远市中心城区建设用地布局围绕3个分组团和1个外围组团的发展结构，以调整中心城区各区域功能为原则，采取“核心提升、分组整合、内联外拓”的空间优化策略，进一步整合中心城区空间结构。核心区是全市的政治、经济与文化中心，规划期内，通过改造老城区，特别是北门街和南门街等旧城传统商业街来提升清远商业中心的地位，重点建设好中心分组团康乐花园和体育中心以东,以城市中轴线两边二环北路,文兴路,人民路和清远大道围合构成带状商务发展带.规划布置市级大型商业中心及金融中心,安排大型综合商场,超级市场,各类银行,投资公司,证交所,保险公司等大型金融保险业用地,，形成清远市未来的商务中心；加强中心城区建筑景观的整体性规划控制，更新改造沿北江景观带，显著改善城市面貌；规划期内主要向南发展，重点建设市高新区，承接产业集聚和区域会展中心等职能，积极推进中心分组团的新城建设，承接中金融、高档居住、体育、大型零售等功能，打造中心城区旅游、餐饮、高档居住和休闲疗养等服务区。按照城市规划和建设标准，逐步完善分组团建成区及重点村庄内基础设施与公共设施的配套建设；调整用地结构，逐步搬迁改造低效工业生产用地；结合城市交通系统的建立，加强交通设施的改善与建设。以龙塘镇为核心的南部组团依托区域性交通基础设施建设，发展高新技术产业，承担市区产业集聚和区域会展服务等职能。太和分组团主要承担清新县的行政、商贸、交通运输职能，并充分利用其良好的环境优势，发展居住、休闲旅游和轻工业，发挥城市生态屏障作用，为中心城区向北拓展提供服务。内联主要是加快中心城区核心区和太和分组团的联合发展，促进并逐步完成三个分组团在交通、城建、经济社会发展等方面全面融合，其中，中心分组团重点打造金融、高档居住、体育、大型零售等功能，江北分组团主要打造商贸和居住综合功能区，以此做大做强中心城区，提升城市品位，提高辐射影响力，更大规模地发挥中心城区的集聚效应和带动作用；外拓主要是坚持与区域同步发展，拓展城市的对外交通，打通清远至广州、佛山、肇庆、韶关等城市以及清远到湖南、广西等省外的道路和航道，形成综合性交通网络，强化城市的辐射能力。第二节土地级别与基准地价更新原因分析一、原土地定级估价成果体系清远市上一轮土地定级与基准地价调整工作于2002年完成，包括对市区的建成区以及部分规划区范围内的商业、住宅、工业用地的级别基准地价评估工作，评估范围面积约为14.3平方公里。各类用地的级别基准地价成果见表1-1。表中设定的基准地价内涵为：基准地价评估日为2003年1月1日，各土地级别区域内的“五通一平”的土地开发程度下，地类按商业、住宅、工业用途区分，各用途为法定最高出让年限，平均容积率（商业为1.0、住宅为2表1-1清远市区基准地价表（2002年）级别商业用地级别价住宅用地级别价工业用地级别价13890850250223706502003115049015047103801305－－100二、基准地价更新必要性分析（一）有关规定要求1、有关规定要求城镇地价的水平与城镇的社会经济发展、城市化水平紧密相关，地价水平与分布应发生很大的变化。按照国土资源部《城镇土地估价规程》要求，二至四年就应对基准地价进行调整。清远市上次基准地价评估的时间距今已经有6年时间，按照规程规定应当进行基准地价更新工作。2、社会经济发展要求清远市城市建设的不断发展。近几年，城市建成区面积有所扩大，最新市区规划面积也已增加。土地级别覆盖范围相应需要扩大。同时，随着主要交通干道的改造以及城市道路的扩建，特别是新市区的规划建设，使得市区内的土地区位条件发生很大的变化，即市区内部土地级别的空间分布特点和差异发生显著变化。直接在原级别上进行调整已经不能满足实际工作需要，因此，不能仅对原级别成果进行调整，而需要重新对市区土地划分级别。并且，相对应的市区基准地价水平提高明显，整个体系随之也需要更新，不能仅对原基准地价成果进行局部调整。3、原有地价成果存在不足 清远市原有基准地价体系存在的问题主要集中如下三个方面：第一，基准地价以地面价的形式体现，已经不能适合清远实际情况，不能体现清远市集约利用土地的趋势。第二，国务院“2006年35号文”对全国各地城镇工业用地制定了最低标准，其中清远市确定252元/平方米，这意味着清远市区内所有工业用地地价不能低于此，而原有工业用地价格成果与此是相冲突的。第三，清远市各镇区的基准地价调整是依据工作经验而直接确定的，缺乏完整评估技术方法。并且，由于各镇区的经济发展同样要求划分土地级别及划分基准地价，原有成果已不能满足土地管理基层工作的要求。4、技术要求提高随着土地管理工作的法制化、信息化、科学化，对于土地定级估价成果提出了更高的要求。原有的土地级别与基准地价体系已经不能满足实际工作的需要。清远市本次基准地价更新工作，将应用GIS等多项信息化技术，在建立准确、完整、细致的定级估价成果基础上，建立空间—属性一体化的数字化成果，更有利于土地管理业务的运用以及今后的基准地价更新工作的持续展开。因此，无论是从国土资源部规定的基准地价更新年限规定（2－5年），还是从前述的清远市当前土地级别与基准地价水平来看，均需要对清远市的土地级别与基准地价进行更新。根据以上分析，本次清远市土地基准地价更新工作对县市区规划区范围的土地进行重新进行土地级别划分和基准地价评估，调查收集有关资料，全部重新确定土地定级并建立新的基准地价体系。第三节评估工作目的、依据与范围一、评估工作的目的和意义清远市上轮公布执行的城镇土地级别与基准地价成果，在土地使用制度改革、土地市场建设与交易、土地有偿使用、土地资产管理等方面发挥了重要作用。