2024年《房地产经纪业务操作》考试题库大全（含真题等）-下（多选题）

PAGEPAGE12024年《房地产经纪业务操作》考试题库大全（含真题等）-下（多选题汇总）多选题1.购买写字楼客户的心理特征较购买住宅的客户有较大差异，主要体现在（）等方面。A、自用兼顾投资心理B、客户更关注写字楼的形象C、购买决策理性D、银行抵押贷款的还款期限E、写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求答案：ABCE解析：购买写字楼客户的心理特征较购买住宅客户有较大差异，主要体现在五个方面：①客户更关注写字楼的形象；②写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求；③具有自用兼顾投资的心理特征；④购买决策更加理性；⑤后续使用成本的核算。2.核心主力店的招商对整个商场的运营的影响包括（）。A、商场辅助和配套店的引进B、帮助发展商创出购物中心的品牌来C、能带动整个商场的顺利招商与管理D、对于人流也起着关键的作用E、加强经营控制力度答案：ACD解析：核心主力店的招商对整个商场的运营成败，商场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个商场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。BE两项属于商户的首选原则为高知名度主力商户原则的内容。3.采用人际关系法开拓客源的优点有（）。A、成本小B、简单易行C、受众面广D、成交可能性大E、不受时间场地限制答案：ABDE解析：人际关系法是一种通过人际关系来开拓客源的方法，其优点主要包括成本小、简单易行、受众面广、成交可能性大、且不受时间场地限制。这些优点使得人际关系法在房地产经纪业务中得到了广泛的应用。4.房屋买卖交接单样表包含的内容有（）。A、房屋坐落B、配套设施设备C、房屋瑕疵及解决方案D、需要补充的其他信息E、钥匙及IC卡答案：ACDE解析：房屋买卖交接单样表包含的内容有：①房屋坐落；②房屋瑕疵及解决方案；③需要补充的其他信息；④交接的房屋使用配套物品；⑤钥匙；⑥IC卡；⑦使用凭证和交费凭证；⑧有关文件和合同；⑨其他物品；⑩房屋的债权债务信息；交割金额；交接人签字。B项属于房屋租赁交接单样表包含的内容。5.按揭贷款时购房者的风险主要表现在（）。A、无力继续补偿还贷款本息的风险B、房屋贬值的风险C、重复抵押的风险D、购房者房屋处置的风险E、利率变化的风险答案：ABDE解析：对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险；②房屋贬值风险；③利率变化风险；④购房者房屋处置风险。6.在房地产规划设计阶段，房地产经纪人可参与的工作主要有（）。A、土地规划B、项目定位建议C、开发建议D、图纸设计E、投资决策答案：BC解析：在房地产规划设计阶段，房地产经纪人可以参与的工作主要包括提供项目定位建议和开发建议，这些工作涉及到了项目的整体规划和未来的发展方向。因此，选项B和C是正确的。需要注意的是，房地产经纪人不能直接参与土地规划和图纸设计等前期工作，这些工作通常由政府或专业的规划设计团队负责。此外，投资决策通常由投资者或开发商自行决定，房地产经纪人主要提供市场信息和建议，但不直接参与投资决策。7.在出租独家代理业务中，房地产经纪人应更加注重查验的内容有（）。A、出租房的产权B、承租人信用状况C、出租房的质量D、出租房的环境E、承租人的工作状况答案：ACD解析：房屋出租独家代理和房屋承租独家代理业务的业务流程基本相同，只是出租独家代理业务中，房地产经纪人更加注重出租房产权、质量、安全和环境方面的查验，而存量房承租独家代理业务中，房地产经纪人则需注意搜集与承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具备的资质（包括但不限于工作状况、信用状况、支付能力等）。8.构建客户数据库时应考虑的因素主要有（）。A、要尽可能地收集更多的客户资料，以便整理分析B、要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来C、要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全地运行D、要及时地对客户关系管理的数据库进行维护和更新E、要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来答案：BCDE解析：构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。9.销售人员商铺销售的关键要点包括（）。A、对地段和未来的发展环境要叙述得具体、专业B、对不确定的信息不可信口雌黄C、对于冷静理性型的客户，一定要用质量打动客户D、对于情感性顾客，一定要用细节感染客户E、销售人员需要增加知识面，如金融知识，拓宽与客户的谈资答案：ABE解析：商铺销售关键要点有：①销售人员对地段和未来的发展环境要叙述得具体、专业，对不确定的信息不可信口雌黄；②对于冷静理性型的客户，一定要用细节感染客户，建立良好的信任感；③销售人员需要增加知识面，如金融知识，拓宽与客户的谈资。10.房源信息的“真实性”体现在（）。(2012年真题)A、真实存在B、真实广告C、真实用途D、真实委托E、真实价格答案：ADE解析：房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要体现在：①房源的真实存在；②真实价格；③真实委托。11.在房地产市场营销系统中涉及的主体有（）。A、房地产供应商B、房地产中介机构C、房地产建筑商D、消费者E、物业管理单位答案：ABD解析：市场营销系统中涉及很多个主体，包括供应商、市场营销中介和消费者。中介是产品和服务从供应商达到消费者的桥梁。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。12.房地产买卖业务的撮合主要包括（）。A、确定客户看房结果B、做好回访前的准备C、防止跳单D、购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金E、分析客户行动，引导购房者签署购房确认书答案：ABDE解析：买卖业务的撮合主要包括以下五个方面：①做好回访前的准备；②确定客户看房结果；③分析客户行动，引导购房人签署购房确认书；④购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金；⑤签订正式买卖合同时卖方可能要求支付首期房款或称之大订，约十万元。13.房地产市场推广中的人员推广（）。A、对推广人员的素质要求较低B、可以直接向消费者传递房地产产品信息C、需要激励机制鼓励推广人员D、易于进行大面积推销E、需要对推广人员进行业务培训答案：BCE解析：人员促销又称人员推广，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。其优点包括：①通过房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。其局限性包括：a．成本较高，大致是广告费用的2～5倍。b．对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队。c．在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。14.房地产经纪活动中的重要内容包括（）。A、了解客户动机B、客源需求量的确定C、客源信息开发D、客源需求意向E、客户关系维护答案：CE解析：为了实现房地产产品在生产者和消费者之间、房地产产品出售方和购买方之间达成交易，房地产经纪机构作为中间商，客源信息开发和客户关系维护也就成为房地产经纪活动中的重要内容。15.客户信息管理是以潜在客户的（）为中心。A、需求信息B、心理信息C、个人信息D、行为信息E、价值信息答案：AC解析：客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。16.新建商品房中住宅项目价格的制定需要通过（）、推售安排等主要步骤完成。A、市场调研B、价目表形成及验证C、推导核心均价D、确定价格策略及方法E、销售执行答案：ABCD解析：新建商品房中住宅项目价格的制定需要通过市场调研、确定价格策略及方法、推导核心均价、价目表形成及验证等主要步骤完成。