深圳案例星河盛世住宅高容积率综合体深度案例研究

深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究2024/3/29深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究项目概况Part.1销售情况Part.2物业设计Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【龙华新区】福田区北部，位于深圳中轴线中部，紧邻城市核心，都心北扩第一站，深圳中部城市副中心区域属性项目属性龙华新区位于深圳地理中心，北邻东莞和光明新区，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安。处于深圳城市发展的北向中轴线，总面积175.58平方公里，2011年末常住人口138.4万人。区域明确定位为市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心福田后花园、深圳后花园、城市次中心、都市副都心龙华中心宝安区南山区光明新区罗湖区龙岗区东莞市星河盛世深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【项目区位】位于龙华新城最南端，梅林关口附近，东向有南坪快速，南北向有梅观高速，且紧邻地铁站，交通便利星河盛世福田区南山区深圳火车北站梅观高速龙华线罗湖区南坪快速宝安区环中线梅林检查站白石龙地铁站民乐地铁站至白石龙地铁站步行5分钟至深圳火车北站10分钟车程至市民中心10分钟（地铁）至华侨城20分钟车程至香蜜湖20分钟车程区域属性项目属性深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总用地面积：6.9万平米容积率：4.36总建筑面积：46万平米住宅面积：22.7万平米商务公寓：1.2万平米商业面积：5.81万平米绿化率：72%车位比：1：1.5物业类别：住宅、公寓、商业自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCOCITY商业总套数：2362（可售）发展商：深圳星河房地产开发有限公司区域属性项目属性深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【项目四至】东侧、西侧和南侧均紧邻城市主干道，昭示性好、交通便利；东侧有部分湖景资源，周边有旧居民楼和低档次商业区域属性项目属性梅龙路民乐路民治路梅坂大道梅观高速12地铁站3456湖景72鑫海公寓3白石龙地铁站4民乐立交5黄龙飞天标志6民治水库1项目北侧道路7东侧民宅深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【项目属性界定】城市新区、有一定湖景资源、轨道交通优势，中等规模、高容积率的综合体项目区域属性项目属性属性项目事实城市次中心西福田区北部，位于深圳中轴线中部，紧邻城市核心，都心北扩第一站交通便利广深港客运专线和厦深铁路交汇，3条地铁线在此换乘；与香港、广州形成“半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”属性项目事实中等规模城市旧改占地6.9万平米，容积率为4.36交通便捷梅林关口附近，三侧紧邻城市主干道，距地铁口300米水景资源东侧有部分民治水库景观综合体物业类型包括住宅、公寓、商业区域属性：项目属性：深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究项目概况Part.1销售情况Part.2物业设计Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【入市背景】2012年初延续2011年寒冷，年中回暖步伐放缓，岁末刚需带动回暖2012年全年深圳一手房市场成交走势4月项目即将入市时，深圳一手房成交走势9月“楼王”即将亮相时，深圳一手房成交走势12月即将加推“公寓”时，深圳一手房成交走势区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼盘集中分布于龙华新城中央生活区书香门第星河盛世溪山（三期）在售项目待售项目雅宝工业城金亨利都荟首府汇龙湾花园卓越皇后道中航天逸水榭春天绿景公馆1866润达圆庭中央原著信义嘉御山十二橡树庄园卓能雅苑和成世纪潜龙曼海宁二期特发和平里锦绣御园幸福城福东龙华府熙园山院区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力项目

占地面积（平米）容积率物业类型户型（平米）高层均价（元/平）开发商核心优势劣势星河盛世6.9万4.36高层住宅/公寓76-17026000星河COCOCity城市综合体、地铁物业、品牌开发商楼间距小、一梯多户、主干道噪音书香门第上河坊6.1万1.46高层住宅/公寓38-6525000鹏宝东超低密度公寓、特色商业文化步行街、地铁物业噪音较大、空气较差、外立面不美观中央原著5万2.60高层/别墅128-14325000合正区域最低密度最大楼间距、现房双拼产品土地年限短中航天逸5.4万3.20高层住宅88-16223000中航地铁物业、7万平购物中心高密度、一梯多户绿景公馆18667.8万2.70高层住宅38-15025000绿景中央大面积园林、商业综合体

