地产数智化经营-风险失控？快学这家3000亿房企四级预警机制

标题：风险失控？快学这家3000亿房企四级预警机制S企的项目预警管理主要侧重于两个方面：第一个是经营目标的风险预警，第二个是节点偏差的风险预警。一、经营目标的风险预警风险预警体系的建立是一个系统工程，需要众多环节的科学设置，这样才能发挥快速识别、及时反馈和事前解决的作用。S企通过设置风险预警的场景，严格按照预警级别实施推送和审批流程，合理规划预警指标的阈值，再结合有效的预警展示形式，构建起完备的风险预警机制。（一）设计风险预警的场景在风险预警的场景设计上，S企主要抓住了四个要点（见图11-8）。第一，S企以项目全周期的视角对关键运营结果指标的偏离程度进行整体跟踪。这种视角要求企业对项目的实际数据和预测数据同时进行滚动测算。■项目全周期犬键运营结果偏离跟踪全周期：实际数据+葫测数据月■项目全周期犬键运营结果偏离跟踪全周期：实际数据+葫测数据月度动态版对标最新目标版，即启动会与预算版最新版启动会版全周期测算:预测预算版全周期测算：实际十5年预算十预测联动功能：敏感性分析数据关门;去化95%功能联动，辅助管理者决策，采取管理改善动作敏感因子：成本、单价、税金销售去化率达到95%的项目不再进行指标预警销售去化率达到95%的项目已完成周转和利润监测.滚入数据库进行储存,不再触发监管图11-8风险预警场景设计的四个要点第二，具备联动功能的敏感性分析。S企的投资运维模型将成本、销售单价和税金这三项指标作为敏感因子。如果监测到关键运营指标结果出现偏离的风险，那么我们可以通过敏感性因子的调试与联动功能来测算未来可能达到的运营结果，辅助管理者进行决策并及时采取相应的管理改善动作。第三，将此处作为对标刻度的应该是最新目标版，即启动会与预算版最新的版本，月度动态版是项目按照月度动态滚动测算的版本，与最新目标版进行比对。启动会版的全周期测算是指整体的前瞻性预测，项目预算版全周期测算则是由实际数据、5年预算数据和长期预测共同拼接而成，且预算版与半年度预算联动，半年更新一次，使得对标目标更具可参照性和对比性。第四，设置数据关门时间，项目在销售去化率达到95%时就不会再进行指标预警。在S企的投资运维模型中，所有销售去化率达到95%的项目就已经完成了利润周转、奖惩和风险预警等场景的重点监控，不会再有很大的风险，项目数据可以正式滚入数据库进行存储，不会再触发任何一个监管动作，这样可以让管理层聚焦到没有达到95%销售去化率的项目上。（二）围绕四大维度选取预警指标S企在选取预警指标时覆盖了规模、利润、周转和风险管控四个维度，主要围绕利润和周转的核心指标进行设置，指标体现为企业关注的核心目标，即股东利润指标、现金流周转指标。利润维度的核心指标包括股东毛利润率、股东净利润率和股东净利润额的变化情况，周转指标则聚焦在经营性现金流回正周期的延后时间上（见表11-2）。表11-2预警指标设置的四大维度、六大指标选取维度规模指标利润指标周转指标风险管控指标名称股东毛利润率变化帼净利润率变化股东净利润额变化经营-现金流回正周期延后时间未售预计均价高出已实现均价的幅度1,亚态）风险和规模是前置的两个维度，其中只有风险管控细化至业态层级，其余指标才能预警至项目层级。以利润、周转为核心，以目标实现为标准，指标设置具备前置性、决定性，且指标间互相关联、互相影响。指标体现企业关注的核心目标，即股东利润指标、现金流周转指标。这些指标之间互相关联、互相影响，具有前置性和决定性的作用。风险管控监测未售均价高出已售均价的幅度，单价的变动可以影响货值是否达标，也就是规模指标的实现（见图11-9）。规模指标又会影响收入和利润，如果达不到收入目标，这就会影响回款，经营性现金流的回正时间无法保证，也会触发周转指标的预警。利润与周转指标为预警的核心指标，反映了项目运营的综合评价标准并受多个因素的影响。利润指标不仅受货值变化的影响，还受杠杆、成本这些非预警指标的影响。同样，周转指标除了受到规模指标影响之外，还受节点达成指标的影响。同时，S企设置的偏差预警指标中，有三个关键时间节点会对周转指标的达成产生影响，分别是首次开盘时间、回款30%时间、首笔土地类资金流出10%的时间。因为这些时间点会影响销售时间、回款速度、回款比例、成本费用支付的节奏，以及税金支付的时间和金额等，最后又同时影响了周转指标。（三）设置预警等级和审批流程在项目的风险预警体系中，S企设置了不同的预警等级和管控强度，而每个预警等级又规定了相应的审批流程，以确保各级管理层及时发现风险并采取相应措施。

