2021年上半年青海省房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命模拟试题

上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模仿试题上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产成交价格比正常价格低8％，买卖双方商定所有交易税费均由买方承担。本地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳税费分别为正常价格5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应修正系数为。A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地监测点评估价格2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同3、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，以为所拆该市居民马某住房院内一平房为违章建筑，马某不服。最后判断马某住房院内平房与否属于违章建筑，必要由出具证明。A：A市都市土地行政主管部门B：A市都市建设行政主管部门C：A市都市房产行政主管部门D：A市城乡规划行政主管部门E：房地产估价机构必要加盖公章4、房地产价格与房地产供应和需求，分别是关系。A：正有关和正有关B：正有关和负有关C：负有关和正有关D：负有关和负有关E：工业用地监测点评估价格5、评估某底层商铺价格时，估价师选用可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调节后为底层商铺价格)，在求取最后价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选用权重，最适当是。A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地监测点评估价格6、某宗面积为3000㎡工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地监测点评估价格7、下列（）使用条件，不属于重要为都市规划设计条件。A．用途B．建筑规模C．容积率D．绿地率8、乡镇公司用地只有在下列__状况时，才可以抵押。A．乡镇公司属于集体公司B．申请破产C．和乡镇公司建筑物同步抵押D．通过乡镇政府主管部门批准后9、某宗房地产预测将来第一年总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产资本化率为8％，该房地产价格为。A：100万元B：42万元C：63万元D：77万元E：工业用地监测点评估价格10、房地产开发公司发生年度亏损，可以用下一年度弥补，下一年度税前利润局限性弥补，可以在5年内延续弥补。A：所得税前利润B：所得税后利润C：应分派利润D：未分派利润E：借款合同11、用收益法评估某宗房地产价格时，除有租约限制以外，应选用类似房地产净收益作为估价根据。A：客观B：实际C：最高D：最低E：工业用地监测点评估价格12、某收益性物业潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内出租率为80％，所有承租人都能准时交纳租金，物业其她收入为2万元，则物业在该报告期有效毛收入为万元．(试题)A：22．0B：24．0C：25．6D：26．0E：借款合同13、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有土地价值为__万元。A．62.5B．2500C．137.5D．20014、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起经济折旧为5万元。则该住宅折旧总额为（）万元。A.9 B.1 C.14 D.615、投资者进行房地产投资重要目普通是__。A．获取房地产当期收益B．获取房地产将来收益C．直接从事房地产开发经营活动D．间接参加房地产开发经营活动16、下列关于暂时建筑，表述错误是。A：暂时建筑都应当有规定有效期限B：超过批如期限暂时建筑是合法建筑C：拆除未到期限暂时建筑会给暂时建筑所有人带来一定经济损失D：拆除未到期限暂时建筑应当按有效期限残存价值参照剩余期限予以恰当补偿E：房地产估价机构必要加盖公章17、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发，可以征收土地闲置费。A．土地使用权出让合同订立B．土地使用权出让合同商定动工开发C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用权证书获得18、《都市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完毕拆迁补偿安顿建设项目转让，应当经房屋拆迁管理部门批准，原诉迁补偿安顿合同中关于权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面告知被拆迁人，并自转让合同订立之日起日內予以公示。A：15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必要加盖公章19、某宗土地面积为1000m2，其上建筑物建筑面积为5000m2，建筑物基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地容积率为__。A．8.0B．5.6C．5.0D．0.720、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方承担。已知该地区房地产交易，卖方按正常价格5％缴纳关于税费，买方按正常价格3％缴纳关于税费，则该宗房地产正常成交价格最接近于元／㎡。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工业用地监测点评估价格21、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积重置价格为2500元/m2，有效通过年数为，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100022、下列房地产市场调控政策等办法中，会导致房地产市场价格上升是。A：减少房地产开发贷款利率B：增长土地有效供应C：减少契税D：提高购房贷款利率E：工业用地监测点评估价格23、产生房地产价格泡沫重要诱因是。A：土地稀缺B：都市化进程快C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同24、估价对象是一套不带车位住宅，选用可比实例成交价格为86万元，具有一种现价为8万元车位和一套全新状态下价值为3万元家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范畴后价格为（）万元。