一梯多户、主干道噪音水榭春天16.7万3.44高层住宅88-14023000水榭花都交通枢纽、综合体大盘、区域内规模最大成熟园林高密度、楼间距小、5期生活配套薄弱、产品质量不佳都荟首府2.8万3.20高层住宅89-14325000金亨利临近公园、地铁口、搞拓展配套不足、近地铁噪音区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【营销策略】多媒体应用，占领式推广，针对目标客户所在区域局部狠砸，覆盖到位区域市场销售情况客户分析定位：突出优势，规避劣势，中心区9号作品形象：差异化，豪宅化，争取战略空间推广：占领式推广，集中轰炸，放弃龙华，主攻福田、南山、罗湖储客：海量储客，氛围至上星河盛世营销策略现场强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片推广户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报活动大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动网络搜房、房信、新浪等门户网站拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【推售节奏】项目采取住宅、商业、配套一体化施工的开发方式和大体量推盘及加推的推售方法2月14日Cocopark分展场开放3月24日产品发布会星河盛世产品发布会暨COCOCITY商家签约仪式（意向）4月2日售楼处开放4月15日样板房开放深圳首个3D互动体验馆对外开放4月29日项目开盘5月19日-7月8日：大盆菜业主答谢9月15日-9月23日中秋业主答谢暨拉斯维加斯活动9月23日楼王开盘11月3日公寓样板房开放11月10日-11月18日星河会积分兑换活动12月1日商务公寓开盘营销节点4月1日销售进场2013年3月31日住宅公寓开盘重大活动配套投入星河盛世产品发布会暨COCOCITY商家签约仪式（意向）区域市场销售情况客户分析20个周末，11次加推先推北区，再推南区拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【开盘销售情况】开盘销售率88%，以刚需产品为主，开盘过后逐步收回优惠点数，化整为零的涨价推售户型推售套数占比单价（元/平）均价（元/平）销售套数销售率75-81两房16223.3%1.7万~2.2万2万162100%88-89三房18326.3%1.7万~2.2万2万183100%121-125四房（非拼）8111.7%1.8～2.4万2.2万81100%132-135四房（拼合）18927.2%1.7～2.1万1.9万13671.9%142/162/171大户型8011.5%2.3～2.7万2.5万5062.2%合计695100.0%2.2万61288%开盘当天首批单位分户型推售情况开盘时，除首批外单位上涨2%；5月2日起，收回非拼合单位优惠1%；5月26日起，收回全部单位优惠2%；6月7日起，次批四房单位上调1%，次批二三房上调房上调4%；6月9日起，全部两房、三房上调2%，其余单位上调1%；7月12日起，B5/B6全部上调2%开盘过后的价格调整：逐步收回优惠点数，其中二三房价格上涨幅度最大区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【价格策略】挤压定价，引导主力户型成交，低价带动量，高价带高价，制造高价多销的效果挤压定价：项目的户型从76平米到170平米；采用“大户型和小户型搭配”“拼合和非拼合搭配”推售的方式起到挤压价格的作用；分户型定价不同：低价带动销量、高价拉高均价，制造热销低价引导拼合、临路户型成交：拼合户型与低层临路户型售价较低且景观较好，引导客户成交单位：元/平米项目开盘楼王开盘公寓开盘区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究132135898917117114217117114216216312313213589891281281581521301561211217979787813213589891331337676818188881251257878797912112113213276818812576818812513513589132132898989【价格策略】开盘热销过后，通过对推售节奏的把控，实现项目的逐步涨价A3座公寓A4座A5座A2座A1座A6座B1座B2座B3座B4座B6座B5座次等货卖上等货的价：顺应开盘热销之势，加推频繁，中小户型为主；根据朝向/质素，组合推出；保留部分低价产品，为后期楼王的销售做准备。实收均价2.25万元/平开盘之后20周真正的好货卖高价：推出朝向及质素较高的80套单位；顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户；保留部分单位，后续加推。实收均价2.6万元/平楼王面市奇货可居再涨价：先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产品冲突；低价为先，分层放出，同朝向/多套销控；保留质素高/景观优单位。实收均价2.6万元/平商务公寓面市拼合单位非拼单位区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【销售成果】2012年全年销售1686套，金额共39亿，荣膺深圳年度销冠，目前项目处于尾盘阶段，仅余68套项目销售总金额（亿元）均价（元/平米）销售面积（平米）套数（套）标杆产品价格（元/㎡）年度营销费用（万元）星河盛世3925000150000168628000约2500中央原著9248003400023030000约500水榭春天2821000134400135229000约1200绿景公馆18662823500123000108030000约520熙园山院9370002851017011000------2012年片区销售成果总结深圳2012年全年项目销售金额十强表（网签）星河盛世2012.4.29销售612套，销售率88%4.29-5.27销售1008套，销售率92%4.29-12.31销售1686套，月均210套2013年上半年销售608套，剩余68套项目整体综合去化速度：191套/月区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【客户背景】项目成交客户以福田、龙华客户为主，多数为家庭结构简单的年轻人，主要从事金融、IT、制造业成交客户居住区域成交客户工作区域成交客户年龄分布成交客户工作行业分布以福田、龙华客户为主他们多数居住在福田及龙华，并在福田上班年轻人、家庭结构简单年龄集中在26-35岁之间，多数具有大专及以上学历，刚刚结婚或者有一个孩子，家庭结构较为精简从事多种不同行业以从事金融、IT/移动通讯、制造业为主，担任各种职务，包含董事、总经理、中高层、乃至一般职员区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【置业特征】客户多数为首置或首改的自住客，星河品牌号召力及自身打造的商业配套为打动客户核心因素成交客户置业次数成交客户置业次数成交客户购房原因成交客户对项目的认可因素首次置业自住客户首次置业客户占比高达70%；用于自住的客户占75%；由于原来租房或由于准备结婚，想购买一个具有较好环境和生活配套的房产星河品牌以及商业配套客户大部分认可星河品牌、COCOCity商业、地理位置、龙华区域的发展以及项目便利的交通区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素客户对项目的不满意因素客户对产品的不满意因素对项目的不满意因素主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。对产品的不满意因素客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【分户型对比】相同面积段拼合与非拼合户型产品单价相差2000～3000元/平米，120-132平米紧凑四房拼合与非拼合户型去化速度相同，150-163平米阔绰四房拼合户型较非拼产品去化速度快户型推售套数均价（元/平）销售套数销售率123-135四房（拼合）1891.9万13671.9%121-128四房（非拼）812.2万81100%星河盛世2012.04.29开盘当天销售情况户型推售套数均价（元/平）销售套数销售率152-158四房（拼合）812.5万6783%162-163四房（非拼）542.7万2750%户型套数剩余套数销售率总价区间（元）123-135四房（拼合）456399%234～256万121-128四房（非拼）2430100%266～282万152-158四房（拼合）811483%380～395万162-163四房（非拼）542750%437~440万星河盛世当前销售情况星河盛世拼合与非拼合户型产品销售情况对比120-135平米紧凑四房：

