国民经济管理开题报告-衡亚宁

ShanxiShanxiuniversityof本科毕业论文（设计）开题报告论文题目：太原房地产市场价格因素的分析学院：公共管理学院专业：国民经济管理姓名：衡亚宁学号：201011040129指导教师：王选选二〇一四年四月十五日一．选题背景和意义:随着我国经济的快速发展，房地产在国民经济中所占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国GDP每年平均增长8%左右，房地产对GDP的直接与间接贡献率之和占到了1.9%-2.5%左右。正是由于与国民经济的发展如此密切相关，因此被成为国民经济的晴雨表。近几年太原市地产产业的持续发展与太原市经济发展水平同步推进。近10年以来，太原市的经济得到了全面的发展，太原市地产的现状是投资过快房价攀升。据统计，14年1月到3月，我市房地产开发投资12.67亿。全市房屋施工面积3876.59万平方米，其中，商品住宅施工面积2991.35万平方米分别比去年同期增长了18.3%，11%,增长速度明显高于GDP增长水平。太原市房地产已在中部地区城市排名中处于靠前位置。房价在10和11年太原长风街附近增长幅度超过23%。房价上涨已经成为了社会关注的热点，房价若不及时的控制好，可能影响城镇家庭住房条件的改善，影响金融安全，也会影响宏观经济健康运行，危机社会稳定。因此，非常有必要研究太原地区影响房地产业发展态势和价格的因素，不仅可以为太原政府提供宏观调控的依据，还能为消费者提供信息支持，为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考二．相关研究的最新成果与动态：（一）国外相关研究综述影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学长对房地产价格因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产发展的历史较长，并且较为完善。供给和需求决定均衡价格Nellis和Longbottom通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、银行资产存量、平均的商品住宅价格，个人收入，消费品价格和银行贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原则，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入使影响住宅价格的最重要的因素，其次是银行贷款利率2、房地产泡沫与房价HingLinChan,ShuKamLee,KaiYinWoo于2001年完成了对香港住宅市场接力价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年香港住宅价格进行了研究：1991年房地产上升了40%,1995年价格跌了16.2%,而之后的1996—1997年价格又回升了18.9%和20%，到1998—2001年再跌50%。如此剧烈的波动，研究这个时期是否存在大量泡沫是很有意义的。他们研究最终显示，香港房地产价格数据中的确存在大量泡沫因素，并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。3、住宅特征因素与房地产价格在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括空气质量，、环境质量、社区人口统计特征、建筑物年限、景观，轻轨和机场噪音等等。Liand和Browm以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象，观察其特征性对房屋价格的影响，这五个特性分别为建筑特性、邻里特性、公共设施‘至市中心可及性、小邻里特性等，其实证结果显示以小邻里特性较为显著。传统模型认为，随着离城市中心距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi采用特征模型对城市内边价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着中心商务的距离而趋于下降，但公用设施的布局，环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常的重要4、房地产周期理论Grebler和Bbrns分析了美国1950-1978的房地产，发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GDP领先房地产周期11个月达到峰值。Brown观察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系5，宏观因素对房地产价格的影响国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也是如此。LeeGrebler研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得，一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。Reichert研究了全国及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施，除需考虑全国性因素如贷款利率外，也要顾及区域性因素如人口、平均就业率、居民所得等因素。（二）国内相关研究综述房地产价格影响因素研究的事房地产经济学研究领域中的一个分支，国内学者在对房地产经济进行研究中，均或多或少、或专题或分散对这一问题提出自己的砍伐和见解。1、地价和房价的相互影响对于房价与地价谁先谁后的问题，在理论界一直争论不休。高波采用1999-2002年土地嫉妒价格指数和房地产嫉妒价格指数的样本，通过Granger因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势界定地价走势、；短期内两者相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的事长期效应，地价短期波动原因在于土地市场的交易的不规范和土地商品自身的特殊属性。邵念强认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越来越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平米价格高达15000左右，而其中土地成本则在7000-8000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到了60%左右。况伟大通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。收入对房价的影响王冰和黄磊认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系，居民收入支出主要分为消费支出和投资支出：居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出在全国土地可供性过低，住宅房产共计紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高：收入的投资支出的影响，使得越来越多的人开始投资于住宅地产，购房投资化已呈现出全球化的趋势。(1)财政政策对房价的影响房地产的财政政策主要是是土地政策和税收政策，土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少i土地供应总量，改变了供给结构，于此同时，供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨。但从发供地政策对房地产价格的作用机制及其显示影响来看，其目的的主要是在宏观层内保证房地产价格的平稳上涨，促进房地产市场长期稳定发展，因此其对房地产市场产生作用具有一定的渐进性，不可能立竿见影的影响到房价，在一定程度上错在着时差性(2)货币政策对房价的影响聂雪峰运用相关分析、Granger因果关系分析和协整分析对我富哦货币政策影响地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资的价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度区位对房地产价格的影响一般来说，房屋因其在城市或者地区所在的社会文化位置的不同，从而有不用的社会文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而变化。可以说区位条件决定了房地产价格（将立红，李庆花，2006）参考文献：（1）皮舜，武康平，房地产市场发展和经济增长间的因果关系—对我国的实证分析【J】.管理评论，2004（3）8-12（2）高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：1999-2002【J】.产业经济研究，2003（3）：19-24（3）林素钢.上海房价现状分析及走势预测.【J】上海地产，2003（4）；17-19（4）杨雪，何晓岩，李松华等.中国货币政策的房价调控综合效应研究.【Ｍ】.北京：中国地质大学出版社，2012年。（5）谢平，王沛英.房地产泡沫及房价波动研究．【Ｍ】.北京.中国人民银行金融研究所，2006（6）陶芳.房地产价格影响因素探究及实证分析．【D】.天津：天津大学，2008:-3（7）陈景贤.房地产价格形成因素分析．【D】.武汉.华中师范大学，2008：2-3（8）端建.土地是影响房地产价格的双刃剑．【J】.城市开发.2004（1）.29-31研究内容与方法（包括实验设计）：研究内容：一引言1、研究背景2、总结研究现状观点3、出创新之处和研究意义二理论依据和实证分析1、影响房价因素的研究理论依据2、对太原市房价的实证分析三结论和建议1、结论2、建议研究方法：1、文献收集法（包括收集图书馆和互联网相关文献、资料）。了解与研究国内关于影响房价因素方面的主要观点。2、理论联系实际。把理论知识同实际生活中的经济问题联系起来，加强对于所学知识的认识。3、实证分析法。利用统计数据对影响房价的因素进行实证研究。关键难点及拟采取的解决措施：1、对研究内容了解不够深刻。准备对所搜集的资料和相关书籍信息进行深入的学习和研究。主动和同学交流，认真向老师学习。2、相关论文的写作经验不够。认真学习参考优秀的论文格式和经验，保证自身论文写作的规范性。3、实证分析时可能出现误差。4、数据的收集处