A．75.00B．75.60C．83.60D．86.0025、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理承担补偿为1.32％，缺少流动性补偿为1.42％，所得税抵扣好处为0.5％，则报酬率为。A：7.78％B：8.28％C：13.21％D：14.21％E：工业用地监测点评估价格二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得0.5分）1、下列房屋属于不得出租情形有。A：依法获得房屋所有权证B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利C：共有房屋，获得共有人批准D：不符合安全原则E：属于违章建筑2、投资利润率计算基数不涉及__。A．土地获得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用3、都市基准地价是依照用途相似、地块相连、地价相近原则划分地价区段，调查评估各地价区段在某一时点（）。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价4、房地产需要专业估价基本条件是房地产具备__特性。A．独一无二和供应有限B．独一无二和价值量大C．流动性大和价值量大D．不可移动和用途多样5、各项成本费用构成复杂、变化因素多、不拟定性大，特别是依建设项目类型不同而有其自身特点，故不同类型建设项目成本费用构成有一定差别。下列关于房地产开发项目成本费用构成分类不对的一项是__。A．不可预见费用涉及管理费、销售费用、财务费用、税费和其她费用B．土地费用涉及土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安顿补偿费C．房屋开发费涉及建安工程费、公共配套设施建设费、基本设施建设费D．前期工程费涉及规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费6、某高层楼房占用土地总面积为800m2，总建筑面积为m2，某人拥有其中120m2建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有土地数量为__m2。A．40B．45C．48D．507、房地产开发公司应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．10B．20C．30D．608、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表有．(试题)A：资产负债表B：投资筹划与资金筹措表C：借款还本付息估算表D：资金来源与运用表E：损益表9、依照原建设部《都市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中断裁决情形有。A：发现新需要查证事实B：受理裁决申请后，当事人自行达到合同C：作为自然人申请人死亡，需等待其近亲属表白与否参加裁决D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人E：裁决需要以有关裁决或法院判决成果为根据，而有关案件未结案10、房地产保险中，涉及房地产财产保险重要涉及。A：公司财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险11、某开发公司申请贷款5000万元，该公司信用级别为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险级别为A级，该贷款综合风险度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标等业务，出具备关报告或证明，并向委托人收取费用公司。A：规划B：鉴定C：估价D：赔款清算E：估损13、运用收益法评估房地产价值时，规定运用与估价对象所在区域相似或相似房地产观收益来推算估价对象预期收益，这重要是根据房地产估价中__。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．代替原则D．公平原则14、依照《都市房屋拆迁估价指引意见》，下列关于估价专家鉴定表述中，不对的是。A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员构成鉴定组B：估价报告存在技术问题，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题，应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见E：执行层组织协调15、综合指标是反映详细时空状态下社会经济现象综合数量性质和特性，可以分为。A：绝对指标B：相对指标C：统一指标D：平均指标E：变异指标16、如下不属于土地开发成本构成内容有。A：基本设施配套费用B：拆迁安顿补偿费C：房屋建筑安装工程费D：公共配套建设费E：勘察设计费17、依照工程量清单计价法，建筑安装工程费中间接费涉及。A：人工费B：材料费C：公司管理费D：施工机械使用费E：规费18、下列关于房地产抵押价值评估表述中，对的有．【考题】A：法律法规规定不得抵押房地产，没有抵押价值B：再次抵押房地产抵押价值为该房地产价值扣除已担保债权后余额C：房地产价值扣除预测处分该房地产各种费用、税金后余额才是抵押价值D：不能单独处分、使用房地产不适当作为抵押物，应当没有抵押价值E：在评估土地使用权是以划拨方式获得房地产抵押价值时，不应涉及土地使用权出让金19、如下关于合法原则说法欠妥是__。A．在依法鉴定权力类型及归属方面，普通以房地产权属证书、权属档案以及有关合同等其她合法权属证明为根据。房屋权属证书与权属档案记载不一致，以权属证书记载为准。B．在依法鉴定使用权方面，应以使用管制(如都市规划、土地用途管制等)为根据。C．在依法鉴定处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等容许处分方式为根据。D．在依法鉴定其她权益方面，评估出价值应当符合国家价格政策。20、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选取是__。A．项目交通组织规划B．项目构成及平面布置C．项目建筑规划D．都市土地运用规划21、依照《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目，违背土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列关于刑事责任，表述对的是。A：情节严重，处三年如