【房地产金融的现状与对策探析8800字（论文）】

房地产金融的现状与对策探析内容摘要：房地产业是中国经济的支柱型产业。近年来，房地产业在国民经济各行业中迅速崛起，有效地促进了社会主义市场经济的发展。房地产行业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，因此要加快房地产业发展必须大力繁荣房地产金融市场。本文首先阐明房地产概念、房地产金融的特点和房地产金融风险的特点，然后对我国房地产金融现状分析进行分析，其中我国房地产金融存在融资渠道单一、房地产金融市场有待完善、蕴含系统性风险、法制建设滞后、从业人员素质有待提高我国房地产金融等的问题，并从发展房地产金融市场、加强金融创新、加强法制建设、提高从业人员素质等方面提出解决对策。关键词：房地产金融；融资体系；金融市场目录TOC\o"1-3"\h\u15666一、引言 324481二、相关理论概述 44656（一）房地产概念 430816（二）房地产金融的特点 4107331房地产金融的融资期限一般较长 440632房地产金融额度一般要大一些 4147003房地产金融的风险相对较小一些 42310（三）房地产金融风险的特点 523078三、我国房地产金融现状及存在的问题 630962（一）我国房地产金融现状分析 6123431房地产新政频出，系统性风险陡增 6125082房地产市场过热，市场风险突出 7223403房地产企业过度扩张，信用风险明显 722520（二）我国房地产金融存在的问题 8295101金融市场不完善，融资渠道单一 875662房地产金融市场还有待健全和进一步完善 9278593房地产金融蕴含着较高的系统性风险 932284房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善 10237205我国房地产金融行业水平、从业人员素质有待提高 105567四、规范发展我国房地产金融的对策 102169（一）扩大融资渠道 1018746（二）大力发展房地产金融市场 119048（三）发挥优势，加强金融创新，增强竞争力 1119021（四）加快房地产金融市场的法制建设，规范市场主体的行为 1222060（五）大力提高房地产金融行业水平、从业人员素质 123652五、结论 1230995参考文献 14一、引言中国加入WTO后，与香港、澳门更紧密经贸关系安排CEPA协议的签署所带来的开放效应，加大了中国房地产市场的竞争程度。虽然中国的房地产业有较大的发展空间和上升潜力，未来仍将保持持续增长，蕴含着较大的投资机会，但目前中国房地产业仍然是一个不成熟和不规范的行业，资金来源渠道单一，房地产金融体系蕴含着巨大的金融风险。房地产行业的资金密集性特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。中国房地产市场和房地产企业发展过程中所出现的许多问题都可归结为金融问题，中国房地产行业的问题和不健全一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。近20年中国房地产市场的发展显示，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分。房地产市场的危机往往就是房地产金融的危机。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。二、相关理论概述（一）房地产概念房地产概念有广义和狭义之分。广义房地产概念是指永久性的建筑物、基础设施、土地和土地上的水资源和矿产资源等自然资源。狭义的房地产是指土地上的永久性建筑物及其所有权。这主要指的是狭义的房地产，这是一种由家庭政策许可并可以由个人投资的房地产。住房约占房地产开发和销售总量的70%，因此住宅产业是房地产的主要组成部分。住宅产业的发展在很大程度上决定了房地产业的升降。房地产业是由从事房地产开发、经营、管理、维护和装修服务的经济实体组成的行业。