房地产资料搜集渠道-房地产价格影响因素（房地产估价课件）

对房地产价格影响因素的基本认识房地产价格影响因素简称影响因素或因素房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。对房地产价格影响因素的基本认识1.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素成为增值因素。有的因素或者其变化导致房地产价格下降。这类因素可称为贬值因素。铁路——或增值（工业房地产）或减值（住宅房地产）对房地产价格影响因素的基本认识2.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小住宅——朝向影响大商业——楼层影响大对房地产价格影响因素的基本认识3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，随其变化会降低或提高房地产价格有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业——据道路远近对房地产价格影响因素的基本认识4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。需求因素会立刻引起房地产价格的变动供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来对房地产价格影响因素的基本认识5.各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变重视楼层——重视朝向楼层影响大——景观影响大对房地产价格影响因素的基本认识6.同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的南方——风水北方——朝向对房地产价格影响因素的基本认识7.各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的“边际效用递减”当绿化率低——“边际效用大”——影响大当绿化率高——“边际效用小”——影响小对房地产价格影响因素的基本认识8.某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断GDP、人口、可支配收入、成本、税收：定量判断房地产价格环境、房型：经验判断房地产价格房地产价格影响因素的分类1.外部因素、自身因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况2.个别因素、区域因素、一般因素3.房地产交易因素、房地产市场因素、房地产状况因素影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况区位因素2.交通出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格开辟新的交通线路某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价值实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况区位因素3.周围环境和景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境区位因素（1）大气环境空气质量的好坏，对人体健康十分重要（2）水文环境地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度（3）声觉环境对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。区位因素（4）视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱（5）卫生环境清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响（6）人文环境该宗房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况等影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况区位因素4.外部配套设施对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况区位因素1.位置位置包括房地产所处的方位、距离、朝向、楼层如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素（1）方位该宗房地产在某个较大区域中的位置该宗房地产在某个较小区域中的位置某宗房地产是位于一条街道、一条水流或一个山坡的某一侧区位因素（2）距离目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的远近，对其价格有较大影响。空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离空间直线距离是最简单、最基础的距离交通路线距离是指通过道路等来连接的距离交通时间距离从理论上讲更为科学经济距离是更加科学但较复杂的一种距离区位因素（3）朝向对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素（4）楼层当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素。商业用房，楼层是极其重要的位置因素影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况权益因素一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面①房地产权利的设立和行使的限制②房地产使用管制③房地产相邻关系的限制权益因素1.房地产权利及其行使的限制土地和建筑物的权利状况如何，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。共有的房地产，如果共有人较多，很难形成共识，成交价格多会低于正常价格。权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况权益因素一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面①房地产权利的设立和行使的限制②房地产使用管制③房地产相邻关系的限制权益因素3.相邻关系的限制相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。权益因素一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。权益因素另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况权益因素一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面①房地产权利的设立和行使的限制②房地产使用管制③房地产相邻关系的限制权益因素2.房地产使用管制有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要弄清容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况土地实物因素（1）土地面积两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。地价与土地面积大小的关系又是可变的。（2）土地形状土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。（3）地形由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。土地实物因素（4）地势在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。（5）土壤这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。（6）地基地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。（7）土地条件土地的基础设施完备程度和场地平整程度影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况建筑物实物因素（1）建筑规模建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性（2）外观建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等（3）建筑结构对建筑物最重要、最基本的要求是安全不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同不同结构的建筑物的价值会有所不同（4）设施设备建筑物的设施设备是否齐全、完好不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求有所不同建筑物实物因素（5）装饰装修房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。精装修的价格＞粗装修的价格，粗装修的价格＞毛坯房的价格。（6）层高和室内净高人们对建筑物空间的需求本质上是对建筑物内部立体空间的需求层高或净高影响房地产价格（7）空间布局空间布局影响到建筑物的使用建筑物实物因素（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求对建筑物防水的基本要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。对建筑物保温、隔热的基本要求是，冬季能保温，夏季能隔热、防热。对建筑物隔声的基本要求是，为了防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。对建筑物通风的基本要求是，能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。对建筑物采光、日照的基本要求是，白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。