广东某银行保障性租赁住房贷款管理办法

1广东*银行保障性租赁住房贷款管理办法第一章总则第一条为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民法典》、银保监会《固定资产贷款管理指引》及《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)等有关法律法规、监管规定以及广东*银行相关规定，制定本办法。第二条本办法所称的保障性租赁住房贷款，是指广东*银行(以下简称“本行”)向开展保障性租赁住房业务的企(事)业法人发放的，用于保障性租赁住房开发建设，购买租赁房源，改造装修、家具家电配置、租赁业务日常运营以及盘活存量房屋用于租赁等用途的人民币贷款。第三条本办法所称的保障性租赁住房，是指为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道筹集的“小户型、低租金'”租赁住房。其中已取得保障性租赁住房项目认定书的人才保障房纳入保障性租赁住房体系管理。第四条保障性租赁住房相关贷款纳入本行统一授信管理，按照本行授信授权管理要求逐级上报审批。第五条本行向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度1一般为建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房的房屋。2第六条基本原则一、坚持依法合规原则。保障性租赁住房贷款及其相关用途须符合国家政策、法律法规、监管规定及本行相关信贷政策，做到合规经营、风险可控，在政策允许范围内开办业二、坚持商业可持续原则。在确保安全性、流动性的前提下，支持信用良好、综合现金流充沛的优质客户，确保收益覆盖风险。三、坚持综合经营原则。发挥本行地方法人银行优势，以保障性租赁住房贷款为切入点，解决租赁企业痛点问题，进而提供全面涵盖企业、社区、租户各项金融需求的综合金融服务，提升客户综合贡献。第七条保障性租赁住房贷款按照《广东*银行反洗钱与反恐怖融资管理办法》及相关制度规定办理，遵循“了解客户、了解业务、尽职审查”的原则，开展客户身份识别、风险等级划分、大额和可疑交易的甄别和报送等反洗钱流程，杜绝洗钱风险。经调查核实存在洗钱风险的，按照规定的报告路线和报告方法及时、准确地向反洗钱中心报告可疑交易，并停止发放贷款或提前收回已发放贷款。第二章产品体系及准入条件第八条产品体系2政策依据为《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(银发〔2022〕30号)。3保障性租赁住房贷款包括4个子产品，具体如下：(一)保障性租赁住房建设贷款保障性租赁住房建设贷款是指在国有建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地及租赁用地等建设房屋用于保障性租赁住房的融资业务。(二)保障性租赁住房改造贷款保障性租赁住房改造贷款是指对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋进行改造建设(盘活)用于保障性租赁住房的融资业务。保障性租赁住房建设贷款和改造贷款可用于归还所建设房屋对应的银行贷款、股东借款等负债性资金以及超出建设期资本金以外的自有资金，不得用于归还不良贷款。(三)保障性租赁住房购买贷款保障性租赁住房购买贷款是指借款人购买房屋专项用于保障性租赁住房的融资业务。(四)保障性租赁住房经营贷款保障性租赁住房经营贷款是指不符合以上贷款用途和适用范围，用于装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及保障性住房租赁业务日常运营维护等经营周转用途的融资业务。第九条客户准入条件(一)基本条件1.依法经市场监督管理部门或主管机关核准登记。2.借款人在本行信用评级为BBB(含)以上。43.在本行开立基本结算账户或一般结算账户。4.借款人有健全的管理机构和财务管理制度；经营业绩和信誉良好，借款人(如为新成立企业，其母公司)经营性现金流保持稳定或增长；能够按时偿还贷款本息，客户及其关联企业、实际控制人无重大不良信用记录。5.借款人具备保障性租赁住房相关建设或运营资质。6.本行要求的其他条件。(二)申办保障性租赁住房改造贷款的借款人还须同时1.改造房屋所有权人拥有合法、完整、独立的房屋所有权和处置权。2.