保亭黎族苗族自县

民政府前言委托海南三赢土地房地产评估咨询有限公司开展了保亭县城镇土地定级及基准在基准地价更新评估过程中，课题组成员同心协力，集体攻关，多次听取保亭县基准地价评估领导小组、保亭县各乡镇(农场)领导及业内专业人士的指政府组长：王理进(县政府副县长)副组长：林凯(县政府办主任)吴雄(县国土环境资源局局长)成员：黄诚生(县招商办主任)杜尚珑(县国土环境资源局副局长)王小明(县住房和城乡建设局局长)石永光(县物价局局长)陈达洲(县审计局局长)李会能(县财政局局长)人：杜尚珑(保亭县国土环境资源局副局长)唐惠良(海南三赢土地房地产评估咨询有限公司董事长)春 4 11 定级与基准地价成果 21 21 25 0 果 44 46地价修正体系 47体系 47体系 55正体系 62 3 果的作用 80计算公式 81 成果图件 84概况(一)地理位置保亭黎族苗族自治县(下简称保亭县)位于海南省南部内陆，五指山南麓，(二)自然条件、(三)行政区划及人口指山茶场(原通什农场)、国营三道农场、国营新星农场与国营金江农场。区域(四)经济运行基本情况格计算(下同)，同比增长9.3%。其中，第一产业增加值59086万元，增长:15.7:38.8。格对农业产生的影响不容忽视上半年来，在有利的气象条件下，保亭县农业生产呈现稳产、丰产化、管二是。(一)保亭县房地产市场现状售情(元/㎡)12迎宾路北侧345结路交汇处678院09北侧度假区度假区00度假区00度假区00(二)近年来保亭县的房地产走势(万元)(万平方米)(万元)(元/㎡)2009年1862010年1162011年2012年3年上半年(三)影响房地产价格变动的因素开的极性，(四)未来房地产市场变化走势分析建》政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发(一)土地资源的利用结构与特点全点(二)土地市场及供应情况时间(万平方米)(块)(万元)2009年67662010年82011年2012年深七仙岭温泉旅游度假区、毛岸茶文化度假区(五指山茶场)及野奢世界度假区(红兄片区)。(一)保城镇(二)什玲镇农业灌溉用水的主要河流。该镇属于南亚热带气候，雨量充沛(年降雨量1600(三)加茂镇由西北流向东南，贯穿全境。属于亚热带雨林山地，年平均气温(四)响水镇(五)新政镇西部(六)三道镇(七)六弓乡7353人，是一个少数民族(黎族)山区乡。土地面积81.8平方公里。(八)南林乡(九)毛感乡全乡(十)响水镇毛岸工作站(十一)国营新星农场营(十二)国营金江农场农场实行场、生产队两级管理体制，下设4个作业区(农场排除机构)，34(十三)国营南茂农场(十四)国营三道农场l三(十五)保亭热带作物研究所内规模最大的以橡胶为主的综合性热带作物专业(十六)七仙岭温泉旅游度假区温泉旅游度假区的山体属五指山山脉，地势北高南低，北部由地势为气榔林区牵涉到的单位主要有国营新星农场的第五作业区各寨)、什那(黎寨)等。(十七)毛岸茶文化度假区(五指山茶场)(十八)野奢世界度假区(红兄片区)起红兄水库、南至红光水库、西靠文初队、北临S305000亩)，片区规划定位为以原生态资源环级与基准地价成果内涵：设定的商服用地基准地价的评估基准日为保亭县商服用地基准地价表费(万元/亩)ⅠⅠⅠⅠⅠ路Ⅰ路Ⅰ路ⅠⅠⅠⅠ桥Ⅰ段路ⅠⅠ费(万元/亩)段路Ⅰ桥ⅠⅠ界(详见图)Ⅰ段桥Ⅰ段Ⅰ路ⅠⅠⅠ路ⅠⅡⅡⅣⅣⅣⅣⅢⅡⅢⅡ费(万元/亩)ⅡⅠⅠⅠⅡⅢⅢⅠⅢⅢⅢⅣⅣⅤⅣⅣⅣⅤⅤⅤⅣ费(万元/亩)ⅣⅣⅣⅣⅤⅣⅣⅤⅣⅡⅢⅢⅢⅡⅠⅠⅢⅢⅢ费(万元/亩)ⅢⅢⅣⅢⅣⅢⅢⅣ保亭县住宅用地基准地价内涵：设定的住宅用地基准地价的评估基准日为保亭县住宅用地基准地价表开发费(万ⅣⅣⅣⅣⅢ开发费(万ⅡⅢⅡⅡⅠⅠⅠⅡⅢⅢⅡⅢⅢⅢⅣⅣ07Ⅴ07Ⅴ67Ⅴ20Ⅴ开发费(万20ⅤⅤ67Ⅴ20Ⅴ60Ⅴ67Ⅴ07ⅤⅤⅤⅤⅤ07ⅤⅤ20Ⅴ07ⅤⅤⅤ67Ⅴ20Ⅴ67Ⅴ开发费(万07Ⅴ67Ⅴ20Ⅴ20Ⅴ20Ⅴ20ⅤⅤ20ⅤⅤ60Ⅴ60ⅤⅤⅤ13ⅤⅤⅤⅤ13Ⅴ13Ⅴ13Ⅴ开发费(万ⅤⅤⅤⅤⅤ40Ⅴ47ⅤⅤⅤⅤ73ⅤⅤⅤ20Ⅴ87ⅤⅤ93Ⅴ87Ⅴ00Ⅴ87Ⅴ开发费(万ⅤⅤ07Ⅴ33Ⅴ00Ⅴ67Ⅴ53Ⅴ87Ⅴ33Ⅴ33Ⅴ33Ⅴ33Ⅴ00Ⅴ07Ⅴ07Ⅴ00Ⅴ07Ⅴ00Ⅴ07Ⅴ93Ⅴ开发费(万67Ⅴ07ⅤⅤⅤ93ⅤⅤ40Ⅴ93Ⅴ53Ⅴ07Ⅴ00Ⅴ00ⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅢ开发费(万ⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅣⅣⅣⅣⅣⅣ开发费(万ⅢⅢⅢⅢⅣⅣⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅣⅣⅣⅣⅢⅢⅡⅢ开发费(万ⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅢⅡⅡⅢⅢⅢⅡⅡⅢⅢⅢⅡⅡⅢ开发费(万ⅢⅤ40ⅤⅤⅤ93Ⅴ93Ⅴ93ⅤⅤⅤⅤⅣⅣⅤⅣⅤⅣⅣⅤⅤ开发费(万ⅤⅣⅤⅤⅤⅤ40Ⅴ40ⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤ开发费(万ⅤⅤ40Ⅴ40Ⅴ07Ⅴ20Ⅴ20ⅤⅤ20Ⅴ20Ⅴ07Ⅴ20Ⅴ07ⅤⅤⅤⅤⅤ20Ⅴ53Ⅴ20Ⅴ开发费(万ⅣⅤⅤⅣⅤ20ⅤⅤⅤ07ⅤⅤ40Ⅴ93Ⅴ93Ⅴ20ⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤ开发费(万ⅤⅤⅤⅤⅤⅣⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤⅤ使用权平均价格。采用地面地价的表现形式，地价以元/m2保亭县工矿仓储用地基准地价表开发费(万0Ⅲ7Ⅲ3Ⅲ3Ⅰ0Ⅱ7Ⅰ7Ⅱ0Ⅱ3Ⅱ0Ⅲ0ⅢⅢⅢ果保亭县旅游区商服用地基准地价表别ⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅡⅡⅠⅠⅠⅠⅠⅠⅡ别ⅠⅠⅠⅠⅠⅡⅠⅠⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡ别ⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡⅡ假区(五指山茶C20Ⅲ假区(五指山茶C27Ⅲ假区(五指山茶C33Ⅲ假区(五指山茶C33Ⅲ假区(五指山茶C20Ⅲ假区(五指山茶C33Ⅲ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ别区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ区(红兄片区)Ⅰ保亭县旅游区住宅用地基准地价表别开发费(万(五指山茶场)R1Ⅱ(五指山茶场)R2Ⅱ(五指山茶场)R3Ⅱ(五指山茶场)R4Ⅱ(五指山茶场)R5Ⅱ(五指山茶场)R6Ⅱ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ野奢世界度假区(红Ⅰ仙安石林、仙龙洞生态旅游区旅游区商服用地基准地价表(万元/亩)20生态旅游区40价的表现形式，地价以元/m2表示。及仙安石林、仙龙洞生态旅游区住宅用地基准地价表(万元/亩)生态旅游区价的表现形式，地价以元/m2表示。价修正体系地价修正体系→宗地地价宗地地价＝(基准地价×期日修正系数＋土地开发程度费用差异)×K×A1，m式中：K=1+ai(ai--区位因素中因素调整幅度%；m--因子个数)mi=1i(一)交易期日修正Kt=Q/QoQ的地价指数Qo地价指数(二)通过基础设施开发程度修正，求得土地开发程度费用差异待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的区准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值 %)|||8|9|4|65(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值12.6(70%)9.9 %)|5|5|4|86|2|43(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)3.6 %)0|70|50|50|420|50|21高配置(已成体系)中配置(主干通过)低配置(接近主干))系数(%)(22,30]达到规划设计标准，(14,22](10,14](5,10](10,18](5,10]便(8,10](4,8]利(16,22]污分流，暗沟排污。准(10,16](4,6](2,4]才可以利用。(三)商服用地区域因素修正优劣服中心距离(m)0000000离(m)000000-5000集疏差差差差高低优劣2.84%84%离%%%%%%%%%%%%.66%优劣服中心距离(m)000000-500000000-500离(m)0000-500集疏差差差差优劣4.09%.05%离.62%%2.82%82%施0%%0%%0%%%%(四)商服用地宗地地价个别因素修正系数说，比)来反映其对地价的影响，把样点宽深比的众数定为规定宽深比。根据公式：Kk=Pi/PaPi深比的单位面积土地价格Pa深比的单位面积土地价格Kr=Pi/PaPi用地在某一容积率时单位面积的平均地价Pa--商服用地在规定容积率下单位面积的平均地价≤0.8≥5.0(注：具体容积率若处在表中两个容积率之间，则运用内插法求得相应的修正体系)。