2024年大学试题(财经商贸)-房地产开发与经营管理笔试历年真题荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-房地产开发与经营管理笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）答案解析附后卷I一.参考题库(共25题)1.以下不属于房地产市场专业顾问的有（）A、建筑师B、精算师C、工程师D、律师2.（）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A、房地产经营B、房地产管理C、房地产开发D、房地产运作3.中标通知书发出后20天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。4.房地产投资专业性强，因此，在房地产开发过程中，开发商必须聘请专业的顾问机构提供服务。5.一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。6.经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。A、协议出让B、招拍挂出让C、行政划拨D、行政划拨兼协议出让7.一般情况下，土地使用权出让方式包括（）。A、招标B、挂牌C、拍卖D、协议8.货膨胀会影响投资者对未来投资收益的预测和收益率的选择.以下关于通货膨胀影响的评述正确的是（）。A、在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会提高B、预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化C、通货膨胀和房地产增值是一回事D、通货膨胀会导致折现率的提高9.房地产开发都可以分为那些阶段（）。A、投资机会选择与决策分析B、前期工作C、建设阶段D、租售阶段10.房地产经营决策程序是什么？ 11.（）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。A、标价B、标底C、报价D、竞价12.按一半计算建筑面积的有以下哪些选项（）。A、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算B、房屋之间无上盖的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积一半计算C、独立柱、车棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算D、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算E、未封闭的阳台、挑廊，按其外围水平投影面积一半计算13.在项目的建设开工前，开发商还要安排工程招标工作，招标过程所需时间的长短又与项目的复杂程度、投标者的数量有关，但与开发期的长短无关。14.以下关于房地产市场特性的描述，错误的是（）。A、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大。B、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定。C、由于人口的不断增长和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势。D、由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说，还是比较低的。15.房地产市场上交易的对象通常有（）。A、土地的所有权B、土地的使用权C、房屋的所有权D、房屋的使用权16.物业管理中包括房地产租赁、销售及售后的服务，但不包括房地产开发。17.房地产营销是开发商通过对其所开发房地产的（）实现自己预期投资收益的行为。A、销售B、拍卖C、出租D、抵押18.我国房地产经营有（）种方式。A、3B、4C、5D、619.业主委员会是业主大会的执行机构，应履行以下职责（）。A、召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C、及时了解业主、物业使用人的意见和建议D、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E、制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度20.利息支出属于商品房价格中的流通费用。21.对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利于亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为（）。A、拐点B、盈亏转化点C、盈亏平衡点D、盈亏转折点22.房地产业与金融密切相关，房地产开发商需要为其开发投资活动进行债务融资和（）。A、信托融资B、股票融资C、抵押贷款支持证券融资D、权益融资23.容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。24.均衡价格的概念是什么？ 25.物业管理社会化的含义是业主从社会上选聘物业管理企业。卷II一.参考题库(共25题)1.土地征用 2.阐述我国房地产价格上涨的原因。 3.房地产中介服务中专业性、技术性最强的是（）。A、收集信息B、价格评估C、市场调研D、信息处理4.（）是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。A、房地产产品结构B、房地产供求结构C、房地产投资结构D、房地产总量结构5.以下各项（）属于房地产业在国民经济中的地位和作用。A、房地产业是城市社会经济发展的物质基础B、房地产业的发展为国家财政收入提供了重要来源C、房地产业能促进和带动相关产业的发展D、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能6.除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为，（）。A、某些战略群体内存在激烈竞争。B、资源稀缺，导致不同群体间的竞争。C、某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体D、顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别7.市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。8.房地产开发建设项目的招标方式包括（）。A、公开招标B、开标C、邀请招标D、决标9.房地产开发过程需要大量的劳动工人，因此房地产业是一个资金密集型的行业。10.房地产的（）决定房地产供给存在多样性。A、同质性B、不惟一性C、惟一性D、不同质性11.《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出，房地产交易包括（）A、房地产转让B、房地产抵押C、土地权属流转D、房屋租赁12.（）通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。A、物业代理B、律师C、会计师D、房地产估价师13.简述房地产禁止转让的情形。14.简述房地产市场调查的方法。15.对房地产项目制定租售方案时，主要应该考虑的因素包括：（）A、租售时间B、出租还是出售C、租售进度D、租售价格16.为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（）发包。A、专业工程B、建筑工程全过程C、分部工程D、分阶段17.现金流出和现金流入之差称为现金流量。18.根据开发项目的特点，开发商在主要通过（）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。A、有偿出让；有偿转让B、行政划拨；有偿出让C、有偿出让；行政划拨D、行政划拨；有偿转让19.（）就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析20.潜在购买者一般具有的特点（）。A、对该产品具有的潜在兴趣B、足够的收入C、交易的途径D、销售人员的意愿21.以下属于影响消费者购买行为的心理因素有（）。A、动机和感觉B、个性C、学习D、信念和态度22.（）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。A、项目经理B、房地产估价师C、预算师D、高级经济师23.房地产开发企业事先向保险公司投保是运用风险转移策略。24.组织交易、经纪代理、市场监督等功能属于（）。A、房地产金融中介B、房地产市场中介C、房地产服务中介D、房地产法律中介25.以下因素中，不属于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的是（）。A、权益投资比例B、资本化率C、贷款利率D、空置率卷III一.参考题库(共25题)1.具有二级资质的房地产开发企业其注册资本不低于（）万元。A、5000B、3000C、2000D、8002.简述房地产开发与经营的程序内容。 3.房地产开发单位可直接到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。