房产行业知识-初阶

口令：RAPID708房地产行业知识课程目标1了解房地产行业的基本知识2了解房地产市场的规律3了解房地产的发展趋势01房地产市场简介房地产概念地产又称不动产，是房产和地产的总称。以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房房地产市场划分按市场类型划分按市场级别划分房地产市场1、一级市场2、二级市场3、三级市场1、住宅市场2、商业市场3、工业市场房地产市场级别划分一级市场二级市场三级市场房地产市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。又称增量房、新房、一手房市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。又称存量房、二手房市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。房地产市场类型划分工业市场商业市场住宅市场房地产市场商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。住宅市场是住宅作为消费品用于交换的场所及由于交易发生的经济关系的统称。住宅市场是房地产市场的重要组成部分，其具有相对独立性，和独有的特点。工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。房地产市场参与者开发商销售与服务商企业个人金融机构政府机构开发商物业管理公司营销代理公司房产经纪公司…国务院财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局住房城乡建设部…商业银行信托公司…购房者业主…02房地产市场规律观察规律上手途径数据政策其他包含成交数据及成交价格等多种数据，从数据入手可获取当前市场情绪及热度等信息直接影响购房成本、资格、买卖方信心，会在施行后的相应阶段对市场产生影响房地产为支柱产业，涉及大量相关行业，同时与整体人口结构、城市发展进程有极大关系，涉及角度极多数据一般指成交数量，譬如土地宗数、面积，一手房数量、面积，二手房数量、面积等，根据此类数据可直接反映出当前市场热度成交量价格其他包括土地价格、一手房价格、二手房价格等，反映当前市场价格的波动情况涉及一些更细致的数据指标，譬如存销比、销竣比、溢价率、价格指数以及相关环比、同比增长情况政策指中央银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量或信用量的方针和措施的总称，包括信贷政策、利率政策和外汇政策。货币政策调节的对象是货币供应量，即全社会总的购买力，具体表现形式为：流通中的现金和个人、企事业单位在银行的存款。流通中的现金与消费物价水平变动密切相关，是最活跃的货币，一直是中央银行关注和调节的重要目标。涉及宏观经济，对金融机构影响较大，进而影响到房地产市场，譬如开放商融资途径、业主心态、买方购房成本等。货币政策财政政策其他财政政策是指国家根据一定时期政治、经济、社会发展的任务而规定的财政工作的指导原则，通过财政支出与税收政策的变动来影响和调节总需求。财政政策是国家整个经济政策的组成部分。具体则为房产交易过程中的税费等。譬如限购等措施，与货币财政等政策无直接关系，从其他角度调节市场供求，类型种类不一。其他03房地产发展趋势房地产行业越来越规范房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此之外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。存量房市场越来越重要未来一段时期，房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场重新恢复供求平衡，但在2020年以后需求或将趋于下降。此外，城市化所创造的“刚需”也无法完全消化如此多的供给。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求平均大约是2.7亿-3.2亿平米，假设刚需在全国新房成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7.8亿-9.2亿平米。这样的销售量与2011年的销售相比，缩水了5%-20%，房地产市场或将进入”买方市场“。尽管市场交易仍然以新建房为主，但存量房的规模和新建房的规模已平分秋色，所以存量房的交易量如果继续增大，对新建住房投资也将产生影响。预计2018年城镇住宅存量估计将超过250亿平方米，巨大的存量将逐渐趋于重要地位。拥抱互联网互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步的发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断的发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。未来趋势中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次的印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%