原城乡建设环境保护部1987年《城市房地产业发展报告》的文本中对房地产行业的内涵如下声明：“房地产行业包括：土地的开发，房屋建设，转让土地使用权，维护和管理转让、房屋所有权的房地产抵押贷款出售，租赁，和房地产市场。”（二）房地产金融的特点房地产金融作为近年来发展起来的一种新的金融形式，与传统金融产品有着很大的区别。房地产金融的特点主要体现在以下几个方面：1房地产金融的融资期限一般较长房地产金融和其他金融产品，最大的区别是，金融产品的周期短，由于房地产行业受项目的开发和建设的房地产行业周期影响，资金周转的时间较长，从而导致房地产金融产品的周期延长。2房地产金融额度一般要大一些房地产项目投资和经营的项目，只靠单独的资金是很难实现的，尤其是房地产项目的土地成本、建筑成本、设备安装、销售及配套费、税费、成本非常大，所以资本规模的要求决定了融资的房地产金融通常大量的大小。3房地产金融的风险相对较小一些别的金融产品主要是贷款、信托、债券，而房地产就是房地产本身。它具有较强的保值增值能力，在一定程度上也能抵御通货膨胀，因此房地产金融风险更可控。（三）房地产金融风险的特点房地产金融风险作为一般金融风险的一种特殊形式，其一般特征既有金融风险，又与其他金融风险的特殊性不同，房地产金融风险具有以下特征：第一，隐蔽。对于房地产房地产之间的信息不对称，金融机构无法了解融资和贷款的所有信息，因此融资行为不能成为所有贷款或使用过程中由于监管成本太高而不得不放弃监控借款人完全约束，当融资商业或投资失败，融资已无力偿还贷款，银行要承担所有的风险。第二，可扩展性。金融业在现代经济和社会中起着越来越重要的作用，金融资产与金融机构之间的联系越来越紧密。一般来说，社会债务和债务关系的发展和扩张是由金融机构推动和运作的。在这个过程中会存在风险，从而形成一种金融风险扩张机制。第三，周期性。在一般情况下，宽松的货币政策中，贷款，投资，结算和其他方面的矛盾也相对宽松，金融体系流动性相对充裕，影响金融机构的安全因素将逐渐减弱，财务风险小；另一方面，在危机时期，金融业金融和经济系统之间的矛盾加剧，随着金融体系的流动性日益紧张，影响金融机构安全的因素将逐渐增多，金融风险也随之增大。因此，房地产金融风险具有周期性波动和经济周期波动的性质。第四，可控性。房地产金融机构通过风险识别，度量出当前风险中质量的可归因于什么具体形式，在数量上可能达到什么程度，然后通过套期保值机制和相应的金融工具，将风险置于可接受的水平和范围内加以控制，避免爆发的风险。此外，对银行监管部门的有效监管，也是防范和控制房地产金融风险的重要保障。三、我国房地产金融现状及存在的问题（一）我国房地产金融现状分析1房地产新政频出，系统性风险陡增从理论上讲，房地产业涉及大量产业，具有较强的产业关联性。随着惯性的发展，考虑到市场监管滞后，政府特别重视在中国的房地产行业持续健康发展的相关措施，并及时发布。一般来说，寻找适合自己的房地产开发政策是一种“研究制定贯彻落实“反复的过程，因此，在房地产市场尚未产生较大波动的时候，很容易形成一个有效的监管机制，影响整个房地产市场参与者和服务。目前，由于房地产投资和房地产价格快速增长的势头，政府已经出台政策抑制房地产投资和价格上涨，房地产贷款利率的提高远远大于其他类型的贷款，三次上调存款准备金率，多次发行央行票据的流动性紧缩。银行系统也在使用土地，信贷投资规模、投资方向、税收和等方面出台多项措施。表3.1我国房地产调控政策措施调控阶段阶段性质调控内容评价第一阶段明确政策导向针对放假全国大讨论限制需求的主旋律第二阶段调控起步提出调控房地产第三阶段调控加速两次提高存款准备金率建设等部门对90平米70%解释第四阶段调控细化落实公布政策规范外资进入各地出台细则二手房交易征收所得税但从目前的发展形势，宏观调控在抑制需求的同时，2016年的房地产行业的准入门槛值提升，严格了“资本”的游戏规则，但并没有达到预期的目的，甚至部分城市房价上涨依旧较快，从这个角度看，调节不果，房地产市场的金融监管和房地产中国将加强，随着房地产市场的发展更多的政策措施相继出台，这无疑会在生产与房地产金融风险面临的正常生产运行的影响，也对房地产金融市场的重大影响，生产和业务安排以及商业银行的预期收益将进一步增加。