中国房地产企业国际化风险与相应的建议

摘要近年来，中国房地产企业在专注开发国内市场的同时，也频频掀起一轮又一轮的“出海潮”。在我国房地产企业的海外扩张和国际化经营的案例中，既有以绿地、万科、万通、万达、复星等知名国内房企通过多样化的市场进入方式登陆海外市场，也有如中国中东投资贸易促进中心（下文以其英文名CHINAMEX代称）为代表的一类非典型房地产开发企业通过走政府合作、参与设计开发和引入中国贸易投资商进行商业地产开发的模式成功进军海外地产市场。总体上来说，我国大多数房地产企业主要通过直接投资、合作开发、海外收购等方式布局海外市场，对于目标国市场的选择也大多具有一定的地缘政治背景和对华经济合作关系等因素的考虑。在最终的项目运行和海外经营成果方面，我们也发现了很多房企在国际化经营中出现的各种问题和经营风险，从而为本文的写作提供了不少的素材。房地产行业是我国支柱产业之一，为中国经济发展做出了巨大贡献，在国内市场发展火热，但该行业的国际化程度较之其他支柱产业仍然偏低，这固然与房地产行业起步较晚有关，亦是由于房地产企业在“走出去”过程中可能遇到的诸多风险和问题使不少有心出海的企业“望洋兴叹”。本文以中国房地产企业的国际化为切入点，重点探讨房企国际化进程中面临的问题和风险。文章先是通过介绍我国房地产企业的国际化背景和动因，为我国房地产企业的“走出去”战略找到背后的推动力。随后，本文结合行业数据和资料，对我国房地产企业国际化进程中面临的复杂国际市场和海外经营现状加以分析和总结，介绍了我国房企国际化的外部环境和运行现状。最后，文章通过对CHINAMEX在迪拜和墨西哥的两个海外地产开发项目的真实案例介绍和分析，对“房企出海”过程中存在的问题及风险深入分析和总结，并给出适当的建议。关键词：房地产企业走出去风险案例分析

RisksassociatedwiththeinternationalizationofChineserealestateenterprisesandcorrespondingrecommendatioins--TakingCHINAMEXasanexampleAbstract:Inrecentyears,Chineserealestateenterprisesfocusnotonlyonthedevelopmentofthedomesticmarket,butalsoontheinternationalmarket.AmongthecasesoftheinternationaloperationandoverseaexpansionofChineserealestatecompanies,therearedomesticfamousdeveloperslikeGreenland,Vanke,Vantone,Wanda,Fosun,etc.,whichhasenteredoverseamarketthroughdiverseentrystrategies.Meanwhile,therearealsootherChineserealestatedeveloperssuchasCHINAMEX,withanuniquebusinessmodel,whichexpandstoforeigncountriesviagovernmentcooperation,involvementofdesignanddevelopment,andcollabrationwithChinesetradinginvestmentcompaniestoestablishitssuccessfullinternationalmarket.Generallyspeaking,majorityChineserealestatedevelopersheavilyrelyondirectforeigninvestment,cooperativedevelopment,andoverseaaccquisiontosetupbusinessoperationinoverseamarket,whiletheselectionoftargetcountrymarketlargelylinkedtotheconsiderationoffactorslikegeopoliticalbackgroundandeconomicbusinesscooperationswithChina.Asregardtotheprojectoperationandforeignmarketoutcome,wealsorealizethatlotsofrealestatecompanieshavedisclosedvariousproblemsandoperationrisksthroughouttheinternationalizationprocess,whichprovideusanumberofrelevantinformationforthewritingofthispaper.Nevertheless,asoneofthepillarindustriesofChina'seconomicdevelopment,althoughtherealestateindustryisboominginthedomesticmarket,itsdegreeofinternationalizationisstilllowcomparedtootherpillarindustries.ItispartiallyduetotherelativeshorterhistroyofChina’srealestateindustry,buthasmoretodowithvariousforseeableandunexpectedrisksandproblemsthatmaybeencounteredintheinternationalizationprocess.ThispaperstartswiththeinternationalizationofChineserealestateenterprises,mainlyfocusesonthediscussionofproblemsandrisksassociatedwithinternationalizationofrealestateenterprises.ItfirstbeginswiththeinternationalizaitonbackgroundandmotivationofChineserealestatecompanies,inordertofindoutthedrivingforceof“Going[out”strategyofrealestatedevelopers.Theninconnectionwithindustrydataandrelevantinformation,thepaperanalysesandsummarizesthecomlicatedinternationalmarketandoverseaoperationsituationthatChineserealestatecompaneshavefacedwithduringitsinternationalizaitonprocess,tointroducetheexternalbusinessenvironmentandcurrentoperationstatus.Intheend,viatherealcaseanalysisoftwooversearealestatedevelopmentprojectsinDubaiandMexicowhereCHINAMEXhasoperated,thepaperprovidesadeeperanalysisandsummaryofproblemsandrisksduringtheinternationalizaitonprocessof“RealEstateGoingout”,andconcludedwithcorrespondingrecommendations.Keywords:Realestatebusiness,Internationalization,Risk,Caseanalysis第一章引言——中国企业“走出去”背景“走出去”战略是我国政府多年以来重点推行的国家战略，其理论依据来源于企业国际化，即企业的跨国经营活动。英国斯特拉斯克莱德大学（UniversityofStrathclyde）著名国际商务学教授斯蒂芬·扬（StephenYoung）曾指出：“企业国际化是指企业进行跨国经营的一切方式，这些方式包括出口产品、直接投资、合同管理、交钥匙工程、技术许可、国际分包生产等”InternationalMarketEntryandDevelopment,StephenYoung,JamesHamill,ColinWheeler,RichardDavies,1989.。