现代物流园区项目可行性研究报告

现代物流园区项目可行性研究报告0一六年一月 11.1项目名称及项目单位 11.2报告编制依据及内容 1.3项目概况 3 4第二章项目建设背景及必要性 62.1项目建设背景 62.2项目建设必要性 8第三章市场需求分析 3.1行业的主要产业政策分析 3.2漯河市物流产业发展状况和主要特征 3.3漯河市物流业发展存在的问题 3.4区域物流业发展优势分析 3.5发展前景及展望 3.6本项目的市场需求分析 第四章建设地点与建设条件 4.1建设地点 4.2建设条件 4.3综合评价 第五章项目建设方案 5.1建设原则 5.2建设规模与内容 5.3园区功能定位 5.4项目建设各区布局与功能设计 5.5物流信息系统建设方案 第六章专业技术方案 6.1总平面规划 6.2建筑结构 6.3给排水 6.4供电与照明 6.5通风与供暖 6.6通讯工程 6.7消防 6.8绿化工程 第七章节能 7.1设计依据 7.2节能设计原则 7.3节能措施 第八章环境保护 8.1环境保护执行标准 8.2主要污染源及污染物 8.3环境保护措施 8.4环境保护结论 第九章劳动安全卫生及消防 9.1危害因素与危害程度 9.2安全措施方案 9.3工业卫生 第十章组织机构与劳动定员 10.1项目组织机构 第十一章项目管理与实施进度 11.1项目建设期管理 11.2实施进度 第十二章项目招投标方案 12.1项目招标范围及招标组织形式 12.2投标、开标、评标和中标程序 12.3评标委员会的人员组成和资质要求 第十三章投资估算与资金筹措 13.1投资估算 13.2资金筹措 第十四章财务评价 14.1财务评价依据及范围 14.2基础数据及参数选取 14.3财务效益与费用估算 14.4财务分析 14.5不确定性分析 第十五章社会效益分析 第十六章结论与建议 11.1项目名称及项目单位1.1.1项目名称某某市××现代物流园区项目1.1.2建设性质新建1.1.3项目建设单位1.2报告编制依据及内容1.2.1编制依据1、交通部《关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见》;2、《河南省人民政府关于印发河南省现代物流业发展规划的通知》;(豫政〔2010〕38号);3、《关于推进产业集聚区科学规划科学发展的指导意见》(豫发〔2009〕14号);4、河南省物流业发展规划(2010-2015)25、《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发(2011)38号);6、《河南省人民政府办公厅印发关于促进河南省现代物流业加快发展若干政策措施的通知》(豫政办〔2010〕127号);7、《漯河市促进物流业发展若干政策措施》(漯政[2009]53号);10、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；11、《城市污染处理及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城(2002)124号；12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。1.2.2编制原则1、本报告的编制本着实事求是的科学态度，严格贯彻执行《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的有关规定，按照国家《建设项目可行性研究与经济评价手册》,对某某市××现代物流园区项2、以节能为重点，选择性能先进，运行可靠，便于维护，经济耐用，并且安全、环保、卫生的设备及各种配套的器具。3、选择效果好、易操作的“三废”治理方案，搞好环境保护。31.2.3编制内容1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；3、对工程方案进行研究，并提出工程招投标方案；4、对公用工程和辅助设施进行研究；5、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；6、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；7、可行性研究结论与建议。1.3项目概况1.3.1项目建设地点项目拟选址在河南省漯河市东城产业聚集区内，东临东环，南临漯周路(人民东路),北临黄河东路。1.3.2项目建设规模项目规划用地面积330亩，规划总建筑面积215000平方米。包括：仓储库28栋共140000平方米，职工宿舍30000平方米，办公楼15000平方米，汽车检测修理厂14000平方米，现代物流信息平台3000平方米，停车场13000平方米。装备各类车辆3100台。项目建成后，年可周转货物10亿立方米，吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，带动漯河及豫中南地区物流业的发展。41.3.3项目经营范围货车销售、公路运输、货车租赁、汽车维修、仓储、汽车检测、二手车交易、车辆注册登记(上牌)、劳务服务等。1.3.4项目总投资估算与资金筹措本项目总投资为8亿元，其中固定资产及土地使用费7.2亿元，流动资金8000万元。本项目总投资8亿元，其中企业自筹8亿元。1.3.5项目实施进度本项目计划建设起止年限为2013年6月至2016年5月。1.4分析结论本项目总投资80000万元，项目正常运营年可实现收入32115万元，年均税后净利润13172万元，年均交纳营业税金及附加1607.36元，所得税4390.7万元，本项目的建设对促进当地经济建设具有重大意义。本项目属物流园建设项目，可直接解决300人劳动力就业问题，间接带动近千人就业，有利于缓解当地的就业压力，提高居民收入。本项目市场前景好，投资效益可观，无风险，对项目建设地的经济建设及社会发展均有较大的推动作用，特别是对漯河市的城市建设的长远规划起了推波助澜的作用。具有较好的社会及经济效益。本项目主要技术经济指标表见表1.4-1。5表1.4-1主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1用地面积亩折合约220001m²2总建筑面积其中综合办公楼职工宿舍仓储库汽车检测修理厂信息服务中心2停车场3容积率4建筑密度5绿地率6劳动定员人7建设期限年38项目总投资万元其中建设投资万元流动资金万元9投资利润率年均利税总额万元其中年均销售税金及附加万元年均利润总额万元财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税后盈亏平衡点6第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景在国家政策的支持下，2011年，我国物流行业得到进一步发展。2011年全国社会物流总额158.4万亿元，按可比价格计算，同比增长12.3%,增幅比上年回落2.7个百分点。2011年全国社会物流总费用8.4万亿元，同比增长18.5%,增幅比上年提高1.8个百分点。根据中国物流与采购联合会公布的数据，2011年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%,这一数字与去年同比持平，社会经济运行的物流成本仍然较高。我国物流基础设施条件逐步完善。交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2011年底，全国铁路营业里程9.9万公里，高速公路通车里程8.5万公里，港口泊位3.64万个，,拥有民用机场180个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。提出“大力发展现代物流业”,中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政7策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。