智研咨询发布：中国北上广深租赁住房行业竞争格局及发展前景研究报告

智研咨询发布：中国北上广深租赁住房行业竞争格局及发展前景研究报告中国北上广深的租赁住房市场已经日趋成熟。2021年北京服务式公寓占1.80%；生活方式型公寓占0.50%；青年公寓-紧凑型占83.00%；青年公寓-舒适型占3.70%；租赁式社区占1.6%；宿舍型公寓占5.20%。上海服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占1.20%、1.70%、61.50%、11.10%、11.40%、13.10%。深圳服务式公寓占0.20%；生活方式型公寓占3.50%；青年公寓-紧凑型占64.20%；青年公寓-舒适型占8.30%；租赁式社区占18.30%；宿舍型公寓占5.60%。广州服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占1.20%、0.00%、78.70%、3.40%、15.60%、1.10%。杭州青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占81.70%、3.30%、5.80%、9.30%。2019年、2021年中国北上广深租赁住房类型占比资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年北京租赁住房产品的套均面积为29.3平方米；上海租赁住房产品的套均面积为29.3平方米；深圳租赁住房产品的套均面积为28.6平方米；广州租赁住房产品的套均面积为28平方米。2019年、2021年北上广深租赁住房套均面积情况（单位：平方米）资料来源：ICCRA、智研咨询整理相关报告：智研咨询发布的《中国住房租赁行业运营现状及发展趋向分析报告》1、北京2021年北京市的新增供给集中在石景山区、房山区、亦庄经济技术开发区等区，其次昌平区和丰台区的供给规模也有较大幅度增加。2021年北京市除了房山区租赁住房规模较2019年相比出现降幅外，其它区域均呈增长趋势，2021年石景山区租赁住房规模较2019年增长900.00%，位居全市第一；丰台区租赁住房规模较2019年增长583.30%，位居全市第二；亦庄租赁住房规模较2019年增长445.30%，位居全市第三。2021年VS2019年北京各区租赁住房规模增长情况资料来源：ICCRA、智研咨询整理从2021年北京集中式租赁住房项目(按房间数量统计)分布来看，朝阳区集中式租赁住房项目占40.24%；丰台区集中式租赁住房项目占14.77%；大兴区集中式租赁住房项目占6.14%；昌平区集中式租赁住房项目占5.77%；海淀区集中式租赁住房项目占5.68%；亦庄集中式租赁住房项目占5.61%；石景山区集中式租赁住房项目占5.03%；顺义区集中式租赁住房项目占4.32%；房山区集中式租赁住房项目占3.89%；门头沟区集中式租赁住房项目占3.13%；通州区集中式租赁住房项目占3.06%；西城区集中式租赁住房项目占1.47%；东城区集中式租赁住房项目占0.87%。2021年北京集中式租赁住房项目分布(按房间数量统计)资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年度北京租赁住房市场发展整体表现相对平稳，主要以青年公寓为主，占了86.7%，其中青年公寓紧凑型83.0%，青年公寓舒适型3.7%；服务式公寓占1.8%；生活方式型公寓占0.5%；租赁式社区占1.6%；宿舍型公寓占5.2%。