因此，“走出去”战略简而言之就是国际化经营战略，指中国企业有计划、有步骤地把国内市场和国外市场结合、国内资源和国外资源匹配，充分利用我们的后发优势，积极参与国际市场上的竞争与合作。中国企业“走出去”的形式主要有对外直接投资（包含InternationalMarketEntryandDevelopment,StephenYoung,JamesHamill,ColinWheeler,RichardDavies,1989.现代世界经济中，经济全球化的进程无法阻挡，对于企业来说，“走出去”是适应这一潮流、利用国际市场拓宽生存空间的不二选择。一方面，通过国际化经营，企业可以缓解其面对的国内市场饱和、需求不足的困境，向外延伸过剩生产力；另一方面，通过与发达国家的合资或合作，企业也能学习对方的先进生产技术和管理经验。同时，随着国内经济的高速发展，有限的资源供给与增长迅猛的需求之间的矛盾日益突出，企业也亟需寻找途径开辟新的资源来源，由国外向内输入中国匮乏的自然资源和生产要素。再次，主动走出国门也是绕过贸易壁垒、规避包装成反倾销的贸易保护主义的有效方式。对于国家而言，在一个紧密联系的地球村上，规划实施有长远发展战略意义的对外投资是提高国家政治及经济地位、改善和维护与目的国家之间关系的助力之一。同时，深度参与国际经济合作，以自身的比较优势拓展国际份额、获得技术开发能力，积极地在更广阔的空间内配置资源、调整产业结构，将为我国的产业的升级和转型留下缓冲地带。早在邓小平时期，其制定的对外开放长期国策中就蕴含了“走出去”战略的雏形。二十世纪七十年代末，国家颁布了重大经济改革措施，首次提出了“出国办企业”的概念，中国企业对外投资开始得到政策上的保障，也点燃了中国企业家的热情，揭开了其对外直接投资的序幕。江泽民同志在1997年党的十五大报告中，第一次正式提出“鼓励能够发挥我国比较优势的对外投资。更好地利用国内国外两个市场、两种资源。”资料来源：十五大报告。这标志着我国对扩大境外投资的鼓励和支持的态度。2000年3月，全国人大九届三次会议将“走出去”作为国家重要战略正式提出。2000年10月，中共十五届五中全会最终明确国家将实施“走出去”战略。2001年，“走出去”战略进入《十五计划纲要》。此后，党的十六大与十七大均重点提出，坚持“引进来”与“走出去”资料来源：十五大报告。在“十五”和“十一五”时期，中国企业走向国际的热情逐年高涨，“走出去”战略不断深化，得到全面落实，成效显著。2002年至1992，中国对外直接投资流量持续攀升，年均增长率达48%。注：资料来源：《中国统计年鉴》。图11996-2012年中国对外直接投资流量情况单位：亿美元“走出去”战略成果显著，出海的行业分布也呈现出越来越广泛的趋势，但是，在目前的发展阶段，有需求、有能力开拓国际市场的企业仍然有着鲜明的行业特征，主要行业为制造业、石油化工、电力、金融、矿业、建筑等。以下以石油化工和金融行业为例简要介绍中国企业“走出去”的成就。中国的石油行业走向国际的征程已经跨过了第二十个年头，在此期间，海外业务范围扩大到欧洲、中东、南美、非洲、中亚等世界各地，海外业务收入逐年增长，国际竞争力显著提高。以中国三大石油巨头为例：中石油自1993年起踏上了“走出去”的艰难道路，其海外业务分布全球，建立了亚、欧、美洲三大油气运营中心，拥有近600支海外工程队供职于约五十个国家，装备出口至近百个国家，2012年国际业务收入和利润更是占到了总量的39%和31%数据来源：中石油公司年报。，更是收购了哈萨克斯坦PK石油公司、新加坡石油公司、Addax石油公司等全部或部分股权。自二十一世纪初大力推行“走出去”战略以来，中石化国际化程度逐步提高，截至2012年，其海外业务遍及全球众多国家和地区，营业收入、利润、境外资产所占比例分别由2005年的10.6%、0.2%、10.6%提高至2011年的28.2%、18.7%、36.6%数据来源：财经网/2012-08-22/112075316.html。。中海油自成立之日起，其定位就是一个对外合作的石油公司。2012年底，中海油海外项目分布于近二十个国家，海外资产占比为26.4%，海外收入占比25.5%数据来源：中海油官方网站。，2013年2月，中海油对加拿大尼克森公司的收购交易成为了数据来源：中石油公司年报。数据来源：财经网/2012-08-22/112075316.html。数据来源：中海油官方网站。中国银行业“走出去”历史悠远，最早能追溯到中国银行于1917年在香港设立的分行。