房地产企业税务筹划风险管理

房地产企业要提高自身的经济效益，必须做好税务筹划。房地产企业在开展税务筹划的实践过程中，需遵守税法，灵活运用税务政策，剖析税务筹划的潜在风险，并采取针对性较强的措施加以解决，从而有效规避税务风险，实现利益最大化。本文以A房地产企业为例，浅析了房地产企业税务筹划风险，探究了房地产企业税务筹划风险管理措施，以期为房地产企业税务筹划风险管理提供借鉴。近年來，房地产企业在市场竞争中承受的压力日益增大。为增强市场竞争力和综合效益，房地产企业要做好税务筹划，降低自身税务成本。房地产企业开展税务筹划，要遵守税法和相关政策，剖析自身经营管理存在的问题，保障税务筹划的科学性和有效性，并加强税务筹划风险管理，从而有效规避风险。一、A房地产企业概述A房地产企业注册资本为6亿元，其经营范围涵盖房地产开发、酒店建设经营、物业管理以及园林绿化。A房地产企业实施垂直管理，在总经理下设置企业管理、工程管理、营销策划以及财务管理四大部门，现有400多名职工。企业主要开发高端住宅、酒店集群、度假别墅等项目。A房地产企业取得某市2100亩的土地使用权，总投资额超过30亿，将开发周期设置为3年，拟开发高端住宅、假日酒店以及高尔夫球场。该企业在2020～2022年营收达60.37亿元，平均毛利为58.49%，缴纳税款共17亿元。二、房地产企业常见的税务筹划风险（一）行业风险房地产企业与制造业、建筑业以及服务业存在紧密联系，其开展税务筹划容易受到外界各类因素的不良影响，并引发诸多风险。随着房地产企业的快速发展，税务部门对房地产企业的关注度不断提高，而房地产企业的税务筹划相关机制尚未完善，对税务风险的抵御能力仍待增强，因此，房地产企业在税务筹划过程中面临的行业风险较多。（二）政策风险在国家经济体系中，房地产企业深受宏观调控带来的影响。房地产企业必须遵守税法并遵循相关政策开展合法合规的税务筹划活动。同时，政府相关部门也会综合运用各类手段对房地产市场进行整顿和调控。各类政策会对房地产企业带来较大冲击，并形成不可控因素。因此，房地产企业要实时关注和准确把握最新的税务政策，避免税务筹划出现政策风险。（三）操作风险房地产企业在开发运营项目的过程中，涉及较大的投资金额，其项目开发、业务运营管理以及各项操作的复杂性较强，需加强管理资金流转。随着房地产企业不断对外拓展，其财务管理和税务筹划相关工作的难度和复杂性日益提高，极易导致税务筹划出现操作风险。房地产企业涉及增值税及附加税、土地增值税、企业所得税、契税、土地使用税、房产税、印花税、个人所得税等十余项税种，综合税负较高，税务筹划的开展对于财务管理提出了较高要求。部分房地产企业未能针对税务筹划制定完善的会计核算相关制度，影响税务筹划成效，容易引发风险。房地产开发项目的开发周期较长，投资金额较大，部分房地产企业因毛利较高，管理模式粗犷，内部控制相对比较薄弱，对税务执行缺乏严格监督和有效管理，在投资、设计、建设、销售、回款等环节税务筹划风险防范意识不足，加上业务部门缺乏对税务法规的充分了解，极易引发税务筹划风险。三、房地产企业税务筹划风险因素（一）缺乏完善的税务筹划相关制度对房地产企业而言，税务筹划具有较强的综合性和专业性，税务筹划各项工作的高效良好开展有赖于相关制度保障。但在实际中，房地产企业缺乏完善的税务筹划相关制度，难以从制度层面为税务筹划提供支持和约束规范，极易引发风险。部分房地产企业虽制定了税务筹划相关制度，但在开展税务筹划的过程中，未能严格落实相关制度和各项规定，影响税务筹划的开展成效，且难以规避各类潜在风险。此外，房地产企业对会计核算和内部控制关注度不足，极易引发税务筹划风险。（二）政策变化引发风险在国民经济体系中，房地产企业占据着重要地位。