预设预警等级，匹配相应的管控强度S企从低到高设置了四个预警等级，对应“三强一弱”的管控类别，其中第四级是最低的预警等级，属于弱管控的范畴，从一级到三级的预警都要进行强管控。风险指标预警场景设计如表11-3所示。确定审批路径，严控审批时效不同的管控类别触发的审批动作也不一样，这样就可以保证相应的管理层能够及时掌握项目风险和预警情况，有利于逐步提升管控强度并采取及时的管理措施。弱管控会触发项目层级的预警，但不会有审批的动作。一旦进入强管控的范畴，其后果就不仅仅是触发不同级别的预警，同时还要有一个审批动作。比如，在三级预警时，我们就需要项目层级进行确认，具体动作是系统发送待办事项给项目层级的财务经理，财务经理再发起审批，最后由项目团队进行确认。集团对于二级预警的管控会更强，审批等级会相应提升到了区域职能层级。项目方的财务经理收到代办事项后发起审批，先由项目团队进行审批，之后再由区域团队进行审批。一级预警是最高级的预警，除了前面的团队审批之外，企业还需要区域总经理进行确认。不同等级的预警存在审批路径和审批动作的差异，但是审批时效都统一为10日以内。这意味着S企对于任何风险预警都要求做出同样快速的反应。此外，如果出现一个项目有多个指标发生预警的情况，系统会以最高等级的预警去触发相应的审批流程。（四）预警阈值标准化，提升预警精确度预警的阈值就是每一个指标不同等级之间的跨度，根据阈值才能精准划分指标的预警等级（见图11-10）。设置规模指标的预警阈值规模维度聚焦货值的变化，只要出现无法达成货值目标的情况就开始预警。不能达成的幅度超过3%时就达到了最高级的预警条件。规模指标的每一个预警阈值是-1%，归入项目层级的全周期指标。设置利润指标的预警阈值利润维度选取了三个指标，股东净利润额只作为展示而不触发预警流程，股东毛利润率和净利润率变化指标的设置有一些相似。它们都是从毛利润和净利润无法实现目标也就是出现负值的时候开始预警，当毛利润率变化达到-5%、净利润率变化达到-3%时，两者就达到了最高预警等级。毛利润率变化的一个预警阈值是-2%，净利润率变化的一个预警阈值是-1%,说明S企对于净利润率的监测更加严格，而对于毛利润率的监测相对宽松。利润维度的三个指标最后也归属于项目层级的全周期指标。设置周转指标的预警阈值周转指标主要是指现金流回正延后的时间，它是从延后达到1个月时开始预警。实际上，投资模型的测算精确度也只能达到以月为单位，因此我们可以将其理解为企业只要出现了偏差就开始预警，超过了4个月之后就达到最高预警，每一个等级的阈值跨度是1个月。规校指却 ］「 利润指标周转指尿凤通管理■*■ 应植L变化股本在利润率变牝股东净利我率变化股东净利斯变化蛉营性理病赧回正周期范后时间未博酒汁均价高铝已实现均价的幅度yf.■开始洵警二耻值， ・开玷倒萼：也信. *+F始便警工加值. ■开始刘警.t个月 ■开始搜警：5%：未野即不能实现目标 即不能实理"标 即不能窠现同标 ''' 均僧怔Til实现均价''■ ■最高缄谶警：学4个月H-最席獭闸警：W3蜘■最高筑油警：W凸国/最席然蒋潜；4-3% •最高姬酒客：N30%-1%-2%■S%・米将均均低于匕实现均价一诳为.：缴冏警；11忖司提比现的市场较大旅动或销四汁划钠排错部.进行W前提的-1%发函浒流程I1-J1首 项11属缎，企周层 lUlltif堰目层班,坐周期比对丁良昌层班，金周期此环项目层辍,我周期比时项目层缴”/周期此浒细分至业右层线,全周期.区分比时图H-1Q不同指标和预警等皱的预警阈值示例设置风险管理的预警阈值风险管理是最为前置的维度，在业态层级进行指标设置。关于未售预计均价高出已实现均价的幅度设置比较特殊，有两个触发预警的条件：首先，当未售预计均价高出已实现均价的幅度达到5%的时候开始触发最低级别预警；其次，未售预计均价达到20%，将触发最高等级的预警，因为在这种情况下预计均价能够实现的可能性非常低，每一个等级的阈值是5%。第二种情况是未售预计均价低于已实现均价，这就直接设置为二级预警。导致这种情况发生的原因可能有两种：第一种情况是企业对于货值的铺排产生了错误判断，所以才会出现未售预计均价低于已实现均价的情况；第二种情况是市场在短期内出现了较大的波动，直接触发了较高等级的二级预警。（五）多元展示预警结果，可视化、可排序、可穿透首先，风险预警的展示通过不同颜色来区分不同的预警层级。其次，按照预警的级别和数量对项目进行有序罗列，把重点关注和较高预警等级的项目放在最前面。选定区域层级后会先按照一级预警指标的数量进行排序，一级预警指标数量越多，项目排序就越会靠前，然后按照二级预警指标的数量排序，依此类推。由于均价偏差幅度是业态层级的全周期指标，我们可以通过点击详情来穿透到项目下的业态均价展示页面。如图11-11所示，单击详情之后我们可以查看全部业态的均价偏差幅度、分业态预警情况，以及已售均价和未售均价的具体情况。不同颜色展示不同级别预警点击详情穿透到项目下业态均价展示页面I区域申:反地产1不同颜色展示不同级别预警点击详情穿透到项目下业态均价展示页面I区域申:反地产1L%货值变化1股东毛利润率变化股东净利润率变化经营性现金流回正周期延后时间■均价偏差幅度・详产；A喷H默认排序•’先按项目二级预警指标数量排序.再按.：级预警指标数是排序,以此类推1.查看!8项目1;查看；C项目■■查看:D项目-12;查看!E项目；1项目(3%)■;查看0%(1%)•i查看।（；项口12%10%5%1•■;查看:H项目；0%□%)•(1%)-24264;查看11项目1\0%0%,0%•4・•;查看1J项口11%1%(1%)♦-2■;查看；K项H；0%0%(1%)1查看;1项目12%2%2%—2■;查看1M项目■(1%)•(20%)•(13%)；-15查看।N项目0%0%(1%)2查看।n项目0%10%•(3%)-1■;查看।p项目7%5%1%-1■：查看Q项目；(2%)»(1%)•(1%)・13.;查看蛆-'2%3%2%-5状态栏/累解二•一级•一级・一级•四级江：与皿朝全版和许静混弱而好日状态栏图表注解：•规•二级 ，微 •四级业意均价偏差幅度（）分业愚荫警状态已售均价未售均怖6全部W1态T)例6M•9768916?B住宅0.336JKJ•y76K13021口住宅、联排制空0J42JX1・13S6C15S34住宅.联排别矩（■含通、可售、毛胚）0J421町•15834口住宅、联排别墅15500住宅、杵拼剂型（,瞥通、可售|.毛胚）155()0口住宅，洋房0J64()0«978712339住宅、洋房〔•普通、可售、毛郎！().264.(X1•4787I233M日住宅，小高层K⑷住宅、小高层（普通.可售、毛拓）8149自配套227g日配套,地下内A防川库227K配京■,地下非人防车库Oil.可售）2278目配套，人防个库227K二、节点偏差的风险预警S企从整个价值链中选取了一些关键环节作为监测和预警的时间节点，通过对节点偏差的跟踪、联动和预警确保计划目标的达成。（一）利用轨道图展示项目节点偏差利润莫50万元目前