不过，与国外物流业高度发达相比，我国物流业的总体水平仍然低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还物流服务的组织化和集约化程度不高。随着中国经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业，正日益受到重视，现代物流业是促进国民经济增长的朝阳产业，也是一个城市和地区新经济增长点的重要体现，其发展程度已成为衡量一个地区现代化程度和综合实力的重要标志。作为河南省区域中心城市之一，漯河是豫中南重要的商贸物资集散地，具备较为发达的水陆交通网络，拥有巨大的商贸货物吞吐量，为现代物流产业的发展奠定了良好的基础。在国家鼓励支持物流行业的发展的大好形式下，某某市××运输有限公司积极响应国家的政策，同时借助漯河市得天独厚的区位条82.2项目建设必要性1、项目的建设是培育新的经济增长点和调整经济结构的需要物流业是现代服务业的重要组成部分，正迅速发展成为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量。发展现代物流业，不仅能够直接带来物流业的规模扩张，同时，将为金融保险、商贸流通、信息服务、餐饮、会展等相关服务业带来客观的配套服务需求，从而推动第三产业的整体发展，提高服务业在经济总量中扩大居民消费，增强消费对经济增长的拉动作用。因此，大力发展现代物流业，对于培养发展新的经济增长点，推动经济结构调整，转变经济发展方式，提高国民经济运行的质量和效2、项目的建设是推动制造业优化升级的重要抓手物流连接着制造业的采购、生产、储运、销售各环节，随着社会化大生产快速发展和社会分工不断细化，制造业与物流业日益有机融合、互动发展。发展现代物流业，有利于优化生产要素配置，推动制造业供应链一体化，降低企业采购商品成本，提高企业采购商品可得性，提高产业附加值。便捷高效的现代物流体系是一个地区高端制造9业发展的重要条件，也是现代产业专业化分工和生产效率提高的必要条件。因此，物流业与制造业既相互依托又相辅相成，制造业的发展可以带动物流业规模扩张，现代物流业的发展反过来促进制造业产业升级和持续发展。3、项目的建设提升区域经济竞争力的重要途径作为极具发展潜力的新兴产业，现代物流业的发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。有条件的地区通过加快发展现代物流业，增强物流配套服务能力，可以有效降低社会物流成本，从而促进招商，吸引资金，聚集高端产业，优化第二产业结构，提升本地区制造业层次；还可以吸引更多商品在区域内集散，繁荣区域市场，从而实现产业、物流和市场联动发展，全面提升区域经济运行效益和核心竞争力。本项目规划占地330亩，总投资8亿元，年可周转货物10亿立方米，吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，预计可实现年收入3.2亿元，年创利税5900多万元，为当地经济的发展做出巨大的贡献。4、项目的建设是提升人民群众生活水平和质量，促进经济社会又好又快发展的客观需要物流业衔接生产和消费，产业关联度高，劳动就业吸纳能力强，拉动消费作用大。发展壮大物流产业，有利于扩大社会就业；有利于有效获取、分配和使用运输、仓储、包装、配送等物流要素，从而提高各种生产资料和产成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推动资源节约型和环境友好型社会建设；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，满足人民群众对多样化、高质量的商品及其物流服务第三章市场需求分析3.1行业的主要产业政策分析3.1.1国家政策2009年3月，国务院下发了《物流业调整和振兴规划》,促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级。《规划》指出：“在贯彻落实好现有推动现代物流业发展有关政策的基础上，进一步研究制定促进现代物流业发展的有关政策。加大政策支持力度，抓紧解决影响当前物流业发展的土地、税收、收费、融资和交通管理等方面的问题。引导和鼓励物流企业加强管理创新，完善公司治理结构，实施兼并重组，尽快做强做大。针对当前产业发展中出现的新情况和新问题，研究制定系统的物流产业政策。”要加快发展民营物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。对列入国家和地方规划的物流基础设施建设项目，鼓励其通过银行贷款、股票上市、发行债券、增资扩股、企业兼并、中外合资等途径筹集建设资金。银行业金融机构要积极给予信贷支持。对涉及全国性、区域性重大物流基础设施项目，中央和地方政府可根据项目情况和财力状况适当安排中央和地方预算内建设投资，以投资补助、资本金注入或贷款贴息等方式给予支持，由企业进行市场化运作。”2011年8月，国务院办公厅下发《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号),正式公布了促进物流业发展的支持政策。《意见》指出：“切实减轻物流企业税收负担。抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，并在总结试点经验、完善相关配套措施的基础上全面推广。研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。研究完善大宗商品仓储设施用地的土地配送中心、转运中心以及物流园区等物流基础设施的土地政策支持力度。”“促进物流车辆便利通行。进一步降低过路过桥收费，按照规定逐步有序取消政府还贷二级公路收费，减少普通公路收费站点数量，控制收费公路规模，优化收费公路结构。”同时，《意见》指出：“加快物流管理体制改革。加快理体制改革，打破物流管理的条块分割。加强依法行政，完善政府监管，强化行业自律。在规范管理的前提下适当放宽对物流企业资质的资源。支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息主研发，启动物联网在物流领域的应用示范，加快先进物流设备的研制，提高物流装备的现代化水平。加强物流标准的制定和推广，促进物流标准的贯彻实施。鼓励物流企业应用供应链管理技术和信息技术，推进物流信息资源开放共享，促进信息流、物流和资金流的协同加大对物流基础设施投资的政府资金扶持，积极引导银行业金融机构加大对物流企业的信贷支持力度，积极支持符合条件的物流企业上市和发行企业债券。”2012年7月11日，国务院常务会议11日讨论通过《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》,明确了主要任务、支持政策和保障措施。区封锁和行业垄断，鼓励民间资本进入流通领域。提高流通产业利用3.1.2地方政策项目所在地河南省漯河市鼓励物流园的发展，2009年8月，河南省漯河市人民政府印发了《漯河市促进物流业发展若干政策措施》。《漯河市促进物流业发展若干政策措施》(以下简称《措施》)分别在市场准入、财政支持、规划与用地、财税、物流运输、产运衔接等方面制定了相应的鼓励措施，促进漯河市的物流业又好又快的发《措施》指出“市服务业发展引导资金主要用于引导和支持物流目建设，三是扶持食品及农副产品批发交易市场建设。鼓励物流企业争创国家A级物流企业。凡被中国物流与采购联合会评估认定为国家2A级、3A级、4A级及以上的物流企业，由市政府在服务业发展引导资金中一次性分别奖励10万元、20万元、50万元。”纳入城市总体规划、土地利用总体规划和综合交通设施建设规划。对新建并且列入市定重点项目的物流项目、食品及农副产品市场建设项目，在符合全市土地利用总体规划、节约集约用地、科学合理地确定用地规模的前提下，国土部门应在土地利用年度计划内，优先安排土地使用指标并享受工业项目用地价格。”