2024年陕西《房地产经纪操作实务》考前强化练习题库（含答案详解）

PAGEPAGE12024年陕西《房地产经纪操作实务》考前强化练习题库（含答案详解）一、单选题1.房地产交易信息不包括（）。A、房源信息B、客源信息C、房地产价格信息D、政策信息答案：D解析：在存量房买卖居间业务中，房地产交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面积、楼层、用途、建成年代、户型、报价、经纪人员的联系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相关的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地产价格信息，是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。2.个人住房贷款期限最长为（）年。A、25B、30C、35D、40答案：B解析：贷款期限由贷款人和借款人根据情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的适用年限（寿命）、借款人的年龄等对贷款期限做出限制，如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。3.存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（）。A、延伸服务B、跟踪服务C、后续服务D、改进服务答案：D解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。4.向已经成交的房地产经纪客户了解是否有新的需求意向，并提供针对性的服务，属于售后服务中的（）。A、延伸服务B、跟踪服务C、增值服务D、改进服务答案：B解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。5.潜在客户到现场看房后，发现房屋现状与广告内容，图片拍摄有差距，不买不说，也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间，说明房源营销需要遵循的原则是（）。A、房源信息完整B、及时性C、房源内容要真实，图片清晰D、卖点突出答案：C解析：在有效开展房源营销时，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。事实上，房源的内容是否真实至关重要，否则虽然吸引了众多客户查询，都未必是你的目标客户；潜在客户即使到现场看了房，一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距，不买不说，也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信赖关系。6.下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。A、指向性B、潜在性C、时效性D、多变性答案：B解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。7.直接回应方法是以（）为中心的营销手段。A、自我宣传B、广告C、客户D、房源答案：C解析：直接回应方法是一种以客户为中心的营销手段，通过提供有关特定房源的信息，直接回应客户的需要和关注点，从而促进销售。因此，选项C是正确的答案。8.将房地产经纪业务分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务的依据是（）。A、经纪服务的方式B、经纪服务的标的房地产用途C、标的房地产所处的市场类型D、所促成的房地产交易的类型答案：C解析：按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为：①新建商品房经纪业务；②存量房经纪业务。9.房地产经纪人员的签名应当是（）。A、手写签名B、个性签名C、印章签名D、艺术签名答案：A解析：由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪人如果使用电子签名，委托方也应具备使用电子签名签署合同的条件。除了签名之外，还应当在房地产经纪服务合同注明房地产经纪人员的注册号和身份证号。10.下列不属于房屋交验的重点的是（）。A、查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵B、结算相关费用C、保证房屋的顺利交接D、协调处理好可能出现的分歧和问题答案：D解析：房屋查验和交接一般在办理完不动产转移登记手续后进行，房屋交验是否顺利，可能影响交易的成败，房地产经纪人员应认真对待并掌握相关技能。房屋交验的主要任务是明确查验和交接事项，协调处理好交易双方可能出现的分歧和问题，协助交易双方顺利完成交接并签字确认，直至买方或承租方拿到房屋钥匙。房屋交验的重点包括：①查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵；②结算相关费用；③保证房屋的顺利交接。11.房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准备、周密筹划和（）。A、全面推广B、广泛联谊C、有借问询D、避免扰民答案：D解析：在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备，对活动场地进行事先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等；②周密筹划，对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；③避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。12.下列不属于办理不动产转移登记需要的材料为（）。A、房屋买卖合同B、房地产交易资金监管协议C、不动产权证书D、抵押合同答案：D解析：办理不动产转移登记需要的材料主要有：①房屋买卖合同；②房地产交易资金监管协议；③买卖双方的身份证明；④不动产权证书；⑤契税完税凭证等。办理不动产抵押权登记需要的材料主要有：①不动产权证书；②抵押合同；③抵押权人的身份证明；④抵押人的身份证明。13.在房屋租赁中，通常业主会收取租户（）的租金作为押金。A、1～2个月B、3～4个月C、5～6个月D、一年答案：A解析：在房屋租赁中，通常业主会要求租户支付一定金额的押金，以确保房屋及其附属设施的完好性。一般来说，业主会收取租户1至2个月的租金作为押金，以确保租户在租赁期间的行为符合合同规定。因此，选项A是正确的。14.客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（）的特征。A、潜在性B、时效性C、指向性D、不确定性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。15.在存量房交易中，房地产经纪人的下列做法不利于协助办理迁移户口手续的是（）。A、在买卖交易合同中明确户口迁出时间B、只做好房屋交接和权利转移工作即可C、明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准D、建议留存户口迁出保证金答案：B解析：关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间；②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准；③建议留存户口迁出保证金。