2房地产市场过热，市场风险突出近年来，随着中国的房地产价格持续上涨，国家继续加强指导和控制房地产市场的矛盾和问题，解决物价稳定住房市场运作取得了明显成效，但房地产市场的投机氛围还是比较强的，价格总体仍高。特别是在房地产方面，平均销售价格仍在快速增长。由于房地产商品的特殊性，容易导致价格的过度上涨和偏离其实际价值，从而产生泡沫。在国际上，房地产价格比率通常用来判断房地产价格是否过高。据世界银行统计，只有房价与一般家庭年收入的比率在3-6之间，才能形成有效的住房需求。也就是说，国际上公认的合理房价是家庭年收入的3到6倍。房地产价格和增加商品房的空置，充分显示了中国的房地产市场过热迹象明显，一旦房地产市场价格大幅下跌，房地产开发商和投机者将无法偿还贷款，作为抵押物的房地产价值将大幅缩水，为房地产行业银行系统无疑将遭受最大损失的金融支持。3房地产企业过度扩张，信用风险明显房地产企业数量一直处在较高水平，尤其是2013-2014年，房地产企业数量几乎翻了一倍。图3.1企业个数增长折线图房地产企业的过度扩张将严重影响房地产开发的参与者。根据图3.1，每个参与房地产开发单位的资本流动图。商业银行在房地产市场资金链的转移，除了自身的市场风险外，还承担着房地产开发企业贷款和个人贷款的风险。第一，房地产开发企业违约风险显著，风险后果严重。房地产开发投资周期长，以及缺乏对房地产开发企业的资金，但房地产企业为了满足扩张的需要，以贷款来进行开发，如银行贷款。通过各种手段的运用财务杠杆，在项目建设银行按揭贷款（通常高估在建工程价值），投资建设单位形成新的债务，或者通过假按揭骗取银行贷款。图3.2房地产开发资金来源情况图3.2中可看出我国房地产开发企业资产负债率一直维持在75%左右的高位，在开发资金来源中，自筹资金比重已占30%。第二，个人住房抵押贷款的信用风险逐渐显现。目前，个人住房贷款违约率还比较低，但这并不意味着住房抵押贷款违约风险很小。根据国际经验，个人住房抵押贷款违约的抵押贷款8-10年后才开始出现，而中国的个人住房按揭贷款业务的商业银行是最近5-6年开始大规模发展，这表明，中国的房地产市场是刚刚进入个人按揭贷款开始出现风险的阶段，并没有进入[3]违约高峰。但是，个人住房按揭贷款具有长期性、强不确定性的特点，作为长期消费信贷的风险是逐年累积的，一旦房贷利率上升或下跌，个人住房抵押贷款违约风险就会出现。（二）我国房地产金融存在的问题1金融市场不完善，融资渠道单一目前，中国的资本市场不发达，间接融资仍是银行系统融资的主导模式，资金需求压力过于集中在银行体系，再加上银行缺乏有效的风险管理机制，使经济运行过程中，银行系统风险升高。长期以来，中国的房地产开发企业一直面临着资金短缺的问题。其资金来源主要是依靠银行贷款维持房地产的简单再生产和扩张。随着国内资本市场的融资功能介绍和国家宏观调控措施的逐步完善，房地产企业从银行获得贷款的融资难度的加大，成本增加。2014-2016年的银行贷款比重逐步降低直接融资的比例，但仍然停留在15%的高位运行。但如果考虑到个人住房贷款有相当一部分自筹资金和其他资金来源，专家估计直接从银行得到的资金比例不低于55%，中国的房地产投资，加上施工企业通过银行贷款垫资，有超过70%的资金直接或间接地来自银行。2房地产金融市场还有待健全和进一步完善随着信贷和创新工具的不断发展，金融市场的房地产业务范围不断扩大，包括各类住房储蓄、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产、房地产抵押保险等。各种房地产金融活动不仅为房地产金融市场注入了活力，而且与金融业和房地产业紧密结合，使国家通过相关的金融运行机制对房地产业的发展进行宏观调控。但目前，中国的房地产市场是不健全的，首先，融资工具很简单，在发达国家的一些重要的商业品种仍在我国发展中。二是中介机构不健全。由于住房贷款一般具有量大、周期长、银行信贷风险等，因此，中介机构需要建立一套相应的、规范性和权威性，如担保、保险、信托、拍卖处置与专业机构和两支撑运作的房地产金融市场的评估，同时。中介监管不到位、风险保障能力不足、住房担保更换、公司监督管理不明确等。