浩运园项目ABC实际成本分析报告(定)090304加图版

页从上表看出：浩运园的总包工程、消防工程、智能化工程、电梯设备及安装、桩基础及护坡和铝合金窗工程的单方成本均比幸福家园要低。从工程施工时间上看，浩运园项目开工时间于05年晚于幸福家园三期2年多，因近几年建筑材料价格大幅度上涨，特别是钢材、铜材、管材、电线电缆等材料涨幅在30%--300%之间，浩运园的建安单方成本理论上应比幸福家园三期要高。由于我公司对浩运园项目全方位的加强管理，从建设初期设计方案上对住宅产品进行了方案优化，同时对主要材料和设备的采购甲方实行了严格的招标采购制度，货比多家，选出质优价廉的产品，大部分材料和设备订购价格均比施工方中标预算价格低，较好地控制住了建安成本。（二）、浩运园项目与幸福家园三期钢筋含量对比分析从产品结构上说浩运园是三栋住宅塔楼，建筑面积9.02万平方米；幸福家园三期是以板、塔为主，共有住宅楼10栋，建筑面积11.8万平方米，比浩运园多3万平方米，另外还建有一个会所。从钢筋含量上对比，浩运园的钢筋单方含量比幸福家园三期要低11浩运园A、B、C住宅楼钢筋含量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨）单方含量（kg/m2）直径10mm内直径10mm外合计1A座25300477.121612.642090832B座27406532.1591686.2482218813C座37830630.0172996.951362796合计9053616396296793588幸福家园三期钢筋含量表序号项目名称建筑面积（m2）钢筋量（吨）单方含量（kg/m2）直径10mm内直径10mm外合计17号楼8897.17189.38649.65839.039428号楼12786.6130.911112.81243.719739号楼12758.74130.911112.81243.7197410号楼8729.52111.11838.2949.31109511号楼21723.2482.29935.041017.3347612号楼10363.54226.6769.95996.5596713号楼6279.41226.6769.95996.55159814号楼6191.88175.68459.89635.57103915号楼13034.79170.98817.57988.55761016号楼9531.28191588.73779.7382小计110296.171635.468054.589690.048811会所439241.5725.53767.0317512车库7764.0737.521679.261716.78221小计12156.0779.022404.792483.81204合计122452.241714.4810459.3712173.8599（三）市政基础设施成本比较市政基础成本对比表序号项目名称浩运园A、B、C住宅幸福家园三期差异成本（万元）单方成本（元/平米）占市政成本比例（%）成本（万元）单方成本（元/平米）占市政成本比例（%）成本(万元）单方成本（元/平米）一红线内基础设施2,32125758.212,93224878.71-61191供电工程96510724.206715718.01294502燃气工程（室内外）172194.31330288.86-158-93雨污水工程93102.33291257.81-198-144小区绿化工程165184.144053410.87-240-165小区道路100112.5110592.82-526电信工程（只是弱电用管道）1720.438982.39-72-67给水工程125143.14164144.40-39-08热力工程3994410.018667323.25-467-299机械停车182204.56---1822010地下车库交通设施1720.431110.306111其他86102.16---8610二红线外市政工程1,66618541.797936721.298731181热力集资费5456013.67500.13540602嘉铭园开闭站用电集资费279317.00---279313供电外线电缆工程6437116.135935015.9250214市政电力工程掘路费1520.38---152510KV电缆工程监理费300.08---306红线外雨污水97112.43200.0595117自来水干线集资费2530.633630.97-11-08东侧道路施工4751.18---4759其他1210.30157134.21-145-12三合计3,9874421003,725366100262127从上表看出：浩运园的市政基础工程成本为3,987万元，单方成本为442元/平方米，幸福家园三期成本为3,720万元，单方成本为366元/平方米，浩运园比幸福家园三期单方成本高76元/平方米。主要原因有：（1）浩运园是一个独立的项目，主要的电源、水源、气源、热源和污水等都要重新设计和建设。特别是电源走线因受小区场地及结构限制，需绕线施工，红线外的电源也要交集资费和外电源的建设费，此项单方成本就增加了104元/平方米；红线外的热源费也要花费545万元，单方成本比幸福家园增加了60元/平方米；而幸福家园三期是在一二期基础设施较完善的基础上继续建设的，红线外的水、电、气、热源工程无需过多资金投入，只需投入红线内的基础设施建设费，故成本低，又建筑面积比浩运园要大，分摊单方成本比浩运园还要低。（2）浩运园设立了地下机械停车设备，已发生的费用为182万元，单方成本为20元/平方米，而幸福家园三期没有此项支出，这也是浩运园比幸福家园三期要高的重要原因之一。五、浩运园项目销售收入1、浩运园A、B、C住宅项目共销售房屋926套，销售收入共计65,823万元，建筑面积单方收入为7,270元/平方米，销售面积单方收入为9,153元/平方米。2、配套楼白楼建筑面积为6224平方米，销售金额为49,790,160元，建筑面积单方销售收入为8,000元/平方米。六、浩运园项目盈利1、浩运园A、B、C住宅项目销售收入65,823万元，营业税（5.5%）3,620万元，目前实际发生成本为51,680万元（含地下车库），则利润总额为10,523万元，扣除所得税（33%）后净利润为7,050万元，销售利润率为16%，销售净利润率为10.7%。为了后续完善项目，预计可能发生浩运园东侧市政代征地腾退、红楼过街楼的内装饰、地下车库消防改造（含后续要建设的机械停车位）、热力分户计量改造、燃气管线维护、高基变电室维护以及污水管线和道路维护等项目的费用，财务对其成本预提了2,605万元。若加上预提费用，A、B、C成本为54,285万元，则利润总额为7,918万元，扣除所得税（33%）后净利润为5,305万元，销售利润率为12%，销售净利润率为8.1%。2、配套楼白楼销售收入为4,979万元，营业税（5.5%）为274万元，成本为3,406万元，则利润总额为1,299万元，扣除所得税（33%）后净利润为870万元，销售利润率为26.1%，销售净利润率为17.5%.3、从浩运园整体项目看，以上两项总收入为70,802万元，总成本为57,692万元（含预提费用2605万元），营业税共计为3,894万元，利润总额为11,822万元，扣除所得税后净利润为7,921万元，销售利润率为17%，销售净利润率为11%。4、以上盈利指标还未计算地下车库和与大屯派出所所置换的旧楼两项资产所能带来的预期收入。总之