房地产项目产品策划-项目整体规划布局策划能力培训

景观的分类1景观设计的原则2景观设计的要求3房地产项目绿地与景观设计4引景观的重要性在近些年的房地产项目中，以景观、休闲、文化为主题的概念性房地产类型逐渐兴起。房地产业要更加关注环境和文化，并倡导社区新生活方式，而这些都必须通过良好的景观设计来实现。1景观的分类Part住宅房地产景观可分为绿色种植景观，道路景观，工地景观，硬景观，水景观，庇护景观，模拟景观，高视点景观和照明景观。表1景观分类表序号分类具体说明1绿化种植景观应从植物种类，植物搭配，种植方法和空间效应等方面考虑绿化植物景观规划2道路景观道路景观规划应考虑道路方向，路面材料，边石，排水沟等。3场地景观景观包括运动场馆，休闲广场，游乐场等。4硬景观硬地景观通常是指由硬质材料组成的景观，包括雕塑，墙壁，大门，篱笆，信息标牌，坡道，台阶，种植容器和其他便利设施等。5水景观水景观是住宅区的重要景观元素，包括自然水特征，庭院水特征，游泳池水特征和装饰水特征。

6庇护景观庇护景观是住宅区的重要交流空间，也是居民户外活动的集散地，包括凉亭，走廊，脚手架和膜结构。受保护的景观应与居民的主要步行路线相邻，并应易于到达。为了确保视觉效果，应合理确定其大小7模拟景观模拟景观是用替代材料来模仿真实的材料，用人造景观来模仿自然的景观，以及用固化来模仿流动。它是自然景观的完善和补充。如果使用得当，它将超出自然景观的限制。模拟景观包括假山，人造岩石，人造树木，低水位，人造草皮，人造斜坡和人造铺面等。8高视点景观高视点景观是乘员从高处观察到的景观。高视角景观设计的要点如图2所示。9照明景观住宅室外景观照明包括车辆照明，行人照明，工地照明，装饰照明，安全照明，近摄照明等。住宅室外景观照明的用途主要如图3所示。2景观设计的原则Part1.社会原则2.经济原则3.生态原则4.地域原则5.历史原则6.协调原则

序号原则具体说明

1

社会原则社会原则要求居住区通过美化居住环境，营造良好的社区文化，促进精神文明建设，才能真正成为居民生活的精神天堂

2

经济原则经济原则要求景观设计应以建设节约型社会为目标，符合市场发展需要和当地经济条件，注重节能，节水和节约材料，并注重合理利用土地资源。

3

生态学原理生态学原理要求景观设计要尊重和顺应自然，追求人与环境的和谐统一，努力维护现有的良好生态环境，改善原始不良生态环境。

4

区域原则区域性原则要求景观设计必须反映项目所在地自然环境的特征，根据当地条件创建具有区域特征的空间环境，并尝试使用当地植物避免盲目移植。

5

历史原则历史原则要求景观设计要尊重历史和传统文化，保护和利用历史景观，这样景观设计不仅要延续城市的历史脉络，还要具有鲜明的时代特征。

6

协调原则协调原则要求各种景观要素的大小，数量和样式应和谐统一。通过各种借用，分组，划分和添加景观的方法，可以协调住宅区的环境。具体应该满足图5所示的三个方面的内容。表2景观设计的原则3景观设计的要求Part经过十多年的发展，景观设计已逐渐成为房地产开发中不可缺少的因素。好的景观设计甚至已经成为吸引人们的最重要因素，从而使开发人员能够实现销售目的。1.景观的文化性2.景观的艺术性3.景观的实用性4.景观的变幻性景观设计的要求

景观的实用性性

景观的文化性性景观的变幻性景观的艺术性景观设计的要求让人赏心悦目又能给居住者创造实用价值的树种才是最可贵的造景方式，过分追求稀缺品种或者洋品种并不是健康的楼盘园林发展趋势。不断变幻的景观、季季不同的园林，能让社区保持更多的新鲜感与活力。应景能带给居住者更多的审美情趣。景观设计应与审美与时俱进景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同软质景观相协调。4房地产项目绿地与景观设计Part1.绿地规划2.景观规划10宜保留和利用规划或改造范围内的已有树木和绿地原则二