其中，价目表是用来展示项目价格信息和推售方案的，它是根据市场调研的结果和推导的核心均价来确定的。因此，选项A、B、C、D都是正确的。17.房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（）。A、房屋买卖合同B、身份证明C、婚姻关系证明D、收入证明E、房屋建筑质量证明答案：ABCD解析：代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。18.合同信息与证件信息不一致是指（）。A、电话号码不一致B、身份证号不一致C、购房价不一致D、所有权人不一致E、房屋面积不一致答案：BDE解析：合同信息与证件信息不一致是指，合同上与证件上的姓名或名称不一致，身份证号或营业执照号码不一致，住址不一致，以及合同上与权属证书上的房屋所有权人、共有人不一致，房屋坐落和面积不一致等。为避免这类常见错误，房地产经纪人协理应仔细核对。19.根据调查内容的深入程度，商圈调查可以分为（）。A、初步调查B、商圈交易量C、深入调查D、商圈范围E、个案调查答案：ACE解析：房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为：①初步调查；②深入调查；③个案调查。20.房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。A、认购书的签订B、交易程序C、合同条款D、需要提交的资料E、抵押贷款流程答案：BCDE解析：销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。21.对新建商品房销售人员进行项目本体分析的目的是使销售人员（）。A、了解项目规划设计的内容、建筑特色B、了解公司背景C、加深对产品的熟悉和理解D、熟悉项目周边环境、公共配套设施E、明确项目推广目标及公司发展目标答案：AC解析：项目销售前通常会邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等专业培训。目的在于让销售人员了解项目规划设计的内容、建筑特色、规划优势、产品特点及设计过程等，以加深对产品的熟悉和理解，以便于准确清晰地向客户传递产品的独特价值，并区别于周边的竞争项目。22.销售规则培训主要是指针对（）、相关合同文件的签订规则等方面的培训。A、销售现场管理制度B、接待制度C、区域整体规划D、项目地理位置E、付款方式答案：ABE解析：销售规则培训包括：针对销售现场管理制度、销售流程、接待制度、付款方式、促销优惠、相关合同文件的签订规则等方面的培训；商品房买卖合同签订程序的培训。23.在房地产经纪业务中，优质房源的特征有（）。A、价格稳定B、销售周期短C、销售难度小D、市场需求旺盛E、地理位置好答案：BCDE解析：优质房源一般地理位置较好或处于热销地段、产权清晰、具备合法的交易资格、业主出售意向坚定、心理价位较接近市场价格。其特征有：①市场需求旺；②销售难度小；③销售周期较短；④有房源钥匙。24.区域写字楼市场供应状况分析项目主要包括（）A、产品档次B、客户主要特征C、产品类型D、项目本体因素关注重点E、竞争项目分析答案：ACE解析：区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表7-7所示。表7-7区域写字楼市场供应状况分析项目25.必要事项告知不清是房地产经纪经济纠纷产生的主要原因之一。必要事项告知主要包括（）。A、委托房屋的市场最高成交价格B、房屋交易程序中可能存在的风险C、应当由委托人协助的事宜、提供的资料D、经纪服务收费标准和支付时间E、经纪服务的内容及完成标准答案：BCDE解析：信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。26.针对租赁物业的交付与验收，房地产经纪人的注意事项有（）。A、如果双方产生矛盾，房地产经纪人不能让双方自行协调，应主导解决双方的分歧B、分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例C、要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备D、对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法E、不管产生任何矛盾，都让双方自行协商答案：ABCD解析：针对租赁物业交验，房地产经纪人应注意以下四点：①如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。②分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。③房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量。④对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法27.写字楼项目现场展示要点包括（）。A、外围包装B、售楼处展示C、样板层展示D、看楼动线包装E、活动营销答案：ABCD解析：写字楼项目现场展示的要点包括：①外围包装；②售楼处展示；③样板层展示；④看楼动线包装系统接待流程；⑤现场物料准备。28.房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销，对房地产营销渠道的调查主要包括（）。A、房地产租售客户对租售代理商的评价B、分析研究资料，得出结论C、房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因D、租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况E、房地产营销渠道的选择、控制与调整情况答案：ACDE解析：对房地产营销渠道的调查主要包括：①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；③租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；④房地产租售客户对租售代理商的评价。29.带领客户看房后，房地产经纪人应当做好看房后记录和收取意向金工作，下列说法正确的有（）。A、收取意向金时，必须签署《买房确认书》B、客户缴纳意向金后，若对房源不满意不可退回C、客户缴纳的定金不得超过十万元D、《房屋买卖定金协议书》要注明定金的额度、支付方式E、签订《房屋买卖合同》后，定金可以转为购房款的一部分答案：ADE解析：收取意向金时，必须签署《买房确认书》，由经纪机构向客户开具意向金收据。如果客户支付了意向金后，但对所看房源不满意，房地产经纪机构要向客户退还意向金。如果客户对所看房源十分满意，房地产经纪人可以建议购房人与业主签订《房屋买卖定金合同》，并交纳一定金额的定金，定金数量不能超过房屋总价款的20%。收到客户定金时，房地产经纪机构与买卖当事人三方共同签订《房屋买卖定金协议书》，要注明定金的额度、支付方式以及违约处理方式。如果买卖双方就购房事宜，达成一致，就可以签订《房屋买卖合同》，定金可以转为购房款的一部分。30.为掌握承购客户的相关信息，房地产经纪人调查的内容有（）。A、客户的身份信息B、客户的需求范围C、客户的特殊需求D、客户的文化程度E、客户的购房资格答案：ABCE解析：对于房地产经纪人而言，客户接待环节的工作目标是了解客户与房屋需求相关的核心信息。通常情况下，对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括以下方面：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。31.不动产登记代办中的资料核验包括（）。A、户内查验B、附带动产查验C、身份核验D、不动产权属证书核验E、不动产权属状况核验答案：CDE解析：房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：①委托人身份；②不动产有关的权属证明；③不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。32.房地产经纪机构划分存量房经纪业务有效商圈的依据有（）。