尚品策划案样本

尚品国际商业广场营销策略项目地块分析项目地理位置——A点本案位于盘县红果开发区主干道胜境大道东侧，开发土地为原显工商局；交通便利周边规划设施完善。属于该城区CBD地段，将来增值空间大。项目周边环境交通：项目坐落主干到胜境大道，交通网络完善；属于都市CBD。商业：项目周边商业设施非常完善，办公应用齐备；属于都市规划区中心。生活及其她配套：项目周边有：酒店、医院、商场、超市、各单位办公大楼、政府机构等。项目SWOT详细分析优势：S1.地处CBD，资源稀缺；交通以便。S2.入住率高，人流大。S3.商务办公便捷。S4.开发商拥有近年各种大项目成功开发经验，品牌实力雄厚。劣势：W1.都市中心喧闹。W2.教学氛围不完善。W3.医疗机构不发达。W4.当前大型连锁店进驻较少。机会：O1.都市发展需要，可获取有关支持。O2.写字楼配搭满足多方面需求。O3.4月盘县获金融生态县称号。O4.本地房地产市场，日趋成熟；市政工程加快步伐建设，环境素质明显提高，具备良好发展潜力。O5.外来投资者。威胁：T1.周边已有开发中楼盘率先抢占市场份额。T2.项目开发周期长，将来政策因数不可预知。T3.市场存在一定不规范处，且外来投资商较多，有不稳定因数。T4.城区多处在建或凑建项目过多辐射区域小，将来竞争勉励。项目卖点提炼分析项目规划卖点：都市中心区拥有足够大比例停车位住房与车位比几乎是1:1，外加写字楼比也在1.6:1之间，能自给自足。建成后拥有广场优势，汇集人气。项当前景卖点：本项目所处县城黄金地段，也是贵州省打造经济开发区中心位置，建成后将会是县城行政文化人文中心。产品设计卖点：公示配套设施卖点：交通便捷；周边拥有完善商务办公，行政服务，居住休闲等软硬件设施。户型卖点：户型面积多为90—130平，满足自住与投资商需求。项目定位项目总体定位：至尊品质居住中央商务区根据：客户需求（重要针对30—50岁左右年龄，拥有一定资金实力；具备一定资历）位置优越（中心区土地金贵）创造品牌（确立本项目优势地位）。项目档次定位：高档中央商务区定位分析：从整个盘县，红果经济开发区市场来看，由于项目自身地理位置及开发前景将来均有无限利好；特别是对于一种省重点打造经济开发区，外来居住投资客户会越来越多，故房价上升而相对于商务便捷居住环境会对更多成功创业人士有极大吸引力。且盘县常年气候宜人，植被丰富，周边乡镇拥有旅游资源，更是不可代替。形象广告语（建议备选）：荣耀居所—尚品国际崇尚生活，品味人生尚品生活，追求上品核心理念目的客户定位：只有同样建筑，没有同样地段；因此该案是某些具备经济实力客户才会购买，这样咱们阻击点可以这样锁定：国有公司单位领导及专业人士—从事商务商业经营更是重要管理者—私营公司主—投资客户群。背景，事业观点及生活态度：受过高等教诲，有高等职业具备创新思维和良好经济头脑。购买目：出租》投资》自用。购买年龄：30岁——45岁。客户群描述：客户类别细分行业比例商业18房地产业16文化教诲行业14信息行业11金融行业10医疗行业8其她23购买关注因数客户关注因数所占比例价格20%位置15%户型15%社区环境10%配套设施10%规模发展趋势8%交通8%房屋质量8%物业管理6%户型配比户型细分A/B商住房户型面积套数备注平层80-9054A座54套90-100108B座108套100-110108A座27套B座81套110-12027B座27套120-135297A座243套B座54套跃层200-2204A座B单元4套户型100平如下占27%；120平以上占50%。户型分析C座写字楼写字楼定位：多元化、智能化高品位商务甲级写字楼/5A写字楼。