但随着经济社会的发展和城镇规模的扩大，城镇用地状况发生了较大变化，原有的城镇土地级别和基准地价已难以反映现势地价水平。为使基准地价更好地适应土地市场发展的需要，服务清远市经济建设和城镇化进程，开展基准地价新一轮的更新工作已显得十分迫切和必要。按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）和广东省国土厅文件的要求，本次基准地价更新调整的目的是：（1）指导土地市场价格，规范土地市场交易，使城镇土地级别与基准地价的更新成果更加符合清远市城镇土地价格的客观实际，保持城镇基准地价成果的科学性和现势性。（2）加强政府对土地市场的管理，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率。（3）加强城镇土地使用制度改革，为政府制定各项土地税费政策和标准提供科学依据。二、工作任务依据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，本次清远市土地定级与基准地价评估的工作内容是完成清远市区及其所辖3个镇，1个林场和1个开发区的土地定级工作。在此基础上，评估出各类（商业、住宅、工业）土地的基准地价,并建立基准地价修正体系。具体的任务如下：（1）综合分析清远市区的自然社会经济概况，评定出清远市区的商业、住宅、工业级别，在土地级别基础上，根据清远市区地价水平分布规律，进一步划分住宅用地区片和商业用地区段；（2）以土地定级成果为基础，并在土地级别、区片和区段的基础上，评估出商业、住宅、工业用地的网格点基准地价以及各类用地的级别基准地价，评估出住宅用地区片价、主要街道的商业用地路线价；（2）综合分析清远市所辖各镇区、林场、开发区的城镇用地土地级别，并在土地级别基础上评估出商业、住宅、工业用地的级别基准地价；（3）建立宗地地价修正系数体系；（5）编制清远市区及所辖各镇的土地级别图、基准地价图，住宅用地区片地价图、主要街道的路线价图以及网格点基准地价图；（6）完成清远市土地定级与基准地价更新评估的工作报告、技术报告及相关专题研究报告。三、评估范围根据国家相关规程规定和清远市经济发展的需要，确定此次市区基准地价调整评估区域范围为：清远市区城镇建设用地规划区范围，包括横荷、洲心、东城、凤城四个街道，源潭、龙塘、石角三个镇，以及国营银盏林场、高新技术开发区（百嘉工业园）内的相应土地。清远市区基准地价更新范围面积约98平方公里。如图1-1：图1-3清远市区基准地价更新范围图四、基准地价内涵1、清远市区基准地价内涵设定商业用地基准地价的基准条件为：评估基准期日为2009年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），出让年期为40年，平均容积率为1.5的单位用地面积价格。设定住宅用地基准地价的基准条件为：评估基准期日为2009年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），出让年期为40年，平均容积率为2.0的单位用地面积价格。清远市区工业用地基准地价的基准条件界定为：评估基准期日为2009年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），出让年期为40年，平均容积率为1.0的单位用地面积价格。2、清远市镇区基准地价内涵设定商业用地基准地价的基准条件为：评估基准期日为2009年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），出让年期为40年，平均容积率为1.0的单位用地面积价格。设定住宅用地基准地价的基准条件为：评估基准期日为2008年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），出让年期为70年，平均容积率为2.0的单位用地面积价格。设定工业用地基准地价的基准条件界定为：设定评估基准期日为2009年7月1日，开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整），，出让年期为50年，平均容积率为1.0的单位面积土地价格。五、工作依据清远市土地定级与基准地价更新的主要依据如下：（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；（2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；（3）国务院、国家土地资源部颁布的有关的政策、法规等；（4）广东省人民政府和广东省国土资源厅制定的有关的政策、法规和文件；（5）清远市人民政府、清远市国土资源局制定的有关的政策、法规和文件；（6）各有关部门提供的专业性资料；（7）清远市土地定级与基准地价更新实施方案；（8）工作小组成员在清远市实地调查、收集到的有关资料；（9）其它城镇定级估价报告及有关资料。六、土地级别与基准地价更新成果（一）图件成果1．《清远市区商业用地土地级别与基准地价图》2．《清远市区住宅用地土地级别与基准地价图》3．《清远市区工业用地土地级别与基准地价图》4．《清远市区主要商业道路路线价图》5．《清远市区住宅区片价图》6．《清远市区样点地价图》7．《清远市各镇区土地级别与基准地价图》（二）文字成果1．《清远市城镇土地定级与基准地价更新技术报告》2．《清远市城镇土地定级与基准地价更新工作报告》3、《清远市城镇土地定级与基准地价更新专题报告》4、《清远市基准地价及其修正系数体系》（三）信息系统《清远市城镇土地级别与基准地价管理信息系统》