A、产品规划B、委托房源信息C、营销手段D、购（租）房人信息E、市场行情答案：BD解析：B项，存量房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象（主要是指能得到的委托房源信息）的地域范围。在房地产经纪人从事存量房业务的地域范围之内的，称为存量房经纪业务有效商圈。D项，存量房经纪业务商圈也可以以购（租）房者来划分范围，比如高端的租赁市场，先确定租赁者之后，再确定房源地理范围和具体的房源信息。33.一般商业地产项目的市场调研分为（）等方面。A、经济环境研究B、城市商圈调查C、商业消费者行为调查D、关联性在建商业地产项目调查E、城市及区域土地利用结构和规划调整答案：ABCE解析：一般商业地产的市场调研分为以下七个方面：①经济环境研究；②城市及区域土地利用结构和规划调查；③城市商圈调查；④竞争性在建商业地产项目调查；⑤商业消费者行为调查；⑥商业地产地块的研究分析；⑦品牌商户的进入性。34.房地产经纪人合理使用客户信息应做到（）。(2011年真题)A、保持客户联系B、实现信息共享C、保守客户秘密D、对信息恰当分类和保存E、对客户信息及时调整和更新答案：ABCD解析：客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。35.客户信息管理的策略包括（）。A、记录和更新B、保持联系C、有效利用D、细化销售流程E、确定价格答案：ABC解析：客户信息管理的策略包括以下三个方面：*记录和更新（选项A正确）。良好的记录和更新客户信息可以使企业更好地了解客户的需求和偏好，以便提供更加个性化的服务。*保持联系（选项B正确）。通过保持与客户的定期联系，企业可以建立稳定的客户关系，提高客户满意度和忠诚度。*有效利用（选项C正确）。通过有效利用客户信息，企业可以在市场分析、营销策略等方面做出更加明智的决策，提高市场竞争力。选项D和E与题干无关，因此不是客户信息管理的策略。所以正确答案为ABC。36.边缘城市商圈的研究指标主要包括（）。A、附近商业的租金B、主要商业分析C、各类商业规模、业态及经营D、人流、车流状况E、常住人口及消费水平答案：BE解析：商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：①主要商业分析；②常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。37.促使潜在客户变为现实客户的策略有（）。(2011年真题)A、为客户提供专业咨询B、满足客户提出的所有要求C、为客户提供有帮助的解决方案D、为客户提供有价值的信息E、引导和调整客户不切实际的期望答案：ACDE解析：养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。38.下列（）不属于书面沟通的优点。A、辅助强化了言语沟通B、信息准确C、永久被记录和保存D、可立即得到反馈E、接受者有充分时间进行信息分析答案：AD解析：房地产经纪人进行的沟通通常是人际沟通，可以采用的方式包括语言沟通（包括口头沟通和书面沟通）和非言语沟通。其中，书面沟通是指房地产经纪人通过传真、合同、委托书、认购书、确认单、电子邮件、短信等方式与委托方进行沟通。书面沟通的优点包括：①信息准确；②永久被记录和保存；③接受者有充分时间进行信息分析。书面沟通的缺点是不能及时得到反馈，不知道信息接受者是否理解信息的意义。39.购房相关税费一般包括（），以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。A、土地使用费B、契税C、印花税D、抵押登记费E、房地产交易费答案：BCDE解析：购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《房地产证》印花税、抵押登记费、房地产交易费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。由于各地税费的标准也因地区而异，详细情况需要向当地政府机关咨询。40.新建商品房交付的条件有（）。A、房屋实体交付给买受人B、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件C、该商品房已取得房屋测绘报告D、相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准E、所有权转移给买受人答案：BCD解析：新建商品房交付应具备一定的条件。《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172对商品房交付条件作了详细规定：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；②商品房相关设施设备要具备交付条件、满足相应的使用标准。41.社区开发应遵循的原则有（）。A、谨慎性B、时效性C、事先准备D、周密筹划E、避免扰民答案：CDE解析：在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点，是为了以亲近居民的手段，应避免扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。42.房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时的注意事项有（）。A、在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任B、不需要检查和验收附属设施C、检查电表状况是否正常运行D、协助双方进行煤气（天然气）过户E、协助办理有线电视过户答案：ACDE解析：房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意以下10点：①房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任。②检查电表状况是否正常运行。在房屋交接验收时，应帮助买方查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。③协助双方进行煤气(天然气)过户。④结清电话费。⑤协助办理有线电视过户。⑥结算维修基金。⑦检查和验收附属设施。⑧协助办理迁移户口手续。⑨如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修。⑩房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。43.房地产项目产品定位的方法有（）。A、房地产项目市场分析方法B、目标客户需求定位法C、建筑策划方法D、竞争导向定位法E、项目SWOT分析方法答案：ABE解析：产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。44.写字楼项目形象定位的注意要点有（）。A、清晰的商务感B、通俗易懂C、语句简练具有张力D、核心卖点体现E、具有针对性答案：ACD解析：写字楼项目的形象定位需要考虑到其商务氛围的营造，因此需要清晰、具有张力的语言来描述，以吸引潜在客户。同时，核心卖点需要体现，以突出项目的独特优势。因此，选项A、C、D是正确的。选项B、E虽然重要，但在题目所给限定条件下不是需要注意的要点。45.营销方案的重要组成部分是制订销售计划，其步骤为（）。A、初步环境调查B、销售计划分解成若干关键节点C、项目可行性研究与决策D、针对每个关键时间节点设定总体目标E、项目方案实施答案：BD解析：营销方案的重要组成部分是制订销售计划。其步骤为：①销售计划可分解为项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点。②针对每个关键时间节点确定销售团队应达成的销售金额、市场占有率等总体目标。在计划实施过程中，销售团队领导要对照实际执行效果与计划指标的差异，找出原因、及时解决问题，以保证总体销售目标的顺利达成。46.客源开拓的方法主要有（）等。A、门店接待法B、广告法C、人际关系法D、会员揽客法E、推广揽客法答案：ABCD解析：客源开拓的方法主要包括门店接待法、广告法、人际关系法、会员揽客法和推广揽客法。其中，门店接待法是通过门店接待客户，提供优质服务，建立客户信任关系，从而开拓客源市场。广告法是通过各种广告形式宣传房源信息，吸引潜在客户。