售价：拼合与非拼合产品价差3000元/平米

去化速度：同批推售产品，非拼户型去化速度较快150-163平米阔绰四房：

售价：拼合与非拼合产品价差2000元/平米

去化速度：同批推售产品，拼合户型去化速度较快区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【客户对比】四房非拼成交客户：制造及金融业的中层以上管理人员，首置或首改客，三口或四口之家，实力较为殷实四房非拼户型成交客户职务四房非拼户型成交客户置业次数制造及金融业的中层以上管理人员他们资金更为充足，更能承受非拼户型这类高价单位四房非拼户型成交客户家庭人数四房非拼户型成交客户行业首置为主，其次是首改客户三口或四口之家在购买原因方面选择换房或者为子女购房的比例会更高区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【客户对比】四房拼合成交客户：多数为金融业的一般职员，相对于非拼户型而言，两口及四口之家的占比较大四房拼合户型成交客户置业次数四房拼合户型成交客户职务大部分为首置或者首改客户相对于四房非拼户型，他们更多的是两口或四口之家四房拼合户型成交客户家庭人数四房拼合户型成交客户行业多数为金融业的一般职员拼合户型相对于四房非拼的客户低一个档次区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【双拼购买原因】由于价格、户型、景观、朝向等原因从三房或非拼四房转换而来，60%的客户是首置，自身有名额四房拼合客户原欲购买户型客户购买双拼户型原因四房拼合户型成交客户置业次数双拼购买客户：两口之家：首置客，大多原本欲购买三房，由于余货量较少，且两者总价相差不是很大，而转为购买拼合户型四口之家：大多原本想购买非拼四房，但是受价格和户型的影响，而转为购买拼合户型双拼名额解决办法：大部分客户自身拥有首置名额，其他通过办理离婚、用儿女名额等方式解决区域市场销售情况客户分析拼合与非拼合销售对比深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究项目概况Part.1销售情况Part.2物业设计Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【整体规划】住宅整体抬高，采用“S”型半围合式排布，化解高容积率的同时，最大化项目内部园林景观“S”型围合式排布：项目地块狭长，容积率高，且三面紧邻主干道，周边无强势资源，项目采用“S”型围合式排布以最大化内部空间，化解地块高容积率问题；最大化内部园林景观：地块围合式排布可最大化地块内部园林景观，提升项目卖点；住宅和公寓建在集中式商业之上：地上两层为集中式商业，住宅、公寓及园林建在商业之上整体规划产品打造营销展示配套设施住宅集中式商业最大化内部园林景观“S”型围合式排布深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【交通组织】入口设置：项目完全实现人车分流，整体设置8个车行入口、2个大型人行入口及4个商业入口整体规划产品打造营销展示配套设施车行入口人行入口商业入口123123车行入口实景图人行入口实景图商业入口实景图深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【交通组织】人行入户：共设置两个人行入口，均采用三部垂直电梯直达第3层平台整体规划产品打造营销展示配套设施1212项目西南向入口项目北向入口小区采用垂直电梯独立入户方式入户；首层至平台采用垂直电梯：首层至平台的人行入口有两个，一个在西南侧，一个在北侧，均通过在入户大堂中设置垂直电梯的方式入户，两个入口各有3部直梯（直达第3层，1、2层cococity集中商业不停）。