税务部门针对房地产企业制定了相应的税务政策。房地产企业必须遵守税务政策开展税务筹划相关工作，在此过程中，税务政策变化会在一定程度上对房地产企业制定的税务筹划具体方案带来冲击。房地产企业在落实税务筹划的过程中，如果不能及时获取最新的税务政策内容，仍沿用原定方案落实税务筹划，极易出现多缴税金或者漏缴税金的情况，情况严重时甚至会被税务机关判定为偷税漏税。我国自2016年实施“营改增”后，房地产企业开始缴纳增值税。房地产企业在对一般计税方法的项目实施土地增值税清算前，要秉持前瞻性视野，加强风险防范。在对计税依据进行计算时，要先实施价税分离计算，确保正确计算税款。此外，要加强增值税专用发票开票与取票管理。（三）与税务机关缺乏沟通交流房地产企业在落实税务筹划的过程中，与税务机关缺乏有效的沟通交流，未能及时获取准确的税务信息，导致缴纳税金采用的税率与实际情况存在差异。在税务机关出台新政策后，房地产企业未能正确解读新政策，且未能及时与税务机关开展有效沟通，这就导致房地产企业在落实税务筹划的过程中对最新税务政策缺乏及时了解和准确把握，在执行税务政策方面存在时间上的偏差，进而引发税务风险。房地产企业缺乏对税务政策的实时关注，未能与税务机关进行及时沟通确认税务政策变化，容易导致纳税履行时间发生错位。（四）未能妥善落实税务筹划方案房地产企业在实施税务筹划的实践过程中，未能妥善落实税务筹划方案，片面追求降低纳税金额，对自身经营实际情况、会计核算、内部控制等工作缺乏充分关注，管理层片面追求利益最大化，在制定经营决策时考虑不周，导致税务筹划方案存在诸多纰漏，影响方案可行性，难以保障税务筹划方案执行效果。例如，A房地产企业在对增值税纳税实施纳税筹划时，将注意力局限于增值税纳税筹划上，对税务筹划其他相关内容缺乏重视。企业管理层将注意力局限于税金缴纳数额，对纳税抵扣项目金额缺乏重视，因此难以保障税务筹划的全面性。（五）缺乏专业的税务筹划人员房地产企业高毛利、高利润的特点，导致其内部管理形式粗犷，在财务人员配置上较为精简，导致财务人员一人多岗、身兼数职的现象发生。负责税务筹划的财务人员不能集中精力学习和研究行业税务政策，对税务相关政策缺乏全面了解和准确把握，对税务筹划缺乏深刻的认识，未能有效结合税务筹划与实际业务，对于企业开展的各项业务工作缺乏妥善的税务处理，可能造成逃税、漏税等现象，导致被税务机关处罚，并对企业信誉造成损害，还可能多缴税款，增加企业的额外经营支出。四、房地产企业税务筹划风险管理（一）完善税务筹划相关制度首先，房地产企业要考虑税务筹划涉及的复杂过程和各项因素，完善税务筹划相关制度，从制度层面保障税务筹划各项工作的高效良好开展，避免制度漏洞和不合理之处影响税务筹划的成效并引发风险。其次，房地产企业在开展税务筹划的实际过程中，要严格遵循税务筹划各项制度，高效落实税务筹划相关工作，加强税务管理，进而增强税务筹划的成效，有效规避潜在风险，提高企业的综合效益。再次，房地产企业要制定完善的会计核算制度，并遵循新收入准则的要求，从投资拿地开始，在开发建设各个环节准确核算，在交付环节全面准确结转收入和成本，关注并减少税会差异，避免纳税调整风险。最后，房地产企业需加强内部控制，尤其在工程成本管理上严格落实管理制度，杜绝管理漏洞导致虚增成本，降低税务筹划风险。（二）实时关注税務政策房地产企业在实施税务筹划的实践过程中，要实时关注税务政策，确保税务筹划合法合规，避免滥用以前的税务政策而造成事实上的偷税、漏税。首先，房地产企业要及时确认税务政策变化内容，并避免履行时间产生偏差，保障准确的纳税金额。A房地产企业要完善自身的税务管理系统，确保税务筹划方案符合最新的税务政策，促进税务筹划预期目标的良好实现。