人际关系法是通过建立和利用人际关系，通过亲朋好友、同事等渠道介绍客户。会员揽客法是通过发展会员，吸引会员推荐和转介，从而开拓客源市场。推广揽客法则是通过各种渠道发布房源信息，吸引潜在客户前来咨询和看房。这些方法都是在实际房地产经纪业务中经常使用的方法，可以帮助经纪人开拓更多的客源市场。47.新建商品房交付的条件有（）。A、房屋实体交付给买受人B、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件C、该商品房已取得房屋测绘报告D、相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准E、所有权转移给买受人答案：BCD解析：新建商品房交付应具备一定的条件。《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172对商品房交付条件作了详细规定：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；②商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准。48.写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保（）等。A、提升品质感与尊贵感B、建立专业威信C、提高商务客户的敏感性D、适度展示E、体现商务气质答案：ABDE解析：由于写字楼项目主流客户的商务性与高端性，以及客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保以下方面：1.提升品质感与尊贵感：由于客户的商务性和高端性，对品质和尊贵感的要求较高，因此现场展示需要体现这两方面特点。2.建立专业威信：由于客户对写字楼的专业性和信誉度要求较高，因此需要在现场展示中展现出专业性和威信力。3.适度展示：由于客户上门可能性较小，展示不宜过于复杂或夸张，要适度展示项目特点。4.体现商务气质：作为商务用途的写字楼，需要让客户感受到其高品质、专业性的商务气质。综上所述，正确答案是选项ABDE。49.在房地产规划设计阶段，房地产经纪人可参与的工作主要有（）。(2010、2005年真题)A、土地规划B、项目定位建议C、开发建议D、图纸设计E、投资决策答案：BC解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售。在产品设计与规划阶段，房地产经纪人开始全程介入。主要工作是确定项目的市场定位。项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。50.房地产经纪人对买房客户信息采集的技术要点包括（）。A、询问客户购房资金预算B、询问客户购房资金来源C、了解客户购房特殊需求D、保证客户信息的安全性E、分析区域内房地产价格趋势答案：ACD解析：购房客户信息调查包括：①对购房客户以购房需求为核心采集信息。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等。②询问客户购买资格。③询问购买房屋需求。在客户接待过程中，房地产经纪人应及时把握机会，仔细了解客户购房需求的标准、资金预算及购房要求，即房屋的区域范围、价格范围、房型、楼层、配套等，以便推荐与客户需求相匹配的房源信息。④关注客户的安全保障，对于买房客户，当购房金额较大或者购房较为高档楼盘时，客户会担心房地产经纪人是否能提供安全的服务。房地产经纪人在对待这类客户时，要保证客户信息的安全性以及房源信息的可靠性，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。51.商圈调查结果的作用主要表现在（）。A、必然会带来房源委托量的大幅增加B、对市场上竞争对手施加压力C、作为房地产经纪人制定工作重点的依据D、为客户提供各项数据E、房地产经纪人制定商业计划的依据答案：CDE解析：存量房经纪业务商圈调查具有很强的重要性，表现在以下几个方面：①可以作为房地产经纪人制定商业计划的依据；②可以作为房地产经纪人制定工作重点的依据；③可以为客户提供各项数据；④可以了解竞争对手，做到知己知彼；⑤可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信；⑥可以增加房地产经纪人的房源委托量，进而提高经纪服务费收入。52.一个楼盘的卖点必须具备的条件有（）。A、卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点B、卖点必须是楼盘永不更改的亮点C、卖点必须能够展示，能够表现出来D、卖点必须在项目定位阶段就确定E、卖点必须是能够得到目标客户认同的特点答案：ACE解析：房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。卖点具备3个特点：①卖点是房源自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。53.在商品房买卖合同签订环节，（）购房，所签的合同书要经过公证或认证。A、外籍人士B、未成年人士C、不具备民事行为能力人士D、港澳台人士E、限制民事行为能力人士答案：AD解析：在商品房买卖合同签订环节，港澳台及外籍人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。部分省市对港澳台及外籍人士购买商品房实行限购政策。未满18周岁人士购房，须开具《监护公证》。54.房地产经纪人将房地产卖点提炼为推广主题的来源有（）。A、广告定位B、产品定位C、企业定位D、客户定位E、形象定位答案：BDE解析：在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”“卖给谁”“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。55.不同版本不动产权属证书核验，正确的有（）。A、2004年版房屋所有权证，增加了长方形电子水印块，用配套的膜片从不同角度观察会显示出不同的字样B、2006年版房屋所有权证，团花中央的花芯横线由字母组成C、自2008年版起，住房和城乡建设部统一核准编制了全国房屋登记机构注册号，每本证书印有唯一编号D、2008年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页E、2012年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字“FWSYQZ”答案：ABC解析：D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。56.房屋出租独家代理经纪人在代理出租经纪业务时要对出租人的租赁条件进行调查，需认真核实的项目有（）。A、所处商圈环境B、房屋物理属性C、房屋出售条件D、物业管理水平E、承租人和出租人的个人信息或法人单位信息答案：ABCD解析：对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人可以参照委托出售经纪业务的相关信息调查项目所列项目开展调查。则出租客户信息采集的内容主要包括①所处商圈环境；②房屋物理属性；③房屋权属状况；④房屋出售条件；⑤业主身份信息；⑥物业管理水平。57.关于房地产分销渠道，下列说法正确的有（）。A、房地产分销渠道的起点是房地产产品和服务的消费者B、房地产分销渠道的终点是开发商、房屋出售（租）者C、房地产分销渠道的中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等D、建立专门的分销渠道进行房地产产品销售，可以减少潜在消费者搜寻产品的次数，提高形成交易的效率E、通过分销商的标准化销售行为，可以提高房地产交易的标准化程度答案：CDE解析：房地产分销是指将房地产产品和服务由生产商运送到消费者的过程。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：①减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；②通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；③便于房地产销售方找到交易对象。