改革开放之后，现代银行业体系逐渐在我国立足发展，重启国际化步伐；本世纪初中国加入WTO，促使银行业国际化进程不断加速；2008年国际金融危机的爆发，使西方许多大型金融机构遭受重创，与此同时，我国银行业抓紧机遇，积极开拓、布局国际市场。截至2012年底，我国银行业境外资产总额已达一万亿美元，共计有16家中资银行走出国门，在国外设立分支机构。目前来看，走出国门的中国银行业主要以国有大型银行为代表，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行五大银行在境外的分支机构有955家，占总数比例达92%资料来源：中国银行业协会行业研究“中国银行业的国际化发展”，胡怀邦，2014。。同时，股份制商业银行也与近年开始大举“资料来源：中国银行业协会行业研究“中国银行业的国际化发展”，胡怀邦，2014。与上述行业相比，房地产业国际化进程却显得相对缓慢、犹豫。这一定程度上是因为中国房地产业起步于二十世纪八十年代，相对其他行业较晚，也是因为房地产企业在“走出去”过程中面临的诸多风险和问题，这也是本文将通过案例分析来着重探讨的内容。第二章中国房地产企业“走出去”1987年发布的《关于发展城市房地产业的报告》中，对房地产业做了如此定义：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”资料来源：《关于发展城市房地产业的报告》。自二十世纪八十年代后期开始，随着我国城镇住房制度改革的深化以及城镇居民收入水平的提高，社会对房地产的需求不断扩大，由此带来了房地产开发的高速发展，同时，行业定义也逐渐变化、清晰和加深。2011年第三次修订的《国民经济行业分类与代码》将房地产业明确定义为包含五大类内容：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自由房地产经营活动、其他房地产业资料来源：《关于发展城市房地产业的报告》。资料来源：国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）。中国房地产业起步于二十世纪八十年代。在国内，房地产业在1992年、1998年、2009年分别迎来了三个飞速发展的繁荣时期。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业定位为国民经济的支柱产业。如今，房地产行业在拉动整个国民经济发展中已经成为了一支不可小觑的力量。而面向国际市场，第一批中国房地产企业开始公开地、有意识、有规划地“走出去”集中于2002年至2005年间。2002年，CHINAMEX开始策划其海外第一个综合性房地产项目“迪拜龙城”，经过两年时间的筹备、建设和招商，该项目于2004年12月份开业，成为了中东地区最大的中国商品集散地和销售批发中心。2004年，中坤集团将目光瞄准了美国市场，成功拿下一个2万平方米的商业地产项目。2004年9月，上海实业集团、百联集团、锦江集团、绿地集团等共同组建了上海海外联合投资公司，以13亿美元投资开发俄罗斯圣彼得堡市“波罗的海明珠”项目。次年3月，该项目正式开工。中国房地产企业第二波“出海”潮始于2008年世界金融危机，历经几年的孕育和发展，2012年迎来了“走出去”的高峰期，并一直持续至今。2008年金融危机爆发之后，欧美资产相对处于一个比较低的价位，中国房地产企业开始小心翼翼地逐步试水海外投资和收购。2007年底，玺萌资产控股公司拿下新加坡升涛湾一别墅地块。2009年，万通与纽约和新泽西港务局签署了为期近三十年的长期租约，租用世贸一号楼超过五层办公楼的面积。2011年，中坤提出收购冰岛300平方公里土地75%的所有权……2012年，经过一段时期的观望和筹备，中国房地产企业纷纷摩拳擦掌，掀起新一轮海外投资热。万科谨慎进入香港、新加坡、旧金山、纽约；绿地迅猛扩张，亚洲、北美、欧洲、澳洲全线开花；万达以收购为主，进入美国、俄罗斯、英国等国；碧桂园着眼亚洲，在马来西亚的投资收获颇丰，并在积极进入澳大利亚市场……一、中国房地产企业国际化的背景和动因中国房地产企业这两年纷纷“出海”，究其原因，一方面在于其在国内的“圈城划地”基本已告一段落，从企业未来发展空间的战略角度出发，需要进行国际化，而更主要的方面则是因为绝大部分企业受到国内和国际的大环境双重影响。（一）国内因素1.宏观调控日趋严厉随着房地产业的飞速发展，中央政府陆续出台了多项调控政策，意在抑制该行业的过热，抑制经济泡沫的生成。