《措施》指出“引进国内外知名物流企业参与重组、兼并、收购我市物流企业，在组建物流企业过程中发生的资产置换以及水、电、土地、房产、车辆、通讯设施过户等各项行政事业性收费，有关部门在规定范围内按最低标准收取。引进国内外大中型现代物流企业在我市设立区域总部，在享受漯河市招商引资优惠政策的同时，还可一事一议，经市政府有关部门批准后，享受其他优惠政策。”“物流企业用水、用气价格与工业用水、用气价格并轨；物流企业用电价格按一般大工业用电价格标准收取电费。凡涉及口岸的行政性收费，国家有明文收费标准的，按照国家下限标准收取，没有明文收费标准的，一律不收费。”3.2漯河市物流产业发展状况和主要特征2012年，是漯河市实施“十二五”规划并实现不断深化的一年，也是漯河物流业稳定快速发展的一年。在政策方面，一直以来，漯河市委、市政府高度重视流通服务特别是物流业的发展，在物流规划布局、市场准入、税收改革、交通环境和信息化等方面做了大量的工作。在基础设施建设方面，我市不断加大公路、铁路和高速公路等基础建设，综合运输网络已初具规模。同时，随着信息技术和网络技术的广泛推广，以市场为依托的流通网络和体系逐步建成，为物流产业发展提供了信息平台。全市物流业整体呈上升趋势，其发展特点主要有以下几个方面：1、物流企业与物流市场成长迅速。近年来，随着市场需求的不断扩大，企业对物流领域中存在的庞大潜在市场开始有了比较深刻的认识，优化企业内部管理，降低物流成本成为目前多数物流企业最为强烈的愿望和要求。部分物流企业还根据客户需求制定专业化的服务，逐渐从普遍服务向行业服务发展。与此同时，专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。其中，在我市从事生产、销售及采购活动的公司和企业对专业化物流服务的需求发展迅速，成为带动物流产业发展的一个十分重要的市场基础。此外，一些新兴的经济领域，如私营企业、快递服务行业以及电子商务领域等，也产生和存在着一定规模的物流服务需求。2、基础设施和装备发展初具规模。经过多年发展，目前全市已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流业的发展奠定了必要的物质基础。在储运设施方面，目前已经建成了由铁路、公路、水路3个部分组成的综合运输体系，运输线路、场站建设方面以及运输车辆和装备方面都有了较大的发展。在信息通讯方面，现有几十套物流计算机信息管理系统，并已基本形成以企业为主体的现代信息化模式，一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术也得到了广泛的应用，在一定程度上提高了我市的物流信息管理水平，促进了物流效率的提高。在包装与搬运设施方面，现代包装技术和货物搬运技术的应用，在一定程度上改善了全市物流活动中货物运输的散乱状况和传统的手工搬运方式。3、物流产业带动相关领域健康发展。首先，物流产业的发展促进制造业降低产品成本，调整传统的经营组织形式，提高制造业企业的核心竞争力。其次，物流产业的发展促进了新型商业企业形式的发展。第三，物流产业促进了运输服务方式的创新和传统运输企业的发展。这主要表现在：专业化物流服务的发展改变运输企业以运力为中心的经营观念，进而促进运输企业经营方式的改变。与此同时，运输企业大力引入现代化管理手段和技术手段，通过提高管理水平和技术水平，获得新的发展空间。另外，物流产业的发展还带动和促进了其它相关领域的发展，如物流设备制造行业、以互联网技术为基础的电3.3漯河市物流业发展存在的问题一、总体上看，我市现代物流业仍处于低级阶段，还不适应经济发展的需要，传统物流业比重大，社会物流成本高，特别是为生产服务的物流，规模、效益、物流技术和管理水平等与发达地区还存在较大的差距。1、规模较小，竞争力不强。从企业的辐射范围看，多数的企业难以形成跨区域的运输体系，这种局面也造成了企业物流活动很难达到必须的经济规模和预期的投资回报，致使企业规模小、实力弱、增2、信息技术应用和网络化程度低。物流信息化作为现代物流的力、人力等条件的限制，部分企业还未能实现物流信息化管理。另一方面，对信息化的认识上还存在一定的误区，只是片面的把信息化作为改变策略、改变管理模式的一种手段，仅仅把它当作节约时间、节省劳动力成本的工具。因此不能从企业的全局和长远出发，进行统筹规划、合理建设、在一定程度上阻碍了物流综合服务水平和质量的提3、交通运输行业整体水平不高。虽然说近年来全市的公路里程飞速增长，场站设施落后的面貌也有了较大改观，但是在交通运输的软件——运输管理和信息交流上还存在着诸多问题，运输行业服务质量不高，运输效率较低的问题依然存在。经营方式单一，集约化、专业化的特点没有得到充分发挥；运输市场信息流通不畅，车辆空驶现道路运输尤其是货物运输和物流行业存在地区分割和壁垒，阻碍了道路运输网络化和物流一体化优势的发挥等问题一时还难以解决。4、市场秩序不规范。市场秩序的不规范导致了物流市场的混乱，阻碍了中小物流企业的公平竞争。由于没有相关的法律限制，使得进入物流行业的门槛过低。只要符合工商管理部门注册的要求，不管是否具备相当的设施和条件，都可以注册成为从事物流业务的公司，这就造成中小物流企业的大量涌入，企业的资质水平参差不齐。企业之间为争夺市场分额，纷纷降低运价，从而引发过渡竞争、恶性竞争，最终导致整个市场的低迷。5、人才紧缺的矛盾日益显现。人力资源是影响物流业发展的重要因素。物流作为一种新型的管理技术，涉及的领域极其广泛，这就要求物流管理人员不但要熟悉整个流程，而且要精通物流管理技术，全面掌握企业内部物流以及向外延伸的整条供应链的管理的综合知识。由于我市物流业起步较晚，真正具备综合物流管理知识的人才十分短缺。缺乏物流人才，企业也就缺少了创新的能力和发展的动力，只能依赖传统的管理模式，导致物流企业低效率运行、缺乏活力和竞二、长期以来，人们对物流统计的认识和理解比较肤浅，或仅仅停留在比较宏观的层次上，而忽略了其更深层次的涵义。1、物流统计没有与物流业同步发展。我国物流统计中的主体部分，如储运统计、物资统计是在上世纪80年代形成的，无论是统计思想还是统计内容，都受到计划经济的影响。至今，现在的物流统计仍然采用传统的统计指标体系。我市现有的物流统计数据是从相关行业的统计中估计或推断而来的，如货运量、货运周转量等，部分铁路运输部门甚至没有被纳入到全面物流统计当中。用这些指标来衡量物流规模虽然有一定的科学性，但却不能真实反映我市物流行业发展的2、物流统计不能完全反映物流活动的全部过程。由于物流产业的发展，现代物流业与传统物流业有很大的差别。传统物流一般是指产品出厂后的包装、运输、装卸、仓储，而现代物流有了计算机网络和信息技术的支撑，并应用了先进的管理技术和组织方式，将原本分离的商流、物流、信息流和采购、运输、仓储、代理、配送等环节紧密联系起来，形成了一条完整的供应链，当前的物流统计很难完整的反映出物流活动的整个过程。3.4区域物流业发展优势分析1、政策环境宽松。近年来，漯河市不断调整产业结构，采取优惠措施，制定发展战略，建立了现代物流工作综合协调推进机制，积极规划物流产业发展，鼓励物流企业不断整合资源，加快技术更新步伐，提高企业的综合竞争能力。有利于现代物流发展的政策措施相继出台，物流业发展的体制和环境进一步得到改善。2、区位优势明显。漯河境内地势平坦，四通八达，是国家二类交通枢纽城市。目前已发展成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。物流口岸中心建设、以双汇物流为代表的冷藏、仓储等行业的发展，进一步巩固了我市物流产业发展的优势。立足本地、开阔视野，建立广覆盖、大框架的现代立体物流网络已成为全市工作的重点之一。3、品牌效应显著。经过20年的发展，漯河积聚了加快发展的基依托完善的食品工业、新型的造纸产业、丰富的盐矿资源，漯河吸引了一大批国内外优秀企业的入驻，随着企业之间、城市之间、地区之间流通贸易的不断繁荣，进一步增大了我市物流市场的规模和效应，为物流业的发展提供了更广阔的发展空间。3.5发展前景及展望物流业发展的历史表明，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面、快速的发展阶段。