第二章清远市区土地级别更新第一节级别更新概述一、土地定级的理论依据城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的区位差异，评定土地级的过程。（一）区位理论区位是地球上某一事物的空间几何位置及自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。土地区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位，三种区位有机联系和相辅相成，共同作用于地域空间，形成区位的优劣差异。在城镇，由于土地区位的不同，能产生不同的使用价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。这种差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平，从而在空间地域上形成土地级别差异。（二）城镇规划相关理论城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模和发展方向，合理利用城镇土地，协调城镇空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利用规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，将直接影响土地定级和评估结果。二、土地定级的原则在土地定级的过程中，我们主要遵循以下原则：（一）综合分析原则城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。（二）主导因素原则在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。（三）地域分异原则城镇土地定级应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。（四）土地收益级差原则城镇土地级的高低应与对应级的土地收益或土地价格相一致。（五）定量与定性分析相结合原则城镇土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定城镇土地级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终定案依靠定性分析。三、土地级别更新方法清远市区土地级别更新，在调查定级因素的基础上，采用“以多因素综合评定法定级，市场交易价格进行检验”，进行全域覆盖的土地分类定级。多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手，采取由原因→结果，由投入→产出的思维方法，系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。市场交易价格校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，并对各级别样点平均地价进行统计，利用价格来校核土地级别。四、土地定级的技术路线清远市区土地级别更新采用“以网格为基本定级单元，收集定级因素变更资料，重新分析定级因素指标，运用多因素综合评判法计算单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别分值界限，依次划分土地级别，并将土地级别落实到区片上，利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线，进行全域覆盖的土地定级。五、土地级别更新的技术流程清远市区土地定级主要包括以下工作步骤：①在《规程》规定的基础上，结合清远市实际特点，征询熟悉当地情况专家意见，选取体现市市区土地区位差异的经济、社会和自然条件，作为影响土地级别的定级因素；②采用特尔菲法确定定级因素体系及权重；③根据定级因子编制资料调查表格，收集定级资料，并对因素数据变更进行补充调查；④按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；⑤划分定级单元，根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值；⑥各分值加权求和计算单元总分值，按总分值的分布情况，初步划分土地级别；⑦在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别；⑧征询专家意见，调整级别界限；⑨编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。第二节定级因素体系确定一、土地定级因素选择土地定级因素选择就是要把对土地级别有重要影响，并能反映土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则。在分析影响土地级别的各种因素和遵循土地定级因素选取原则的基础上，结合清远市特点，确定土地定级因素因子体系。