16.当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后，发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时，该房地产经纪人正确的做法是（）。A、删除该房源信息B、建议房源业主提高出售报价C、向房源业主隐瞒以加快成交速度D、向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注答案：D解析：对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节，房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。17.房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。A、目标物业B、消费信用C、需求程度D、决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。18.在客户接待过程中，房地产经纪人可根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，其中引导型客户的表现是（）。A、有意向近期购房，前来咨询了解市场行情B、有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大C、有了一段时间的市场了解，资金基本到位，但仍未形成购房意愿D、有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，引导型客户的表现为：有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大。19.房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认。A、委托人签名或盖章B、委托人口头C、房地产管理部门盖章D、工商管理部门盖章答案：A解析：房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。20.（）是保障买卖合同顺利签订的基础。A、做好买卖合同签订前的准备工作B、签约材料准备C、买卖合同的拟定D、买卖合同风险防范答案：A解析：做好买卖合同签订前的准备工作，是保障买卖合同顺利签订的基础。因此，房地产经纪人员必须予以高度重视。21.房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其（）。A、集中性B、多样性C、全面性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。22.通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为（）。A、普及率高、表现力强B、制作简单快捷C、节约成本D、不受时间限制答案：A解析：电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。23.房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是（）。A、受众面广B、客户准确率高C、与客户沟通效果好D、易与客户建立关系答案：B解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。其劣势包括：①比较浪费房地产经纪人的时间；②有时候驻守会妨碍到行人。24.在客户接待的电话接待流程中，经纪人不能（）。A、电话铃响三声内接起B、主动报出公司名称C、尽量用生活语言D、等待客户挂电话后再挂电话答案：C解析：到店接待或者电话接待时，房地产经纪人为客户解答问题，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。25.房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入，其他房地产经纪人员只能看到房源基本情况，业主的联络方式由接受委托的房地产经纪人员拥有，其房源共享形式为（）。A、私盘制B、公盘制C、分区公盘制D、分类公盘制答案：A解析：房源信息的共享形式，主要依据市场的现状及房地产经纪机构自身的发展与特点设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式。其中，私盘制是指房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。在这种模式下，业主的联络方式只有接受委托的房地产经纪人员知道，其他房地产经纪人员只能看到房源的基本情况。其他房地产经纪人员只能通过接受委托的经纪人员与其委托人（业主）取得联系。26.借款合同应由（）填写。A、贷款银行B、房地产经纪人C、房地产经纪人协理D、借款人答案：D解析：银行《借款合同》一般都是格式合同，提供格式条款的一方也就是银行，因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务，这样可以防止因理解不同发生纠纷。27.在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。A、物业的用途B、物业的权属状况C、物业自身及其周边环境的物理状态D、委托方在委托过程中的心理状态答案：C解析：房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。28.“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（）。A、试探型客户B、引导型客户C、加强型客户D、成熟型客户答案：D解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。29.个人住房贷款办理流程不包括下列中的（）。A、抵押价值评估B、前往登记部门办理登记C、面签D、抵押登记答案：B解析：个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同。30.客户在表达购买或租赁需要时均会有时间要求，这体现了客源的（）特征。A、指向性B、时效性C、潜在性D、昭示性答案：B解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，时效性是指客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月。31.仲女士委托乙房地产经纪公司为其承租一套新建商品房，房地产经纪公司指派资深房地产经纪人员小张为仲女士提供房地产经纪服务，小张与仲女士签订了委托合同。仲女士与乙房地产经纪机构应签署的房地产经纪服务合同类型是（）。A、存量房买卖合同B、房屋出售经纪服务合同C、房屋购买经纪服务合同D、房屋承租经纪服务合同答案：D解析：选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中，仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房，因此应签署房屋购买委托合同。32.