山东济南银丰南二环地块项目策划报告终稿样本

第一某些项目分析项目概况1.项目地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路地块标高在140米，东邻规划路标高在122-134米，临近龟山标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目从属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。2.技术经济指标总用地面积：12.5㎡建设用地面积：113792.6㎡总占地面积：27537.8㎡总建筑面积：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容积率：2.02绿地率：36.28％SWOT分析1.优势分析（Strength）——板块素质较高。项目从属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西”老式居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。——自然环境较好。项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最佳地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。——优质产品设计。在高度竞争房地产市场中，产品设计差别化是吸引客户最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注新焦点。2.劣势分析（Weakness）——地理位置稍偏。项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。——配套比较缺少。项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体都市化形象尚未形成，特别是东侧舜耕路和北侧旅游路尚未修通，当前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目品质。——相邻项目影响。由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，导致地块不规则，对项目建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售均有一定影响。——噪音尾气及工业污染。项目北侧接近发电厂，该发电厂工业污染将对项目整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋销售产生威胁。——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划设计难度较大。3.机会分析（Opportunity）——市场需求旺盛。济南作为省城，近几年逐渐加速都市化和都市旧改建设，此外省城相对较多事业单位人员随着收入逐渐提高，她们对单位分福利房已不能满足居住需求，必将产生旺盛购买需求和二次置业中高档精品社区需求，对本案定位构成有力支持。——板块高贵且珍稀。由于“南贵”居住习惯和绝版地理位置，必将吸引大批客户群。——教诲资源潜力有待挖掘项目周边有丰富教诲资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规划建设山东大学分校区等，若能与名校合伙在本项目中设立附小或附中，使这里教诲设施一举达到济南最前列，在这里居住每一种孩子从小到大都得到最佳教诲，以使市区内中青年家庭仅仅为了孩子教诲就踊跃前来购买，成为本案最大优势所在，在市场竞争中处在领先地位。4.威胁分析（Threaten）——政策环境影响。由于房价高涨不下，已引起国家关于方面关注，温家宝总理在《政府工作报告》也提出要把抑制房价过快上涨作为今年政府工作内容之一。近期国家关于部门持续出台房地产政策抑制房价，某些政府部门也采用了相应办法，如各商业银行提高房贷利率等，因而在项目开发期内，不能避免项目运作受到政策负面影响。