2024年大学试题(财经商贸)-资产评估笔试历年真题荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-资产评估笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）答案解析附后卷I一.参考题库(共25题)1.长期投资评估有哪些特点？2.土地资产价格的主要特点。3.无形资产的内涵4.实体性贬值5.资产评估的基本方法有哪几种？各有何特点？6.被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％，双方协议联营10年，联营期满B企业将机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资额分享收益，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大变化，折现率设定为12％，试评估被评估企业直接投资的价值。7.说明专利权的评估程序？8.房地产评估收益法的步骤是什么？9.如何科学选择评估方法。10.资产评估的经济原则有哪些？如何理解？11.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点时参照资产的市场价格为20万元，求被评估资产的评估价值。12.建筑物市场法评估应具备的条件有哪些？13.简述成新率和本金化率的关系。14.简述无形资产的价值特点与功能特性？15.阐述房地产评估中市场法的基本思路与适用范围。16.各种资产评估方法之间的关系如何？17.选择资产评估方法时应考虑哪些因素？18.简述无形资产的含义和特点。19.简要叙述资产评估清算假设。20.贡献原则21.简要回答资产评估价值有何特点？22.在商业企业以投资为目的评估商品存货时，以下说法正确的有（）。A、应该以卖出价为依据B、应该以买入价为依据C、应该以卖出/买入的中间价为依据D、以不包含增值税的价格为依据E、以包含增值税的价格为依据23.基准地价有哪些作用？24.简述土地使用权评估的原则。25.如何理解土地使用权的替代原则。卷II一.参考题库(共25题)1.拟评估某快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价格为25万元，经评估师综合分析，认为其快速变现的折扣率为45%，求快速变现资产的价值。2.如何编制资产评估的工作底稿？3.评估基准日4.被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18％，不计复利，评估时债券的购人时间已满3年，当年的国库券利率为10％，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2％的风险报酬率，试评估该债券的评估值。5.简述收益法的定义及适用条件。6.公开市场原则7.成本法8.简要说明资产评估的假设有哪些？9.资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则？10.资产评估前后有关的会计处理主要有哪两类？11.资产评估应遵循哪些技术原则？12.阐述我国资产评估发展的概况。13.简要叙述房地产评估收益法适用的条件14.专业性原则15.简要叙述资产评估公开市场假设。16.编写评估报告的主要作用有哪些？17.流动资产18.什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？19.待摊费用评估应注意些什么？20.怎样选择合适的资产评估方法？21.估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法？22.简述长期债权投资的特点。23.固定资产评估的一般程序是什么？24.资源性资产的含义、特征？25.什么是资产评估核准制和备案制？为什么要实行资产评估核准制和备案制？卷III一.参考题库(共25题)1.客户应如何利用资产评估报告？2.实体性贬值3.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平均价格为150元/件。目前该产品年销售量为2万件。经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有，但是价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后1~3年维持现行价格180元/件；4~5年降低为170元/件；6~8年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为15%）。请根据上述条件计算该项技术的评估值。4.收益法5.阐述房地产价格及其影响因素。6.资产评估为什么会有假设？资产评估的假设有哪些？7.如何制定资产评估计划？8.企业的投资价值9.股票的清算价格10.试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。11.试述资产评估价值。12.土地用途和容积率如何影响地价？13.运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？14.经济性贬值15.对普通股评估需要对发行企业了解的内容主要有哪些？16.长期投资17.收益现值法评估债券时，影响债券评估值的因素？18.简要叙述房地产评估市场法的理论依据。19.企业权益价值20.论述市场经济条件下必须进行资产评估的经济行为。21.什么是资产评估的收益现值法？试评述该法的优缺点。22.房地产的主要特征。23.论述商誉的特点及其评估方法。24.简述资产评估的概念及包含的基本要素。25.林木资产评估有哪些方法？卷I参考答案一.参考题库1.参考答案: （1）、长期股权投资评估是对被投资单位资本的评估； （2）、长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估； （3）、长期债权投资评估是对被投资企业偿债能力的评估。2.参考答案: （1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定； （2）土地价格主要由土地的需求决定； （3）土地价格具有明显的区域性； （4）土地价格的上涨性。3.参考答案: 被特定权利主体拥有或控制的，不具有独立物质实体，对生产经营或服务能持续发挥作用，并能为其拥有者或控制者带来经济利益的经济资源。4.参考答案: 是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。5.参考答案: 资产评估的基本方法包括三种类型：市场法、收益法和成本法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。6.参考答案: P=Σ[Rt（1+i）-t]+P0（1+i）-n=（500000×20%）×[（1-1/（1+12%）5）/12%]+200000×（1+12%）-5=100000×3.6048+200000×0.5674=36480+113480=473960（元）7.