三，住房抵押贷款二级市场尚未形成。银行不能通过转移贷款和债权转移资产流动性风险，导致“短期存储和长期使用”。也就是说，长期信贷资金短缺，资产负债期限结构与资产流动性风险大不匹配。四是利率市场化进程缓慢，不利于商业银行利润的增长。目前，银行从风险防范的角度来看，一般是尽量减少贷款期限，减少贷款数量，防范风险。但是，从“高风险、高回报”的角度来看，银行应充分利用贷款利率，即浮动利率，根据客户的业务状况，根据相应的浮动利率，增加银行的贷款收益。3房地产金融蕴含着较高的系统性风险系统性风险问题实质上是银行系统中单一来源和无效融资所产生的风险的表现。超过80%的房地产的资本供应来自银行本身，这表明高风险的集中。事实上，不良资产，构成了中国银行业的隐患数量巨大，很大程度上是落后于房地产泡沫的年代，最后聚集在银行系统。面对入世后新一轮房地产业的快速发展，银行仍将面临同样的问题，并面临着在实施行业发展时必须积累的风险。这一趋势逐渐从银行资产组合的变化中显现出来。1998，中国的房地产开发商的贷款约280亿元，在2002金融机构贷款余额占2.6%，中国的房地产开发商贷款增加680亿元，为金融机构的贷款余额占5.6%，这种高度集中的风险，如果控制不好，会增加整个金融系统风险，最后形成的多米诺骨牌效应，金融危机的形成。因此，必须认识金融危机的制度风险和成因，创新房地产金融体系，找出消除风险积聚的制度安排。4房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善目前，在中国房地产金融的法律法规的不健全，法制建设滞后。例如，房地产抵押贷款的法律，虽然已经出台了一些，如《城市房地产管理法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，但总的来说，住房贷款业务过程中的法律环境尚不完善，一些法律缺乏可操作性，阻碍了进一步的发展在房地产金融。同时，房地产金融监管是一个有效的系统的不足，除了银行在《商业银行法》规定的设立和资金的使用，有一个明确的专门机构对房地产金融机构管理、金融服务和房地产相关的规范发展迫切的需要。此外，灵活调整利率的房地产贷款也是国家监管当局的重点。5我国房地产金融行业水平、从业人员素质有待提高中国的房地产金融业因为必要的外部刺激房地产开发企业贷款缺乏竞争，信贷人员担心金融危机；住房消费贷款由于利率个体小、手续复杂而缺乏热情；缺乏有活力的房地产金融市场。这些缺陷不利于中国的房地产和金融业顺利发展。如何提高房地产金融从业人员的知识水平和工作水平，直接制约着未来行业整体水平的提高。四、规范发展我国房地产金融的对策（一）扩大融资渠道近几年来，国家收紧货币政策，没有及时有效地扩大房地产企业的合法融资渠道，合理引导融资方式的多样化，促进了房地产企业的兼并重组。单一的房地产融资渠道增加了中小房地产企业的系统性风险和部分地区的空置项目，可能导致银行坏账的集中增长。拓宽房地产企业融资渠道刻不容缓。建立多种融资机制从根本上改善了目前大多数银行提供贷款的单一情况。积极推进房地产信贷证券化，如房地产信托投资基金（REITs）等。REITs是通过发行股票或受益凭证吸引公众投资者的资金，将低流动性的房地产投资转化为资本市场的证券资产。参照发达国家相关法律法规，我们应该修订管理制度，加强对信托业的自律机制，完善信息公开制度，促进中国房地产投资信托基金的发展。（二）大力发展房地产金融市场大力发展包括银行间接融资和市场信用在内的一级市场，以证券化为基础的二级市场是未来中国房地产金融发展的必由之路。早在70～80年代，美国等发达国家就已经建立了比较成熟的房地产金融市场，它们不仅从银行和信贷市场间接融资，基于房地产金融市场的水平，还基于金融市场的房地产证券化两个层面。由于房地产金融一级市场和二级市场的高度发展，美国在一定程度上避免或缓解了房地产金融风险。可以说，房地产金融的第一、二层市场的出现和发展，是发达国家第二次世界大战后房地产业快速发展的重要驱动因素。为此，中国有关部门不仅要发展房地产金融市场，也应适当放宽上市融资条件的房地产企业，拓展房地产企业融资渠道，积极推动在证券化市场的基础建设，尤其是住房抵押贷款证券化建设。