——片区竞争较大。虽然地处济南“南贵”珍稀板块，但与同期相邻鲁能占地亩项目和永盛总建140万平项目相比，并无大盘优势，且开发项目与天泰太阳树（小高层及高层建筑）相比同属高品位产品，在济南房地产开发进入产品规划设计、服务配套、价格、产品质量等多元化竞争时代今天，将面临片区内其她大盘激烈竞争。——市场风险。大盘开发量大，销售周期长，市场随时处在变化之中，如果由于市场资讯状况差、市场调研困难等因素而导致大盘前期策划及市场调研不到位、调节不及时导致销售困难随之引起财务资金周转困难是大型开发项目致命问题。5.解决方案发挥优势，减少劣势——挖掘资源，以品质为基点，以产品设计为突破，树立项目高档住宅高品位定位形象。——突出项目位置稀缺和贵重，以产品制胜。——建筑产品、会所配套、功能配套超前化、个性化、差别化、人性化，做到人无我有、人有我优、人优我专，尽最大努力提高产品性价比。运用机会，规避威胁——运用项目自身优势，加强项目策划及规划设计，开发出市场需求产品，增进市场需求。——运用区域规划机会，开发高品质高档住宅产品。——把握入市时机，合理避开正面竞争。——充分运用板块优势，加大南部绝版地带炒作，使之成为最抢眼热点，引起全市购房者对绝版购买欲望。竞品项目分析依照调查，现将本案周边竞争项目状况列如下表：序号项目名称坐落规模产品类型价格（元/㎡）市场定位优劣势1天泰·太阳树中华女子学院东南侧、兴济河北侧占地约170亩，总建约100万平前期原拟建坡地别墅，后期改为14幢（小）高层住宅，详细未定约8000高档住宅优势：“高舒服度、低能耗”卖点新颖、符合设计潮流走向，交通不通过发电厂；劣势：周边配套不完善2国华项目（原东方美郡）北靠千佛山，南接阳光舜城中城占地约340亩别墅约10000高品位产品优势：产品档次高；劣势：体量大，定位高，去化有一定阻力3鲁能项目二环南路与英雄山路交汇处东南侧占地约亩未定位定中低端产品，面对一次置业客户优势：开发商雄厚实力品牌，大盘完善配套；劣势：定位较低，体量大，开发周期长，去化慢，资金和市场风险大4永盛项目二环南路与英雄山路交汇处西北侧总建约140万平小高层住宅约4400中端产品优势：地处成熟配套区；劣势：片区档次低，体量大，去化慢，风险大5恒信昌项目阳光舜城北区占地约30亩，总建约2万平叠加别墅、联排别墅叠加别墅约6000、联排别墅约7000高品位产品优势：产品档次高，体量小，去化快，位于阳光舜城成熟社区，配套完善；劣势：建筑密度大，景观缺少第二某些项目产品建议项目开发方略1.产品规划概况及重点依照项目所处地块基本状况和项目有关经济技术指标，咱们将项目产品规划如下：项目东侧沿规划路（舜德路）拟建9幢11.5F小高层住宅，在小高层住宅北侧和西侧拟建7幢33F点式高层住宅，保证采光通风和景观视野；南侧沿二环南路拟建5幢11.5F小高层住宅，西北侧及北侧沿龟山拟建BLOCK庭院式多层住宅（共3座BLOCK庭院，每座庭院由4幢4.5F-5.5F多层住宅及1幢3.5F独立双拼别墅围合而成<其中最北侧BLOCK庭院北侧建筑为11.5F>）。2.项目开发理念2.1.项目建筑语言项目地处济南南部，属“南贵”之地，项目旁边龟山，神似东方神龟，寓意本地块乃为上风上水之地，项目贵气就不言而喻。就周边项目而言，天泰太阳树项目为小高层及高层项目，与本项目有着物业定位基本相似，会对本项目产生较大。鲁能地块规模庞大，考虑到将来项目去化，客户定位会倾向于一次置业者，产品会定位在中档。因而咱们项目要避开周边项目竞争，并将地块特点优势发挥到淋漓尽致，因此将来咱们项目中必要具备高贵典雅气质；项目于绿野清翠之中感悟自然和谐之美，放眼望去，西南诸峰，层峦叠嶂，林壑优美，荡尽铅尘，享有山水之乐，人生追求境界在此升华，因此将来咱们项目中必要具备和谐自然境界；都市化进程变化着咱们居住空间，但是钢筋混凝土构造也打破了儿时小院居住亲情，邻里之间少了沟通、少了关爱，建筑作为生活载体，应当承载起咱们对美好生活许多追求，但是少了人文关爱，少了相守互助邻里亲情，美好生活也要打折扣，因此将来咱们项目中必要具备人文关爱情感；综述，开发项目建筑语言必要具备：高贵典雅气质、和谐自然境界、人文关爱情感。