相比较而言，虽然我市的物流产业仍然处在起步发展阶段，但在相当一些领域和部门已经表现出快速发展的趋结构的新兴物流企业的迅速发展，这类企业的优势在于经营观念、机制体制、管理方式能够适应市场快速变化的要求，也将成为我市物流产业发展进程中最为活跃的部分；二是部分传统工业的运输、仓储、批发企业，在其原有业务领域的基础上，通过向物流服务领域延伸，成为物流产业中强有力的竞争者。总体来看，漯河物流产业的快速发展必将成为漯河经济的一个重要的支撑点和新的增长点。3.6本项目的市场需求分析1、漯河市发展物流业的需求现代物流业具有很强的产业关联度和带动效应，它不仅涉及公路、水路、铁路等运输方式经营企业，还涉及交通、运输、仓储，包装、通信等设备的制造和经营业；不仅涉及农业、工业、货代、仓储、包装、堆场、电子商务、邮政、通信、银行、保险、消费者等生产经营和物流服务企业以及用户，还涉及政府、税收、检验检疫等管理部门。因此，现代物流业几乎涵盖了一产、二产、三产的所有领域和部门，无论在广度还是深度都具有很好的发展前景，是国民经济的综合性和支柱性产业之一，对区域经济发展具有重要的促进作用。者能压缩存量资本和不必要的物流投入，使消费者的需求能更便捷、更好地得到满足；二是有利于优化生产力布局和资源配置，促进经济结构调整，从而推动第三产业发展，促进产业结构优化升级，现代物流业也是改善投资环境，扩大招商引资的重要措施；三是有利于基础设施的进一步发展和完善，现代物流业是提高企业经济效益的重要手段，是全市现阶段提升经济运行质量的有效途径；四是有利于降低运行成本、节能降耗，改变区域经济增长方式，促进以城市为中心的区域市场形成和发展。总体上看，漯河市现代物流业仍处于低级阶段，还不适应经济发展的需要，传统物流业比重大，社会物流成本高，特别是为生产服务的物流，规模、效益、物流技术和管理水平等与发达地区还存在较大的差距。这些问题都是物流行业发展过程中不可避免会遇到的，而正是这些问题影响着漯河物流行业的发展，而物流行业的发展又与区域经济的发展息息相关着。因此，漯河物流行业亟待大踏步发展，亟待又好又快的发展。面对这些问题，漯河市人民政府相继出台了多项政策，鼓励物流产业发展；同时，将物流产业的发展纳入了《漯河市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》,再一次把物流产业的发展纳入政策纲领，为漯河市物流产业又好又快的发展做出了保障。因此，本项目的建设，是漯河市十二五规划关于促进物流产业发展的重要一环，也是漯河市发展物流产业的需求。2、漯河东城产业集聚区发展的需求物流连接着制造业的采购、生产、储运、销售各环节，随着社会化大生产快速发展和社会分工不断细化，制造业与物流业日益有机融合、互动发展。发展现代物流业，有利于优化生产要素配置，推动制造业供应链一体化，降低企业采购商品成本，提高企业采购商品可得性，提高产业附加值。便捷高效的现代物流体系是一个地区高端制造业发展的重要条件，也是现代产业专业化分工和生产效率提高的必要条件。因此，物流业与制造业既相互依托又相辅相成，制造业的发展可以带动物流业规模扩张，现代物流业的发展反过来促进制造业产业升级和持续发展。本项目位于漯河东城产业集聚区。漯河市东城产业集聚区于05月4月开始规划建设，07年被河南省委统战部批准为漯河台商投资区，08年底被省政府列为首批产业集聚区之一。园区位于京港澳高速、宁洛高速漯河交汇处，总规划面积12.05平方公里，其中起步区4.05平方公里，发展区4平方公里，控制区4平方公里。东城产业集聚区形成了以双汇第二工业园、益生园生物科技、康达实业、正邦食品、中博彩印、宏源包装为代表的食品加工及配套，以光华电子科技、圣华OLED、科年达数码科技为代表的电子机械等两大产业集群。物流业与其他工业产业既相互依托又相辅相成，本项目建成以后的运营离不开产业集聚区内众多其他工业的企业；而同时，集聚区内的众多制造行业企业对物流行业的需求也是不言而喻的。本项目建成后，将形成一个综合性物流区，为产业集聚区的其他工业企业提供完善的物流服务，因此说，本项目的建设也是东城产业集聚区发展的需第四章建设地点与建设条件4.1建设地点项目拟选址在河南省漯河市东城产业聚集区内，东临东环，南临漯周路(人民东路),北临黄河东路，项目总占地330亩。场址周边交通便利，地势平坦，基础设施齐全，适合项目建设。4.2建设条件4.2.1自然条件年平均气温为14.6℃,7月份最热，累年平均气温为27.5℃;1月份最冷，累年平均气温为0.5℃。全年无霜期为216~225天，降雨量平均为749.2~845.2毫米，日照时数为2187~2359小时。全区地质构造属于华北凹陷，覆盖着深厚的第四纪松散沉积物，厚度约400米左右。早在新世时，为湖相沉积。沿古沙河和古汝河发育了三角洲相砂体，中、早、晚在新世时为河流冲积层，形成带状砂体。质粘土、亚粘土，其中裂隙发育，潜育强烈。召陵区地处伏牛山东麓平原和淮北平原交错带，地势较平坦，局部低洼，土层深厚，土壤类型较多，全区共有四个土类，分别是褐土、潮土、黄棕壤土、砂姜黑土。褐土属中性土壤，比较均一，土体深厚，易于耕作，保水保黄棕壤土，通体壤质，比较松轻，保水保肥，耐涝耐旱；砂姜黑土，质地粘重，结构不良，通透性差，适耕期短。全区属平原洼地，最高处召陵镇老寨海拔高度为89.2m,最低处青年村乡和庄海拔高度为50.1m,相对高差39.1m。按微地貌划分，全区土地可分洼地、平地根据查阅相关漯河市相关地质资料，本项目选址场地内无活动断层及地震断层通过，没有发现其他不良地质现象，地势平坦，土质良好，适合项目建设。4.2.3主要建设条件漯河区位优越、交通发达，是国家二类交通枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广铁路纵贯南北，漯宝铁路向西与焦枝线相连.三条铁路在漯境内构成十字交叉，使漯河火车站成为全国一级的枢纽编组大站。京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道项目所在地东城产业集聚区位于京港澳高速、宁洛高速漯河交汇处，不出5分钟，可上两条高速，可达全国各大中城市和港口，西临国家一级编组站——漯河火车站和豫南陆路口岸物流中心、行车50分钟即可直达郑州国际机场。占据东城，通达各地、辐射全国。2、基础设施条件本项目位于漯河东城产业集聚区。截止目前，漯河市东城产业集聚区完成基础设施总投资7亿元。已修道路6条，总里程15公里；35kv、110kv变电站建成供电，架设高低压线路20公里；完成了电信、网通、移动、联通等电讯运营商线路改造；修建排水管网25公里，已基本实现全线贯通，起步区实现“七通一平”。2010年，全面完善供热工程、供气工程、双回供电线路工程、供水工程、污水处理厂工程等，计划总投资3.54亿元，这些工程的实施将有效实现集聚区与区外设施的衔接和共享，成为全省功能较为完善的集聚区之一。。本项目建设所需供电、给排水、燃气力等均来自产业集聚区，能够满足项目需要。3、施工条件该工程建设场地两面环路，地形平坦、开阔，各种建材和机具进出便利，施工条件良好。4.2.3当地经济状况漯河市2011全年实现生产总值767.1亿元，比上年增长13.2%增速居全省第5位。其中，第一产业增加值94.9亿元，增长3.5%;第二产业增加值535.1亿元，增长16.1%;第三产业增加值137.1亿元，增长8.7%。人均生产总值30081元，增长12.2%。三次产业结构为12.4:69.7:17.9。二三产业比重比上年上升0.5个百分点。全市非公有制经济增加值475.6亿元，占生产总值的比重为62%。全年居民消费价格同比上涨5.7%。被调查的八大类项目均保持上涨态势，其中食品类上涨13.1%。农业生产资料价格上涨10.9%。年末全市从业人员166.3万人，其中城镇从业人员32.8万人，农村从业人员133.5万人。全年城镇新增就业人员6.33万人。下岗失业人员实现再就业2.18万人。年末城镇登记失业率为2.71%。