58.个人住房抵押消费贷款的特点有（）。A、循环授信B、贷款金额足C、固定还款D、贷款年限短E、提前还款灵活答案：ABE解析：个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是：①贷款金额足，依据抵押物的评估价值，可贷l0万至上千万。②贷款年限较长，1～10年；③提前还款灵活，抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱既能还贷款，无需提前预约；④循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款。59.在客户接待过程中，根据客户在购买房地产时的（）等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。A、时间期限B、决策权C、支付能力D、意愿程度E、服务费用答案：BCD解析：在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。具体的将客户分为试探型、引导型、加强型和成熟型，分别采用不同的方式进行引导。60.个人转让房屋所涉及的税费主要有营业税及其附加和（）。A、契税B、印花税C、土地增值税D、个人所得税E、物业税答案：ABCD解析：个人转让房屋所涉及的税费主要由营业税及其附加（B错）、契税（A对）、印花税（E对）和可能涉及的土地增值税（C对）。这些都是主要的税费项目，根据房屋交易的具体情况和所在地区可能会有不同的税收政策。因此，根据题目的描述和相关的税收政策，这些选项都应当被选入作为正确的答案。61.针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径，其优点有（）。A、投入成本低B、受众面广C、目标客户群体强D、效果立竿见影E、时效性长答案：ABC62.按揭贷款时购房者的风险主要表现在（）。(2008年真题)A、无力继续补偿还贷款本息的风险B、房屋贬值的风险C、重复抵押的风险D、购房者房屋处置的风险E、利率变化的风险答案：ABDE解析：对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险；②房屋贬值风险；③利率变化风险；④购房者房屋处置风险。63.写字楼项目的运作需要一个必不可少的过程，该过程可根据其先后顺序重点分为（）等部分。A、项目资源的利用效率B、入市时机分析C、项目资源属性判断D、市场分析E、项目市场定位与产品类型界定答案：BCDE解析：与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地归化的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。根据先后顺序，该过程可重点分为：①本体项目资源属性判断；②入市时机分析；③写字楼项目的市场分析；④项目市场定位与产品类型界定；⑤写字楼项目的物业发展建议。64.独家委托对房地产经纪人的意义表现在（）。A、不利于提高工作效率B、有利于扩大经纪人的客户群C、更好地保护了业主房产资料的隐私D、提高经纪人的服务水平E、更高成功率和佣金分成比例答案：BDE解析：独家委托对房地产经纪人的意义表现在：①房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展；②经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高；③提升经纪人专业化程度和专业形象，提高了经纪人的服务水平；④有利于吸引更多客户，扩大经纪人的客户群，并获得客户推荐和重复业务机会；⑤使房地产经纪人有更高成功率和佣金分成比例，增加经纪人的收入。C项属于独家委托对业主方的意义。65.列影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是（）。A、电梯配置B、建筑造型C、商务会所功能D、建筑外部空间E、建筑外立面计答案：BDE解析：影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是建筑造型、建筑外部空间和建筑外立面设计。这是因为建筑外部形态包括了建筑的外观、造型、色彩、材质等视觉和感官方面的因素，同时也包括了建筑与周围环境的关系、与城市规划的协调等因素。因此，选项BDE是正确的。66.房源外部营销中的同行合作注意事项有（）。A、可以先不用签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务B、选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神C、秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系D、合作双方事先确定合作的各项事宜E、确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成答案：BCD解析：采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为：①选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神；②合作双方事先确定合作的各项事宜（包括投入费用承担、成交分佣比例；成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等），签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。67.按照购房目的对客户信息进行分类，一般可以分为（）A、关系客户B、个人客户C、自住客户D、投资客户E、机构客户答案：CD解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户和租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户、低价位物业需求客户。68.房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括（）。A、房屋的实物状况信息B、权益状况信息C、区位状况信息D、房屋抵押信息E、房源委托人身份答案：ABCE解析：房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售（或出租）房屋相关的相关信息，包括房屋的实物状况信息、权益状况信息、区位状况信息、租售价格信息、物业管理状况信息以及房源委托人身份等相关信息。69.客源管理是要掌握（）等资料。A、客户基础资料B、需求状况C、交易记录D、业主概况E、房屋状况答案：ABC解析：客户信息管理的内容主要包括：①客户基础资料，可分为个人客户基础资料和机构团体基础资料。②物业需求状况，包括：a．所需物业的区域、类型、房型、面积；b．如果目标物业是住宅，需要调查客户对卧室、浴室、层高、景观、朝向的需求意向；c．特别需求，如车位、通信设施，是否有装修；d．物业价格，包括单价和总价、付款方式、贷款方式、按揭成数等；e．配套条件的要求，如商场、会所、学校，交通条件（是否需要临近地铁站口）等。③交易记录，包括：a．委托交易的编号、时间；b．客户来源；推荐记录、看房记录、洽谈记录、成交记录；c．有无委托其他经纪企业或经纪人等。70.下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（）。A、住房公积金分为国管单位和市管单位两种B、住房公积金贷款年限一般为1～10年C、住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员D、公积金贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式E、只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（钢混）或房龄＋贷款年限≤57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款答案：ACD解析：B项，住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄＋贷款年限≤70。