一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化

.原则一居住区绿地包括公共绿地、宅旁绿地，配套公建所所属绿地、道路绿地。按照集中与分散相结合、点线面相结合的原则，公共绿地系统的布局必须设置一定的中心公共绿地。公共绿地规划的原则如右图。

景观规划的原则Title自然化的环境经济性的原则人性化的尺度参与性功能艺术性的感受立体化的空间多样化的风格均好性的布局项目配套设施的内涵1项目配套设施的内容21项目配套设施的内涵Part住宅配套设施是指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的。14onetwothreefourfivesix01公共服务设施市政公用设施03停车设施04安全设施05户外场地设施06服务管理设施02房地产项目配套设施的组成2项目配套设施的内容Part◎公共服务设施规划◎市政公用设施规划◎停车设施◎安全设施◎户外场地设施◎服务管理设施◎会所◎商业配套公共服务设施规划居住区的公共服务设施可分为公益设施和营利性设施。根据他们的服务内容，可按表中所示的方法进行分类。序号分类具体说明1商业设施小型超市、菜市场、综合百货商场、旅店、饭馆、银行、邮局、储蓄所2教育设施托儿所、幼儿园、小学、中学3文化运动设施文化活动中心、居民运动场所4医疗设施门诊所、卫生站、小型医院等5社区管理设施社区活动中心、物业管理公司、街道办事处公共服务设施类型表市政公用设施规划市政公用设施规划应包括以下内容。（1）居民区供水，包括生活用水，公共服务设施用水，绿化水，环境清洁水和消防用水。（2）排水系统，包括污水和雨水排水系统。（3）居民区的电力供应分为两类：建筑用电和照明用电。（4）通信系统，包括传统电话，电视和邮政服务，以及集成了语音，数据，图像和视频通信的集成服务数字网络和有线电视。（5）燃气系统，住宅区的天然气设施包括汽化站和压力调节站，这些汽化站和压力调节站需要单独安装并且与其他建筑物有一定的安全距离。（6）制冷供暖系统，包括以城市热力供应系统或工业废热区锅炉房为冷热源的区域集中供热系统，建立基于居住区或独栋房屋的独立分散式集中供热系统，以及用户独立作为一个系统提供系统。（7）卫生系统，其主要工作是收集垃圾。（8）工程管道集成。停车设施

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居住区集中式停车场一般采用单层或多层停车场（包括地下）。非居民的停车问题应与居民车辆的停车问题处理不同。根据条件和规划要求，住宅区停车设施的建设可以采取多种形式。如下图:地下停车场安全设施

居住区的安全设施通常是更常用的对讲系统（包括视频对讲系统）设施和视频监视系统设施。两种类型的安全系统都用于通过居住区中的专用线路或数据通信线路传输信息，并且需要居住区中的中央安全监视设施。

保安持有对讲机等设备小区消防通道划线小区门口人脸识别系统户外场地设施123户外活动场地户外活动场地主要包括儿童游乐场，青少年活动和体育活动场所，老年人健身娱乐场所等。住宅庭院及其中的各种活动设施住宅庭院和其中的各种活动设施主要包括婴幼儿游乐设备，青少年运动健身器材和老年人健身器材。

配套设施配套设施包括必要的桌子和凳子，凉亭，框架，垃圾桶，灯，矮墙以及风景素描，例如雕塑和喷泉。服务管理设施

居住区的管理设施包括社区管理机构（居住委员会等）和财产管理机构。在规划设计中，可以综合考虑社区管理机构和财产管理机构的办公空间。配套设施的主要功能是满足购房者的需求。配套设施对购房者的购买决定有越来越大的影响。房地产住房产品通常包括俱乐部，商业设施，车库等。越来越多的开发人员将以两种方式关注项目的休闲功能和感官功能：①增加对休闲空间和休闲设备的投资，使人们亲近自然并满足其生理需求。②依托独特的自然环境，通过巧妙的设计展现买家的地位和品味。