4.居住区规划技术指标包括（）A、容积率B、居住建筑密度C、居住面积密度D、绿地覆盖率E、建筑层高5.房地产6.在中国目前中国人民银行规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。（）7.以下属于房地产市场运行的社会环境的有（）A、基础设施状况B、人口数量和结构C、居民思想观念D、宏观金融政策8.简述房地产市场调查的主要内容。9.过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。10.简述业主的基本权利、义务。11.下列属于债务融资市场渠道的是（）。A、房地产企业上市B、抵押型REITC、权益型REITD、抵押贷款支持证券12.地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。13.在基础设施建设的原则和要求中，下列（）不正确。A、先场内，后场外，场外由近及远B、先全场，后单项，全场由平土开始C、先地下，后地上，地下先深后浅D、管线道路先完成主干，再完成分支14.租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。15.开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。16.（）是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。它高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。A、购买价格B、支付能力C、最高购买价格D、最低购买价格17.根据消费购买行为的差异，市场营销将他们所购商品分为三类，即（）、选购品和特殊品。A、普通品B、便利品C、认购品D、日常用品18.对土地使用权出让方式做出比较。 19.论述我国现阶段土地使用制度的特点 20.物业管理中的公共服务，包括以下哪些选项（）。A、环境卫生、绿化管理服务B、维修基金的代管服务C、零售商业、医疗卫生设施等便民服务D、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理E、代办保险、房屋租赁、评估等中介服务21.简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 22.最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越（），说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越（）。A、大；小B、大；大C、小；大D、无法判断23.房地产经济周期波动具体分为（）阶段。A、复苏与增长B、繁荣C、危机与衰退D、萧条E、波谷24.简述房地产市场分析的内容。25.可行性研究的特点包括（）A、前期性B、综合性C、不确定性D、预测性E、盲目性卷I参考答案一.参考题库1.参考答案:B2.参考答案:C3.参考答案:错误4.参考答案:错误5.参考答案:正确6.参考答案:C7.参考答案:A,B,C,D8.参考答案:B,D9.参考答案:A,B,C,D10.参考答案:（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。11.参考答案:B12.参考答案:A,C,D,E13.参考答案:错误14.参考答案:D15.参考答案:B,C,D16.参考答案:错误17.参考答案:A,C,D18.参考答案:C19.参考答案:A,B,C,D20.参考答案:正确21.参考答案:C22.参考答案:D23.参考答案:错误24.参考答案:均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。25.参考答案:错误卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。2.参考答案: 1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。 2、地价上涨推动 土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期3.参考答案:B4.参考答案:B5.参考答案:A,B,C6.参考答案:A,C,D7.参考答案:错误8.参考答案:A,C9.参考答案:错误10.参考答案:D11.参考答案:A,B,D12.参考答案:A13.参考答案: ①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。 ②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。 ③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。 ④依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。 ⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。 ⑥权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。 ⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。 ⑧除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。 ⑨法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如2004年国务院颁布的《宗教事务条例》规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”14.参考答案: 房地产市场调查的方法涉及： （1）询问调查法； （2）观察调查法； （3）试验调查法； （4）统计分析法。15.参考答案:B,C,D16.参考答案:B17.参考答案:错误18.参考答案:C19.参考答案:C20.参考答案:B,C21.参考答案:A,C,D22.参考答案:A23.参考答案:错误24.参考答案:B25.参考答案:A,D卷III参考答案一.参考题库1.参考答案:C2.参考答案: （1）投资机会选择； （2）项目定位； （3）前期工作； （4）建设阶段； （5）租售阶段； （6）物业管理。3.参考答案:错误4.参考答案:A,B,C,D5.参考答案:房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。6.参考答案:正确7.参考答案:B,C8.参考答案: （1）市场环境调查； 1）政治法律环境调查；2）经济环境调查；3）社会文化环境调查；4）社区环境调查。 （2）市场专题调查； 1）房地产市场需求调查； ①房地产消费者调查； ②房地产消费动机调查； ③房地产消费行为调查； 2）房地产市场供给调查； ①行情调查； ②现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度； ③新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况； ④建筑设计及施工企业的有关情况。 3）房地产市场营销活动调查； ①房地产市场竞争情况调查； ②房地产价格调查； ③房地产促销调查； ④房地产营销渠道调查。9.参考答案:错误10.参考答案: 业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 具体地说，在物业管理活动中，业主享有下列权利： ①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； ②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； ③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； ④参加业主大会会议，行使投票权； ⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权； ⑥监督业主委员会的工作； ⑦监督物业管理企业履行物业服务合同； ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。 在物业管理活动中，业主应履行下列义务： ①遵守业主公约、业主大会议事规则； ②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； ③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； ④按照国家有关规定交纳专项维修资金； ⑤按时交纳物业服务费用； ⑥法律、法规规定的其他义务。11.参考答案:B,D12.参考答案:错误13.参考答案:A14.参考答案:正确15.参考答案:正确16.参考答案:C17.参考答案:C18.参考答案:1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。19.参考答案:1）批租制：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依