入户大堂内部三部电梯深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【交通组织】车行入户：共设置停车位4100个，地下车库共2层，设置8个出入口项目停车指标指标数据总数量4100个地上停车位150个地下停车位3950个备注：其中社会停车位1700，其余为住宅停车位车位比商业车位：1个/100㎡；住宅和住宅公寓1：1.5；商务公寓1：1.4地下车库层数地下共2层（－1层为商住共用；－2层为住宅专用）出入口数量共8个地下车库入口地下车库共两层地下停车位地下一层入户通道地下一层入户大堂负1层负2层整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【园林景观打造】景观设计以现代风格为指引，打造“户外会客厅”，为住户营造现代、舒适的户外生活空间整体规划产品打造营销展示配套设施中央园林现状图率先提出“户外会客厅”概念——将社交互动氛围融入景观节点邻里花园：各功能分区的过渡空间，同时也是邻里交流的平台，未来会设置休闲沙发等，做为业主的“户外花园会客厅”；景观泛会所：本项目未设置集中式会所，仅设置了以泳池为主的园林泛会所入户花园邻里花园水景花园游泳池深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【住宅建筑外立面】现代建筑风格，以砖红色与米黄色营造都市气息，实现差异化整体规划产品打造营销展示配套设施建筑风格：现代建筑风格外立面主要材料：以釉面仿石外墙砖为主，局部采用涂料色系表达：以砖红色、米黄色为主建筑设计公司：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司住宅屋顶采用倾斜式设计，此设计形式为星河常用住宅屋顶打造手法深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【商业建筑外立面】商业与住宅外立面一体化打造，外立面以米黄色为主，采用玻璃幕墙与石材结合打造外立面主要材料：玻璃幕墙与石材相结合色系表达：外墙面整体以米黄色为主整体规划产品打造营销展示配套设施商业建筑外立面实景图商业建筑外立面意向图深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【公共空间】住宅电梯间：人性化设计，设置残疾人按钮整体规划产品打造营销展示配套设施电梯品牌：三菱电梯电梯间尺度：约2平米电梯内设施：一面镜子、残疾人按钮电梯承重：14人/1050kg地下一层电梯入户大堂残疾人按钮层高：3米墙面用材：以大理石为主地下一层电梯入户大堂打造住宅电梯间打造深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【公共空间】单元入户大堂：通过贴心、精致的配套和装饰，给人以宾至如归的感觉整体规划产品打造营销展示配套设施面积：约100平米层高：4.5米地面/墙面材料：大理石门：玻璃门配套：沙发、咨询台装饰：植物、小品花束、水晶灯等深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【产品排布】综合景观、噪音分析地块价值，楼王产品排布在居住价值最高的东北侧，公寓排布在居住价值最低的南端景观资源分析项目周边且无强势景观资源，仅东向有民治水库远景资源项目占地面积小（仅7万平米），地势平坦，无资源梅陇路民治路产品排布地块居住价值：A>B>C>D梅坂大道楼王产品：排布于景观资源最好的B2座和B3座，可同时观赏地块内部中央园林及远景湖景；拼合产品与非拼合四房产品：朝地块内部排布，可观赏地块内部中央园林；两房/三房产品：临路排布，无景观资源，且受一定噪音干扰；公寓产品：A3座全部为公寓产品，位于地块南端，无景观资源且受主干道噪音干扰噪音干扰分析项目西向、南向与东向均紧邻交通主干道，受噪音干扰严重其中，地块南向受噪音干扰最为严重，北向最弱主干道中央园林民治水库湖景景观资源最好景观视线景观资源最弱噪音干扰ABCD整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分布】整体规划产品打造营销展示配套设施135135891321328989891321327681881257681881257878797912112113313376768181888812512512112179797878128128158152130156171171142171171142132132135135898989891321358989162163123NA6162套A5270套A4162套A3566套A2270套A1212套B480套B380套B280套B1160套B5212套B6106套双拼户型非双拼