（一）土地定级因素选取原则影响土地级别的因素有多种，在选择土地定级因素时，既要考虑经济效益、社会效益和生态效益，同时要因地制宜地选取对土地级别起主导作用，能反映土地差异的因子。1．主导性原则定级因素应选择对土地区位、土地质量影响较大，对土地级别起决定性作用、影响较显著的因素。2．差异性原则定级因素要能充分体现土地的区位差异，揭示土地等级质量的差异；不同用地类型，影响土地级别的因素体系也不同。3．因地制宜原则在确定参评因素时，深入分析清远市的自然条件和社会经济条件，因地制宜的选取影响各类用地定级因素。4．效益原则所选因素应体现城镇土地区位经济效益。5．预测未来原则考虑土地现状的同时，也应考虑土地的发展潜力。（二）土地定级因素分析1、繁华程度繁华中心是城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚焦作用的特殊地段。衡量繁华中心的繁华程度有多项指标，其中商业、服务业（以下简称商服）的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度、反映土地经济区位的最重要指标，但由于商业有其自身的行业运行发展规律，因此，在土地定级工作中衡量繁华程度时，以商服规模近似代替繁华中心规模、以商服吸引半径代表繁华影响范围、以商服吸引力随距离的衰减值代表土地繁华程度，亦即以商服中心来替代繁华中心。商服中心外在表现为人口流动频繁、经济交往活跃、人群居住密集。内在表现为处在该地段的商业、服务业产生的良好经济效益，从而通过土地获取高额的收益和利润。在清远市区集贸市场以及行政商务中心也发挥着类似的作用，因此，我们选取了商服中心、行政商务中心和集贸市场作为繁华程度的影响因子。2．交通条件对内和对外交通的通达便利程度，直接影响土地的利用效益，它与人们的生活息息相关，交通条件的改善，甚至预期的改善，都可能导致地价水平的上升。（1）道路通达度道路通达度是城镇道路状况（包括道路等级、功能、宽度、道路网密度）和各区域道路通行能力的一种量度，其好坏取决于城市内道路体系和道路布局，是距离、耗时、运输费用的综合体现。道路通达度对于清远市的市场保证、商业集聚条件、人们出行条件和产品运输等方面的条件具有重要影响。因此，道路也是土地定级中的主要影响因子。道路通达度是土地定级必选的因素之一。（2）公交便捷度公交汽车是目前市区内人流交通运输的主要方式，直接影响到市民和流动人口的出行，同时也影响一个地段的人流量。公交线路、公交站点多的地段，对商业集聚度有明显的影响。因此，公交便捷度的影响对商业、\住宅用地极为重要。（3）对外交通便利度对外交通是城镇对外联系的交通总称，主要包括铁路、公路、水路和航空等运输形式。在城镇中对外交通便利度主要通过火车站、长途汽车站、机场等设施的作用和分布状况对区域人流、物流向城市外移动的方便程度和频率高低来反映。依据清远市对外交通设施的现状，土地定级主要考虑考长途汽车站和火车站的影响。3．基础公用设施状况（1）公用设施完备度公用设施完备度是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一。主要指与日常生活密切相关的中小学、幼儿园和银行储蓄所等公用设施的完备程度，选择上述因子作为清远市公用设施完备度因素范畴。（2）基础设施完善度市政设施影响度主要指供电、供水、排水、供气等设施完备度和分布状况对商业网点分布、居民生活以及工业生产状况的影响程度。4．环境条件（1）环境质量优劣度环境质量优劣度是反映环境条件的重要指标，以不同的生态效应和社会效应直接影响土地上所进行的社会、经济活动。环境质量的优劣程度对人们的生产、生活造成影响，对土地质量好坏、土地价格的高低也有一定的影响。因此，我们选取了大气污染、噪声污染和绿地覆盖率因子。（2）自然条件优劣度自然条件优劣度主要通过地形状况和地质状况来反映。地形和地质状况直接影响着生产布局，从而影响土地利用。清远市区外围紧靠低山地貌，中间河流贯穿，在地形地质分布状况方面存在比较明显的区位差异。因此，选择了地形地质条件因子。（3）景观优劣度景观优劣度指城市中大型景观设施对周围土地价值的影响，包括公园、公共绿地、广场、江河湖泊等的影响。北江自东向西横穿市区中心，水景观资源非常丰富。该项因素对住宅用地质量和价格影响显著。5．用地潜力土地价格不完全是由土地投入所决定的，城镇规划决定土地的未来用途、利用方式和限制条件。由于土地的稀缺性，供需关系的变化，也影响到地价水平的高低，如果仅立足于土地现状的定级估价结果，容易造成土地价格与土地级别的脱节。因此，城市的有关规划归于用地潜力，用地潜力是土地定级中应考虑的因素之一。6．人口状况人口密度指城市一定区域内单位面积的人口数量。人口密度一方面反映了区域对土地利用的吸引，另一方面人口密度越大，消费需求也就越高，从而影响商业、住宅的消费需求，同时也为产业提供更多的劳动力。我们将人口状况增补作为土地定级考虑的基本因素之一，选择人口密度作为具体分析对象。7．产业聚集效应产业集聚效应用产业集聚规模影响度等指标来反映，指某一行业的集聚程度和规模大小。其指标大小反映土地对其产业布局生产的适宜程度，从某种角度也反映了不同用途土地质量，尤其对工业用地影响比较明显，它是工业用地土地级别更新必须考虑的因素。（三）土地级别更新因素体系的确定基于定级因素的选取原则和因素的分析，在征询有关专家的基础上，确定了清远市区商业、住宅、工业三种用途的土地级别更新因素体系。因素体系见表2-1、2-2、2-3。