在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供（）的服务。A、贷款政策咨询B、协助准备贷款资料C、贷款申请资料代交D、贷款审批担保答案：D解析：以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。在采用居间方式的经纪业务中，房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务。33.一般来说，风险管理的主要步骤实施顺序为（）。（①衡量潜在的损失频率和损失程度；②识别各种重要风险；③持续地对风险管理方法的适用性进行监督；④开发并选择适当的风险管理方法；⑤实施所选定的风险管理方法。）A、②①④⑤③B、①②④⑤③C、②③①④⑤D、②①⑤④③答案：A解析：一般来说风险管理的过程包括5个主要步骤：①识别各种重要风险；②衡量潜在的损失频率和损失程度；③开发并选择适当的风险管理方法；④实施所选定的风险管理方法；⑤持续地对风险管理方法的适用性进行监督。34.针对购买需求强烈并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。A、长期培养B、重点跟踪C、保持一般性沟通D、不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群：①对于购买（租赁）需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪；②对于购买（租赁）需求不迫切、有一定购买力，要求较高的客户，要定期跟踪，不断了解客户特征和需求；③对于根本无法成交的客户，要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。35.以店铺作为经营场所的基本都会设置（），即专门的房源信息展示区。A、橱窗广告B、网络广告C、平面媒体广告D、报纸广告答案：A解析：房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。36.在存量房买卖业务中，房屋交接时应缴纳的费用不包括（）。A、水费B、燃气费C、供暖费D、手机费答案：D解析：房屋交接时应结算的费用主要有：①水费；②电费；③燃气费；④供暖费；⑤电话费；⑥有线电视费；⑦网络费；⑧物业服务费；⑨专项维修资金等。有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。37.根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。A、系统性B、关注性C、急迫性D、有效性答案：C解析：在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。38.随着存量房信息发布的（），一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台。A、合理化B、普遍化C、详细化D、网络化答案：D解析：随着存量房信息发布的网络化，一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，也为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人员可以在这些网站开设个性化的网上店铺，呈现自己的电子名片、房源信息，并通过店铺留言和网民实现沟通。39.对房源的业主（委托方）进行（），这是保证房源信息时效性的重要手段。A、周期性访问B、访问信息的累积C、访问信息的筛选D、直接接触答案：A解析：对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。40.客源的构成要素包括客户及其（）。A、出租要求B、卖房要求C、意向需求D、委托书答案：C解析：客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。41.卖方代理房地产经纪人将房源信息完全告知买方代理房地产经纪人，并由买方代理房地产经纪人全权负责服务该房源业主，卖方代理房地产经纪人不再直接为该房源业主服务，这种房源信息推荐方式是（）。A、一般推荐B、合作推荐C、完全委托推荐D、部分委托推荐答案：A解析：需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作包括：①一般推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主委托经纪人一般只分佣15%～25%；②合作推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。42.房地产经纪机构（），就开始承担房屋的保管责任。A、签订经纪服务合同B、进行房屋查验C、接受房屋钥匙D、发布房源信息答案：C解析：根据我国《合同法》的有关规定，除非当事人另有约定，保管合同至保管物交付时成立。保管期间，保管人应当妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。只有保管是无偿的，并且保管人证明自己没有重大过失的，才不承担赔偿责任。可见，房地产经纪机构一旦接受了委托人所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。43.存量房居间业务和代理业务流程中都有的环节是（）。A、房源和资源信息的收集发布B、代办产权过户手续C、办理交易资金监管手续D、代办抵押贷款手续答案：A解析：存量住房买卖、租赁经纪业务流程为：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。其中，信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。无论是存量房居间业务，还是代理业务，信息的收集与传播都必不可少。B项，在采用代理方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应代理客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。CD两项属于房地产经纪业务中的延伸服务。44.合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（）。A、证件信息与合同信息不一致B、未明确界定合同有效期C、无需关注合同的空白处D、合同有效期限未标明答案：C解析：在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处未作必要处理。45.在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的（）。A、居间服务内容之一B、后续服务项目之一C、咨询服务内容之一D、信息服务内容之一答案：B解析：房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。46.房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。A、新旧程度B、建筑外观C、市场价格D、权属状态答案：D解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。其中，房源信息的法律指标主要包括表征房屋的用途及其权属状态等的指标。