房地产开发公司项目拓展及论证流程

工程拓展及论证流程〔审批稿〕编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

目的为保持公司可持续开展，寻找房地产新工程并在确定工程前对其可行性进行科学论证。适用范围适用于房地产新工程的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。术语和定义新工程论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新工程的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。房地产土地储藏：为保证公司未来工程开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产工程技术经济上的论证分析，并在此根底上对工程的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。职责投资拓展部负责组织根底信息研究，每年末制定《土地储藏方案》，并对研究成果进行归档。信息收集、甄别阶段：以根底研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。开展工程确定阶段：负责根据工程初步谈判的结果，讨论工程的运作方式，并通过初步市场判断确定工程的定位，进行工程经济初步测算，形成工程建议书，提交产品总监审核，决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。可行性研究阶段：负责根据工程的特点制定可行性研究方案，进行工程背景调研，组织公司各相关部门展开相应流程工作，最终形成工程可行性报告。决策、评审阶段：负责将可行性报告提交公司管理层评审。负责按照公司通过的工程合作条件，取得工程开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。总经办组织制定公司战略规划，作为公司土地战略储藏的依据。市场营销部在工程可行性研究阶段，负责工程所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步方案。设计管理部开展工程确定阶段：根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；工程可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行工程规划的分析，并根据产品定位建议，完成概念设计草案。工程管理部在工程可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。本钱管理部开展工程确定阶段：如投资拓展部需要，那么根据设计管理部提供的工程初步设计分析进行本钱初步测算。工程可行性研究阶段：根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安本钱估算。财务资金部在工程可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、本钱、销售方案等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。风险管理部法务审计主管负责在开展工程确定阶段对拟开展工程背景资料提供法律意见；法务审计主管负责在工程可行性研究阶段根据工程的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。产品总监在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审核；在开展工程确定阶段对工程立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审；在工程可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。决策咨询委员会开展工程确定阶段，对工程立项建议书进行评审并形成结论；在工程可行性研究阶段，对工程可研报告进行评审并形成结论。总经理在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定工程是否进入下一个阶段；在开展工程确定阶段听取工程的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导工程开展方向。在新工程可行性研究阶段，审核工程可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。董事长在开展工程确定阶段听取工程的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导工程开展方向。在新工程可行性研究阶段，审批工程可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定工程合作条件的实施。工作程序根底研究根底研究是为确定公司房地产土地储藏动态方案、提高房地产新工程可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。根底研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、工程风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中表达。根底研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为经营方案外部环境分析的主要局部，并在此根底上制定公司房地产土地储藏滚动方案，以指导土地储藏工作的进行。根底资料和研究成果需须经整理、编号后放入各根底研究库归档。信息收集、甑别土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储藏中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储藏的企业进行转让的挂牌公告。其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供给方案等信息；各类招商会与工程推介会等。其他被动收集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等。了解到有效土地信息后，工程拓展专员需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储藏要求对土地信息进行初步判断，会议由工程拓展专员记录并存档。通过初步判断，对符合公司土地储藏方案的土地信息通过《土地信息采集表》的形式将土地情况向产品总监汇报，经产品总监审核，总经理审批通过后进入开展工程确定阶段；如未通过，那么由工程拓展专员存入土地信息库。此后由工程拓展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。开展工程确定土地信息初步判断后，由产品总监指定一名工程负责人。工程负责人按统一格式及时填制每周的《新工程开展信息通报》，汇总上报部门负责人和产品总监。工程负责人根据工程情况，可通过咨询等了解该工程的背景资料，初步判断工程的操作方式，资料汇总后提请总经方法务审计主管提供意见，最终做出工程用地购置操作方式的法律风险判断。工程负责人进行工程实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和工程特点做出初步工程定位，初步工程定位至少需包含以下内容：工程的档次、主要客户群。工程在公司工程组合中的地位和大致开发周期。工程中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。工程负责人可根据工程的特殊性与否，进行后续处理：常规工程，易于规划的：可与设计管理部、市场营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由本钱管理部提交各种形式产品〔含根本配套〕的本钱数据，作为初步经济测算的依据。特殊地形或包含特殊配套的工程：可将工程资料和初步产品定位交由设计管理部做出规划设计草案，交本钱管理部做出建安本钱的粗略测算，作为初步经济测算的依据。工程负责人根据工程情况，做出初步经济测算结果；工程负责人综合初步接触土地工程后确定的土地获取的操作方式，形成简易的《新工程开展报告》，经部门内部评审，产品总监审核后，申请召开公司专项汇报会。