2.2.项目产品体现2.2.1产品体现——BLOCK庭院居所咱们建议在项目西北侧及北侧沿龟山建散点式BLOCK庭院式多层住宅，以此导入市场将本案打导致为济南第一种BLOCK庭院式社区，树立项目卓尔不凡品质，引导济南高品位住宅发展新革命。由于济南人对朝南向比较敏感，为了避免BLOCK庭院围合过程中浮现东西向，咱们建议庭院采用菱形围合方式，从而每户均有南向。在立面层次设计上，咱们将庭院入口设在东西两角，其中西侧入口处设3.5F独立双拼别墅，南侧建筑靠两侧入口处楼座设计为4.5F,别的楼座设计为5.5F,这种布置中南向楼座低层数设计既保证北侧建筑最大采光，又从外观上形成高度渐增趋势，缓和了入口处对人心理压力，同步，多次重复点线结合、高度渐变布局，从外观上更富有节奏和韵律感。◎BLOCK庭院内涵BLOCK，即街区，引申为庭院、社区，在房地产术语里为友居院落，即以2－4幢建筑围合成一种邻里单元，一种围合即是一种独立空间，各种独立空间既是彼此相对独立，又在整体空间中互相呼应、合为一体。◎BLOCK特点和优势庭院自身是一种老式，是中式建筑中具备联想空间一种空间构成形式。BLOCK，承袭了中华人民共和国人对老式宅院生活情感需求，即以庭院、园林为核心分隔居所、商街等各个功能空间，分隔出富于领域感和归属感不同区域，从而谋求人与自然、人与人融洽相处。庭院归属感增长了外来人进入庭院心理压力，由于住在同一种庭院人彼此互相熟悉，从而增长了领域感。而人们互相熟悉使得结识和交往机率大大增长。这使得同一屋檐下“业主们”在充分享有私密空间同步，通过健康、丰富人际交往，实现了人社会属性。在BLOCK设计中，每个庭院均有自己独特庭院景观，居中有院、院中有庭。每一所庭院均堪称建筑艺术精品，自身即是风景，令居者体会既当代又不失老式庭院友居生活。同步通过一条伸向龟山景观绿化休闲地带穿越庭院之间街区，打破老式庭院封闭感，由私密景观逐渐引向开阔中心花园，将每个庭院串连成一种互相独立、互相呼应、互相协调有机整体，各种庭院围合，构成一种人文院落，建筑起自然主义人本居所。◎产品构造采用板式构造，一梯两户带电梯设计，5-6层，在容积率容许状况下，可考虑采用最合理、科学、符合人居需求4-5层设计（如万科西山庭院）。情景洋房：采用沈阳万科四季花城和天津万科水晶城情景洋房设计，4-5层，一层为一户，有阳光地下室和门前花园、二层、三层各一户，家家有露台花园，屋顶有大露台、小阁楼，是中华人民共和国当前最先进低层低密度产品。花园洋房：叠加别墅洋房设计，复式楼中楼户型，层数5-6层，配备电梯，底层赠送车库，屋顶赠送大露台等。2.2.2产品体现——板式构造小高层采用板式构造、一梯两户设计，11-12层，可考虑底层架空作为车库或绿化、活动场合等，也可加设阳光花房。充分运用最新产品规划理念和手段，将阳光和绿色、景观最大限度地引进室内，做到“南北通透，四大四明”同步户户见绿、窗窗有景，使其成为在各项居住和景观品质上都能领先于区域竞争楼盘产品。同步沿路小高层住宅设计可以有效保证社区与外界分离。此外沿舜德路小高层住宅从平面布置上也采用类似BLOCK庭院式布局，以此符合项目整体设计思想。2.2.3产品体现——点式高层咱们建议在西侧BLOCK庭院与东侧小高层住宅之间，建成点式高层住宅，两梯四户。点式高层住宅自身具备高度上视野景观优势，无论是北侧龟山还是南部远山，都一览无遗；更重要是点式高层住宅具备较小占地和彼此之间较大栋距，可以保证西侧BLOCK庭院和东侧小高层住宅之间较大视野和较好景观，使项目整体景观具备统一性。并且在BLOCK庭院与小高层住宅之间布置点式高层住宅，既充分运用了地形使之更好符合整体规划设计，又从平面布局上起到了节奏变化。2.2.4产品体现——商街及商铺都市变迁，旧城改造，泉城味道逐渐在消失，配合项目院落友居，人文宅院部落形态，建议建造一条文化情调商街，一种适合少数人交流有文化品位场合。以水境为街道中轴，附以喷泉小品、风情杨柳以及反映老济南人生活泥塑，用当代建筑符号复古老济南人文亲情生活元素。其中可以规划商业设施有书店、茶楼、具备特色餐饮文化等。