招商全案策略提纲

全案招商策略〔提纲〕~~~~~~~~目录~~~~~~~~第一局部:HYPERLINK工程数据分析第二局部:HYPERLINK工程规划定位一、工程概况调研二、工程商圈〔辐射力〕调研三、区域市场商业调研四、工程SWOT分析五、工程产品定位六、工程产品规划第三局部：HYPERLINK租赁政策制订一、主力店租赁政策二、次主力店租赁政策三、独立店租赁政策四、租金调整方案五、签约流程及租赁文件制订第四局部：HYPERLINK招商阶段策略制订一、工程招商策略思路二、工程各招商阶段时间节点方案三、工程各招商阶段〔量化〕工作方案及目标第五局部：HYPERLINK招商推广策略制订一、招商工具准备二、媒体推广策略及方案制订三、招商活动策略及方案制订第六局部：HYPERLINK招商团队组建一、组织架构、岗位职责的编制二、人力招聘方案三、业务培训方案四、现场业务管控制度及工具表单的编制五、招商奖励制度、月度考核制度的制订

第一局部:工程数据分析总建筑面积：平方米开工时间：年月交付时间：年月分区建筑面积统计区域〔AB区/楼号等〕楼层-1F1F2F3F合计A区B区C区总计主力店、次主力店、独立店面积统计类型业态〔店面间数〕面积工程面积占比主力店XX超市〔？间〕？%XX百货〔？间〕？%XX美食〔？间〕？%XX影院〔？间〕？%XX乐园〔？间〕？%XX电器〔？间〕？%其他〔？间〕？%次主力店？间？%独立店？间？%合计？间100%第二局部:工程规划定位工程概况调研地理位置区域状况区域概述区域规划区域交通区域开发状况工程现状〔工程进度〕工程商圈〔辐射力〕调研商圈范围确定商圈〔辐射〕范围半径1.5公里辐射区域：常住人口，〔本地人口，外来人口〕半径3公里辐射区域：常住人口，〔本地人口，外来人口〕半径扩大至5公里区域：常住人口，〔本地人口，外来人口〕商圈人口人口数量〔常驻人口、流动人口、每日人流量、人口增长率等〕人口质量〔收入水平、年龄层次、就业状况、教育水平、私家车拥有率等〕3商圈配套根底设施〔道路、交通、政府、学校、医院、银行、写字楼等〕区域市场商业调研市场状况商圈经营状况〔商圈位置分布、经营年限、经营状况、人流量统计、商业工程体量、定性描述等〕城阳区超市场汇总表序号名称业态地址营业面积1XXXX商场百货店XX路2XXXX超市大型综合超市XX路3XXXX超市大型超市、百货XX路商业街汇总表序号名称地址业态长度〔米〕店面数〔个〕1XX商业街XX路商业街2XX商业街〔规划中〕XX路商业街3XX综合商业街〔规划中〕XX路综合商业街合计———专业市场汇总表序号名称地址营业面积1XX批发市场2XX商贸城3XX小商品城4XX工艺品城商家经营状况〔商家数量、业态组合、营业额分析、连锁专卖店分布及拓展意、当地商品零售增长率等，如：百货、超市、娱乐餐饮等商家数量、营业面积、经营水平、营业额、租金水平；〕工程SWOT分析优势：劣势：时机：威胁:工程产品定位主题定位：经营档次定位：集游乐、旅游、购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型综合性商业工程工程产品规划工程体量规划工程体量——商业面积？多万平方米。楼层——工程规划为地下一层，地上三层。工程业态规划业态比例建议〔购物、休闲娱乐、餐饮占比〕主力店规划〔业态种类的数量及占比、规划位置、规划面积、档次定位、目标品牌商家〕次主力店规划〔业态种类的数量及占比、规划位置、规划面积、档次定位、目标品牌商家〕独立店规划〔业态种类的数量、占比及分布、规划总面积及数量、单店面积种类的数量及占比、档次定位、各业态主力品牌商家目标及数量〕工程工程规划主力店规划〔楼层分布、层高、柱距、承重、竖向交通、卸货区域、空调及消防、供电、给排水、排污等工程配套及装修交房条件〕次主力店规划〔楼层分布、层高、柱距、承重、竖向交通、卸货区域、空调及消防系统等工程配套及装修交房条件〕独立店规划〔单店户型合并种类的数量、占比及位置〕第三局部：租赁政策制订主力店租赁政策根本商务条件按规划，分业态制订商务条件〔合作方式、租金定价、递增率、免租期、租赁年限等〕其他优惠条件制定次主力店租赁政策根本商务条件按规划，分业态制订商务条件〔合作方式、租金定价、递增率、免租期、租赁年限等〕其他优惠条件制定独立店租赁政策租金定价原那么按销售回报率比例返算租金按该出租商铺房款总价的百分比：第1年4%；第2年5%；第3年6%；第4年7