物业管理服务项目方案

物业管理服务项目方案xxx艺术职业学院位于xxx闽侯甘蔗镇学院路8号，现学院在校生约3700人，院内建筑总面积约60000m²,物业管理面积以实际勘察为准。学院建筑及配套设施概况：序号内容1建筑1幢行政信息楼(7层，其中1-3层为图书馆)、1幢公共教学楼(6层)、1幢美术系楼(6层)、1幢舞蹈系楼(6层)、1幢音乐系楼(6层)、1幢社会文化系楼(6层)、5幢学生宿舍楼(其中4幢均为6层，1幢为5层)。室内体育馆1个、室内乒乓球馆1个、音乐厅1个、大剧场1个、室外标准体育场1个、网球场1个、篮球场2个、排球场1个、泳池1个。2配套设施施：校园内各道路、各楼宇外围及周边、绿化区域、停车棚、各楼宇架空层、楼顶平台、阴沟、排水口、化粪池、垃圾场等，楼宇、场馆外围所有公共区域。高低压配电房2间，供电总量4800KW;备用柴油发电机1台250KW。生活供水泵共3台(变频),生活水池1个，消防水泵2台，消防水池2个，电梯2部。监(消)控室1间。大门(供车辆、行人通行)2个、侧门(仅供行人通行)1个。二、物业管理服务项目概况序号内容及要求1综合管理服务负责物业咨询、投诉、报修、建议处理、失物招领及与各相关部门的后勤保障服务协调等；规定时限内赶到现场组织维修并因此而造成损2、建立报修与维修记录信息化平台，有完整的报修、维修和回访记录，方便师生的使用与监3、每月1次征询学校对物业管理和服务的意见，自觉接受学校的监督、检查，及时改善管4、负责学院信件、报纸的接收与发放。5、负责配置楼宇服务与管理的规章制度(规则)和管理工作流程、通知、公告、节能、安全等警示标识、标牌(费用由物业承担)。每栋楼2会务服务提供各项的会务和活动服务。按照校方要求做好会场布置及安排、会场清理等(会务用品由学校提供);活动场地的桌椅等设施的布置与拆除、清场与复原(除由学院租赁安装的设施设备拆除清场外)。3教学楼楼宇管理1、做好各教学楼的日常管理工作，包括公共区域卫生保洁(公教楼1-3层要做公共教室内部卫生)、设备检查、维护(不包括多媒体设备及专业实训室的检查和维护)及调配。2、做好各教学楼教室的开关门窗、照明、钥匙3、根据工作需要增加的其他楼宇管理事项。4宿舍楼楼宇管理1、学生宿舍楼管员实行24小时值班制度，协助管理宿舍购电系统。物业向学院宿舍管理部门报备完整楼管员名单，并接受学院学生宿舍2、按照学工部宿管科的工作要求做好宿舍楼管5卫生保洁1、所有建筑的公共区域卫生，学生宿舍楼要根2、配套设施卫生。3、绿地以外的室外公共区域卫生，包括道路、6日常零星维修与设施维护2、负责学院零星小维修的人工，材料由学院负3、负责学院的防洪排涝、防台风工作。5、配合做好年度电梯检验检测以及日常维护管7绿化1、负责学院范围内所有绿植、草地的养护、8垃圾清运1、负责垃圾(含生活垃圾、绿化垃圾、陶土垃圾等)分类的宣传、处理(含缴纳环卫所垃圾2、每学期1-2次的化粪池排污及生活水池的消毒清洗、每学期窗帘拆装清洗、防治四害、白蚁、红火蚁、马蜂等生物危害等各项工作及费9安保服务1、为校方提供24小时全天候安保服务，确保保证每班次在校保安人员总数不得少于8人，2、保安人员必须执行上下班打卡制度，统一着安队伍中须有2名女性保安，逢学校开展重大3、根据校方实际制定相应的应急预案，协助校方开展与消防、安保相关的活动、演习并保证参与师生的安全；按校方要求定期检查校内消防设施。根据校方实际制定相应的管理制度以4、配备一辆全新的电动车作为保安巡逻专用序号岗位人数任职要求1项目经理1人全职，专科以上学历、年龄50周岁以下、具备三年以上学校物业管理经验，初级以上职称2年以上，持有建设部物业管理部门经理上岗证、身体健康；具有较强的责任心强和组织协调能力。负责本项目物业所有工作的统筹、分工、沟通、协调等工作。项目经理在合同期间不得擅自更换，需经学院同意才可更2客服专员1人全职，专科以上学历，年龄40周岁以下，身体健康；沟通、协调能力教强具有一定的文字处理能力，熟练使用电3教学楼楼管员6人及以上全职，身体健康，年龄55周岁以下；作风正派、诚实可靠、自觉勤奋、吃苦耐劳。音乐系教学楼1人，美术系教学学楼1人，服装系1人，公教楼(1-34学生宿舍楼管员5人及以上(每幢楼至少1高中或中专以上学历；作风正派、诚实可靠、自觉勤奋、吃苦耐劳，长住宿5卫生保洁员16人及以上全职，身体健康、55周岁以下；乐于从事清洁工作，作风正派、诚实可靠、自觉勤奋、吃苦耐劳。