目前，在中国的住房抵押贷款已达到较大的规模，据不完全统计，截至2016年底，四大国有商业银行个人住房抵押贷款约10000亿元左右，造成了“短存长贷”日益突出的形成，银行面临的流动性风险增加。因此，它通过住房抵押贷款证券化的实施发展住房抵押贷款二级市场在中国是非常必要的。借助于两个初级抵押市场的融资功能，加快信贷资金的流动速度，不仅可以缓解当前住房抵押贷款普遍存在的资金紧张和结构不合理，还可以大大降低房地产金融的风险，促进房地产业的健康发展。（三）发挥优势，加强金融创新，增强竞争力入世后，国内房地产金融机构必须面对外资银行的挑战，利用自身的优势，采取相应的营销策略，积极创新房地产金融，从而赢得竞争。第一，在入世5年后，充分利用外资金融机构，为中国居民发展人民币个人业务，抢占市场，特别是个人住房信贷市场，增强自身竞争力。二要充分利用国内银行建立的集约型网络体系，充分发挥好起点、高资产质量的优势，遵循金融发展规律，采取灵活适度的营销策略，在新的竞争中主动出击。三是实施房地产金融创新。对中国的房地产金融的未来在于金融创新。必须立足于市场和客户，为了追求利益最大化为目标，调整产品结构，推出满足各级金融品种的需求，同时要加大营销力度，扩大覆盖范围，创新品种，让每一个创新到人民的家品种。（四）加快房地产金融市场的法制建设，规范市场主体的行为目前，缺乏法律约束，是阻碍中国的房地产金融发展的一个重要原因，应当遵循市场经济发展的客观规律，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，国外成熟的房地产市场的金融法律法规，建立和完善房地产金融市场相关法律法规，规范市场行为，建立和完善房地产抵押贷款的运行和管理，包括住房公积金、住房储蓄、住房金融市场和其他法律、法规的规定，为房地产的发展的法律保障市场。（五）大力提高房地产金融行业水平、从业人员素质一是加快房地产信贷人员培训，简化信贷手续，提高工作效率。加入WTO后，房地产金融市场的复杂性要求从业人员掌握一大批外语，熟练操作计算机，具备房地产估价、房地产投资、财务分析、商业银行经营管理、国际金融等方面的知识。因此，要发展各级行，重视房地产信贷人员，通过培训和学习，鼓励员工出国业余培训，培养高层次人才。此外，转变服务观念，改进服务态度，改革管理体制，也非常重要。二是加强国际实践学习研究。借鉴和借鉴外资银行的管理经验。增加房地产信贷营销理念、创新营销策略、服务手段、运行机制和实质性突破；新需求的早期开发和推广适应房地产信贷产品和服务的情况，如对外抵押贷款试点金融服务、住房抵押贷款证券化的住房、储蓄、房地产中介业务，房屋保险和其他新的，更好的满足未来的房地产市场开放挑战的唯一途径。五、结论近年来，在国家一系列政策的推动鼓励住房消费，中国的房地产投资保持快速增长，与房地产业已成为国民经济的支柱产业。一方面，房地产业的发展需要大量的资金投入。它的发展自然需要金融业的支持。另一方面，房地产业的发展为金融业的发展提供了广阔的空间。两者相互依存、相互支持、相互促进、共同发展，形成了相对独立的房地产金融产业。从基本理论出发，首先介绍了房地产金融的相关理论知识，其次是现状中国房地产金融的发展及存在的问题进行深入的研究，通过对国内外房地产融资发展的四个具有代表性的国家进行比较分析，为中国的房地产金融发展的有益经验，教训。再次，通过对中国房地产金融发展的内部和外部因素的实证分析，在中国的房地产金融未来的发展战略规划提出了。最后，根据这一发展战略，提出了在中国发展房地产金融监管的对策和建议，并实证分析了武汉的房地产金融的发展对策。具体而言，全文的主要创新和结论如下：（1）明确指出中国的房地产金融的主要问题：融资渠道单一、不完善的房地产金融市场系统性风险，在法律制度建设的滞后，以及员工需要在中国的房地产金融改进质量。（2）通过对当前的中国房地产存在的金融发展现状的分析，提出了中国房地产金融发展的总体目标：拓宽融资渠道，大力发展房地产市场，金融优势，加强金融创新，增强竞争力，促进房地产金融市场的法律体系建设，规范市场行为，对房地产行