建筑物实物因素（9）维修养护情况及完损程度建筑物的完损程度是一个综合性因素包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况人口因素房地产特别是居住房地产的需求主体是人人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素人口因素对房地产价格的影响人口数量人口素质人口结构人口因素（一）人口数量在某一地区，当人口数量增加时，房地产需求增加，房地产价格上涨（二）人口结构一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值（三）人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况制度政策因素（五）有关特殊政策中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区，相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等，意味着会吸引投资、经济较快发展、对房地产的需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格有较大上涨。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况制度政策因素（一）房地产制度政策房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策政府对房地产价格的管制或干预方式①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格，②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况制度政策因素（三）税收制度政策新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某种涉及房地产的税收提高或者降低房地产税收的税率或税额标准等分析房地产税收对房地产价格的影响，首先要区分它们的征收环节房地产开发环节的税收房地产转让环节的税收房地产持有环节的税收制度政策因素1.房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收增加房地产开发环节的税收，增加房地产开发建设成本，推动房地产价格上升短期内是否会导致房地产价格的升降卖方市场增加房地产开发环节的税收，通过涨价转嫁给房地产购买者，房地产价格上升减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降，转化为房地产开发商的“超额利润”买方市场增加房地产开发环节的税收，房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上升减少房地产开发环节的税收，房地产价格下降制度政策因素2.房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收区分向卖方征收的税收和向买方征收的税收向卖方征收的税收土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税增加卖方的税收，房地产价格上升向买方征收的税收契税增加买方的税收，抑制房地产需求，房地产价格下降制度政策因素2.房地产转让环节的税收短期内是否会导致房地产价格的升降卖方市场增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，导致房地产价格上升；减少卖方的税收会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。买方市场增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上升减少卖方的税收，房地产价格下降制度政策因素3.房地产保有环节的税收相当于商品使用环节的税收城镇土地使用税、房产税、城市房地产税增加了持有房地产的成本、房地产使用成本房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产抑制房地产投资和投机需求房地产需求减少，房地产价格下降增加房地产供给影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况制度政策因素（四）有关规划和计划政府的规划和计划是重要的公共政策对房地产价格有影响的规划和计划国民经济和社会发展规划城乡规划土地利用总体规划土地利用年度计划土地供应计划年度建设用地计划住房建设规划制度政策因素1.国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。按行政层级，分为国家级规划、省（区、市）级规划、市县级规划按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划总体规划是国民经济和社会发展的战略性、纲领性、综合性规划专项规划是以国民经济和社会发展特定领域为对象编制的规划，是总体规划在特定领域的细化区域规划是以跨行政区的特定区域国民经济和社会发展为对象编制的规划，是总体规划在特定区域的细化和落实。制度政策因素1.国民经济和社会发展规划例如，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。”从供求分析上看，它的实施将会抑制普通商品住房价格过快上涨，而会使大户型高档商品住房价格上升。制度政策因素2.城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据。城乡规划城镇体系规划城市规划、镇规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划乡规划村庄规划制度政策因素2.城乡规划城市规划：城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。内容：城市职能、性质和发展目标，市域各城镇人口规模、职能分工、空间布局和建设标准，禁建区、限建区、适建区、已建区及空间管制措施，建设用地的空间布局、土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑高度、建筑密度、容积率、人口容量等），城市各类绿地的布局，城市基础设施和公共服务设施的布局等。城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定了各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定了交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求，提出了各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求，确定了各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定了工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，确定了公共设施的位置、规模和布局，制定了相应的土地使用与建筑管理细则。是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据城市修建性详细规划对所在地块的建设提出了具体的安排和设计制度政策因素3.土地相关规划和计划土地利用总体规划土地利用年度计划土地供应计划制度政策因素3.土地相关规划和计划土地利用总体规划在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。控制指标建设用地总量，包括建设占用耕地的数量耕地保有量制度政策因素3.土地相关规划和计划土地利用年度计划是在土地利用总体规划的框架内，根据国民经济发展的具体情况，对土地利用进行的年度调节，以保障土地利用总体规划的贯彻落实。具体是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。指标：农用地转用计划指标城镇村建设占用农用地指标能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标制度政策因素3.土地相关规划和计划土地供应计划是计划期限内政府对行政辖区范围内国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局和执行的具体安排。指标是指在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。制度政策因素4.住房相关规划和计划住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例（如新建住房套型结构比例要求）、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模或在住房建设总量中的比重，对商品住房价格有较大的影响。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况制度政策因素（二）金融制度政策房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款上调或下调金融机构贷款基准利率提高或降低最低购房首付款比例提高或降低最高房地产抵押贷款成数延长或缩短最长购房贷款期限等影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况经济因素（一）经济发展经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GrossDomesticProduct，GDP）的增长。一般地说，GDP增长，消费、投资、政府购买和净出口都有增长，可能只是各自的增长幅度不同而已，也就是各自的贡献率不同GDP增长说明社会总需求也在增加社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况经济因素（三）物价居民消费价格指数反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得生产资料价格指数也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目经济因素（三）物价房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算房地产列入固定资产投资居民消费价格指数和生产资料格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况经济因素（二）居民收入对住宅的价格有很大影响反映居民收入增长的指标城镇居民人均可支配收入城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入