农村劳动力转移就业3.414.2.4投资政策条件漯河市东城产业集聚区制订了多项优惠，鼓励到此投资的企业：到东城产业集聚区投资的境内外企业，可享受企业所得税“三返五减半”的优惠，本辖区内的行政事业性收费金免。对重点项目，实行领导代理服务制，以全程保姆式服务，为投资者提供最平安、最宽松、最优良的投资环境，是企业在这里能够快速的成长，做大做强。4.3综合评价综合以上几个方面，该选址符合漯河东城产业集聚区总体布局规同时，项目所在地漯河市东城产业集聚区出台了多项政策，支持区内项目的建设。随着漯河东城产业集聚区的不断发展，该区域基础和服务设施将会更加齐全，为项目未来发展提供保障。因此，项目拟选址是非常理想的物流园建设区域。第五章项目建设方案5.1建设原则1、符合国内外社会经济与物流业发展的总趋势；2、符合河南省及漯河市社会经济发展的要求；3、符合漯河市城市发展战略规划；4、符合漯河东城产业集聚区总体发展战略规划；5、符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。5.2建设规模与内容根据市场发展的情况和漯河市经济发展的需求，本项目拟在漯河市东城产业集聚区内建设集“货车销售、公路运输、货车租赁、汽车维修、仓储、汽车检测、二手车交易、车辆注册登记(上牌)、劳务服务”等为一体的综合性物流园区。某某市××现代物流园区项目规划总占地330亩，总投资8亿元。总建筑面积21.5万平方米，其中：仓储库28栋共140000平方米，职工宿舍30000平方米，办公楼15000平方米，汽车检测修理厂14000平方米，现代物流信息平台3000平方米，停车场13000平方米。装备各类车辆3100台。项目建成后，年可周转货物10亿立方米，能够吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，带动漯河及豫中南地区物流业的发展。5.3园区功能定位5.3.1园区系统功能设计1、货物集散、中转、仓储功能对生产厂家出厂准备运销的产品或需中转的货物，提供集散、运输、仓储、中转换装、理货、分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂家或其代理商的销售、运输信息，代其直接销售，运营和2、运输配送服务功能通过发展运输配送，整合资源，组建物流运输部门，负责货物运输配送。通过自有车辆及整合社会资源的方式，为客户提供整车及零提供个性化特色服务——物流解决方案。针对客户要求，为客户量身定制具有可操作性的物流解决方案并提供专业物流咨询服务，帮助客户降低成本，提高市场竞争优势，实现共赢。3、办理零担货物业务办理零担货物的受理托运、检货过磅、验收入库、货物交接、中转仓储及运输业务。受发货人委托，对在本物流园区进行仓储的产品或货物进行分拣、包装、换装等服务，以及商贸交易、展览服务。4、车辆销售、租赁、检测、维修等功能提供货车销售、货车租赁、二手车交易等服务。建立汽车检测修理厂，为园区物流公司服务，如各类机械车辆的技术检测、维修、保养等。同时，提供各种车辆上牌、保险等服务。5、信息管理服务功能建立以通信设备和计算机系统为中心的通信信息网络系统，收集处理运输和仓储过程中的大量信息，建立数据处理系统、决策支持系统、信息受理和交易系统、结算系统、车辆移动通信网络、库存管理系统，提高整个系统的效率。6、生活辅助服务功能除对物流园区内部的生产、生活提供服务外，还面向社会提供多种有偿服务。如住宿、餐饮、文化娱乐、保健、购物、商务等。5.3.2园区服务对象定位某某市××现代物流园区建设的主要市场服务对象是：>漯河东城产业集聚区内企业物流需求；>以漯河东城产业集聚区产业带为中心的物流需求；>漯河及周边地区城市配送物流需求；5.4项目建设各区布局与功能设计本项目构建主要服务于漯河以及以漯河为中心、半径为50公里的城市经济带的、集库存管理、货物配载、装卸和运输、信息处理等基础功能的综合物流园，同时，通过与相关的代理机构实现对接或战略联盟，使园区功能得到立体延伸。5.5物流信息系统建设方案公共物流信息平台的功能要满足区域物流系统中园区管理部门、物流企业、工商企业不同层次的参与者对公共物流信息平台的信息需求和功能需求。公共物流信息平台应通过对物流公共数据的采集、处理和公共信息交换，为物流企业信息系统完成各类功能提供支撑；为园区的内部管理提供系统支撑；为政府相关职能部门的信息沟通提供信息枢纽作用，宏观规划与决策提供信息支持。公共物流信息平台的本质在于为企业提供单个企业无法完成的基础资料收集，并对其进行供商、货主/制造商及政府相关部门提供一个统一高效的沟通界面，为客户提供供应链综合解决方案。因此，区域公共物流信息平台的功能定位应该为综合信息服务、异构数据交换、物流业务交易支持、货物跟踪、行业应用托管服务。打造以下五大平台：1、综合信息服务平台物流信息的畅通流动，对提高区域物流运作效率至关重要。目前我国区域物流信息沟通普遍不畅通，造成车找不到货、货找不到车的局面，物流活动效率低且资源浪费严重；政府部门得到的物流信息零碎、分散，没有聚合性、针对性，难以有效地辅助决策。综合信息服务平台连接了区域物流企业、物流运作设施以及政府管理部门与相关职能部门的信息系统，是区域物流信息资源的汇集中心，也是国内外了解区域物流资源的窗口。综合信息服务平台应具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主体的信息需求和功例如，对于物流企业和工商企业，要发布和查询物流供求、物流运作成本和物流服务质量等实时信息；对于政府部门，发布政策法规等行业信息，查询一定时期、一定区域范围内、甚至是一定物流功能范围内的反映物流活动的历史统计数据，了解、分析其发展趋势，辅助政府宏观决策。2、园区信息服务平台公共物流信息平台集中发布园区制度文件，发布物理相关的知识和法规，促进入驻园区的企业及时得知园区动态。园区企业可以通过园区管理平台，提出咨询的问题，反馈现在遇到的问题，寻求支持；3、物流业务交易支持平台电子商务时代要求电子化物流与之相适应。电子化物流业务交易应该对交易双方进行身份确认以及资质的审核，确保交易者信息的唯一性和不可抵赖性，以保护交易各方的利益，实现安全交易。另一方面，制约我国电子商务发展的一个主要的问题是网上支付的安全问题，同样电子物流交易同样要解决这个问题，通过建立这样一个交易支持平台可以大大加速网上交易的安全保障，促使物流企业由传统交易向电子交易转变。因此，这个平台的主要功能包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、电子订舱、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入境商品检验检疫等4、货物跟踪平台随着通讯、互联网技术的发展和GPS/GIS技术的广泛应用，物流企业和客户可以利用GPS/GIS技术，通过局域网或互联网实时跟踪货物及运输车辆的状况，从而为物流企业的高效率管理及高质量的服务GPS/GIS综合服务系统包括了通讯平台、传输方式、网络、中心GIS电子地图、GPS/GIS智能车载单元。然而，我国目前很我企业所用GPS/GIS系统由不同公司提供，没有统一的技术标准，系统的接口电子地图更新比较快，这对我国本来就缺乏资金的物流企业更是雪上加霜。因此，为了提高我国区域物流企业的国际竞争力，通过公共物流信息平台为物流企业提供货物跟踪支持功能，各物流企业只需购买GPS/GSM智能车载单元即可为客户提供高质量的物流状态跟踪服5、行业应用托管服务平台虽然我国企业物流信息化水平不断提高，但总体水平仍然较低，只有少量的大型物流企业拥有自己的信息系统。大量的中小物流企业由于缺乏资金、人才等无法自建和维护企业内部的物流管理信息系统，而只能依靠传统方式进行物流业务管理，这严重制约着中小物流企业的发展壮大。因此，公共物流信息平台不仅为大型物流企业实现物流一体化搭建桥梁，还应承担为中小物流企业提供物流信息化服务的职责。应用服务提供商(ASP)为中小企业提供物流应用软硬件设施租赁服务，与ASP合作搭建物流行业应用服务平台是解决中小企业物流信息化的有效途径。