r土地还原利率%n-土地剩余使用年期使用年期(年)135修正系数(%)3使用年期(年)修正系数(%)(注：具体使用年限若处在表中两个使用年期之间或之外，则运用内插法或使用上述计优劣利利响-0.96-0.91优劣-0.96-0.91表5-14商服用地临路、临河(湖、水库)修正说明表临路、临河(湖、水库)状况临主干道干道临次干道次干道干道另一面临河(一)交易期日修正Kt=Q/QoQ的地价指数Qo地价指数待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的区域基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)||||8|9|4|65(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值12.6(70%)|5|5|4|86|2|43(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)0|70|50|50|420|50|21高配置(已成体系)中配置(主干通过)低配置(接近主干))系数(%)(22,30]达到规划设计标准，(14,22](10,14](5,10](10,18](5,10]便(8,10](4,8]利(16,22]污分流，暗沟排污。准(10,16](4,6](2,4]才可以利用。(三)住宅用地区域因素修正优劣心000000离000000-5000000000-500集疏差差差差000000优劣000000离000优劣高低优劣5000//高低优劣心%%%%离%%89%%82%80%%%80%%%83%%%%%%7%%%%%%%7%离%%%3%86%9%%%88%2.54%%表优劣心0000000000离000001-500000集疏差差差差000060000000060000000060000000060000优劣优劣优劣0000//修正表优劣心2%%8%%离7%%86%86%%%%%%%0%%6%%81%81%%%%%%%%%1%%优劣81%81%(四)住宅用地宗地地价个别因素修正系数件不变)对地价的影响。根据公式：Kr=Pi/PaPi地在某一容积率时单位面积的平均地价Pa–-住宅用地在规定容积率下单位面积的平均地价≤0.812134≥4.5(注：具体容积率若处在表中两个容积率之间，则运算内插法求得相应的修正系数)r--土地还原利率n-土地剩余使用年期使用年期(年)135修正系数(%)892使用年期(年)修正系数(%)(注：具体使用年限若处在表中两个使用年期之间，则运用内插法或使用上述计算公式表优劣-0.99-0.95优劣-0.99-0.95表5-27住宅用地临路、临河(湖、水库)修正说明表临路、临河(湖、水库)状况临主干道干道临次干道临路、临河(湖、水库)状况次干道干道另一面临河评估，道路路面宽≥5米才作临街修正，临道路路面宽＜5米或临规划(一)交易期日修正Kt=Q/QoQ的地价指数Qo地价指数(二)通过基础设施开发程度修正，求得土地开发程度费用差异：地正，待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的区准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%) %)|||8|9|4|65(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)12.6(70%)9.9 %)|5|5|4|86|2|43系数表(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)3.6 %)0|70|50|50|420|50|21高配置(已成体系)中配置(主干通过)低配置(接近主干))系数(%)(22,30]达到规划设计标准，(14,22](10,14](5,10](10,18](5,10]便(8,10](4,8]利(16,22]污分流，暗沟排污。准(10,16](4,6](2,4]才可以利用。