物业管理招投标-物业招标（物业管理课件）

知识点1物业管理招标投标含义、原则、特点

1．物业管理招标的概念

物业管理招标——是物业管理服务产品预购的一种交易方式。即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。2、物业管理招标的原则

公开公平公正诚实信用3．物业管理招标主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。知识点2、物业管理招标的方式

公开招标：是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。主要特点：涉及广、选择范围大、招标周期长、成本高、工作量大。邀请招标：也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点：投标人的数量少，招标工作量小、成本低、竞争度低协议委托：选聘主体直接委托一家物业服务企业的方式案例分析某开发商将自己开发建成的住宅小区直接委托给公司旗下的全资子公司进行物业管理，是否合法？《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定：（1）住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；（2）投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。补充：必须招标的项目

住宅前期物业管理政府投资建设项目的物业管理经济适用房项目的物业管理大型基础设施和公用设施的物业管理补充：5种可以协议委托的情况（1）非住宅物业的开发企业选聘前期物业服务企业；（2）非住宅物业的业主选聘日常物业服务企业；（3）住宅物业的开发企业选聘前期物业服务企业，投标人少于3个，经行政主管批准；（4）住宅物业规模较小的，经行政主管批准；（5）住宅业主大会选聘日常物业服务企业的知识点3、物业管理招标的程序

7、成立评标委员会8、开标、评标和中标4、发放招标文件5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制物业管理招标的程序关于招标人有关要求采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书；招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案；招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日；招标人对已发出的招标文件进行必要修改的，应在投标截止15日前，书面通知所有招标文件收取人。

关于开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

关于投标投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。关于评标评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

评议标书阶段现场答辩阶段关于中标根据开标以后，对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人招标人对中标人发出通知★中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同★招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议中标人不与招标人订立合同的★投标保证金不予退还并取消中标资格★给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿★没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿案例

某房地产公司在杭州开发的住宅项目，计划采用公开招标的形式选聘物业服务企业进行管理，现有A\B\C\D\E5家物业企业领取了招标文件。本项目招标文件规定2015年12月20日10:30为投标文件截止时间。提交投标文件时，投标单位需提供投标保证金20万元。2015年12月20日，ABCD四家投标单位在10:30前将投标文件送达，E单位在11:00送达，各单位均按规定提供了投标保证金。上午10:25B单位向投标人递交了一份投标价格下调5%的书面说明。在开标过程中，招标人发现，C单位的标袋密封处仅有投标单位公章，没法人签字。请问：哪些单位投标无效？B单位递交的书面说明是否有效？知识点4、招标文件1、招标公告招标公告的主要内容有：标的招标的对象组织机构名称、地址和通讯方式相关说明2、招标文件内容（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；