北侧地块：景观资源条件略好于南侧地块，且噪音干扰小，适合打造项目品质型产品；

以楼王及四房产品为主且梯户比较低（T3/T4）；

南侧地块：景观资源条件相对较弱，且受主干道噪音干扰大，适合打造项目控总价型产品

以三房、两房产品为主且梯户比偏高（T5/T6）深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型配比】本项目户型产品多样且面积跨度大，住宅产品中，四房产品所占比例最大整体规划产品打造营销展示配套设施物业类型户型套数住宅公寓

324套一房46平米27套47平米243套两房61平米54套商务公寓

242套单房51平米242套公寓总计566套住宅两房432套24.1%76－79平米216套78－81平米216套三房370套21.6%88平米100套89平米270套四房（拼合）537套29.9%123－130平米81套132－135平米270套133平米105套152－158平米81套四房（非拼合）457套25.4%121－125平米216套128平米27套142平米52套162－163平米54套171平米108套住宅总计1796套总计2362套深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【公寓标准层】采取长形标准层，易于切分出小面积的方正户型；电梯设置于中间，端头设置大户型，布局合理整体规划产品打造营销展示配套设施电梯间电梯间61㎡两房47㎡一房46㎡一房51㎡单房电梯间标准层面积：约1150平米户型面积：47～61平方米梯户比：住宅公寓：四梯12户；商务公寓：三梯11户格局：长条形结构，户型方正电梯：设置中间，利于两侧使用户型：端头布置大户型存在问题：61㎡两房畅销但数量太少；47㎡一房数量多去化速度慢，约4～5套/月A3座1单元（住宅公寓）30FA3座2单元（商务公寓）25F深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【住宅标准层】采用蝶型T6产品为主，通过倾斜、利用公共空间拉开等方式，提升整体的舒适性整体规划产品打造营销展示配套设施78797978121121蝶型结构特点：每个户型都有主景观面；能保证四个户型都有南向三个开间；户型整体通透性良好；该结构及适合单体，也便于拼接；标准层开间相对较大。星河盛世A4座标准层A3座公寓A4座/T6A5座/T6(T5)A2座/T6(T5)A1座/T6(T4)A6座/T6B1座/T5(T3)B2座/T3B3座/T3B4座/T4(T3)B6座/T6(T4)B5座/T6(T4)深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】商务公寓户型—51平米单房总套数：242套赠送面积：约3平米户型特色商务公寓户型—51平米单房户型尺度：户型方正，尺度舒适自由（3.2米客厅开间，3.5米主卧开间，进深8米）；商务公寓特设生活阳台，方便生活起居；舒适度：客厅、卧室一体化布局，空间通透流线：卧室、客厅有致相连，自然过渡朝向：多为西北、东南朝向，且临路排布，噪音大，景观性差梯户比：商务公寓梯户比为三梯11户N中央园林卧室客厅赠送空间入户门洗手间阳台深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】住宅公寓户型—47平米一房整体规划产品打造营销展示配套设施入户门总套数：243套赠送面积：约2平米户型特色住宅公寓户型—47平米一房两厅一卫户型尺度：户型方正，功能齐全；客厅、主卧均为大尺度开间（3米客厅开间，3.1米卧室开间）；舒适度：客厅、餐厅一体化布局，空间紧凑，双阳台设计，区分生活阳台和景观阳台流线：动静分区合理朝向：多为西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观性较差梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户