表2-1商业用地因素体系及权重基本因素权重值因素名称权重值因子名称权重值繁华程度0.27商服繁华影响度0.27商业服务中心0.13行政商务中心0.08集贸市场0.06交通条件0.22道路通达度0.10.10公交便捷度0.060.06对外交通便利度0.06长途汽车站0.03火车站0.03基础公用设施状况0.16基础设施完备度0.08排水状况0.01供水状况0.03通讯状况0.01供电状况0.03公用设施完善度0.08大、中专、中学0.01小学0.015银行储蓄所0.02医院门诊部0.02邮局、电讯营业厅0.015环境状况0.13环境质量优劣度0.06视觉环境0.03绿地覆盖率0.03文体设施影响度0.04影像、书店、图书馆0.02体育场所0.02自然条件优劣度0.03地质状况0.01洪水淹没状况0.01地形状况0.01人口状况0.11人口密度0.110.11用地潜力0.11道路规划0.060.06用地规划0.050.05合计1.000合计1.000合计1.000表2-2住宅用地因素体系及权重因素名称权重值因子名称权重值因子名称权重值繁华程度0.14商服繁华影响度0.14商业服务中心0.05行政商务中心0.03集贸市场0.06交通条件0.23道路通达度0.080.08公交便捷度0.090.09对外交通便利度0.06长途汽车站0.03火车站0.03基础公用设施状况0.22基础设施完备度0.11排水状况0.02供水状况0.04通讯状况0.02供电状况0.03公用设施完善度0.11大、中专、中学0.02小学0.02银行储蓄所0.02医院门诊部0.03邮局、电讯营业厅0.02环境状况0.24环境质量优劣度0.10大气环境（大气污染）0.03声环境（噪声污染）0.02视觉环境0.01光环境0.01绿地覆盖率0.03文体设施影响度0.07书店、图书馆0.03体育场所0.04自然条件优劣度0.07地质状况0.02洪水淹没状况0.02地形状况0.03人口状况0.09人口密度0.090.09用地潜力0.08道路规划0.040.04用地规划0.040.04权重总计1.000表2-3工业用地因素体系及权重基本因素权重值因素名称权重值因子名称权重值繁华程度0.11商服繁华影响度0.11商业服务中心0.06集贸市场0.05交通条件0.28道路通达度0.090.09公交便捷度0.080.08对外交通便利度0.11长途汽车站0.06火车站0.05基础公用设施状况0.22基础设施完备度0.22排水状况0.06供水状况0.08供电状况0.08环境状况0.12环境质量优劣度0.06大气环境（大气污染）0.03声环境（噪声污染）0.03自然条件优劣度0.06地质状况0.03洪水淹没状况0.01地形状况0.02集聚规模0.15产业集聚规模影响度0.150.15用地潜力0.12道路规划0.060.06用地规划0.060.06合计1.000合计1.000合计1.000二、定级因素权重确定（一）权重确定方法权重确定方法有特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法和数理统计法。特尔斐法能够客观地综合多数专家经验与主观判断，测定的可信度较高，是系统工程中一种很重要的测定方法，并且易为专家接受，操作效率较高。因此，我们采用特尔斐法确定因素权重。（二）专家打分，计算处理清远市土地定级与基准地价更新领导小组召开工作会议，邀请熟悉清远市情况或从事相关专业工作的二十余位专家，按《清远市区土地定级因素权重调查表》的要求，运用特尔斐法对土地定级因素进行了权重打分。对各位专家的打分进行现场录入并计算出结果。其计算过程如下：1、权重均值和方差计算（1）权重计算均值公式：（2）权重计算方差公式：上两式中：m—专家总人数—第i位专家的评分值E—打分均值—方差2、计算结果经过专家打分，计算平均值及标准差分析，显示标准差很小，说明各专家打分值的离散程度很小，意见相似性很高，总体意见趋于一致，因此采用专家打分结果作为权重测定结果。根据收回的两轮专家权重打分表格，各类用地的定级因素权重计算结果见表2-1、表2-2、表2-3。三、定级资料收集根据已确定的土地定级因素指标体系，调查人员分别到有关部门和实地收集各种资料，进行资料整理分析，将采集到的所有定级因子资料标绘在工作底图上，对图形数据进行数字化建库，文档数据录入建立属性数据库。定级资料的汇总情况见表2-4。表2-4定级资料汇总表资料来源图形资料属性资料市国土资源局①清远市路网图、影像图②清远市行政区划图、交通旅游图③清远市建设用地规模控制图历年的土地出让、转让、出租情况，地价制定，土地法律和法规；清远市土地利用总体规划文本房地产交易土地收益金征收标准市发展和改革局清远市“十一五”规划文本重大项目选址文件市规划局①清远市工程地质图②清远市地貌图、地形图相关城市规划、各乡镇规划①地质状况：等级（一级、二级、三级）②地形、地貌状况房产管理局排水状况图登记房屋交易案例分布图商品房出售、房屋买卖、房屋出租情况调查表，房地产法规市交通局①清远市道路规划图②清远市城区道路图③港口码头（规划）分布图①道路资料：名称、道路分布类型、道路级别标准、道路宽度、道路长度、道路性质等②规划道路：名称、路宽、建成状况、长度、性质等③长途汽车站资料：名称、位置、占地面积、车量数以及近几年的客、货运量港口码头（规划）调查表市公交公司①清远市公交车站点分布图②清远市交通旅游图公交车