（5—9层）公寓定位：中高档酒店式公寓针对客户需求产品调节方向：塑造硬件方面优势，突出盘县“独此一家”原则；提高软件服务建立一种新原则概念；在包装营销上强调其不可比，不可超越性地段，品质及功能性。主题功能：商业与办公形象各自独立，减少干扰；明确区别配套性可独自经营物业。项目规划建议1——3层经营商业，灵活为主任何不破坏总体品质和商业形态都可引入项目。如：高档百货商场，金融服务机构，以及大型连锁超市等。4层露台可作为花园广场可设为开放式及半开放式引进某些咖啡厅，精品购物门面搭配基本。5——9层为写字间，可在项目建设之处寻找客户订做式生产，以满足其客户自身框架需求。但前提在不影响品质与商务形象。10—29层作为公寓住房，以当下常说酒店式公寓进行推广，客户目的锁定在某些外来投资商。或者公司自行经营。营销组合框架分为5个阶段1.蓄积能量阶段这个阶段重要目是项目形象建立，重要涉及：现场包装，与广告公司拟定项目的志后，在项目现场做LOGO墙，展示项目的志和公司形象；还需增设某些大型户外广告，起宣传覆盖作用。软文发威，制作有关DM单和楼书，在有关媒体发布可调性文章，目在引起社会关注。2.内部认购阶段配合内部认购进行规避性宣传，户外广告发布本项目即将上市消息；同步组织公关活动，邀请故意向客户进行参加。这个时期软文发布某些工程进度，市场发展前景以及户型评价分析等消息。3.新盘推出阶段这个阶段是强势推广期，同步推出如下广告：媒体广告报刊及杂志媒体投放一定数量平面广告。户外广告开盘前做好空飘、彩旗、充气拱门、条幅以及有关礼物等，营造开盘热销氛围做好销售展示活动和开盘促销。4.楼盘热销阶段这个阶段可相应减少广告力度，进行有针对性宣传推广，保持社会认知度；及时调节价格体系以及发布某些促销政策。5.销售后期阶段广告宣传贴近老客户一位稳定，二位拉动老带新作铺垫；实时提高销售价格加入促销手段来提高楼盘公众形象。销售资源整合开发商品牌形象及时有效信息平台（政策，银行，竞争环境等等）销售方案与市场随时保持同步有效结合销售理念（公司文化，团队精神，客户忠诚度等等）有效目的客户积累（建档，回访，记录等）配以酒店式公寓及写字楼营销主题描述LOGO设计。主题分为：规划空间，建筑形象、商务写字楼、酒店式公寓及地利环境等作为相应卖点。核心词：地段优势；建筑风格；产品形态；性价比；发展前景；户型设计及品质优越等。营销推广方略1.项目形象方略——广告推广节点形象树立阶段（开盘前60—90天）广告主题：黄金地段，黄金组合；品牌标语：至尊府邸，荣耀居所，尚品国际商业广场！目：让目的客户关注，理解商业+住房公寓完美组合，引领都市将来发展新型商业广场！形象推广期（开盘前45——10天）广告主题：多元化商业广场，便捷住宅区，智能化办公楼。品牌标语：尚品人生，追求上品。目：覆盖更多目的客户对项目思考并认同，本来生活办公可以这样融为一体。形象深化期（开盘前5天——开盘后2个月）广告主题：依照当时状况。品牌标语：崇尚生活，品味人生！目：依照客户反映，逐渐扩充卖点；把本项目缔造都市中心新地标。销售布控由于本案当前尚未到实质操作阶段，详细时间尚未出台；因此此款当前略去。总销售周期大体可分为如下几种方面：案前准备期——项目认购期——开盘销售期——强销袭击期——持续销售期——收盘期——交付有效期十一、销售手段及公关1销售手段设立卖场主卖场可设立在C座胜境大道旁，周边预留相应提车位。辅助卖场可在六盘水市区人民广场出建立一种暂时卖场。目吸引更多人群关注，由红果引领盘县覆盖整个六盘水市目的客户。网络销售可在各大贴吧论坛建立有关信息及征询方式，如果可以公司可建立自己网站作为前期主导宣传销售。定期发布楼盘某些合理化烟幕，吸引目的客户关注。户型推介会参加房交会，积累客户后可带领前来参观理解，还可增长知名度。合伙方销售依照公司合伙伙伴可以在其中选取几种宣传点，拉动某些目的客户。