户型赠送赠送方式：凸窗、阳台赠送一半动区静区赠送空间深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】住宅公寓户型—61平米两房整体规划产品打造营销展示配套设施入户门动区静区赠送空间总套数：52套赠送面积：约4.5平米户型特色住宅公寓户型—61平米两房两厅一卫户型尺度：户型方正，尺度舒适；客厅、主卧均为大尺度开间（3.2米客厅开间，3.1米主卧开间，2.7次卧开间）；7.1米面宽舒适度：客厅、餐厅一体化布局，客厅设置实用凸窗，舒适度高流线：动静分区合理朝向：西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观性较差梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户

户型赠送赠送方式：凸窗、阳台赠送一半深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】畅销户型—78～81平米两房整体规划产品打造营销展示配套设施总套数：432套赠送面积：约15平米户型特色畅销户型—78～81平米两房两厅一卫入户门户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度开间（3.8米客厅开间，3.3米主卧开间）；9.9米大面宽，小户型大尺度享受；舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透，舒适度高流线：动静分区合理朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差梯户比：梯户比较高（T5、T6）

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、上空搭板赠送、阳台赠送一半空间改造方式：创意空间两层高阳台+=次卧+卧室上空创意空间两层高阳台卧室=主卧上空动区静区赠送空间深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】畅销户型—89平米三房整体规划产品打造营销展示配套设施总套数：370套赠送面积：约20平米户型特色畅销户型—89平米两房两厅一卫户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度开间（3.9米客厅开间，3.4米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透；主卧套房式设计，舒适度高；流线：动静分区合理朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差梯户比：多排布于T4塔楼中，部分排布于T5

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：+=次卧储藏室上空两层高阳台可改为书房或儿童房储藏室上空凸窗两层高阳台入户门动区静区赠送空间主卧套房深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】“大＋小”拼合户型—123～130平米四房整体规划产品打造营销展示配套设施原始户型大＋小拼合拼合后户型采用非镜像拼合——“大＋小”拼合，小户型改造为卧室，改造难度小；此拼合方式不需拆分任何功能空间，各功能空间舒适度均较高户型特色“大＋小”拼合户型—123～130平米四房两厅两卫户型尺度：户型方正，实用性强；3.9米超大主卧开间；超大尺度入户花园，大户人家风范舒适度：客厅、餐厅与宽景阳台一体化布局，空间通透；主卧套房式设计，舒适度高；流线：静区围绕动区分布，动静较为分区合理朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内部中央园林；梯户比：排布于T3/T4低梯户比

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗全赠送空间改造方式：+=次卧储藏室两层高阳台储藏室凸窗创意空间两层高阳台两层高阳台两层高阳台入户门主卧套房+=儿童房或书房创意空间两层高阳台深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】“L”式拼合户型—152～158平米四房整体规划产品打造营销展示配套设施原始户型L式拼合动区静区赠送空间入户门采用L式拼合：拼合后有利于大尺度功能空间营造L式户型拼合前实用率不高，拼合后人流动线及舒适度高户型特色

L式拼合户型—152～158平米四房两厅两卫户型尺度：户型方正，实用性强；4.3米超大主卧开间；客厅4.5米开间；舒适度：客厅、餐厅与宽景双景观阳台一体化布局，空间通透；双套房设计，主卧套房特设衣帽间，功能齐全，舒适度高；创意空间可改造为次卧套房；流线：动静分区明确、合理朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内部中央园林；梯户比：排布于T3低梯户比

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗全赠送空间改造方式：景观阳台景观阳台主卧套房凸窗两层高阳台两层高阳台创意空间储藏室两层高阳台两层高阳台+=书房/儿童房储藏室两层高阳台=书房/儿童房卧室+=次卧套房创意空间+上空卫生间+两层高阳台卫生间景观阳台拼合后户型深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】非拼合四房—142平米四房整体规划产品打造营销展示配套设施N中央园林动区静区赠送空间总套数：52套赠送面积：约15平米户型特色非拼合四房—142平米四房两厅两卫户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（4.5米客厅开间，4.2米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与景观阳台一体化排布，空间通透；但主卧与次卧均非套方式设计；流线：静区围绕动区分布，动线较为合理朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，可观赏内部中央园林；梯户比：T3低梯户比