其次，房地产企业要实时关注并清晰梳理税务政策变化情况，深入准确地了解税务政策，准确把握其适用情况，对各项因素进行综合考虑，科学预测税务政策变化对税务筹划带来的影响，有针对性地改进拟定的税务筹划原有方案。紧扣税务政策发生变化的具体条款内容，准确把握税务政策的最新变动，并据此优化调整原方案。最后，房地产企业还要细化分解自身的战略发展规划，形成层级较多的短期规划，灵活应对税务政策变化，有效规避政策变化引发的风险。此外，房地产企业还要契合自身实际，整合相关力量，构建政策风险应急响应的工作机制，及时找准税务政策发生的变动，准确把握变动条款，并借鉴相关案例和实践经验，优化调整税务筹划方案。（三）与税务机关加强沟通交流房地产企业在落实税务筹划的实践过程中，要通过多渠道与税务机关加强沟通交流。通过与税务机关的沟通联系，及时获取税务政策的最新变动和相关可靠信息，避免在履行税务政策时发生数据或时间方面的偏差。税务筹划人员需实时关注税务政策变化，并及时就最新的税务政策对相关业务部门和人员进行培训，增强企业全员的税务筹划意识。（四）制定并有效落实全面科学的税务筹划方案首先，在制定税务筹划方案时，房地产企业税务筹划人员要深入了解企业经营管理的实际情况，为税务筹划设立科学可行的目标。税务筹划人员要紧扣企业发展的实际情况，制定全面科学的税务筹划方案，并从宏观层面与微观层面开展分析，对影响税务筹划的外部因素进行科学预测。房地产企业在立项之初，要考察分析项目具备的可行性，全面了解项目实施耗费的实际成本，涉及的税务项目以及获取的经营收益等。房地产企业开展项目一般涉及多个环节，管理层要加强重视内部管理相关工作，防止税务筹划方案出现漏洞。其次，在落实税务筹划方案的过程中，房地产企业要加强全程监督，做好项目协调，有效规避风险，提高经营效益。房地产企业要契合自身经营管理实际情况、内控管理现状，灵活有效落实税务筹划，及时找准税务筹划方案存在的纰漏，在落实方案的过程中实时加以改进，增强方案的可行性，提高税务筹划的落实效果。同时，房地产企业要对税务优惠政策加以灵活运用。例如，A房地产企业为适用免缴土地增值税的税收优惠政策，采取了如下措施：1.合理设置住宅产品销售价格。A房地产企业在全面了解行业发展形势的基础上，将普通住宅增值率控制在20%以内。2.对项目增值额加以控制，合理设置扣除项目的具体金额。A房地产企业根据实际情况，追加投资提升品质，包括不限于建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等，有效控制增值率。3.有效筹划核算项目。对土地增值税清算单位提前筹划，将住宅、地下车位、商铺等纳入一个清算单位开发，据此在成本分摊时有效控制住宅增值税率，适用免税政策。（五）培养专业的税务筹划人才为避免缺乏税务筹划专业人才而引发税务筹划风险，房地产企业要培养专业的税务筹划人才。首先，对现有的税务筹划人员开展培训，引导其深入学习和熟练掌握税务筹划专业技能，并配套设置相关考核，督促其自觉学习税务筹划各项技能。房地产企业可聘请税务筹划领域的相关专家，为企业税务筹划人员讲授实用性较强的税务筹划知识和技能，帮助其提高专业知识和技能水平，从而有效规避税务筹划各类潜在风险。其次，加强税务筹划人员绩效考核。构建具有较强针对性的绩效考核体系，科学评价税务筹划人员的绩效，并根据绩效考评结果，对之实施必要奖惩，据此激发其危机意识，督促引导其严谨落实税务筹划工作。同时，要鼓励税务筹划人员深入学习并在税务筹划实践中灵活运用信息技术，高效收集真实准确的税务信息，利用云计算技术对数据信息加以处理，增强税务筹划的科学性和有效性，有效规避各类潜在风险。最后，要督促引导税务筹划人员积极参与各项业务工作，使其全面深入地了解业务经营模式，指导税务筹划人员针对各项经济业务快速准确地判断其