物业经营管理：第一章 物业经营管理概述

2024/4/21第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念第二节物业经营管理的层次与工作内容2024/4/22测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。（一）考试目的2024/4/23掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（二）考试基本要求2024/4/24物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的目标管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别物业经营管理的类别物业经营管理的工作内容（三）要点说明2024/4/25一、物业经营管理的内涵第一节

物业经营管理的概念物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PropertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2024/4/26物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。2024/4/27物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。2024/4/28二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业——写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施等2024/4/29（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。2024/4/210（二）零售商业物业选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。2024/4/211零售商业物业的分类：区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性商店特色商店所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物中心等）某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）2024/4/212（三）出租型别墅或公寓别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高。公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。（四）工业物业为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。2024/4/213（五）酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒店休闲娱乐设施服务对象不同商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装潢风格不同星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。2024/4/214三、物业经营管理服务的目标

——从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

即：为业主或投资人创造回报和利润2024/4/215四、物业经营管理企业物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。2024/4/216管理型：工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。专业型：以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设置管理层，同时设置若干专业化的分公司。2024/4/217物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务。2024/4/218一、物业经营管理的层次第二节

物业经营管理的层次与工作内容物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。以运行管理为主2024/4/219房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。以策略性管理为主2024/4/220创造房地产投资利润的三种基本途径：在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。2024/4/221房地产组合投资管理房地产资产管理（写字楼、商场）房地产资产管理（公寓）物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理物业管理设施管理二、物业经营管理不同层次之间的关系2024/4/222管理层次主要职责物业管理保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析组合投资管理制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理物业经营管理三个层次工作的主要职责2024/4/223三、物业经营管理中的战略性工作确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合2024/4/224四、物业经营管理的常规工作资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。现金流和成本管理日常维修和维护未来维修和维护设施设备管理物业保险管理2024/4/2251．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A物业管理B设施管理C价值管理D投资管理2．某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。

A甲级B乙级C丙级D二级2024/4/2263、物业经营管理活动的管理对象主要包括（）等。

A写字楼B零售商业物业C居民自有住宅D工业物业E酒店和休闲娱乐设施4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（）。

A管理型物业服务企业B专业型物业服务企业c投资型物业服务企业

D综合型物业服务企业E所有物业管理公司2024/4/2275、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。

A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（）等

A制定物业发展战略计划B保持与租户的联系并收租C控制运营成本及保存财务报告记录

D资本性支出计划E物业维护及安全管理2024/4/2287、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

A①④B②③c②④D①③8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地