项目风险与不确定性分析(工程经济)

项目4项目风险与不确定性分析学习目标知识目标了解风险的构成要素，以及不确定性分析的目的和意义,掌握风险的盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析的原理。能力目标能力目标能够判断建设工程项目的常见风险,能够运用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析的方法分析风险因素。项目4项目风险与不确定性分析

商品房交付风险的承担2014年2月26日，某房地产公司（以下称开发商）与李某（以下称购房人）签订了商品房买卖合同，开发商将其开发的某小区第7栋104号商品房及配套地下室出卖给购房人，价款为287626元。合同订立后，购房人依法支付了合同房款287626元。开发商于2014年5月26日向购房人发出入住通知书。购房人称，开发商所卖出的商品房由于房屋质量问题严重影响了正常居住使用，不项目4项目风险与不确定性分析

商品房交付风险的承担具备房屋交付条件，因此拒绝收房。双方协商未果，其间产生的水电费、物业费、燃气费等日常费用均无人承担。开发商要求购房人承担上述费用，而购房人称只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，由此造成的损失应该由开发商承担，双方由此产生争议并诉至法院。项目4项目风险与不确定性分析

商品房交付风险的承担思考：如何认定法律意义上的“交付”，以及商品房交付的风险转移？评析：所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相关法律规定及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。项目4项目风险与不确定性分析

4.1风险与不确定性概述4.2盈亏平衡分析4.3敏感性分析4.4概率分析

4.1.1风险的构成1.风险因素3.损失2.风险事故

4.1.1风险的构成1.风险因素1）有形风险因素有形风险因素又称实质风险因素，是指某一标的本身所具有的足以引起风险事故发生或增加损失机会或加重损失程度的因素。2）无形风险因素

无形风险因素是与人的心理或行为有关的风险因素，通常包括道德风险因素和心理风险因素。

4.1.1风险的构成2.风险事故风险事故又称风险事件，是指造成人身伤害或财产损失的偶发事件，是造成损失的直接的或外在的原因，是损失的媒介物，即风险只有通过风险事故的发生才能导致损失。就某一事件来说，如果它是造成损失的直接原因，那么它就是风险事故；而在其他条件下，如果它是造成损失的间接原因，它便是风险因素。

4.1.1风险的构成3.损失在风险管理中，损失是指非故意的、非预期的、非计划的经济价值的减少。通常人们将损失分为两种形态，即直接损失和间接损失。直接损失是指风险事故导致的财产本身损失和人身伤害，这类损失又称为实质损失；间接损失则是指由直接损失引起的其他损失，包括额外费用损失、收入损失和责任损失。

4.1.2建设工程项目风险的类型

1.技术、环境方面的风险

2.经济方面的风险

3.合同签订和履行方面的风险

4.1.2建设工程项目风险的类型建设工程项目的投资规模大、实施周期长，各工程项目所涉及的不确定因素多、面临的风险多、风险所致损失规模大，这些都促使科研人员和实际管理人员从理论上和实践上重视对建设工程项目的风险管理。按风险因素的主要方面不同，可将建设工程项目风险大致分为技术、环境方面的风险，经济方面的风险，以及合同签订和履行方面的风险等。

4.1.2建设工程项目风险的类型

1.技术、环境方面的风险技术、环境方面的风险大致为地质地基条件不利、水文气象条件不利、施工准备不充分、设计变更或图纸供应不及时、技术不规范、施工技术不协调、工期延长、成本增加、计划修改等。这些风险最终导致工程经济效益下降，甚至项目失败。

4.1.2建设工程项目风险的类型

2.经济方面的风险经济方面的风险大致为招标文件、要素市场价格、金融市场因素、资金、材料、设备供应、国家政策调整等。有些经济风险是社会性的，对各个行业都有影响，如经济危机、金融危机、通货膨胀或通货紧缩、汇率波动等；有些经济风险的影响范围限于建筑行业内的企业，如国家基本建设投资总量的变化、房地产市场的销售行情、建材和人工费的涨落；还有一些经济风险是随着工程承包活动而产生的，它仅仅影响到具体施工企业，如业主的履约能力和支付能力等。

4.1.2建设工程项目风险的类型

2.经济方面的风险经济方面的风险大致为招标文件、要素市场价格、金融市场因素、资金、材料、设备供应、国家政策调整等。有些经济风险是社会性的，对各个行业都有影响，如经济危机、金融危机、通货膨胀或通货紧缩、汇率波动等；有些经济风险的影响范围限于建筑行业内的企业，如国家基本建设投资总量的变化、房地产市场的销售行情、建材和人工费的涨落；还有一些经济风险是随着工程承包活动而产生的，它仅仅影响到具体施工企业，如业主的履约能力和支付能力等。