%；第5年起在前一年的根底上递增5%；〔含第5年〕注：详细分析见附件一：主要商圈租金情况市调报告根据市场租金水平制订租金特殊位置店面的租金〔沿街、金角银边、节点、邻主力店等位置的店面租金定价原那么〕制订统一根本商务条件递增率、免租期、租赁年限等递增率：5%，从第五年开始递增；免租期：半年，从合同起租日〔开业日〕起计算，假设商家于开业日前进场装修并于商场统一开业日对外营业的，那么该段时间为免租装修期〔不计入免租期〕；租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为工程开业日；世界500强：一事一报；大店〔租赁面积3500㎡以上〕：8—15年；中型店〔租赁面积300㎡以上〕：5—8年；小型店〔租赁面积300㎡以下〕：5年制订特殊优惠政策针对局部业态〔餐饮、娱乐等〕及局部主力品牌商制订特殊优惠政策餐饮酒吧类：前四年60元/㎡/月，第5年起在前一年的根底上递增5%〔含第5年〕；洗浴、健身、娱乐类：前四年20元/㎡/月，第5年起在前一年的根底上递增5%〔含第5年〕；连锁知名品牌及面积需求在300㎡已上的中型店租金条件一事一报。租金调整方案按招商率及开业周期制订租金调整方案租金上浮原那么：根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。一期开业区域：独立店商铺招商签约率到达40%时，独立店商铺租金上浮5%；独立店商铺招商签约率到达60%时，独立店商铺租金上浮10%；独立店商铺招商签约率到达80%时，独立店商铺租金上浮20%；二期开业区域：在原租价政策根底上统一上浮30%签约流程及租赁文件制订签约流程制订相关招商合同文本制订带租约销售流程制订签约审批流程制订第四局部：招商阶段策略制订工程招商策略思路招商策略框架概述开业步骤策略确定分区开业方案(区域、面积、开业时间)一期开业区域：主力店\次主力店\小商铺合计一期招商总面积为???㎡.开业时间为：年月日二期开业区域：一期开业后的剩余局部,面积为???㎡.开业时间为：年月日销售局部面积：销售面积局部自营、局部委托招商工程各招商阶段时间节点方案〔根据开业方案倒排各阶段时间方案〕招商前期准备阶段主力店招商阶段次主力店招商阶段全面招商阶段月份业态面积合计面积目标商家一月百货餐饮\娱乐配套\家居等二月百货餐饮\娱乐配套\家居等合计：

5开业准备阶段起始时间：开业范围：区域、楼层、步行街、内街，及销售预留局部外主力店、次主力店及小商铺工程各招商阶段〔量化〕工作方案及目标招商前期准备阶段工作内容品牌预落位方案〔结合业态规划，将目标品牌预先落位在平面图中，并作出三级备选方案〕商家数据库建立〔收集市场商家资料、建立商户数据库、挑选目标品牌作为重点商家，确定每月新增客户数量考核指标〕意向商家摸底〔针对主力店、次主力店的目标商家进行洽谈并确定其合作意向，签订意向联盟协议〕量化指标每月新增客户数量商户数据库商户总量主力店、次主力店意向签约面积\占比主力店、次主力店招商阶段工作内容主力店、次主力店商务条款洽谈主力店、次主力店工程条款洽谈〔交房标准、配套要求、技术指标等工程条件〕签约正式租赁合同量化指标主力店签约面积及占比次主力店签约面积及占比总签约面积占比〔至少完成工程总建筑面积的30%〕全面招商阶段工作内容招商推广活动独立店招商启动，开始签定正式租赁合同达成30%、50%、70%、80%的招商签约率量化指标每周\每月签约面积及店面间数〔分别占比率〕每周\每月新增意向客户数量每日\每周\每月来电、来访、拜访客户数量每周\每月累计总签约面积及店面间数〔分别占比率〕开业准备阶段工作内容开业前填场招商商家交房进场、店面装修、货品上架开业准备、与经营公司交接量化指标每周\每月签约面积及店面间数〔分别占比率〕每周\每月累计总签约面积及店面间数〔分别占比率〕商家进场装修店面数量及占比第五局部：招商推广策略制订招商工具准备招商手册工程宣传片媒体推广策略制订招商活动方案招商推介会第六局部：招商团队组建组织架构、岗位职责的编制招商总监招商总监招商一部经理招商二部经理招商三部经理文员招商二部主管招商三部专员招商一部专员招商一部专员招商一部储藏干部招商二部专员招商二部专员招商二部储藏干部司机招商三部专员招商三部储藏干部招商一部专员招商一部招商工程：服装、服饰、鞋帽、箱包、化装品、珠宝、饰品、玩具等百货类招商三部招商工程：家居招商一部招商工