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：储藏室两层高阳台凸窗两层高阳台凸窗入户门+=次卧储藏室两层高阳台两层高阳台可改为书房或儿童房深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【户型分析】楼王户型—171平米四房整体规划产品打造营销展示配套设施总套数：108套套赠送面积：约30平米户型特色楼王户型—171平米四房两厅三卫户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（4.8米客厅开间，4.5米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与双景观阳台一体化排布，空间通透；双套房设计（主卧套房式设计，次卧可改造为套房），舒适度高；流线：动静分区合理朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，可观赏内部中央园林及东向湖景；梯户比：T3低梯户比

户型赠送赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：+=书房/儿童房储藏室上空两层高阳台N储藏室创意空间卧室上空两层高阳台主卧套房凸窗上空卫生间中央园林湖景动区静区赠送空间上空入户门=书房/儿童房卧室+=次卧套房创意空间+上空卫生间+景观阳台景观阳台景观阳台深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【产品赠送】赠送面积最多可达30平米，通过常规赠送方式及两层高阳台搭板赠送方式实现常规赠送：阳台赠送一半面积、步入式凸窗全部赠送搭板赠送：两层高阳台搭板赠送（奇数层与偶数层户型相同）整体规划产品打造营销展示配套设施产品赠送方式：常规赠送＋搭板赠送两层高阳台步入式凸窗各面积区间产品赠送面积两房三房四房