4.1.2建设工程项目风险的类型

3.合同签订和履行方面的风险合同签订和履行方面的风险大致为存在缺陷、显失公平的合同，发包人资信因素，分包与履约方面等。合同条款应本着平等、自愿、公平、诚实、信用，遵守法律和社会公德的原则制订。当事人对于每一条款都应仔细斟酌，以防出现不平等条款、定义和用词含混不清、意思表达不明的情况；还应注意合同条款的遗漏，合同类型选择不当。合同管理是承包商获利的关键手段，不善于管理合同的承包商是绝对不可能获得理想的经济效益的。课外拓展4.2.1盈亏平衡分析的含义4.2.2独立方案盈亏平衡分析4.2.3多方案盈亏平衡分析4.2.1盈亏平衡分析的含义盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，是用来预测利润、控制成本、判断经营状况的一种数学分析方法。盈亏平衡点（breakevenpoint，BEP）又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点，是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析2.成本结构与经营风险的关系4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析

1）线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析必须满足以下几个条件。（1）产量等于销售量，销售量变化，销售单价不变，销售收入与产量存在线性关系，企业主管不会通过降低价格来增加销售量。（2）假设项目正常生产年份的总成本可划分为固定成本和可变成本两部分，其中固定成本不随产量变动而变化，可变成本随产量变动成比例变化，单4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析

1）线性盈亏平衡分析位产品的可变成本为一常数，总可变成本是产量的线性函数。（3）假定项目在分析期内的产品市场价格、生产工艺、技术装备、生产方法、管理水平等均无变化。（4）假定项目只生产一种产品，或当生产多种产品时，产品结构不变且都可以换算为单一产品计算。4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析

1）线性盈亏平衡分析图4-1盈亏平衡分析图4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析2）非线性盈亏平衡分析（1）销售量等于产量（2）固定成本不变和单位变动成本是产量的函数（3）销售单价是销售量的函数（4）多种产品可以换算为单一产品4.2.2独立方案盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析与非线性盈亏平衡分析2）非线性盈亏平衡分析图4-2非线性盈亏平衡关系示意图4.2.2独立方案盈亏平衡分析2.成本结构与经营风险的关系销售量、产品价格及单位产品变动成本等不确定因素发生变动所引起的项目盈利额的波动称为项目的经营风险。由销售量及成本变动引起的经营风险的大小与项目固定成本占总成本的比例有关。设对应于预期的年销售量Qc和预期的年总成本Cc，固定成本占总成本的比例为S，则固定成本可用公式表示为：Cf=CcS4.2.2独立方案盈亏平衡分析2.成本结构与经营风险的关系单位产品变动成本可用公式表示为：Cv=Cc(1-S)Qc当产品价格为P时，盈亏平衡产量Q*=CcSP-Cc(1-S)Qc=QcCc1S（PQc-Cc）+Cc盈亏平衡单位产品变动成本可用公式表示为：C*v=P-CcSQc可以看出，固定成本占总成本的比例越大，盈亏平衡产量越高，盈亏平衡单位产品变动成本越低。4.2.3多方案盈亏平衡分析图4-3多方案盈亏平衡分析4.2.3多方案盈亏平衡分析图4-4人工挖土的和机械挖土的盈亏分析4.2.3多方案盈亏平衡分析盈亏平衡分析的优点：简便易行，可用产品销售量、单位变动成本、单位售价、生产能力利用率表示，因而它在项目评估的不确定性分析中具有多种用途。盈亏平衡分析的缺点：静态分析、假设条件过多、无法确定在各种情况下项目的盈利大小、只能用于财务评价。课外拓展

4.3.1敏感性分析的含义与目的4.3.2敏感性分析的步骤4.3.3单因素敏感性分析4.3.4多因素敏感性分析

4.3.5敏感性分析的优缺点及应用

4.3.1敏感性分析的含义与目的敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。

4.3.1敏感性分析的含义与目的（1）把握不确定性因素在什么范围内变化，方案的经济效益最好，在什么范围内变化效益最差，以便对不确定性因素实施控制。（2）区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案。（3）找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进一步收集资料进行研究，以提高经济分析的可靠性。

4.3.2敏感性分析的步骤（1）选定需要分析的不确定因素（2）确定进行敏感性分析的经济评价指标（3）计算因不确定因素变化引起的评价指标的变动值（4）计算敏感度系数并对敏感因素进行排序（5）计算变动因素的临界点4.3.3单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动而假设其他因素保持不变时所进行的敏感性分析，叫作单因素敏感性分析。4.3.3单因素敏感性分析