在我国，不动产的用途通常是固定不变的，只有经城市规划管理部门批准，其用途才可以变更，否则就是违法变更使用用途。47.在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是（）。A、口头委托B、独家委托C、非独家委托D、普通委托答案：B解析：在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为：①普通委托；②独家委托。其中，独家委托又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。48.一般推荐方式下，卖方代理与买方代理房地产经纪人合作完成业务，卖方代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的（）。A、20%B、50%C、60%D、80%答案：A解析：一般推荐是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。49.将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（）。A、房地产经纪服务方式B、房地产交易形式C、房地产交易次数D、房地产新旧程度答案：A解析：按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双方共同签订。50.下列不属于房地产交易资金支付方式的是（）。A、门店支付与抵押支付B、自有资金支付与贷款支付C、一次性付款与分期付款D、现金支付与转账支付答案：A解析：房地产交易资金支付方式包括：①自有资金支付与贷款支付；②一次性付款与分期付款；③现金支付与转账支付。51.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对（）信息进行分类和系统管理。A、客源B、房源C、市场D、交易答案：A解析：客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。52.在客源开发中，（）策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。A、注重营销手段的运用B、着力打造良好的客户关系C、及时挖掘客户信息D、养客答案：D解析：在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。53.下列选项中，（）是房地产经纪人员开展经纪业务的重要资源。A、知识B、客户C、信息D、市场答案：C解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。54.关于房源外部营销中平面媒体广告，下列说法错误的是（）。A、选择发行量大、知名度高的平媒广告载体B、广告投入应持续不断，每周6～7次，持续才能效果才更明显C、最好与房地产机构里其他经纪人集体投放D、房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出答案：B解析：平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。55.房地产经纪人查验房屋后，应编制（），并须出租方签字确认信息真实可靠。A、《钥匙托管协议》B、《房屋出租协议》C、《房屋状况说明书》D、《房屋勘察报告》答案：C解析：对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后，应当编制《房屋状况说明书》，并须出租方签字确认信息真实可靠。56.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是（）。A、资金B、关系C、房源信息D、房地产经纪人答案：C解析：房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。房地产经纪业务是以提供房地产交易信息，撮合房地产交易双方实现交易为经营目标。一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。57.下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A、房源推荐只能在公盘制的情况下存在B、房源推荐只能在私盘制的情况下存在C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。58.交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件是（）。A、房源信息B、客源信息C、房地产经纪人员能力D、房地产价格信息答案：D解析：任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。59.房地产专业网站的海量信息及其（）功能，也为房地产经纪人员获取房地产市场、政策、宏观经济等相关信息提供了一条更方便、快捷和精准的渠道。A、搜索、定制B、编辑、存档C、查询、分类D、分类、整理答案：A解析：一些专业网站还通过提供网上交流工具（类似于MSN、QQ），为其注册房地产经纪人员提供了“虚拟的”社交圈，为房地产经纪人员与同行进行信息交流、开展合作开辟了新的渠道。房地产专业网站的海量信息及其搜索、定制功能，也为房地产经纪人员获取房地产市场、政策、宏观经济等相关信息提供了一条更方便、快捷和精准的渠道。60.买方市场中决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）。A、房源信息B、客源信息C、市场信息D、价格信息答案：B解析：客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有用的信息。客源信息同样是房地产经纪机构的重要资源。特别是买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要，一个房地产经纪机构拥有的客源信息越多，其竞争力就越强。61.从某种程度上来讲，（）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。A、房源信息B、房地产产品价格C、房源地理位置D、房地产产品质量答案：A解析：房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。62.通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。前期物业管理的节点是（）。A、业主大会成立之时B、业主大会成立之后C、小区满员之时D、业主大会成立之前答案：D解析：前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。许多小区在入住多年之后才成立业主大会，在这段时间里，前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，可以减少物业管理纠纷。63.房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。A、信息的准确性B、经纪人服务态度的好坏C、价位的高低D、质量的优劣答案：D解析：作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。64.在房屋交接单中，交接人签字的主体不包括（）。