站点名称、公汽日流量、停靠路数及文字说明市水利局洪水淹没状况图灾害性天气（雷电）分布图供水状况分布图自来水公司市供水管网现状图区片编号、范围描述、供水情况、等级、面积、周长市物价局清远市物价指数市地方税务局房地产交易相关税费标准市房屋租赁缴税标准市房地产开发税费标准市供电局供电网现状图区片编号、范围描述、供电情况、等级、周长市土地开发储备局土地储备案例市公安局人口密度分布图人口状况调查表城镇人口规模、各居住区的常、暂住及流动人口数量市环保局①市环境噪声区类别划分图②市环境空气质量功能类别图①污染程度(严重、较轻、轻、较重、无污染)②空气质量（一类区：指自然保护区、风景名胜区和其他需要特殊保护的地区；二类区：指城镇规划中确定的居民区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业区和农村地区，以及一、三类区不包括的地区；三类区：指特定工业区。）市统计局产业规模集聚度：规模等级（大型工业区、中型工业区、小型工业区、工业点）、规划限制（重点发展区控制性发展区、限制区、严格限制区）市工商局①清远市商服中心分布图②清远市农贸市场分布图③清远市银行、储蓄所分布图①商服中心：中心名称、位置、等级等②农贸市场：市场名称、位置、占地面积、营业面积、摊位数、经营种类等③银行、储蓄所：名称、位置、等级第三节定级因素分析一、定级因子指标计算定级因子分析过程就是根据各种定级因子的影响特点、影响规律和量化方法进行分析的过程。主要是计算因子的规模指数、功能分和作用半径。按照各定级因子的分布变化规律，计算各因子的功能分及服务半径。（一）商服繁华影响度1．商服中心确定和等级划分商服中心的确定和等级划分是评定商服业繁华程度对土地质量影响作用程度的基础，并且对城市土地质量评价产生重大影响。通过对清远市商服设施的实地调查和咨询相关专家，根据清远市商业设施分布的实际情况，将商服中心划分为市级商服中心、区级商服中心2个等级。表2-5商服中心调查表名称营业额（万元）营业面积（）职工人数（人）等级城市广场商业区1800020000500市级赢之城商业区700010000300市级连江东路商业区80006500250区级北门街商业区12003800185区级先锋街商业区600010000300区级南门街商业区600300080区级名都商业区600130070区级2．商服中心功能分计算（1）单项指标标准化采用封闭区间的极限标准化，即将商服中心的各项指标的无量纲化值标准化为[0~100]区间。公式如下：式中：─标准化的指数值─原指标值─原指标最大值（2）商服中心的综合规模指数计算通过各项指标来区分商服中心级内差异，并综合计算规模指数，公式如下：式中：─商服中心的规模指数 ─某项指标的权重值 ─标准化的指标值 n─统计指标数（3）各商服中心规模指数极限标准化规模指数极限标准化公式为：式中：─标准化的规模指数 ─原规模指数 ─最大规模指数（4）各级商服繁华度功能分计算对标准化的规模指数分析，将评估范围内的商服中心分成2个级别。根据各级商服中心平均规模指数计算其功能分。商服中心繁华度功能分的计算公式为：式中：─某级商服中心的功能分─该级商服中心的平均规模指数─次一级商服中心的平均规模指数3．商服中心服务半径的确定商服中心的服务半径计算公式如下：式中：d─商服中心服务半径s─市区评估区面积n─某级功能个数（大于或等于本级商服中心数数目）在上述公式计算的基础上，结合清远市商服中心的分布及评估区域形状，确定市级商服中心和街区级商服中心的影响半径见表2-6。表2-6商服中心指标分析结果表级别数目规模指数功能分作用半径(m)市级2100354500区级5656030005、行政商务中心清远市的行政商务中心分布与商服中心的分布有重叠，也有不同，行政商务中心附近多集中分布办公、住宿、餐饮等相关产业用地，其对周围土地条件的影响方式与在商服中心相似，我们采用商服中心功能分、作用半径测算方法来进行确定，分为2个等级。表2-7行政商务中心调查表名称占地面积（）单位（公司）个数等级人民二路行政商务区800080一级连江路行政商务区300060二级广清大道商务区320055二级城市广场商务区200065二级清城区政府500015二级桥北路行政商务150050二级表2-8行政商务中心指标分析结果表级别数目规模指数功能分作用半径(m)1级11004080002级5606030006、集贸市场清远市区集贸市场共有39个，通过工商局的市场数据以及对集贸市场的实地调查，经分析，将集贸市场分为二级，等级结果见表2-9。集贸市场规模指数采用加权求和方法计算确定。评定时根据调查的资料，选取集贸市场建筑面积、摊位数作为评价集贸市场规模指数的评价指标。确定评价指标后，将各集贸市场的各指标数值标准化，计算得到各集贸市场的规模指数，基本计算公式同商服中心规模指数。作用半径采用与商服中心影响半径相同的方式确定。规模指数和作用半径确定结果见表2-9.表2-9行政商务中心调查表名称占地面积（）摊位数等级学宫市场175456一级渠坑口市场238452三级北门市场75324一级白马朗市场212349三级先锋市场57031一级下廓市场273456一级西门塘市场130338二级花厅市场200043三级松岗市场1942836三级…………表2-10行政商务中心指标分析结果表级别数目规模指数功能分作用半径(m)1级161002010002级11803070003级1250503000（二）交通条件1．