第6章：房地产拆迁、开发与空置

第6章：房地产拆迁、开发与空置征地拆迁房地产综合开发空置6.1征地拆迁农地征用制度国有土地使用权的出让与划拨制度城市房屋拆迁6.1.1农地征用制度因国家建设需要，强制地将属于农村经营组织所有的土地收归国有。1.征用土地的审批权限国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，国务院审批2.征用土地补偿土地补偿费附着物青苗费3.征用土地的安置补助费4.剩余劳动力的安置6.1.2国有土地使用权的出让与划拨制度1.土地使用权的出让的含义国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年3.土地的出让方式协议招标拍卖4.土地使用权出让合同书面合同主要内容：出让地块位置、面积、用途、使用期限、出让方式、出让金额、付款方式、土地利用规划、违约处罚规定等5.土地使用权出让金通过定期有偿的方式取得土地的受让者，按照合同规定的期限，一次或者分次提前支付的整个使用期间的地租。6.土地使用权的划拨土地使用权的划拨范围转让划拨土地使用权的条件划拨土地使用权的收回7.土地使用权的终止土地使用权年限届满而终止提前收回而终止因土地灭失而终止因土地使用者违法而收回土地因未按期支付出让金而终止6.1.3城市房屋的拆迁1.城市房屋拆迁的含义根据城镇建设规划用和国家专项的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。应遵循的原则：政企分开、依法行政的原则符合城市规划原则有利于改造和生态环境改善的原则保护文物古迹的原则保护当事人合法权益的原则2.城市房屋拆迁的类型按减少投资资金来源的不同可分为市政动迁和社会动迁按照被拆迁房屋的土地权属不同，可分为征地拆迁和非征地拆迁按照拆迁的主体不同，可分为统一拆迁和自行拆迁和委托拆迁按照房屋类型的不同，可分为住宅用房拆迁、商业用房拆迁、公益事业用房拆迁公房拆迁和私房拆迁3.城市房屋的拆迁补偿补偿对象和范围产权人或者所有人补偿形式产权调换作价补偿产权调换和作价补偿相结合补偿标准产权调换按被拆除的房屋面积作价补偿的标准按被拆除房屋面积的重置价格结合成新因素计算拆除用于公益事业的房屋及其附属物，应按其原性质、原规模予以重建4.城市房屋拆迁安置安置对象拆除房屋的使用人拆迁安置形式一次性拆迁安置过渡安置拆迁安置地点原地安置、异地安置拆迁安置补助搬家补助费临时安置补助费停产损失费6.2房地产综合开发城市综合开发与房地产综合开发新区开发与旧区更新改造房地产综合开发的方式房地产综合开发的程序6.2.1城市综合开发与房地产综合开发1.国土开发对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度的发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。2.城市开发（城市建设综合开发）城市的开发就是将土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等进行合理的开发与利用来为城市经的发展发挥最有效的作用。是一种地区性的开发，寻求最佳的经济效益和社会效益。以房地产综合开发为主体。遵循“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”3.房地产综合开发房地产综合开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建筑实行统一规划，综合配套，协调建设。房地产开发活动具有综合性、开发周期长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。城市综合开发和房地产综合开发有一定的联系，都是综合开发，要遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”方针，房地产综合开发是城市综合开发的主体城市综合开发比房地产综合开发的内涵和外延都要深广。6.2.2新区开发与旧区更新改造1.新区开发一般指新城区、卫星城镇中的房地产开发2.再开发一般指建成区的更新与改造。旧城区的改造要求：符合城市的总体发展规划和区域规划的要求，并与社会经济文化发展规划相协调从各个城市的历史和风情出发，对原有建筑有的拆除，有的改造，有的维修。不易大拆、大建，宜采用多层次、多标准进行改造。3.新区开发与旧区再开发相结合6.2.3房地产综合开发的方式1.单项开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便。2.小区开发一个完整的小区综合开发，规模较大、占地较广、投资较多、建设周期较长，一般采用分批、分期建设。3.成片开发一般指范围广泛、投资资金巨大、项目众多、建设周期长的综合开发。6.2.4房地产综合开发程序1.投资决策分析寻找开发基地规划摸底市场调查经济分析领导决策2.前期阶段申请立项编制建设计划方案申请建设用地委托设计筹措建设资金动拆迁三通一平3.项目建设阶段组织施工招标控制施工进度加强质量监控竣工验收市政公建配套，按规划要求与房屋施工同步进行交付使用资料汇总归档4.销售管理阶段房产经营房屋出售、出租、以房产入股等。对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。物业管理物业管理与入住者或者使用者关系密切，开发商的市场信誉有很大的影响，影响开发商的后续开发。6.3空置空置的概念空置存在的必然性自然空置率空置的影响因素我国商品房空置率现状分析及对策6.3.1空置的概念1.国外房地产市场空置的概念建筑物的整体或者部分未被得到使用，而处于等待出租或者出售的状态空置也是一种供给，供给=需求+空置。表示空置的指标：空置率和平均租售时间。2.我国房地产市场空置我国空置面积为没有交易过的新房。我国的房地产市场空置率是增量市场的空置率6.3.2空置存在的必然性一定的空置面积的存在是房地产市场供求平衡的主要表现，也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。对于使用者而言，高空置率意味着风多的选择机会对于业主而言，保持适当的空置率，有利于业主以更高的租金出租/出售。正常条件下，市场中始终存在着空置的房产。比如：美国，1997年出租住宅空置率为7.75%，自由住宅的空置率为1.63%香港地区，1979~1994年，住宅楼平均空置率为4.2%。台湾地区，1980年，总的住宅空置率为13.09%；1990年为13.29%。6.3.3自然空置率1.自然空置率的内涵既能保证买方充分的选择权利，又能保证卖方的不受损失的空置率。自然空置率的实质是长期内房地产市场供求平衡下的空置率(H-H0)/H02.自然空置率的用途可以作为未来房地产增量的指示器。6.3.4空置的影响因素内生因素和外生因素（按各种因素的变动原因）宏观因素和微观因素（根据各种因素的层次）市场供求因素、政策因素、金融因素和心理因素（按各种因素自身的属性）6.3.5我国商品房空置现状分析及对策1.目前商品住宅空置率的现状与特点数量居高不下，增幅逐年递增住宅平均销售周期延长住宅空置率存在地域的差异不具备入住条件的空置住宅占有较大的比例。