A、卖方B、买方C、房地产经纪人员D、房屋管理局人员答案：D解析：不管在出租还是出售房屋交接单中，都需要买（承租）方、卖（出租）方、经办的房地产经纪人员签字，不需要房屋管理部门的人员签字。65.有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，及其随意性大的客户，应采取的引导式方式是（）。A、提供咨询服务，创造专业服务形象，建立长期联系B、提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向C、帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案D、提供最符合客户要求的房源答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导，如表5-1所示。由表可知，对有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大的客户属于引导型客户，其引导方式为：提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向。表5-1客户类型划分一览表66.个人住房贷款代办的目的不包括（）。A、达成买方客户的购房目标B、帮助买方制定合理的贷款方案C、办理贷款手续及抵押登记手续D、降低银行贷款风险答案：D解析：个人住房贷款代办的目的是：①达成买方客户的购房目标；②帮助买方制定合理的贷款方案；③办理贷款手续及抵押登记手续。房地产经纪人员要根据委托人的主体资格和资金条件、相关部门的要求按规定的程序办理。67.商业房地产租赁代理业务的客户开拓主要通过（）来进行。A、潜在客户B、老客户C、有望客户D、成交客户答案：A解析：商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。68.房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与（）之间的权利义务关系。A、交易一方B、交易双方C、交易当事人D、委托人答案：D解析：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。即以合同形式来相对固定房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系，从而有效保障当事人的合法权益。69.在房屋租赁过程中，承租客户关心的租金问题是（）。A、租金越低越好B、自己的消费支出获得最大效用C、收益水平提高D、服务费用与服务感受相一致答案：B解析：在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。70.房地产经纪延伸服务是否收费由（）确定。A、价格管理部门B、房地产经纪机构C、委托人D、房地产经纪机构和委托人协商答案：D解析：房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。71.所谓的房地产三方合同是指（）。A、示范合同文本B、房地产居间买卖合同C、买卖双方自拟的合同文本D、委托经纪人员、律师拟定的合同文本答案：B解析：房地产三方合同通常指的是房地产居间买卖合同，即由房地产经纪机构或经纪人员作为居间方，在买卖双方之间签订的买卖合同。这个合同涉及到三个不同的当事人，即卖方、买方和房地产经纪机构或经纪人员，因此被称为三方合同。其他选项如示范合同文本、买卖双方自拟的合同文本和委托经纪人员、律师拟定的合同文本都不符合题目的描述。72.下列属于房屋物业管理状况查看内容的是（）。A、物业权属B、地段等级C、装修情况D、物业服务项目答案：D解析：房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。73.下列关于不动产登记代办收费的说法中，正确的是（）。A、房地产经纪服务的收费依实际委托情况而定，无具体定价制度B、房地产登记代办费用，只能在房地产经纪合同中明确约定C、房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、收费标准等D、房地产登记代办费用包括应由委托人缴纳的各种税费答案：C解析：A项，房地产经纪服务实行明码标价制度。B项，房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。C项，房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。D项，房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。房地产经纪人员应将代委托人缴纳的各种税费缴款凭证、发票交给委托人，据实结算。74.在房地产居间业务中，住宅类房源一般按其产权性质可以分为（）等。A、商品住房、商铺、房改房、厂房B、商品住房、土地、写字楼、廉租房C、商品住房、廉租房、房改房、小产权房D、收益性物业、商铺、写字楼、库房答案：C解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。75.下列房地产交易资金交割方式中，安全性最高的是（）。A、交易当事人自行现金交割B、交易当事人自行通过银行转账交割C、交易当事人自行通过支票转账交割D、交易当事人通过第三方进行房地产交易资金交割答案：D解析：房地产交易资金交割方式包括：①房地产交易当事人自行交割；②通过第三方专用账户划转。其中，房地产交易资金自行交割的缺点是：在存量房交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。而通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径，能很好地保障交易资金安全。76.在商品房销售过程中，（）是项目的所有权人。A、买方B、经纪机构C、房地产开发企业D、国家土地部门答案：C解析：在商品房销售过程中，房地产开发企业是项目的所有权人。这是因为，房地产开发企业负责了项目的开发、建设、销售等一系列过程，最终获得了项目的所有权。经纪机构、买方、国家土地部门等虽然在商品房销售过程中扮演了不同的角色，但并不拥有项目的所有权。77.房地产经纪公司为出售某房屋，采用了客户介绍法进行客源开拓，即（）。A、以自己认识的人或亲朋好友的信赖形成人际网络介绍客户B、通过成立客户俱乐部的方式吸收会员挖掘潜在客户C、利用服务过的客户建立良好的顾客关系来介绍客源D、向社区举办讲座来发展客源答案：C解析：客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。78.新建商品房销售代理业务基本流程中，在（）阶段后期还要完成商品房交验（俗称“交房”）的工作。A、项目结算B、销售执行C、销售准备D、项目执行企划答案：B解析：销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（又称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。79.针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应仔细核实（）。A、租金标准B、租赁期限C、租金支付方式D、承租客户身份答案：D解析：对于购房人的信息调查主要包括：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。