宿舍楼共5栋其中2#、3#、4#1人/幢，1#A、1#B2人/幢；行政楼2人，公共场馆2人(其中大剧场及音乐厅1人),公共外围区6维修维护主管1人全职，身体健康，年龄55周岁以下；具有水电工程师证，熟悉送配电、给排水系统。主管全院水、电、设施设备等工作。7水电工3人及以上(其中宿舍区专职人员至少2全职，身体健康，水电工必须持相关证件上岗，必须保证有1名水电工24小时在岗；年龄50周岁以下，工作细心，8杂工1人及以上全职，身体健康，年龄55周岁以下；工作细心、责任心强、反应快，有土9专职绿化主管1人全职，身体健康，年龄50周岁以下；具有丰富的绿化养护工作经验，具有绿化养护员4人及以上全职，身体健康，年龄55周岁以下；具备绿化养护的工作经验，责任心强，会务人员2人及以上全职，女性，专科以上学历，年龄在35周岁以下，具备两年以上会务工作经历；身体健康，形象良好，工作认真负责，言行举止文明大方，具备良好的沟通协调能力并定期接受培训，有一定设备操作经验。保安员24人及以上全职，所派驻保安员必须政治可靠且无违法犯罪记录，学历不得低于中专或高中，身体健康无传染性疾病，无残疾，未患有精神类疾病，如癫痫、精神分裂症、抑郁症等。退伍军人优先，具备基本法律知识及安保相关政策知识，能使用基本技术防范设施和相关防卫器械技能，熟练使用各类消防器材，具有一定的消防知识以及扑灭初期火灾的能力，并要经过相关业务培训，取得设区市公安机关颁发的《保安员证》,所派驻队伍中至少2人取得《建(构)筑物消防员》或《消防设施操作员》证书；具体岗位配备见物业服务具体内容及1.1人员编制和基本工资标准：见表(01)人员编制和基本工资标准表(01)(人)工资标准(元/月)一管理人员/11213财务员14维修主管15保安主管16保洁主管1/1维修员22保安员93绿化员14保洁员2/1.2费用测算序号金额(元/月)依据月.M²)基本工资/福利费注(1)暂按15%测算三服装费注(2)四/注(1):福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注(2):服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：20×400元/人/年÷12月=667(元/月)2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。2.2公共设施、设备所用电为A、(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算)。则：每日所用电费为：(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×0.60元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时=2592.00元/月B、智能化网络运行等综合：1000.00元10部×15元/天×30天=150元/天×30天=4500元/月10部×50元/月=500元/月10部×5元/天×30天=50元/天×30天=1500元/月小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表(03)绿化管理测算表(03)序号测算依据金额(元/月)月.M2)备注1绿化工具费1000元/年2劳保用品500元/年费3绿化用水费/4费5景观再造费0.10元/M².年6合计/清洁卫生费测算表(04)序号测算依据测算结果(元/月.M2)1工具购置费300元/人.年2劳保用品费300元/人.年3化粪池清掏费(注1)//4垃圾外运费5环境消杀//6/注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生保安费测算表(05)序号测算依据金额(元/测算结果(元/月M2)1装备费300元/人.年2人身保险(暂不计)//费3房租费(暂不计)//4联建、治安费100元/人.月5/6、办公费：(全年开支办公费约3万元)月办公费=30000÷12=2500元/月固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：月固定资产折旧费为：100000÷(12×5年)=1667元/月两税一费为前八项之和的5.75%,则多层税费=(30309.5)×5.57%=1688元/月小高层税费=(36809.5)×5.57%=2050元/月利润取10%,则多层利润=(