道路通达度（1）道路等级的划分清远市道路类型按其功能和等级组合分为：生活型主干道、混合型主干道、交通型次干道、支路。混合型主干道指城镇内部主要客货运输线；支路指各街坊之间的联系道路。各道路分布见图2-1。图2-1清远市区道路分布图（2）道路功能分确定a、道路作用指数计算首先对道路指标进行无量纲化，再采用封闭区间的极限标准化，即将各项指标的无量纲化值标准化到[0~100]区间，然后综合计算道路作用指数。标准化公式如下：式中：—某道路作用指数—某道路指标无量纲化值—最高级道路的指标无量纲化值b、道路功能分计算道路功能分计算为：式中：—i条道路的功能分—i类道路作用指数（3）道路影响距离计算各级的影响距离计算公式为：式中：d—某级道路影响距离 S—市区评估区面积 l—某级道路的总长度由此得到道路通达度因子的分析结果如下表：表2-11道路通达度分析结果表道路级别功能分作用指数(m)一级100550二级62180三级35502．对外交通便利度清远市现有长途汽车客运站5个，根据调查资料，选取占地面积、车站等级等指标对长途汽车站的规模进行评价，得出各个车站的功能分值，再根据长途汽车站的影响范围以及当地实际情况，确定相应作用半径，计算分析结果如下表。表2-12长途汽车站指标调查分析表 编号名称占地面积（m2）等级因子级别功能分值作用半径（米）1清远汽车站20010一级110062002二运公司二运汽车站4002二级26526003清远客货汽车总站23345一级110062004中冠汽车站5336二级26526005松岗汽车客运站7339二级2652600清远市区现有火车站2个，根据调查资料，选取占地面积、车站等级等指标对长途汽车站的规模进行评价，得出各个车站的功能分值，再根据长途汽车站的影响范围以及当地实际情况，确定相应作用半径，计算分析结果如下表。表2-13火车站指标调查分析表编号名称等级因子级别功能分作用半径（米）1清远火车站一级110062002源潭火车站二级27062003．公交便捷度根据调查资料，选取停靠路数、车站等级等指标对长途汽车站的规模进行评价，得出各个车站的功能分值，再根据长途汽车站的影响范围以及当地实际情况，确定相应作用半径，计算分析结果如下表。表2-14公交车站指标调查分析表编号公交车站名停靠路数公汽日流量因子级别作用指数作用半径1人民医院站1383227010802房管局站1276827010803湖滨站1383227010804太阳岛站21283307205城市广场站425633014846工行站16433014847中山公园站117042707208上濠基站127682707209中医院站1811521100249011清城国税425633072013桥丰站532033072012凤宇新村站425633072014小市站1811521100249015小市花坛站148962701080………………（三）基础公用设施状况1．公用设施完备度公用设施完备度是衡量投入土地的社会物化劳动量的量度，公用设施作用指数通过各类属性指标综合计算，指数与设施作用大小成正比。其功能分计算公式为：fi=100×ki式中：fi—第i个公用设施的功能分ki—第i公用设施的作用指数公用设施影响半径计算公式为：式中：d─公用设施影响半径s─评估区面积n─公用设施个数（1）小学依据清远市教育局的调查资料，清远市区共有44所小学作为评价因子，小学的基本情况以及功能分值和作用半径见表2-15。表2-15小学指标调查分析表ID学校名称占地面积建筑面积在校学生数班额教工人数1桥北小学3662.005081.00153624552先锋小学3960.006025.00160224553大观小学3080.003840.00149124554后街小学5655.005257.00125823585城西小学5360.002173.003086146平安小学5651.003890.0090117407古城小学3954.005500.00155124598沙田小学10212.003661.00645122510清师附小4988.007629.001826306811进修实小12147.002684.001242194512小市小学3982.004970.00858143313南步小学3850.003243.00619122614三角小学3940.005345.00890184115新北江小学（旧校）46749.0026257.0033806310615新北江小学（新校）46749.0026257.0033806310616华清音艺4000.002314.00866186317博爱学校20001.0013340.0018144415418新蕾小学6668.004029.00666144119培英小学5656.003850.00654133220东城中心小学7630.004400.001473245821东城长埔小学6192.002480.008511829……（2）中学依据清远市教育局的调查资料，选取了19所中学作为评价因子，中学的基本情况以及功能分值和作用半径见表2-16。