其中，针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应对承租客户身份和信誉有所要求，以保证日后租赁期间的安全。80.房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、以上都不对答案：A解析：私盘制的优点表现在①有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。81.采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。A、比较费力，但可联系的人较少B、受时间和地点的限制C、花费时间较多D、容易遭受拒绝答案：D解析：电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。82.根据个人住房贷款代办服务的内容，不属于代办服务合同内容的是（）。A、委托双方的基本资料B、双方的权利和义务C、拟定贷款方案D、服务收费答案：C解析：根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。83.房屋租赁押金担保的内容不包括（）。A、租金的按时足额支付B、租赁房屋内的设施正常使用所产生的费用C、承租方的损害赔偿D、房屋的优先购买权答案：D解析：在房屋租赁过程中通常使用押金，押金是作为一种对租赁房屋内的设施（如家具家电等）恰当使用、及时支付正常使用所产生的费用（如水、电、燃气等费用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用过程中有损毁房屋、附属设施、家具家电等行为，出租人有权依据合同约定从押金中抵扣相应损失。84.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。85.房地产转让的主要形式是（）。A、房地产买卖B、房地产租赁C、房地产赠与D、房地产作价入股答案：A解析：从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。86.下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。A、经济适用住房B、集资房C、商品房D、解困房答案：A解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。87.经纪人与业主约定的是时间段，但时间段不宜过长，最好不超过（）分钟。A、30B、45C、50D、60答案：A解析：在房地产经纪实践中，经纪人与业主约定的服务期限应当适度，不宜过长，以避免双方因期限过长而产生疏离感或因期限过短而无法充分了解彼此的需求和期望。因此，答案A，即30分钟是最为合适的。88.开展房地产经纪业务的前提是（）。A、信息搜集B、信息核验C、接受委托D、匹配带看答案：A解析：房地产交易信息包括房源信息、客源信息和价格信息。信息搜集是开展房地产经纪业务的前提，在卖方市场（供不应求，卖方占优势的市场）上，房源信息的搜集尤为重要。89.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。90.签订借款合同应注意的事项不包括（）。A、贷款人不可以解除合同B、借款合同要由借款人填写C、借款人需要明确借款用途D、按期支付利息和本金答案：A解析：签订借款合同，应注意以下事项：①借款合同要由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务；②借款人需要明确借款用途，借款人应当按照约定的借款用途使用借款；③按期支付利息和本金，借款人有义务按照约定的期限支付利息和本金，应注意还款日期，避免因为延迟还款影响个人信用记录。A项，借款人应当按照约定的借款用途使用借款，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。91.客源信息的开拓方法中，（）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。A、会员揽客法B、互联网开发法C、人际关系法D、团体揽客法答案：C解析：客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。92.按客户的需求类型，可以将客户分为（）。A、新客户、老客户和未来客户B、买房客户和租房客户C、住宅客户、写字楼客户和商铺客户D、高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户答案：B解析：客源信息可以按不同的方法进行分类，具体如表2-1所示。表2-1客户分类表93.展示新建商品房项目优势最直观的方式是（）。A、现场接待B、电视广告C、网络推广D、电话拜访答案：A解析：现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。94.房地产经纪人发现，该小区18栋房所有的房源比小区内其他栋号的要价都高，经分析，原来是在18栋房的正前方有一个很大的小区广场，环境相对较好。这里造成房价差异的主要原因是房源的（）属性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理特征决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。95.存量房过户买方需提供的材料不包括（）。A、买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明B、户口簿/暂住证C、与卖方签订的《房屋买卖合同》D、不动产权证答案：D解析：买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；②户口簿/暂住证；③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿；②不动产权证；③与买方签订的《房屋买卖合同》；④共有人意见书；⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。96.虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可，这表明房源具有（）。A、公共性B、变动性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①动态性；②可替代性。其中，可替代性是指虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于需求者而言，它们是可以相互替代的。97.经纪合同署名中，不包括（）内容。A、经纪机构法人代表的住址B、经纪机构备案证号C、经纪人名称D、经纪人注册号答案：A解析：房地产经纪合同的缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员（至少一名全国注册房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理）的信息（姓名、身份证件号、注册号）。98.下列属于政府主管部门网站掌握的价格信息的特点的是（）。A、权威有效B、内容全面C、时效性好D、真实性强答案：A解析：政府主管部门网站，是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主要渠道之一。