2.公关方略项目准备期（选其一）A歌唱大赛B房模大赛C体育竞赛活动时间安排在成立项目售房中心时地点：项目所在处目：汇集人气，提高声望，增长知名度，树立品牌形象；带动都市氛围和吸引关注。项目认购期VIP砖石卡VIP黄金卡WIP水晶卡依照本案功能性不同组合，推出时候各功能区VIP卡，可以更好为其价格体系服务。办理时间：开盘前3个月——15天目：一方面营造资源紧缺感增进购买，锁定客源为热销积累，视状况可调节销售方略价格系统，理解客户对项目承认和影响力反馈。项目开盘期大型文化娱乐集合活动活动时间：开盘当天活动地点：楼盘处目：增长项目形象制造销售热度，刺激客户认同感，进一步吸引理解，达到迅速成交。总结：以上简略阐明各个阶段均有其相应活动安排，在此不便详细列数详细细则。十二、销售现场包装1、营销中心位置建议营销中心作为项目形象展示窗口和销售前沿阵地，直接影响买家选取。井然有序购买氛围，良好购买体验将给购房者带来更为持久心理好感，有助于提高项目软价值。因而，营销中心包装和服务成为营销推广工作重要构成某些。充实营销中心各方面资料和装备，从所见、所闻全方位让买家理解信息；营销中心除具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等资料）外，还需高素质、专业销售人员。因而营销中心设立于项目C座靠胜境大道旁，建议面积在400平以上。2.销售中心分区销售现场拟设6个功能区间。分区：分模型展示区、控台、洽谈区、签约区、体现区、看板展示区模型规定整体主模型、典型单户型透视模型，写字楼及公寓单层透视模型。形象引导区域在项目工地上至售房中心搭建绿化指引，使来访客户心情舒服，增长其认同感。装修风格由房开公司自行决定，目在于建立开发商和项目形象，以便客户参观；色调舒服休闲。样板房包装，风格建议1、样板房选址地理位置是本项目最大支持点，样板房设于现楼上将能向客户更好呈现此长处。2、楼层选取建议各栋样板房均建于10楼或以上（自然景观效果会更佳）。客人进入样板房则重要通过乘坐工程电梯。3、设立套数设立3套左右：A座A-4、B座A-3、B座A-54、样板房风格建议建议每套样板房均有不同风格设计规定：整体色彩相对要鲜明、强烈，使用空间要合理分布突出户型使用率高特点装修风格要明确。A座A-4B座A-3B座A-5施工现场包装工地围墙将项目所属地一带工地围墙进行围蔽，配合广告设计激光射灯在楼体顶上或江岸边设立远程激光设定，加强现场效果巨幅以形象为主，悬挂在售楼部顶部大型展板、喷画设于售楼部外部，用于展示项目各项信息。彩旗工地现场一路设有彩旗，增长现场销售氛围批示牌用于指引路段及提示作用2、项目周边包装小型户外展板以形象加信息形式发布，以便客户观赏沿路条幅起到信息发布作用，增长项目形象灯杆旗以形象形式发布，便于信息传播批示牌提供信息传播3、看楼通道包装通道要整洁干净，设立明确路线批示园林通道两旁绿化设立大堂要有装饰、墙面要解决，布置一定喷画或镜框画等电梯里要有样板房楼层批示转角、台阶及施工危险处要有人性化提示。十三、价格方略建议1.整体价格建议A．定价原则通过对于当前项目目的市场研究，项目时间以及将来房市走向，以为本项目应遵循如下原则：入市关注原则——制定一种基准底价增长吸引力。低开高走原则——价格初期不应制定过高，后期以便通过价格逐渐调高制定紧俏销售方略。优劣档次价格——依照户型楼层，朝向，布局，景观等因素制定相应起价。B.市场比较项目区域当前市场均价3200元—4200元/平方米。如：轩华大厦当前19楼销售价格3220元/平方米预计总体均价在3200元。国强尊邸当前5楼售价3900元/平方米预计其总体均价在3700——4200元左右。通过以上大概况来看