通过应用服务平台，中小物流企业能方便地应用所需的物流管理系统，实现仓储、运输、调度、客户、财务等作业管理与日常管理的信息化。第六章专业技术方案6.1总平面规划6.1.1总体布局原则1、操作有效性。明确空间位置、建设规模、功能定位和主要服2、规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。3、经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分散相4、环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、集散不便等问题，确立环境和谐性原则。5、理念前瞻性。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素又要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持理念的前瞻性。6.1.2功能结构及用地布局项目分为三大功能区(1)园区服务及管理中心以园区的行政管理为主，兼有生活辅助配套服务功能。包括综合办公楼、职工食堂等，以及购物超市、饭店、宾馆等配(2)物流配送区形成集集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送中心。包括仓储库、信息服务中心及配送中心等(3)货运车辆停车区以停车、货物露天堆场、汽车检测修理、货车销售等于一体的区包括汽车检测修理厂、汽车综合服务区(提供货车销售、二手车交易等服务)等。6.1.3交通规划交通规划原则1、园区道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流；2、合理安排车流路径，保障交通畅通；3、保证园区与主要物流集散地有便捷的客货运通道；4、保护生态环境，控制交通对环境的影响；5、在满足园区近期交通需求的前提下，为园区发展保有较大的本项目为300-500米的方格网式路网结构，各街区交通便捷畅通，外围形成环状交通和部分停车位，同时为业主的车行系统深入各个单元，在加工集散区提供集中静态交通设施，为车流和物流的转换提供足够的空间，而各单元分散的停车位又为部分停车提供了可能。6.1.4景观规划二轴一区：中心区形成十字景观轴，行政办公区的集中绿地。本案明显特征是简洁的交通流线基础上形成整体的城市空间和轴线，提供高效的交通和令人愉快的景观环境。本案建立了一个以创间沿道路布置；另一方面，突出了相对围合的丰富的内部庭院空间。宽阔的林荫道栽种的花草树木使布局严谨的规划平面变得柔和，从而使新建的物流园区象是镶嵌在绿色的框架中一般。沿次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在南北向主轴线形成景观节点，强调场所的可识别性和区域的内聚力。各单元院落空间在整齐的格网布局下谨慎介入，形成系列富于变化的城市空间和沿街景观。办公区大面积开放空间为下步设计留有余地，并将成为最富情趣和生活化的场所。6.2建筑结构本项目区域内建筑物按地震烈度6级设计。综合办公楼采用混凝土结构；职工宿舍采用砖混结构；仓库采用钢架结构；信息服务中心采用框架结构；园区内道路及停车场采用混凝土铺设路面。6.3给排水1、研究依据水质标准》进行设计。物流园及住宅生活用水使用产业集聚区供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。进水管道为φ600～800,远期规划供水能力约10000m³/日。结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。6.4供电与照明本项目用电设施包括停车场、堆场高杆照明，仓库、办公楼等建筑的照明，通信信息等设备用电。项目拟采用漯河产业集聚区市政电网供电，园区内设110千伏安变电站，供电负荷等级二级。办公楼内的通讯信息系统，按一级负荷供电设计，需设置不间断电源(50kW,三相，2小时)。所有照明线路采用BV型塑料铜芯线穿PVC阴燃塑料管在棚内、综合办公楼等采用节能型荧光灯作照明光源，并采取防眩光、频闪等措施，照度控制在200Lx左右；各类建筑照度控制在250Lx左右，其它建筑等照度均在150Lx左右；停车场、道路照明等其它公共活动场所平均照度约在30Lx左右。6.5通风与供暖设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。机房及出入库管理办公用房等一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。6.6通讯工程园区内建筑均采用综合布线系统，综合布线采用模块化结构，星型布线并且有开放系统，能支持电话及各种计算机数据系统。信息线路选用六类8芯双绞线，由建筑内配线架进行通话和信息分配。6.7消防根据国家《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层钢结构，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。1、消防给水系统在库区内设消防储水池及泵房一座，可利用原有的消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防给水机组。在配送中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。2、急救消防设施配送中心库房内各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。室外消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：30L/S本工程消防总用水量：70L/S6.8绿化工程本项目以绿色、环保为建设目标，场地内的绿化设计与不同功能区内建筑的形态相组合，充分发挥整体环境效用。场区四周环置绿化带，既能美化环境，又与外界隔离，减少干扰，并且建设实施时种植品种应选用吸收废气、阻隔噪音、防粉尘、树冠美观的植物品种。第七章节能为贯彻国家颁布的《中华人民共和国节约能源法》,同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节约能源，主要有建筑节能设计及电气环保节能措施等。7.1设计依据3、《民用建筑节能管理规定》(建设部部长令第76号);4、《节能中长期专项规划》(发改环资(2004)2505号);5、《中国节能技术政策大纲》(计交能(1996)905号);6、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”编制及评估的规定》通知(计交能(1997)2542号);7、国家发改委关于印发固定资产投资项目节能评估及审查指南(2006)的通知(发改环资〔2007〕21号);8、国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资(2006)2787号);9、建设部建筑节能技术政策(建科〔1996〕530号);10、河南省固定资产投资项目节能评估及审查暂行办法；11、河南省基本建设项目节能评估及审查实施意见；13、《绿色建筑评价标准》(GBT50378-2006);14、《绿色建筑技术导则》(建科〔2005〕199号)15、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JCJ134-2001);16、《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》(JCJ26-95);18、《通风与空调工程施工质量验收规(GB50243-2002);19、《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004);20、《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93);21、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004);22、《建筑采光设计标准》(GB50033-2001);23、《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008);24、《空调通风系统运行管理规范》(GB50365-2005);25、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》(GB/T7107-2002)。