2.2.5产品体现——双会所◎第一会所——“动：强身健体”为康居社区建设，修建一座媲美专业体育馆面向整个社区居民运动会所，体现运动、健身、休闲、娱乐四大魅力主题。VIP运动休闲设施：露天网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、台球室、健身房、韵律教室、室内攀岩、射箭、棋牌室、射击、CS彩蛋馆、桑拿房、小朋友游戏区等等。◎第二会所——“静：休生养性”作为为BLOCK庭院式社区配套会所，建议配备某些高档健身、娱乐、休闲设施，如：星光温水游泳池、壁球室、保龄球馆、室内高尔夫、医疗保健中心、女子SPA美容馆、咖啡厅、阅览室、多功能大厅、餐厅、酒吧等，为高档和顶级客户提供高质量服务。2.3.产品某些细节体现2.3.1产品细节体现——室内构造◎挑高复式构造——使用面积不不大于建筑面积——空间设计理念普通采用挑高4.8-5米空间构造，下面作为客厅，上面可以做成夹层作为卧室，一层价格两层空间，使用面积可以不不大于建筑面积，可以让业主得到实惠，生活品位也可以提高。◎三错层构造——三维立体生活空间——空间设计理念：三错层室内构造是对挑高复式构造一种空间深化。进入室内后，空间向上向下延伸。——空间设计要素及优势：三错层空间构造设计营造了三维立体生活空间，将餐厅、客厅、卧室分在三个层面上，分区明确，互不干扰；可以随心所欲自由间隔，甚至可以将各区域依照需要进行排列组合；对外私密性好：客厅、餐厅与卧室分开，主卧室设有独立卫生间，客厅可以设有公共卫生间；家庭内部隐私性好：大人与小孩卧室分开，主卧室可与保姆房分开；空气对流、光线充分、通透性强；动静分区、干湿分离、有利健康；建议两楼梯高差1.5米，依照人体行走时最舒服坡度设计，消除复式楼梯安全问题。2.3.2产品细节体现——阳台某些◎退台式阳台——退一步，海阔天空退台式阳台以退为进，空间更加开阔，将空气、阳光、绿色更多引入室内，若配以花池，尽种百草，将会成为私家空中花园，营造“苔痕上阶绿，草色入帘青”生活意境。◎跃式入户花园——生活，多一点喜“跃”,多一点色彩入户花园作为大门与客厅之间过渡连接，将室外环境和室内环境有机结合，形成良好互动。但是，市场上当前千篇一律采用平面入户花园。采用0.2米高两级踏步将室外空间到室内空间灵性过渡，做到移步换景，令入户花园更有层次感，有居住别墅感觉。◎大露台+花架——让扩大空间更加私密普通生活阳台或景观阳台层高在2.8米以上，5.8米如下，而露台层高则在5.8米以上。而大露台与小阳台区别在于大露台面积可以不用计入销售面积，也就是说这种露台面积越大，消费者获得实惠越多。因而，咱们建议将原有阳台上下错开，做成挑高5.8米以上大露台。但是大露台作为一种休闲放松地方，由于采用挑高5.8米设计，因而其私密性会受到影响，由于上下错层来获得基本露台挑高条件，上一层露台就可以很清晰看到下一层露台动静，为此咱们引入了花架概念。按着有关建设规定来讲，露台之因此不用记入建筑面积就是其5.8米层高，因而在这个层高范畴内如果浮现上盖构件，就只能作为阳台重新记入建筑面积，而花架不属于上盖构件，这样花架设计既保证了露台私密性没有被破坏，还保护了露台合法免费权益。并且，增长花架，种植爬藤类植物，既增长了自然情趣，也从细节创新中让客户感受到发展商细心周到。2.3.3产品细节体现——门窗某些◎落地凸窗——视觉随着空间延续凸窗是当前市场上比较惯用窗台构造，而落地凸窗（将原有凸窗高度减少到与室内地面高度相似一种凸窗形式）则是一种更生活化创新，在卧室可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔通风采光功能更强；同步由于垂直高度降到与卧室地面齐平，因而有效扩大了室内实际使用面积，而这些面积（低于2.2m2不计入销售建筑面积），使客户得到实在优惠。因而咱们建议窗户采用落地凸窗。◎半透雕纹门——隐约中透漏着业主品位与邻里间情感交流半透雕纹门配上入户花园，可以在隐约中不经意得将主人精心打造花园春色乍泻，而从中咱们也可以看出主人品位。