改造房屋所有权人不为借款人的，还应同时满足以下(1)借款人拥有合法有效的保障性租赁住房经营权和收益权。(2)改造房屋所有权人、借款人与本行签订具备法律效力的三方协议，明确贷款期内租赁住房所有经营收入优先用于偿还本行贷款，不得挪用。第十条项目准入条件(一)基本条件1.项目须取得政府主管部门核发的保障性租赁住房项目认定书。2.符合国家规划、土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定。53.按规定履行了关于保障性租赁住房项目的管理程序，取得相关批准(审批、核准、备案)文件。4.项目有明确的还款来源，贷款期限内项目自身现金流及借款人其他合法收入能够保证按时、足额归还本行贷款本5.项目应位于城市核心区、人口聚集区、产业集聚区或轨道交通节点等区位优势明显、住房租赁需求较大区域，配套设施齐全，具有稳定充足的租赁需求和租金收入预期。6.项目资本金(首付款)符合国家相关规定。7.利用国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，应符合国家和地方相应支持政策。8.项目不得设立居住权，未被有关部门列入违建或安全隐患管控名单。9.本行认为必须满足的其他条件。(二)申办保障性租赁住房建设贷款还须满足以下条件：项目须符合房地产项目立项/备案、环评、“四证3”等相关政策条件和合规性文件，集体建设用地或政府部门相关政策另有规定的除外。(三)申办保障性租赁住房改造贷款还须同时满足以下改造房屋所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权等不动产权属证书或其他权属证明材料。工许可证》6第三章基本要素第十一条资本金(首付款)(一)保障性租赁住房建设贷款和改造贷款，资本金比例应不低于20%。(二)保障性租赁住房购买贷款，首付款比例应不低于第十二条贷款金额贷款金额应综合考虑借款人实际需求、项目风险状况、还款资金来源、风险缓释措施等因素合理确定。第十三条贷款期限贷款期限应根据贷款实际用途、借款人偿债能力及项目投资回收期、项目合同约定期限等因素合理确定，其中：(一)保障性租赁住房建设贷款、保障性租赁住房改造贷款、保障性租赁住房购买贷款期限原则上不超过30年。(二)保障性租赁住房经营贷款用于装修住房、家具家电等前期投入的，期限原则上不超过8年(含);用于日常运营等经营周转用途的，期限原则上不超过3年(含)。第十四条还款来源保障性租赁住房贷款要严格落实还款来源，确保项目自身现金流以及借款人其他综合还款来源能全额覆盖贷款本息。还款资金来源包括租金收入、税收返还收入、各级财政专项补贴收入、借款人其他各类合法合规经营收入。第十五条还款方式7经办机构应与借款人协商确定还款方式，还款方式应与借款人经营性现金流相匹配。(一)贷款期限在一年(含)以内的，实行按月或按季结息，本金到期一次性清偿的还款方式。(二)贷款期限在一年以上的，应按照借款人租金收入周期按月、按季或一年至少两次归还本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息。对于保障性租赁住房建设贷款、保障性租赁住房改造贷款、保障性租赁住房购买贷款，在项目建设期可比照固定资产贷款还款方式安排还款计划(不得超过5年),进入运营期之后需按月、按季或一年至少两次归还本息。第十六条担保方式保障性租赁住房贷款优先采用抵质押方式，可采用多种担保措施组合的方式。(一)保障性租赁住房建设贷款、保障性租赁住房改造贷款原则上应要求借款人提供项目资产(如土地、在建工程等)抵(质)押担保，要求借款人股东、实际控制人提供连带责任保证担保，同时追加项目租金等经营收入应收账款质(二)保障性租赁住房购买贷款、保障性租赁住房经营贷款原则上应提供保障性租赁住房的抵押担保，要求借款人股东、实际控制人提供连带责任保证担保，同时追加项目租8金等经营收入应收账款质押。第四章贷款流程第十七条贷款申请借款人申请保障性租赁住房贷款，须按照本行授信制度要求提供以下材料：(一)基本材料1.借款人基本证照、政府主管部门核发的保障性租赁住房项目认定书。2.经审计的近三年年度财务会计报告，申请借款前一期财务会计报表。3.抵押物或质押物权利清单、权属证明文件，有权处分人出具的同意抵押或质押的证明，本行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。4.借款人用于建设、购买房屋已投入资本金或首付款证明材料；原始投资额的相关证明材料或证明购置交易价格的原始材料、证明市场公平价格的文件。