71.商品房买卖合同签订过程中可能遇到一些风险，最常见的风险有（）。A、房号销售与算价风险B、购买资金风险C、变更风险D、贷款资格风险E、政策风险答案：BCE解析：商品房买卖合同签订过程中可能遇到一些风险，最常见的风险有：①购房资金风险；②变更风险；③政策风险。AD两项属于在签订商品房认购协议书时存在的风险。72.住宅项目价格制定中，价格确定步骤包括（）。A、了解自己所有的产品B、分析现在与未来的市场竞争情况C、将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分D、结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略E、收集竞争项目销售与价格信息答案：ACD解析：住宅项目价格制定中，价格确定步骤包括了解自己所有的产品、将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分，以及结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略。其中，B选项分析现在与未来的市场竞争情况是定价前的市场调研工作，应在确定价格前进行，不应算在价格制定的步骤中。E选项收集竞争项目销售与价格信息虽然也是定价前的工作，但通常应在确定价格策略之前完成。因此，正确答案是ACD。73.新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括（）。A、目前市场上在售或在建楼盘的情况B、市场上同类产品的二手市场情况C、区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等D、目标客户的媒体选择E、目标客户的喜好答案：AC解析：销售人员在上岗前需进行市场调查，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况，只有在充分了解销售项目相关的各种信息后上岗，才能对购房者进行清晰准确的讲解，才能有助交易进行。市场调查的具体内容包括：①交通配套；②商业配套；③教育配套；④医疗配套；⑤区域价值。A项属于市场情况，是市场调查的主要内容。C项属于市场调查的具体内容。74.李某在门店接待张某时，正确的做法有（）。A、承诺帮助张某压低房屋售价B、进一步了解张某的购房需求C、说出符合客户需求的参考意见D、迅速安排张某与房屋所有权人见面E、李某随时记录张某的需求，并向其推荐不同方案答案：BCE解析：目前房地产经纪机构大多开设实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。在门店接待方面，需注意以下几点：①当客户在店外停留站立或观看橱窗房源时，经纪人应及时到店外迎接，向客户介绍公司概况、所属商圈的特性，并邀请客户到店内进一步沟通；②当客户进入门店内，店内人员应起立问好，并就近给客户安排洽谈处所，并将茶水放至客户面前，让客户在比较舒适的状态下与经纪人进行进一步交谈；③在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。75.房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括（）。A、提供房地产信息B、收取合法佣金C、实地看房D、代拟房地产交易合同E、房地产登记手续代办答案：ACD解析：房地产经纪机构提供的基本服务的内容主要包括：①提供房地产信息，是指提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房是指首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；③代拟合同，又称代书，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。76.房源外部营销中的橱窗广告应注意的内容包括（）。A、橱窗上房源信息应注重真实性、时效性、完整性，保证是最新的真实房源B、橱窗广告版面设计应该图文并茂、简洁美观，最好彩色喷绘，效果更佳C、橱窗广告不用定期更新和清洁，但要注意橱窗玻璃明显脏迹影响形象D、对于驻足橱窗广告前浏览房源信息的客户应该及时接待并引导入店提供全面的咨询服务，对客户需求做好了解登记E、橱窗广告最好做好分区：出租房源、出售房源、重点推荐房源等，让客户更容易浏览答案：ABDE解析：橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。橱窗广告应注意以下几点：①橱窗上房源信息应注重真实性、时效性、完整性，保证是最新的真实房源；②橱窗广告版面设计应该图文并茂、简洁美观，最好彩色喷绘，效果更佳；③橱窗广告最好做好分区：出租房源、出售房源、重点推荐房源等，让客户更容易浏览；④橱窗广告应定期及时更新和清洁，避免日晒广告纸褪色影响美观，避免橱窗玻璃明显脏迹影响形象；⑤对于驻足橱窗广告前浏览房源信息的客户应该及时接待并引导入店提供全面的咨询服务，对客户需求做好了解登记。77.竞争性在建商业地产项目研究指标包括（）。A、物业地段位置B、地段位置及临路状况C、业态规划D、营销策略E、开发及开业时间答案：ACDE解析：在建商业地产项目的竞争性研究指标包括物业地段位置、地段位置及临路状况、业态规划、营销策略以及开发及开业时间。这些因素都会影响项目的竞争力和吸引力。选项B虽然也涉及到地段，但是它更侧重于描述临路状况，因此不是竞争性研究的重要指标。78.下列属于房源的物理属性的有（）。[2007年真题]A、建筑结构B、建筑外观C、建筑面积D、建筑物法定用途E、建筑物经济寿命答案：BCE解析：房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的79.房屋租赁托管业务对出租人的优势有（）。A、保障出租人的收益B、免除不必要的电话骚扰C、降低经济和时间成本D、免除出租人与承租人的经济纠纷E、提高承租人的安全性答案：ABCD解析：房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的优势：①保障出租人收益；②免除不必要的电话骚扰；③降低经济和时间成本；④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。80.房地产经纪人对卖房客户采集的信息应包括（）。A、房屋售价区间B、客户售房动机C、客户工作经历D、客户最高学历E、客户身份答案：AB解析：业主客户信息调查包括：①以房屋售价为核心采集信息；②了解售房业主资格信息；③房源信息调查并编制《房屋状况说明书》；④了解业主房屋售价的价格区间；⑤了解业主的出售动机；⑥解释售房款的交付程序；⑦业主出售租赁房注意事项；⑧特别注重重要信息审核。81.商业地产项目的功能一般有（）。A、娱乐功能B、休闲功能C、购物功能D、管理功能E、服务功能答案：ABCE解析：不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般主要有：①购物功能；②休闲功能；③娱乐功能；④服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。82.大户型及别墅客户的消费特征表现在（）等方面。A、置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断B、关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务C、表现比较低调。很讲道理，容易沟通D、对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求E、注重物业品质及形象等精神层面答案：ACE解析：大户型及别墅客户的消费特征表现在：①置业经验相对比较丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通；③对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；④注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。83.