2021年北京租赁住房产品分类情况资料来源：ICCRA、智研咨询整理从北京各行政区集中式租赁住房项自市场运营表现来看，2021年朝阳区集中式租赁住房套均面积30.9平方米，坪效6.38元/平米/天，出租率为96.4%，每可租房月租金5710元；昌平区集中式租赁住房套均面积24.7平方米，坪效5.10元/平米/天，出租率为92.1%，每可租房月租金3482元；大兴区集中式租赁住房套均面积35.3平方米，坪效4.39元/平米/天，出租率为94.2%，每可租房月租金4383元；东城区集中式租赁住房套均面积35.8平方米，坪效9.06元/平米/天，出租率为96.8%，每可租房月租金9404元；房山区集中式租赁住房套均面积24.5平方米，坪效3.21元/平米/天，出租率为98.1%，每可租房月租金2315元；丰台区集中式租赁住房套均面积23.4平方米，坪效5.10元/平米/天，出租率为92.4%，每可租房月租金3301元；海淀区集中式租赁住房套均面积38.2平方米，坪效6.36元/平米/天，出租率为99.6%，每可租房月租金7264元；门头沟区集中式租赁住房套均面积28.0平方米，坪效3.74元/平米/天，出租率为78.2%，每可租房月租金2459元；石景山区集中式租赁住房套均面积32.5平方米，坪效5.38元/平米/天，出租率为94.5%，每可租房月租金4959元；顺义区集中式租赁住房套均面积21.0平方米，坪效4.25元/平米/天，出租率为92.3%，每可租房月租金2472元；通州区集中式租赁住房套均面积31.3平方米，坪效6.16元/平米/天，出租率为95.6%，每可租房月租金5.533元；西城区集中式租赁住房套均面积24.6平方米，坪效7.74元/平米/天，出租率为95.3%，每可租房月租金5440元；亦庄集中式租赁住房套均面积30.6平方米，坪效4.33元/平米/天，出租率为90.3%，每可租房月租金3589元。2021年北京各行政区集中式租赁住房项自市场运营情况资料来源：ICCRA、智研咨询整理2、上海根据《上海市城市整体规划(2017-2035》的规划方向，未来上海将逐步形成多组图的空间布局，人口也将逐步向新城进行疏解。上海城市空间规模情况（单位：万人）资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年上海市的新增供给集中在奉贤区、黄浦区、杨浦区、宝山区等区。2021年，奉贤区租赁住房规模较增长522.00%；黄浦区租赁住房规模较增长245.10%；杨浦区租赁住房规模较增长178.70%；宝山区租赁住房规模较增长128.20%；嘉定区租赁住房规模较增长104.10%；长宁区租赁住房规模较增长95.60%；闵行区租赁住房规模较增长92.80%；松江区租赁住房规模较增长86.10%；普陀区租赁住房规模较增长56.40%；青浦区租赁住房规模较增长43.70%；浦东新区租赁住房规模较增长39.90%；静安区租赁住房规模较增长26.60%；徐汇区租赁住房规模较增长24.90%；虹口区租赁住房规模较增长19.30%。2021年VS2019年上海各区租赁住房规模增长情况资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年上海闵行区集中式租赁住房项目(按房间数量统计)占22.51%，位居全市第一；浦东新区集中式租赁住房项目(按房间数量统计)占21.99%，位居全市第二；宝山区集中式租赁住房项目(按房间数量统计)占11.00%，位居全市第三；。2021年上海集中式租赁住房项目分布(按房间数量统计)资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年，上海集中式租赁住房市场整体租金水平为5.77元/平米/天,比2020年全年上涨了8.74%;按照套均面积29.3平方米计算，平均月租金为4.992元，比2020年全年上涨了9.27%;平均出租率为97.5%，与2020年相比上涨了1.3个百分点。从各行政区的市场表现来看，按照每可租房月租金(每可租房月租金=月租金*出租率）的分析，长宁区的市场表现最优，其次为徐汇区，黄浦区和静安区。其中，长宁区坪效为9.54元/平方米/天，位于各行政区的坪效榜首;静安区出租率为99.3%，位于各行政区的出租率榜首。2021年上海各行政区集中式租赁住房项自市场运营表现资料来源：ICCRA、智研咨询整理从上海租赁住房产品分类来看，2021年，上海青年公寓紧凑型占61.5%；青年公寓舒适型占11.1%；租赁式社区占11.4%；宿舍型公寓占13.1%；生活方式型公寓占1.7%；服务式公寓占1.2%。