面积区间78㎡88㎡121㎡-128㎡非拼

142㎡非拼123㎡-158㎡拼合

160-171㎡非拼

赠送面积约15㎡约20㎡约30㎡约15㎡约15-30㎡

约30㎡深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【入口展示】结合入口广场打造售楼中心，展示项目商业形象，形成开放、活力、聚集人气和代表社区形象的节点营销中心入口：销售中心：与项目整体风格一致，现代都市风格。用玻璃+灰色石材，突出本项目的特色过街花园：设过街花园和连廊连接南北区住宅和商业营销中心营销中心南北区连廊项目绿化带连廊和过街花园过街花园商业连廊上方设有住宅小区过街花园整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【营销中心】功能分区合理，售楼处大屏幕代替传统影视厅，加入深圳首个3D互动体验馆和儿童区，强化售楼处聚集能力1车展区23546789休憩区互动体验馆亲子乐园水吧财务室VIP室销售经理室销代办公室1.接待前台2.区域模型3.项目沙盘4&5.户型模型6&7.洽谈座椅8.舞台及LED屏9.品牌展示区亲子乐园互动体验馆水吧休憩区舞台区洽谈区沙盘区水吧洗手间整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【展示通道】进行围墙包装，充分展示项目主诉；投入高成本展示成品树配合营销，增强项目园林效果2A1座A6座B4座B5座36154样板房参观路线：导示牌：道路拐角处、样板房通道入口设置多个导示牌，指引明确且全面；大部分客户参观的流程为1→2→3、4→5、6→返回营销中心。小区内展示通道包装：围墙包装：不断的传递项目价值点和主形象，强化客户记忆，同时，将园林小径和施工区很好的隔开；园林展示：采用成树用于展示，优点是园林成型快，让客户对项目未来价值得以认知，缺点是成本高。绿化包装：仪仗感强的绿植、整齐的草坪、重点凸显的盆花，缓解了客户步行在施工楼体中的压抑感，同时强化了园林效果使得其价值提升。绿化包装围墙展示成品树整体规划产品打造营销展示配套设施132m2162m2132m289m2121m278m2深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【看楼通道】地上：营造仪式感强的样板房入口，采用绸布、地毯、吊顶进行看楼通道包装样板房入口看楼通道入口通道顶部通道底部地上样板房入口包装：仪式感非常强的入口：入口抬高，采用项目VI色，大气，昭示性强；地上看楼通道包装：整体：通道抬高后，采用线条垂直感强的绸布，品质感油然而生；顶部：采用了星河盛世项目的logo进行包装，侧面采用了星河系列的颜色，整体和项目的调性非常一致；两侧：采用了绿色植物进行掩饰，很好的阻止了通道下部较难看的部分，同时美化看楼通道。整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【看楼通道】地下：沿路采用围墙进行大面积包装，重点强调项目价值点；采用盆栽、壁画进行通道装饰地下通道展示：围墙包装：一路过来全程都在对客户进行项目价值点的植入和洗脑工作；装饰应用：应用了简易的移动性强的小盆栽、壁画等增加通道的观赏性。地下看楼通道：入口采用项目VI色，配合红色地毯，整体和项目的调性非常一致。看楼通道入口看楼通道地下看楼通道围墙包装装饰应用整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【样板房】121平米户型：采用现代中式风格，入户部分改造为中式茶艺房，在设计风格上客户的认可度较高121平米户型图入户茶艺房书房主卧客厅及餐厅茶艺房书房餐厅客厅主卧卫生间卫生间整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【精装修】住宅公寓和商务公寓均提供高品质精装，精装标准为3000元/平米，装修风格为现代风格公寓精装修方案客厅墙面/顶棚白色乳胶漆地面生活家实木复合地板餐厅墙面/顶棚白色乳胶漆地面生活家实木复合地板厨房墙面/地面马克波罗瓷砖顶棚硅钙板吊顶白色乳胶漆橱柜中意橱柜家电电器方太三件套水槽摩恩龙头TOTO卫生间墙面/地面马克波罗瓷砖顶棚硅钙板吊顶白色防水乳胶漆洁具TOTO龙头、淋浴器汉斯格雅排气扇艾美特洗手台柜中意卧室墙面/顶棚白色乳胶漆地面生活家实木复合地板门入户门华棱户内门中意电器空调格力开关面板西门子客厅厨房卧室客厅厨房卧室47平米户型图整体规划产品打造营销展示配套设施深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【集中式商业】Cococity：区域首个集中式商业，5.8万平米商业配套为业主打造生活一站式体验商业面积：58100平方米（地上两层）已签约主力商家：博纳国际影城整体规划产品打造营销展示配套设施商业效果图一层商业平面图二层商业平面图超市餐饮娱乐电影院零售深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【幼儿园】整体规划产品打造营销展示配套设施幼儿园面积：2400平米幼儿园规模：9班制幼儿园示意图幼儿园位置图深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究项目概况Part.1销售情况Part.2物业设计Part.3成功因素Part.4深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【不利因素1】噪音：项目三面临路，拥有四通八达的交通网络，出行方便，但周围噪音影响较严重，影响居住环境梅坂大道民治路梅观高速梅龙路民乐路ABCD梅龙路梅观高速昼间噪声情况梅龙路梅观高速夜间噪声情况噪音大小排序：D>C>B>A梅龙路立交桥梅坂大道不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【弱化方式】合理化户型排布组合，南端噪音最强的位置排布公寓物业，东北侧噪音弱的位置排布楼王产品噪音干扰大

位置：地块西侧户型：面积段相对较小，对噪音敏感度较低；部分拼合户型，保留一定弹性居住价值最大

位置：地块东北侧户型：

1T3非拼合大户型为主，1栋双拼大户型

观水库和中心园林，作为项目楼王标签产品

位置：地块南端户型：公寓产品，对噪音敏感度低；公建化立面，提升小区的整体形象昭示性佳/噪音大可观景/噪音干扰较大

位置：地块北端和西侧户型：以89、135平米中等户型，拼合产品为主

南北通透、引入水库景观，降低噪音对居住的影响不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【不利因素2】高容积率：项目容积率4.36，密度较大，楼间最小距离14.67米，部分单位出现对视现象对视现象不利因素及弱化方式成功因素深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【弱化方式】通过商业和公寓化解部分容积率；高梯户比+“S”形布局创造完整中心园林景观，化解压抑感，营造开阔的视野商业和公寓化解容积率：商业整体布置住宅下方，设置公寓产品，消化了部分容积率，扣除商服后住宅的容积率为3.29；高梯户比+“S”形布局：高梯户比：整体以T6产品（拼后T4/T5）为主，少量T5、T4产品（拼后T3产品）；项目整体的“S”形规划排布，最大限度的创造出中心园林景观，减弱了建筑大体量的压迫感住宅整体抬高架空层园林整体布局不利因素及弱化方式成功因素T3T3T4(T3)T6(T4)T6(T5)T6T6(T5)T6T5(T3)T6(T4)T6(T4)公寓深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究【不利因