（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A、房地产交易合同的签订B、证件审查C、各种款项的支付D、合同文本讲解E、审核房屋产权信息答案：AC解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。84.潜在客户做出房屋交易决策一般要考虑的因素包括（）。A、房地产经纪机构的宣传B、经纪人的专业观点C、自身的资金限制条件D、经纪人提供的房源信息条件E、银行贷款信息答案：CDE解析：一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。自身限制条件包括：①现款；②月度付款；③其他债务和住房成本。经纪人提供的信息包括：①房源信息；②银行贷款信息；③社区发展形势。85.房地产市场具有（）等特征。A、区域性B、交易复杂性C、不完全竞争性D、受政府干预小E、与金融市场关联度高答案：ABCE解析：房地产市场具有以下六方面特征：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。86.关于销售人员数量确定的说法中正确的有（）。A、进入销售筹备期后，上门客户的数量相对比较平稳B、当临近尾盘销售期，到售楼处的客户越来越多C、持续销售期阶段需要调配足够多的销售人员来应付客户接待不过来的局面D、售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关E、在销售筹备期，这期间销售人员的数量相应较少答案：DE解析：售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关。在销售筹备期，因项目未正式发售，广告宣传力度较小，上门客户量相对较少，因此这期间销售人员的数量也相应较少。AC两项，进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员；B项，当临近正式发售日，通常正式发售前一个月开始，到售楼处的客户量越来越多，尤其是发售当日需要调配足够多的销售人员来应付客户接待不过来的局面。87.房地产经纪人在向客户推荐房源时应对房源信息进行列表，表格中应显示符合委托人需求的（）。A、地理位置B、小区环境C、房地产经纪人的专业观点D、交通条件E、户型答案：ABDE解析：房地产经纪人在向客户推荐房源时应对房源信息进行列表。在表格中显示符合委托人需求的地理位置、商圈、户型、面积、楼层、小区环境、房价、交通条件等各项信息。房地产经纪人在提供房源信息时以互联网手段向客户提供房源照片、视频信息，让客户更直观、感性地了解、认识房源。88.房源的动态性主要包括（）等方面。A、物业使用年限的更改B、物业使用范围的变动C、物业交易价格的变动D、物业保修期限的变动E、物业使用状态的变动答案：CE解析：房源的动态性主要包括：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。89.房地产证的主要内容有（）。A、产权性质B、土地使用年限C、业主姓名D、房屋平面图E、法定用途答案：ABCE解析：在产权证书上需要列明的内容有：①产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）；②业主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置图等。90.房屋的权属证明一般包括（）。A、房屋所有权证B、配偶同意出售声明C、不动产权证书D、房屋共有权证E、房屋他项权利证答案：ACDE解析：房屋的权属证明通常为房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书），房屋共有权证或房地产共有权证、房屋他项权利证或房地产他项权利证等。91.电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动，关于电话接待的说法正确的有（）。A、记录来电客户的需求，并填写《客户电话来访登记表》B、挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C、记录来电者基本资料D、房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用口头语E、感谢来电者答案：ABCE解析：电话接待流程包括：①问候，电话铃声响三声内必须接起，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；②回答咨询，记录来电客户的需求，并填写《客户电话来访登记表》；③记录来电者基本资料；④感谢来电者，当电话通话结束后，房地产经纪人使用标准结束语：“感谢您的来电，竭诚为您提供服务，再见!”同时，经纪人应等对方先放下电话后，再轻声放下电话听筒；⑤信息录入。92.对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，应采用（）方式。A、审查其身份证件证明文件B、观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况C、对于境内法人，应查看企业法人营业执照D、查看房屋权利人之委托人相关信息E、通过生活经验直观判断答案：ABCD解析：对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，一般采取如下方式：①审查其身份证件证明文件（如身份证、护照等）；②观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等，以判断其智力和精神状况是否健全；③如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等，则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力；④对于境内法人，应查看企业法人营业执照；⑤查看房屋权利人之委托人相关信息。93.房源和客源的关系包括（）等方面。A、互为需求意向B、互为条件C、相互潜在能力D、相得益彰E、互为目标答案：ABCDE解析：房源和客源的关系是相互依存的关系。房源是指可供出售或出租的房屋资源，客源是指有购房或租房需求的人群。房源和客源之间存在互为需求意向的关系，即房源的存在满足了客源的需求，客源的存在也满足了房源的需求。房源和客源之间还存在互为条件的关系，即房源的存在是客源选择的条件，客源的存在是房源选择的条件。此外，房源和客源之间还存在相互潜在能力的关系，即房源的存在激发了客源的潜在购房或租房能力，客源的存在激发了房源的潜在销售或出租能力。房源和客源之间的关系是相得益彰的，即房源和客源的互相配合和合作可以实现双方的利益最大化。最后，房源和客源之间也是互为目标的关系，即房源的目标是满足客源的需求，客源的目标是找到合适的房源。因此，房源和客源的关系包括互为需求意向、互为条件、相互潜在能力、相得益彰和互为目标等方面。94.下列关于存量房经纪业务商圈调查的重要性描述正确的有（）。A、商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼B、商圈调查结果可以为客户提供各项数据C、商圈调查结果不能作为房地产经纪人制定商业计划的依据D、商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信E、商圈调查对房地产经纪人的房源委托量没有影响答案：ABD解析：存量房经纪业务商圈调查具有很强的重要性，具体表现包括：①商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定商业计划的依据；②商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定工作重点的依据；③商圈调查结果可以为客户提供各项数据；④商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼；⑤商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信；⑥商圈调查可以增加房地产经纪人的房源委托量，进而提高经纪服务费收入。95.购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项有（）。