2003年提高二套住房首付比例政策拉开了中国为期十年的宏观调控的序幕，而业界认可的最早的调控政策始于2004年的“831”大限831大限：2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律通过公开竞价出让。。之后，“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”831大限：2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律通过公开竞价出让。2.竞争加剧房地产市场的兴盛必然加剧房地产行业的竞争。2006年，中国房地产开发企业数量为5.87万家数据来源：硕士学位论文“中国知名房地产开发企业发展趋势”，张海清，2009。，而到2013年，新登记房地产企业数量就达到了7.95万家数据来源：国家工商总局企业注册局。。而在业内企业激烈竞争的同时，业外企业也争相涉足房地产业数据来源：硕士学位论文“中国知名房地产开发企业发展趋势”，张海清，2009。数据来源：国家工商总局企业注册局。3.海外置业潮的兴起目前海外置业潮大部分出自国人移民、留学和投资三方面的需求，其中，尤以移民最为强烈。出于子女教育、医疗福利、财富安全等考虑，中国富裕阶层和知识精英正在掀起中国的第三次大规模移民潮。这些高净值人群在海外住宅市场上的巨大的购买力令不少房地产企业看到了这次移民潮所带来的市场机会，希望能够截留这部分需求。以绿地为例，其在韩国济州岛投资打造的的汉拿山小镇项目最大的卖点就是购买该处房产数额达50万美元，即可获得韩国永久居留权；美国的“洛杉矶绿地中心”引入了投资移民EB-5项目。4.市场不确定性加强，规避风险自2012年起，市场对中国经济、特别是其中房地产版块的不确定性的忧虑逐步加深，而目前，中国经济发展仍然处于一个维稳求进的过程中。在这样的形式下，进行海外投资、配置海外资源无疑是一种有效的规避风险的手段。（二）国际因素2008年，由美国次贷危机引起的全球金融危机波及了全球各个市场，2009年开始的欧债危机更是加剧了全球经济的震荡、延缓了市场的恢复。在此背景下，海外受危机波及的国家和地区资产价格大大缩水。同时，近年来，人民币对美元、欧元等世界主要货币的汇率总体呈现不断走高的趋势。两相作用，吸引了中国房地产商出海“抄底”拿地。注：资料来源：中国银行。图32010-2014人民币对美元汇率走势图注：资料来源：中国银行。图42010-2014人民币对欧元汇率走势图另一方面，对比国内企业，尤其是民营企业“融资难”，国际资本市场上的融资环境相对较宽松，国内房地产企业通过境外上市，打造境外融资平台，便利了其在境外房地产投资业务。二、后金融危机时代海外房地产市场（一）美国次贷危机的发源地美国受经济危机打击颇为严重，众矢之的的房地产业也自2007年开始陷入了五年的连续疲软之中。2012年下半年起，美国房地产市场进入回暖期，标准普尔/凯斯-席勒房价指数逐步上涨。2013年12月，根据美国全国住宅建筑商协会（NAHB）发布的数据，美国住宅建造商信心指数大幅回升至58数据来源：全国住宅建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders）官网，数据来源：全国住宅建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders）官网，/news_details.aspx?sectionID=122&newsID=16593注：资料来源：S&PDowJonesIndices。图5标准普尔/凯斯-席勒全美20大城市房价指数从供给来看，2008年至2010年美国年均新开工房屋套数仅有66.4万套，为1959年以来的历史最低资料来源：中国指数研究院。。随着美国经济的回暖，大量的自住和改善型购房需求逐渐被释放出来。同时，资料来源：中国指数研究院。（二）澳大利亚做为澳大利亚支柱产业，房地产业在澳洲发展历史久，市场成熟，规模较大，增长稳定。尽管受到金融危机的影响，但澳大利亚政府随即出台了多项刺激房地产的政策，帮助房地产业脱困，使其在金融危机期间的表现优于美国、欧洲等发达市场，并在后金融危机时代得到快速恢复。澳大利亚移民政策宽松、医疗保障完善、自然条件优美，吸引了大量移民。据澳大利亚统计局2013年的统计数据，每年大约有18万数据来源：中国新闻网/gj/2013/04-23/4758132.shtml.