专项汇报会是由公司决策咨询委员会成员参加的、判断工程能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可参加公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下：工程汇报会初步报告包括工程简介、周边环境和市场介绍、未来开展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应本钱分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。工程负责人需提前将《新工程开展报告》发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。工程负责人根据工程情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。会议首先由工程负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。公司总经理审核，董事长最终决定工程是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导工程开展方向。工程经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过那么根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。工程可行性研究工程可行性研究是对前期工程初步预测的论证，其最终形成《工程可行性研究报告》。工程负责人首先将专项汇报会上的意见汇总，根据工程情况，通过产品总监，向公司总经理申请成立工程开展小组，并制订《可行性研究方案》，该方案需包含各相应工作的责任部门〔责任人〕、到达效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。工程负责人根据可行性研究方案，组织各相关部门对工程进行现场勘察，并组织完成如下工作：工程负责人进一步完善工程背景调研，包括：工程获得方式的流程、土地方资信情况、工程所在区域的环境和配套、区域规划和未来开展趋势等。风险管理部法务审计主管参加工程后续谈判，做出法律风险分析。市场营销部根据可行性研究方案对工程周边市场进行详细调研，制订产品定位建议，形成《新工程市场定位建议设计草案任务书》。设计管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行工程规划的分析，并根据《新工程市场定位建议设计草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新工程可行性论证规划草案指标说明》。工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的规划草案完成工程技术分析。本钱管理部根据设计管理部提供的规划草案、《新工程可行性论证规划草案指标说明》和工程管理部提供的工程技术分析，提供建安本钱估算。市场营销部在设计管理部完成规划设计草案后，制订销售初步方案。财务资金部根据各专业部门提供的规划、本钱、销售方案等材料，完成经济效益预测分析。投资拓展部最终组织各方面材料，形成工程可行性报告，经产品总监审核后，申请召开公司新工程可行性论证决策评审会。决策评审公司新工程评审会由投资拓展部组织，公司决策咨询委员会和参与工程论证的各部门参加，听取工程负责人对工程可行性研究的汇报，最终由公司总经理审核，董事长批准。假设工程在上述环节中未获通过，工程负责人那么需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该工程，并将全部资料收集归档，纳入信息库。假设工程获评审通过，投资拓展部按照工程评审会通过的工程合作条件，进行工程获取的实施和跟踪。工程获取工程获取的方式，通常有两种：政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；协议转让等；无论通过何种方式，公司合法地获得工程土地的开发权力后，投资拓展部立即根据可行性研究的情况提请公司总经办制定新工程开发建议。公司总经办组织其他专业部门共同制定《工程开发节点方案》并上报公司总经理进行评审审批。投资拓展部签订土地出让合同之后，根据合同对相关部门进行交底，并把工程移交给相关部门，由相关部门介入，开始工程的开发工作。〔注：投资拓展部签订协议合同后，全程跟踪合同的执行情况〕支持性文件ZZ-WI-TZ-01《可行性报告编写作业指引》ZZ-WI-TZ-02《市场研究报告编写作业指引》相关记录《土地储藏方案表》《土地信息采集表》《新工程开展信息通报》《新工程市场定位建议设计草案任务书》《新工程可行性论证规划草案指标说明》新工程可行性研究本钱测算表新工程开发节点方案土地储藏方案表记录编号：2008年2009年1、当年新储藏总规模〔建筑面积〕2、目标开展方向A、目标一1〕区域位置要求2〕规模〔建筑面积〕3〕楼面地价水平4〕销售净利润水平5〕最迟签约时间6〕最早表达利润时间7〕备选工程B、目标二1〕区域位置要求2〕规模〔建筑面积〕3〕楼面地价水平4〕利润水平5〕最迟签约时间6〕最早表达利润时间7〕备选工程C、目标三1〕区域位置要求2〕规模〔建筑面积〕3〕楼面地价水平4〕利润水平5〕最迟签约时间6〕最早表达利润时间7〕备选工程3、关注开展方向4、预计地价支付最大需求5、年末土地储藏预计6、预计土地经营成果表达A、增加净利润预计B、增加销售面积预计C、增加销售额预计D、增加剩余资金预计E、增加新开工面积预计F、增加在建面积预计G、增加竣工面积预计7、2009年土地储藏方向与目标设想备注：本表设置的年度可根据实际年份调整。土地信息采集表记录编号：信息来源：填报日期：工程联系人：实地考察日期：一、宗地根本情况概要宗地名称位置〔详见附图〕区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积〔平米〕.建筑密度%建筑面积〔平米〕其中：住宅容积率.商业楼面地价会所车库土地渊源土地现状周边环境土地周边水电供给情况出让条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准开发时间要求市场周边楼市价格情况经济测算工程判断意见产品总监意见总经理意见后续跟进情况记录最终成交情况附：工程本钱简单测算：工程利润简单测算：工程位置图工程宗地图：备注：本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经理审批后存入公司土地信息资料库；本表可根据工程实际情况，增加表格汇报工程；后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。

新工程开展信息通报填报单位：填报日期：一、工程进展状况及工作方案详细内容工程进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点工程进展的主要难点和焦点。工程开展环境变化竞争对手竞争对手参加或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购置或其他投资。竞争楼盘对工程开展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策公布或变动及对工程开展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或〔即将〕实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设〔如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车〕，以及工程周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点开展区域的形成和改变等。下一步方案说明该工程下一步工作方案〔继续跟进还是暂缓、终止〕、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要工程开展工作小组介入、什么时间召开听证会等。新工程初步市场定位建议草案任务书注：配套〔煤水电气、道路〕新工程可行性论证规划草案指标说明〔含建造标准〕工程编号填写日期工程名称一、指标统计指标类型指标单位定位建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积〔计容积率〕平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数根本指标规划容积率—覆盖率%绿化率%总户数个车位数〔其中地面停车〕个二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响本钱情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点；

2、主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；

3、各种占地的配比是否恰当，车位布