参考答案: （1）、证明和鉴定专利权的存在； （2）、确定评估方法，搜集相关资料，包括：技术资料、经济及市场资料、法律法规资料、资产占有方管理资料； （3）、信息资料分析，评定估算； （4）、完成评估报告，并加以详细说明。8.参考答案: 搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；估算估价对象预期每年的潜在毛收入；估算每年的有效毛收入；估算年经营费；估算净收益；估算适当的折现率；选择适当的计算公式，求出收益价值。9.参考答案: （1）、资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程必须与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的资产评估价值类型相适应。 （2）、评估方法的选择受到评估对象的类型、理化状态等因素的制约。如既无市场，又没有经营纪录的资产，只能选择成本法，对于工艺比较特别且处在经营状态能确认其收益的资产可优先选择收益法。 （3）、评估方法的选择受到各种评估方法运用所需资料以及主要经济技术参数能否搜集的制约。各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，资产评估过程从某种意义上说就是收集资料的过程。资料收集的完整、准确、可靠、真实，才能保证评估结果的准确。 （4）选择评估方法需要考虑评估途径是否有利于实现评估目标。同一评估价值类型可能适用几种方法。在选择方法时，一方面要从评估工作的效率出发，选择简便易行的方法；另一方面也要根据评估人员的特长进行选择。10.参考答案: 资产评估的经济原则有： （1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 （2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。 （3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。 （4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。11.参考答案: 资产评估价值 =参照资产成交价格×（被评估资产生产能力÷参照资产生产能力） =20×（90÷120）=15（万元）12.参考答案: 市场法评估应具备的条件主要有： （1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。 （2）选择的交易实例与待 估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。 （3）交易时间与评估基准日尽可能接近。 （4）交易应具有透明性、公平性和有效性。（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。13.参考答案: （1）本金化率和折现率在本质上是相同的，都是一种期望投资报酬率。 （2）通常人们把折现率用于将未来有限期的预期收益折算成现值，而把本金化率用于非有限期预期收益还原成现值。 （3）习惯上人们把未来有限期的预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把非有限期预期收益折算成现值的比率称为本金化率。14.参考答案: 无形资产的价值有其自身的特点： （1）无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的，因此比有形资产的计量更复杂、困难，甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。 （2）无形资产的价值主要以效用、以其获利能力为基础，而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。 无形资产的功能特性有： （1）附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。 （2）共益性。共益性是指无形资产可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。 （3）累积性。累积性是指无形资产在生产经营中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基础之上，在一定范围内发挥特定的作用。 （4）替代性。替代性是指一种技术取代另一种技术，其特征是替代和更新。15.参考答案: （1）市场法是房地产评估方法中常用的方法，先将被评估房地产与近期内已发生交易的类似房地产加以对照比较，进行相关因素修正，求的评估价格； （2）房地产评估中的市场法是以经济学中的替代原理为理论依据的； （3）房地产评估中的市场法运用的条件有：市场性，类似性，可靠性； （4）房地产评估中的市场法适用的范围：除下列不宜采用市场法外都可适用，①在房地产市场发育不够充分的地方；②在没有或较少有房地产交易的地方；③很少见的、或可比交易实例很少的房地产；④难以成为交易对象的房地产。16.参考答案: （1）资产评估的市场法、收益法、成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系。 （2）资产评估方法之间存在联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定的经济行为，在相同市场条件下，对于处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观值不会因为评估人员所选的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是因为评估目的决定了评估方法间的联系。这种联系为评估人员采用多种评估方法评估同一资产，并作为相互验证提供了理论基础。 （3）资产评估方法又相互区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在着差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间具有内在联系，并且可以相互替代，但是，每一种方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。故而各种评估方法又是有区别的。17.参考答案: （1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应； （2）资产评估方法必须与评估对象相适应； （3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。18.参考答案: （1）无形资产是指特定主体所控制的、不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济效益的资源。 （2）特点有：①非实体性；②排他性；③效益性。19.参考答案: （1）清算假设是指资产所有者在特定条件下被强制以协商或拍卖方式在公开市场上出售整体资产或拆零后的部分资产。 （2）在清算假设下，资产评估具有一定的特殊性，资产评估价值大大低于其他条件下的评估值。20.