A、未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件B、不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件C、书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔D、申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问E、共有房屋的登记，由其中一方申请即可答案：ABCD解析：购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项包括：①未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件，所有复印件材料均使用A4纸；②申请人身份发生变化的，需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明；③书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔；④申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；⑤共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明，转让方提交配偶同意转让的证明原件，受让方提交共有房屋的协议。96.客户按需求的物业类型进行分类，可分为（）等A、住宅客户B、写字楼客户C、租房客户D、商铺客户E、个人客户答案：ABD解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。97.商业地产项目的功能一般有（）。A、娱乐功能B、休闲功能C、购物功能D、管理功能E、服务功能答案：ABCE解析：不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般有：购物功能、休闲功能、娱乐功能、服务功能等，商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。98.寻找房地产推广主题的方法主要有（）。A、从需求定位寻找B、从产品定位寻找C、从客户定位寻找D、从形象定位寻找E、从区位定位寻找答案：BCD解析：在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”、“卖给谁”、“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。99.房地产经纪人在制定写字楼销售策略时，应考虑的因素包括（）。A、市场环境B、目标客户群需求C、项目优势价值D、产权过户时间E、竞争对手策略答案：ABCE解析：写字楼销售策略的制定应考虑的因素包括：①市场竞争环境；②目标客户群需求；③项目优势价值；④竞争对手策略。但根据不同的项目背景，在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。100.下列属于房地产经纪服务合同的内容的有（）。A、违约责任和纠纷解决方式B、服务费用及其支付方式C、房地产信息D、合同当事人的权利和义务E、实地看房答案：ABD解析：房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。101.房地产经纪人带客户实地看房时，应把握的业务要点有（）。(2011年真题)A、看房时间控制在10～15minB、让买卖双方在现场直接商谈价格C、把客户带到房屋现场后，由客户自己看房D、主导看房过程并给客户分析房屋的优缺点E、事先对房屋、交通、小区状况有细致了解答案：ADE解析：房屋带看工作中的注意事项中第二项对于看房时间和突发事件处理指出：最好不要在房屋里谈价格，并且要事先和业主、客户沟通好。看房的时间不宜过长，一般控制在10～15分钟为宜，同时要提醒客户不宜在房屋内评价房屋，尤其是房屋的确定。主导看房过程中指出：陪同购房者看房是一个十分重要的环节，关系到最终是否能完成交易；给客户分析房屋的优缺点时，保持客观公正的立场。看房前的准备工作中确定看房时间和路线指出房地产经纪人事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解，积累房源优势信息。102.房地产开发项目采取的“成本＋竞争”定价策略的主要步骤有（）。A、计算项目总成本B、调查竞争对手价格C、得出本项目价格D、计算项目预期利润E、调查消费者愿意接受的价格答案：ABCD解析：确定房地产价格，需要考虑的基本因素包括消费者需求、成本和竞争者价格。可以采取的定价策略有两种：①“成本＋竞争”；②“消费者需求＋竞争者价格”。其中，“成本＋竞争”定价策略定价流程包括：a．计算项目总成本；b．调查竞争对手价格；c．计算本项目预期利润；d．成本加利润，得出本项目价格。103.市调人员在进行房地产销售市场调查时，（）是其调查的主要内容。A、基建情况B、产业规划C、教育配套D、商业配套E、医疗配套答案：ABCDE解析：销售员在上岗前需进行市场调查，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况，才有可能对购房者进行清晰准确地讲解，有助于达成最终交易。市场调查的主要内容有：①交通配套；②商业配套；③教育配套；④医疗配套；⑤区域价值。其中，区域价值包括区域定位、产业规划、基建情况，尤其是轨道交通、大型交通枢纽等。104.具有传播面广特征的广告媒体有（）。A、报纸广告B、电视广告C、直邮函件广告D、户外广告E、网络广告答案：BE解析：广告媒介的特征比较如表2-3所示。则由表可知，具有传播面广特征的广告媒体有：①电视广告；②网络广告。表2-3广告媒介的特征比较105.在租赁业务中，房地产经纪人应从（）等角度撮合双方。A、房源紧俏B、配套设施情况C、位置与交通情况D、周边环境E、租金折扣答案：ABCD解析：在租赁业务中，房地产经纪人需要从房源的紧俏程度、配套设施情况、位置与交通情况、周边环境等角度来评估和撮合租赁双方。这些因素都与租赁业务的成功与否有关，因此房地产经纪人需要全面考虑这些因素，以帮助双方达成满意的租赁协议。106.房地产产品的外部环境主要由（）等构成。A、总体环境B、使用环境C、产业环境D、资源环境E、竞争环境答案：ACE解析：房地产产品的外部环境构成主要包括：①总体环境；②产业环境；③竞争环境。总体环境分析要从政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）和技术（Technological）四个层面进行环境评估，即外部总体环境PEST分析。107.房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有（）。(2010年真题)A、对房源进行周期性访问B、放弃冷门房源C、累积房源访问信息D、删除不活跃房源E、删除已成交的房源信息答案：AC解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽略，因而也就将它们“打入冷宫”，不用再花费大量时间和精力对它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，再次上市进入交易市场。②回访信息的累积。③房源信息状态的及时更新。108.投资商业地产项目客户一般要考虑的因素有（）。A、周边环境B、项目特色C、投资回报和项目的可持续发展前景D、升值潜力E、结构及形态答案：ACDE解析：投资商业地产项目客户一般要考虑的因素包括投资回报和项目的可持续发展前景、结构及形态、周边环境、升值潜力等。这些因素直接影响到项目的运营和投资者的收益。因此，答案为ACDE。109.在客户接待环节，房屋出租人将房屋出租事项委托给房地产经纪人后，房地产经纪人应（）。A、签订房屋出租委托书B、告知出租人房屋租赁居间服务的内容C、查验房屋编制《房屋状况说明书》D、编写出租物业广告信息E、进行佣金的结算答案：ABCD解析：房屋出租客户一旦将房屋出租事项委托给房地产经纪人，房地产经纪人应与出租人签订房屋出租委托书（或客户房屋出租登记表），并告知出租人房屋租赁居间服务的内容、收费标准和营销途径。房地产经纪人要对出租的房屋进行查验编制《房屋状况说明书》，还需通过房屋查验，结合区域内出租物业的租金价格行情水平，与出租人协商确定月租金额，编写出租物业广告信