图4-5内部收益率的敏感性分析图4.3.4多因素敏感性分析进行多因素敏感性分析时，假定同时变动的几个因素都是相互独立的，一个因素的变动幅度、方向与其他因素无关。多因素敏感性分析要考虑可能发生的各种因素不同变动幅度的多种组合。当因素多时，计算复杂，工作量成倍增加，需要操作计算机进行解决。4.3.5敏感性分析的优缺点及应用1.敏感性分析的优点2.敏感性分析的缺点3.敏感性分析的应用4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（1）通过敏感性分析来研究相关因素的变动对投资项目经济效益评价指标的影响程度。（2）通过敏感性分析找出影响投资项目经营效益的敏感因素，并进一步分析与之前有关的预测或估算数据可能产生的不确定性。（3）通过敏感性分析可区别不同项目方案对某关键因素的敏感性大小，以便选取对关键因素敏感性小的方案，减小投资项目的风险性。（4）通过敏感性分析可找出项目方案的最好与最坏的经济效益的变化范围。1.敏感性分析的优点4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（1）只能对项目风险进行定性评价，而不能对风险大小进行定量测定。（2）仅在进行多方案比较时，敏感性分析的结果才可成为项目取舍的依据。（3）各不确定因素的变化方向和变化范围实际上是不确定的，而敏感性分析没有给出它们发生的概率，由此得出的有关项目风险的评价结论显然欠科学。（4）一个项目的不确定性因素往往有多个，每个不确定因素都要取出几个变化值来分别计算它们所引起的内部收益率、净现值、贷款偿还期等指标的变化幅度。2.敏感性分析的缺点4.3.5敏感性分析的优缺点及应用3.敏感性分析的应用（1）确定具体经济效益评价指标作为敏感性分析的对象（4）通过分析比较找出项目的最敏感因素（3）确定经济效益评价指标对各种敏感性因素的敏感程度（2）选择需要分析的不确定因素4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（1）确定具体经济效益评价指标作为敏感性分析的对象②确定性分析中所用指标比较多时，应选择最能够反映该项目经济效益、最能够反映该项目经济合理与否的一个或几个最重要的指标作为敏感性分析的对象。3.敏感性分析的应用①敏感性分析的指标应与确定性分析的指标相一致。4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（2）选择需要分析的不确定因素。影响项目经济性的不确定因素很多，严格说来，几乎所有影响到项目决策的因素都带有某种程度的不确定性，但事实上并不需要对所有的不确定因素都进行敏感性分析。因为有些因素虽然具有不确定性，但对经济效益的影响很小。一般来说，应该找出那些在成本、收益构成中所占比重较大，以及其他预计可能会对规划项目经济效益评价指标有较大影响的、同时又是在整个规划项目寿命周期内有可能发生较大变动或者在确定性分析中采用的该因素的数据准确性较差的因素作为敏感性因素。3.敏感性分析的应用4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（3）确定经济效益评价指标对各种敏感性因素的敏感程度。方案的经济性对不确定因素的敏感程度可以表示为某种因素或多种因素同时变化时，导致经济效益评价指标的变化程度。常用的计算方法是假定除敏感性因素外，其他因素是固定不变的，然后根据敏感性因素的变动，重新计算有关的经济效益评价指标，与原指标值进行对比，得出变化的程度，这样即可得出该指标对该不确定因素的敏感程度。3.敏感性分析的应用4.3.5敏感性分析的优缺点及应用（4）通过分析比较找出项目的最敏感因素。

根据上一步的计算分析结果，对每种敏感性因素在同一变化幅度下引起的同一经济效益评价指标的不同变化幅度进行比较，选择其中导致变化幅度最大的因素为最敏感因素，导致变化幅度最小的因素为不敏感因素。3.敏感性分析的应用课外拓展想一想1．资料分析法2．专家调查表3．敏感性分析风险识别方法4.4.1概率分析的含义4.4.2概率分析的步骤4.4.3期望值和方差4.4.1概率分析的含义概率分析是一种利用概率值定量研究不确定性的方法。它是研究不确定因素按一定概率值变动时对项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。它是使用概率来研究预测不确定因素，估算经济效率指标的数学期望、方差及建设项目获得某种收益可能性的大小（风险程度），从而实现对不确定性因素的定量研究。4.4.1概率分析的含义概率分析又称风险分析，是通过研究各种不确定性因素发生不同