5.借款人和担保人的董事会、股东会等有权机构同意借款、担保的决议书。6.对于自营型保障性租赁住房项目，需提供物业管理协议、租赁协议及其本行认可的有关租金收入的证明材料等(如有)。7.借款人委托专业机构进行保障性租赁住房运营的，应提供与委托人签订的租赁合作协议、本行认可的有关租金收9入的证明材料等(如有)。经办行应对相关协议进行审查，核实协议条款对贷款债权和抵押权的实现无不利影响。8.贷款期内保障性租赁住房业务经营性净现金流和借款人统筹还款现金流的测算表。9.本行要求的其他材料。(二)申办保障性租赁住房建设贷款，还应提供：贷款项目的可行性研究报告(或项目建议书、项目申请报告等)、政府有权部门批复文件、环评批复文件、项目“四证”等项目资料。(三)申办保障性租赁住房改造贷款，还应提供：保障性租赁住房所有权人同意以其持有的房屋抵押办理授信业务的法律文件。(四)申办保障性租赁住房购买贷款，还应提供：1.合法有效的购房合同。2.确保物业正常运营的证明文件和材料(如有)。第十八条尽职调查经办机构受理借款人申请后，按照本行贷前尽职调查相关制度要求开展贷前调查，并对以下方面进行重点调查、审查和分析：(一)借款人的经营状况、财务状况、市场竞争力、偿债能力，企业及实际控制人管理经验、资信情况等。(二)借款人股东的出资能力，资本金合法合规性、真实性、完整性和可靠性。(三)借款人关联企业及所属集团经营情况，主要包括经营现状、财务情况、信用记录是否良好、是否存在重大法律纠纷以及其他风险隐患。(四)通过实地调查项目所在区域住房租赁市场情况、人均消费能力及周边人流情况，周边同类产品供求情况、经营现状、租金收入水平、租金实收率、空置率，项目是否符合周边规划等，判断保障性租赁住房长期价值，判断保障性租赁住房的长期租赁前景及作为抵押物的变现能力，对保障性租赁住房在贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判(五)审查借款人除租金收入外是否拥有确定的其他合法经营收入。(六)对于购买房屋用于保障性租赁住房用途的，还应重点审查：1.房屋情况：应实地查看标的房屋状况，确保房屋评估价值合理，房屋实际情况与购买用途相符；房屋是否存在租赁等。2.交易背景真实性：调查购买方和出售方是否存在关联关系，合同是否真实有效，交易价格是否公允，防止通过关联交易或抽屉协议等方式套取银行贷款。第十九条保障性租赁住房贷款按本行现行贷款审查审批流程逐级上报审批。第二十条审批通过后，经办机构须与借款人签订借款合同和担保合同等法律文本。第二十一条签订借款合同和担保合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵质押登记、保险等手续。第二十二条保障性租赁住房贷款资金采用受托支付方式支付。第五章贷后管理第二十三条资金监管(一)经办行在贷款发放前，借款人须与本行签订《广东*银行租金账户监管协议》(附件1),在本行开立资金监管账户，或指定借款人在广东*银行已有的结算账户作为监管账户，并将租赁住房产生的租金收入、用于还款的企业综合经营收入和其他合法收入等资金归集到监管账户管理，确保收入专项用于归还本行贷款。(二)账户内资金除借款人日常运营所需外，应优先用于归还贷款。监管账户的最低存款额，最低不得低于借款人应偿还的两个季度的贷款本息额。第二十四条贷后检查经办机构应按照本行贷后管理相关要求做好保障性租赁住房贷款贷后检查，重点做好以下工作：(一)对于保障性租赁住房建设贷款、保障性租赁住房改造贷款，要重点检查资本金到位情况，有无资本金抽逃现象，项目进度情况、投资完成情况以及投入运营情况等。对于保障性租赁住房购买贷款，要重点检查首付款支付情况，借款人与房屋销售方是否存在关联交易；对于购房房屋为期房的，重点关注项目是否如期完成施工进度并完成交付，应检查是否符合建筑、消防等方面要求。(二)对于已进入出租运营的项目，客户经理应定期调查项目所在区域产业、商业、人口变化及周边同类产品供求情况，核查项目经营现状、出租率、租金收入水平、租金实收率等，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租等对借款合同及担保合同的影响；核实租赁行为的真实、合法性，查看租赁合同签订及登记备案情况。(三)对于还款来源主要为项目自身现金流的，重点关注项目实际现金流是否出现明显低于测算值的情况以及未来项目现金流是否稳定、持续；对于还款来源