7.2节能设计原则节约能源和合理的利用能源、发展循环经济、建设节约型社会，是我国的一项基本国策，必须坚定不移地执行。积极推进建筑节能，有利于改善人们生活和工作环境，保证国民经济持续稳定发展，减少大气污染，减少温室气体排放，缓减地球变暖的趋势。建筑节能是功在当代、萌及子孙、造福人类的大事，是发展我国建筑业，实现社会主义现代化的一项长期艰巨任务。凡承担本项目任务的单位，必须高度重视建筑节能，严格执行建筑节能设计标准，进行层层把关，确保本项目能耗水平达到节能标准。7.3节能措施7.3.1建筑节能措施建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。1、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想2、建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为4:1的建筑物，经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此，选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。3、合理规划空间布局如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。4、绿化对节能建筑的影响绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。5、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大1W/m²·K。在其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国《采暖通风和空气调节设计规范》(GB50019-2003)对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.9～1.3,可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用中空玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。6、外墙的节能措施(1)使用环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。本项目框架结构建筑外围护墙体为200mm厚页岩空心砖墙体，混合砂浆砌筑。(2)门窗的节能技术措施尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%,其能耗约占建筑总能耗的2/3,其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。提高门窗的气密性：有资料表明，房间换气次数由0.8h—1降到0.5h—1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构(如加装密封条),提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。尽量使用新型保温节能门窗：采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗(塑钢门窗)可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%～30%,冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%～20%,因而控制窗墙比在30%～50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。合理控制窗墙比：窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%～45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的，一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。门窗采用气密性较好的铝合金窗，所有外门均选用有自闭功能的门。门窗采用铝合金窗，玻璃为中空玻璃，以减少热能损耗。7.3.2电气节能措施各照明开关控制灯的数量不要太多，以利于管理及节能。对大面积照明，采用分区控制方式，增加灵活性，利于节能；室外照明采用光敏控制器，以利节能；在窗边及人不经常去的地方单独设置面板开照明供电干线采用三相四线制供电，减少电压损失，三相照明负荷尽量均衡，减少对光源发光效率的影响；使用高功率因数镇流器，减少线路损失；合理布置照明配电箱，使照明电压保持在允许的电压采用高效光源，主要采用高效荧光灯及紧凑型荧光灯。根据规范要求，选择高效灯具，采用非对称光分布灯具，选用变质速度较慢的材料制成的灯具。7.3.3空调节能措施1、风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。2、本工程机械通风系统采用的风机其总效率(含风机、电机及传动效率)均大于0.52。7.3.4节水措施建筑节水是一个系统工程，除应制订有关节水的法律法规、加强日常管理和宣传教育、利用价格杠杆促进节水工作外，还应采取有效的技术措施，以保证建筑节水工作全面深入的开展。1、给水系统设计时、以最短距离将水输送到用水点，减少输送过程中的压力损失。2、推广使用优质给水管材应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。改善了室外污水排水的水流条件，减少污水渗漏污染。3、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的流出水头，不仅可以节约用水而且增加使用舒适感。本项目符合《中国节能技术大纲》和《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)的要求，项目用能种类、总量和设备选型合理，项目严格执行国家明令淘汰的设备、产品目录，项目的节能满足要求。第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.1.1环境质量标准8.1.2污染物排放标准8.2主要污染源及污染物8.2.1建设期对环境的影响1、废气工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO₂碳氢化合物等。施工期工程对地表水环境的影响因素有：①施工现场工人生活污水；②施工活动中排放的各类生产废水；③施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等；⑤施工生产废水主要有搅拌机、清洗水、搅拌中外泄废水和洗石⑥废水中主要污染物有SS、硅酸盐、PH油类等。物流园区在施工期机械的噪声级别是较高的，有些施工机械的噪声达100db(A)以上，噪声会影响施工现场的工作人员。施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可知施工噪声对周围环境的影响有四个特点：高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。