010102020303基本配套居民使用需求高，能保证收益的科目形象配套投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的的设施:动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所等创新配套投入较少的免费科目:阳光阅览室、棋牌室等会所功能设置会所会所是主要为社区所有者服务的综合服务设施。作为业主生活设施的一部分，俱乐部会所的大小，功能和服务水平也已成为提高房地产形象和质量的重要卖点。药房、诊所、餐馆邮局、幼儿园24小时便利店、书店、洗衣店健身中心、运动场馆游泳池、娱乐中心美容美发店、老年活动中心修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场综合超市、菜市场、购物中心、银行强度需求商业设施弱需求商业设施中度需求商业设施商业配套

根据潜在业主对不同支持设施的需求强度差异，可以将社区商业设施分为三类：强度需求商业设施、中度需求商业设施、弱需求商业设施商业设施可以根据客户定位的需要进行配置。建筑单体平面布局1建筑群体平面布局21建筑单体平面布局Part住宅建筑平面布局主要分为塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅三种形式。建筑单体平面布局是以公共楼梯、电梯为核心布置的单个单元多户住户的高档住宅，其平面长度与宽度尺寸相接近的，竖直方向远远大于水平方向，如图所示；塔式住宅平面图立面图建筑单体平面布局是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2〜4户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元，平面布局：单元式住宅平面图立面图建筑单体平面布局是指由共用楼梯或电梯通过内、外廊进入各套住宅的住宅布局形式。如果采用内廊式走道则无法实现户内通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅，平面布局：通廊式住宅平面图立面图建筑单体平面布局以上三种布局形式，目前塔式和单元式布局在住宅中最为常见，而通廊式布局则在单身公寓、酒店式公寓等建筑中采用较多。2建筑群体平面布局Part建筑群体平面布局的形式有行列式、周边式、围合式、自由式、组团式等。建筑群体平面布局五种常见形式行列式周边式围合式自由式组团式建筑群体平面布局按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，如图所示；优点：可使每户获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网，方便工业化施工；缺点：空间景观单调、呆板，后排建筑的视线容易受前排建筑物的遮挡，视野不够开阔。

行列式建筑群体平面布局沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差，如下图所示：周边式建筑群体平面布局指住宅建筑沿小区或庭院布局。优点：通过非封闭式庭院空间，庭院完整、安静、安全，有利于室外布局、出入空间、小型公共绿地和小型公共建筑等居住社交场所。另外，有利于提高建筑密度，节约用地。适用于寒冷多风的地区。围合式建筑群体平面布局结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的开式，灵活布置以取得良好的日照通风效果，如下图所示：自由式建筑群体平面布局项目较大的小区，一般采用组团式，可以由若干同一类型、同一层数或不同类型、不同层数的住宅围合而成，组团之间可以用绿地、道路或自然地形进行分隔，组团实质上也是一种围合布局，如图所示；优点：住宅布局灵活，空间景观效果丰富，功能分区明确，便于利用地形，有些组团可以进行封闭物业管理，也较利于分期建设。组团式竖向设计的目的和作用1竖向设计的内容2竖向设计的原则3竖向设计的具体要求4竖向设计的方法51.竖向设计的目的和作用作用目的竖向设计房地产项目竖向设计的目的在于充分合理地利用项目的地形地势条件，达到功能合理、造价经济、景观美好的效果。（1）提高土地利用率，优化多功能空间；（2）提高空间艺术质量自然美艺术美，生活美；（3）提高空间环境质量，有效调节光温热气流舒适，围合空间调节小气候；（4）提高施工效率，合理调整计划施工，提高效率。12.竖向设计的内容确定道路控制点的坐标、标高，以及道路的坡度、曲线半径等。确定建筑的定位、正负零标高及室外地坪的规划控制标高。分析场地的坡度、坡向、高程及纵、横剖面分析。制定利用与改造地形的方案，合理利用地形，满足各项建设用地的使用要求。结合建筑布置，道路规划与工程管线敷设，确定居住区内其他用地的标高与坡度。确定挡土墙、护坡等室外防护的类型、位置和规模。估算土方及防护工程量，进行土方平衡。2竖向规划在满足各项用地功能要求的条件下，应避免高填、深挖、减少土石方、建筑物及挡土墙、坡度等防护工程数量竖向设计应满足各项建设用地及工程管线敷设的高程要求，满足道路布置竖向规划有利于居住区建筑的布置及空间环境的规划和设计竖