参考答案: 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对相关资产或资产整体的价值贡献，或者根据当减少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。21.参考答案: （1）时效性； （2）目的性； （3）意见性； （4）估计性。22.参考答案:A,E23.参考答案: （1）具有政府公告作用； （2）宏观调控地价水平的依据； （3）是国家征收城镇土地税收的依据； （4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据； （5）是进一步评估宗地地价的基础； （6）引导土地资源在行业部门间合理配置。24.参考答案: （1）替代原则； （2）最有效使用原则； （3）变动原则； （4）供需原则； （5）贡献原则。25.参考答案: （1）土地价格水平由具有相同性质的代替性土地的价格决定； （2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定； （3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。卷II参考答案一.参考题库1.参考答案: 资产评估价值 =参照资产成交价格×（1-价格折扣率） =25×（1-45%）D =13.75（万元）2.参考答案: 编制的工作底稿应包括以下基本内容： 资产占有单位名称，评估对象名称，评估基准日，评估程序、过程记录，评估标识及其说明，索引号及页次，编制者姓名及编制日期，复核者姓名及复核日期，评估结果及其他应说明事项。3.参考答案: 是指确定的资产评估价值的基准时间。由于资产评估是评估某一时点的.资产的价值，因此评估基准期一般以日为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。4.参考答案: P=F×（1+I）-n F=10000×（1+18%×4）=17200（元） P=17200×（1+12%）-1=15358（元）5.参考答案: 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 应用收益法的适用条件是： 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。6.参考答案: 公开市场原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都在公开市场存在或成立。7.参考答案: 成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。8.参考答案: 1、交易假设；交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。 2、公开市场假设：公开市场假设是对资拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制的条件下进行的。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。 3、持续使用假设：持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。 4、清算假设：清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。当然，清算假设本身的使用也是较为特殊的。9.参考答案: 资产评估中的工作原则是规范资产评估主体行为的准则，也是调节资产评估主体与委托人及资产业务有关权益各当事人在资产评估中的相互关系的准则。这些原则主要有：独立性原则，客观公正性原则，专业性原则。 资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。这些技术原则主要包括：预期收益原则，供求原则，贡献原则，替代原则，估价日期原则。10.参考答案: （1）资产评估清查的会计处理。 （2）资产评估结果的会计处理。11.参考答案: ①预期收益原则评； ②估基准日原则； ③贡献原则； ④替代原则。12.参考答案: （1）建立和健全了评估规章：1991年11月，国务院以91号令发布了《国有资产评估管理办法》； （2）成立了行业组织：1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导行业自律性管理过度； （3）建立了注册资产评估师制度：1995年5月10日国家发布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》； （4）规范了评估机构管理：国家相关部门及行业组织在每一个发展时期都根据当时的实际情况，及时地制定了机构管理办法。13.参考答案: （1）待评估房地产未来纯收益可用货币计量； （2）纯收益的产生是连续的； （3）收益在数量上必须是稳定的； （4）还原利率是可以确定； （5）在取得收益的过程中，风险是可以计量的。14.参考答案: 专业性原则要求评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。15.参考答案: （1）公开市场假设是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价值的高低取决于买卖双方对资产的功能、用途、供求状况及其交易价格等做出的价值判断。 （2）公开市场假设是基于市场客观的现实，即资产是可以在市场上公开买卖。 （3）公开市场假设还假定资产的用途可以用于法律和政策允许的最佳用途，发挥最大最佳效用，给持有人带来最大的收益。16.参考答案: （1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价意见； （2）资产评估报告时反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据； （3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段； （4）资产评估报告是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。17.参考答案: 是指企业在生产经营活动中，可在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。18.参考答案: 现行市价法是按市场现行价格作为标准来确定资产价值的方法。前提是： 第一需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场，以便能够从交易市场上充分的选择一个或几个相同或类似参照物进行对比、分析、作价。 第二，参照物以及被评估资产可比较的有关指标，技术参数等资料是可以搜集的。优点：简单易懂，便于操作。评估价值比较公平合理，最容易被各方面所接受。19.参考答案: 待摊费用评估时，应注意： 在存在相应的资产和权益的情况下，待摊费用的评估有两类办法，一类是待摊费用的作用期限很难界定，如因引进技术、合作生产而支出的职工培训费，只能按待摊费用账面余额确定评估值。