政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点：①权威有效。此类价格信息都是在政府相关部门进行登记的信息，虽然与真实成交价格可能有一定出入，但是未来房地产计税的依据，是权威有效的数据。②时效性相对较差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交易当事人签订相关合同时，时间已经相对滞后。99.一般情况下，房地产经纪服务以（）为完成标志。A、收取佣金B、达到约定的服务标准C、实地看房完成D、签订房地产交易合同答案：D解析：房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限，也可约定为自合同签订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。经纪服务的完成标准可约定为：在经纪服务期限内，委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房屋交易合同。100.张先生委托该中介公司出售他的房屋，原来一直要价是65万元，但一直没能售出。由于张先生因生意原因打官司输了，按照法院判决，急需一笔钱作为赔偿。于是同意以60万元的价格出售，在不长的时间内该房屋就成交了。造成张先生降价是因为房源的（）属性。A、可替代B、法律C、心理D、物理答案：C解析：房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。101.对于租赁房屋的交接，房屋内物品应登记在（）中。A、房屋实地查看表B、房屋状况说明书C、看房确认书D、房屋交接单答案：D解析：房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。对于租赁房屋的交接，房屋交接单包括：①房屋坐落；②配套设施设备；③交接的家具、电器清单；④交接的房屋使用配套物品；⑤房屋的债权债务信息；⑥交割金额；⑦交接人签字。102.个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮（）。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情况下，个人住房抵押消费贷款是指以自己或者他人名下的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途。个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮10%～35%。103.商业类房地产的租金一般按照（）计价。A、面积B、套C、栋D、层答案：A解析：租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定，并在房地产租赁合同中约定。居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。104.存量房买卖一般按（）标价。A、套B、套内建筑面积C、建筑面积D、面积答案：A解析：存量房买卖标价一般是以“套”为计量单位，而不是建筑面积、套内面积或其他面积。这是因为存量房的产权交易是基于房屋的所有权进行的，而房屋的所有权通常是以“套”为单位进行登记和计量的。因此，选项A“套”是正确的答案。105.写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是（）。A、各种企业的生产资料B、开发商的生产产品C、商业房地产D、收益成品答案：C解析：商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。106.经纪人对客户信息进行（）数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。A、完整性B、系统性C、持续性D、快捷性答案：C解析：客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。107.下列房屋状况说明书的内容中，（）会受市场情况影响，变化比较频繁。A、房屋实物状况B、房屋区位状况C、房屋物业管理状况D、房屋交易条件答案：D解析：房屋实物状况、房屋区位状况、房屋物业管理状况，在一段时间是固定的，但房屋交易条件受市场情况影响，变化比较频繁，房地产经纪人员应根据实际情况及时更新房屋状况说明书，并注明实地查看房屋的日期及房源信息核验完成日期。108.企业的潜在消费者数据来自（）。A、内部资料B、外部数据C、直接客户资料D、间接客户资料答案：B解析：企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。109.实地查看房屋物业服务状况的内容不包括（）。A、物业服务企业的资质B、物业服务费的标准C、小区周边的自然景观D、小区环境的整洁情况答案：C解析：对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素：①物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。②物业服务费标准和服务项目。③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。110.下列合同中，不可变更或者撤销的是（）。A、因重大误解订立的合同B、订立合同时显失公平的合同C、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同D、双方自愿签订的合同答案：D解析：根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销：①因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。111.客源严格意义上是（），是具有成交意向买房或租房的群体。A、订单客户B、预约客户C、门店客户D、潜在客户答案：D解析：客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买和租赁需求。而能否成为真正的买方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人员提供的房源服务，还取决于客户本身。112.房地产经纪人针对成熟型的买房客户的正确引导方式为（）。A、提供最符合客户要求的房源B、帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）C、提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系D、提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向答案：A解析：在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。成熟型客户的表现为：有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。对其正确的引导方式为：提供最符合客户要求的房源。113.养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户（）。A、进行分级B、探询购买动机C、提供专业咨询D、集中开展市场营销答案：C解析：养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。