8.2.2运营期对环境的影响6、运输车辆动力系统的噪声，其噪声大小与车辆种类、行车速8.3环境保护措施8.3.1建设期污染防治措施④合理安排设施的使用，减少噪声设备的使用时间，尤其是高噪声设备的使用时间。合理安排好设备的使用，减少噪声设备的使用数量，缩短其使用时间。⑤对装修产生的废弃材料和储罐等，应尽可能利用或及时运走。总之，在项目建筑施工期间，对周围环境会产生一定影响，建设单位应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响，从建筑施工行业的经验来看，只要做好上述建议措施，是可以把建设期间对周围环境的影响减少到较低的限度的，做到经济发展与环境保护的协调。8.3.2运营期污染防治措施废水处理：生活污水经市政污水管网流入污水处理厂统一处理。噪音的防治：通风机等设备采用低噪音设备，鼓风机和引风机采用消声器和隔声筒等降噪声装置，压缩机、风机、电机等设备的安装基础设有充分的减振设施。对烟尘的处理：大气污染排放严格按照“国家大气污染物排放标准”执行。废渣的治理：生活垃圾送垃圾场作卫生填埋处理，报废包装物由定点厂回收利用。环境绿化：在仓库、办公楼周围及道路两侧、全厂空地上种植花环境监测：配备环保技术人员和监管人员，专门负责组织、落实加强同环保部门的联系，及时提出建议和环保措施。做到有排污，有监测，有标准，又符合规范，达到国家和省规定的排放标准。8.4环境保护结论综上所述，项目建设拟定的环境保护方案、生产建设中采用的环境保设施、设备等，符合项目建设内容要求和国家、河南省、三峡门市有关环境保护的要求，项目建成后不会造成环境污染。第九章劳动安全卫生及消防9.1危害因素与危害程度本项目只涉及商品的仓储及中转，主要原料、辅料及包装材料均不含有毒、有害成份，生产过程中也不产生有害物质，废渣可综合利9.2安全措施方案1、严格按照建筑抗震设计规范进行土建设计，建筑屋面设置防雷避雷装置，以防止雷击。2、对存在火灾隐患的重点建筑物，设计上严格按照建筑设计防火规范确定建筑物的耐火等级、防火间距、疏散措施、并设置充分的消防设置和消防器材。3、各种传动装置均设置防护罩和安全标志，必须跨越的机械运转部分，有危及人体安全的部分，应设置防护装置。4、对压缩机、鼓风机房等产生有害噪声的部位，除在建筑上考虑吸音隔离措施外，还应配备相应的机械消声装置。9.3工业卫生环境卫生：在总平面布置中，做到清洁区与非清洁区分开，物流清洁与非清洁不交叉，道路不积水，绿化达到规范要求。及时清运各种废弃物及污水处理产生的污泥。做好卫生、防疫及消毒工作。配套维修车间卫生：地面应采用防酸、防水的灰浆并铺盖防滑地门口上方应安装空气幕。所有设备的制造材料均采用规范可接受的材整个生产过程重点做好检疫记录、微生物检验记录和对生产过程的消毒进行监督，以提高产品质量。工作人员卫生：做好工作人员卫生防护工作，尤其粮仓搬运的人员要注意防尘及机械损伤。9.4消防9.4.1设计依据9.4.2消防措施1、建筑：设计建筑物耐火等级不低于二级。建筑物按耐火等级选择所有建筑配件、结构构件的耐火等级均应满足火灾危险性要求。各建筑物出口宽度满足规范要求，建筑物内疏散通道距离、宽度2、总图：项目区内均设置环形消防车道，项目大门与外部道路连接，保证消防车道畅通。各建筑物间距满足消防要求。3、给水：根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)室内消防用水量为10L/S,室外消防用水量为25L/S,同时发生火灾为一次，火灾延续时间按3h计算，消防需水量378m³,可利用循环水池全消中心内形成环形消防管网，按消防防火规范设地上式消火栓，管网与供水主管直通，并设专用水泵加压，水泵电源专线供给，消火栓保护半径60m,油脂精炼工间设置干粉灭火器和泡沫灭火器，消防电4、电气：利用建筑金属体作防雷接地装置，在屋面设避雷网，在防静电场所内设置防静电接地干线。5、空调及通风：空调及通风管道采用非燃性管材，空调管道、通风管道、冷冻管道的保温材料均采用不燃烧材料，送、回风管道在穿过机房的隔墙处理应设置防火阀。6、消防设施：在项目区内设置一定数量的急救消防设施，用以7、火灾自动报警：按《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2008)要求，在建筑物安装火灾自动报警系统。消防报警总控制室内设置总线区域报警控制器，建筑物所有房间走廊设离子感烟(温)探测器，并在本项目每个防火分区及出口均设置手动火灾报警按纽；系统根据各区域的火灾情况，对各区域的空调系统进行联动控制，所有联动控制均能实现手动与自动转换。报警及控制采用二总线综合系统，各报警和控制支路均采用短路火警系统信号线采用阻燃型ZR-RVV-2×1.00mm,电源控制线采用ZR-RVV-2×4mm2桥架明敷或穿钢管暗敷。第十章组织机构与劳动定员10.1项目组织机构项目公司负责本项目的债权债务，自负盈亏，具有独立的法人资格，实行总经理负责制，其管理组织机构将设置办公室、财务部、仓储服务部、物业管理部、质检部、安全保卫部、信息部等。组织机构设置如图10-1:交交易部安全保卫部物业管理部仓储服务部信息部财务部办公室副总经理副总经理总经理董事长图10-1项目组织机构图10.2.1人员定额本项目全部劳动定员为300人，可视各部门业务大小调动或增减。10.2.2人员培训经营管理人员：主要管理人员从业主现有的人员中选拔，具有企业经营管理经验的人员担任。技术人员：主要通过从业主单位抽调和人才交流机构向院校应届毕业生中定向培训和招聘，送有关研究机构、院校进行培训。工人：主要向社会招聘，在企业内进行技术培训，对各机修、车间操作设备的工作人员送现有企业或有关单位进行培训，取得劳动部门颁发合格证后，进行现场操作、卫生、安全生产教育即可上岗。第十一章项目管理与实施进度11.1项目建设期管理1、项目实施原则项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到监管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。由基建办按照合同对中标人进行监管，要求中标方对项目做出详细的施工方案，明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容，经审批后方可执行。按照合同各方约定的责、权，分阶段对工程进行验收，严把质量关，对不合格项目坚决不予验收，拒绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同，对相关负责人追究相应的责任。项目财务由项目财务处统一管理，项目开支及资金拨付根据进度按合同执行。项目资金设立专户，配备专门的财务人员进行专人、专帐和资金封闭式运行管理，项目工程实行预算审批制度，由管理办公室审核，项目责任人签字后方可执行，对项目资金实行分阶段验收报本项目的拟计划建设工期为3年，即从2013年6月开工建设至2016年5月交付使用。11.2.2项目实施进度安排1、前期工作(2013年1月~2013年5月):可研编制及报批、2、规划、设计(2013年6月~2013年10月):场区规划、勘察3、施工准备(2013年11月~2013年12月):标准设备采购，4、土建施工(2014年1月~2015年12月):进行总图及建筑单5、设备定货及安装(2015年9月~2016年3月):进行设备的6、竣工验收(2016年4月~2016年5月):交工验收，投入使允许有一定程度交叉，项目建设期为36个月。第十二章项目招投标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，制定项目的招标方案12.1项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标，面向社会进行公开12.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做