同庭院人在上楼梯过程中，既可以享有美景，不至于疲劳，又能透过小小花园与室内主人在心灵深处进行交流，邻里间情感将会更多。2.3.4产品细节体现——其她某些◎半地下阳光车库让您爱车也能拥有与您身份相匹配第一居所。◎270°观景凸窗、阳光花房、透明阳台栏板、内置式空调架位等2.3项目景观体现项目秉承南部贵族之气，满目青翠，林壑优美，建议开发商聘请国外知名景观设计公司来进行整体景观规划设计，一方面可以提高景观园林营造水平，另一方面，也使消费者对项目环境和品牌更具信心。在此，咱们依照地块特点和既有资源提出初步思路，能为项目景观规划锦上添花。2.3.1园林规划结合项目沿龟山BLOCK庭院住宅，将来园林规划，对内：咱们要形成“群星伴月”（各个BLOCK庭院+整个社区大园林）各个园林风情各异，又遥相呼应，浑然一体；对外：咱们要形成双公园、双景观，注重内外景观营造。◎BLOCK院落庭院规划在轮廓上秉承老式院落式，即以庭院、园林为核心分隔居所、商业街等各个功能空间，划分出富于领域感与归属感不同区域，并以街巷式环境连接空间与人群，谋求人与自然、人与人融洽相处。这些都是老式居住观念中精华价值。庭院各个空间转化不是依托围墙、栏杆等符号化道具，而是以园林、景色、水系等现实空间分级别，以院落(BLOCK)为核心，以空间递延实现不同功能分区置换。空间转换实现了情境区域衔接，不同空间产生了不同生活也许。院落是老式元素当代表达，既构成生活主题，又成为精神载体。每个院落赋予不同主题和风情，为了让入住业主有归属感，并加强业主之间沟通和交流，体现人文关爱院落主题。将来院落规划设计中，可以融入业主某些思想，如：从每个院落业主中征集一种温馨园名；在庭院种植树木时让业主参加，让业主亲自绿化自己家园，并在树木上挂上植树牌，上面标明树木别名（由植树人命名）、植树人、植树日期。日后业主也可参加树木维护。若所种之树为果木，则收获果实为种树业主所有。将来成熟之时，既可每个院落业主在一起品尝，也可由物业将收获果实做成果篮，代表植树人一片邻里关爱，送予院落里每户人家。◎社区园林流水当门，远山当篱，中华人民共和国老式山水画中“山、水、人家”是必须绘画要素，项目满目青山、绿野叠翠，虽然临近兴济河，但是河水量少，没有可运用价值，因此项目先天缺水，而济南人又对水有着特殊感情，“三椽茅屋，两道小桥，几株垂柳，一湾流水，不是江南，更似江南……”是印象泉城中美好回忆，“三面荷花一面柳”是对美好生活向往。因此项目园林规划必要具备水元素。考虑到水源、寻常维护及季节变化，将来园林规划中除了定点水景，如园林中庭喷泉、流水叠泉外，在园林水景运用中，可以运用地势落差营造一条贯穿整个社区水系。水系从龟山脚下BLOCK庭院以泉水形式为源头，河床铺以鹅卵石和细沙（这样即便是在冬天也可以形成一幅枯山水系），流水蜿蜒，流经整个社区，整个社区空间（指BLOCK庭院、小高层、高层）转换巧妙运用流水、小桥、垂柳等加以柔性分割。在园林空间转换方面，用水系分割成不同组团，赋予不同景观组团以独特主题，增强整个社区生活空间趣味性和辨认性，例如：江南水乡小桥流水、唐风古韵亭台楼榭、美式园林简约当代草坪大树、欧式园林花坛、雕塑、新古典主义实用、丰富……，既互相连贯统一又各有特色，形成移步换景环境效果。加上各具特色雕塑、花草、树木和建筑小品，体现出丰富多彩景观环境。充分运用社区内部地势高差，对蜿蜒水系加以美化改造，依照不同组团风格进行不同塑造，时而小溪潺潺、时而叠泉喷涌、时而蜿蜒曲折、时而形成小池塘、时而哗哗流淌，使其变化多样，丰富多彩。同步在水渠上依照各组团景观风格架设不同风格小桥以及风格各异喷泉小品，形成美丽意境和独特卖点。在水景带各个结点上，设计为不同层次和年龄服务不同风格小型活动场合，形成组团中心景观和交流中心。例如老年健身广场、小朋友游乐场、青年漫步花架、露天剧场、音乐喷泉、欢乐天地……使各个阶层、年龄人都能在这里找到自己最爱慕场合和活动，宛如《桃花源记》中所述“黄发垂髫，并怡然自乐”，整个社区呈现出一派缤纷生活画卷，邻里间生活和谐关爱在举手投足中流露出来。◎龟山——后花园、双景观咱们建议开发商向关于部门申请，将龟山公园认领养护，开辟私家路连接龟山，将龟山做成项目后花园。