另一类待摊费用的作用期限和效益是确定的，如低值易耗品、预付房租等，应根据实际内容评估，以待摊费用所对应的资产或权益为评估对象，其中低值易耗品摊余额可参照在用低值易耗品评估，但应注意不得与存货评估的重复；固定资产租金可参照租赁权益评估。20.参考答案: 1、必须与资产评估价值类型相适应； 2、必须与评估对象相适应； 3、要受可搜集数据和信息资料的制约； 4、要纳入不同评估途径中统筹考虑。21.参考答案: 观察法、年限法、修复费用法。22.参考答案: 与股权投资相比， （1）风险小，安全性高； （2）到期还本付息，收益相对稳定； （3）流动性强。23.参考答案: 1.清查核实被评估固定资产的属性和数量； 2.划分固定资产的类别； 3.确定计价标准和方法； 4.设计评估表格； 5.搜集整理有关资料； 6.评定估算，汇总评估结果24.参考答案: 是指在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定的经济价值的自然界物质和能量。它具有资源性资产的个别属性，同时又具有普遍意义的资产属性。25.参考答案: 核准备案制是指：根据有关规定，需要核准的国有资产评估项目向财政（或国有资产管理）部门申请核准，其他国有资产评估项目向财政（或国有资产管理）部门、集团公司、有关部门办理备案手续。 实行资产评估核准制和备案制的原因：随着我国市场经济体制的逐步完善以及我国加入世界贸易组织，为进一步转变政府职能，减少不必要的行政性审批，促进中介机构和从业人员真正作到独立、客观、公正地执业。卷III参考答案一.参考题库1.参考答案: （1）作为产权交易作价的基础材料。对企业联营、股份经营、中外合资等情况下的评估资料，可作为确定资产交易谈判底价的参考依据，或作为各方确定投资比例出资价格的证明资料。 （2）作为企业进行会计记录的依据。一般是指为满足会计核算需要进行的评估，评估的报告及各类评估明细表中的有关数据，可作为会计进行账簿登记的依据。按评估值对会计账目的调整必须由有关部门批准。 （3）作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料。一般是指发生经济纠纷案时的资产评估，其评估的结果可作为法庭裁决的证明材料。 （4）作为支付评估费用的依据。当客户收到评估资料及报告书后没有提出异议，即评估的资料及结果符合客户的要求，客户应以此为前提和依据向受托的评估机构付清全部评估费用。2.参考答案: 也称有形损耗，是指机器设备在运行中磨损和受到自然环境的侵蚀造成设备实体形态损耗引起的贬值。3.参考答案: 评估值=30*20，000*（1-15%）/[（1+12%）1]+30*20，000*（1-15%）/[（1+12%）2]+30*20，000*（1-15%）/[（1+12%）3]+20*20，000*（1-15%）/[（1+12%）4]+20*20，000*（1-15%）/[（1+12%）5]+10*20，000*（1-15%）/[（1+12%）6]+10*20，000*（1-15%）/[（1+12%）7]+10*20，000*（1-15%）/[（1+12%）8]=186.56万元4.参考答案: 是指通过估算被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。5.参考答案: （1）房地产价格是指在市场经济条件下，人们在正常情况下获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易时体现的经济价值的货币表现； （2）一般因素：经济因素，社会因素，行政因素，心理因素； （3）环境因素：商服繁华程度，设施状况程度，交通便捷程度，环境状况因素； （4）个别因素：土地的个别因素，建筑物的个别因素。6.参考答案: 任何一门学科的建立都要以一定假设为前提，资产评估作为一门新兴的学科也不例外。假设是指依据有限事实，对所研究的事物通过一系列推理做出合乎逻辑的假定的状态。资产评估理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。资产评估要求在交易发生之前对交易的资产在某一时点的价值进行估算，评估人员就必须对资产的未来用途和经营环境做出合理的推断。 资产评估的基本假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。它一般包括继续使用假设。公开市场假设和资产清偿假设。7.参考答案: 资产评估制定的过程包括： 资产评估机构在大体了解上述经前期调查所获得的重要信息，并进行因素分析后，即可根据情况制定资产评估计划。所谓资产评估计划，是指注册资产评估师为履行评估合同拟订的评估工作思路和实施方案，包括评估综合计划和程序计划。注册资产评估师执行评估业务，应当编制评估计划，以期对工作做出合理安排和保证在预计时间内完成评估项目。评估计划应当涵盖评估工作的全过程。注册资产评估师及项目小组成员，在接受评估委托至评估项目完成的整个过程中，都应执行评估计划。8.参考答案: 是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。9.参考答案: 指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。10.参考答案: 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况： （1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。 （2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。 （3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。11.参考答案: （1）资产评估价值作为资产评估的结果表现为不同的价值类型，是表明价值的内涵和外延； （2）资产评估价值是资产所有者在某一特定时期内为获得资产以取得未来收益或好处而支付的货币总额； （3）资产评估价值与《资本论》中价值不是同一概念； （4）资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别； （5）资产评估价值具有时效性、目的性、意见性、估计性的特点； （6）资产评估的价值类型有公开市场价值、投资价值、重置成本、清算价格四种。12.参考答案: 土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。因此，土地的预期收益越高，其价格就越高。 （1）一般来说，同一级别的土地，商业用地的收益高于住宅和工业用地，因此，商业用地的价格高于住宅和工业用地，同理，工业用地的价格又高于农业用地。 （2）容积率是指用地总建筑面积与用地面积之比。它对地价起着非常重要的影响。一般来说，地价变化与容积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高。但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况。13.参考答案: 对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预