表2-16中学指标调查分析表ID学校名称占地面积建筑面积在校学生数班额教工人数1清远市第一中学77474.7037513.003358542272华侨中学27997.0027338.002301401452侨中新校区239839.300.00450090233田家炳实验中学64717.0026127.202793501614清城区一中55459.0035168.002442481865清城中学10256.0014695.00124722896后街中学8671.004208.00182428857平安中学9894.003965.00119320658松岗中学86004.0022921.002697521409小市中学6666.003975.00640123512东城第三初级中学20000.001848.00616123413洲心第一初级中学21600.008154.0015262910114洲心第二初级中学13476.006911.0010822271……（3）银行网点依据清远银行调查资料，共有78个银行网点作为评价因子，并根据分行、支行和办事处的属性将银行共划分为三个等级，银行的作用半径和等级见表2-17。表2-17银行指标调查分析表ID学校名称等级1建设银行清远分行一级2农业银行清远分行一级3广发银行新城支行二级4建行清远分行升平办事处三级5工行东江分理处二级6工行清远支行潖江办事处三级7建行清远支行潖江办事处三级8工行清远分行一级……（4）医院门诊部依据清远卫生局调查资料，共有15个医院门诊部作为评价因子，并根据其规模和等级将医院门诊部共划分为三个等级，医院门诊部的作用半径和等级见表2-18。表2-18医院门诊部指标调查分析表ID名称占地面积建筑面积床位级别1清远市人民医院旧院区32000.0051000.00520三级甲等2清远市人民医院新院区164665.00150000.00730三级甲等3清远市中医院14793.4038124.00320二级甲等4清远市妇幼保健院旧院区2652.000.00210二级甲等5清远市妇幼保健院新院区13496.000.00380二级甲等6清远市慢性病防治医院698.000.001107清远市疾控中心旧办公楼2100.003473.0008清远市疾控中心新办公楼13333.3017000.0009清远市中心血站新办公楼6666.603736.00010清城区人民医院3800.000.00150二级综合医院11清城慢性病防治站0.001500.0070……（5）邮政电信网点依据清远市调查资料，共有15个邮政电信网点作为评价因子，并根据其级别属性将邮政电信网点共划分为2个等级，邮政电信网点的作用半径和等级见表2-19。表2-19邮政电信网点指标调查分析表ID学校名称等级1中国邮政桥北邮局一级2中国邮政沿江邮局一级3清城邮电分局一级4先锋路邮电所二级5中国电信半环路营业厅二级6中国电信小市营业厅二级7中国联通清远营业厅一级8中国铁通连江西路营业厅二级9中国电信松岗路营业厅二级10中国联通南门营业厅二级……根据以上相关各部门提供的资料和图件，对公用设施各个因子处理结果如表2-20：表2-20公用设施资料分析处理结果因子名称级别数量功能分服务半径(m)小学1610023002186568032035610中学13100350026702300310301500银行储蓄所1710021002246540034730200医院门诊部1210039002770220036352300邮政电信1410031002115015502、基础设施完善度城市基础设施一般包括供水、排水、供电等内容。市政部门基础设施调查结果表明，清远市目前供水、排水及电力状况在市域范围内存在一定差异，因此，选择了供水、排水和供电因素基础设施完善度评价的因子。根据城市基础设施各部门提供的资料和图件，对供水、排水、供电各个因子处理结果如表2-21：表2-21基础设施资料分析处理结果因子名称级别条件描述作用指数排水条件1排水条件好1002排水条件一般703排水条件较差40供水状况1供水状况好1002供水状况一般703供水状况差40供电状况1供电状况好（保障率95%以上）1002供电保状况一般50（四）环境状况1．环境质量优劣度根据清远市的实际情况，环境质量优劣度主要对主市区内的大气环境（大气污染）、声环境（噪声污染）、视觉环境、光环境、绿地覆盖率3个因子进行区域评价。依据污染程度与覆盖率的不同，分别划分为3个级别。根据清远市自然景观分布及其对土地质量的影响程度，主要考虑北江、飞来湖、沿江公园和人民公园等对声环境、视觉环境、光环境的作用，共分为3个等级。其中，北江根据不同河段的景观差异和对土地质量的影响分别划入不同级别。表2-22环境质量优劣度资料分析处理结果因子名称级别条件描述作用指数大气环境（大气污染）1清洁区1002轻度污染区503深度污染区30声环境（噪声污染）1安静区1002轻度噪声区503深度噪声区30视觉环境1距离较近，直接可见景观1002距离较近，不可直接见景观603距离较远，不可见景观30绿地覆盖率1大于40%100220%~40%503小于20%30光环境1无光污染1002轻度光污染502.文体设施优劣度文体设施体现了土地社会物化劳动的投入量，也是衡量土地社会、生态效益好坏的重要标志。文体设施优劣度主要通过图书馆、书店、体育场所等因素设施来反映。分析处理结果见表2-23。表2-23自然条件优劣度资料分析处理结果因子名称个数级别作用指数作用半径图书馆、书店1110063003960720体育场所111006300255032003.自然条件优劣度清远市区土地的自然条件优劣度主要通过工程地质状况、地形状况和洪涝灾害等因素来反映。分析处理结果见表2-24。表2-24自然条件优劣度资料分