新移民来到澳大利亚定居，澳大利亚总人口增长率为1.7%，高于世界平均值。不断增长的总人口数量为房地产业持续增长的前景提供了保障。同时，澳大利亚国民经济基础良好，居民较为富裕，社会失业率低，数据来源：中国新闻网/gj/2013/04-23/4758132.shtml.（三）欧洲2008年金融危机极大地冲击了欧洲经济，并引爆了欧洲国家积累已久的债务问题。几年来，欧盟采取了各种措施积极应对危机。2014年1月发布的《世界经济展望》评估欧元区为“处于从衰退到复苏的转折点”。尽管尚未从欧债危机泥潭中走出，但投资者对欧洲房地产市场的信心正在逐渐恢复，尤其在英国、德国等经济更为稳定的国家，房地产业恢复速度相对较快。（四）亚洲在经济发展增速的保障下，亚洲各国在次贷危机之后，房地产市场很快开始恢复，并保持了持续增长。2010年起，为了防止房地产市场升温过快，亚洲各国，如中国、新加坡、马来西亚等出台了一系列调控措施。目前的亚洲房地产市场对投资者吸引力依然强大，同时又存在“过热”、经济下行等担忧，不确定性增加。（五）中东作为中东的窗口之一，迪拜的经济情况犹如整个中东地区的风向标。2012年开始，迪拜房地产出现回暖迹象。2013年10月，高盛发布报告称，迪拜房地产价格对比2008年的高峰低了百分之三十六，但对比2011年第二季度的低点上涨了约三分之一资料来源：/article-24745-dubai-property-prices-fear-exaggerated-report/#.UybdDXGQk6o资料来源：/article-24745-dubai-property-prices-fear-exaggerated-report/#.UybdDXGQk6o三、中国房地产企业国际化经营现状中国房地产企业自“走出去”以来，有成有败，前行者留下的丰硕成果或坎坷车辙，都成为了后来者宝贵的经验财富。由中商企业集团子公司欧洲商业开发投资管理中心在俄罗斯建造的莫斯科中国友谊商城于2000年10月开业，最初的定位是逐步发展为具有区域性影响力的中国商品批发中心，打造中国高质量商品进入俄罗斯的窗口，结果最后沦落到靠租门面销售非中国商品维持生存的境地。2010年，CHINAMEX计划投资墨西哥坎昆市，建立中国商品城，然而，项目尚未开工，便遭遇墨西哥当地一阵阵反对抗议浪潮，以致该项目搁浅至今。中坤集团于2011年向冰岛提出欲购买其东北部300平方公里土地的意向，投资旅游度假地产项目。在中坤和相关土地的股东及政府部门达成了意向协议和备忘录之后，2011年底，冰岛内政部强势拒绝了中坤的投资申请。此后双方又提出以“租地”替代“购买”的方案，然后一波三折之后，该项目最终不了了之。“走出去”也不乏成功的案例。碧桂园在马来西亚的两个项目开盘即热销，屡创销售佳绩。2012年5月，大连万达以26亿美元成功收购AMC集团——全球第二大院线集团，从而成为全球最大影院运营商。2013年底，绿地首个海外超高层项目“悉尼绿地中心开始全球发售，仅仅几天时间，销售总价值超过了15亿元人民币资料来源：中国新闻网资料来源：中国新闻网/house/2013/12-02/5567505.shtml.项目成功离不开精良的企业内部管理、独到的商业嗅觉和对市场的及时把控，而失败的案例则可能受到内部管理、市场风险、政治风险等多方面的影响，下文通过两个案例的介绍，分析中国房地产企业“走出去”过程中会遇到的潜在风险。

第三章公司介绍一、背景介绍中国中东投资贸易促进中心，英文名CHINAMEX，前身是中国机电产品展览中心。该中心作为当时中国政府与沙迦政府的合作项目，于2000年4月1日成立于阿联酋沙迦酋长国。2002年，时任国务院副总理的吴仪在访问中东，亲自为中国机电产品展览中心更名为“中国中东投资贸易促进中心”。自此之后，CHINAMEX的业务范围也由单一的机电产品展览和贸易，发展为集海外商业地产、铁矿山投资、石油化工产品贸易、展览、商务咨询等为一体的多样化经营。在海外商业地产方面，CHINAMEX多年在中东、美国、欧洲、南美等地考察，并先后选择了阿联酋迪拜、荷兰阿姆斯特丹、美国亚特兰大、墨西哥坎昆、巴林等国家和地区进行了投资。CHINAMEX的商业地产投资理念紧扣中国鼓励和支持中小企业“走出去”的战略，着力于在具有辐射周边国家和地区能力的城市兴建以中国商品为主的大型商贸零售、批发市场，来帮助尚没有能力直接开拓或者有能力但想先探探路的中国中小企业进入该市场。CHINAMEX的这种业务模式受到了国内商务部等扶持中国企业“走出去”的