114.购房过程中，大多数客户通常是几个人一起看房，这要求房地产经纪人必须分析客户的（）。A、购买力B、需求程度C、购买决策D、目标物业偏好答案：C解析：客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。115.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A、10%B、20%C、30%D、40%答案：B解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。116.新建商品房在物业交付时，买方应该以（）作为依据，按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。A、看房确认书B、前期物业管理服务合同C、房地产认购协议书D、商品房买卖合同答案：D解析：根据交易双方签订的《商品房买卖合同》，开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候，应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据，买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。117.根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次置业者的贷款首付款为______。（）A、30%；70%B、35%；60%C、35%；70%D、30%；60%答案：D解析：一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。118.房源一般分为住宅和非住宅两大类，其中，住宅包括（）。A、别墅、公寓、普通住宅、托儿所B、别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍C、别墅、公寓、医院病房、家属宿舍D、别墅、公寓、旅馆、家属宿舍答案：B解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等，也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。119.房源的（）属性决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。A、物理B、法律C、心理D、市场答案：A解析：房源具有三大属性：①物理属性；②法律属性；③心理属性。房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。在交易过程中这些属性通常是固定不变的，并且不存在物理属性完全相同的两套房源。120.在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方需要准备的材料不包括（）。A、房地产权属证书或相关证明材料B、即将支付的款项C、各项交费凭证D、钥匙答案：B解析：在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：①身份证明；②房地产权属证书或相关证明材料；③室内家具电器及相关设备的说明书；④各项交费凭证；⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。B项属于承租方需要准备的材料。121.委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人（）。A、应继续为其提供服务B、经委托人同意，可拒绝为其提供服务C、是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D、有权拒绝为其提供服务答案：D解析：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。122.租赁双方可在（）与房地产经纪机构补充签订房地产经纪服务合同。A、调查推广阶段B、匹配带看阶段C、洽谈签约阶段D、结算交验阶段答案：C解析：房屋租赁双方对房屋租赁事项达成一致并理解各项告知事项后可签订房屋租赁合同。如果租赁双方还未与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，在这个阶段须补充签订，即洽谈签约阶段。123.某房产经纪人对一物业勘查结果是，该物业附近有多条公交线路，且步行5分钟左右即可达到公交站点，其中专线车线路所占比例不多于40%，则该房产经纪人在填写《物业现场勘查表》时，可将该物业交通条件等级划分为（）。A、方便B、比较方便C、一般D、不方便答案：A解析：交通条件等级划分的具体标准如表3-1所示。表3-1交通条件等级划分表124.房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，房屋原始登记凭证包括（）。A、房屋自然状况登记B、房屋所有权情况登记C、房屋权利变更依据D、房屋用途登记答案：C解析：房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中，房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。125.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。A、10B、15C、20D、30答案：D解析：借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。126.客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提是（）。A、客源信息分类B、客源信息收集C、客源开发策略D、客源信息管理答案：D解析：客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。127.采用电话拜访方式开拓房源渠道的要点不包括（）。A、附带一些实用信息，增强实用性B、接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧C、准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬D、电话拜访过程保持良好的服务态度，认真记录，并争取面谈机会答案：A解析：电话拜访注意事项有：①电话拜访的成功率必须保持在一定水平线上，否则投入的成本可能会过高，经纪人的信心也会受影响；②接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧，并事先进行模拟演练，才能确保电话拜访的效果；③做好电话拜访的心理准备，另外准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬；④电话拜访的时间、频率、时长等应合理控制，一方面避免对客户构成不必要的骚扰，另一方面也保证每次通话的质量和效果；⑤电话拜访过程保持良好的服务态度，礼貌用语，快速切入主题，言简意赅，表达清晰，语速适中，仔细倾听，善于提问，耐心解答，认真记录，并争取面谈机会。128.房地产开发商应当在交付日期届满前不少于（）内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。A、10日B、20日C、30日D