节点首笔土地类资金流Mil。%2019.12利润莫50万元目前

节点首笔土地类资金流Mil。%2019.12首次开盘回款30%现金流网正销售去化/加竣备结利交房-O O——工 • • • • •预计偏差延迟彳。现在2020,06 2020.10 2020.11 2021012021.062021,0S2022,10预计偏差延迟彳。预计延迟一个月图11-12时间节点偏差预警的轨道图示例（二）选取需要预警的关键节点S企选取了八大关键节点作为预警的目标，即首笔土地资金流出10%、首次开盘、回款30%、现金流回正、销售去化95%、竣备、结利和交房（见表11-4）。我们接下来对这八个关键节点的含义和监测目的分别进行详细阐述。第一个是首笔土地类资金流出10%的时间，即首次成本支付的时间，也是现金流回正周期前置性的时间节点。第二个是首次开盘的时间，这时项目正式开始销售，它可以监测销售计划的实施情况，同时也与奖惩进行联动，因此关联到首开奖惩展示的时间节点。

首笔土地类资金流出10%首次开盘回款30%现金流回正销售去化95%竣备结利首次成本支付时间销售开始时间，监测销售计划实施情况监测首开回款情况资金回笼，可以用于其他项目投资，通过高周转实现更多数据关门时间开发计划跟踪开发计划，回款（全款支付确认收入）及收入情况跟踪用于计算现金流回止周期首开奖惩周转奖惩、利润奖惩周转奖惩、利润奖惩利润奖惩财报表11-4八个美键节点的详细说明交房开发计划跟踪、结利前置跟踪第三个是回款30%的时间，主要是对首开回款情况的监测，同时也关联了周转和利润的奖惩。第四个是现金流回正的时间，即正式的资金回笼时间，说明这个项目在周转方面已经覆盖了之前的成本。这个时间点之后所得到的多余现金流可以投入到其他项目上，通过高周转及时把现金流盘活，让其他项目产生更多的利润。同时，它也关联了周转奖惩和利润奖惩的时间节点。第五个是销售去化达到95%的时间