(三)工矿仓储用地地区因素修正优劣件度优劣差差差差件度优劣度优劣.01%%8%87%1%%%%%%%4.72%.36%%(四)工矿仓储用地宗地地价个别因素修正系数r--土地还原利率n-土地剩余使用年期系数表使用年期(年)135修正系数(%)891使用年期(年)修正系数(%)(注：具体使用年限若处在表中两个使用年期之间或之外，则运用内插法或使用上述计算公优劣明利-0.99-0.95优劣1-0.96-0.92说明表临主干道干道临次干道评估，道路路面宽≥5米才作临街修正，临道路路面宽＜5米或临规划(一)交易期日修正Kt=Q/QoQ的地价指数Qo地价指数(二)通过基础设施开发程度修正，求得土地开发程度费用差异：待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的开发地开发费用(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%) %)|||8|9|4|65(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)12.6(70%)9.9 %)|5|5|4|86|2|43系数表(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)3.6 %)0|70|50|50|420|50|21高配置(已成体系)中配置(主干通过)低配置(接近主干))系数(%)(22,30]达到规划设计标准，(14,22](10,14](5,10](10,18](5,10]便(8,10](4,8]利(16,22]污分流，暗沟排污。准(10,16](4,6](2,4]才可以利用(三)旅游区商服用地区域因素修正优劣度路差差差差优劣优劣高低沿河(湖、水库)条件0//优劣2.59%件.60%%施85%82%%85%%%件.74%%4.39%%.06%(四)旅游区商服用地宗地地价个别因素修正系数率修正系数的计算是考虑在相同区片内，容积率变化(其它条件不变)对地价的影响。根据公式：Kr=Pi/PaPi商服用地在某一容积率时单位面积的平均地价Pa商服用地在规定容积率下单位面积的平均地价r地还原利率%n土地剩余使用年期使用年期(年)135修正系数(%)3使用年期(年)修正系数(%)(注：具体使用年限若处在表中两个使用年期之间或之外，则运用内插法或使用上述计算公优劣明利-0.99-0.95优劣-0.99-0.955、临路、临河(湖、水库)修正表5-48旅游区商服用地临路、临河(湖、水库)修正说明表临路、临河(湖、水库)状况临主干道干道临次干道次干道干道另一面临河评估，道路路面宽≥5米才作临街修正，临道路路面宽＜5米或临规划(一)交易期日修正Kt=Q/QoQ的地价指数Qo地价指数待估宗地价格定义中设定的土地开发程度下的区域基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用开(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)12.6(70%)|||8|9|4|65(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值范围中间值|12.6(70%)|5|5|4|86|2|43(万元／亩)(成熟度%)开发费用构成系数(子项目占完全五通一平开发费的百分比%)0|70|50|50|420|50|21高配置(已成体系)中配置(主干通过)低配置(接近主干))系数(%)(22,30]达到规划设计标准，(14,22](10,14](5,10](10,18](5,10]便(8,10](4,8]利(16,22]污分流，暗沟排污。准(10,16](4,6](2,4]才可以利用。(三)旅游区住宅用地区域因素修正优劣心0000络路差差差差000000000离000优劣优劣高低0//优劣心86%%%4.60%.30%%%%%%%%%%%%%%%%4%%%%%%离4%88%.04%83%%%(注：在旅游区内，如果“公共设施状况”中某一子项所指对象尚未建设的，该子项修正。)(四)旅游区住宅用地宗地地价个别因素修正系数件不变)对地价的影响。根据公式：Kr=Pi/PaPi地在某一容积率时单位面积的平均地价Pa–-住宅用地在规定容积率下单位面积的平均地价≤0.3≥2.8(注：具体容积率若处在表中两个容积率之间，则运算内插法求得相应的修正系数)r--土地还原利率n-土地剩余使用年期使用年期(年)135修正系数(%)892使用年期(年)修正系数(%)(注：具体使用年限若处在表中两个使用年期之间，则运用内插法或使用上述计算公式优劣-0.99-0.95明表优劣-0.99-0.95表5-59旅游区住宅用地临路、临河(湖、水库)修正说明表临路、临河(湖、水库)状况临主干道干道临次干道次干道干道另一面临河评估，道路路面宽≥5米才作临街修正，临道路路面宽＜5米或临规划成果的说明与应用者、土地经营者提供了全县各地况。同时为满需要，提供了简单易行的宗地地价的评估标准，为建立导向作用，合理引导投资方向和土地利用方数，PiPPy×Pq+基础设施开发程度差异)×(1+