2021年上海租赁住房产品分类资料来源：ICCRA、智研咨询整理3、广州2021年广州海珠区集中式租赁住房项目(按房间数徽统计）占27.50%，位居全市第一；其次是黄埔区，占26.80%；第三是白云区占14.90%；天河区占11.00%；番禺区占9.70%；越秀区占5.60%；荔湾区占4.00%；南沙区占0.50%。2021年广州集中式租赁住房项目分布(按房间数徽统计)资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年，广州集中式租赁住房巿场整体租金水平为3.83元/平米/天，比2020年全年上涨了6.84%;按照套均面积27.4平方米计算，平均月租金为2383元，比2020年全年上涨了5.61%;平均出租率为92.4%，与2020年相比上涨了1.06个百分点。从各行政区的市场表现来看，按照每可租房月租金(每可租房月租金=月租金*出租率)的分析，越秀区和天河区的市场表现最为优秀，越秀区坪效为5.22元/平方米/天，其次为荔湾区和海珠区也表现良好，越秀区坪效为5.22元/平方米/天，海珠区坪效为3.10元/平方米/天。从出租率来看，海珠区出租率为97.8%，位于各行政区的出租率榜首；其次是天河区97.8%；白云区96.8%。2021年广州行政区集中式租赁住房项自市场运营表现资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年广州租赁住房几乎是青年公寓，占了91.1%，其中：青年公寓紧凑型占87.7%，青年公寓舒适型占3.4%；其次是租赁式社区占15.6%；服务式公寓占1.2%；宿舍型公寓占1.1%。2021年广州租赁住房产品分类情况资料来源：ICCRA、智研咨询整理4、深圳2021年深圳集中式租赁住房项目主要分布在龙华区、龙岗区、南山区、宝安区，龙华区占24.20%；龙岗区占23.60%；南山区占23.40%；宝安区占18.00%；坪山区、福田区、光明区、罗湖区、盐田区分别占3.30%、2.90%、2.60%、1.40%、0.60%。2021年深圳集中式租赁住房项目分布(按房间数量统计)资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年，深圳集中式租赁住房巿场整体租金水平为3.85元/平米/天,比2020年全年上涨了7.87%;按照套均面积28.6平方米计算，平均月租金为3,295元，比2020年全年上涨了8.16%;平均出租率为93.8%，与2020年相比上涨了1.6个百分点。宝安区集中式租赁住房项目套均面积28.9平方米，坪效2.83元/平米/天，出租率97.03%，每月租房月租金2384元；福田区集中式租赁住房项目套均面积29.9平方米，坪效6.41元/平米/天，出租率96.25%，每月租房月租5538元；光明区集中式租赁住房项目套均面积32.1平方米，坪效1.54元/平米/天，出租率89%，每月租房月租1326元；龙岗区集中式租赁住房项目套均面积26.6平方米，坪效2.90元/平米/天，出租率95.05%，每月租房月租2197元；龙华区集中式租赁住房项目套均面积29.5平方米，坪效2.86元/平米/天，出租率93.78%，每月租房月租2377元；罗湖区集中式租赁住房项目套均面积25.8平方米，坪效6.56元/平米/天，出租率97.60%，每月租房月租4951元；南山区集中式租赁住房项目套均面积29.9平方米，坪效6.44元/平米/天，出租率97.03%，每月租房月租5598元；坪山区集中式租赁住房项目套均面积25.9平方米，坪效1.43元/平米/天，出租率87.00%，每月租房月租970元；盐田区集中式租赁住房项目套均面积28.6平方米，坪效3.67元/平米/天，出租率91.60%，每月租房月租2884元。深圳各行政区集中式租赁住房项目市场运营表现资料来源：ICCRA、智研咨询整理2021年深圳租赁住房产品中青年公寓紧凑型占64.2%；租赁式社区占18.3%；青年公寓舒适型占8.3%；生活方式型公寓占3.5%；生活方式型公寓占3.5%；服务式公寓占0.2%。20