程：服装、服饰、鞋帽、箱包、化装品、珠宝、饰品、玩具等百货类招商三部招商工程：家居、家纺、数码电器、社区配套等招商二部招商工程：餐饮、娱乐、休闲等人力招聘方案〔按招商时间节点〕业务培训方案培训内容培训目的公司制度内部作业流程对作业流程进行初步了解公司介绍企业文化新入职同仁对公司充分认识工程介绍对工程进行初步认识市调的方式及方法强化专业知识工程沙盘解说加强专业技能招商前的准备与标准说辞加强专业技能商业工程招商业务谈判及流程加强专业技能招商流程、签约流程、绩效考评加强专业技能招商审批程序加强专业技能工程及配套说辞加强专业技能谈判技巧加强专业技能招商相关合同签约考前须知强化专业知识老客户维护与新客户开发强化专业知识其他其他现场业务管控制度及工具表单的编制根据公司现有制度及表单执行。招商奖励制度、月度考核制度的制订除公司的奖励制度外，增加以下几项考核奖励措施：1、个人业绩优秀奖〔前三名〕；2、团队协作优秀奖〔三名〕；3、大中客户突破奖〔促进客户租赁面积在1000平米以上者〕；4、签约促进优秀奖〔前三名客户签约〕。附件一：主要商圈租金情况市调报告主要商圈租金情况：商圈租金水平平均租金档次经营情况元/天·㎡元/天·㎡元/月·㎡XX商圈10-3015450中档由盛转衰XX商圈5-147210中高成熟XX商圈2-74120中档成熟XX商圈1-5390中低成熟XX商圈260中低渐成熟商圈主要业态平均租金水平比拟：珠宝、眼镜类：业态商圈平均租金元/月·㎡珠宝、眼镜A商圈180B商圈120C商圈123D商圈75服饰、鞋、皮件类：业态商圈平均租金元/月·㎡服装、服饰A商圈180B商圈120C商圈96D商圈66餐饮类：业态商圈平均租金元/月·㎡餐饮A商圈195B商圈126C商圈108D商圈60娱乐、洗浴类：业态商圈平均租金元/月·㎡娱乐、洗浴A商圈37.5B商圈21C商圈15D商圈12各商圈租金水平分析：虽各商圈都属成熟商圈，但由于其形成的时间不同、市场定位不同等方面的原因，商圈类独立店铺的租金水平也存在很大的差异。随着城市的开展和人口的增多，人们消费的习惯逐步形成，各商圈的开展趋向成熟，租金水平也在稳中有升。各业态承租能力分析：业态平均租金元/月·㎡珠宝、眼镜70服装、服饰60餐饮、酒吧60娱乐、洗浴20珠宝、眼镜类的商家一般采用店面租赁的方式，有一定的承租能力，但由于这一业态的开店前期投入较大〔店面装修、铺货、安防设备等〕，多数商家对地理位置、人口消费能力及消费习惯、人口密度等要求较为严格。服饰、鞋、皮件类的商家一般分为三种：知名品牌和品牌性不强的商家，多数采用联营扣点的经营模式。运动休闲品牌服饰多以开专卖店的形式进行经营，虽然其需要的面积大，但其承租能力不强。自行采购商家，这一类商家多以独立店铺租赁经营为主，有一定的承租能力，但其品牌性、经营信用等略差。餐饮类：1〕中餐类：2〕西餐类：。娱乐休闲类：洗浴中心：KTV：健身会所：工程租金建议：一层：平均售价在25000元/㎡，二层：平均售价在12500元/㎡，三层：平均售价在8000元/㎡，负一层：平均售价在24000元/㎡，〔按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算〕前三年的一层：平均租金在125元/㎡/月，二层：平均租金在62.5元/㎡/月，三层：平均租金在40元/㎡/月，负一层：平均租金在120元/㎡/月，独立店铺租赁条件：租赁期限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为工程开业日；世界500强：一事一报；大店〔租赁面积3500㎡以上〕：8—15年；中型店〔租赁面积300㎡以上〕：6—8年；小型店〔租赁面积300㎡以下〕：5年。免租期：半年，从合同起租日〔开业日〕起计算；假设商家于开业日前进场装修并于商场统一开业日对外营业的，那么该段时间为免租装修期〔不计入免租期〕；租金标准：普通业态：按该出租商铺房款总价的百分比，第1年4%；第2年5%；第3年6%；第4年7%；第5年起在前一个租赁年度月租金的根底上递增5%〔含第五个租赁年度〕；特殊业态：餐饮酒吧类：60元/㎡/月；洗浴、健身、娱乐类：20元/㎡/月；租赁押金：相当于首年租金标准的一个月租金；租金支付方式租户每季度缴纳租金，须于当季结束前的10个工作日内付清下一季度的租金；租赁保证金：〔1〕签订正式租赁合同时——缴纳相当于首年租