在条件容许状况下可以在山上做亭榭、小品、雕塑等，使业主可以欣赏到社区内外双景观。第三某些项目定位市场定位济南唯一山水院派建筑，艺术与人文自然共享诠释：咱们在济南首家引进“BLOCK”庭院住宅概念。用“济南唯一”概念向市场传达了项目差别化特质，其卓尔不群产品特质，定会引起市场普遍关注。“山水院派建筑”诉求了自然景观与建筑和谐，“山水”即项目外在支持，项目周边层峦叠嶂、林壑优美、绿野仙踪，乃为人杰地灵，上风上水之地。而如此风水宝地，何种品质住宅才干与之相媲美呢？为此咱们在济南首家引进“BLOCK”庭院住宅概念。居住是一种文化，是人文融通方式与过程。院落居住，曾是中华人民共和国人延续了上千年居住方式，讲求和谐，强调人居与人文、山水共通。但是今天面对着全球化商业行为影响，这种院落友居文化浮现了断层甚至绝迹。“BLOCK”庭院住宅就是对院落居住方式重新发掘与回归，用当代人文价值重新塑造老式居住形式。除了“BLOCK”庭院式住宅外，两个大园林以及龟山规划，项目将来在园林将会营造出庭内庭外双重景观，将会为泉城人民奉献一幅美丽山水院派画卷。从而于真山真水中寻找生活真意。形象定位山水听心庭院友居诠释：“山水听心，庭院友居”诉求是“山水”与“心灵”，“建筑”与“生活”一种交流和对话，反映了一种人生追求和生活态度。“山水听心”，古云：仁者乐山，智者乐水。项目有山有水，这里山水于人生境界只能去听，专心对话山水，而只有仁智兼备之士才干真正感悟这片山水。于人生境界感悟山水之美，于山水之中感叹人生之巅。由自然山水过渡到大宅庭院。“庭院友居”，建筑是生活载体，承载着人们对美好生活向往和追求。“庭院”反映了项目建筑形态和自身环境配套等，“友居”则是基于建筑之上一种生活氛围，体现了邻里之间人文关爱，相守互助。让生活载体——庭院建筑更为生活化、生动化、人性化。案名建议山水华庭诠释：——“山水”，即项目外在支持，项目真正依山傍水，而非人造景观，将都市人群心中向往已久山水家园真实地呈当前她们面前，可以触动目的客户群心灵深处；——“华庭”，“华”即华贵，表白项目内在品质，“庭”为大宅，即尊贵人士居住地方，即同步又暗含项目卖点——庭院生活、BLOCK，点出项目核心，“华庭”充分表白项目层次符合目的客户群身份。“山水华庭”，将项目外在支持和内在核心充分有机结合成一种整体，从字面上一目了然，同步四个字读起来简短有力，琅琅上口，平仄押韵合理，使人印象深刻。其她备选案名：御景华庭、庭院山居、山木青华、白云深、锦绣华庭客户定位1.客户分析依照本案市场定位，咱们对房地产市场中高档楼盘基本消费人群进行了相应市场调查，调查成果如下：1.1年龄分布状况小结：从柱状图来看，消费人群年龄重要为（含）30-36岁和（含）36-（含）45岁两个年龄段，共占66％，另一方面为30岁如下年龄段，占21％，45岁以上年龄段较少，只占13％。1.2职业分布状况小结：从柱状图来看，消费人群职业中机关事业单位人员和私企、个体小业主为主体，共占67％，另一方面为工薪白领阶层占28％，其她职业较少，只占5％。综上所述，本案所处市场中高档楼盘基本消费人群为：知本白领阶层、富庶中产阶层，其呈现“金字塔”型量群分布特性。2.消费者写真◎写真一：——她们普通被称为新贵、精英或知本家，事业有成，对自己经济前景很看好。她们也许是公司家、是技术精英、也也许是政府中高层管理人员，甚至也许是外地成功人士。——用品味这样抽象概念进行划分很难。她们年龄普通在30-40岁之间，她们共同特点是：精力充沛，找到人生发展方向，获得事业初步成功，并对自己将来发展看好。需要社会认同她们地位及价值。◎写真二：——她们已有一处房，当前住也不错，但是随着事业上成功，她们急需居住条件进一步改进，以便符合她们社会地位和价值。她们选取新居所行为带有她们在商场上作风：稳健、挑剔。兼顾项目产品新颖和地段稀缺。◎写真三：——她们追求个性与创新——她们有着丰富购房经验——对她们来说，买已不但仅是居所，——更是她们名片，——是她家族一种图腾。——她用自己占据土地价值，房子价值来宣布她自身价值3.目的消费者心理分析[目的消费者需要][项目能予以]价值认同感成功人士聚居社区身份象征都市